Tribunal: TJDFT
Processo: 0708716-11.2021.8.07.0020
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-06-22
Data de publicação: 2022-07-04

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. LEVANTAMENTO DE HIPOTECA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADQUIRENTE. PREÇO. QUITAÇÃO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA. IMÓVEL ONERADO POR HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. OBRIGAÇÃO DA VENDEDORA. PRAZO CONTRATUAL DECORRIDO. CUMPRIMENTO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. CARACTERIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL GRAVADO POR ÔNUS DERIVADO DE HIPOTECA CONTRATADA PELA ALIENANTE JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FINANCIARA AS OBRAS DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÓBICE AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. OPOSIÇÃO AO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. LIBERAÇÃO DO ÔNUS. IMPERIOSIDADE. AGENTE FINANCEIRO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA E ALCANCE DA COISA JULGADA. ÔNUS. ELISÃO. CONDIÇÃO DE LEGITIMIDADE A PARTICIPAÇÃO DO BANCO E SEU ALCANCE PELA DETERMINAÇÃO (CPC, ART. 506). VERBAS DE SUCUMBÊCIA. IMPUTAÇÃO AOS VENCIDOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA E IMPUTADA AO APELANTE (CPC, ART. 85, § 11).
1. A construtora, como promitente vendedora e protagonista do compromisso de compra e venda, e o agente financeiro, como credor hipotecário, guardam inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente de imóvel novo onerado por hipoteca almejando a elisão do ônus real e a consequente adjudicação do bem em seu favor, porquanto o imóvel, a despeito de prometido à venda, continua transcrito em nome da alienante e fora sua inadimplência que deflagrara a lide, e, a seu turno, o agente financeiro, conquanto alheio ao negócio subjacente, será afetado pela prestação almejada, pois ficará, se acolhida, desguarnecido da garantia que lhe fora oferecida.
2. Firmado instrumento de promessa de compra e venda e estabelecida como obrigação da vendedora providenciar, ante a quitação do preço convencionado, o cancelamento a hipoteca que recai sobre o imóvel alienado no prazo estipulado, o implemento das condições irradia-lhe a obrigação de proceder à baixa do gravame, promovendo a quitação do empréstimo que lhe fora fomentado e, obtendo a anuência do credor, promovendo a baixa da garantia junto ao respectivo cartório de imóveis.
3. Afetado o imóvel negociado por ônus derivado do fato de que fora oferecido em garantia hipotecária pela alienante quanto ao adimplemento das obrigações inerentes ao mútuo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do empreendimento no qual está inserido, a crise estabelecida nesse negócio subjacente é estranha ao promissário comprador, não lhe sendo oponível nem irradiando qualquer efeito ao direito que o assiste de obter a transcrição do imóvel para seu nome na forma convencionada, devendo a alienante realizar a obrigação que assumira, liberando a unidade que negociara e se comprometera a entregar livre e desembaraçada.
4. A permanência do ônus hipotecário que afeta o imóvel negociado denuncia e otimiza o inadimplemento da vendedora quanto ao adimplemento da obrigação que assumira de quitar sua dívida junto à instituição financeira detentora da garantia e providenciar o cancelamento do gravame no prazo convencionado entre as partes ao ser contemplada com o recebimento do preço convencionado, à medida em que a desoneração é passível de ser obtida e, ademais, o ônus é ineficaz junto ao adquirente, competindo à vendedora conferir materialidade a esse enunciado como pressuposto para safar-se da obrigação que a aflige (STJ, Súmula 308).
5. O fato de a garantia hipotecária ter sido oferecida ao agente financeiro, e sendo inoponível e ineficaz em relação ao promissário adquirente do imóvel que a representa, é suficiente não somente para evidenciar a legitimidade passiva do agente financeiro para a ação que tem como objeto a elisão do gravame como a legitimidade da obrigação que lhe fora imposta de solidariamente viabilizar a eliminação da garantia, porquanto não pode ser desconstituída sem sua participação na relação processual na qual é debatida, e, ademais, somente com sua participação é que a cominação de desoneração do imóvel que traduz a garantia se revela legítima, pois a coisa julgada tem sua eficácia subjetiva limitada aos integrantes da relação processual da qual emergira (CPC, art. 506).
6. O princípio da causalidade, que restara albergado pelo legislador processual como balizador da distribuição dos encargos sucumbenciais, traduz a contrapartida que a invocação da tutela jurisdicional encerra, resultando no risco que a parte assume de, residindo em juízo, sujeitar-se aos encargos processuais se eventualmente não obtém êxito na prestação que deduzira ou, em contraposição, de ter ensejado a invocação da interseção judicial como forma de efetivação do direito material, implicando que, acolhido o pedido em face do qual resistira, o réu necessário deve ser sujeitado às verbas de sucumbência.
7. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
8. Apelação conhecida e desprovida. Majorados os honorários advocatícios impostos ao apelante. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. LEVANTAMENTO DE HIPOTECA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADQUIRENTE. PREÇO. QUITAÇÃO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA. IMÓVEL ONERADO POR HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. OBRIGAÇÃO DA VENDEDORA. PRAZO CONTRATUAL DECORRIDO. CUMPRIMENTO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. CARACTERIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL GRAVADO POR ÔNUS DERIVADO DE HIPOTECA CONTRATADA PELA ALIENANTE JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FINANCIARA AS OBRAS DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÓBICE AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. OPOSIÇÃO AO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. LIBERAÇÃO DO ÔNUS. IMPERIOSIDADE. AGENTE FINANCEIRO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA E ALCANCE DA COISA JULGADA. ÔNUS. ELISÃO. CONDIÇÃO DE LEGITIMIDADE A PARTICIPAÇÃO DO BANCO E SEU ALCANCE PELA DETERMINAÇÃO (CPC, ART. 506). VERBAS DE SUCUMBÊCIA. IMPUTAÇÃO AOS VENCIDOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA E IMPUTADA AO APELANTE (CPC, ART. 85, § 11).
1. A construtora, como promitente vendedora e protagonista do compromisso de compra e venda, e o agente financeiro, como credor hipotecário, guardam inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente de imóvel novo onerado por hipoteca almejando a elisão do ônus real e a consequente adjudicação do bem em seu favor, porquanto o imóvel, a despeito de prometido à venda, continua transcrito em nome da alienante e fora sua inadimplência que deflagrara a lide, e, a seu turno, o agente financeiro, conquanto alheio ao negócio subjacente, será afetado pela prestação almejada, pois ficará, se acolhida, desguarnecido da garantia que lhe fora oferecida.
2. Firmado instrumento de promessa de compra e venda e estabelecida como obrigação da vendedora providenciar, ante a quitação do preço convencionado, o cancelamento a hipoteca que recai sobre o imóvel alienado no prazo estipulado, o implemento das condições irradia-lhe a obrigação de proceder à baixa do gravame, promovendo a quitação do empréstimo que lhe fora fomentado e, obtendo a anuência do credor, promovendo a baixa da garantia junto ao respectivo cartório de imóveis.
3. Afetado o imóvel negociado por ônus derivado do fato de que fora oferecido em garantia hipotecária pela alienante quanto ao adimplemento das obrigações inerentes ao mútuo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do empreendimento no qual está inserido, a crise estabelecida nesse negócio subjacente é estranha ao promissário comprador, não lhe sendo oponível nem irradiando qualquer efeito ao direito que o assiste de obter a transcrição do imóvel para seu nome na forma convencionada, devendo a alienante realizar a obrigação que assumira, liberando a unidade que negociara e se comprometera a entregar livre e desembaraçada.
4. A permanência do ônus hipotecário que afeta o imóvel negociado denuncia e otimiza o inadimplemento da vendedora quanto ao adimplemento da obrigação que assumira de quitar sua dívida junto à instituição financeira detentora da garantia e providenciar o cancelamento do gravame no prazo convencionado entre as partes ao ser contemplada com o recebimento do preço convencionado, à medida em que a desoneração é passível de ser obtida e, ademais, o ônus é ineficaz junto ao adquirente, competindo à vendedora conferir materialidade a esse enunciado como pressuposto para safar-se da obrigação que a aflige (STJ, Súmula 308).
5. O fato de a garantia hipotecária ter sido oferecida ao agente financeiro, e sendo inoponível e ineficaz em relação ao promissário adquirente do imóvel que a representa, é suficiente não somente para evidenciar a legitimidade passiva do agente financeiro para a ação que tem como objeto a elisão do gravame como a legitimidade da obrigação que lhe fora imposta de solidariamente viabilizar a eliminação da garantia, porquanto não pode ser desconstituída sem sua participação na relação processual na qual é debatida, e, ademais, somente com sua participação é que a cominação de desoneração do imóvel que traduz a garantia se revela legítima, pois a coisa julgada tem sua eficácia subjetiva limitada aos integrantes da relação processual da qual emergira (CPC, art. 506).
6. O princípio da causalidade, que restara albergado pelo legislador processual como balizador da distribuição dos encargos sucumbenciais, traduz a contrapartida que a invocação da tutela jurisdicional encerra, resultando no risco que a parte assume de, residindo em juízo, sujeitar-se aos encargos processuais se eventualmente não obtém êxito na prestação que deduzira ou, em contraposição, de ter ensejado a invocação da interseção judicial como forma de efetivação do direito material, implicando que, acolhido o pedido em face do qual resistira, o réu necessário deve ser sujeitado às verbas de sucumbência.
7. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
8. Apelação conhecida e desprovida. Majorados os honorários advocatícios impostos ao apelante. Unânime.