Tribunal: TJDFT
Processo: 0714757-91.2021.8.07.0020
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-10-19
Data de publicação: 2022-11-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. MORA DO ADQUIRENTE ANTERIOR À DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. REVISÃO. POSSIBILIDADE. NOVA TEORIA CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA.

1. O art. 475 do Código Civil (CC) estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

2. Na hipótese, restou incontroversa nos autos a inadimplência do adquirente com relação a diversas parcelas vencidas e não pagas. O réu incorreu em mora muito antes da data prevista para entrega do imóvel. Dessa forma, incabível a exceção de contrato não cumprido, pois foi o adquirente que deixou de honrar com sua obrigação contratual primeiro.

3. A teoria do adimplemento substancial objetiva resguardar o devedor que cumpriu parte essencial da obrigação por ele assumida e que agiu com boa-fé. Referida teoria foi formulada com base nos princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos, vedação ao abuso de direito e ao enriquecimento sem causa (artigos 187, 421, 422 e 884, todos do Código Civil - CC).

4. Para sua aplicação, é necessário que o descumprimento do contrato seja insignificante, ou seja, que o devedor tenha deixado de quitar uma pequena parte de seu débito em relação à parte que já foi cumprida. Somado a isso, exige-se que o devedor tenha agido com boa-fé durante a sua execução e demonstrado empenho em saldar a dívida. Assim, o direito do credor de rescindir o contrato fica limitado à eventual execução ou outro meio hábil de satisfação do crédito.

5. No caso, o adquirente deixou de pagar parcelas desde o segundo mês de contratação. Além disso, mais da metade das parcelas ainda estão em aberto, o que impossibilita a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

6. Os princípios da nova teoria contratual - boa-fé objetiva, função social do contrato e equilíbrio econômico - estão presentes tanto nas relações entre desiguais (Código de Defesa do Consumidor), como nas estabelecidas entre iguais (Código Civil), o que significa a possibilidade jurídica de, excepcionalmente, afastar ou mitigar os efeitos de cláusula que gere onerosidade excessiva e evidente desequilíbrio entre os contratantes. A propósito, o art. 413 do Código Civil prevê expressamente a redução de cláusula penal compensatória quando a penalidade for manifestamente excessiva.

7. A fixação de multa contratual de 20% sobre o valor total do contrato (R$ 625.852,37) é medida excessiva e gera desequilíbrio entre as partes. Assim, agiu com acerto o juízo ao revisar a cláusula e determinar a retenção de 20% sobre os valores efetivamente pagos pelo réu, o que cumpre com a finalidade da cláusula penal sem, contudo, gerar enriquecimento ilícito para qualquer das partes.

8. Se houve sucumbência em mais de um pedido autoral, não merece reparo a sentença que condenou a autora ao pagamento de 30% dos honorários sucumbenciais.

9. Recursos conhecidos e não providos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. MORA DO ADQUIRENTE ANTERIOR À DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. REVISÃO. POSSIBILIDADE. NOVA TEORIA CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA.

1. O art. 475 do Código Civil (CC) estabelece que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

2. Na hipótese, restou incontroversa nos autos a inadimplência do adquirente com relação a diversas parcelas vencidas e não pagas. O réu incorreu em mora muito antes da data prevista para entrega do imóvel. Dessa forma, incabível a exceção de contrato não cumprido, pois foi o adquirente que deixou de honrar com sua obrigação contratual primeiro.

3. A teoria do adimplemento substancial objetiva resguardar o devedor que cumpriu parte essencial da obrigação por ele assumida e que agiu com boa-fé. Referida teoria foi formulada com base nos princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos, vedação ao abuso de direito e ao enriquecimento sem causa (artigos 187, 421, 422 e 884, todos do Código Civil - CC).

4. Para sua aplicação, é necessário que o descumprimento do contrato seja insignificante, ou seja, que o devedor tenha deixado de quitar uma pequena parte de seu débito em relação à parte que já foi cumprida. Somado a isso, exige-se que o devedor tenha agido com boa-fé durante a sua execução e demonstrado empenho em saldar a dívida. Assim, o direito do credor de rescindir o contrato fica limitado à eventual execução ou outro meio hábil de satisfação do crédito.

5. No caso, o adquirente deixou de pagar parcelas desde o segundo mês de contratação. Além disso, mais da metade das parcelas ainda estão em aberto, o que impossibilita a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

6. Os princípios da nova teoria contratual - boa-fé objetiva, função social do contrato e equilíbrio econômico - estão presentes tanto nas relações entre desiguais (Código de Defesa do Consumidor), como nas estabelecidas entre iguais (Código Civil), o que significa a possibilidade jurídica de, excepcionalmente, afastar ou mitigar os efeitos de cláusula que gere onerosidade excessiva e evidente desequilíbrio entre os contratantes. A propósito, o art. 413 do Código Civil prevê expressamente a redução de cláusula penal compensatória quando a penalidade for manifestamente excessiva.

7. A fixação de multa contratual de 20% sobre o valor total do contrato (R$ 625.852,37) é medida excessiva e gera desequilíbrio entre as partes. Assim, agiu com acerto o juízo ao revisar a cláusula e determinar a retenção de 20% sobre os valores efetivamente pagos pelo réu, o que cumpre com a finalidade da cláusula penal sem, contudo, gerar enriquecimento ilícito para qualquer das partes.

8. Se houve sucumbência em mais de um pedido autoral, não merece reparo a sentença que condenou a autora ao pagamento de 30% dos honorários sucumbenciais.

9. Recursos conhecidos e não providos.