Tribunal: TJDFT
Processo: 0727529-46.2021.8.07.0001
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-08-23
Data de publicação: 2022-09-09

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO. ATRASO DE ALUGUÉIS E DESPESAS ORDINÁRIAS. FIANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. INEXISTÊNCIA DE MORATÓRIA. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão: condenação em obrigação de pagar quantia certa a título de aluguéis vencidos e despesas ordinárias, referente ao período de novembro de 2019 a junho 2021. Recurso do segundo réu postula a reforma da sentença que julgou procedente o pedido.
2 – Contrato de locação residencial. Na forma do art. 23, Lei 8.245/1991, o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado, pagar as despesas ordinárias de condomínio e as de consumo de água, esgoto e energia, realizar a reparação dos danos causados no imóvel e restituí-lo ao final da locação, no estado em que recebeu. Em 21/10/2019 os réus firmaram um contrato de locação residencial tendo por objeto imóvel situado na Colônia Agrícola Samambaia, chácara 64, Lote 1/2, apto. T-18, com término em 20/10/2020, ao preço de R$ 650,00 de aluguel mensal, com desconto de R$ 100,00 de pontualidade. O contrato foi garantido por fiança prestada por Osvani Soares Dias, segundo réu e recorrente (ID 37447718 – PAG 1-6).
3 – Aluguéis. Multa moratória e juros de mora. O autor alega que a locatária, primeira ré, deixou de pagar os aluguéis vencidos de novembro de 2019 a junho de 2021. As chaves foram entregues ao locador em 12/07/2021 (ID 37447720). Os réus nada alegaram quanto ao adimplemento dos aluguéis nesse período, de modo que são devidos. Pelo inadimplemento do aluguel, as partes convencionaram o acréscimo de multa (cláusula penal) de 10% e juros compensatórios (rectius juros moratórios) de 1% ao mês (cláusula III, alínea “b” - ID 37447718 – PAG 3). O autor aponta a quantia de R$ 15.853,09, já acrescidos dos encargos (planilha em ID 37447719). Não configura bis in idem a existência de cláusula ou abono de pontualidade com multa moratória, dado às naturezas distintas das verbas. A primeira, tem o objetivo de incentivar o devedor a adimplir pontualmente a prestação. A segunda, por sua vez, visa a sancionar o inadimplemento. Precedentes no STJ: (REsp n. 1.745.916/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 22/2/2019.); (AgInt no AREsp n. 1.691.091/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 23/9/2020.). Nesse quadro, ainda que previsto desconto de pontualidade, a base para o cálculo do valor devido de aluguéis é de R$ 650,00. De outra parte, embora seja possível a cumulação de juros de mora e cláusula penal, não se mostra lícita a incidência de um sobre o outro. Os encargos de mora, como penas acessórias que são, devem incidir sobre o principal. Devidos, pois, os aluguéis vencidos de novembro de 2019 a junho de 2021, no valor de R$ 650,00 por mês, sobre o qual incide multa de 10% e juros de mora de 1% por mês.
4 – Despesas ordinárias. Condomínio, água e esgoto. Com relação às despesas ordinárias de condomínio (incluído o consumo de água e serviço de esgoto), de acordo com as cláusulas IV e V parágrafo terceiro (ID 37447718 – PAG 4-5), incumbe à locatária e/ou seu fiador o pagamento, obrigando-se ainda a apresentar os respectivos comprovantes na devolução do imóvel, o que não ocorreu. Pela distribuição do ônus probatório, aos réus competiam demonstrar o pagamento por meio de recibo (artigos 319 e 320, Código Civil). O autor informa o valor de R$ 3.877,53 (ID 37447719 – PAG 4) relativo às despesas ordinárias de condomínio (já incluído o consumo de água e serviço de esgoto). Não há cobrança de IPTU, tampouco de consumo de energia, que segundo o autor ainda pende de levantamento do débito. O recorrente não comprovou o pagamento, tampouco indicou o valor que entende devido, pelo que se reputa correta a soma apresentada pelo autor.
5 – Serviços de pintura e limpeza do imóvel. Não obstante a previsão contratual de que o locatário deve restituir o imóvel tal qual recebeu, não há no processo laudo de vistoria da entrega do imóvel à locatária, tampouco de quando foi restituído, de modo que não é possível aferir a pertinência da cobrança do valor a esse título, não podendo ser exigido dos réus.
6 – Fiança. Responsabilidade do fiador. Contrato de locação. Cláusula de solidariedade. Exoneração. Impossibilidade. Ausência de notificação prévia do locador. Na forma do artigo 39 da Lei 8.245/1991, com redação dada pela Lei 12.112/2009, salvo disposição em contrário no contrato, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a vigência do contrato por prazo indeterminado. A exoneração da obrigação pelo fiador, ainda que cabível, deve ser precedida de notificação dirigida ao locador, nos termos previstos no art. 835 do Código Civil ou por meio de ação judicial com esse fim. Precedentes: (REsp n. 1.607.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/10/2017, DJe de 17/11/2017.); (AgInt no AREsp n. 1.350.111/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/5/2019, DJe de 4/6/2019.); (AgInt no AREsp n. 1.287.055/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2019, DJe de 6/9/2019.). O recorrente prestou fiança no contrato de locação residencial, com cláusula de solidariedade, e pelo período até a entrega das chaves do imóvel e assinatura do termo de quitação, inclusive em caso de prorrogação do prazo locatício (cláusula VII ID 37447718 – PAG 5). Embora previsto o encerramento da locação em 20/10/2020, a locatária permaneceu no imóvel até 12/07/2021, quando as chaves foram entregues ao locador. O fiador não demonstrou que notificou o locador manifestando a intenção de exonerar-se da garantia prestada, quer durante o prazo regular da locação, quer após o termo final previsto no contrato, pelo que deve responder pelos débitos gerados até a efetiva restituição do imóvel. Recurso a que se dá provimento, em parte, para determinar que os encargos de mora incidam sobre o valor principal do aluguel (R$ 650,00), cujo cálculo poderá ser apresentado pelas partes no cumprimento de sentença, e afastar a condenação relativa ao ressarcimento das despesas com pintura e limpeza do imóvel, mantendo-se os demais provimentos da sentença.
7 – Recurso conhecido e provido, em parte. Sem custas e sem honorários advocatícios.
E

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO. ATRASO DE ALUGUÉIS E DESPESAS ORDINÁRIAS. FIANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. INEXISTÊNCIA DE MORATÓRIA. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão: condenação em obrigação de pagar quantia certa a título de aluguéis vencidos e despesas ordinárias, referente ao período de novembro de 2019 a junho 2021. Recurso do segundo réu postula a reforma da sentença que julgou procedente o pedido.
2 – Contrato de locação residencial. Na forma do art. 23, Lei 8.245/1991, o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado, pagar as despesas ordinárias de condomínio e as de consumo de água, esgoto e energia, realizar a reparação dos danos causados no imóvel e restituí-lo ao final da locação, no estado em que recebeu. Em 21/10/2019 os réus firmaram um contrato de locação residencial tendo por objeto imóvel situado na Colônia Agrícola Samambaia, chácara 64, Lote 1/2, apto. T-18, com término em 20/10/2020, ao preço de R$ 650,00 de aluguel mensal, com desconto de R$ 100,00 de pontualidade. O contrato foi garantido por fiança prestada por Osvani Soares Dias, segundo réu e recorrente (ID 37447718 – PAG 1-6).
3 – Aluguéis. Multa moratória e juros de mora. O autor alega que a locatária, primeira ré, deixou de pagar os aluguéis vencidos de novembro de 2019 a junho de 2021. As chaves foram entregues ao locador em 12/07/2021 (ID 37447720). Os réus nada alegaram quanto ao adimplemento dos aluguéis nesse período, de modo que são devidos. Pelo inadimplemento do aluguel, as partes convencionaram o acréscimo de multa (cláusula penal) de 10% e juros compensatórios (rectius juros moratórios) de 1% ao mês (cláusula III, alínea “b” - ID 37447718 – PAG 3). O autor aponta a quantia de R$ 15.853,09, já acrescidos dos encargos (planilha em ID 37447719). Não configura bis in idem a existência de cláusula ou abono de pontualidade com multa moratória, dado às naturezas distintas das verbas. A primeira, tem o objetivo de incentivar o devedor a adimplir pontualmente a prestação. A segunda, por sua vez, visa a sancionar o inadimplemento. Precedentes no STJ: (REsp n. 1.745.916/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 22/2/2019.); (AgInt no AREsp n. 1.691.091/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 23/9/2020.). Nesse quadro, ainda que previsto desconto de pontualidade, a base para o cálculo do valor devido de aluguéis é de R$ 650,00. De outra parte, embora seja possível a cumulação de juros de mora e cláusula penal, não se mostra lícita a incidência de um sobre o outro. Os encargos de mora, como penas acessórias que são, devem incidir sobre o principal. Devidos, pois, os aluguéis vencidos de novembro de 2019 a junho de 2021, no valor de R$ 650,00 por mês, sobre o qual incide multa de 10% e juros de mora de 1% por mês.
4 – Despesas ordinárias. Condomínio, água e esgoto. Com relação às despesas ordinárias de condomínio (incluído o consumo de água e serviço de esgoto), de acordo com as cláusulas IV e V parágrafo terceiro (ID 37447718 – PAG 4-5), incumbe à locatária e/ou seu fiador o pagamento, obrigando-se ainda a apresentar os respectivos comprovantes na devolução do imóvel, o que não ocorreu. Pela distribuição do ônus probatório, aos réus competiam demonstrar o pagamento por meio de recibo (artigos 319 e 320, Código Civil). O autor informa o valor de R$ 3.877,53 (ID 37447719 – PAG 4) relativo às despesas ordinárias de condomínio (já incluído o consumo de água e serviço de esgoto). Não há cobrança de IPTU, tampouco de consumo de energia, que segundo o autor ainda pende de levantamento do débito. O recorrente não comprovou o pagamento, tampouco indicou o valor que entende devido, pelo que se reputa correta a soma apresentada pelo autor.
5 – Serviços de pintura e limpeza do imóvel. Não obstante a previsão contratual de que o locatário deve restituir o imóvel tal qual recebeu, não há no processo laudo de vistoria da entrega do imóvel à locatária, tampouco de quando foi restituído, de modo que não é possível aferir a pertinência da cobrança do valor a esse título, não podendo ser exigido dos réus.
6 – Fiança. Responsabilidade do fiador. Contrato de locação. Cláusula de solidariedade. Exoneração. Impossibilidade. Ausência de notificação prévia do locador. Na forma do artigo 39 da Lei 8.245/1991, com redação dada pela Lei 12.112/2009, salvo disposição em contrário no contrato, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a vigência do contrato por prazo indeterminado. A exoneração da obrigação pelo fiador, ainda que cabível, deve ser precedida de notificação dirigida ao locador, nos termos previstos no art. 835 do Código Civil ou por meio de ação judicial com esse fim. Precedentes: (REsp n. 1.607.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/10/2017, DJe de 17/11/2017.); (AgInt no AREsp n. 1.350.111/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/5/2019, DJe de 4/6/2019.); (AgInt no AREsp n. 1.287.055/MG, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2019, DJe de 6/9/2019.). O recorrente prestou fiança no contrato de locação residencial, com cláusula de solidariedade, e pelo período até a entrega das chaves do imóvel e assinatura do termo de quitação, inclusive em caso de prorrogação do prazo locatício (cláusula VII ID 37447718 – PAG 5). Embora previsto o encerramento da locação em 20/10/2020, a locatária permaneceu no imóvel até 12/07/2021, quando as chaves foram entregues ao locador. O fiador não demonstrou que notificou o locador manifestando a intenção de exonerar-se da garantia prestada, quer durante o prazo regular da locação, quer após o termo final previsto no contrato, pelo que deve responder pelos débitos gerados até a efetiva restituição do imóvel. Recurso a que se dá provimento, em parte, para determinar que os encargos de mora incidam sobre o valor principal do aluguel (R$ 650,00), cujo cálculo poderá ser apresentado pelas partes no cumprimento de sentença, e afastar a condenação relativa ao ressarcimento das despesas com pintura e limpeza do imóvel, mantendo-se os demais provimentos da sentença.
7 – Recurso conhecido e provido, em parte. Sem custas e sem honorários advocatícios.
E