Tribunal: TJDFT
Processo: 0705622-83.2019.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-05-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0705622-83.2019.8.07.0001 RECORRENTE: ÁREA REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. RECORRIDO: REZENDE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA - EPP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DE SATISFAÇÃO DO OBJETO. CLÁUSULA RESOLUTIVA. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESSARCIMENTO INDEVIDO. DESPESAS DE IPTU. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR EXCESSIVAMENTE DESPROPORCINAL. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Julgamento antecipado não implica cerceamento de defesa se a matéria é de direito ou se há nos autos elementos suficientes a dirimir as questões que compõem a lide (art. 355 do CPC/2015). Além disso, pelo princípio da persuasão racional, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo-lhe a análise da conveniência e necessidade da sua realização (arts. 370 e 371 do CPC/2015). 2. Fato de não intimação para especificação de provas não constitui cerceamento de defesa, uma vez que cabia à parte autora indicar desde o início as provas que pretendia produzir (art. 319, VI do CPC/2015). Além disso, ao proferir julgamento, o juízo sentenciante formou convencimento a partir do quadro fático-probatório dos autos, considerados suficientemente instruídos com documentação referente à formalização e execução da relação contratual. Destaca-se ainda que a sentença não está alicerçada em falta elementos de convicção, mas no reconhecimento da própria inexistência do direito postulado. Não configura, portanto, cerceamento de defesa o fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os documentos juntados aos autos para formar a sua convicção, dispensando produção de outras provas, não havendo, ademais, qualquer evidência de arbitrariedade ou teratologia na decisão. Ademais, a discussão central objeto de controvérsia recai primordialmente sobre o cumprimento da obrigação contratual pela incorporadora, matéria cuja comprovação é passível de elucidação por via da prova documental, autorizando o julgamento antecipado da lide (art. 355, I do CPC/2015). 3. O prazo contratual estipulado, cuja extrapolação era pressuposto para a exigência da multa moratória, não deve ser contado a partir da assinatura do contrato, mas do registro do memorial de incorporação ou da emissão do alvará de construção, eventos não ocorridos em razão da dificuldade de aprovação do projeto perante a Administração. Além disso, por se tratar de ajuste contratual, fruto de acordo de vontades, a aplicabilidade da multa se restringe à hipótese específica em que convencionada. 4. Se por um lado os documentos extraídos dos autos do processo administrativo não permitem concluir que a demora na aprovação do projeto de construção se deu por mera burocracia ou morosidade do Poder Púbico, por outro ausente situação de manifesta inércia caracterizada pela negligência deliberada da incorporadora no cumprimento de suas obrigações contratuais (absoluta ausência de esforços para aprovação do projeto de construção junto aos órgãos competentes) ou de efetivo abandono do processo administrativo em razão de injustificado desinteresse na construção do empreendimento. 5. O contrato, no entanto, traz explícita cláusula resolutiva subsidiária, dispondo que eventualmente constatada a impossibilidade de obtenção de uma solução consensual do impasse e, consequentemente, tornando-se inviável a manutenção do contrato, seria implementada a rescisão amigável do instrumento ou das escrituras e de outros instrumentos deles advindos. Trata-se de cláusula resolutiva expressa que autoriza o desfazimento bilateral do contrato por mútuo consenso previamente ajustado entre as partes. 6. Apesar do contrato utilizar da expressão “rescisão amigável”, isso não impede que, caso eventualmente não se chegue a um termo, seja obtido provimento jurisdicional para a definição dos efeitos daquela situação objetivamente prevista. No âmbito do direito obrigacional, cumprimento do contrato é fator de efetividade. Contudo, há fatos surgidos após a celebração que atingem a sua execução. Trata-se de ineficácia superveniente que afeta a própria expectativa de plena realização do fim estabelecido. 7. Caracterizada superveniente impossibilidade de satisfação do objeto contratual, deve operar a resilição do contrato sem que se cogite de culpa de nenhuma das partes. Nessa hipótese, não há que se falar em perdas e danos, sendo equitativa a atribuição mútua das consequências do desfazimento contratual por imposição do princípio da boa-fé objetiva, o qual preconiza que as partes devem ser leais umas com as outras, tutelando-se a justa expectativa, de maneira a evitar vantagens ou desvantagens por quem quer que seja. Assim, se por um lado a apelante não faz jus ao recebimento da multa contratual postulada, a apelada, por sua vez, também não poderá obter a reparação pretendida referente ao valor da comissão de corretagem cujo pagamento foi expressamente estipulado sob sua responsabilidade, uma vez que, conforme reconhecido, o desfazimento do contrato, por força de explícita cláusula resolutiva, não decorre de culpa de nenhum dos contratantes. 8. O contrato impõe expressamente à incorporadora a responsabilidade pelos tributos relativos ao imóvel desde a assinatura do instrumento, obrigação que permanece válida durante todo o seu período de vigência. 9. Honorários de sucumbência devem ser fixados com observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando-se excessos a qualquer das partes. A fixação equitativa (art. 85, § 8°), até mesmo por isonomia, pode ser aplicada não só quando irrisório o proveito econômico, mas também nas causas de elevado valor, quando o caso excepcionalmente assim o exigir, para que se evite o arbitramento excessivamente desproporcional. Precedentes. 10. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, parcialmente provido. A recorrente alega violação ao artigo 473 do Código Civil, sustentando que, apesar de verificada a ausência de culpa da recorrente pela resolução do contrato, lhe foi imposto o pagamento integral da comissão de corretagem, que correspondeu ao investimento necessário para a celebração do contrato. Defende que, o fato de ter assumido a obrigação de efetuar tal pagamento no ato da celebração do contrato não justifica que essa despesa não deva ser ressarcida ou ao menos dividida com a recorrida, tendo em vista que a turma julgadora concluiu que o contrato acabou sendo desfeito sem culpa de nenhuma das partes. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 473 do CC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que “a apelada AREA REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, (...) também não poderá obter a reparação pretendida referente ao valor da comissão de corretagem, cujo pagamento foi expressamente estipulado sob sua responsabilidade (Cláusula Décima Quinta – ID 18519144, p. 14), uma vez que, conforme reconhecido, o desfazimento do contrato por força de explícita cláusula resolutiva não decorre de culpa de nenhum dos contratantes” (ID 30616432). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp 1470271/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/4/2022). A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE DEMANDADA 1. A alegação de afronta ao artigo 535, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973, foi realizada de forma genérica, sem efetiva demonstração da negativa de prestação jurisdicional e omissão do Tribunal a quo no exame de teses imprescindíveis para o julgamento da lide, impede o conhecimento do recurso especial ante a deficiência na fundamentação. Incidência da Súmula 284/STF. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor. Incidência da Súmula 83/STJ. 2.1 Na hipótese, o negócio fora despeito pela vendedora após o pagamento das arras e a assinatura de compromisso de compra e venda, ajuste no qual continha cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e de que, na hipótese de distrato, a parte infratora arcaria com o pagamento da comissão de corretagem. A vendedora efetuou o pagamento da multa contratual às compradoras, porém não adimpliu com a comissão de corretagem devida, dando ensejo à presente ação de cobrança. 3. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela insurgente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a responsabilidade quanto ao desfazimento do negócio e o pagamento da comissão de corretagem, com uma nova análise fático probatória dos autos e do instrumento contratual, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp 1128381/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, DJe 21/3/2022). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0705622-83.2019.8.07.0001 RECORRENTE: ÁREA REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. RECORRIDO: REZENDE ADMINISTRADORA DE BENS LTDA - EPP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DE SATISFAÇÃO DO OBJETO. CLÁUSULA RESOLUTIVA. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESSARCIMENTO INDEVIDO. DESPESAS DE IPTU. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR EXCESSIVAMENTE DESPROPORCINAL. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Julgamento antecipado não implica cerceamento de defesa se a matéria é de direito ou se há nos autos elementos suficientes a dirimir as questões que compõem a lide (art. 355 do CPC/2015). Além disso, pelo princípio da persuasão racional, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo-lhe a análise da conveniência e necessidade da sua realização (arts. 370 e 371 do CPC/2015). 2. Fato de não intimação para especificação de provas não constitui cerceamento de defesa, uma vez que cabia à parte autora indicar desde o início as provas que pretendia produzir (art. 319, VI do CPC/2015). Além disso, ao proferir julgamento, o juízo sentenciante formou convencimento a partir do quadro fático-probatório dos autos, considerados suficientemente instruídos com documentação referente à formalização e execução da relação contratual. Destaca-se ainda que a sentença não está alicerçada em falta elementos de convicção, mas no reconhecimento da própria inexistência do direito postulado. Não configura, portanto, cerceamento de defesa o fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os documentos juntados aos autos para formar a sua convicção, dispensando produção de outras provas, não havendo, ademais, qualquer evidência de arbitrariedade ou teratologia na decisão. Ademais, a discussão central objeto de controvérsia recai primordialmente sobre o cumprimento da obrigação contratual pela incorporadora, matéria cuja comprovação é passível de elucidação por via da prova documental, autorizando o julgamento antecipado da lide (art. 355, I do CPC/2015). 3. O prazo contratual estipulado, cuja extrapolação era pressuposto para a exigência da multa moratória, não deve ser contado a partir da assinatura do contrato, mas do registro do memorial de incorporação ou da emissão do alvará de construção, eventos não ocorridos em razão da dificuldade de aprovação do projeto perante a Administração. Além disso, por se tratar de ajuste contratual, fruto de acordo de vontades, a aplicabilidade da multa se restringe à hipótese específica em que convencionada. 4. Se por um lado os documentos extraídos dos autos do processo administrativo não permitem concluir que a demora na aprovação do projeto de construção se deu por mera burocracia ou morosidade do Poder Púbico, por outro ausente situação de manifesta inércia caracterizada pela negligência deliberada da incorporadora no cumprimento de suas obrigações contratuais (absoluta ausência de esforços para aprovação do projeto de construção junto aos órgãos competentes) ou de efetivo abandono do processo administrativo em razão de injustificado desinteresse na construção do empreendimento. 5. O contrato, no entanto, traz explícita cláusula resolutiva subsidiária, dispondo que eventualmente constatada a impossibilidade de obtenção de uma solução consensual do impasse e, consequentemente, tornando-se inviável a manutenção do contrato, seria implementada a rescisão amigável do instrumento ou das escrituras e de outros instrumentos deles advindos. Trata-se de cláusula resolutiva expressa que autoriza o desfazimento bilateral do contrato por mútuo consenso previamente ajustado entre as partes. 6. Apesar do contrato utilizar da expressão “rescisão amigável”, isso não impede que, caso eventualmente não se chegue a um termo, seja obtido provimento jurisdicional para a definição dos efeitos daquela situação objetivamente prevista. No âmbito do direito obrigacional, cumprimento do contrato é fator de efetividade. Contudo, há fatos surgidos após a celebração que atingem a sua execução. Trata-se de ineficácia superveniente que afeta a própria expectativa de plena realização do fim estabelecido. 7. Caracterizada superveniente impossibilidade de satisfação do objeto contratual, deve operar a resilição do contrato sem que se cogite de culpa de nenhuma das partes. Nessa hipótese, não há que se falar em perdas e danos, sendo equitativa a atribuição mútua das consequências do desfazimento contratual por imposição do princípio da boa-fé objetiva, o qual preconiza que as partes devem ser leais umas com as outras, tutelando-se a justa expectativa, de maneira a evitar vantagens ou desvantagens por quem quer que seja. Assim, se por um lado a apelante não faz jus ao recebimento da multa contratual postulada, a apelada, por sua vez, também não poderá obter a reparação pretendida referente ao valor da comissão de corretagem cujo pagamento foi expressamente estipulado sob sua responsabilidade, uma vez que, conforme reconhecido, o desfazimento do contrato, por força de explícita cláusula resolutiva, não decorre de culpa de nenhum dos contratantes. 8. O contrato impõe expressamente à incorporadora a responsabilidade pelos tributos relativos ao imóvel desde a assinatura do instrumento, obrigação que permanece válida durante todo o seu período de vigência. 9. Honorários de sucumbência devem ser fixados com observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando-se excessos a qualquer das partes. A fixação equitativa (art. 85, § 8°), até mesmo por isonomia, pode ser aplicada não só quando irrisório o proveito econômico, mas também nas causas de elevado valor, quando o caso excepcionalmente assim o exigir, para que se evite o arbitramento excessivamente desproporcional. Precedentes. 10. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, parcialmente provido. A recorrente alega violação ao artigo 473 do Código Civil, sustentando que, apesar de verificada a ausência de culpa da recorrente pela resolução do contrato, lhe foi imposto o pagamento integral da comissão de corretagem, que correspondeu ao investimento necessário para a celebração do contrato. Defende que, o fato de ter assumido a obrigação de efetuar tal pagamento no ato da celebração do contrato não justifica que essa despesa não deva ser ressarcida ou ao menos dividida com a recorrida, tendo em vista que a turma julgadora concluiu que o contrato acabou sendo desfeito sem culpa de nenhuma das partes. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 473 do CC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que “a apelada AREA REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, (...) também não poderá obter a reparação pretendida referente ao valor da comissão de corretagem, cujo pagamento foi expressamente estipulado sob sua responsabilidade (Cláusula Décima Quinta – ID 18519144, p. 14), uma vez que, conforme reconhecido, o desfazimento do contrato por força de explícita cláusula resolutiva não decorre de culpa de nenhum dos contratantes” (ID 30616432). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp 1470271/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/4/2022). A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE DEMANDADA 1. A alegação de afronta ao artigo 535, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973, foi realizada de forma genérica, sem efetiva demonstração da negativa de prestação jurisdicional e omissão do Tribunal a quo no exame de teses imprescindíveis para o julgamento da lide, impede o conhecimento do recurso especial ante a deficiência na fundamentação. Incidência da Súmula 284/STF. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor. Incidência da Súmula 83/STJ. 2.1 Na hipótese, o negócio fora despeito pela vendedora após o pagamento das arras e a assinatura de compromisso de compra e venda, ajuste no qual continha cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e de que, na hipótese de distrato, a parte infratora arcaria com o pagamento da comissão de corretagem. A vendedora efetuou o pagamento da multa contratual às compradoras, porém não adimpliu com a comissão de corretagem devida, dando ensejo à presente ação de cobrança. 3. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela insurgente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a responsabilidade quanto ao desfazimento do negócio e o pagamento da comissão de corretagem, com uma nova análise fático probatória dos autos e do instrumento contratual, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp 1128381/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, DJe 21/3/2022). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025