Tribunal: TJDFT
Processo: 0706674-85.2017.8.07.0001
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-06-01
Data de publicação: 2022-06-08

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATIPICIDADE. MERA CORRETAGEM. AUSÊNCIA. VENDA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. NEGÓCIO CASADO. CARÁTER CONDICIONAL. INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE CIVIL SOLIDÁRIA. IMOBILIÁRIA E CORRETORAS. RELAÇÃO DE PREPOSIÇÃO. DANOS MATERIAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E PROPORCIONAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA APENAS PARA REDISTRIBUIR O ÔNUS SUCUMBENCIAL.
1. O Juiz é livre para formar a sua convicção, devendo indicar na decisão as razões que lhe formaram o convencimento e que julga pertinentes ao desate da lide. Sua motivação não precisa estar vinculada às teses jurídicas levantadas pelas partes para a solução do caso, desde que enfrente todos os argumentos deduzidos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador (CPC/15, art. 489, § 1o, IV). Desnecessário, pois, consoante jurisprudência pacificada, que responda todas as alegações das partes e refute um a um todos os argumentos deduzidos, desde que os fundamentos utilizados sejam suficientes para fundamentar a decisão, tal como se deu na espécie. Não se confunde decisão contrária à pretensão da parte com falta de fundamentação. Preliminar de falta de fundamentação da sentença rejeitada.
2. O contexto da negociação descrita nos autos evidencia tratar-se de uma relação de consumo entre as partes, na medida em que as corretoras Requeridas, representando a imobiliária também Requerida, se comprometeram, de forma expressa, mediante instrumento contratual atípico, não só a intermediar a venda de imóvel dos Autores, o que, a princípio, se enquadraria na dinâmica do contrato de corretagem, como se responsabilizaram, pessoal e solidariamente, a efetivar a alienação conforme preço e prazo determinados, como forma de viabilizar a aquisição, pelos Autores, de outro imóvel, em relação ao qual receberiam as corretoras comissão de corretagem. Trata-se de negociação atípica, que transborda as regras do mero contrato de corretagem, visto que sequer foi estabelecido pagamento de comissão de corretagem no primeiro negócio, além do que foi afastada a aleatoriedade típica dessa espécie de contrato, responsabilizando-se as corretoras, ainda, pelos danos advindos de eventual inadimplemento.
3. A dinâmica negocial, apesar de fugir da seara comum, vincula as corretoras Requeridas, através da figura da imobiliária, à prestação de um serviço determinado em favor dos Requerentes, qual seja, a venda de imóvel de sua propriedade para que, em contrapartida, pudesse ser adquirido outro imóvel, pelo qual receberam as corretoras remuneração (comissão de corretagem), enquadrando-se os Autores e as Rés, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2° e 3° do Código de Defesa do Consumidor.
4. Ainda que a imobiliária não tenha tomado parte formalmente no contrato firmado com os Autores, as demais Rés, ao assim procederem, na qualidade de prepostas da imobiliária, acabaram por atribuir responsabilidade à empresa nos termos do artigo 932, inciso III, do Código Civil, atraindo também a responsabilidade objetiva e solidária prevista no CDC, uma vez que todas as Requeridas agiram em conjunto ou em representação uma da outra.
5. Dado o caráter condicional da negociação e a atuação das Requeridas em conjunto ou em representação da imobiliária, respondem as Apelantes, de forma objetiva e solidária, perante os Apelados, em razão do não cumprimento do instrumento contratual que, por sua vez, ensejou a rescisão do negócio que visava à aquisição de outro apartamento pelos Autores (Apelados). Assim, uma vez que não foi implementada a condição, que, no caso, refere-se à venda do imóvel dos Autores, não se adquire o direito dela decorrente, consistente na remuneração das Rés (comissão de corretagem) pela venda de outro imóvel aos Autores, de modo que o preço retido (custos administrativos e comissão de corretagem) na rescisão da promessa de compra e venda deste último imóvel deve ser objeto de indenização em favor dos Autores/Apelados.
6. Considerando que a distribuição sucumbencial deve ser aplicada de acordo com o êxito e decaimento de cada uma das partes em relação à quantidade, conteúdo e importância dos pedidos aviados, a teor do que prescreve o artigo 86 do CPC, deve a sentença ser reformada para que o ônus da sucumbência seja rateado à razão de 50% para cada parte.
7. Recursos das corretoras (Rés) não providos. Recurso da imobiliária (Ré) parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATIPICIDADE. MERA CORRETAGEM. AUSÊNCIA. VENDA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. NEGÓCIO CASADO. CARÁTER CONDICIONAL. INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE CIVIL SOLIDÁRIA. IMOBILIÁRIA E CORRETORAS. RELAÇÃO DE PREPOSIÇÃO. DANOS MATERIAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E PROPORCIONAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA APENAS PARA REDISTRIBUIR O ÔNUS SUCUMBENCIAL.
1. O Juiz é livre para formar a sua convicção, devendo indicar na decisão as razões que lhe formaram o convencimento e que julga pertinentes ao desate da lide. Sua motivação não precisa estar vinculada às teses jurídicas levantadas pelas partes para a solução do caso, desde que enfrente todos os argumentos deduzidos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador (CPC/15, art. 489, § 1o, IV). Desnecessário, pois, consoante jurisprudência pacificada, que responda todas as alegações das partes e refute um a um todos os argumentos deduzidos, desde que os fundamentos utilizados sejam suficientes para fundamentar a decisão, tal como se deu na espécie. Não se confunde decisão contrária à pretensão da parte com falta de fundamentação. Preliminar de falta de fundamentação da sentença rejeitada.
2. O contexto da negociação descrita nos autos evidencia tratar-se de uma relação de consumo entre as partes, na medida em que as corretoras Requeridas, representando a imobiliária também Requerida, se comprometeram, de forma expressa, mediante instrumento contratual atípico, não só a intermediar a venda de imóvel dos Autores, o que, a princípio, se enquadraria na dinâmica do contrato de corretagem, como se responsabilizaram, pessoal e solidariamente, a efetivar a alienação conforme preço e prazo determinados, como forma de viabilizar a aquisição, pelos Autores, de outro imóvel, em relação ao qual receberiam as corretoras comissão de corretagem. Trata-se de negociação atípica, que transborda as regras do mero contrato de corretagem, visto que sequer foi estabelecido pagamento de comissão de corretagem no primeiro negócio, além do que foi afastada a aleatoriedade típica dessa espécie de contrato, responsabilizando-se as corretoras, ainda, pelos danos advindos de eventual inadimplemento.
3. A dinâmica negocial, apesar de fugir da seara comum, vincula as corretoras Requeridas, através da figura da imobiliária, à prestação de um serviço determinado em favor dos Requerentes, qual seja, a venda de imóvel de sua propriedade para que, em contrapartida, pudesse ser adquirido outro imóvel, pelo qual receberam as corretoras remuneração (comissão de corretagem), enquadrando-se os Autores e as Rés, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2° e 3° do Código de Defesa do Consumidor.
4. Ainda que a imobiliária não tenha tomado parte formalmente no contrato firmado com os Autores, as demais Rés, ao assim procederem, na qualidade de prepostas da imobiliária, acabaram por atribuir responsabilidade à empresa nos termos do artigo 932, inciso III, do Código Civil, atraindo também a responsabilidade objetiva e solidária prevista no CDC, uma vez que todas as Requeridas agiram em conjunto ou em representação uma da outra.
5. Dado o caráter condicional da negociação e a atuação das Requeridas em conjunto ou em representação da imobiliária, respondem as Apelantes, de forma objetiva e solidária, perante os Apelados, em razão do não cumprimento do instrumento contratual que, por sua vez, ensejou a rescisão do negócio que visava à aquisição de outro apartamento pelos Autores (Apelados). Assim, uma vez que não foi implementada a condição, que, no caso, refere-se à venda do imóvel dos Autores, não se adquire o direito dela decorrente, consistente na remuneração das Rés (comissão de corretagem) pela venda de outro imóvel aos Autores, de modo que o preço retido (custos administrativos e comissão de corretagem) na rescisão da promessa de compra e venda deste último imóvel deve ser objeto de indenização em favor dos Autores/Apelados.
6. Considerando que a distribuição sucumbencial deve ser aplicada de acordo com o êxito e decaimento de cada uma das partes em relação à quantidade, conteúdo e importância dos pedidos aviados, a teor do que prescreve o artigo 86 do CPC, deve a sentença ser reformada para que o ônus da sucumbência seja rateado à razão de 50% para cada parte.
7. Recursos das corretoras (Rés) não providos. Recurso da imobiliária (Ré) parcialmente provido.