Tribunal: TJDFT
Processo: 0718468-07.2021.8.07.0020
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2022-12-16

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DOS TERMOS DE ENTREGA DE CHAVES E DE VISTORIA DO IMÓVEL. CONTROVÉRSIA ACERCA DAS CAUSAS QUE ENSEJARAM A RESCISÃO. INVIABILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DA INSTALAÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. EXTINÇÃO DO PROCESSO EXECUTIVO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pelo autor em face da sentença que extinguiu o processo da ação de execução, ante a ausência de liquidez do título extrajudicial (contrato de locação de imóvel).
2. Nas razões do recurso, afirma que no contrato de aluguel firmado entre as partes foi pactuado a valor do aluguel mensal de R$ 2.200,00, com desconto de pontualidade no valor de R$ 200,00 e sujeição de multa de três meses de aluguel (clausula décima nona do contrato) em caso de descumprimento dos termos do contrato.
3. Aduz que o executado entregou o imóvel (20/10/2021) durante a vigência do contrato (30/08/2021 a 30/08/2023) sem qualquer justificativa ou comunicação prévia. Sustenta que a rescisão antecipada configura descumprimento do contrato e, por isso, implica a incidência da referida multa que perfaz o valor de R$ 6.600,00.
4. Alega que a cobrança (execução) da multa proporcional pela rescisão antecipada do contrato encontra respaldo no art. 4o da Lei do Inquilinato[1] (Lei 8.245/91), bem como nos arts. 784, VIII, XII e §1o[2] e 786, parágrafo único, ambos do CPC[3].
5. Assevera que o valor da multa (3 vezes o valor do aluguel) está expresso no contrato e os executados não apresentaram qualquer comprovação capaz de impugnar a exigibilidade do título (notificação extrajudicial), motivo pelo qual não há se falar em ausência de liquidez.
6. O contrato de locação de imóvel é considerado título executivo extrajudicial (art. 784, II e III, do CPC) e pode ser executado, desde que preenchidos os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade (art. 783, do CPC).
7. Na hipótese, as partes discordam do valor cobrado a título de multa decorrente da rescisão antecipada de contrato de locação.
8. O executado apresentou impugnação no qual afirmou que a rescisão antecipada do contrato ocorreu em razão da omissão de informação e inércia do locador quanto à existência de goteiras, infiltrações e alagamentos do imóvel no momento da chuva, bem como da inviabilidade de ligação regular de energia no local[4] (resposta enviada pela Neoenergia - ID 41334630), já que a rede de energia elétrica estava ligada de forma clandestina (“gato”). Aduz que as quedas de energia eram frequentes e que resultava em prejuízos com comida e bebida.
9. A sentença extinguiu o processo ante a ausência de liquidez do título extrajudicial (contrato de locação de imóvel), haja vista que não há no contrato cláusula que preveja a rescisão unilateral pelas partes. Demais disso, observou a necessidade de dilação probatória acerca das causas que ensejaram a rescisão antecipada do contrato.
10. No caso em análise, a despeito de a execução estar lastreada em contrato de locação, ao qual a lei confere o atributo da exigibilidade, verifica-se que a obrigação em execução não é líquida e certa, haja vista a controvérsia acerca das causas que resultaram na rescisão do contrato, cuja apuração depende de dilação probatória, sobretudo quando ausentes os termos de entrega das chaves e de vistoria do imóvel locado.
11. Assim, ausentes os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título (contrato de locação), ante a necessidade de dilação probatória para a apuração da obrigação, a extinção do processo executivo é medida que se impõe.
12. Irretocável, portanto, a sentença vergastada.
13. Recurso conhecido e improvido.
14. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (art. 55, Lei no 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

[1] Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
[2] Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; (...)§ 1o A propositura de qualquer ação relativa a débito constante de título executivo não inibe o credor de promover-lhe a execução.
[3] Parágrafo único. A necessidade de simples operações aritméticas para apurar o crédito exequendo não retira a liquidez da obrigação constante do título.
[4] ID 41334670 - “a energia elétrica não poderia ser ligada na loja objeto do contrato, pois a loja 01 e mesmo endereço da casa 01, ou seja, a energia já está ligada na casa, e não existia fisicamente para Neoenergia a loja 01, constando número divergente, sendo lote n° 39, inviabilizando a ligação da energia no local conforme ID n° 114566751 - Pág. 1,”

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DOS TERMOS DE ENTREGA DE CHAVES E DE VISTORIA DO IMÓVEL. CONTROVÉRSIA ACERCA DAS CAUSAS QUE ENSEJARAM A RESCISÃO. INVIABILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DA INSTALAÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. EXTINÇÃO DO PROCESSO EXECUTIVO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pelo autor em face da sentença que extinguiu o processo da ação de execução, ante a ausência de liquidez do título extrajudicial (contrato de locação de imóvel).
2. Nas razões do recurso, afirma que no contrato de aluguel firmado entre as partes foi pactuado a valor do aluguel mensal de R$ 2.200,00, com desconto de pontualidade no valor de R$ 200,00 e sujeição de multa de três meses de aluguel (clausula décima nona do contrato) em caso de descumprimento dos termos do contrato.
3. Aduz que o executado entregou o imóvel (20/10/2021) durante a vigência do contrato (30/08/2021 a 30/08/2023) sem qualquer justificativa ou comunicação prévia. Sustenta que a rescisão antecipada configura descumprimento do contrato e, por isso, implica a incidência da referida multa que perfaz o valor de R$ 6.600,00.
4. Alega que a cobrança (execução) da multa proporcional pela rescisão antecipada do contrato encontra respaldo no art. 4o da Lei do Inquilinato[1] (Lei 8.245/91), bem como nos arts. 784, VIII, XII e §1o[2] e 786, parágrafo único, ambos do CPC[3].
5. Assevera que o valor da multa (3 vezes o valor do aluguel) está expresso no contrato e os executados não apresentaram qualquer comprovação capaz de impugnar a exigibilidade do título (notificação extrajudicial), motivo pelo qual não há se falar em ausência de liquidez.
6. O contrato de locação de imóvel é considerado título executivo extrajudicial (art. 784, II e III, do CPC) e pode ser executado, desde que preenchidos os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade (art. 783, do CPC).
7. Na hipótese, as partes discordam do valor cobrado a título de multa decorrente da rescisão antecipada de contrato de locação.
8. O executado apresentou impugnação no qual afirmou que a rescisão antecipada do contrato ocorreu em razão da omissão de informação e inércia do locador quanto à existência de goteiras, infiltrações e alagamentos do imóvel no momento da chuva, bem como da inviabilidade de ligação regular de energia no local[4] (resposta enviada pela Neoenergia - ID 41334630), já que a rede de energia elétrica estava ligada de forma clandestina (“gato”). Aduz que as quedas de energia eram frequentes e que resultava em prejuízos com comida e bebida.
9. A sentença extinguiu o processo ante a ausência de liquidez do título extrajudicial (contrato de locação de imóvel), haja vista que não há no contrato cláusula que preveja a rescisão unilateral pelas partes. Demais disso, observou a necessidade de dilação probatória acerca das causas que ensejaram a rescisão antecipada do contrato.
10. No caso em análise, a despeito de a execução estar lastreada em contrato de locação, ao qual a lei confere o atributo da exigibilidade, verifica-se que a obrigação em execução não é líquida e certa, haja vista a controvérsia acerca das causas que resultaram na rescisão do contrato, cuja apuração depende de dilação probatória, sobretudo quando ausentes os termos de entrega das chaves e de vistoria do imóvel locado.
11. Assim, ausentes os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título (contrato de locação), ante a necessidade de dilação probatória para a apuração da obrigação, a extinção do processo executivo é medida que se impõe.
12. Irretocável, portanto, a sentença vergastada.
13. Recurso conhecido e improvido.
14. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (art. 55, Lei no 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

[1] Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
[2] Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; (...)§ 1o A propositura de qualquer ação relativa a débito constante de título executivo não inibe o credor de promover-lhe a execução.
[3] Parágrafo único. A necessidade de simples operações aritméticas para apurar o crédito exequendo não retira a liquidez da obrigação constante do título.
[4] ID 41334670 - “a energia elétrica não poderia ser ligada na loja objeto do contrato, pois a loja 01 e mesmo endereço da casa 01, ou seja, a energia já está ligada na casa, e não existia fisicamente para Neoenergia a loja 01, constando número divergente, sendo lote n° 39, inviabilizando a ligação da energia no local conforme ID n° 114566751 - Pág. 1,”