Tribunal: TJDFT
Processo: 0704540-37.2021.8.07.0004
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-11-08
Data de publicação: 2022-12-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. ARRAS. CLÁUSULA CONTRATUAL. DUBIEDADE. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO ADERENTE. PROVA TESTEMUNHAL. MULTA CORRESPONDENTE AO PERCENTUAL DO VALOR DO SINAL. RECURSO DESPROVIDO.
1. A hipótese submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar se a multa em razão da desistência do negócio jurídico tem como base o valor do sinal ou o preço integral do imóvel.
2. O cumprimento do contrato é o modo convencional pelo qual o negócio jurídico bilateral se extingue. Em certas situações a relação jurídica negocial poderá ser extinta antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo diante de causas supervenientes. 2.1. A resilição, instituto próprio à desconstituição da declaração da vontade dos atos negociais, dar-se-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes. 2.2. A hipótese em questão é de resilição bilateral, ou distrato, do negócio de promessa de compra e venda, sendo que o instrumento negocial previu o pagamento de multa, além da perda das arras dadas.
3. O valor do sinal, além da declaração de vontade correspondente, é o elemento configurador da vinculação do negócio jurídico de promessa de compra e venda. 3.1. As arras podem ser classificadas em confirmatórias, se recebidas como início do pagamento do preço ajustado, ou, de modo menos habitual, em penitenciais, caso o contrato tenha previsto a possibilidade de arrependimento. 3.2. No caso em deslinde as arras têm caráter estritamente confirmatório, de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil.
4. O instrumento negocial previu, para o caso de resilição do negócio, o pagamento de multa no valor correspondente a 10% (dez por cento), sendo certo que a base de cálculo foi fixada laconicamente com a expressão “sobre o que não estiver como acordado acima”. 4.1. A previsão das arras, a serem pagas “no mesmo percentual”, padece da mesma dubiedade.
5. Diante da dúvida decorrente da redação imprecisa da cláusula, deve ser interpretada do modo mais favorável à aderente, nos termos da regra prevista no art. 423 do Código Civil. 5.1. As provas coligidas aos autos demonstram que nas tratativas anteriores à celebração do negócio jurídico ficou acordado entre as partes que, caso houvesse desistência, a adquirente perderia em favor da vendedora, a quantia correspondente a 10% (dez por cento) do valor do sinal pago.
6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. ARRAS. CLÁUSULA CONTRATUAL. DUBIEDADE. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO ADERENTE. PROVA TESTEMUNHAL. MULTA CORRESPONDENTE AO PERCENTUAL DO VALOR DO SINAL. RECURSO DESPROVIDO.
1. A hipótese submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar se a multa em razão da desistência do negócio jurídico tem como base o valor do sinal ou o preço integral do imóvel.
2. O cumprimento do contrato é o modo convencional pelo qual o negócio jurídico bilateral se extingue. Em certas situações a relação jurídica negocial poderá ser extinta antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo diante de causas supervenientes. 2.1. A resilição, instituto próprio à desconstituição da declaração da vontade dos atos negociais, dar-se-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes. 2.2. A hipótese em questão é de resilição bilateral, ou distrato, do negócio de promessa de compra e venda, sendo que o instrumento negocial previu o pagamento de multa, além da perda das arras dadas.
3. O valor do sinal, além da declaração de vontade correspondente, é o elemento configurador da vinculação do negócio jurídico de promessa de compra e venda. 3.1. As arras podem ser classificadas em confirmatórias, se recebidas como início do pagamento do preço ajustado, ou, de modo menos habitual, em penitenciais, caso o contrato tenha previsto a possibilidade de arrependimento. 3.2. No caso em deslinde as arras têm caráter estritamente confirmatório, de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil.
4. O instrumento negocial previu, para o caso de resilição do negócio, o pagamento de multa no valor correspondente a 10% (dez por cento), sendo certo que a base de cálculo foi fixada laconicamente com a expressão “sobre o que não estiver como acordado acima”. 4.1. A previsão das arras, a serem pagas “no mesmo percentual”, padece da mesma dubiedade.
5. Diante da dúvida decorrente da redação imprecisa da cláusula, deve ser interpretada do modo mais favorável à aderente, nos termos da regra prevista no art. 423 do Código Civil. 5.1. As provas coligidas aos autos demonstram que nas tratativas anteriores à celebração do negócio jurídico ficou acordado entre as partes que, caso houvesse desistência, a adquirente perderia em favor da vendedora, a quantia correspondente a 10% (dez por cento) do valor do sinal pago.
6. Recurso conhecido e desprovido.