Tribunal: TJDFT
Processo: 0701117-55.2020.8.07.0020
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-01-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701117-55.2020.8.07.0020 RECORRENTE: CONDOMINIO COMERCIAL E-BUSINESS AGUAS CLARAS RECORRIDOS: RICARDO MOITINHO UZEL PEREIRA, BARBARA PONTES CERQUEIRA UZEL, PAU BRASIL PARTICIPACOES LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. PAGAMENTO COM DESCONTO. BENEFÍCIO CONCEDIDO A TODOS OS PROPRIETÁRIOS DE LOJAS LOCALIZADAS NO TÉRREO E MEZANINO DA CONSTRUÇÃO. NORMA PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ATO JURÍDICO DECLARADO NULO POR SENTENÇA. COBRANÇA DE RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. BOA-FÉ. TERMO DE QUITAÇÃO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO. NEGADO PROVIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO DO RÉU CONHECIDO. NEGADO PROVIMENTO. 1 – A declaração de nulidade de um ato ou negócio jurídico decorre do reconhecimento, pelo magistrado, da existência de um vício, desde a concepção, que não pode vir a ser sanado, seja pelo decurso do tempo, seja pelo interesse das partes (art. 168, CC). Em sendo assim, tem-se a (falsa) impressão de que a nulidade absoluta não poderia produzir qualquer tipo de efeito jurídico válido. 2 - No entanto, a regra geral, no sentido de que “o que é nulo não pode produzir qualquer efeito” deve ser interpretada com temperamento. O direito brasileiro, a doutrina e a jurisprudência vêm reconhecendo a produção de efeitos jurídicos válidos, decorrentes de atos ou negócios jurídicos declarados nulos, desde que, com o objetivo maior de resguardar a boa-fé, principalmente com relação a um terceiro que poderia vir a ser prejudicado com esse fato. Nesse sentido, Enunciado no 537, da VI Jornada de Direito Civil – CJF/STF. 3 - Os condôminos do CONDOMÍNIO COMERCIAL, que usufruíram de descontos oferecidos pela convenção/2014, desconheciam o vício de formação do ato jurídico levado a registro. Logo, portaram-se na expectativa de estarem sendo regidos por uma norma válida, sem prejudicar o interesse ou o direito de terceiros. 4 - Não podem ser responsabilizados pelos atos praticados de maneira errônea por indivíduos, que efetivamente subscreveram a minuta de alteração da convenção condominial, sem observar as formalidades legais, notadamente aquela contida no art. 1.351, do Código Civil. Principalmente por não terem dado causa aos eventuais prejuízos suportados pelos demais condôminos e por implicar prejuízo à credibilidade da segurança das relações sociais e consequentemente das relações jurídicas. 5 – Na questão relativa a honorários, entendo que a aplicação do juízo de equidade no caso concreto não seria negativa de vigência ao § 2o do art. 85, CPC, mas simples interpretação sistemática das regras processuais que devem ser aplicadas em sintonia com postulados da razoabilidade e da proporcionalidade. Isso para evitar evidente enriquecimento sem causa do advogado da parte ré, ainda mais quando consideradas as peculiaridades da demanda. 6 – RECURSOS CONHECIDOS. NEGADO PROVIMENTO A AMBOS. O recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 169 do Código Civil, ao não respeitar a sentença que declarou a nulidade da Convenção Condominial de 2014. Assevera que, tendo sido declarada a nulidade da mencionada Convenção, os efeitos advindos da referida sentença são ex tunc, devendo retroagir no tempo e, consequentemente, afastar os descontos concedidos nas contribuições condominiais. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada afronta ao artigo 169 do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: No caso em análise, a convenção condominial de 2014, anulada por meio de sentença transitada em julgado, nos autos do processo no 2016.07.1.004407-5, foi subscrita apenas pela ELMO INCORPORAÇÕES LTDA, PAU BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA, LEONARDO DE REZENDO PINEIRO, SOL CONSTRUTORA E ADMINISTRADORA LTDA e GUILHERME DE REZENDE PINHEIRO. Não contou com a expressa anuência dos demais condôminos (proprietários e promissários compradores) na proporção legal exigida, nos termos do art. 1.351, do Código Civil. Em sendo assim, pode-se dizer, sem sombra de dúvidas, que os adquirentes das Lojas situadas no Mezanino e no Térreo da Construção obtiveram descontos no pagamento de taxas administrativas, no patamar de 30% e 70%, respectivamente, sem terem participado da decisão que dizia respeito à estipulação de quota proporcional e modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Ora o desconto no pagamento de taxas administrativas é uma particularidade que interessa promissários compradores durante a procura de um bem imóvel. Isso porque, o abatimento, ao longo do tempo, de valores, pode resultar em enorme economia para o condômino, que, se entender conveniente, poderá, inclusive, direcionar o dinheiro para outros investimentos. Logo, a convenção coletiva (2014) gerou diversos efeitos materiais no mundo dos negócios, sendo certo a realização de diversas transações entre particulares, ao longo do período, que tinham confiança na estabilidade das relações jurídicas. Noutro giro, há que se reconhecer que, muito provavelmente, os condôminos do CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS, que usufruíram de descontos oferecidos pela convenção/2014, desconheciam o vício de formação do ato jurídico levado a registro. Logo, portaram-se na expectativa de estarem sendo regidos por uma norma válida, sem prejudicar o interesse ou o direito de terceiros. Em síntese, atuaram de modo a respeitar o comando insculpido no art. 1.333 do Código Civil, que determina que: “A convenção que constitui o condomínio edilício (...) torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direitos sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.” Nesse contexto, entendo coerente aplicação do princípio da boa-fé subjetiva, que induz o Magistrado a considerar, no momento do julgamento, a intenção do sujeito da relação jurídica, o seu estado psicológico e sua íntima convicção. E, também, aplicação do princípio da boa-fé objetiva, que induz o Magistrado a considerar, no momento do julgamento, a atuação do sujeito, tendo-se em conta as qualidades de honestidade, retidão, lealdade, no curso da relação jurídica, atendidas as peculiaridades do caso concreto, dos usos e costumes do lugar. Os requeridos tinham legítima expectativa quanto à existência de descontos das taxas condominiais, mormente por se tratar de benesse prevista em documento de natureza estatutária, apto a estipular normas de convivência e administração para toda uma coletividade e não apenas para seus signatários. Reitero, pois, que os requeridos não tiveram qualquer tipo de culpa com relação à existência do vício que levou a declaração de nulidade da convenção/2014 do CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS. Logo, não podem ser responsabilizados pelos atos praticados de maneira errônea por ELMO INCORPORAÇÕES LTDA, PAU BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA e OUTROS, que efetivamente subscreveram a minuta de alteração da convenção condominial do CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS, sem observar as formalidades legais, notadamente aquela contida no art. 1.351, do Código Civil. Principalmente por não terem dado causa aos eventuais prejuízos suportados pela coletividade e por implicar prejuízo à credibilidade da segurança das relações sociais e consequentemente das relações jurídicas. No mais, observo que os descontos de 70% e 30% para os proprietários e possuidores de lojas situados no mezanino e no térreo da construção não implicaram prejuízos concretos ao CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS, uma vez que os demais condôminos do prédio acabaram por suportar taxas condominiais a maior para fazer frente às despesas administrativas. Em síntese, o benefício dado aos requeridos e a terceiros, na mesma situação, não teria alterado a previsão orçamentária do condomínio, que teria sido a mesma sem o oferecimento do desconto. No máximo teria prejudicado condôminos não agraciados, individualmente falando. No entanto, não existe nenhuma comprovação de que estes “afetados” pretendam obter tais valores em retorno. Acrescento, pois, que a Assembleia Geral Extraordinária do CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS, realizada em 12.11.2018, terminou por aprovar nova Convenção Condominial, após o trânsito em julgado da sentença proferida nos autos do processo no 2016.07.1.004407-5, autorizando a permanência do texto original anulado, que previa que as lojas do térreo participavam do rateio das despesas correspondentes a 30% e as loja do Mezanino, ou 1o pavimento, participavam do rateio com o correspondente a 70% (ID no 23910395). Ou seja, tudo indica que os demais condôminos do prédio estavam de acordo com esta forma de distribuição de despesas, que permanece até os dias atuais (ID no 23910396). Por fim, e de considerável importância, cumpre mencionar o fato de que, quando da aquisição da Loja 8, pelos requeridos, RICARDO MOITINHO UZEL PEREIRA e OUTRO, o CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS emitiu DECLARAÇÃO DE NADA CONSTA, informando, para todos os fins de direito, que aquele imóvel estaria em dia com suas obrigações condominiais/administrativas, nada constando, até o vencimento de 15.05.2019 (ID no 23910376). Ou seja, deu plena e rasa quitação a todas e quaisquer obrigações que remanescessem de período anterior à aquisição (ID 30104506). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providência vedada a luz do enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701117-55.2020.8.07.0020 RECORRENTE: CONDOMINIO COMERCIAL E-BUSINESS AGUAS CLARAS RECORRIDOS: RICARDO MOITINHO UZEL PEREIRA, BARBARA PONTES CERQUEIRA UZEL, PAU BRASIL PARTICIPACOES LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. PAGAMENTO COM DESCONTO. BENEFÍCIO CONCEDIDO A TODOS OS PROPRIETÁRIOS DE LOJAS LOCALIZADAS NO TÉRREO E MEZANINO DA CONSTRUÇÃO. NORMA PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ATO JURÍDICO DECLARADO NULO POR SENTENÇA. COBRANÇA DE RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. SEGURANÇA JURÍDICA. BOA-FÉ. TERMO DE QUITAÇÃO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO. NEGADO PROVIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EQUIDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO DO RÉU CONHECIDO. NEGADO PROVIMENTO. 1 – A declaração de nulidade de um ato ou negócio jurídico decorre do reconhecimento, pelo magistrado, da existência de um vício, desde a concepção, que não pode vir a ser sanado, seja pelo decurso do tempo, seja pelo interesse das partes (art. 168, CC). Em sendo assim, tem-se a (falsa) impressão de que a nulidade absoluta não poderia produzir qualquer tipo de efeito jurídico válido. 2 - No entanto, a regra geral, no sentido de que “o que é nulo não pode produzir qualquer efeito” deve ser interpretada com temperamento. O direito brasileiro, a doutrina e a jurisprudência vêm reconhecendo a produção de efeitos jurídicos válidos, decorrentes de atos ou negócios jurídicos declarados nulos, desde que, com o objetivo maior de resguardar a boa-fé, principalmente com relação a um terceiro que poderia vir a ser prejudicado com esse fato. Nesse sentido, Enunciado no 537, da VI Jornada de Direito Civil – CJF/STF. 3 - Os condôminos do CONDOMÍNIO COMERCIAL, que usufruíram de descontos oferecidos pela convenção/2014, desconheciam o vício de formação do ato jurídico levado a registro. Logo, portaram-se na expectativa de estarem sendo regidos por uma norma válida, sem prejudicar o interesse ou o direito de terceiros. 4 - Não podem ser responsabilizados pelos atos praticados de maneira errônea por indivíduos, que efetivamente subscreveram a minuta de alteração da convenção condominial, sem observar as formalidades legais, notadamente aquela contida no art. 1.351, do Código Civil. Principalmente por não terem dado causa aos eventuais prejuízos suportados pelos demais condôminos e por implicar prejuízo à credibilidade da segurança das relações sociais e consequentemente das relações jurídicas. 5 – Na questão relativa a honorários, entendo que a aplicação do juízo de equidade no caso concreto não seria negativa de vigência ao § 2o do art. 85, CPC, mas simples interpretação sistemática das regras processuais que devem ser aplicadas em sintonia com postulados da razoabilidade e da proporcionalidade. Isso para evitar evidente enriquecimento sem causa do advogado da parte ré, ainda mais quando consideradas as peculiaridades da demanda. 6 – RECURSOS CONHECIDOS. NEGADO PROVIMENTO A AMBOS. O recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 169 do Código Civil, ao não respeitar a sentença que declarou a nulidade da Convenção Condominial de 2014. Assevera que, tendo sido declarada a nulidade da mencionada Convenção, os efeitos advindos da referida sentença são ex tunc, devendo retroagir no tempo e, consequentemente, afastar os descontos concedidos nas contribuições condominiais. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada afronta ao artigo 169 do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: No caso em análise, a convenção condominial de 2014, anulada por meio de sentença transitada em julgado, nos autos do processo no 2016.07.1.004407-5, foi subscrita apenas pela ELMO INCORPORAÇÕES LTDA, PAU BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA, LEONARDO DE REZENDO PINEIRO, SOL CONSTRUTORA E ADMINISTRADORA LTDA e GUILHERME DE REZENDE PINHEIRO. Não contou com a expressa anuência dos demais condôminos (proprietários e promissários compradores) na proporção legal exigida, nos termos do art. 1.351, do Código Civil. Em sendo assim, pode-se dizer, sem sombra de dúvidas, que os adquirentes das Lojas situadas no Mezanino e no Térreo da Construção obtiveram descontos no pagamento de taxas administrativas, no patamar de 30% e 70%, respectivamente, sem terem participado da decisão que dizia respeito à estipulação de quota proporcional e modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Ora o desconto no pagamento de taxas administrativas é uma particularidade que interessa promissários compradores durante a procura de um bem imóvel. Isso porque, o abatimento, ao longo do tempo, de valores, pode resultar em enorme economia para o condômino, que, se entender conveniente, poderá, inclusive, direcionar o dinheiro para outros investimentos. Logo, a convenção coletiva (2014) gerou diversos efeitos materiais no mundo dos negócios, sendo certo a realização de diversas transações entre particulares, ao longo do período, que tinham confiança na estabilidade das relações jurídicas. Noutro giro, há que se reconhecer que, muito provavelmente, os condôminos do CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS, que usufruíram de descontos oferecidos pela convenção/2014, desconheciam o vício de formação do ato jurídico levado a registro. Logo, portaram-se na expectativa de estarem sendo regidos por uma norma válida, sem prejudicar o interesse ou o direito de terceiros. Em síntese, atuaram de modo a respeitar o comando insculpido no art. 1.333 do Código Civil, que determina que: “A convenção que constitui o condomínio edilício (...) torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direitos sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.” Nesse contexto, entendo coerente aplicação do princípio da boa-fé subjetiva, que induz o Magistrado a considerar, no momento do julgamento, a intenção do sujeito da relação jurídica, o seu estado psicológico e sua íntima convicção. E, também, aplicação do princípio da boa-fé objetiva, que induz o Magistrado a considerar, no momento do julgamento, a atuação do sujeito, tendo-se em conta as qualidades de honestidade, retidão, lealdade, no curso da relação jurídica, atendidas as peculiaridades do caso concreto, dos usos e costumes do lugar. Os requeridos tinham legítima expectativa quanto à existência de descontos das taxas condominiais, mormente por se tratar de benesse prevista em documento de natureza estatutária, apto a estipular normas de convivência e administração para toda uma coletividade e não apenas para seus signatários. Reitero, pois, que os requeridos não tiveram qualquer tipo de culpa com relação à existência do vício que levou a declaração de nulidade da convenção/2014 do CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS. Logo, não podem ser responsabilizados pelos atos praticados de maneira errônea por ELMO INCORPORAÇÕES LTDA, PAU BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA e OUTROS, que efetivamente subscreveram a minuta de alteração da convenção condominial do CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS, sem observar as formalidades legais, notadamente aquela contida no art. 1.351, do Código Civil. Principalmente por não terem dado causa aos eventuais prejuízos suportados pela coletividade e por implicar prejuízo à credibilidade da segurança das relações sociais e consequentemente das relações jurídicas. No mais, observo que os descontos de 70% e 30% para os proprietários e possuidores de lojas situados no mezanino e no térreo da construção não implicaram prejuízos concretos ao CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS, uma vez que os demais condôminos do prédio acabaram por suportar taxas condominiais a maior para fazer frente às despesas administrativas. Em síntese, o benefício dado aos requeridos e a terceiros, na mesma situação, não teria alterado a previsão orçamentária do condomínio, que teria sido a mesma sem o oferecimento do desconto. No máximo teria prejudicado condôminos não agraciados, individualmente falando. No entanto, não existe nenhuma comprovação de que estes “afetados” pretendam obter tais valores em retorno. Acrescento, pois, que a Assembleia Geral Extraordinária do CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS, realizada em 12.11.2018, terminou por aprovar nova Convenção Condominial, após o trânsito em julgado da sentença proferida nos autos do processo no 2016.07.1.004407-5, autorizando a permanência do texto original anulado, que previa que as lojas do térreo participavam do rateio das despesas correspondentes a 30% e as loja do Mezanino, ou 1o pavimento, participavam do rateio com o correspondente a 70% (ID no 23910395). Ou seja, tudo indica que os demais condôminos do prédio estavam de acordo com esta forma de distribuição de despesas, que permanece até os dias atuais (ID no 23910396). Por fim, e de considerável importância, cumpre mencionar o fato de que, quando da aquisição da Loja 8, pelos requeridos, RICARDO MOITINHO UZEL PEREIRA e OUTRO, o CONDOMÍNIO COMERCIAL E-BUSINESS ÁGUAS CLARAS emitiu DECLARAÇÃO DE NADA CONSTA, informando, para todos os fins de direito, que aquele imóvel estaria em dia com suas obrigações condominiais/administrativas, nada constando, até o vencimento de 15.05.2019 (ID no 23910376). Ou seja, deu plena e rasa quitação a todas e quaisquer obrigações que remanescessem de período anterior à aquisição (ID 30104506). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providência vedada a luz do enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023