Tribunal: TJDFT
Processo: 0704909-98.2021.8.07.0014
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-06-20
Data de publicação: 2022-06-28

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DE MULTA. PREVISÃO CONTRATUAL. DEVIDA RESTITUIÇÃO DA TAXA DE ADMINITRAÇÃO. NOVO PEDIDO NO RECURSO INOMINADO. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

1. Trata-se de recurso inominado apresentado pelos autores/recorrentes, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para decretar a resilição do contrato de administração firmado entre as partes, a contar de 03.05.2021, considerar devidas as multas estipuladas na cláusula 7a do contrato de administração e condenar a requerida a pagar à parte requerente a quantia de R$ 209,60 (duzentos e nove reais e sessenta centavos), já considerada a dobra legal, corrigida monetariamente, a contar do desembolso, acrescido de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.
2. Nas razões dos recursos, os autores/recorrentes narram que, em 27.01.2020, firmaram contrato com a recorrida para administração de seu imóvel, e em 03.05.2021, notificaram a recorrida acerca do interesse em resilir o contrato, ocasião em que foi cobrada uma multa prevista na Cláusula 7o, alínea “b” do contrato de prestação de serviços. Defendem que é abusiva a cláusula que vincula a vigência do contrato ao período em que durar a locação do imóvel visto que o contrato era prorrogado por prazo indeterminado. Sustentam que é excessiva a cobrança de multa de resilição do contrato de administração sobre 20% do valor bruto do aluguel e referente ao período integral do contrato prorrogado. Alegam que não caberia a multa de rescisão contratual, pois o imóvel será devolvido pelo inquilino e não haveria contrato vigente entre locatário e contratado. Requerem a reforma da sentença para declarar a resilição contratual com nulidade da Cláusula 7a, alínea “b” do contrato de prestação de serviços; bem como, a declaração da inexistência de débito relativo à multa contratual. Subsidiariamente, requerem que seja declarado resolvido o contrato de administração de imóveis sem cobrança da multa de resilição contratual (cláusula 7a, alínea “b”). Ainda, de forma subsidiária, requerem que seja declarado resolvido o contrato de administração de imóveis a partir do dia 24.11.2011, devendo a cobrança da multa ser realizada na percentagem de 10% (dez por cento).
3. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido (ID. 32561397/ 32561398). Contrarrazões apresentadas sob ID. 32121915.
4. Pela Petição ID. 34958344, os autores/recorrentes declaram que foi realizada a devolução da caução, em dinheiro, para o locador/inquilino, no dia 05.01.2022. Na oportunidade, reiteram o pedido para que sejam afastadas às condenações da multa de resilição contratual e o pagamento de comissões até a data de desocupação uma vez que o locatário já informou que irá desocupar o imóvel.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990). Nesse sentido, inclusive, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ): “Evidencia-se no contrato de administração imobiliária típica atividade de prestação de serviço, em que há um prestador e um tomador de serviços: o proprietário que entrega o imóvel para administração e a imobiliária que o administra profissionalmente e mediante certa remuneração, sendo aquele o destinatário final dos serviços prestados, caracterizando-se desse modo como relação sujeita ao regramento do Código de Defesa do Consumidor.” (REsp 509.304/PR, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 16/05/2013, DJe 23/05/2013).
6. Inicialmente, destaca-se que as partes confirmaram a restituição da caução ao locatário/inquilino (ID. 34912794 / 34958344). Cinge-se, portanto, a controvérsia à regularidade, ou não, da cobrança de multa, prevista Cláusula 7a, alínea “b”, do contrato de administração de imóveis.
7. Da análise dos documentos juntado aos autos, verifica-se que: i) a relação contratual entre as partes restou comprovada sob ID. 32121603; ii) o contrato de locação (ID. 32121883) previa vigência de 02.04.2020 a 02.04.2021 e estabelecia que, findo o prazo contratual, sem expressão manifesta de rescisão, seria prorrogado automaticamente, por igual período; iii) a notificação acerca do interesse de resilição contratual se deu em 03/05/21, conforme comunicação ID. 32121602.
8. Registre-se, ainda, que a Cláusula Quarta e Sétima, do contrato de administração de imóveis (ID. 32121603), previam, respectivamente, que:
Cláusula Quarta – Da Devolução do imóvel
Não sendo do interesse do CONTRATANTE a renovação do Contrato de Locação, ao CONTRATADO deverá ser informada por escrito, com o prazo de 60 (sessenta) dias de antecedência. Na falta deste aviso, fica o CONTRATADO, de pleno direito, autorizado a promover a renovação da locação junto ao locatário.
(...)
Cláusula Sétima – Dos Prazos
(...)
B) – O presente contrato tem vigência a partir desta data e se estenderá pelo prazo de locação do imóvel abrangendo períodos de prorrogações, pactuada ou tácitas, bem como, aos de novas locações, isto é, o imóvel não poderá ser retirado da administração, enquanto houver contrato vigente entre locatário e CONTRATADO.
C) – A retirada do imóvel da administração do CONTRATADO, em desacordo com as disposições com o item anterior obrigará ao CONTRATANTE o pagamento de multa compensatória da seguinte forma:
I) 10% (dez por cento), antes de iniciada a locação do imóvel, desde que será certa a locação, sobre o valor estipulado para o aluguel mensal multiplicado por 12 (doze) meses;
II) 20% (vinte por cento), durante a vigência do contrato de locação, multa esta calculada sobre o valor do aluguel mensal à época da infração, multiplicado por 12 (doze) meses;
III) 20% (vinte por cento), calculados da forma anterior, se o contrato estiver vencido e continuar a locação por tempo indeterminado.
9. Desse modo, escorreita a sentença de 1o Grau que decretou a extinção do contrato de administração firmado entre as partes, a contar de 03.05.2021 (data da notificação), e considerou que não havia nulidade na Cláusula Sétima, acima transcrita, por não restar evidenciada qualquer abusividade. Nesse ponto, destaca-se que, a parte recorrente não observou o prazo previsto na Cláusula Quarta, e somente manifestou o interesse de resilição quando o contrato já havia sido prorrogado até 02.04.2022.
10. Assim, é certo que as obrigações que decorrem, do período de vigência contratual, devem ser cumpridas. Logo, não verificada a alegada abusividade, é correta a aplicação da multa contratual. Todavia, considerando que a resilição do contrato de locação do imóvel se deu em sentença, a partir da notificação, 03.05.2021, imperioso constar que devem ser restituídas as taxas de administração cobradas após esse período.
11. Noutro giro, deixa-se de conhecer o pedido subsidiário, formulado em sede de recurso, o qual pleiteia que “seja declarado rescindido o contrato de administração de imóveis a partir do dia 24.11.2011, onde as partes reconhecem a rescisão, conforme documentação acostada, devendo a cobrança da multa ser realizada na percentagem de 10% (dez por cento), bem como na proporcionalidade do tempo de contrato que fora cumprido, conforme se observa no princípio da proporcionalidade e da razoabilidade e, nos termos do art. 413 do Código Civil” visto que o termo inicial da resilição e o pedido de redução do percentual de multa não figuraram entre os pedidos constantes da inicial. Assim, tal pedido não deve ser conhecido; pois, a apresentação de novo pedido na fase recursal afronta os princípios do contraditório e da ampla defesa e configura inovação recursal.
12. Por fim, ressalta-se que a sentença decretou a extinção do contrato de administração de imóvel, a contar de 03.05.2021 (data da notificação); logo, o fato de o inquilino/locatário ter manifestado interesse na resilição do contrato de locação do imóvel em 01.12.2021 (ID. 32121906), não afasta os termos da sentença proferida; pois, na ocasião, o contrato de administração de imóvel já se encontrava extinto.
13. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada em parte tão somente para determinar que devem ser restituídas as taxas de administração cobradas após 03.05.2021, data de extinção do contrato de administração de imóvel.
14. Sem condenação ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios. (art. 55, Lei 9099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art.46, Lei 9099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DE MULTA. PREVISÃO CONTRATUAL. DEVIDA RESTITUIÇÃO DA TAXA DE ADMINITRAÇÃO. NOVO PEDIDO NO RECURSO INOMINADO. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

1. Trata-se de recurso inominado apresentado pelos autores/recorrentes, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para decretar a resilição do contrato de administração firmado entre as partes, a contar de 03.05.2021, considerar devidas as multas estipuladas na cláusula 7a do contrato de administração e condenar a requerida a pagar à parte requerente a quantia de R$ 209,60 (duzentos e nove reais e sessenta centavos), já considerada a dobra legal, corrigida monetariamente, a contar do desembolso, acrescido de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.
2. Nas razões dos recursos, os autores/recorrentes narram que, em 27.01.2020, firmaram contrato com a recorrida para administração de seu imóvel, e em 03.05.2021, notificaram a recorrida acerca do interesse em resilir o contrato, ocasião em que foi cobrada uma multa prevista na Cláusula 7o, alínea “b” do contrato de prestação de serviços. Defendem que é abusiva a cláusula que vincula a vigência do contrato ao período em que durar a locação do imóvel visto que o contrato era prorrogado por prazo indeterminado. Sustentam que é excessiva a cobrança de multa de resilição do contrato de administração sobre 20% do valor bruto do aluguel e referente ao período integral do contrato prorrogado. Alegam que não caberia a multa de rescisão contratual, pois o imóvel será devolvido pelo inquilino e não haveria contrato vigente entre locatário e contratado. Requerem a reforma da sentença para declarar a resilição contratual com nulidade da Cláusula 7a, alínea “b” do contrato de prestação de serviços; bem como, a declaração da inexistência de débito relativo à multa contratual. Subsidiariamente, requerem que seja declarado resolvido o contrato de administração de imóveis sem cobrança da multa de resilição contratual (cláusula 7a, alínea “b”). Ainda, de forma subsidiária, requerem que seja declarado resolvido o contrato de administração de imóveis a partir do dia 24.11.2011, devendo a cobrança da multa ser realizada na percentagem de 10% (dez por cento).
3. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido (ID. 32561397/ 32561398). Contrarrazões apresentadas sob ID. 32121915.
4. Pela Petição ID. 34958344, os autores/recorrentes declaram que foi realizada a devolução da caução, em dinheiro, para o locador/inquilino, no dia 05.01.2022. Na oportunidade, reiteram o pedido para que sejam afastadas às condenações da multa de resilição contratual e o pagamento de comissões até a data de desocupação uma vez que o locatário já informou que irá desocupar o imóvel.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990). Nesse sentido, inclusive, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ): “Evidencia-se no contrato de administração imobiliária típica atividade de prestação de serviço, em que há um prestador e um tomador de serviços: o proprietário que entrega o imóvel para administração e a imobiliária que o administra profissionalmente e mediante certa remuneração, sendo aquele o destinatário final dos serviços prestados, caracterizando-se desse modo como relação sujeita ao regramento do Código de Defesa do Consumidor.” (REsp 509.304/PR, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 16/05/2013, DJe 23/05/2013).
6. Inicialmente, destaca-se que as partes confirmaram a restituição da caução ao locatário/inquilino (ID. 34912794 / 34958344). Cinge-se, portanto, a controvérsia à regularidade, ou não, da cobrança de multa, prevista Cláusula 7a, alínea “b”, do contrato de administração de imóveis.
7. Da análise dos documentos juntado aos autos, verifica-se que: i) a relação contratual entre as partes restou comprovada sob ID. 32121603; ii) o contrato de locação (ID. 32121883) previa vigência de 02.04.2020 a 02.04.2021 e estabelecia que, findo o prazo contratual, sem expressão manifesta de rescisão, seria prorrogado automaticamente, por igual período; iii) a notificação acerca do interesse de resilição contratual se deu em 03/05/21, conforme comunicação ID. 32121602.
8. Registre-se, ainda, que a Cláusula Quarta e Sétima, do contrato de administração de imóveis (ID. 32121603), previam, respectivamente, que:
Cláusula Quarta – Da Devolução do imóvel
Não sendo do interesse do CONTRATANTE a renovação do Contrato de Locação, ao CONTRATADO deverá ser informada por escrito, com o prazo de 60 (sessenta) dias de antecedência. Na falta deste aviso, fica o CONTRATADO, de pleno direito, autorizado a promover a renovação da locação junto ao locatário.
(...)
Cláusula Sétima – Dos Prazos
(...)
B) – O presente contrato tem vigência a partir desta data e se estenderá pelo prazo de locação do imóvel abrangendo períodos de prorrogações, pactuada ou tácitas, bem como, aos de novas locações, isto é, o imóvel não poderá ser retirado da administração, enquanto houver contrato vigente entre locatário e CONTRATADO.
C) – A retirada do imóvel da administração do CONTRATADO, em desacordo com as disposições com o item anterior obrigará ao CONTRATANTE o pagamento de multa compensatória da seguinte forma:
I) 10% (dez por cento), antes de iniciada a locação do imóvel, desde que será certa a locação, sobre o valor estipulado para o aluguel mensal multiplicado por 12 (doze) meses;
II) 20% (vinte por cento), durante a vigência do contrato de locação, multa esta calculada sobre o valor do aluguel mensal à época da infração, multiplicado por 12 (doze) meses;
III) 20% (vinte por cento), calculados da forma anterior, se o contrato estiver vencido e continuar a locação por tempo indeterminado.
9. Desse modo, escorreita a sentença de 1o Grau que decretou a extinção do contrato de administração firmado entre as partes, a contar de 03.05.2021 (data da notificação), e considerou que não havia nulidade na Cláusula Sétima, acima transcrita, por não restar evidenciada qualquer abusividade. Nesse ponto, destaca-se que, a parte recorrente não observou o prazo previsto na Cláusula Quarta, e somente manifestou o interesse de resilição quando o contrato já havia sido prorrogado até 02.04.2022.
10. Assim, é certo que as obrigações que decorrem, do período de vigência contratual, devem ser cumpridas. Logo, não verificada a alegada abusividade, é correta a aplicação da multa contratual. Todavia, considerando que a resilição do contrato de locação do imóvel se deu em sentença, a partir da notificação, 03.05.2021, imperioso constar que devem ser restituídas as taxas de administração cobradas após esse período.
11. Noutro giro, deixa-se de conhecer o pedido subsidiário, formulado em sede de recurso, o qual pleiteia que “seja declarado rescindido o contrato de administração de imóveis a partir do dia 24.11.2011, onde as partes reconhecem a rescisão, conforme documentação acostada, devendo a cobrança da multa ser realizada na percentagem de 10% (dez por cento), bem como na proporcionalidade do tempo de contrato que fora cumprido, conforme se observa no princípio da proporcionalidade e da razoabilidade e, nos termos do art. 413 do Código Civil” visto que o termo inicial da resilição e o pedido de redução do percentual de multa não figuraram entre os pedidos constantes da inicial. Assim, tal pedido não deve ser conhecido; pois, a apresentação de novo pedido na fase recursal afronta os princípios do contraditório e da ampla defesa e configura inovação recursal.
12. Por fim, ressalta-se que a sentença decretou a extinção do contrato de administração de imóvel, a contar de 03.05.2021 (data da notificação); logo, o fato de o inquilino/locatário ter manifestado interesse na resilição do contrato de locação do imóvel em 01.12.2021 (ID. 32121906), não afasta os termos da sentença proferida; pois, na ocasião, o contrato de administração de imóvel já se encontrava extinto.
13. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada em parte tão somente para determinar que devem ser restituídas as taxas de administração cobradas após 03.05.2021, data de extinção do contrato de administração de imóvel.
14. Sem condenação ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios. (art. 55, Lei 9099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art.46, Lei 9099/95).