Tribunal: TJDFT
Processo: 0710912-85.2020.8.07.0020
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-10-18
Data de publicação: 2022-11-04

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 492 DO STF. TEMA 492 DO STJ. PECULIARIDADE DA SITUAÇÃO. IMÓVEL INDEPENDENTE DO CONDOMÍNIO. NÃO UTILIZAÇÃO DOS SERVIÇOS. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRETENSÃO DECLARATÓRIA. PARÂMETROS DO § 8o DO ARTIGO 85 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
1. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882) pelo Superior Tribunal de Justiça, não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, nos quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação.
2. Em tais ditos “condomínios irregulares” não pode o “condômino” se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do “condomínio” apenas aos argumentos de não filiação à entidade associativa ou de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações
3. Ao julgar o Tema 492 de repercussão geral (RE 695.911), o e. Supremo Tribunal Federal firmou a tese de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
4. A questão tratada no referido Acórdão Paradigma, contudo, não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, de contornos peculiares no âmbito do Distrito Federal, tendo em vista que esse formato não se confunde com a figura do loteamento fechado de acesso controlado mencionado no Tema 492 e disposto na Lei no 13.465/2017; esta última modalidade não se equipara a figura de um condomínio – nem nos termos da lei nem em suas características fundamentais –, uma vez que no referido loteamento fechado não há copropriedade nas áreas comuns, sendo essas áreas públicas de acesso regulamentado por ato do poder público Municipal/Distrital, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos não residentes.
5. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, Condomínio ou Associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais.
6. No caso específico em voga, por meio de mandado de verificação determinado pelo i. juízo de origem, certificou-se que o imóvel não está dentro dos limites do terreno desmembrado e a pretensa moradora não se beneficia dos serviços ou de eventuais benfeitorias do condomínio demandado, de sorte que não se mostra exigível a cobrança de taxa condominial ante a ausência de contraprestação efetiva dos serviços, sob pena de se dar azo ao enriquecimento ilícito por parte do condomínio.
7. No julgamento do Tema Repetitivo 1076, a Corte Especial do colendo STJ firmou as seguintes teses jurídicas: “i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo".
8. Considerando a natureza declaratória da demanda, de valor não estimável de plano, deve ser aplicada a regra excepcional do §8o do art. 85 do CPC.
9. Apelações não providas. Sentença mantida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 492 DO STF. TEMA 492 DO STJ. PECULIARIDADE DA SITUAÇÃO. IMÓVEL INDEPENDENTE DO CONDOMÍNIO. NÃO UTILIZAÇÃO DOS SERVIÇOS. INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRETENSÃO DECLARATÓRIA. PARÂMETROS DO § 8o DO ARTIGO 85 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
1. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882) pelo Superior Tribunal de Justiça, não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, nos quais é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação.
2. Em tais ditos “condomínios irregulares” não pode o “condômino” se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do “condomínio” apenas aos argumentos de não filiação à entidade associativa ou de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações
3. Ao julgar o Tema 492 de repercussão geral (RE 695.911), o e. Supremo Tribunal Federal firmou a tese de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
4. A questão tratada no referido Acórdão Paradigma, contudo, não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, de contornos peculiares no âmbito do Distrito Federal, tendo em vista que esse formato não se confunde com a figura do loteamento fechado de acesso controlado mencionado no Tema 492 e disposto na Lei no 13.465/2017; esta última modalidade não se equipara a figura de um condomínio – nem nos termos da lei nem em suas características fundamentais –, uma vez que no referido loteamento fechado não há copropriedade nas áreas comuns, sendo essas áreas públicas de acesso regulamentado por ato do poder público Municipal/Distrital, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos não residentes.
5. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, Condomínio ou Associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais.
6. No caso específico em voga, por meio de mandado de verificação determinado pelo i. juízo de origem, certificou-se que o imóvel não está dentro dos limites do terreno desmembrado e a pretensa moradora não se beneficia dos serviços ou de eventuais benfeitorias do condomínio demandado, de sorte que não se mostra exigível a cobrança de taxa condominial ante a ausência de contraprestação efetiva dos serviços, sob pena de se dar azo ao enriquecimento ilícito por parte do condomínio.
7. No julgamento do Tema Repetitivo 1076, a Corte Especial do colendo STJ firmou as seguintes teses jurídicas: “i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo".
8. Considerando a natureza declaratória da demanda, de valor não estimável de plano, deve ser aplicada a regra excepcional do §8o do art. 85 do CPC.
9. Apelações não providas. Sentença mantida.