Tribunal: TJDFT
Processo: 0033521-05.2016.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-03-16

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM ÁREA DE PARCELAMENTO DO SOLO. ATRASO NA ENTREGA DE PARTE DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. EDIFICAÇÃO DE EQUIPAMENTOS URBANOS NÃO CONCLUÍDA NO PRAZO CONTRATUALMENTE PREVISTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO DAS EMPRESAS PROMITENTES-VENDEDORAS. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO. QUANTIFICAÇÃO RAZOAVELMENTE FIXADA NA SENTENÇA. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PRINCÍPIO DA EQUIVALÊNCIA MATERIAL OBJETIVAMENTE OBSERVADO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE DEVIDAMENTE EQUACIONADOS. CASO CONCRETO. PECULIARIDADES. DISCIPLINA INDENIZA OS PROMITENTES-COMPRADORES SEM ENSEJAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. ART. 389 DO CCB. CLÁUSULA PENAL. ART. 413 DO CCB. REDUÇÃO EQUITATIVA PELO ÓRGÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
1. Indicando a sentença o inadimplemento das rés, porque superado o prazo contratualmente previsto para entrega das obras de infraestrutura, como causa da obrigação a ela imposta de indenizar os promitentes-compradores, irrelevante a discussão quanto à possibilidade material que teriam de levantar qualquer edificação no terreno que adquiriram. Inteligência do art. 389, do Código Civil.
2. A disciplina estabelecida pelo magistrado de primeira instância para inversão da multa compensatória está amparada em critérios de razoabilidade e adequação, uma vez que a decisão judicial, ao considerar a penalidade, de natureza civil, somente imposta ao promitente-comprador que culposamente descumprisse parcial ou totalmente obrigações assumidas no contrato, seguiu entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 971), visto que a tomou como parâmetro para a indenização a ser paga pelas empresas promitentes-vendedoras que descumpriram obrigações contratuais que se comprometeram a adimplir.
3. A sentença recorrida atende ao postulado de que não se pode fazer, sem amparo em critérios de razoabilidade e adequação, a inversão da multa compensatória, isso porque a adoção de simples paridade das multas compensatórias para as empresas vendedoras e para adquirentes não serve, por si só, a realizar o objetivo de preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato de adesão em que ajustada a compra e venda de imóvel em construção. A rearmonização de interesses em ajustes dessa natureza, os quais se caracterizam pela heterogeneidade das obrigações assumidas pelos contratantes exige atenção ao princípio da equivalência material, objetivamente aferido quando inexistentes vantagens ou onerosidades excessivas originárias ou supervenientes para quaisquer das partes contratantes. Julgado que atende às exigências do artigo 413 do Código Civil ao dispor que a "penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".
4. Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM ÁREA DE PARCELAMENTO DO SOLO. ATRASO NA ENTREGA DE PARTE DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. EDIFICAÇÃO DE EQUIPAMENTOS URBANOS NÃO CONCLUÍDA NO PRAZO CONTRATUALMENTE PREVISTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO DAS EMPRESAS PROMITENTES-VENDEDORAS. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO. QUANTIFICAÇÃO RAZOAVELMENTE FIXADA NA SENTENÇA. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PRINCÍPIO DA EQUIVALÊNCIA MATERIAL OBJETIVAMENTE OBSERVADO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE DEVIDAMENTE EQUACIONADOS. CASO CONCRETO. PECULIARIDADES. DISCIPLINA INDENIZA OS PROMITENTES-COMPRADORES SEM ENSEJAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. ART. 389 DO CCB. CLÁUSULA PENAL. ART. 413 DO CCB. REDUÇÃO EQUITATIVA PELO ÓRGÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
1. Indicando a sentença o inadimplemento das rés, porque superado o prazo contratualmente previsto para entrega das obras de infraestrutura, como causa da obrigação a ela imposta de indenizar os promitentes-compradores, irrelevante a discussão quanto à possibilidade material que teriam de levantar qualquer edificação no terreno que adquiriram. Inteligência do art. 389, do Código Civil.
2. A disciplina estabelecida pelo magistrado de primeira instância para inversão da multa compensatória está amparada em critérios de razoabilidade e adequação, uma vez que a decisão judicial, ao considerar a penalidade, de natureza civil, somente imposta ao promitente-comprador que culposamente descumprisse parcial ou totalmente obrigações assumidas no contrato, seguiu entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 971), visto que a tomou como parâmetro para a indenização a ser paga pelas empresas promitentes-vendedoras que descumpriram obrigações contratuais que se comprometeram a adimplir.
3. A sentença recorrida atende ao postulado de que não se pode fazer, sem amparo em critérios de razoabilidade e adequação, a inversão da multa compensatória, isso porque a adoção de simples paridade das multas compensatórias para as empresas vendedoras e para adquirentes não serve, por si só, a realizar o objetivo de preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato de adesão em que ajustada a compra e venda de imóvel em construção. A rearmonização de interesses em ajustes dessa natureza, os quais se caracterizam pela heterogeneidade das obrigações assumidas pelos contratantes exige atenção ao princípio da equivalência material, objetivamente aferido quando inexistentes vantagens ou onerosidades excessivas originárias ou supervenientes para quaisquer das partes contratantes. Julgado que atende às exigências do artigo 413 do Código Civil ao dispor que a "penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".
4. Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários majorados.