Tribunal: TJDFT
Processo: 0739478-67.2021.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-11-23
Data de publicação: 2022-12-02

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. ÍNDICE DE REAJUSTE DO ALUGUEL. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CONSTATADOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. INVERSÃO DA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
1. Apelação interposta contra a sentença que, nos autos de ação revisional ajuizada pela locatária (lojista) contra os locadores (shopping center), julgou parcialmente procedente o pedido apresentado na petição inicial para determinar revisão da cláusula 4.2 do contrato de locação firmado entre as partes, de modo que o IGP-DI seja substituído pelo IPCA, a contar da renovação contratual no mês de outubro de 2021 até setembro de 2022.
2. Nos termos do art. 421-A do CC, os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até que sejam constatados elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, garantindo-se que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada (inciso III). Ademais, a revisão do negócio jurídico por onerosidade excessiva (arts. 478 e 317 do CC) pressupõe ocorrência de evento capaz de desvirtuar o equilíbrio entre as prestações pactuadas.
3. No que tange às relações locatícias, os arts. 18 e 19 da Lei n. 8.245/91 estabelecem a possibilidade de as partes fixarem o valor do aluguel, modificarem as cláusulas contratuais referentes a seu reajuste ou, caso não haja acordo, pedirem revisão judicial do preço da locação. Especificamente sobre as relações contratuais mantidas entre lojistas e empreendedores de shopping center, o art. 54 da Lei n. 8.245/91 evidencia a primazia do pacta sunt servanda, ao dispor expressamente que “prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.
4. De acordo com as provas documentais que instruem o processo, as partes firmaram contrato de locação comercial de loja localizada em shopping. As cláusulas contratuais dispõem que o IGP-DI (FGV) é o índice utilizado para reajuste do aluguel.
5. O IGP-DI, medido pela Fundação Getúlio Vargas, é índice de inflação que leva em consideração a variação de preços de bens e serviços finais e de matérias-primas agrícolas e industriais. O indicador é comumente adotado como fator de reajuste nos negócios jurídicos de conteúdo econômico, notadamente em contratos imobiliários de compra e venda e de locação.
6. A simples alegação de elevação do índice de reajuste contratual e de queda de faturamento da pessoa jurídica locatária, sem efetiva comprovação nesse sentido, é insuficiente para amparar a revisão do negócio jurídico entabulado entre as partes. Não constam nos autos demonstrativos ou relatórios contábeis, tampouco documentos relativos a fluxo de caixa, extinção de eventuais contratos de trabalho ou tomadas de possíveis operações de crédito, que, em tese, poderiam evidenciar a alegada crise oriunda do contexto da pandemia.
7. Conforme quadro comparativo que acompanha a petição inicial, apesar da queda nos ganhos da sociedade empresarial locatária nos meses em que o funcionamento do estabelecimento comercial foi mais afetado pelas restrições impostas para controle da pandemia, o faturamento mensal voltou a crescer a partir de agosto de 2020 e, em determinados momentos, alcançou valores maiores do que aqueles apresentados no período pré-pandêmico.
8. Ausente comprovação de desequilíbrio ou onerosidade excessiva capazes de justificar, de modo objetivo, a intervenção judicial na relação locatícia, deve ser julgado improcedente o pedido de revisão do índice de reajuste do aluguel livre e expressamente definido pelas partes.
9. Recurso conhecido e provido. Distribuição dos ônus sucumbenciais invertida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. ÍNDICE DE REAJUSTE DO ALUGUEL. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CONSTATADOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. INVERSÃO DA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
1. Apelação interposta contra a sentença que, nos autos de ação revisional ajuizada pela locatária (lojista) contra os locadores (shopping center), julgou parcialmente procedente o pedido apresentado na petição inicial para determinar revisão da cláusula 4.2 do contrato de locação firmado entre as partes, de modo que o IGP-DI seja substituído pelo IPCA, a contar da renovação contratual no mês de outubro de 2021 até setembro de 2022.
2. Nos termos do art. 421-A do CC, os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até que sejam constatados elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, garantindo-se que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada (inciso III). Ademais, a revisão do negócio jurídico por onerosidade excessiva (arts. 478 e 317 do CC) pressupõe ocorrência de evento capaz de desvirtuar o equilíbrio entre as prestações pactuadas.
3. No que tange às relações locatícias, os arts. 18 e 19 da Lei n. 8.245/91 estabelecem a possibilidade de as partes fixarem o valor do aluguel, modificarem as cláusulas contratuais referentes a seu reajuste ou, caso não haja acordo, pedirem revisão judicial do preço da locação. Especificamente sobre as relações contratuais mantidas entre lojistas e empreendedores de shopping center, o art. 54 da Lei n. 8.245/91 evidencia a primazia do pacta sunt servanda, ao dispor expressamente que “prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.
4. De acordo com as provas documentais que instruem o processo, as partes firmaram contrato de locação comercial de loja localizada em shopping. As cláusulas contratuais dispõem que o IGP-DI (FGV) é o índice utilizado para reajuste do aluguel.
5. O IGP-DI, medido pela Fundação Getúlio Vargas, é índice de inflação que leva em consideração a variação de preços de bens e serviços finais e de matérias-primas agrícolas e industriais. O indicador é comumente adotado como fator de reajuste nos negócios jurídicos de conteúdo econômico, notadamente em contratos imobiliários de compra e venda e de locação.
6. A simples alegação de elevação do índice de reajuste contratual e de queda de faturamento da pessoa jurídica locatária, sem efetiva comprovação nesse sentido, é insuficiente para amparar a revisão do negócio jurídico entabulado entre as partes. Não constam nos autos demonstrativos ou relatórios contábeis, tampouco documentos relativos a fluxo de caixa, extinção de eventuais contratos de trabalho ou tomadas de possíveis operações de crédito, que, em tese, poderiam evidenciar a alegada crise oriunda do contexto da pandemia.
7. Conforme quadro comparativo que acompanha a petição inicial, apesar da queda nos ganhos da sociedade empresarial locatária nos meses em que o funcionamento do estabelecimento comercial foi mais afetado pelas restrições impostas para controle da pandemia, o faturamento mensal voltou a crescer a partir de agosto de 2020 e, em determinados momentos, alcançou valores maiores do que aqueles apresentados no período pré-pandêmico.
8. Ausente comprovação de desequilíbrio ou onerosidade excessiva capazes de justificar, de modo objetivo, a intervenção judicial na relação locatícia, deve ser julgado improcedente o pedido de revisão do índice de reajuste do aluguel livre e expressamente definido pelas partes.
9. Recurso conhecido e provido. Distribuição dos ônus sucumbenciais invertida.