Tribunal: TJDFT
Processo: 0758749-17.2021.8.07.0016
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-10-14
Data de publicação: 2022-11-04

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ABATIMENTO RETROATIVO DO VALOR DO ALUGUEL.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória em pagamento de multa por rescisão antecipada de locação de imóvel, bem como ao abatimento retroativo do valor do aluguel e indenização por danos materiais e morais. Recurso do autor visando a reforma da sentença que julgou os pedidos parcialmente procedentes.
2 – Preliminar. Ilegitimidade. Asserção. O exame das condições da ação se dá com abstração dos fatos demonstrados no processo. Examinados os argumentos e as provas, o provimento é de mérito. Jurisprudência pacífica do STJ (AgRg no AREsp 655283 / RJ 2015/0014428-8. Relator, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). Sob o título de ilegitimidade, a ré discute ausência de responsabilidade do condomínio, o que é objeto no ponto que trata da análise da titularidade da obrigação, questão de mérito, portanto.
3 – Contrato de Locação. Lei 8.245/1991. As partes firmaram contrato de locação residencial em condomínio por período superior a 90 dias. O autor morou no imóvel por mais de 3 (três) anos, o que afasta a aplicação da Lei n. 11.771/2008 (art. 14), que trata do contrato de prestação de serviços turísticos: “§ 2o O disposto nesta Lei não se aplica aos empreendimentos imobiliários, organizados sob forma de condomínio, que contem com instalações e serviços de hotelaria à disposição dos moradores, cujos proprietários disponibilizem suas unidades exclusivamente para uso residencial ou para serem utilizadas por terceiros, com esta finalidade, por períodos superiores a 90 (noventa) dias, conforme legislação específica.”. O fato de o contrato ter sido denominado “de hospedagem” não é suficiente para afastar a aplicação da lei de locações urbanas (n. 8.245/1991).
4 – Contrato por prazo indeterminado. Prorrogação. Na forma do art. 46, §1o da Lei 8.245/1991, presume-se prorrogada a locação, se o locador permanece no imóvel ao seu término. As partes celebraram o contrato com vigência inicial em 20/04/2017 a 19/04/2018, e após o termino o autor permaneceu no imóvel (id. 38559028), o qual foi devolvido em 10/10/2020 (id38559033). Houve, portanto, a prorrogação (de 20/04/2017 a 10/10/2020).
5 – Multa contratual. O locatário tem o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel após a notificação (art. 46, §2o da Lei 8.245/1991). O autor foi notificado em 30/09/2020 (id 38559035) para que fosse desocupado o imóvel no dia 07/10/2020, sem observância do prazo legal. O que enseja o pagamento de multa equivalente a um mês de locação, conforme cláusula décima primeira do contrato, em favor do autor.
6 – Abatimento proporcional do aluguel. Na forma do art. 567 do Código Civil, “Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.”. Durante a locação o autor não exigiu a redução do aluguel nem a resolução do contrato. Não é possível exercer tal faculdade após a término da locação. Ademais, as provas (vídeos) não demonstram que as condições do imóvel durante a locação divergiam das apresentadas no momento da contratação.
7 – Titularidade da obrigação. Vinculação ao contrato. Administradora do condomínio. O autor reside no condomínio administrado pelo segundo réu, porém não apresenta nenhuma das pretensões decorrente da relação entre o condomínio e o locatário de unidade residencial em relação a este. As pretensões apresentadas estão todas relacionadas ao contrato de locação, do qual o segundo réu não é parte. As reclamações do autor que embasam o pedido de abatimento proporcional do preço da locação (armazenamento do lixo, fluxo de água no chuveiro, falta de comunicação referente a reformas, dentre outros) se relacionam com a administração do condomínio e não com a locação, porém não foi formulado pedido específico em relação a este ponto. Assim, é de se rejeitar a pretensão de vínculo obrigacional em relação ao condomínio, matéria que a sentença tratou como ilegitimidade passiva.
8 – Responsabilidade civil. Dano moral. A caracterização de dano moral exige violação aos direitos da personalidade, de modo a afetar diretamente à dignidade do indivíduo (CF, art. 5o, inc. V e X; CDC, art. 6o, inc. VI). Os elementos do processo não indicam a violação dos direitos da personalidade do autor ou que foram causados prejuízos à sua esfera extrapatrimonial. As questões se resumem aos danos materiais perquiridos. Sentença que se reforma apenas para condenar o primeiro réu ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula Décima Primeira do contrato firmado entre as partes, no valor de R$1.400,00, a ser acrescido de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do evento danoso (30/09/2020). Mantidos os demais termos.
9 – Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas processuais e honorários advocatícios, na forma do art. 55 da Lei 9.099/1995. Inaplicáveis as disposições do CPC/2015.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ABATIMENTO RETROATIVO DO VALOR DO ALUGUEL.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória em pagamento de multa por rescisão antecipada de locação de imóvel, bem como ao abatimento retroativo do valor do aluguel e indenização por danos materiais e morais. Recurso do autor visando a reforma da sentença que julgou os pedidos parcialmente procedentes.
2 – Preliminar. Ilegitimidade. Asserção. O exame das condições da ação se dá com abstração dos fatos demonstrados no processo. Examinados os argumentos e as provas, o provimento é de mérito. Jurisprudência pacífica do STJ (AgRg no AREsp 655283 / RJ 2015/0014428-8. Relator, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). Sob o título de ilegitimidade, a ré discute ausência de responsabilidade do condomínio, o que é objeto no ponto que trata da análise da titularidade da obrigação, questão de mérito, portanto.
3 – Contrato de Locação. Lei 8.245/1991. As partes firmaram contrato de locação residencial em condomínio por período superior a 90 dias. O autor morou no imóvel por mais de 3 (três) anos, o que afasta a aplicação da Lei n. 11.771/2008 (art. 14), que trata do contrato de prestação de serviços turísticos: “§ 2o O disposto nesta Lei não se aplica aos empreendimentos imobiliários, organizados sob forma de condomínio, que contem com instalações e serviços de hotelaria à disposição dos moradores, cujos proprietários disponibilizem suas unidades exclusivamente para uso residencial ou para serem utilizadas por terceiros, com esta finalidade, por períodos superiores a 90 (noventa) dias, conforme legislação específica.”. O fato de o contrato ter sido denominado “de hospedagem” não é suficiente para afastar a aplicação da lei de locações urbanas (n. 8.245/1991).
4 – Contrato por prazo indeterminado. Prorrogação. Na forma do art. 46, §1o da Lei 8.245/1991, presume-se prorrogada a locação, se o locador permanece no imóvel ao seu término. As partes celebraram o contrato com vigência inicial em 20/04/2017 a 19/04/2018, e após o termino o autor permaneceu no imóvel (id. 38559028), o qual foi devolvido em 10/10/2020 (id38559033). Houve, portanto, a prorrogação (de 20/04/2017 a 10/10/2020).
5 – Multa contratual. O locatário tem o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel após a notificação (art. 46, §2o da Lei 8.245/1991). O autor foi notificado em 30/09/2020 (id 38559035) para que fosse desocupado o imóvel no dia 07/10/2020, sem observância do prazo legal. O que enseja o pagamento de multa equivalente a um mês de locação, conforme cláusula décima primeira do contrato, em favor do autor.
6 – Abatimento proporcional do aluguel. Na forma do art. 567 do Código Civil, “Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.”. Durante a locação o autor não exigiu a redução do aluguel nem a resolução do contrato. Não é possível exercer tal faculdade após a término da locação. Ademais, as provas (vídeos) não demonstram que as condições do imóvel durante a locação divergiam das apresentadas no momento da contratação.
7 – Titularidade da obrigação. Vinculação ao contrato. Administradora do condomínio. O autor reside no condomínio administrado pelo segundo réu, porém não apresenta nenhuma das pretensões decorrente da relação entre o condomínio e o locatário de unidade residencial em relação a este. As pretensões apresentadas estão todas relacionadas ao contrato de locação, do qual o segundo réu não é parte. As reclamações do autor que embasam o pedido de abatimento proporcional do preço da locação (armazenamento do lixo, fluxo de água no chuveiro, falta de comunicação referente a reformas, dentre outros) se relacionam com a administração do condomínio e não com a locação, porém não foi formulado pedido específico em relação a este ponto. Assim, é de se rejeitar a pretensão de vínculo obrigacional em relação ao condomínio, matéria que a sentença tratou como ilegitimidade passiva.
8 – Responsabilidade civil. Dano moral. A caracterização de dano moral exige violação aos direitos da personalidade, de modo a afetar diretamente à dignidade do indivíduo (CF, art. 5o, inc. V e X; CDC, art. 6o, inc. VI). Os elementos do processo não indicam a violação dos direitos da personalidade do autor ou que foram causados prejuízos à sua esfera extrapatrimonial. As questões se resumem aos danos materiais perquiridos. Sentença que se reforma apenas para condenar o primeiro réu ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula Décima Primeira do contrato firmado entre as partes, no valor de R$1.400,00, a ser acrescido de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do evento danoso (30/09/2020). Mantidos os demais termos.
9 – Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas processuais e honorários advocatícios, na forma do art. 55 da Lei 9.099/1995. Inaplicáveis as disposições do CPC/2015.