Tribunal: TJDFT
Processo: 0703473-30.2018.8.07.0008
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-02-23
Data de publicação: 2022-03-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VAZAMENTO IDENTIFICADO NO ÚNICO BANHEIRO EXISTENTE NA CASA OBJETO DE LOCAÇÃO. CÔMODO INTERDITADO. AVARIAS DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. LOCATÁRIO. DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA PELA DEMORA NO CONSERTO DE AVARIAS QUE IMPEDIAM O NORMAL E REGULAR USO DO IMÓVEL. DEVER DE REPARO NÃO ATENDIDO PELOS LOCADORES. VISTORIAS PRÉVIA E FINAL. CAUTELA DESATENDIDA. MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. ALEGAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. PERÍCIA JUDICIAL. USO INDEVIDO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. FATO NÃO CONSTATADO. REALIZAÇÃO CONTRATUALMENTE NÃO ADMITIDA, EM IMÓVEL RESIDENCIAL, DE ATIVIDADES DE LABORATÓRIO DE PRÓTESES DENTÁRIAS. IMPUTAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. FATOS IMPEDITIVOS OU MODIFICATIVOS DO DIREITO VINDICADO NÃO COMPROVADOS. LOCADORES QUE INCIDEM EM INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO RECONHECIDO AO LOCATÁRIO. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO QUE RESTAVA PARA ENCERRAMENTO DO AJUSTE DE LOCAÇÃO. CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Locação residencial. Relação jurídica pautada em contrato de locação que entre si firmaram os contratantes e na Lei 8.245/91.
2. Extraindo-se do contrato de locação o dever assumido pelo locatário/apelado de reparar as avarias ocorridas durante a locação e a assumida pelos locadores/apelantes de consertar as decorrentes de problemas na construção do imóvel, inevitável que, pela ausência de prova de má utilização da residência como laboratório de produção de prótese dentária no período da locação e pela comprovação do vazamento no banheiro, caracterizada está infração contratual por descumprimento da obrigação de responder pelos vícios da construção do imóvel. Situação fática que constitui pressuposto necessário para imposição da cláusula penal contratualmente prevista aos locadores/apelantes.
3. O locador é obrigado a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para o uso convencionado e cuidá-lo como se fosse seu. É o que estabelece o comando normativo posto no inciso IV do art. 22 e inciso II do art. 23 da Lei 8.245/1991. Afirmada a má utilização da casa como laboratório de prótese dentária e existente reforma na tubulação de esgoto da cozinha, embora não tenham os locadores realizado vistoria inicial e final, os elementos de convicção dos autos, acrescidos pela conclusão do laudo pericial elaborado por expert nomeado pelo juízo, demonstram não ter ocorrido danos à tubulação do imóvel por culpa do locatário.
4. Não procedido o reparo dos vazamentos do banheiro no tempo devido, indeclinável a imposição de multa contratual aos locadores. Imputação não afastada por prova da ocorrência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do locatário (art. 373, II, do CPC). Ônus do qual não se desincumbiu os réus/reconvintes.
5. Pretensão de redução da cláusula penal. Cabimento. A multa contratual estabelecida no contrato de locação deve corresponder proporcionalmente ao período de descumprimento do contrato, ex vi do art. 4o da Lei de Locações e art. 413 do Código Civil. A imposição de penalidade em contrato de locação deve ser sempre harmônica ao tempo pendente do contrato e, no caso concreto, a multa deve ser significativamente reduzida se praticamente já havia decorrido todo o prazo contratual quando o locatário desocupou o imóvel em razão do não reparo das avarias nele existentes.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VAZAMENTO IDENTIFICADO NO ÚNICO BANHEIRO EXISTENTE NA CASA OBJETO DE LOCAÇÃO. CÔMODO INTERDITADO. AVARIAS DECORRENTES DA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. LOCATÁRIO. DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA PELA DEMORA NO CONSERTO DE AVARIAS QUE IMPEDIAM O NORMAL E REGULAR USO DO IMÓVEL. DEVER DE REPARO NÃO ATENDIDO PELOS LOCADORES. VISTORIAS PRÉVIA E FINAL. CAUTELA DESATENDIDA. MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. ALEGAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. PERÍCIA JUDICIAL. USO INDEVIDO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. FATO NÃO CONSTATADO. REALIZAÇÃO CONTRATUALMENTE NÃO ADMITIDA, EM IMÓVEL RESIDENCIAL, DE ATIVIDADES DE LABORATÓRIO DE PRÓTESES DENTÁRIAS. IMPUTAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. FATOS IMPEDITIVOS OU MODIFICATIVOS DO DIREITO VINDICADO NÃO COMPROVADOS. LOCADORES QUE INCIDEM EM INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO RECONHECIDO AO LOCATÁRIO. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO QUE RESTAVA PARA ENCERRAMENTO DO AJUSTE DE LOCAÇÃO. CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Locação residencial. Relação jurídica pautada em contrato de locação que entre si firmaram os contratantes e na Lei 8.245/91.
2. Extraindo-se do contrato de locação o dever assumido pelo locatário/apelado de reparar as avarias ocorridas durante a locação e a assumida pelos locadores/apelantes de consertar as decorrentes de problemas na construção do imóvel, inevitável que, pela ausência de prova de má utilização da residência como laboratório de produção de prótese dentária no período da locação e pela comprovação do vazamento no banheiro, caracterizada está infração contratual por descumprimento da obrigação de responder pelos vícios da construção do imóvel. Situação fática que constitui pressuposto necessário para imposição da cláusula penal contratualmente prevista aos locadores/apelantes.
3. O locador é obrigado a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e o locatário é obrigado a servir-se do imóvel para o uso convencionado e cuidá-lo como se fosse seu. É o que estabelece o comando normativo posto no inciso IV do art. 22 e inciso II do art. 23 da Lei 8.245/1991. Afirmada a má utilização da casa como laboratório de prótese dentária e existente reforma na tubulação de esgoto da cozinha, embora não tenham os locadores realizado vistoria inicial e final, os elementos de convicção dos autos, acrescidos pela conclusão do laudo pericial elaborado por expert nomeado pelo juízo, demonstram não ter ocorrido danos à tubulação do imóvel por culpa do locatário.
4. Não procedido o reparo dos vazamentos do banheiro no tempo devido, indeclinável a imposição de multa contratual aos locadores. Imputação não afastada por prova da ocorrência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do locatário (art. 373, II, do CPC). Ônus do qual não se desincumbiu os réus/reconvintes.
5. Pretensão de redução da cláusula penal. Cabimento. A multa contratual estabelecida no contrato de locação deve corresponder proporcionalmente ao período de descumprimento do contrato, ex vi do art. 4o da Lei de Locações e art. 413 do Código Civil. A imposição de penalidade em contrato de locação deve ser sempre harmônica ao tempo pendente do contrato e, no caso concreto, a multa deve ser significativamente reduzida se praticamente já havia decorrido todo o prazo contratual quando o locatário desocupou o imóvel em razão do não reparo das avarias nele existentes.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido.