Tribunal: TJDFT
Processo: 0702714-32.2019.8.07.0008
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-09-08
Data de publicação: 2022-10-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE COTAS. TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. INCIDÊNCIA. PROVA DA ANUÊNCIA E ADESÃO. MULTA. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. POSSIBILIDADE.
1. A legitimidade ativa na cobrança de taxas pela associação de moradores em condomínio de fato, isto é, sem regularidade formal, confunde-se com o mérito da causa, todavia, a discussão sobre a obrigação do adquirente de lote em condômino irregular ficou superada pela tese firmada em precedentes de observância obrigatória, na forma prescrita no art. 927, inc. III, do CPC.
2. Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e REsp n. 1.280.871/SP, representativos da controvérsia para o Tema Repetitivo 882, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, como assinalado no paradigma, “não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes”.
3. Na forma da Lei n. 13.465, de 11.07.2017, e observada a tese do Supremo Tribunal Federal (Tema 492 da repercussão geral), é inarredável a obrigação de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhado, desde que não tenham fins lucrativos.
3.1. No caso, as rés possuíam os direitos sobre o lote antes da citada lei, tendo assinado o contrato para cessão de direitos contendo expressa adesão aos débitos, inclusive de condomínio, assim como firmaram o documento para recadastramento junto ao condomínio autor, o que revela a adesão ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradoras de imóveis.
4. Na Ação Civil Pública n. 2003.01.1.078993-5 foi declarada a nulidade da escritura pública declaratória (id. 15897995) registrada perante o 1o Ofício de Notas do Distrito Federal (id. 15899423). Não foi declarada a nulidade da Convenção, conforme se extrai dos termos da sentença proferida, que recaiu sobre o ato registral da escritura pública, remanescendo válido o conteúdo da convenção registrada. Além disso, apesar de alegada a ausência de aprovação da convenção pelo quórum de 2/3 das unidades, inexiste prova nesse sentido.
4.1. Incide o enunciado da Súmula 260 do STJ, segundo o qual, “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Ademais, não há prova da existência de outra associação constituída no loteamento, tendo por objeto a mesma finalidade desenvolvida.
5. Quanto à multa de sobre o débito, objeto do pedido inicial, uma vez prevista na convenção deve integrar a condenação, inclusive está limitada ao patamar de 2% requerido na exordial.
6. Apelação das rés conhecida e não provida. Apelação do autor conhecida e provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE COTAS. TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. INCIDÊNCIA. PROVA DA ANUÊNCIA E ADESÃO. MULTA. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. POSSIBILIDADE.
1. A legitimidade ativa na cobrança de taxas pela associação de moradores em condomínio de fato, isto é, sem regularidade formal, confunde-se com o mérito da causa, todavia, a discussão sobre a obrigação do adquirente de lote em condômino irregular ficou superada pela tese firmada em precedentes de observância obrigatória, na forma prescrita no art. 927, inc. III, do CPC.
2. Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e REsp n. 1.280.871/SP, representativos da controvérsia para o Tema Repetitivo 882, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, como assinalado no paradigma, “não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes”.
3. Na forma da Lei n. 13.465, de 11.07.2017, e observada a tese do Supremo Tribunal Federal (Tema 492 da repercussão geral), é inarredável a obrigação de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhado, desde que não tenham fins lucrativos.
3.1. No caso, as rés possuíam os direitos sobre o lote antes da citada lei, tendo assinado o contrato para cessão de direitos contendo expressa adesão aos débitos, inclusive de condomínio, assim como firmaram o documento para recadastramento junto ao condomínio autor, o que revela a adesão ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradoras de imóveis.
4. Na Ação Civil Pública n. 2003.01.1.078993-5 foi declarada a nulidade da escritura pública declaratória (id. 15897995) registrada perante o 1o Ofício de Notas do Distrito Federal (id. 15899423). Não foi declarada a nulidade da Convenção, conforme se extrai dos termos da sentença proferida, que recaiu sobre o ato registral da escritura pública, remanescendo válido o conteúdo da convenção registrada. Além disso, apesar de alegada a ausência de aprovação da convenção pelo quórum de 2/3 das unidades, inexiste prova nesse sentido.
4.1. Incide o enunciado da Súmula 260 do STJ, segundo o qual, “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Ademais, não há prova da existência de outra associação constituída no loteamento, tendo por objeto a mesma finalidade desenvolvida.
5. Quanto à multa de sobre o débito, objeto do pedido inicial, uma vez prevista na convenção deve integrar a condenação, inclusive está limitada ao patamar de 2% requerido na exordial.
6. Apelação das rés conhecida e não provida. Apelação do autor conhecida e provida.