Tribunal: TJDFT
Processo: 0712457-13.2021.8.07.0003
Órgão julgador: ARNALDO CORRÊA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-25
Data de publicação: 2022-05-04

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESILIÇÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PORCENTAGEM. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA, E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de ressarcimento, decorrente de rescisão contratual, cujos pedidos foram julgados parcialmente procedentes, condenando-se as rés, solidariamente, a restituírem à parte autora a quantia de R$ 30.690,20 (trinta mil, seiscentos e noventa reais e vinte centavos). A parte ré, INCORPORE SOLUCOES LTDA, apresentou recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

2. Consta dos autos que a parte autora, na data de 02/08/2016, adquiriu uma cota, por meio de contrato de promessa de compra e venda, no regime de multipropriedade do empreendimento Golden Dolphin Supreme. Observa-se que a autora efetuou o pagamento do montante de R$ 34.100,22 (Trinta e quatro mil e cem reais e vinte e dois centavos) e, no dia 22 de Novembro de 2019, solicitou o cancelamento do contrato. A empresa requerida, SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA, comprometeu a reembolsar o montante de R$ 22.780,17, divididos em 25 (vinte e cinco) parcelas de R$ 911,20 (Novecentos e onze reais e vinte centavos).

3. Na inicial, a autora ponderou que o valores admitidos como devidos na rescisão estão incorretos. Além disso, as rés, apesar de concordarem com a restituição de parte do valor, não lhe pagaram quaisquer valores até a data da propositura da presente ação.

4. A recorrente, a ré Incorpore Soluções LTDA, alegou preliminarmente ser parte ilegítima para compor o polo passivo, porquanto a unidade adquirida pela autora e de propriedade exclusiva da SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA. No mérito, que a por ocasião do distrato a autora deu plena e geral quitação das obrigações das rés quanto ao contrato de compra e venda estabelecido entre as partes. Por fim, defendeu que a retenção de 25% do valor pago é razoável e está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

5. Preliminar de ilegitimidade passiva. No caso concreto, está comprovado que a recorrente, INCORPORE SOLUCOES LTDA, a partir do dia 06 de abril de 2020, assumiu o departamento de cobrança e pós venda das Empresas Requeridas, SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA e GOLDEN DOLPHIN CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA (ID n. 32892954). Dessa forma, não há que se falar em ilegitimidade passiva. Ademais, todos aqueles que participam da cadeia de consumo são responsáveis solidariamente quanto aos danos sofridos pelo consumidor. Preliminar rejeitada.

6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).

7. Cláusula de quitação. Inicialmente, é salutar consignar que, não obstante as partes tenham celebrado o distrato, este documento não impede a pretensão da requerente à tutela do direito patrimonial, notadamente porque se trata de instrumento de adesão e que, em tese, a parte autora teria sido obrigada a aceitar os termos da quitação.

8. Ainda assim não fosse, em razão da incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor, a autonomia da vontade não pode ser utilizada como fundamento para manutenção do desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável.

9. Em que pese o recorrente aduzir que o percentual dos valores pagos a ser retido deve corresponder a 25% conforme orientação do STJ, ressalta-se que esta não é a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça, o qual orienta atentar-se para as peculiaridades do caso concreto.

10. No caso, o recorrente não demonstrou documentalmente que os prejuízos experimentados decorrentes do distrato justificariam a retenção de valor superior ao estipulado na sentença, isto é, 10%.

11. Nesse passo, as cláusulas penais contratuais que autorizaram a retenção de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago, são nulas de pleno direito, conforme regra do art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90. Outrossim, são abusivas, incompatíveis com a boa-fé objetiva e resultam em enriquecimento sem causa do fornecedor, ressaltando-se ainda, que, após a rescisão contratual, a incorporadora receberá o imóvel e novamente o colocará à venda.

12. A limitação da retenção a 10% do valor pago pela parte autora, portanto, atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

13. Neste sentido, confira-se: “ DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. 1 - Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão declaratória de resilição de contrato, com devolução do valor pago. Recursos do réu e do autor visam à reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos. 2 - Preliminar. Recurso adesivo. Não se conhece de recurso adesivo, pois não há previsão legal (Enunciado 88 do FONAJE) nem é, essa figura, compatível com a simplicidade e celeridade dos Juizados Especiais Cíveis. Precedente na Turma: (Acórdão 1139823, 07140528620178070003, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Primeira Turma Recursal, publicado no DJE: 10/12/2018.). Recurso adesivo interposto pelo autor não conhecido. 3 - Compra e venda de imóvel. Cláusula penal. Considera-se razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). No caso, não há elementos no processo que demonstrem qualquer prejuízo sofrido pelo promitente vendedor. O percentual de 25% apenas deve ser mantido quando houver elementos suficientes para se verificar a compatibilidade do percentual com os prejuízos causados pelo distrato. Assim, não demonstrado maiores prejuízos com a resolução do contrato, tem-se por abusiva a cláusula do contrato que prevê o desconto de 20% do valor do contrato e de 10% do valor integralizado (cláusula sexta, item 8, ID 22309522 - Pág. 8). Desse modo, mostra-se possível apenas a retenção de 10% do valor pago, conforme fixado na sentença. 4 - Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018. A alteração legislativa da Lei 13.786/2018, publicada em 28 de dezembro de 2018, a qual modificou a Lei 4.591/1964, não se aplica aos contratos firmados anteriores a sua vigência, de modo que não atinge o ato jurídico perfeito. Assim, tendo em vista que a celebração do contrato ocorreu em 12/08/2018, não se aplica a mencionada alteração legislativa. Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos. 5 - Recurso adesivo do autor não conhecido. Recurso do réu conhecido, mas não provido. Sem custas e sem honorários advocatícios diante da sucumbência recíproca. (Acórdão 1324729, 07044805020208070020, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 5/3/2021, publicado no DJE: 12/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)”.

14. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

15. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono do recorrido, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

16. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESILIÇÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PORCENTAGEM. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA, E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de ressarcimento, decorrente de rescisão contratual, cujos pedidos foram julgados parcialmente procedentes, condenando-se as rés, solidariamente, a restituírem à parte autora a quantia de R$ 30.690,20 (trinta mil, seiscentos e noventa reais e vinte centavos). A parte ré, INCORPORE SOLUCOES LTDA, apresentou recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

2. Consta dos autos que a parte autora, na data de 02/08/2016, adquiriu uma cota, por meio de contrato de promessa de compra e venda, no regime de multipropriedade do empreendimento Golden Dolphin Supreme. Observa-se que a autora efetuou o pagamento do montante de R$ 34.100,22 (Trinta e quatro mil e cem reais e vinte e dois centavos) e, no dia 22 de Novembro de 2019, solicitou o cancelamento do contrato. A empresa requerida, SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA, comprometeu a reembolsar o montante de R$ 22.780,17, divididos em 25 (vinte e cinco) parcelas de R$ 911,20 (Novecentos e onze reais e vinte centavos).

3. Na inicial, a autora ponderou que o valores admitidos como devidos na rescisão estão incorretos. Além disso, as rés, apesar de concordarem com a restituição de parte do valor, não lhe pagaram quaisquer valores até a data da propositura da presente ação.

4. A recorrente, a ré Incorpore Soluções LTDA, alegou preliminarmente ser parte ilegítima para compor o polo passivo, porquanto a unidade adquirida pela autora e de propriedade exclusiva da SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA. No mérito, que a por ocasião do distrato a autora deu plena e geral quitação das obrigações das rés quanto ao contrato de compra e venda estabelecido entre as partes. Por fim, defendeu que a retenção de 25% do valor pago é razoável e está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

5. Preliminar de ilegitimidade passiva. No caso concreto, está comprovado que a recorrente, INCORPORE SOLUCOES LTDA, a partir do dia 06 de abril de 2020, assumiu o departamento de cobrança e pós venda das Empresas Requeridas, SPE MENTTORA MULTIPROPRIEDADE LTDA e GOLDEN DOLPHIN CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA (ID n. 32892954). Dessa forma, não há que se falar em ilegitimidade passiva. Ademais, todos aqueles que participam da cadeia de consumo são responsáveis solidariamente quanto aos danos sofridos pelo consumidor. Preliminar rejeitada.

6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).

7. Cláusula de quitação. Inicialmente, é salutar consignar que, não obstante as partes tenham celebrado o distrato, este documento não impede a pretensão da requerente à tutela do direito patrimonial, notadamente porque se trata de instrumento de adesão e que, em tese, a parte autora teria sido obrigada a aceitar os termos da quitação.

8. Ainda assim não fosse, em razão da incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor, a autonomia da vontade não pode ser utilizada como fundamento para manutenção do desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável.

9. Em que pese o recorrente aduzir que o percentual dos valores pagos a ser retido deve corresponder a 25% conforme orientação do STJ, ressalta-se que esta não é a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça, o qual orienta atentar-se para as peculiaridades do caso concreto.

10. No caso, o recorrente não demonstrou documentalmente que os prejuízos experimentados decorrentes do distrato justificariam a retenção de valor superior ao estipulado na sentença, isto é, 10%.

11. Nesse passo, as cláusulas penais contratuais que autorizaram a retenção de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago, são nulas de pleno direito, conforme regra do art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90. Outrossim, são abusivas, incompatíveis com a boa-fé objetiva e resultam em enriquecimento sem causa do fornecedor, ressaltando-se ainda, que, após a rescisão contratual, a incorporadora receberá o imóvel e novamente o colocará à venda.

12. A limitação da retenção a 10% do valor pago pela parte autora, portanto, atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

13. Neste sentido, confira-se: “ DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. 1 - Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão declaratória de resilição de contrato, com devolução do valor pago. Recursos do réu e do autor visam à reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos. 2 - Preliminar. Recurso adesivo. Não se conhece de recurso adesivo, pois não há previsão legal (Enunciado 88 do FONAJE) nem é, essa figura, compatível com a simplicidade e celeridade dos Juizados Especiais Cíveis. Precedente na Turma: (Acórdão 1139823, 07140528620178070003, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Primeira Turma Recursal, publicado no DJE: 10/12/2018.). Recurso adesivo interposto pelo autor não conhecido. 3 - Compra e venda de imóvel. Cláusula penal. Considera-se razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). No caso, não há elementos no processo que demonstrem qualquer prejuízo sofrido pelo promitente vendedor. O percentual de 25% apenas deve ser mantido quando houver elementos suficientes para se verificar a compatibilidade do percentual com os prejuízos causados pelo distrato. Assim, não demonstrado maiores prejuízos com a resolução do contrato, tem-se por abusiva a cláusula do contrato que prevê o desconto de 20% do valor do contrato e de 10% do valor integralizado (cláusula sexta, item 8, ID 22309522 - Pág. 8). Desse modo, mostra-se possível apenas a retenção de 10% do valor pago, conforme fixado na sentença. 4 - Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018. A alteração legislativa da Lei 13.786/2018, publicada em 28 de dezembro de 2018, a qual modificou a Lei 4.591/1964, não se aplica aos contratos firmados anteriores a sua vigência, de modo que não atinge o ato jurídico perfeito. Assim, tendo em vista que a celebração do contrato ocorreu em 12/08/2018, não se aplica a mencionada alteração legislativa. Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos. 5 - Recurso adesivo do autor não conhecido. Recurso do réu conhecido, mas não provido. Sem custas e sem honorários advocatícios diante da sucumbência recíproca. (Acórdão 1324729, 07044805020208070020, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 5/3/2021, publicado no DJE: 12/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)”.

14. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

15. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono do recorrido, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

16. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.