Tribunal: TJDFT
Processo: 0731702-50.2020.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-05-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0731702-50.2020.8.07.0001 RECORRENTE: ARAURE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. RECORRIDO: PEDRO JORGE GOMES BERNARDO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. MORA DA CONSTRUTORA. INDENIZAÇÃO. MULTA MORATÓRIA E MULTA COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. 1. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça é admitida a retenção entre 10% e 25% de acordo com as circunstâncias de cada caso, “avaliando-se os prejuízos suportados, notadamente com as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". 2. No caso, a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos afigura-se suficiente para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, sobretudo porque não há prova de despesas efetivamente realizadas com a administração do imóvel ou de que existia edificação a caracterizar fruição. 3. A correção monetária sobre os valores pagos visa recompor o poder aquisitivo da moeda, de maneira que, havendo rescisão contratual, a atualização ocorre a partir do desembolso das parcelas. 4. Nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, sem culpa do fornecedor e de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado (Resp. 1.740.911/DF). 5. A rescisão contratual não exclui o direito do consumidor de ser indenizado pelos danos suportados em razão do inadimplemento contratual. 6. No caso, as multas moratória e compensatória foram fixadas em contrato de adesão por iniciativa da própria vendedora como forma de indenizar o comprador pelo atraso na conclusão do empreendimento, de modo que não há impedimento para a sua aplicação em conjunto, sobretudo porque os percentuais fixados incidem tão somente sobre os valores pagos, e não sobre o valor do contrato. 7. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime. A recorrente alega que a decisão colegiada violou os artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, sob o argumento de que a devolução dos valores pagos deve ser na forma convencionada pelas partes no contrato, não se podendo falar em reembolso praticamente integral dos valores pagos. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado da Corte Superior. Defende a impossibilidade de cumulação de multa moratória e multa compensatória. Alega que a multa moratória se equipara aos lucros cessantes. Suscita a aplicação do Tema 970 do STJ ao presente caso. Subsidiariamente, requer que ao menos seja aplicada apenas uma das multas com incidência única sobre o valor do contrato ou incidência mensal apenas sobre o valor pago. Entende, ainda, pela incompatibilidade da incidência de multa com a própria rescisão contratual operada pelo distrato. Deixa, contudo de apontar os dispositivos legais supostamente malferidos. Pleiteia que todas as publicações sejam direcionadas para o advogado THIAGO MAHFUZ VEZZI, OAB/DF 47.506. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a condenação da parte recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais majorados. Pugna, ainda, que todas as intimações sejam publicadas em nome da advogada GRAZIELE DA SILVA DA PALMAS LOPES, OAB/DF 41.928. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 421 e 422, ambos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: A Apelante defende que a devolução dos valores pagos deve ser na forma convencionada entre as partes no contrato. Sucede que, considerando o valor pago pelo promissário comprador (Id. 28697078), bem como o disposto na Cláusula Décima Segunda, parágrafo terceiro, “b”, do contrato celebrado entre as partes (Id. 28697040 - pág. 1), ficaria autorizada a retenção de 85% (oitenta e cinto por cento) dos valores pagos, o que se afigura manifestamente abusivo. A retenção da quantia paga deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, o qual, em seu artigo 53, assim estabelece: ... O artigo transcrito reforça a regra do enriquecimento sem causa, porquanto considera ilícita a retenção da totalidade do montante pago pelo promissário comprador. Todavia, não impede a existência de cláusula que autorize a perda parcial do valor pago, desde que preserve o equilíbrio contratual e não coloque o consumidor em desvantagem exagerada. A Agravante pede, subsidiariamente, a retenção de 25% a 35% dos valores pagos. Cumpre relembrar, no entanto, que, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é admitida a retenção entre 10% e 25%, de acordo com as circunstâncias fáticas, “avaliando-se os prejuízos suportados, notadamente com as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". [1] Assim, a retenção deve ser analisada segundo as circunstâncias do caso concreto, pois não pode ser estabelecida em valor tão elevado que importe onerosidade excessiva ao consumidor, nem tão ínfimo que não seja capaz de reparar a promitente vendedora pelos danos decorrentes da prematura rescisão. Nesse sentido, este egrégio Tribunal de Justiça já decidiu: ...... No caso, a Apelante requer a retenção de 25% a 35% dos valores pagos sem demonstrar efetivamente os prejuízos suportados. Assim, a retenção de 10% (dez por cento) afigura-se suficiente para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, sobretudo porque não constam nos autos documentos comprobatórios das despesas efetivamente realizadas com a administração da unidade imobiliária. Ademais não se pode desconsiderar que a construtora disponibilizou a unidade prometida com dois anos de atraso, enquanto o promissário comprador estava com suas obrigações contratuais em dia. Ressalta-se que, nos termos do art. 6o, V, do CDC, constitui direito básico do consumidor a modificação ou a revisão das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou que, em razão de fato superveniente, tornem as obrigações do consumidor excessivamente onerosas. No caso, a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago mostra-se proporcional e razoável, não sendo excessiva para o promissário comprador nem ínfima para a promitente vendedora. (ID 30852702). Nesse passo, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, o qual também se aplica ao apelo fundado na alínea "c" do permissivo constitucional, conforme decidido no EDcl no AgInt no AREsp 1833883/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 17/12/2021. Igualmente não merece curso o inconformismo quanto às demais teses suscitadas, porquanto o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que “A falta de particularização do dispositivo federal objeto de interpretação divergente consubstancia deficiência bastante a atrair, por analogia, a Súmula n. 284 do STF” (AgRg no REsp 1950377/CE, Rel. Ministro ROGERIO SCHIETTI CRUZ, DJe 22/11/2021). Ademais, “A citação de passagem de artigos de lei não é suficiente para caracterizar e demonstrar a contrariedade a lei federal, já que impossível identificar se o foram citados meramente a título argumentativo ou invocados como núcleo do recurso especial interposto. Incide na espécie, por analogia, o enunciado n. 284, da Súmula do STF” (AgInt no REsp n. 1.615.830/RS, Relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 5/6/2018, DJe 11/6/2018)” (AgInt no AREsp 1504289/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 14/10/2019). No mesmo sentido o AgInt no REsp 1920301/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 2/12/2021. Além disso, não houve combate específico aos fundamentos do acórdão recorrido no sentido de que: No caso, verifica-se que, por iniciativa da própria vendedora, foram prefixadas duas multas de naturezas diversas. A multa compensatória visa indenizar o promissário comprador pela não entrega da unidade imobiliária dentro do prazo de tolerância e a multa moratória visa indenizar o atraso. Conclui-se, portanto, que as partes, quando firmaram o pacto, previram, desde então, a incidência de multa moratória destinada a punir a demora na conclusão das obras e consequente entrega da unidade imobiliária, a qual não se confunde com a cláusula penal compensatória, cujo propósito é a prefixação de perdas e danos. Desse modo, considerando que as multas possuem natureza jurídica diversas e que foram fixadas em contrato de adesão elaborado pela própria Apelante, não há impedimento à aplicação conjunta, sobretudo porque os percentuais fixados incidem tão somente sobre os valores pagos, e não sobre o valor do contrato. Cumpre ressaltar que, consoante a tese firmada pela Corte Superior de Justiça, nos Recursos Especiais 1.498.484, 1.635.428, 1.614.721 e 1.631.485 (Tema 970[3]), julgados sob a forma dos recursos repetitivos, a cumulação de multa moratória com eventual indenização por lucros cessantes somente é impossibilitada quando a multa moratória é estabelecida em valor equivalente ao locativo, o que não é caso dos autos, pois, em regra, o valor locativo é calculado sobre o valor total do imóvel. Assim, considerando que as multas foram fixadas por liberalidade da própria Apelante, não verifico abusividade na sua incidência em decorrência da mora. (ID 30852702). Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior considera “deficiente a fundamentação quando a parte deixa de impugnar fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido, apresentando razões recursais dissociadas dos fundamentos utilizados pela Corte de origem. Incidência, por analogia, das Súmulas n. 283 e 284/STF” (AgInt no REsp 1695137/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, DJe 20/11/2019). No mesmo sentido o AgInt no REsp 1866064/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 16/12/2021. Determino que todas as publicações da recorrente sejam direcionadas para o advogado THIAGO MAHFUZ VEZZI, OAB/DF 47.506 e as da parte recorrida, por sua vez, em nome da advogada GRAZIELE DA SILVA DA PALMAS LOPES, OAB/DF 41.928. Por fim, não encontra amparo nesta sede o pleito de condenação da parte recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais majorados. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0731702-50.2020.8.07.0001 RECORRENTE: ARAURE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. RECORRIDO: PEDRO JORGE GOMES BERNARDO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. MORA DA CONSTRUTORA. INDENIZAÇÃO. MULTA MORATÓRIA E MULTA COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. 1. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça é admitida a retenção entre 10% e 25% de acordo com as circunstâncias de cada caso, “avaliando-se os prejuízos suportados, notadamente com as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". 2. No caso, a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos afigura-se suficiente para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, sobretudo porque não há prova de despesas efetivamente realizadas com a administração do imóvel ou de que existia edificação a caracterizar fruição. 3. A correção monetária sobre os valores pagos visa recompor o poder aquisitivo da moeda, de maneira que, havendo rescisão contratual, a atualização ocorre a partir do desembolso das parcelas. 4. Nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, sem culpa do fornecedor e de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado (Resp. 1.740.911/DF). 5. A rescisão contratual não exclui o direito do consumidor de ser indenizado pelos danos suportados em razão do inadimplemento contratual. 6. No caso, as multas moratória e compensatória foram fixadas em contrato de adesão por iniciativa da própria vendedora como forma de indenizar o comprador pelo atraso na conclusão do empreendimento, de modo que não há impedimento para a sua aplicação em conjunto, sobretudo porque os percentuais fixados incidem tão somente sobre os valores pagos, e não sobre o valor do contrato. 7. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime. A recorrente alega que a decisão colegiada violou os artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, sob o argumento de que a devolução dos valores pagos deve ser na forma convencionada pelas partes no contrato, não se podendo falar em reembolso praticamente integral dos valores pagos. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado da Corte Superior. Defende a impossibilidade de cumulação de multa moratória e multa compensatória. Alega que a multa moratória se equipara aos lucros cessantes. Suscita a aplicação do Tema 970 do STJ ao presente caso. Subsidiariamente, requer que ao menos seja aplicada apenas uma das multas com incidência única sobre o valor do contrato ou incidência mensal apenas sobre o valor pago. Entende, ainda, pela incompatibilidade da incidência de multa com a própria rescisão contratual operada pelo distrato. Deixa, contudo de apontar os dispositivos legais supostamente malferidos. Pleiteia que todas as publicações sejam direcionadas para o advogado THIAGO MAHFUZ VEZZI, OAB/DF 47.506. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a condenação da parte recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais majorados. Pugna, ainda, que todas as intimações sejam publicadas em nome da advogada GRAZIELE DA SILVA DA PALMAS LOPES, OAB/DF 41.928. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 421 e 422, ambos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: A Apelante defende que a devolução dos valores pagos deve ser na forma convencionada entre as partes no contrato. Sucede que, considerando o valor pago pelo promissário comprador (Id. 28697078), bem como o disposto na Cláusula Décima Segunda, parágrafo terceiro, “b”, do contrato celebrado entre as partes (Id. 28697040 - pág. 1), ficaria autorizada a retenção de 85% (oitenta e cinto por cento) dos valores pagos, o que se afigura manifestamente abusivo. A retenção da quantia paga deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, o qual, em seu artigo 53, assim estabelece: ... O artigo transcrito reforça a regra do enriquecimento sem causa, porquanto considera ilícita a retenção da totalidade do montante pago pelo promissário comprador. Todavia, não impede a existência de cláusula que autorize a perda parcial do valor pago, desde que preserve o equilíbrio contratual e não coloque o consumidor em desvantagem exagerada. A Agravante pede, subsidiariamente, a retenção de 25% a 35% dos valores pagos. Cumpre relembrar, no entanto, que, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é admitida a retenção entre 10% e 25%, de acordo com as circunstâncias fáticas, “avaliando-se os prejuízos suportados, notadamente com as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". [1] Assim, a retenção deve ser analisada segundo as circunstâncias do caso concreto, pois não pode ser estabelecida em valor tão elevado que importe onerosidade excessiva ao consumidor, nem tão ínfimo que não seja capaz de reparar a promitente vendedora pelos danos decorrentes da prematura rescisão. Nesse sentido, este egrégio Tribunal de Justiça já decidiu: ...... No caso, a Apelante requer a retenção de 25% a 35% dos valores pagos sem demonstrar efetivamente os prejuízos suportados. Assim, a retenção de 10% (dez por cento) afigura-se suficiente para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, sobretudo porque não constam nos autos documentos comprobatórios das despesas efetivamente realizadas com a administração da unidade imobiliária. Ademais não se pode desconsiderar que a construtora disponibilizou a unidade prometida com dois anos de atraso, enquanto o promissário comprador estava com suas obrigações contratuais em dia. Ressalta-se que, nos termos do art. 6o, V, do CDC, constitui direito básico do consumidor a modificação ou a revisão das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou que, em razão de fato superveniente, tornem as obrigações do consumidor excessivamente onerosas. No caso, a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago mostra-se proporcional e razoável, não sendo excessiva para o promissário comprador nem ínfima para a promitente vendedora. (ID 30852702). Nesse passo, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, o qual também se aplica ao apelo fundado na alínea "c" do permissivo constitucional, conforme decidido no EDcl no AgInt no AREsp 1833883/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 17/12/2021. Igualmente não merece curso o inconformismo quanto às demais teses suscitadas, porquanto o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que “A falta de particularização do dispositivo federal objeto de interpretação divergente consubstancia deficiência bastante a atrair, por analogia, a Súmula n. 284 do STF” (AgRg no REsp 1950377/CE, Rel. Ministro ROGERIO SCHIETTI CRUZ, DJe 22/11/2021). Ademais, “A citação de passagem de artigos de lei não é suficiente para caracterizar e demonstrar a contrariedade a lei federal, já que impossível identificar se o foram citados meramente a título argumentativo ou invocados como núcleo do recurso especial interposto. Incide na espécie, por analogia, o enunciado n. 284, da Súmula do STF” (AgInt no REsp n. 1.615.830/RS, Relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 5/6/2018, DJe 11/6/2018)” (AgInt no AREsp 1504289/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 14/10/2019). No mesmo sentido o AgInt no REsp 1920301/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 2/12/2021. Além disso, não houve combate específico aos fundamentos do acórdão recorrido no sentido de que: No caso, verifica-se que, por iniciativa da própria vendedora, foram prefixadas duas multas de naturezas diversas. A multa compensatória visa indenizar o promissário comprador pela não entrega da unidade imobiliária dentro do prazo de tolerância e a multa moratória visa indenizar o atraso. Conclui-se, portanto, que as partes, quando firmaram o pacto, previram, desde então, a incidência de multa moratória destinada a punir a demora na conclusão das obras e consequente entrega da unidade imobiliária, a qual não se confunde com a cláusula penal compensatória, cujo propósito é a prefixação de perdas e danos. Desse modo, considerando que as multas possuem natureza jurídica diversas e que foram fixadas em contrato de adesão elaborado pela própria Apelante, não há impedimento à aplicação conjunta, sobretudo porque os percentuais fixados incidem tão somente sobre os valores pagos, e não sobre o valor do contrato. Cumpre ressaltar que, consoante a tese firmada pela Corte Superior de Justiça, nos Recursos Especiais 1.498.484, 1.635.428, 1.614.721 e 1.631.485 (Tema 970[3]), julgados sob a forma dos recursos repetitivos, a cumulação de multa moratória com eventual indenização por lucros cessantes somente é impossibilitada quando a multa moratória é estabelecida em valor equivalente ao locativo, o que não é caso dos autos, pois, em regra, o valor locativo é calculado sobre o valor total do imóvel. Assim, considerando que as multas foram fixadas por liberalidade da própria Apelante, não verifico abusividade na sua incidência em decorrência da mora. (ID 30852702). Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior considera “deficiente a fundamentação quando a parte deixa de impugnar fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido, apresentando razões recursais dissociadas dos fundamentos utilizados pela Corte de origem. Incidência, por analogia, das Súmulas n. 283 e 284/STF” (AgInt no REsp 1695137/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, DJe 20/11/2019). No mesmo sentido o AgInt no REsp 1866064/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 16/12/2021. Determino que todas as publicações da recorrente sejam direcionadas para o advogado THIAGO MAHFUZ VEZZI, OAB/DF 47.506 e as da parte recorrida, por sua vez, em nome da advogada GRAZIELE DA SILVA DA PALMAS LOPES, OAB/DF 41.928. Por fim, não encontra amparo nesta sede o pleito de condenação da parte recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais majorados. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023