Tribunal: TJDFT
Processo: 0728491-06.2020.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-05-02

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. 1. PRELIMINARES. 1.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE UM DOS FIADORES AFASTADA. CONDIÇÕES DA AÇÃO VERIFICADAS À LUZ DA TEORIA DA ASSERÇÃO. 1.2. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL REJEITADA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO E DE OBSCURIDADE NO DECISUM ATACADO. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO RECONHECIDA. 1.3. INOVAÇÃO RECURSAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. OCORRÊNCIA. MATÉRIA NÃO DEBATIDA NA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. RECURSO DO LOCATÁRIO PARCIALMENTE CONHECIDO. 2. MÉRITO. 2.1. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS ERIGIDAS NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DA LOCADORA. PREVISÃO CONTRATUAL. ÔNUS PROBATÓRIO DA PARTE RÉ NÃO CUMPRIDO (CPC, ART. 373, II). 2.2. INEFICÁCIA DA FIANÇA EM RAZÃO DE CASAMENTO SUPERVENIENTE AFASTADA. 2.3. FIADOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ATÉ DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. ART. 39 DA LEI 8.214/91. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO. FALTA DE COMUNICAÇÃO QUANTO AO INTERESSE DO FIADOR DE SE DESONERAR DA OBRIGAÇÃO. MANUTENÇÃO DA FIANÇA. 2.3. DESPESAS ACESSÓRIAS. ART. 25 DA LEI No 8.245/91. INEXISTÊNCIA DE PRÉVIO PAGAMENTO DOS DÉBITOS PELA LOCATÓRIA. IRRELEVÂNCIA. APELAÇÕES DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA.
1. O preenchimento das condições da ação (interesse e legitimidade), à luz da teoria da asserção, é verificado a partir da narrativa dos fatos e pela possibilidade de análise, hipoteticamente, do mérito da demanda.
1.1. Aferido que a causa de pedir e os pedidos iniciais, guardam, em tese, relação subjetiva com os recorrentes, que devem suportar eventual sucumbência caso acolhida a pretensão autoral, constata-se que são partes legítimas para figurarem no polo passivo da lide. Preliminar de ilegitimidade passiva rechaçada.
2. Não se vislumbra a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional quando o Juízo a quo resolve satisfatoriamente as questões discutidas na causa, com lastro nos ditames do livre convencimento motivado e no contexto fático-jurídico apresentado, amparando-se nos elementos de provas constantes do feito, tal como se apura na espécie. Preliminar rejeitada.
3. Nos termos do art. 1.014 do CPC, é vedado suscitar, em sede recursal, questões novas, sob pena de supressão de instância e de violação do princípio da congruência ou adstrição, bem como ofensa ao direito ao contraditório e à ampla defesa, salvo se o recorrente demonstrar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior, o que não se verifica dos presentes autos.
3.1. Preliminar de inovação recursal acolhida para conhecer parcialmente o apelo do locatário, deixando-se de conhecer a questão acerca da incidência da teoria da imprevisão.
4. O direito de indenização pelas benfeitorias introduzidas pelo locatário no imóvel é tratado nos arts. 35 e 36 da Lei no 8.245/91, sendo que, em relação às benfeitorias úteis, a sua indenização depende de autorização prévia do locador.
4.1. Diante da previsão legal e contratual, competiria aos apelantes comprovar a existência de autorização expressa da locadora para que fossem erigidas benfeitorias úteis no imóvel locado, sendo que ambos não se desincumbiram do seu ônus processual (CPC, art. 373, II), revelando-se inadequado o pedido de compensação dos valores devidos com os relativos às benfeitorias.
4.2. Não se pode ignorar que a devolução do imóvel em condições diferentes da consignada no termo de vistoria também se revela interessante economicamente para o próprio locatário, pois não precisou custear as despesas para reestabelecer as suas características originais.
4.3. A decisão do locatário de devolver o imóvel em condição diferente da original e a da locadora de aceitar a sua devolução no estado em que se encontra estão inseridas no âmbito da autonomia da vontade, logo, não há falar em enriquecimento ilícito.
5. Consoante entendimento jurisprudencial desta Casa de Justiça, “[n]ão há que se falar em anulação de fiança prestada em contrato de locação pelo fiador enquanto solteiro, dispensando-se a outorga uxória, tendo em vista que as núpcias contraídas ocorreram após prestada a fiança”. (TJDFT - Acórdão 645688, 20120110254938APC, Relator: Romeu Gonzaga Neiva, Revisor: Gilberto Pereira de Oliveira, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/1/2013, publicado no DJE: 16/1/2013).
6. Nos termos do art. 819 do CC, o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente e, consoante redação do art. 39 da Lei no 8.245/91 vigente à época, "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel", ou seja, dos dispositivos mencionados depreende-se que o fiador só responderá pelo que estiver expresso no instrumento de fiança até efetiva devolução do imóvel.
6.1. In casu, no contrato celebrado restou avençada cláusula em que os fiadores assumem, solidariamente ao afiançado, o compromisso de fielmente cumprirem o contrato até a desocupação do imóvel. Assim, não havendo alegação de vícios de consentimento no contrato locatício, observa-se que a avença está regular e encontra respaldo na legislação pertinente ao caso.
6.2. Apenas se pode admitir a desoneração do fiador da obrigação assumida caso notifique expressamente o locador, observada a previsão legal, fato não comprovado nos autos.
7. Considerando que o art. 25 da Lei no 8.245/91 estabelece que "atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram", e que o contrato de locação firmado pelas partes prevê a responsabilidade da locatária e, solidariamente, dos fiadores em relação ao pagamento das despesas acessórias, é cabível a cobrança implementada na petição inicial ainda que a locadora não tenha quitado esses débitos perante os credores.
8. APELAÇÕES DESPROVIDAS.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. 1. PRELIMINARES. 1.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE UM DOS FIADORES AFASTADA. CONDIÇÕES DA AÇÃO VERIFICADAS À LUZ DA TEORIA DA ASSERÇÃO. 1.2. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL REJEITADA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO E DE OBSCURIDADE NO DECISUM ATACADO. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO RECONHECIDA. 1.3. INOVAÇÃO RECURSAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. OCORRÊNCIA. MATÉRIA NÃO DEBATIDA NA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. RECURSO DO LOCATÁRIO PARCIALMENTE CONHECIDO. 2. MÉRITO. 2.1. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS ERIGIDAS NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DA LOCADORA. PREVISÃO CONTRATUAL. ÔNUS PROBATÓRIO DA PARTE RÉ NÃO CUMPRIDO (CPC, ART. 373, II). 2.2. INEFICÁCIA DA FIANÇA EM RAZÃO DE CASAMENTO SUPERVENIENTE AFASTADA. 2.3. FIADOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ATÉ DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. ART. 39 DA LEI 8.214/91. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO. FALTA DE COMUNICAÇÃO QUANTO AO INTERESSE DO FIADOR DE SE DESONERAR DA OBRIGAÇÃO. MANUTENÇÃO DA FIANÇA. 2.3. DESPESAS ACESSÓRIAS. ART. 25 DA LEI No 8.245/91. INEXISTÊNCIA DE PRÉVIO PAGAMENTO DOS DÉBITOS PELA LOCATÓRIA. IRRELEVÂNCIA. APELAÇÕES DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA.
1. O preenchimento das condições da ação (interesse e legitimidade), à luz da teoria da asserção, é verificado a partir da narrativa dos fatos e pela possibilidade de análise, hipoteticamente, do mérito da demanda.
1.1. Aferido que a causa de pedir e os pedidos iniciais, guardam, em tese, relação subjetiva com os recorrentes, que devem suportar eventual sucumbência caso acolhida a pretensão autoral, constata-se que são partes legítimas para figurarem no polo passivo da lide. Preliminar de ilegitimidade passiva rechaçada.
2. Não se vislumbra a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional quando o Juízo a quo resolve satisfatoriamente as questões discutidas na causa, com lastro nos ditames do livre convencimento motivado e no contexto fático-jurídico apresentado, amparando-se nos elementos de provas constantes do feito, tal como se apura na espécie. Preliminar rejeitada.
3. Nos termos do art. 1.014 do CPC, é vedado suscitar, em sede recursal, questões novas, sob pena de supressão de instância e de violação do princípio da congruência ou adstrição, bem como ofensa ao direito ao contraditório e à ampla defesa, salvo se o recorrente demonstrar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior, o que não se verifica dos presentes autos.
3.1. Preliminar de inovação recursal acolhida para conhecer parcialmente o apelo do locatário, deixando-se de conhecer a questão acerca da incidência da teoria da imprevisão.
4. O direito de indenização pelas benfeitorias introduzidas pelo locatário no imóvel é tratado nos arts. 35 e 36 da Lei no 8.245/91, sendo que, em relação às benfeitorias úteis, a sua indenização depende de autorização prévia do locador.
4.1. Diante da previsão legal e contratual, competiria aos apelantes comprovar a existência de autorização expressa da locadora para que fossem erigidas benfeitorias úteis no imóvel locado, sendo que ambos não se desincumbiram do seu ônus processual (CPC, art. 373, II), revelando-se inadequado o pedido de compensação dos valores devidos com os relativos às benfeitorias.
4.2. Não se pode ignorar que a devolução do imóvel em condições diferentes da consignada no termo de vistoria também se revela interessante economicamente para o próprio locatário, pois não precisou custear as despesas para reestabelecer as suas características originais.
4.3. A decisão do locatário de devolver o imóvel em condição diferente da original e a da locadora de aceitar a sua devolução no estado em que se encontra estão inseridas no âmbito da autonomia da vontade, logo, não há falar em enriquecimento ilícito.
5. Consoante entendimento jurisprudencial desta Casa de Justiça, “[n]ão há que se falar em anulação de fiança prestada em contrato de locação pelo fiador enquanto solteiro, dispensando-se a outorga uxória, tendo em vista que as núpcias contraídas ocorreram após prestada a fiança”. (TJDFT - Acórdão 645688, 20120110254938APC, Relator: Romeu Gonzaga Neiva, Revisor: Gilberto Pereira de Oliveira, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/1/2013, publicado no DJE: 16/1/2013).
6. Nos termos do art. 819 do CC, o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente e, consoante redação do art. 39 da Lei no 8.245/91 vigente à época, "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel", ou seja, dos dispositivos mencionados depreende-se que o fiador só responderá pelo que estiver expresso no instrumento de fiança até efetiva devolução do imóvel.
6.1. In casu, no contrato celebrado restou avençada cláusula em que os fiadores assumem, solidariamente ao afiançado, o compromisso de fielmente cumprirem o contrato até a desocupação do imóvel. Assim, não havendo alegação de vícios de consentimento no contrato locatício, observa-se que a avença está regular e encontra respaldo na legislação pertinente ao caso.
6.2. Apenas se pode admitir a desoneração do fiador da obrigação assumida caso notifique expressamente o locador, observada a previsão legal, fato não comprovado nos autos.
7. Considerando que o art. 25 da Lei no 8.245/91 estabelece que "atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram", e que o contrato de locação firmado pelas partes prevê a responsabilidade da locatária e, solidariamente, dos fiadores em relação ao pagamento das despesas acessórias, é cabível a cobrança implementada na petição inicial ainda que a locadora não tenha quitado esses débitos perante os credores.
8. APELAÇÕES DESPROVIDAS.