Tribunal: TJDFT
Processo: 0731610-03.2015.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-02-11
Data de publicação: 2022-02-25

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA SOMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL QUANDO A CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NÃO FOR FIXADA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO DO IMÓVEL. TERMO FINAL DA MORA CONTRATUAL. DATA DA ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. As partes autoras, ora recorrentes, interpuseram recurso inominado em face da sentença do 7o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou: “PARCIAMENTE PROCEDENTES os pedidos, para condenar os réus, solidariamente, a pagarem à parte autora os valores de R$ 5.625,00 (cinco mil, seiscentos e vinte cinco reais) a título de danos materiais (lucros cessantes), a ser acrescido de correção monetária pelo INPC, desde 1o/02/2015, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.” Quanto ao julgamento de improcedência do pedido de inversão da cláusula penal fixada contratualmente exclusivamente em favor do promitente vendedor, a sentença cognitiva fundamentou nos seguintes termos: “Noutra via, ainda que comprovado o inadimplemento contratual da parte ré, a pretensão autoral referente ao recebimento de multa de 2% sobre o valor atualizado do imóvel e juros de mora não merece prosperar. Isso porque tal disposição não se acha contratualmente prevista em favor do promitente comprador, destinando-se, ao revés, a fomentar o pontual adimplemento das obrigações pecuniárias a ele atribuídas. Deve, pois, a questão ser resolvida no âmbito das perdas e danos.”

3. Em suas razões de recorrer, a parte autora, em síntese, aduz que: 1) houve erro material no cômputo da prorrogação de 180 dias no prazo final de conclusão da obra, que deveria ser 29/01/2015 e não 31/01/2015, 2) o termo final para cessação da mora das recorridas em casos análogos deve ser a data da efetiva entrega das chaves, 3) deve ser invertida a cláusula penal fixada unilateralmente pelo promitente vendedor exclusivamente ao seu favor, em contrato de adesão nas relações consumeristas, com a consequente condenação das rés a pagarem 2% de multa moratória, acrescidas de juros de 1% a.m..

4. As recorridas, em contrarrazões, afirmam que o “habite-se”, foi expedido em 13.02.2015, ao passo que a averbação se deu em 13.04.2015. Após a expedição do “habite-se”, é dever dos compradores providenciar a quitação do saldo devedor e a escrituração da unidade, não podendo a demora em tais diligências ser imputada aos vendedores. Defendem não ser cumuláveis a cláusula penal com comissão de corretagem, bem como ser impossível a inversão da cláusula penal fixada em desfavor do promitente comprador. Requer a manutenção da sentença.

5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no. 8.078, de 11 de setembro de 1990), que, por sua vez, regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII, da Constituição Federal).

6. A Jurisprudência do E. STJ pacificou no sentido de, via de regra, não ser cumulável a cláusula penal com lucros cessantes nas hipóteses em que há estipulação contratual de multa em caso de mora do promitente vendedor (incorporador/construtor) equivalente ao valor locativo do imóvel cuja entrega esteja em atraso, isso porque a natureza jurídica da referida cláusula é eminentemente reparatória (indenizatória), possuindo, também, reflexamente uma função dissuasória (um desestímulo ao descumprimento), conforme voto do Ministro Luís Felipe Salomão nos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC.

7. Todavia o entendimento acima (Tema 970 fixado em REsp Repetitivo) comporta exceção, quando inexiste cláusula penal fixada em caso de mora na entrega do imóvel pela incorporadora equivalente ao valor locativo do imóvel. Em razão da abusividade de cláusula penal fixada unilateralmente (contrato de adesão) pela incorporadora, exclusivamente ao seu favor em caso de mora no pagamento do promitente comprador (art. 51, I e IV do CDC), a consequência inexorável é a sua inversão a favor deste (Tema 971 fixado em REsp Repetitivo), a qual, somente não é cumulável com lucros cessantes quando o valor da multa tem correspondência equivalente ao valor locativo do imóvel. Nesse sentido (AgInt nos EDcl no REsp 1930574/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 28/10/2021). Em mesmo sentido (Acórdão 1305495, Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, Relatora Desembargadora NÍDIA CORREA LIMA, Órgão Julgador: Câmara de Uniformização do TJDFT, j. 07/12/2020) ID 30436364.

8. A Cláusula VI do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 683753) estabelece que, no caso de “impontualidade do(a)(s) COMPRADO(A)(ES), no pagamento de qualquer uma das prestações referidas neste instrumento, ou de quaisquer encargos, tributos, tarifas, reembolsos, se houver, importará na imediata incidência da multa moratória de 2% (dois por cento) do valor da dívida vencida e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração, incidentes sobre o principal corrigido “pro rata dies” pelo mesmo índice de correção das prestações.” A cláusula transcrita tem com fim indenizar os promitentes vendedores decorrente de mora em obrigação de pagar dos promitentes compradores. A mora dos promitentes vendedores na entrega efetiva das chaves, por sua vez, é obrigação de fazer. Portanto, as obrigações heterogêneas serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (Tema 971 de Recurso Especial Repetitivo). Na hipótese, a base de cálculo da cláusula penal invertida deve ser o montante pago pelo promitente comprador, que teve por fim amortizar o saldo devedor da obrigação principal, no caso, o valor do imóvel. Por se tratar de responsabilidade civil contratual, o termo inicial da correção monetária da cláusula penal invertida judicialmente é o primeiro dia de atraso da obra (termo inicial da mora contratual). Conquanto a cláusula penal decorra de inversão judicial em razão da inexistência de previsão contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data do evento danoso, no caso, inadimplemento contratual (AgInt no AREsp 759.982/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe 09/03/2017), haja vista a situação dos autos não se confundir com as hipóteses típicas de responsabilidade civil extracontratual, cuja mora se dá a partir da interpelação judicial (art. 405 do CC). Dou provimento ao recurso das partes recorrentes para, condenar as partes recorridas a pagarem às partes recorrentes multa moratória (inversão de cláusula penal), fixada em 2% sobre o montante pago pelos promitentes compradores desde o início do contrato até o termo inicial da mora contratual, corrigida monetariamente pelo INCC-M (cláusula 4.1.3 do contrato – ID 683797) desde o termo inicial da mora contratual, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde o termo inicial da mora contratual.

9. Termo inicial da mora contratual dos promitentes vendedores. Conforme Cláusula 5.7 do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, ID 683809, a data prevista para conclusão da obra é de 31/07/2014, sendo convencionado na Cláusula 5.7.1, a prorrogação de até 180 dias. Desse modo, o termo final para entrega foi dia 27/01/2015, e, por conseguinte, o termo inicial da mora contratual das recorridas foi dia 28/01/2015 (art. 132 do CC). Todavia, observando-se os limites do pedido (art. 141 e art. 492 do CPC), o termo inicial da mora contratual deu-se em 29/01/2015. Dou provimento ao recurso das partes recorrentes, para fixar o termo inicial da mora contratual 29/01/2015.

10. Termo final da mora contratual dos promitentes vendedores. Há que se distinguir a forma de adimplemento do saldo devedor quando da averbação do habite-se na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Isso porque, quando o adimplemento do respectivo saldo se dá por meio de financiamento imobiliário, a mora contratual cessa com a respectiva averbação da carta de habite-se haja vista que somente após esse procedimento se torna possível o financiamento bancário com o fim de quitar o saldo devedor contratual. Não respondendo a incorporadora, promitente vendedora, por eventual mora de terceiros (instituição financeira, por exemplo), ex vi do art. 44 da Lei no 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias). Nesse sentido, Acórdão 1223432, 00114261520158070001, Relatora: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020. Todavia, se a quitação do saldo devedor se dá por meio de recursos próprios do promitente comprador, não há se falar em eventual mora de terceiros, de modo que o termo final da mora se dá com a efetiva entrega das chaves. Nesse sentido: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25.09.2019, DJe 27.09.2019). Em igual sentido: “Acórdão 1223966, 00037790320148070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020.” O documento de ID 683758 evidencia que houve quitação do imóvel em 27/02/2015, antes mesmo da averbação da carta de habite-se na matrícula do imóvel, que se deu apenas em 13/04/2015, conforme documento de ID 683805. Portanto, aplica-se a segunda hipótese, considerando o termo final da mora contratual a entrega efetiva das chaves, que se deu somente em 22/05/2015, conforme documento de ID 683793.

11. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Sentença reformada em parte para condenar as partes recorridas a pagarem às partes recorrentes multa moratória (inversão de cláusula penal), fixada em 2% sobre o montante pago pelos promitentes compradores, que teve por fim amortizar o saldo devedor da obrigação principal, no caso, o valor do imóvel, isso é, o valor principal pago desde o início do contrato até o termo inicial da mora contratual, corrigida monetariamente pelo INCC-M (cláusula 4.1.3 do contrato – ID 683797) desde o termo inicial da mora contratual, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde o termo inicial da mora contratual, fixar o termo inicial da mora contratual 29/01/2015 e o termo final em 22/05/2015.

12. Sem condenação em honorários advocatícios, tendo em vista não haver recorrente vencido, nos termos do Art. 55 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA SOMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL QUANDO A CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NÃO FOR FIXADA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO DO IMÓVEL. TERMO FINAL DA MORA CONTRATUAL. DATA DA ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. As partes autoras, ora recorrentes, interpuseram recurso inominado em face da sentença do 7o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou: “PARCIAMENTE PROCEDENTES os pedidos, para condenar os réus, solidariamente, a pagarem à parte autora os valores de R$ 5.625,00 (cinco mil, seiscentos e vinte cinco reais) a título de danos materiais (lucros cessantes), a ser acrescido de correção monetária pelo INPC, desde 1o/02/2015, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.” Quanto ao julgamento de improcedência do pedido de inversão da cláusula penal fixada contratualmente exclusivamente em favor do promitente vendedor, a sentença cognitiva fundamentou nos seguintes termos: “Noutra via, ainda que comprovado o inadimplemento contratual da parte ré, a pretensão autoral referente ao recebimento de multa de 2% sobre o valor atualizado do imóvel e juros de mora não merece prosperar. Isso porque tal disposição não se acha contratualmente prevista em favor do promitente comprador, destinando-se, ao revés, a fomentar o pontual adimplemento das obrigações pecuniárias a ele atribuídas. Deve, pois, a questão ser resolvida no âmbito das perdas e danos.”

3. Em suas razões de recorrer, a parte autora, em síntese, aduz que: 1) houve erro material no cômputo da prorrogação de 180 dias no prazo final de conclusão da obra, que deveria ser 29/01/2015 e não 31/01/2015, 2) o termo final para cessação da mora das recorridas em casos análogos deve ser a data da efetiva entrega das chaves, 3) deve ser invertida a cláusula penal fixada unilateralmente pelo promitente vendedor exclusivamente ao seu favor, em contrato de adesão nas relações consumeristas, com a consequente condenação das rés a pagarem 2% de multa moratória, acrescidas de juros de 1% a.m..

4. As recorridas, em contrarrazões, afirmam que o “habite-se”, foi expedido em 13.02.2015, ao passo que a averbação se deu em 13.04.2015. Após a expedição do “habite-se”, é dever dos compradores providenciar a quitação do saldo devedor e a escrituração da unidade, não podendo a demora em tais diligências ser imputada aos vendedores. Defendem não ser cumuláveis a cláusula penal com comissão de corretagem, bem como ser impossível a inversão da cláusula penal fixada em desfavor do promitente comprador. Requer a manutenção da sentença.

5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no. 8.078, de 11 de setembro de 1990), que, por sua vez, regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII, da Constituição Federal).

6. A Jurisprudência do E. STJ pacificou no sentido de, via de regra, não ser cumulável a cláusula penal com lucros cessantes nas hipóteses em que há estipulação contratual de multa em caso de mora do promitente vendedor (incorporador/construtor) equivalente ao valor locativo do imóvel cuja entrega esteja em atraso, isso porque a natureza jurídica da referida cláusula é eminentemente reparatória (indenizatória), possuindo, também, reflexamente uma função dissuasória (um desestímulo ao descumprimento), conforme voto do Ministro Luís Felipe Salomão nos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC.

7. Todavia o entendimento acima (Tema 970 fixado em REsp Repetitivo) comporta exceção, quando inexiste cláusula penal fixada em caso de mora na entrega do imóvel pela incorporadora equivalente ao valor locativo do imóvel. Em razão da abusividade de cláusula penal fixada unilateralmente (contrato de adesão) pela incorporadora, exclusivamente ao seu favor em caso de mora no pagamento do promitente comprador (art. 51, I e IV do CDC), a consequência inexorável é a sua inversão a favor deste (Tema 971 fixado em REsp Repetitivo), a qual, somente não é cumulável com lucros cessantes quando o valor da multa tem correspondência equivalente ao valor locativo do imóvel. Nesse sentido (AgInt nos EDcl no REsp 1930574/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 28/10/2021). Em mesmo sentido (Acórdão 1305495, Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, Relatora Desembargadora NÍDIA CORREA LIMA, Órgão Julgador: Câmara de Uniformização do TJDFT, j. 07/12/2020) ID 30436364.

8. A Cláusula VI do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 683753) estabelece que, no caso de “impontualidade do(a)(s) COMPRADO(A)(ES), no pagamento de qualquer uma das prestações referidas neste instrumento, ou de quaisquer encargos, tributos, tarifas, reembolsos, se houver, importará na imediata incidência da multa moratória de 2% (dois por cento) do valor da dívida vencida e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração, incidentes sobre o principal corrigido “pro rata dies” pelo mesmo índice de correção das prestações.” A cláusula transcrita tem com fim indenizar os promitentes vendedores decorrente de mora em obrigação de pagar dos promitentes compradores. A mora dos promitentes vendedores na entrega efetiva das chaves, por sua vez, é obrigação de fazer. Portanto, as obrigações heterogêneas serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (Tema 971 de Recurso Especial Repetitivo). Na hipótese, a base de cálculo da cláusula penal invertida deve ser o montante pago pelo promitente comprador, que teve por fim amortizar o saldo devedor da obrigação principal, no caso, o valor do imóvel. Por se tratar de responsabilidade civil contratual, o termo inicial da correção monetária da cláusula penal invertida judicialmente é o primeiro dia de atraso da obra (termo inicial da mora contratual). Conquanto a cláusula penal decorra de inversão judicial em razão da inexistência de previsão contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data do evento danoso, no caso, inadimplemento contratual (AgInt no AREsp 759.982/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe 09/03/2017), haja vista a situação dos autos não se confundir com as hipóteses típicas de responsabilidade civil extracontratual, cuja mora se dá a partir da interpelação judicial (art. 405 do CC). Dou provimento ao recurso das partes recorrentes para, condenar as partes recorridas a pagarem às partes recorrentes multa moratória (inversão de cláusula penal), fixada em 2% sobre o montante pago pelos promitentes compradores desde o início do contrato até o termo inicial da mora contratual, corrigida monetariamente pelo INCC-M (cláusula 4.1.3 do contrato – ID 683797) desde o termo inicial da mora contratual, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde o termo inicial da mora contratual.

9. Termo inicial da mora contratual dos promitentes vendedores. Conforme Cláusula 5.7 do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, ID 683809, a data prevista para conclusão da obra é de 31/07/2014, sendo convencionado na Cláusula 5.7.1, a prorrogação de até 180 dias. Desse modo, o termo final para entrega foi dia 27/01/2015, e, por conseguinte, o termo inicial da mora contratual das recorridas foi dia 28/01/2015 (art. 132 do CC). Todavia, observando-se os limites do pedido (art. 141 e art. 492 do CPC), o termo inicial da mora contratual deu-se em 29/01/2015. Dou provimento ao recurso das partes recorrentes, para fixar o termo inicial da mora contratual 29/01/2015.

10. Termo final da mora contratual dos promitentes vendedores. Há que se distinguir a forma de adimplemento do saldo devedor quando da averbação do habite-se na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Isso porque, quando o adimplemento do respectivo saldo se dá por meio de financiamento imobiliário, a mora contratual cessa com a respectiva averbação da carta de habite-se haja vista que somente após esse procedimento se torna possível o financiamento bancário com o fim de quitar o saldo devedor contratual. Não respondendo a incorporadora, promitente vendedora, por eventual mora de terceiros (instituição financeira, por exemplo), ex vi do art. 44 da Lei no 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias). Nesse sentido, Acórdão 1223432, 00114261520158070001, Relatora: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020. Todavia, se a quitação do saldo devedor se dá por meio de recursos próprios do promitente comprador, não há se falar em eventual mora de terceiros, de modo que o termo final da mora se dá com a efetiva entrega das chaves. Nesse sentido: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25.09.2019, DJe 27.09.2019). Em igual sentido: “Acórdão 1223966, 00037790320148070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020.” O documento de ID 683758 evidencia que houve quitação do imóvel em 27/02/2015, antes mesmo da averbação da carta de habite-se na matrícula do imóvel, que se deu apenas em 13/04/2015, conforme documento de ID 683805. Portanto, aplica-se a segunda hipótese, considerando o termo final da mora contratual a entrega efetiva das chaves, que se deu somente em 22/05/2015, conforme documento de ID 683793.

11. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Sentença reformada em parte para condenar as partes recorridas a pagarem às partes recorrentes multa moratória (inversão de cláusula penal), fixada em 2% sobre o montante pago pelos promitentes compradores, que teve por fim amortizar o saldo devedor da obrigação principal, no caso, o valor do imóvel, isso é, o valor principal pago desde o início do contrato até o termo inicial da mora contratual, corrigida monetariamente pelo INCC-M (cláusula 4.1.3 do contrato – ID 683797) desde o termo inicial da mora contratual, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde o termo inicial da mora contratual, fixar o termo inicial da mora contratual 29/01/2015 e o termo final em 22/05/2015.

12. Sem condenação em honorários advocatícios, tendo em vista não haver recorrente vencido, nos termos do Art. 55 da Lei 9.099/95.