Tribunal: TJDFT
Processo: 0702050-42.2017.8.07.0017
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-03-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0702050-42.2017.8.07.0017 RECORRENTE: CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 20 RECORRIDO: MARIA APARECIDA DOS SANTOS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. TEMA REPETITIVO No 886 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICABILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMBARGANTE. RECONHECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Conforme o disposto no art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio só obriga aos titulares de direito sobre as unidades residenciais, possuidores ou detentores que dela tiverem ciência, a partir da subscrição e da constituição da propriedade em comum. 2. Com o registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária antes da constituição do condomínio edilício, é necessária a prova da ciência, pela compradora, do teor da convenção superveniente, sob pena de inexigibilidade da cobrança de despesas condominiais. 3. Aplicam-se, tanto no contrato de compra e venda como no de promessa de compra e venda, os requisitos do Tema Repetitivo no 886 do Superior Tribunal de Justiça, sem os quais não é possível exigir do comprador o adimplemento das despesas condominiais. 4. A imissão na posse do imóvel pelo comprador e a ciência inequívoca da transação, por parte do condomínio, em ambos os casos, ocorre com a entrega das chaves ou outro ato caracterize, minimamente, o exercício de um dos poderes inerentes à propriedade (Tema Repetitivo no 886 do STJ). 5. Incontroversa a inexistência de imissão na posse do imóvel pela então compradora fiduciária, que teve seu contrato posteriormente rescindido pela via judicial, está caracterizada a ilegitimidade passiva da embargante reconhecida na sentença, diante da responsabilidade do próprio condomínio em arcar com as despesas comuns se não houve proprietário anterior. 6. Recurso conhecido e não provido. Honorários advocatícios majorados. O recorrente aponta ofensa aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1o, incisos IV e VI, e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional b) artigos 10 e 933, do Código de Processo Civil, argumentando que a matéria relativa à ausência de registro da convenção do condomínio no registro imobiliário, “não foi aventada pelas partes e não constou na sentença, sendo introduzida ex officio no acórdão” e, ainda, que as partes não foram intimadas para se manifestarem sobre tal tema; c) artigos 108, 109, ambos do CPC, 1.333 e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil, defendendo que o registro da convenção é exigível em casos de oponibilidade a terceiros e que o fato de a ora recorrida não exercer a posse sobre o bem, “por opção ou por circunstâncias alheias à sua vontade, não a isenta da obrigação de concorrer com as despesas comuns, que antes de ser prevista em convenção, é determinada por lei”. Prossegue asseverando que se trata de obrigação propter rem e que eventual mácula na aquisição da propriedade não afastar o dever de honrar o débito. Colaciona julgados do STJ, do TJSP e do TJMG com o objetivo de demonstrar o dissídio jurisprudencial suscitado. Argui, também, nulidade do julgado sob o fundamento de que se trata de decisão extra petita sem, entretanto, no aspecto, indicar os dispositivos de lei que entende violados ou aos quais se tenha emprestado interpretação divergente daquela que promana da Corte Superior. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade do apelo. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, pois “Não há que falar em violação aos arts. 489 e 1022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido diverso à pretensão da parte recorrente” (AgInt no AREsp 1827854/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 1o/12/2021). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao alegado malferimento aos artigos 10, 108, 109, 933, todos do CPC, 1.333 e 1.336, inciso I, ambos do CC, tampouco em relação ao alegado dissenso pretoriano, uma vez que a conclusão da turma julgadora foi no sentido de que, verbis: “(...)a sentença, que reconheceu a ilegitimidade passiva da apelada nos autos processo de execução no 0005486-84.2016.8.07.0017, deve ser integralmente mantida, uma vez que: a) registrou seu contrato de compra e venda antes da instituição do condomínio, sem prova da ciência do teor da convenção por parte da compradora; b) não se imitiu na posse do imóvel e não exerceu nenhum dos poderes inerentes à propriedade do imóvel; c) não foram cumpridos os requisitos do Tema Repetitivo no 886, perfeitamente aplicável também aos casos de compra e venda, essenciais para constituir a obrigação de pagamento das despesas condominiais à compradora” (ID 28602434 - Pág. 5). Sendo certo, ainda, que no julgamento dos aclaratórios opostos pelo ora recorrente, o colegiado manifestou-se no seguinte sentido, verbis: A regularidade da constituição do condomínio para viabilizar/legitimar a cobrança das cotas condominiais decorre, unicamente, da análise dos documentos juntados desde o início, nos autos de origem, os quais foram reproduzidos pela embargada (na petição inicial destes embargos à execução) (ID 27344497). Se todo o acervo probatório utilizado como base do julgamento já estava disponível, desnecessária a prévia intimação das partes (...) A constatação da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais pelo condomínio (ou pela construtora, em caso de promessa de compra e venda de imóvel “na planta") antes do registro dos atos constitutivos da convenção, decorre não só do art. 1.333 do Código Civil, como também dos fundamentos da sentença (...) A propósito, os artigos 108 e 109 do CPC são inaplicáveis no caso concreto, pois não houve causa de alteração da legitimidade das partes no curso do processo. A legitimidade ad causam foi tratada como questão preliminar dos embargos à execução” (ID 30970034). Com efeito, eventual análise da tese recursal implicaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos, o que é vedado nesta sede, pelo enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 1887174/PE, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 10/12/2021). Descabe, igualmente, transitar o recurso quanto à tese de que se trata de julgamento extra petita, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que “a falta de particularização, no Recurso Especial - interposto, no caso, com fundamento no art. 105, III, a e c, da CF/88 -, dos dispositivos de lei federal que teriam sido contrariados ou objeto de interpretação divergente, pelo acórdão recorrido, consubstancia deficiência bastante a inviabilizar o conhecimento do apelo especial, atraindo, na espécie, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal (‘É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia’)" (AgInt no AREsp 1676707/SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 29/9/2021). Ademais, “A citação de passagem de artigos de lei não é suficiente para caracterizar e demonstrar a contrariedade a lei federal, já que impossível identificar se o foram citados meramente a título argumentativo ou invocados como núcleo do recurso especial interposto. Incide na espécie, por analogia, o enunciado n. 284, da Súmula do STF” (AgInt no REsp n. 1.615.830/RS, Relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 5/6/2018, DJe 11/6/2018)” (AgInt no AREsp 1504289/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 14/10/2019). Veja-se, ainda, o REsp 1909385, Relatora Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 22/11/2021. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0702050-42.2017.8.07.0017 RECORRENTE: CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 20 RECORRIDO: MARIA APARECIDA DOS SANTOS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. TEMA REPETITIVO No 886 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICABILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMBARGANTE. RECONHECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Conforme o disposto no art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio só obriga aos titulares de direito sobre as unidades residenciais, possuidores ou detentores que dela tiverem ciência, a partir da subscrição e da constituição da propriedade em comum. 2. Com o registro do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária antes da constituição do condomínio edilício, é necessária a prova da ciência, pela compradora, do teor da convenção superveniente, sob pena de inexigibilidade da cobrança de despesas condominiais. 3. Aplicam-se, tanto no contrato de compra e venda como no de promessa de compra e venda, os requisitos do Tema Repetitivo no 886 do Superior Tribunal de Justiça, sem os quais não é possível exigir do comprador o adimplemento das despesas condominiais. 4. A imissão na posse do imóvel pelo comprador e a ciência inequívoca da transação, por parte do condomínio, em ambos os casos, ocorre com a entrega das chaves ou outro ato caracterize, minimamente, o exercício de um dos poderes inerentes à propriedade (Tema Repetitivo no 886 do STJ). 5. Incontroversa a inexistência de imissão na posse do imóvel pela então compradora fiduciária, que teve seu contrato posteriormente rescindido pela via judicial, está caracterizada a ilegitimidade passiva da embargante reconhecida na sentença, diante da responsabilidade do próprio condomínio em arcar com as despesas comuns se não houve proprietário anterior. 6. Recurso conhecido e não provido. Honorários advocatícios majorados. O recorrente aponta ofensa aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1o, incisos IV e VI, e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional b) artigos 10 e 933, do Código de Processo Civil, argumentando que a matéria relativa à ausência de registro da convenção do condomínio no registro imobiliário, “não foi aventada pelas partes e não constou na sentença, sendo introduzida ex officio no acórdão” e, ainda, que as partes não foram intimadas para se manifestarem sobre tal tema; c) artigos 108, 109, ambos do CPC, 1.333 e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil, defendendo que o registro da convenção é exigível em casos de oponibilidade a terceiros e que o fato de a ora recorrida não exercer a posse sobre o bem, “por opção ou por circunstâncias alheias à sua vontade, não a isenta da obrigação de concorrer com as despesas comuns, que antes de ser prevista em convenção, é determinada por lei”. Prossegue asseverando que se trata de obrigação propter rem e que eventual mácula na aquisição da propriedade não afastar o dever de honrar o débito. Colaciona julgados do STJ, do TJSP e do TJMG com o objetivo de demonstrar o dissídio jurisprudencial suscitado. Argui, também, nulidade do julgado sob o fundamento de que se trata de decisão extra petita sem, entretanto, no aspecto, indicar os dispositivos de lei que entende violados ou aos quais se tenha emprestado interpretação divergente daquela que promana da Corte Superior. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade do apelo. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, pois “Não há que falar em violação aos arts. 489 e 1022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido diverso à pretensão da parte recorrente” (AgInt no AREsp 1827854/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 1o/12/2021). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao alegado malferimento aos artigos 10, 108, 109, 933, todos do CPC, 1.333 e 1.336, inciso I, ambos do CC, tampouco em relação ao alegado dissenso pretoriano, uma vez que a conclusão da turma julgadora foi no sentido de que, verbis: “(...)a sentença, que reconheceu a ilegitimidade passiva da apelada nos autos processo de execução no 0005486-84.2016.8.07.0017, deve ser integralmente mantida, uma vez que: a) registrou seu contrato de compra e venda antes da instituição do condomínio, sem prova da ciência do teor da convenção por parte da compradora; b) não se imitiu na posse do imóvel e não exerceu nenhum dos poderes inerentes à propriedade do imóvel; c) não foram cumpridos os requisitos do Tema Repetitivo no 886, perfeitamente aplicável também aos casos de compra e venda, essenciais para constituir a obrigação de pagamento das despesas condominiais à compradora” (ID 28602434 - Pág. 5). Sendo certo, ainda, que no julgamento dos aclaratórios opostos pelo ora recorrente, o colegiado manifestou-se no seguinte sentido, verbis: A regularidade da constituição do condomínio para viabilizar/legitimar a cobrança das cotas condominiais decorre, unicamente, da análise dos documentos juntados desde o início, nos autos de origem, os quais foram reproduzidos pela embargada (na petição inicial destes embargos à execução) (ID 27344497). Se todo o acervo probatório utilizado como base do julgamento já estava disponível, desnecessária a prévia intimação das partes (...) A constatação da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais pelo condomínio (ou pela construtora, em caso de promessa de compra e venda de imóvel “na planta") antes do registro dos atos constitutivos da convenção, decorre não só do art. 1.333 do Código Civil, como também dos fundamentos da sentença (...) A propósito, os artigos 108 e 109 do CPC são inaplicáveis no caso concreto, pois não houve causa de alteração da legitimidade das partes no curso do processo. A legitimidade ad causam foi tratada como questão preliminar dos embargos à execução” (ID 30970034). Com efeito, eventual análise da tese recursal implicaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório constante dos autos, o que é vedado nesta sede, pelo enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 1887174/PE, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 10/12/2021). Descabe, igualmente, transitar o recurso quanto à tese de que se trata de julgamento extra petita, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que “a falta de particularização, no Recurso Especial - interposto, no caso, com fundamento no art. 105, III, a e c, da CF/88 -, dos dispositivos de lei federal que teriam sido contrariados ou objeto de interpretação divergente, pelo acórdão recorrido, consubstancia deficiência bastante a inviabilizar o conhecimento do apelo especial, atraindo, na espécie, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal (‘É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia’)" (AgInt no AREsp 1676707/SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 29/9/2021). Ademais, “A citação de passagem de artigos de lei não é suficiente para caracterizar e demonstrar a contrariedade a lei federal, já que impossível identificar se o foram citados meramente a título argumentativo ou invocados como núcleo do recurso especial interposto. Incide na espécie, por analogia, o enunciado n. 284, da Súmula do STF” (AgInt no REsp n. 1.615.830/RS, Relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 5/6/2018, DJe 11/6/2018)” (AgInt no AREsp 1504289/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 14/10/2019). Veja-se, ainda, o REsp 1909385, Relatora Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 22/11/2021. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A029