Tribunal: TJDFT
Processo: 0700590-47.2022.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-10-07
Data de publicação: 2022-10-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO. ÁGIO. DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA. RECIBO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO LEGÍTIMA PELO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que deu parcial procedência à pretensão inicial, para condenar a requerida a devolver o valor pago pela autora a título de sinal, correspondente à quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC, a contar do desembolso, e acrescido de juros à razão de 1% a.m. a partir de 08.12.2021. Em suas razões, a recorrente alega que após o pagamento do sinal, a compradora/recorrida desistiu do negócio jurídico de compra e venda de cessão de direitos sobre um lote situado no Corumbá-GO, fato que causou prejuízos à parte ré. Argumenta que a autora tinha ciência de que o valor pago seria destinado à quitação dos débitos do imóvel, os quais impediam a transferência do financiamento imobiliário, e esse montante seria abatido do total do ágio, negociado a R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais). Sustenta que o documento intitulado como “Recibo de sinal e princípio de pagamento”, confeccionado pela requerente, contém cláusula que prevê a devolução do sinal apenas em caso de não apresentação, pela vendedora, da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, fato que não ocorreu, razão pela qual faz jus à retenção do valor a título de arras. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na exordial.

II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas (ID 38319935).

III. O cerne da questão cinge-se à legalidade de retenção do valor pago pela recorrida em contrato de cessão de direitos de imóvel.

IV. No direito brasileiro, as arras, também denominadas de sinal, estão reguladas nos artigos 417 a 420 do Código Civil e “constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal), e c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”. (REsp n. 1.669.002 – RJ, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, data de julgamento: 21/09/2017, publicado no DJE: 02/10/2017).

V. De acordo com o autor Daniel Carnacchioni, “as arras confirmatórias seriam aquelas destinadas a “confirmar” ou dar início à execução de determinada relação jurídica material (contratos, em sua maioria), ao passo que as arras penitenciais teriam natureza indenizatória. No entanto, pela atual redação dos arts. 417, 418 e 419 do CC, mesmo quando as arras visam a confirmar um negócio, quando se prestam a servir como “sinal” ou “princípio de pagamento”, em caso de inadimplemento ou inexecução, as arras compensarão o sujeito prejudicado pelo inadimplemento, fato que denota a sua natureza preponderantemente indenizatória”. (Manual de Direito Civil. Salvador: Jus Podium, 2017, pp. 738/739).

VI. No caso em análise, diante do contexto das conversas travadas entre compradora e vendedora, através do aplicativo de WhatsApp, e dos documentos acostados aos autos, depreende-se que o valor de R$ 10.000,00, pago pela autora, representa sinal ou início de pagamento do preço ajustado, porquanto destinado à confirmação do negócio e à quitação de dívidas do imóvel que obstavam a transferência da titularidade do financiamento imobiliário, o que evidencia tratar-se de arras confirmatórias. Ademais, verifica-se que o documento “recibo de sinal e princípio de pagamento”, elaborado pela própria compradora, contém cláusula que prevê a devolução do sinal pela vendedora apenas em caso de não apresentação da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, hipótese que não ocorreu no presente caso. Isso porque os comprovantes apresentados no processo demonstram que a parte ré pagou de imediato todos os débitos pendentes sobre o imóvel que, conforme consignado em minuta contratual, encontrava-se livre e desembaraçado para a celebração do contrato, não se justificando o desfazimento do negócio pela autora.

VII. Dessa forma, dispõe o art. 418 do Código Civil que “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as”. Portanto, verificada a desistência imotivada do contrato por parte da compradora, mostra-se legítima e cabível a retenção, pela vendedora, da quantia dada como sinal e princípio de pagamento.

VIII. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial. Condeno a parte recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da causa.

IX. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO. ÁGIO. DESISTÊNCIA PELA COMPRADORA. RECIBO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO LEGÍTIMA PELO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que deu parcial procedência à pretensão inicial, para condenar a requerida a devolver o valor pago pela autora a título de sinal, correspondente à quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC, a contar do desembolso, e acrescido de juros à razão de 1% a.m. a partir de 08.12.2021. Em suas razões, a recorrente alega que após o pagamento do sinal, a compradora/recorrida desistiu do negócio jurídico de compra e venda de cessão de direitos sobre um lote situado no Corumbá-GO, fato que causou prejuízos à parte ré. Argumenta que a autora tinha ciência de que o valor pago seria destinado à quitação dos débitos do imóvel, os quais impediam a transferência do financiamento imobiliário, e esse montante seria abatido do total do ágio, negociado a R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais). Sustenta que o documento intitulado como “Recibo de sinal e princípio de pagamento”, confeccionado pela requerente, contém cláusula que prevê a devolução do sinal apenas em caso de não apresentação, pela vendedora, da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, fato que não ocorreu, razão pela qual faz jus à retenção do valor a título de arras. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na exordial.

II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas (ID 38319935).

III. O cerne da questão cinge-se à legalidade de retenção do valor pago pela recorrida em contrato de cessão de direitos de imóvel.

IV. No direito brasileiro, as arras, também denominadas de sinal, estão reguladas nos artigos 417 a 420 do Código Civil e “constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal), e c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”. (REsp n. 1.669.002 – RJ, Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, data de julgamento: 21/09/2017, publicado no DJE: 02/10/2017).

V. De acordo com o autor Daniel Carnacchioni, “as arras confirmatórias seriam aquelas destinadas a “confirmar” ou dar início à execução de determinada relação jurídica material (contratos, em sua maioria), ao passo que as arras penitenciais teriam natureza indenizatória. No entanto, pela atual redação dos arts. 417, 418 e 419 do CC, mesmo quando as arras visam a confirmar um negócio, quando se prestam a servir como “sinal” ou “princípio de pagamento”, em caso de inadimplemento ou inexecução, as arras compensarão o sujeito prejudicado pelo inadimplemento, fato que denota a sua natureza preponderantemente indenizatória”. (Manual de Direito Civil. Salvador: Jus Podium, 2017, pp. 738/739).

VI. No caso em análise, diante do contexto das conversas travadas entre compradora e vendedora, através do aplicativo de WhatsApp, e dos documentos acostados aos autos, depreende-se que o valor de R$ 10.000,00, pago pela autora, representa sinal ou início de pagamento do preço ajustado, porquanto destinado à confirmação do negócio e à quitação de dívidas do imóvel que obstavam a transferência da titularidade do financiamento imobiliário, o que evidencia tratar-se de arras confirmatórias. Ademais, verifica-se que o documento “recibo de sinal e princípio de pagamento”, elaborado pela própria compradora, contém cláusula que prevê a devolução do sinal pela vendedora apenas em caso de não apresentação da documentação necessária para efetivação do negócio, até a data da celebração da cessão de direitos, hipótese que não ocorreu no presente caso. Isso porque os comprovantes apresentados no processo demonstram que a parte ré pagou de imediato todos os débitos pendentes sobre o imóvel que, conforme consignado em minuta contratual, encontrava-se livre e desembaraçado para a celebração do contrato, não se justificando o desfazimento do negócio pela autora.

VII. Dessa forma, dispõe o art. 418 do Código Civil que “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as”. Portanto, verificada a desistência imotivada do contrato por parte da compradora, mostra-se legítima e cabível a retenção, pela vendedora, da quantia dada como sinal e princípio de pagamento.

VIII. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial. Condeno a parte recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da causa.

IX. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.