Tribunal: TJDFT
Processo: 0703696-66.2016.8.07.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-05-02

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE MULTA MORATÓRIA. PAGAMENTO DEVIDO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. AFASTADA A CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condená-la a pagar à autora a quantia de R$ 6.900,00, em razão do atraso na entrega do imóvel, considerados os meses de junho/2015 a novembro/2015, a ser monetariamente corrigida pelo INPC a partir dos respectivos pagamentos efetuados e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (14/06/2016); bem como para condenar a demandada a pagar à autora o valor de R$ 5.649,96, referente à aplicação da multa penal moratória prevista na cláusula 7.4.2, item “ii”, relativa aos meses de junho/2015 a novembro/2015, a ser monetariamente corrigido pelo INPC a partir do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (14/06/2016).

2. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.

3. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).

4. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.

5. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (Acórdão 978507, 20150110068239 UNJ). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.

6. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).

7. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era o último dia do mês de novembro de 2014, qual seja, 30/11/2014 (ID 821944 - Pág. 7). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estendeu-se até 29/05/2015. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 11/12/2015, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 821929). Houve, portanto, o decurso de 6 meses e 13 dias de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.

8. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.

9. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que será analisado a seguir.

10. Multa contratual moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multa moratória (“multa moratória de 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo COMPRADOR”) para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula 7.4.2 (ii) – ID 821964 - Pág.3).

11. Desse modo, configurada a mora da incorporadora/construtora ré (promitente-vendedora), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pela própria ré, motivo pelo qual é devida a multa moratória conforme reconhecido em sentença.

12. Assim, no caso em tela, não há que se discutir sequer sobre a possibilidade ou não de inversão de cláusula penal, o que, a propósito, é autorizado pelo c. STJ, consoante tese fixada no Tema 971.

13. Cumulação da multa contratual com lucros cessantes. Acerca da possibilidade ou não de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, o c. STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. (REsp 1635428/SC, Tema 970).

14. Na espécie, a multa é prevista no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor pago pelo comprador até a entrega da unidade, de modo que se mostra suficiente a compor os danos experimentados pelo consumidor adquirente em razão do inadimplemento parcial (adimplemento tardio) da incorporadora/construtora.

15. Diante desse cenário, no caso em análise, é imperioso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória, prevista contratualmente, com a indenização por lucros cessantes pleiteada pela parte autora (valor de aluguel de imóvel equivalente), sob pena de bis in idem, conforme consignado na tese fixada sob o rito de recurso repetitivo (art. 927, III, CPC). Assim, merece reforma a sentença para que seja afastada a condenação em lucros cessantes.

16. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para afastar a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes.

17. Sem custas e sem honorários advocatícios (art. 55 da Lei n. 9.099/95).

18. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE MULTA MORATÓRIA. PAGAMENTO DEVIDO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. AFASTADA A CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condená-la a pagar à autora a quantia de R$ 6.900,00, em razão do atraso na entrega do imóvel, considerados os meses de junho/2015 a novembro/2015, a ser monetariamente corrigida pelo INPC a partir dos respectivos pagamentos efetuados e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (14/06/2016); bem como para condenar a demandada a pagar à autora o valor de R$ 5.649,96, referente à aplicação da multa penal moratória prevista na cláusula 7.4.2, item “ii”, relativa aos meses de junho/2015 a novembro/2015, a ser monetariamente corrigido pelo INPC a partir do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (14/06/2016).

2. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.

3. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).

4. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.

5. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (Acórdão 978507, 20150110068239 UNJ). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.

6. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).

7. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era o último dia do mês de novembro de 2014, qual seja, 30/11/2014 (ID 821944 - Pág. 7). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estendeu-se até 29/05/2015. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 11/12/2015, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 821929). Houve, portanto, o decurso de 6 meses e 13 dias de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.

8. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.

9. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que será analisado a seguir.

10. Multa contratual moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multa moratória (“multa moratória de 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo COMPRADOR”) para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula 7.4.2 (ii) – ID 821964 - Pág.3).

11. Desse modo, configurada a mora da incorporadora/construtora ré (promitente-vendedora), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pela própria ré, motivo pelo qual é devida a multa moratória conforme reconhecido em sentença.

12. Assim, no caso em tela, não há que se discutir sequer sobre a possibilidade ou não de inversão de cláusula penal, o que, a propósito, é autorizado pelo c. STJ, consoante tese fixada no Tema 971.

13. Cumulação da multa contratual com lucros cessantes. Acerca da possibilidade ou não de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, o c. STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. (REsp 1635428/SC, Tema 970).

14. Na espécie, a multa é prevista no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor pago pelo comprador até a entrega da unidade, de modo que se mostra suficiente a compor os danos experimentados pelo consumidor adquirente em razão do inadimplemento parcial (adimplemento tardio) da incorporadora/construtora.

15. Diante desse cenário, no caso em análise, é imperioso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória, prevista contratualmente, com a indenização por lucros cessantes pleiteada pela parte autora (valor de aluguel de imóvel equivalente), sob pena de bis in idem, conforme consignado na tese fixada sob o rito de recurso repetitivo (art. 927, III, CPC). Assim, merece reforma a sentença para que seja afastada a condenação em lucros cessantes.

16. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para afastar a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes.

17. Sem custas e sem honorários advocatícios (art. 55 da Lei n. 9.099/95).

18. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).