Tribunal: TJDFT
Processo: 0738093-21.2020.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-29

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEL DE IMÓVEL. INOVAÇÃO RECURSAL. OCORRÊNCIA. LEI DO INQUILINATO (LEI 8.245/91). TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. REPONSABILIDADE DO LOCADOR. MULTA MORATÓRIA. ABUSIVIDADE. NÃO VERIFICADA. CONVENÇÃO ENTRE AS PARTES. ATUALIZAÇÃO DA CAUÇÃO. ATÉ COMPENSAÇÃO DO DÉBITO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta pela ré contra sentença que julgou procedentes os pedidos de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis de imóvel e outros encargos. 1.1. Nesta sede, a requerida apela pleiteando a reforma da sentença. Aduz que as taxas condominiais foram cobradas em sua totalidade, sendo indevido pagamento pelo locatário das taxas extraordinárias. Sustenta que a multa é apenas quanto aos aluguéis. Assevera que a taxa moratória de 10% é abusiva. Alega ser inadequada a atualização do valor da caução apenas até a data da resolução do contrato, sendo devida a atualização até a data em que o débito for efetivamente compensado. Afirma que não foi computado o desconto de pontualidade. 1.2. Em contrarrazões, o apelado suscita que houve inovação recursal no pedido de aplicação da multa moratória exclusivamente sobre os alugueis, excluindo as taxas condominiais.
2. Da inovação recursal. 2.1. Há inovação recursal se a matéria fática alegada na petição inicial ou invocada em sede de resposta, como desconstitutiva, impeditiva ou modificativa à pretensão inicial for alterada. 2.2. É defeso ao magistrado apreciar, em sede recursal, alegação que não foi objeto de controvérsia na instância a quo, uma vez que, representaria uma supressão de instância, violação dos limites da demanda e, ainda, afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa. 2.3. No caso em análise, o autor requereu a aplicação da multa de 10% sobre a totalidade do débito em sua exordial nos pedidos, deixando evidente também nos cálculos a inclusão das taxas condominiais, por outro lado, a requerida não se opôs ao pedido em nenhuma de suas manifestações. 2.4. Não pode ser pode ser conhecido o apelo nesse ponto. É dizer ainda: a apelação devolve ao conhecimento do tribunal aquilo que foi decidido pela sentença, sendo-lhe vedado, em regra, conhecer de matéria diversa da abordada e decidida em primeiro grau de jurisdição.
3. Da taxa extraordinária. 3.1. A lei do inquilinato (lei 8.245/91) dispõe que o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 3.2. Em que pese a cláusula oitava do contrato de aluguel incumbir ao locatário toda e qualquer taxa referente ao imóvel, tal disposição não pode sobrepor a lei. 3.3. Sobre o tema, o doutrinador Silvio de Salva Venosa explica que “a disposição é inelutavelmente de ordem pública e não pode o locador carrear as despesas extraordinárias de condomínio ao locatário. A intenção da lei é justamente de evitar abusos” (Lei do Inquilinato Comentada – 15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020). 3.4. Nesse mesmo sentido tem decidido este TJDFT: “2. Segundo a Lei n.o 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, incumbe ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, entendidas como aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, em especial, as reformas que interessem à estrutura integral do imóvel e as obras destinadas a repor as condições de ocupação do edifício (Art. 22, inciso X, e parágrafo único, alíneas a e c).” (0005439-43.2016.8.07.0007, Rel. Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 10/04/2018).
4. Da multa moratória. 4.1. A lei do inquilinato, que visa coibir abusos de ambas as partes na relação, nada dispõe a respeito do limite da multa moratória. 4.2. Nos termos do artigo 421, Parágrafo único, do Código Civil, “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. 4.3. Precedente deste TJDFT: “Não se vislumbra abusividade na cobrança de multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, estando o percentual fixado contratualmente em harmonia com o que vem sendo praticado ordinariamente em contratos de locação. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às relações regidas pela Lei de Locações. (07080928720198070001, Rel. Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJE: 18/11/2019)”.
5. Da atualização da caução. 5.1. A lei não determina o termo final para a correção da caução, tampouco o prazo para a devolução do valor entregue pelo locatário ao locador como garantia. 5.2. Usualmente, dá-se como termo final a resolução do contrato de aluguel. Data em que também deixa de incorrer contra o locatário qualquer débito. 5.3. Há flagrante desequilíbrio ao impor ao recorrente que o valor retido pelo locador deixe de ser atualizado, enquanto a dívida segue sendo atualizada. 5.4. Merece reforma nesse ponto a sentença, para que a caução seja atualizada até a efetiva quitação do débito.
6. Do desconto de pontualidade. 6.1. Verifica-se no contrato de aluguel que o desconto de antecipação seria concedido caso a locatária efetuasse o pagamento com um mês de antecedência. 6.2. Tendo o pagamento do mês de outubro ocorrido no dia 05/10/2020, a apelante não tem direito ao desconto de pontualidade.
7. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEL DE IMÓVEL. INOVAÇÃO RECURSAL. OCORRÊNCIA. LEI DO INQUILINATO (LEI 8.245/91). TAXA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. REPONSABILIDADE DO LOCADOR. MULTA MORATÓRIA. ABUSIVIDADE. NÃO VERIFICADA. CONVENÇÃO ENTRE AS PARTES. ATUALIZAÇÃO DA CAUÇÃO. ATÉ COMPENSAÇÃO DO DÉBITO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta pela ré contra sentença que julgou procedentes os pedidos de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis de imóvel e outros encargos. 1.1. Nesta sede, a requerida apela pleiteando a reforma da sentença. Aduz que as taxas condominiais foram cobradas em sua totalidade, sendo indevido pagamento pelo locatário das taxas extraordinárias. Sustenta que a multa é apenas quanto aos aluguéis. Assevera que a taxa moratória de 10% é abusiva. Alega ser inadequada a atualização do valor da caução apenas até a data da resolução do contrato, sendo devida a atualização até a data em que o débito for efetivamente compensado. Afirma que não foi computado o desconto de pontualidade. 1.2. Em contrarrazões, o apelado suscita que houve inovação recursal no pedido de aplicação da multa moratória exclusivamente sobre os alugueis, excluindo as taxas condominiais.
2. Da inovação recursal. 2.1. Há inovação recursal se a matéria fática alegada na petição inicial ou invocada em sede de resposta, como desconstitutiva, impeditiva ou modificativa à pretensão inicial for alterada. 2.2. É defeso ao magistrado apreciar, em sede recursal, alegação que não foi objeto de controvérsia na instância a quo, uma vez que, representaria uma supressão de instância, violação dos limites da demanda e, ainda, afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa. 2.3. No caso em análise, o autor requereu a aplicação da multa de 10% sobre a totalidade do débito em sua exordial nos pedidos, deixando evidente também nos cálculos a inclusão das taxas condominiais, por outro lado, a requerida não se opôs ao pedido em nenhuma de suas manifestações. 2.4. Não pode ser pode ser conhecido o apelo nesse ponto. É dizer ainda: a apelação devolve ao conhecimento do tribunal aquilo que foi decidido pela sentença, sendo-lhe vedado, em regra, conhecer de matéria diversa da abordada e decidida em primeiro grau de jurisdição.
3. Da taxa extraordinária. 3.1. A lei do inquilinato (lei 8.245/91) dispõe que o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 3.2. Em que pese a cláusula oitava do contrato de aluguel incumbir ao locatário toda e qualquer taxa referente ao imóvel, tal disposição não pode sobrepor a lei. 3.3. Sobre o tema, o doutrinador Silvio de Salva Venosa explica que “a disposição é inelutavelmente de ordem pública e não pode o locador carrear as despesas extraordinárias de condomínio ao locatário. A intenção da lei é justamente de evitar abusos” (Lei do Inquilinato Comentada – 15. ed. – São Paulo: Atlas, 2020). 3.4. Nesse mesmo sentido tem decidido este TJDFT: “2. Segundo a Lei n.o 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, incumbe ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, entendidas como aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, em especial, as reformas que interessem à estrutura integral do imóvel e as obras destinadas a repor as condições de ocupação do edifício (Art. 22, inciso X, e parágrafo único, alíneas a e c).” (0005439-43.2016.8.07.0007, Rel. Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 10/04/2018).
4. Da multa moratória. 4.1. A lei do inquilinato, que visa coibir abusos de ambas as partes na relação, nada dispõe a respeito do limite da multa moratória. 4.2. Nos termos do artigo 421, Parágrafo único, do Código Civil, “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. 4.3. Precedente deste TJDFT: “Não se vislumbra abusividade na cobrança de multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, estando o percentual fixado contratualmente em harmonia com o que vem sendo praticado ordinariamente em contratos de locação. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às relações regidas pela Lei de Locações. (07080928720198070001, Rel. Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJE: 18/11/2019)”.
5. Da atualização da caução. 5.1. A lei não determina o termo final para a correção da caução, tampouco o prazo para a devolução do valor entregue pelo locatário ao locador como garantia. 5.2. Usualmente, dá-se como termo final a resolução do contrato de aluguel. Data em que também deixa de incorrer contra o locatário qualquer débito. 5.3. Há flagrante desequilíbrio ao impor ao recorrente que o valor retido pelo locador deixe de ser atualizado, enquanto a dívida segue sendo atualizada. 5.4. Merece reforma nesse ponto a sentença, para que a caução seja atualizada até a efetiva quitação do débito.
6. Do desconto de pontualidade. 6.1. Verifica-se no contrato de aluguel que o desconto de antecipação seria concedido caso a locatária efetuasse o pagamento com um mês de antecedência. 6.2. Tendo o pagamento do mês de outubro ocorrido no dia 05/10/2020, a apelante não tem direito ao desconto de pontualidade.
7. Apelo parcialmente provido.