Tribunal: TJDFT
Processo: 0705792-42.2021.8.07.0015
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. COPROPRIEDADE. MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FINALIDADE. DESDOBRO DO IMÓVEL. INVIABILIDADE DO REGISTRO. SENTENÇA MANTIDA.
1. O objeto da controvérsia recursal cinge-se à análise da r. sentença que julgou procedente a dúvida registral instaurada pelo Oficial Registrador Substituto do 5o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, a fim de obstar o registro de Memorial de Incorporação Imobiliária apresentado pela Apelante.
2. Em relação ao negócio jurídico sob exame, foi apresentada ao 5o Ofício de Registro de Imóveis para registro, inicialmente, uma escritura pública de compra e venda lavrada em 17/5/2019, por meio da qual a ora Apelante, Vita Investimentos Ltda – EPP, adquirira da Ambev S/A uma parcela definida do imóvel em questão, correspondente a 60.000m2 (sessenta mil metros quadrados). Nessa escritura, foi expressamente afirmada a intenção de desdobro do imóvel, com a geração de uma matrícula específica para o novo lote.
3. Diante da negativa de registro dessa escritura, foi lavrada, em 6/11/2020, uma escritura pública de aditamento e rerratificação, na qual a descrição da área certa e determinada adquirida pela Apelante, de 60.000m2 (sessenta mil metros quadrados), foi substituída pela fração de 55,96% (cinquenta e cinco vírgula noventa e seis por cento) do mesmo imóvel, a qual foi apresentada juntamente com o Memorial de Incorporação Imobiliária, cuja negativa de registro ensejou o ajuizamento da dúvida registral.
4. Da análise dos autos, depreende-se que o pleito de registro do Memorial de Incorporação tem por escopo, na realidade, viabilizar a concretização do intento original do negócio jurídico, que era o efetivo desdobramento do lote maior, de 107.213,70m2 (cento e sete mil, duzentos e treze vírgula setenta metros quadrados) em 2 (dois) lotes distintos, com perímetros detalhadamente descritos na escritura inicial.
5. Embora tenha sido lavrada uma escritura pública de aditamento e rerratificação, na qual a descrição certa e determinada da área adquirida pela Apelante foi substituída por uma fração indeterminada do imóvel, passando as partes a exercer sobre a integralidade do lote, teoricamente, a copropriedade em condomínio, por outro lado, o Memorial de Incorporação, na forma como elaborado, garante às coproprietárias o exercício pleno da propriedade sobre a fração de cada uma, cujos limites passam a ser determinados e delimitados, e dentro dos quais cada coproprietária tem ingerência absolutamente independente da outra, efetuando-se, por vias transversas, na prática, o desdobro do lote, à revelia da legislação de regência, qual seja, a Lei Complementar Distrital no 950/2019.
6. O Memorial de Incorporação não se encontra acompanhado do instrumento público de mandato exigido pelo art. 32, “m”, da Lei no 4.591/64, documento imprescindível à eventual futura alienação das frações ideais objeto da incorporação, tendo em vista que a propriedade do imóvel não pertence, exclusivamente, à ora Apelante, Vita Investimentos Ltda. – EPP (incorporadora/construtora), mas também à Ambev S/A.
7. Consta da matrícula do imóvel a averbação de indisponibilidade dos bens da Ambev S/A, consoante Relatório de Indisponibilidade emitido por meio da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, fato que também inviabiliza o registro do Memorial de Incorporação, haja vista que, enquanto não cancelada a indisponibilidade, não é possível a alienação de frações do imóvel, que é a finalidade da incorporação imobiliária.
8. Apelação conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. COPROPRIEDADE. MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FINALIDADE. DESDOBRO DO IMÓVEL. INVIABILIDADE DO REGISTRO. SENTENÇA MANTIDA.
1. O objeto da controvérsia recursal cinge-se à análise da r. sentença que julgou procedente a dúvida registral instaurada pelo Oficial Registrador Substituto do 5o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, a fim de obstar o registro de Memorial de Incorporação Imobiliária apresentado pela Apelante.
2. Em relação ao negócio jurídico sob exame, foi apresentada ao 5o Ofício de Registro de Imóveis para registro, inicialmente, uma escritura pública de compra e venda lavrada em 17/5/2019, por meio da qual a ora Apelante, Vita Investimentos Ltda – EPP, adquirira da Ambev S/A uma parcela definida do imóvel em questão, correspondente a 60.000m2 (sessenta mil metros quadrados). Nessa escritura, foi expressamente afirmada a intenção de desdobro do imóvel, com a geração de uma matrícula específica para o novo lote.
3. Diante da negativa de registro dessa escritura, foi lavrada, em 6/11/2020, uma escritura pública de aditamento e rerratificação, na qual a descrição da área certa e determinada adquirida pela Apelante, de 60.000m2 (sessenta mil metros quadrados), foi substituída pela fração de 55,96% (cinquenta e cinco vírgula noventa e seis por cento) do mesmo imóvel, a qual foi apresentada juntamente com o Memorial de Incorporação Imobiliária, cuja negativa de registro ensejou o ajuizamento da dúvida registral.
4. Da análise dos autos, depreende-se que o pleito de registro do Memorial de Incorporação tem por escopo, na realidade, viabilizar a concretização do intento original do negócio jurídico, que era o efetivo desdobramento do lote maior, de 107.213,70m2 (cento e sete mil, duzentos e treze vírgula setenta metros quadrados) em 2 (dois) lotes distintos, com perímetros detalhadamente descritos na escritura inicial.
5. Embora tenha sido lavrada uma escritura pública de aditamento e rerratificação, na qual a descrição certa e determinada da área adquirida pela Apelante foi substituída por uma fração indeterminada do imóvel, passando as partes a exercer sobre a integralidade do lote, teoricamente, a copropriedade em condomínio, por outro lado, o Memorial de Incorporação, na forma como elaborado, garante às coproprietárias o exercício pleno da propriedade sobre a fração de cada uma, cujos limites passam a ser determinados e delimitados, e dentro dos quais cada coproprietária tem ingerência absolutamente independente da outra, efetuando-se, por vias transversas, na prática, o desdobro do lote, à revelia da legislação de regência, qual seja, a Lei Complementar Distrital no 950/2019.
6. O Memorial de Incorporação não se encontra acompanhado do instrumento público de mandato exigido pelo art. 32, “m”, da Lei no 4.591/64, documento imprescindível à eventual futura alienação das frações ideais objeto da incorporação, tendo em vista que a propriedade do imóvel não pertence, exclusivamente, à ora Apelante, Vita Investimentos Ltda. – EPP (incorporadora/construtora), mas também à Ambev S/A.
7. Consta da matrícula do imóvel a averbação de indisponibilidade dos bens da Ambev S/A, consoante Relatório de Indisponibilidade emitido por meio da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, fato que também inviabiliza o registro do Memorial de Incorporação, haja vista que, enquanto não cancelada a indisponibilidade, não é possível a alienação de frações do imóvel, que é a finalidade da incorporação imobiliária.
8. Apelação conhecida e não provida.