Tribunal: TJDFT
Processo: 0700581-09.2022.8.07.0009
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-09-14
Data de publicação: 2022-09-20

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE ENTREGA ESTIPULADO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA DESDE O FINAL DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se o feito de pretensão de reparação material, consistente na devolução da quantia paga a título de juros de obra, em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta, na como aplicação de multa pelo atraso na entrega das áreas comuns do edifício, bem como indenização por danos morais. Segundo o autor, a unidade imobiliária foi entregue em março de 2021, mas as áreas comuns do edifício não foram finalizadas e os juros de obra foram cobrados até agosto de 2021. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu na devolução de R$ 4.555,06, referentes aos valores cobrados a título de juros de obra de maio a agosto de 2021, o que ensejou a interposição do presente recurso.

2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA – RECURSOS DO FGTS”, no qual constou a ré UNIK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA como alienante, incorporadora, construtora e fiadora da obra, e agente promotor empreendedor (ID 36320594 - Pág. 1/3), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. O item 13.3 do contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF estipula que a construtora/entidade organizadora “é responsável perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra D.1 pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra” (alínea m – ID 36320594 - Pág. 15). O item 4.14.5 do referido contrato ainda estabelece como obrigação da requerida a apresentação perante a CEF da “matrícula do imóvel no RI com averbação do “Habite-se””, como condição para a liberação da última parcela do financiamento ao construtor (alínea b - ID 36320594 - Pág. 9). O que implica dizer de outro lado que, enquanto não cumprida essa obrigação pela requerida, serão imputados ao comprador os juros contratuais e atualização monetária do financiamento realizado com a CEF, o que comumente passou-se a chamar juros de obra. Dessa forma a ré se mostra parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

3. Da inaplicabilidade do prazo de conclusão previsto no contrato de financiamento.

3.1 No julgamento do REsp 1729593/SP (Tema 996), para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, ficou determinado que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”

3.2 Considerando que o Programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, foi substituído em 2020 pelo Programa Casa Verde e Amarela, no qual a principal mudança foi a alteração da faixa de renda, aplicável o mesmo julgado aos casos regidos por este último programa habitacional.

3.3. Dessa forma, impõe-se o alinhamento com a tese acima mencionada quanto ao prazo de entrega do imóvel estabelecido no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária na planta, não sendo aplicável o prazo cogitado no contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF.

4. Juros de Obra.

4.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pelo pagamento dos juros de obra nos casos de atraso na entrega do imóvel.

4.2 No caso, o “contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária” previa a entrega do imóvel para a data de 29/01/2021, com prazo de tolerância de 180 dias (ID 36320592 - Pág. 2 e 6). Assim, expirou em 28/07/2021 o prazo para a entrega do imóvel e para a entrega perante a CEF da carta de “Habite-se” devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É fato que o imóvel foi entregue em abril de 2021 (ID 36320762 - Pág. 1/2), entretanto, o Habite-se somente foi emitido em 09/09/2021 (ID 36320779 - Pág. 18/20).

4.3 A alegação de atraso na emissão do Habite-se por culpa do GDF em decorrência da pandemia causada pelo Covid-19 (caso fortuito) não merece ser acolhida. A vasta documentação juntada aos autos indica que a construtora apresentou pedido de emissão de habite-se bem antes do prazo final da obra, em 19/11/2020 (ID 36320773 - Pág. 7/8), entretanto, em 26/11/2020, o GDF enviou correspondência eletrônica com a “Notificação de Exigência no 51532752/2020 para Carta de Habite-se”, contendo diversas pendências (ID 36320773 - Pág. 11/14). Diferentemente do afirmado pelo réu, não houve morosidade do GDF na análise do seu pleito, mas houve sim a constatação de diversas irregularidades na obra, impossibilitando a emissão da respectiva carta de habite-se. Em 19/03/2021, após a tentativa de regularização da documentação, pagamento de taxas e correção das irregularidades físicas da obra, foi emitido o “Relatório de Vistoria para Habite-se” pela Subsecretaria de Fiscalização de Obras, o qual ainda apontava a existência de pendencias fiscais e topográficas que impossibilitavam a obtenção da carta: “Em decorrência das irregularidades constatadas, a obra NÃO está em condições de receber o Certificado de Conclusão - Carta de Habite-se” (ID 36320774 - Pág. 11/12). Novamente, em 06/05/2021, após diversas tentativas de sanar as pendências constatadas na obra, foi emitido o “Relatório de Verificação de Cumprimento de Exigências da Vistoria de para Habite-se”, o qual novamente constatou irregularidades na obra, sendo que, “no levantamento topográfico apresentado pelo interessado - SEI no 60827999, que o coroamento da caixa d’água está 0,75 m acima da altura habilitada em projeto”, o que impediu a expedição do habite-se (ID 36320775 - Pág. 50/51). Novos Relatórios de Verificação de Cumprimento de Exigências foram emitidos em 19/05/2021 e 11/08/2021, ambos apontando a mesma pendência (ID 36320777 - Pág. 15/16 e 34/35). Dessa forma, não há que se falar em caso fortuito causado pela pandemia do Covid-19, mas sim em necessidade de adequação do projeto às exigências legais, as quais somente foram atendidas em 09/09/2021 (ID 36320779 - Pág. 18/20).

4.4 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

4.5 Inobstante de a entrega do imóvel ter ocorrido em abril de 2021, a “Carta de Habite-se” foi expedida somente em 09/09/2021 (ID 36320779 - Pág. 18/20) e os autores comprovadamente pagaram juros de obra até agosto de 2021 (ID 36320593 - Pág. 1). Considerando que o prazo para conclusão da obra findou-se em 29/07/2021, e que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos de agosto de 2021.

4.6 Dessa forma, merece reparo a sentença, uma vez que a responsabilidade do construtor pelo pagamento dos juros de obra inicia-se com o atraso injustificado da entrega da obra, incluído o período de tolerância, ou seja, a partir de 29/07/2021.

4.7 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 1.087,13 a título de juros de obra pelo mês de agosto (ID 36320593 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel, valor que deve ser restituído ao autor.

5. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO

Para reformar em parte a sentença e minorar a condenação do réu para R$ 1.087,13 a título de juros de obra.

6. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

7. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE ENTREGA ESTIPULADO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA DESDE O FINAL DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se o feito de pretensão de reparação material, consistente na devolução da quantia paga a título de juros de obra, em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta, na como aplicação de multa pelo atraso na entrega das áreas comuns do edifício, bem como indenização por danos morais. Segundo o autor, a unidade imobiliária foi entregue em março de 2021, mas as áreas comuns do edifício não foram finalizadas e os juros de obra foram cobrados até agosto de 2021. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu na devolução de R$ 4.555,06, referentes aos valores cobrados a título de juros de obra de maio a agosto de 2021, o que ensejou a interposição do presente recurso.

2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA – RECURSOS DO FGTS”, no qual constou a ré UNIK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA como alienante, incorporadora, construtora e fiadora da obra, e agente promotor empreendedor (ID 36320594 - Pág. 1/3), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. O item 13.3 do contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF estipula que a construtora/entidade organizadora “é responsável perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra D.1 pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra” (alínea m – ID 36320594 - Pág. 15). O item 4.14.5 do referido contrato ainda estabelece como obrigação da requerida a apresentação perante a CEF da “matrícula do imóvel no RI com averbação do “Habite-se””, como condição para a liberação da última parcela do financiamento ao construtor (alínea b - ID 36320594 - Pág. 9). O que implica dizer de outro lado que, enquanto não cumprida essa obrigação pela requerida, serão imputados ao comprador os juros contratuais e atualização monetária do financiamento realizado com a CEF, o que comumente passou-se a chamar juros de obra. Dessa forma a ré se mostra parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

3. Da inaplicabilidade do prazo de conclusão previsto no contrato de financiamento.

3.1 No julgamento do REsp 1729593/SP (Tema 996), para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, ficou determinado que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”

3.2 Considerando que o Programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, foi substituído em 2020 pelo Programa Casa Verde e Amarela, no qual a principal mudança foi a alteração da faixa de renda, aplicável o mesmo julgado aos casos regidos por este último programa habitacional.

3.3. Dessa forma, impõe-se o alinhamento com a tese acima mencionada quanto ao prazo de entrega do imóvel estabelecido no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária na planta, não sendo aplicável o prazo cogitado no contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF.

4. Juros de Obra.

4.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pelo pagamento dos juros de obra nos casos de atraso na entrega do imóvel.

4.2 No caso, o “contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária” previa a entrega do imóvel para a data de 29/01/2021, com prazo de tolerância de 180 dias (ID 36320592 - Pág. 2 e 6). Assim, expirou em 28/07/2021 o prazo para a entrega do imóvel e para a entrega perante a CEF da carta de “Habite-se” devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É fato que o imóvel foi entregue em abril de 2021 (ID 36320762 - Pág. 1/2), entretanto, o Habite-se somente foi emitido em 09/09/2021 (ID 36320779 - Pág. 18/20).

4.3 A alegação de atraso na emissão do Habite-se por culpa do GDF em decorrência da pandemia causada pelo Covid-19 (caso fortuito) não merece ser acolhida. A vasta documentação juntada aos autos indica que a construtora apresentou pedido de emissão de habite-se bem antes do prazo final da obra, em 19/11/2020 (ID 36320773 - Pág. 7/8), entretanto, em 26/11/2020, o GDF enviou correspondência eletrônica com a “Notificação de Exigência no 51532752/2020 para Carta de Habite-se”, contendo diversas pendências (ID 36320773 - Pág. 11/14). Diferentemente do afirmado pelo réu, não houve morosidade do GDF na análise do seu pleito, mas houve sim a constatação de diversas irregularidades na obra, impossibilitando a emissão da respectiva carta de habite-se. Em 19/03/2021, após a tentativa de regularização da documentação, pagamento de taxas e correção das irregularidades físicas da obra, foi emitido o “Relatório de Vistoria para Habite-se” pela Subsecretaria de Fiscalização de Obras, o qual ainda apontava a existência de pendencias fiscais e topográficas que impossibilitavam a obtenção da carta: “Em decorrência das irregularidades constatadas, a obra NÃO está em condições de receber o Certificado de Conclusão - Carta de Habite-se” (ID 36320774 - Pág. 11/12). Novamente, em 06/05/2021, após diversas tentativas de sanar as pendências constatadas na obra, foi emitido o “Relatório de Verificação de Cumprimento de Exigências da Vistoria de para Habite-se”, o qual novamente constatou irregularidades na obra, sendo que, “no levantamento topográfico apresentado pelo interessado - SEI no 60827999, que o coroamento da caixa d’água está 0,75 m acima da altura habilitada em projeto”, o que impediu a expedição do habite-se (ID 36320775 - Pág. 50/51). Novos Relatórios de Verificação de Cumprimento de Exigências foram emitidos em 19/05/2021 e 11/08/2021, ambos apontando a mesma pendência (ID 36320777 - Pág. 15/16 e 34/35). Dessa forma, não há que se falar em caso fortuito causado pela pandemia do Covid-19, mas sim em necessidade de adequação do projeto às exigências legais, as quais somente foram atendidas em 09/09/2021 (ID 36320779 - Pág. 18/20).

4.4 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

4.5 Inobstante de a entrega do imóvel ter ocorrido em abril de 2021, a “Carta de Habite-se” foi expedida somente em 09/09/2021 (ID 36320779 - Pág. 18/20) e os autores comprovadamente pagaram juros de obra até agosto de 2021 (ID 36320593 - Pág. 1). Considerando que o prazo para conclusão da obra findou-se em 29/07/2021, e que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos de agosto de 2021.

4.6 Dessa forma, merece reparo a sentença, uma vez que a responsabilidade do construtor pelo pagamento dos juros de obra inicia-se com o atraso injustificado da entrega da obra, incluído o período de tolerância, ou seja, a partir de 29/07/2021.

4.7 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 1.087,13 a título de juros de obra pelo mês de agosto (ID 36320593 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel, valor que deve ser restituído ao autor.

5. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO

Para reformar em parte a sentença e minorar a condenação do réu para R$ 1.087,13 a título de juros de obra.

6. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

7. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.