Tribunal: TJDFT
Processo: 0729192-98.2019.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-11-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0729192-98.2019.8.07.0001 RECORRENTE: EDUARDO SANTALUCIA FERNANDES, JOHANN FENSELAU DE FELIPPES RECORRIDO: RAPHA CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - ME, ESTAÇÕES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, VERT ENGENHARIA EIRELI - EPP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESDOBRAMENTO DA POSSE. EXAURIMENTO DOS EFEITOS DO CONTRATO PRELIMINAR. RECURSO DESPROVIDO. 1. O instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel consubstancia contrato preliminar, que tem por objeto e conteúdo a formalização de contrato definitivo, a teor do que dispõem os art. 462 a 466 do Código Civil. 2. Transcrito o contrato de compra e venda na matrícula do bem no registro de imóveis com a averbação da alienação fiduciária, constitui-se a propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997. Extinto se afigura negócio entabulado em contrato de promessa de compra e venda com a lavratura e registro da escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, isso porque este último ajuste substitui aquele primeiro, que é contrato preliminar, uma vez que consubstancia pacto definitivo celebrado mediante escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada em cartório. Negócio definitivo que atende a regime jurídico próprio, em especial por contemplar, no caso concreto, um terceiro, o credor fiduciário, a quem é transferida a propriedade resolúvel do imóvel até quitação integral do financiamento. 3. Inadmissível a resilição do contrato de promessa de compra e venda anteriormente firmado, ainda que por culpa exclusiva do promissário vendedor, depois de lavrada a escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, uma vez exauridos os seus efeitos do contrato preliminar. Hipótese em que, sem prejuízo de os autores postularem em ação própria indenização por perdas e danos, inevitável o reconhecimento da absoluta improcedência dos pedidos iniciais. 4. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. Os recorrentes apontam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, incisos II e III, do Código de Processo Civil, porquanto a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 475, do Código Civil, 322, § 2o, do CPC, 6o, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor, 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, defendendo, em ligeira síntese, que o fato de haverem, de boa-fé, assinado escritura pública de compra e venda e de terem-na levado a registro na matrícula do imóvel, não afasta o direito de pleitearem a resolução do contrato, especialmente, porque tal pedido tem lastro no inadimplemento contratual da vendedora. No aspecto, colacionam julgados do STJ com o objetivo de demonstrar o dissídio jurisprudencial suscitado; c) artigo 926 do CPC, argumentando que o colegiado deixou de analisar tese relativa à divergência jurisprudencial interna, que envolve, inclusive, o mesmo empreendimento imobiliário objeto destes autos. A recorrida ESTAÇÕES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E VERT ENGENHARIA EIRELI – EPP, em contrarrazões, pede que as publicações a si relativas sejam feitas em nome do advogado Roberto Mariano de Oliveira Soares, OAB/DF 23.604 e do escritório Azevedo Sette Advogados Associados – OAB/DF 0881/03 (ID 40631946 - Pág. 22) II – O recurso é tempestivo regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil/2015, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente” (AgInt no AREsp 2.061.358/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 24/6/2022). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao alegado malferimento aos artigos 322, § 2o, 926, ambos do CPC, 6o, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor, 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. Acerca do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ quanto às teses invocadas pela parte recorrente, que, entretanto não são debatidas pelo tribunal local, por entender suficientes para a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 1.968.704/MS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022). Sendo certo, também, que nos termos da jurisprudência do STJ “A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República” (AgInt no REsp n. 1.951.718/MT, relator Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 1/2/2022). Finalmente descabe transitar o apelo quanto à suposta afronta ao artigo 475 do CCB, tampouco em relação ao alegado dissenso interpretativo, porquanto a conclusão da turma julgadora foi no sentido de que, verbis: “(...) os autores, ao tempo em que formalizaram, como outorgados/compradores e devedores/fiduciantes, a relação negocial em escritura pública de compra e venda de imóvel residencial quitado, tinham pleno e inequívoco conhecimento do estado de inadimplência em que já incidira a empresa outorgante/vendedora pelo atraso na entrega de algumas das obras de infraestrutura que contratualmente se comprometera (...) Apesar disso – inadimplemento da vendedora pela pendência de obrigações relativas à construção de infraestrutura e implementação de serviços urbanos - ajustaram essa especial modalidade de negócio jurídico com agente financiador estranho ao compromisso de compra e venda e o fizeram sem registrar qualquer ressalva no instrumento que formalizou a compra e venda definitiva, qual seja, a escritura pública de compra e venda. Não houve nem mesmo ressalva quanto à manutenção da cláusula penal relativamente à outorgante/vendedora se inadimplente se mantivesse com relação a obrigações assumidas no contrato preliminar de promessa de compra e venda. Permitiram, assim, que de fato e de direito ocorresse a transferência da propriedade a terceiro, a Caixa Econômica Federal, como credora fiduciária, conquanto em mora estivesse a vendedora. Ao assim procederem resolveram o contrato de promessa de compra e venda. O negócio de compra e venda definitivo consubstanciado em escritura pública de compra e venda é representação inequívoca do exaurimento do contrato preliminar de promessa de compra e venda, o que torna inadmissível sua rescisão. De fato, não tem cabimento pretender retirar do mundo jurídico contrato que deixou de existir pelo atingimento de todos os objetivos a que estava destinado. Incabível, de consequência, sua resilição, rescisão ou desfazimento, no todo ou em parte (...) Extinto está o contrato de promessa de compra e venda. Em seu lugar, substituindo-o, está o pacto definitivo celebrado mediante escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, o qual atende a regime jurídico próprio, em especial por contemplar um terceiro, o credor fiduciário, a quem é transferida a propriedade resolúvel do imóvel até quitação integral do financiamento” (ID. 33851894) Com efeito, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AgRg no AREsp n. 2.095.998/MS, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, julgado em 4/10/2022, DJe de 17/10/2022). Determino que as publicações referentes à recorrida ESTAÇÕES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E VERT ENGENHARIA EIRELI – EPP sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604, cujo instrumento procuratório é visto no ID. 19523826 Indefiro, porém, o pleito em relação ao escritório AZEVEDO SETTE ADVOGADOS ASSOCIADOS, OAB/DF 0881/03, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJe, com tal finalidade. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0729192-98.2019.8.07.0001 RECORRENTE: EDUARDO SANTALUCIA FERNANDES, JOHANN FENSELAU DE FELIPPES RECORRIDO: RAPHA CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - ME, ESTAÇÕES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, VERT ENGENHARIA EIRELI - EPP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESDOBRAMENTO DA POSSE. EXAURIMENTO DOS EFEITOS DO CONTRATO PRELIMINAR. RECURSO DESPROVIDO. 1. O instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel consubstancia contrato preliminar, que tem por objeto e conteúdo a formalização de contrato definitivo, a teor do que dispõem os art. 462 a 466 do Código Civil. 2. Transcrito o contrato de compra e venda na matrícula do bem no registro de imóveis com a averbação da alienação fiduciária, constitui-se a propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997. Extinto se afigura negócio entabulado em contrato de promessa de compra e venda com a lavratura e registro da escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, isso porque este último ajuste substitui aquele primeiro, que é contrato preliminar, uma vez que consubstancia pacto definitivo celebrado mediante escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada em cartório. Negócio definitivo que atende a regime jurídico próprio, em especial por contemplar, no caso concreto, um terceiro, o credor fiduciário, a quem é transferida a propriedade resolúvel do imóvel até quitação integral do financiamento. 3. Inadmissível a resilição do contrato de promessa de compra e venda anteriormente firmado, ainda que por culpa exclusiva do promissário vendedor, depois de lavrada a escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, uma vez exauridos os seus efeitos do contrato preliminar. Hipótese em que, sem prejuízo de os autores postularem em ação própria indenização por perdas e danos, inevitável o reconhecimento da absoluta improcedência dos pedidos iniciais. 4. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. Os recorrentes apontam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, incisos II e III, do Código de Processo Civil, porquanto a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 475, do Código Civil, 322, § 2o, do CPC, 6o, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor, 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, defendendo, em ligeira síntese, que o fato de haverem, de boa-fé, assinado escritura pública de compra e venda e de terem-na levado a registro na matrícula do imóvel, não afasta o direito de pleitearem a resolução do contrato, especialmente, porque tal pedido tem lastro no inadimplemento contratual da vendedora. No aspecto, colacionam julgados do STJ com o objetivo de demonstrar o dissídio jurisprudencial suscitado; c) artigo 926 do CPC, argumentando que o colegiado deixou de analisar tese relativa à divergência jurisprudencial interna, que envolve, inclusive, o mesmo empreendimento imobiliário objeto destes autos. A recorrida ESTAÇÕES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E VERT ENGENHARIA EIRELI – EPP, em contrarrazões, pede que as publicações a si relativas sejam feitas em nome do advogado Roberto Mariano de Oliveira Soares, OAB/DF 23.604 e do escritório Azevedo Sette Advogados Associados – OAB/DF 0881/03 (ID 40631946 - Pág. 22) II – O recurso é tempestivo regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil/2015, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente” (AgInt no AREsp 2.061.358/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 24/6/2022). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao alegado malferimento aos artigos 322, § 2o, 926, ambos do CPC, 6o, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor, 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. Acerca do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ quanto às teses invocadas pela parte recorrente, que, entretanto não são debatidas pelo tribunal local, por entender suficientes para a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 1.968.704/MS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022). Sendo certo, também, que nos termos da jurisprudência do STJ “A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República” (AgInt no REsp n. 1.951.718/MT, relator Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 1/2/2022). Finalmente descabe transitar o apelo quanto à suposta afronta ao artigo 475 do CCB, tampouco em relação ao alegado dissenso interpretativo, porquanto a conclusão da turma julgadora foi no sentido de que, verbis: “(...) os autores, ao tempo em que formalizaram, como outorgados/compradores e devedores/fiduciantes, a relação negocial em escritura pública de compra e venda de imóvel residencial quitado, tinham pleno e inequívoco conhecimento do estado de inadimplência em que já incidira a empresa outorgante/vendedora pelo atraso na entrega de algumas das obras de infraestrutura que contratualmente se comprometera (...) Apesar disso – inadimplemento da vendedora pela pendência de obrigações relativas à construção de infraestrutura e implementação de serviços urbanos - ajustaram essa especial modalidade de negócio jurídico com agente financiador estranho ao compromisso de compra e venda e o fizeram sem registrar qualquer ressalva no instrumento que formalizou a compra e venda definitiva, qual seja, a escritura pública de compra e venda. Não houve nem mesmo ressalva quanto à manutenção da cláusula penal relativamente à outorgante/vendedora se inadimplente se mantivesse com relação a obrigações assumidas no contrato preliminar de promessa de compra e venda. Permitiram, assim, que de fato e de direito ocorresse a transferência da propriedade a terceiro, a Caixa Econômica Federal, como credora fiduciária, conquanto em mora estivesse a vendedora. Ao assim procederem resolveram o contrato de promessa de compra e venda. O negócio de compra e venda definitivo consubstanciado em escritura pública de compra e venda é representação inequívoca do exaurimento do contrato preliminar de promessa de compra e venda, o que torna inadmissível sua rescisão. De fato, não tem cabimento pretender retirar do mundo jurídico contrato que deixou de existir pelo atingimento de todos os objetivos a que estava destinado. Incabível, de consequência, sua resilição, rescisão ou desfazimento, no todo ou em parte (...) Extinto está o contrato de promessa de compra e venda. Em seu lugar, substituindo-o, está o pacto definitivo celebrado mediante escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, o qual atende a regime jurídico próprio, em especial por contemplar um terceiro, o credor fiduciário, a quem é transferida a propriedade resolúvel do imóvel até quitação integral do financiamento” (ID. 33851894) Com efeito, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AgRg no AREsp n. 2.095.998/MS, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, julgado em 4/10/2022, DJe de 17/10/2022). Determino que as publicações referentes à recorrida ESTAÇÕES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E VERT ENGENHARIA EIRELI – EPP sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604, cujo instrumento procuratório é visto no ID. 19523826 Indefiro, porém, o pleito em relação ao escritório AZEVEDO SETTE ADVOGADOS ASSOCIADOS, OAB/DF 0881/03, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJe, com tal finalidade. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029