Tribunal: TJDFT
Processo: 0704941-85.2021.8.07.0020
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-10-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704941-85.2021.8.07.0020 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDO: MARLI DE OLIVEIRA MARTINI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. DIREITO DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. NÃO CABIMENTO. DÉBITOS DO IPTU. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É possível a resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, se este não mais reúne condições econômicas para o cumprimento da obrigação pactuada, consoante ocorre na hipótese dos autos. Nesse caso, as partes devem retornar ao estado anterior (status quo ante), assistindo ao promitente comprador o direito à restituição de toda a quantia repassada ao promitente vendedor, abatendo-se porcentagem a título de cláusula penal compensatória. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a adoção do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, observadas as peculiaridades do caso. 3. A Apelante não colacionou elementos de prova capazes de infirmar o entendimento da sentença, no sentido de que a retenção do percentual de 10% dos valores pagos é suficiente para compensar os efeitos do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento ilícito da Apelante. 4. Diante da abusividade da clausula 11a, § 6o, alínea “a” do contrato em apreço, é devida a redução da cláusula penal de 23% (vinte e três por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da resolução empreendida pelo Juízo a quo, por não ser possível justificar retenção superior a 10% quando os prejuízos advindos do distrato. 5. “Não é cabível a retenção/cobrança de valores referentes à taxa de fruição na hipótese de resilição de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador quando o imóvel se tratar de terreno não edificado. Diante da ausência de enriquecimento sem causa do consumidor, que sequer chegou a ocupar o imóvel não edificado, e da ausência de empobrecimento do vendedor, demonstram-se ausentes os requisitos essenciais para o cabimento da referida taxa”. (Acórdão 1399117, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 24/2/2022) 6. Com a resilição do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, é devido o pagamento dos valores relativos ao IPTU promitente comprador, visto que se trata de obrigação contratual, nos termos da cláusula 11a do contrato, segundo a qual, a partir da assinatura da promessa de compra e venda, o promitente comprador assumiria a “todos os impostos, taxas, contribuições (ITU, taxas municipais, etc.) e encargos (moratórios, advocatícios, etc.) que incidam sobre o imóvel objeto do presente são, a partir desta data, de responsabilidade do(a/s) COMPRADOR(A/ES), mesmo que lançados em nome da VENDEDORA ou de terceiros”. 7. Em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, os honorários advocatícios e as custas processuais serão redistribuídos entre as partes na proporção de e 20% (vinte por cento) para a Autora e 80% (oitenta por cento) para a Ré, mantendo o valor dos honorários advocatícios conforme fixados na sentença em 10% (dez por cento) por cento sobre o valor da condenação. 8. Em razão da sucumbência recursal, os honorários advocatícios foram majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, os quais deverão ser suportados apenas pela Apelante. 9. Recurso conhecido e parcialmente provido para, reformando a sentença, permitir à Ré a retenção do valor de R$ 3.020,98 (três mil e vinte reais e noventa e oito centavos) a título de débitos de IPTU, na resilição contratual a ser operada. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os artigos 389 e 402, ambos do Código Civil, sustentando fazer jus à retenção de mais de 10% (dez por cento) dos valores pagos. Pugna pela manutenção de retenção de 23% (vinte e três por cento) concedido na sentença. Conclui que a manutenção do julgado implica enriquecimento ilícito da parte recorrida. Invoca dissenso jurisprudencial quanto ao ponto, colacionando julgados do STJ como paradigma. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. De início, cumpre ressaltar que o acórdão impugnado foi publicado em data anterior a da publicação da emenda constitucional 125, não se aplicando ao caso o requisito de admissibilidade por ela inaugurado, ou seja, a demonstração da relevância das questões de direito federal infraconstitucional. O apelo especial não merece prosseguir quanto à invocada divergência jurisprudencial nem quanto ao indicado malferimento dos artigos 389 e 402, ambos do CC, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial” (AgInt no REsp n. 1.962.563/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022). Ademais, “A simples indicação de dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ” (AgInt no AREsp n. 1.934.602/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022). Outrossim, quanto ao aventado prequestionamento ficto, é firme o entendimento da Corte Superior no sentido de que “O prequestionamento ficto, previsto no art. 1.025 do CPC/2015, só é admissível quando, além de opor a parte recorrente embargos de declaração na origem e suscitar a violação ao art. 1.022 do diploma legal, esta Corte reconhecer a ocorrência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado, situações não verificadas na hipótese em apreço.” (AgInt no AREsp n. 1.720.609/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 17/8/2022). Ainda que fosse possível superar esse óbice, o recurso especial não comportaria trânsito, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do contrato e do conjunto fático-probatório, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame dos mencionados suportes, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ressalto, por fim, que, ainda consoante iterativa jurisprudência do STJ, “fica prejudicada a apreciação da divergência jurisprudencial quando a tese sustentada já foi afastada no exame do Recurso Especial pela alínea "a" do permissivo constitucional.” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.987.845/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe de 23/6/2022). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A009

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704941-85.2021.8.07.0020 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDO: MARLI DE OLIVEIRA MARTINI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. DIREITO DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. NÃO CABIMENTO. DÉBITOS DO IPTU. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É possível a resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, se este não mais reúne condições econômicas para o cumprimento da obrigação pactuada, consoante ocorre na hipótese dos autos. Nesse caso, as partes devem retornar ao estado anterior (status quo ante), assistindo ao promitente comprador o direito à restituição de toda a quantia repassada ao promitente vendedor, abatendo-se porcentagem a título de cláusula penal compensatória. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a adoção do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, observadas as peculiaridades do caso. 3. A Apelante não colacionou elementos de prova capazes de infirmar o entendimento da sentença, no sentido de que a retenção do percentual de 10% dos valores pagos é suficiente para compensar os efeitos do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento ilícito da Apelante. 4. Diante da abusividade da clausula 11a, § 6o, alínea “a” do contrato em apreço, é devida a redução da cláusula penal de 23% (vinte e três por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da resolução empreendida pelo Juízo a quo, por não ser possível justificar retenção superior a 10% quando os prejuízos advindos do distrato. 5. “Não é cabível a retenção/cobrança de valores referentes à taxa de fruição na hipótese de resilição de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador quando o imóvel se tratar de terreno não edificado. Diante da ausência de enriquecimento sem causa do consumidor, que sequer chegou a ocupar o imóvel não edificado, e da ausência de empobrecimento do vendedor, demonstram-se ausentes os requisitos essenciais para o cabimento da referida taxa”. (Acórdão 1399117, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 24/2/2022) 6. Com a resilição do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, é devido o pagamento dos valores relativos ao IPTU promitente comprador, visto que se trata de obrigação contratual, nos termos da cláusula 11a do contrato, segundo a qual, a partir da assinatura da promessa de compra e venda, o promitente comprador assumiria a “todos os impostos, taxas, contribuições (ITU, taxas municipais, etc.) e encargos (moratórios, advocatícios, etc.) que incidam sobre o imóvel objeto do presente são, a partir desta data, de responsabilidade do(a/s) COMPRADOR(A/ES), mesmo que lançados em nome da VENDEDORA ou de terceiros”. 7. Em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, os honorários advocatícios e as custas processuais serão redistribuídos entre as partes na proporção de e 20% (vinte por cento) para a Autora e 80% (oitenta por cento) para a Ré, mantendo o valor dos honorários advocatícios conforme fixados na sentença em 10% (dez por cento) por cento sobre o valor da condenação. 8. Em razão da sucumbência recursal, os honorários advocatícios foram majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, os quais deverão ser suportados apenas pela Apelante. 9. Recurso conhecido e parcialmente provido para, reformando a sentença, permitir à Ré a retenção do valor de R$ 3.020,98 (três mil e vinte reais e noventa e oito centavos) a título de débitos de IPTU, na resilição contratual a ser operada. A recorrente alega que o acórdão impugnado violou os artigos 389 e 402, ambos do Código Civil, sustentando fazer jus à retenção de mais de 10% (dez por cento) dos valores pagos. Pugna pela manutenção de retenção de 23% (vinte e três por cento) concedido na sentença. Conclui que a manutenção do julgado implica enriquecimento ilícito da parte recorrida. Invoca dissenso jurisprudencial quanto ao ponto, colacionando julgados do STJ como paradigma. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. De início, cumpre ressaltar que o acórdão impugnado foi publicado em data anterior a da publicação da emenda constitucional 125, não se aplicando ao caso o requisito de admissibilidade por ela inaugurado, ou seja, a demonstração da relevância das questões de direito federal infraconstitucional. O apelo especial não merece prosseguir quanto à invocada divergência jurisprudencial nem quanto ao indicado malferimento dos artigos 389 e 402, ambos do CC, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial” (AgInt no REsp n. 1.962.563/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022). Ademais, “A simples indicação de dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ” (AgInt no AREsp n. 1.934.602/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022). Outrossim, quanto ao aventado prequestionamento ficto, é firme o entendimento da Corte Superior no sentido de que “O prequestionamento ficto, previsto no art. 1.025 do CPC/2015, só é admissível quando, além de opor a parte recorrente embargos de declaração na origem e suscitar a violação ao art. 1.022 do diploma legal, esta Corte reconhecer a ocorrência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado, situações não verificadas na hipótese em apreço.” (AgInt no AREsp n. 1.720.609/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 17/8/2022). Ainda que fosse possível superar esse óbice, o recurso especial não comportaria trânsito, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do contrato e do conjunto fático-probatório, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame dos mencionados suportes, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ressalto, por fim, que, ainda consoante iterativa jurisprudência do STJ, “fica prejudicada a apreciação da divergência jurisprudencial quando a tese sustentada já foi afastada no exame do Recurso Especial pela alínea "a" do permissivo constitucional.” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.987.845/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe de 23/6/2022). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A009