Tribunal: TJDFT
Processo: 0702006-24.2015.8.07.0007
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-05-10
Data de publicação: 2022-05-16

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA (JUROS DE OBRA) REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA (CORRETAGEM), SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES, REJEITADA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRÉVIA E ADEQUADA INFORMAÇÃO DEMONSTRADA. VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. MULTA MORATÓRIA DEVIDA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. JUROS DE OBRA. ILICITUDE DA COBRANÇA APÓS ATRASO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO VALOR PAGO. RESTITUIÇÃO NÃO DEVIDA. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recursos inominados interpostos pela parte autora e pela ré GOLD SANTORINI em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condenar a ré ao pagamento (a) da quantia de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais), a título de lucros cessantes; (b) da quantia de R$ 1.563,13 (mil e quinhentos e sessenta e três reais e treze centavos), referente aos juros da obra; e (c) da quantia de R$ 1.681,50 (mil seiscentos e oitenta e um reais e cinquenta centavos), a título de multa por atraso na entrega do imóvel (cláusula 7.4.2 do contrato). A sentença julgou improcedente o pedido de restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
2. (In)competência da Justiça Comum (TJDFT). O fato de o contrato ter sido firmado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida não torna necessária a participação da Caixa Econômica Federal no feito, de modo que não resta atraída a competência da Justiça Federal. Dessarte, não merece acolhida a preliminar de incompetência levantada pela parte ré. Preliminar rejeitada.
3. (I)legitimidade da construtora – juros de obra. A construtora é parte legítima quanto ao pedido de restituição dos valores relativos aos juros de obra incidentes no contrato de financiamento, após escoamento do prazo de tolerância, na medida em que a parte autora imputa a ela a causa da permanência da cobrança da referida taxa (atraso na entrega do imóvel). Verifica-se, assim, a pertinência subjetiva da demanda, motivo pelo qual se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada. Preliminar rejeitada.
4. (I)legitimidade da construtora – comissão de corretagem. De igual modo, se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva, quanto ao pleito de restituição de comissão de corretagem, suscitada pela ré em sede de contrarrazões. Sobre a questão, o c. STJ já decidiu pela “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 – Tema 939). Diante disso, rejeita-se a preliminar arguida em contrarrazões.
5. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor, dentre elas aquela que prevê a possibilidade de inversão do ônus probatório, quando verificados os seus requisitos.
6. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
7. Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (Tema 996). O contrato objeto da presente demanda foi celebrado no âmbito do PMCMV, tendo como agente financiador a Caixa Econômica Federal (ID 446576 – Pág. 2). Resta atraída, portanto, a incidência das teses firmadas no julgamento dos Temas 960 e 996.
8. Comissão de corretagem. Acerca da transferência da comissão de corretagem, em contratos de natureza similar àquele objeto da presente demanda, o c. STJ fixou tese no seguinte sentido: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 – Tema 938).
9. Comissão de corretagem no PMCMV. O Superior Tribunal de Justiça adotou idêntico raciocínio quanto à possibilidade de transferência da comissão de corretagem ao consumidor, no Programa Minha Casa, Minha Vida. Assim, estabeleceu, no julgamento do Tema 960, a tese de que: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018).
10. Portanto, extrai-se das teses fixadas a necessidade de se verificar se houve, por parte do fornecedor, o cumprimento do dever de informação quanto à comissão de corretagem, a fim de que seja válida a cláusula de transferência da obrigação ao consumidor.
11. Na espécie, observa-se ter havido prévia e adequada informação ao consumidor acerca de seu ônus quanto ao pagamento da comissão de corretagem, conforme desponta da documentação anexada aos autos (ID 446519 – Pág. 2). Diante disso, no caso em tela, a transferência do encargo ao consumidor, promitente-comprador, reveste-se de validade, motivo pelo qual não se mostra devida a restituição do montante pago a título de comissão de corretagem. Escorreita a sentença quanto ao ponto, portanto.
12. Atraso na entrega do imóvel. A alegada escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços dos materiais de obra, assim como a burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição do habite-se), não configuram, na hipótese, caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que o risco específico integra a atividade exercida pela empresa.
13. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
14. A propósito, o c. STJ, no julgamento do Tema 996, fixou as seguintes teses, estabelecidas para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3:
“1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
15. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
16. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era 31/07/2014 (ID 446565 - Pág. 10). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estender-se-ia até 27/01/2015. É esse, portanto, o termo inicial da mora. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 24/04/2015, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 446534). Houve, portanto, o decurso de aproximadamente 3 meses e meio de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
17. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.
18. Conforme se vê do julgamento do Tema 996, o fato de o imóvel ter sido financiado no âmbito do PMCMV não afasta a presunção de prejuízo, sendo cabível a condenação da construtora no pagamento indenização por lucros cessantes (REsp 1729593/SP, Tema 996).
19. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que será analisado a seguir.
20. Cláusula penal – multa contratual moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multa moratória para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula 7.4.2 – ID 446590 - Pág. 2/3).
21. Desse modo, configurada a mora da incorporadora/construtora ré (promitente-vendedora), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pela própria ré, motivo pelo qual é devida a multa moratória conforme reconhecido em sentença.
22. Assim, no caso em tela, não há que se discutir sequer sobre a possibilidade ou não de inversão de cláusula penal, o que, a propósito, é autorizado pelo c. STJ, consoante tese fixada no Tema 971.
23. Cumulação da multa contratual com lucros cessantes. Acerca da possibilidade ou não de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, o c. STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. (REsp 1635428/SC, Tema 970).
24. Na espécie, a multa é prevista no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) do valor pago pelo comprador, até a entrega da unidade, de modo que se mostra suficiente a compor os danos experimentados pelo consumidor adquirente em razão do inadimplemento parcial (adimplemento tardio) da incorporadora/construtora.
25. Diante desse cenário, no caso em análise, é imperioso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória, prevista contratualmente, com a indenização por lucros cessantes pleiteada pela parte autora (valor de aluguel de imóvel equivalente), sob pena de bis in idem, conforme consignado na tese fixada sob o rito de recurso repetitivo (art. 927, III, CPC). Assim, merece reforma a sentença para que seja afastada a condenação em lucros cessantes.
26. Juros de obra. Consoante já decidiu o STJ, é lícita a cláusula de atribuição dos juros de obra (ou “taxa de evolução de contrato”) ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves (EREsp 670.117/PB).
27. No entanto, nos casos de atraso na entrega do imóvel, deve a construtora/ incorporadora ser responsável pela indenização de tal pagamento, por se tratar de fato imputável apenas a ela, sem qualquer concorrência do consumidor adquirente.
28. Nesse sentido, o c. STJ fixou, no julgamento do Tema 996, a tese de que “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP, Tema 996). Trata-se de conclusão aplicável aos contratos firmados no âmbito do PMCMV, assim como aos negócios firmados sob as regras gerais do SFH.
29. No caso em tela, todavia, mostra-se descabida a imputação do dever de indenizar à ré, uma vez que não houve qualquer comprovação dos valores efetivamente adimplidos pelo autor, a título de juros de obra, no período da mora até a efetiva entrega das chaves. Em razão disso, a sentença merece reparos para que seja afastada a condenação da parte ré ao ressarcimento dos juros de obra.
30. PRELIMINAR SUSCITADA PELA RÉ, EM SEDE DE CONTRARRAZÕES, REJEITADA. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E IMPROVIDO.
31. RECURSO DA RÉ GOLD SANTORINI CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO para afastar a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes e ao ressarcimento dos juros de obra. Mantida a condenação ao pagamento do valor devido a título de incidência da cláusula penal, nos moldes fixados na sentença.
32. Condenada a partes autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, observado o art. 98, § 3o, do CPC (gratuidade de justiça).
33. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA (JUROS DE OBRA) REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA (CORRETAGEM), SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES, REJEITADA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRÉVIA E ADEQUADA INFORMAÇÃO DEMONSTRADA. VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. MULTA MORATÓRIA DEVIDA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. JUROS DE OBRA. ILICITUDE DA COBRANÇA APÓS ATRASO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO VALOR PAGO. RESTITUIÇÃO NÃO DEVIDA. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recursos inominados interpostos pela parte autora e pela ré GOLD SANTORINI em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condenar a ré ao pagamento (a) da quantia de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais), a título de lucros cessantes; (b) da quantia de R$ 1.563,13 (mil e quinhentos e sessenta e três reais e treze centavos), referente aos juros da obra; e (c) da quantia de R$ 1.681,50 (mil seiscentos e oitenta e um reais e cinquenta centavos), a título de multa por atraso na entrega do imóvel (cláusula 7.4.2 do contrato). A sentença julgou improcedente o pedido de restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
2. (In)competência da Justiça Comum (TJDFT). O fato de o contrato ter sido firmado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida não torna necessária a participação da Caixa Econômica Federal no feito, de modo que não resta atraída a competência da Justiça Federal. Dessarte, não merece acolhida a preliminar de incompetência levantada pela parte ré. Preliminar rejeitada.
3. (I)legitimidade da construtora – juros de obra. A construtora é parte legítima quanto ao pedido de restituição dos valores relativos aos juros de obra incidentes no contrato de financiamento, após escoamento do prazo de tolerância, na medida em que a parte autora imputa a ela a causa da permanência da cobrança da referida taxa (atraso na entrega do imóvel). Verifica-se, assim, a pertinência subjetiva da demanda, motivo pelo qual se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada. Preliminar rejeitada.
4. (I)legitimidade da construtora – comissão de corretagem. De igual modo, se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva, quanto ao pleito de restituição de comissão de corretagem, suscitada pela ré em sede de contrarrazões. Sobre a questão, o c. STJ já decidiu pela “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 – Tema 939). Diante disso, rejeita-se a preliminar arguida em contrarrazões.
5. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor, dentre elas aquela que prevê a possibilidade de inversão do ônus probatório, quando verificados os seus requisitos.
6. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
7. Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (Tema 996). O contrato objeto da presente demanda foi celebrado no âmbito do PMCMV, tendo como agente financiador a Caixa Econômica Federal (ID 446576 – Pág. 2). Resta atraída, portanto, a incidência das teses firmadas no julgamento dos Temas 960 e 996.
8. Comissão de corretagem. Acerca da transferência da comissão de corretagem, em contratos de natureza similar àquele objeto da presente demanda, o c. STJ fixou tese no seguinte sentido: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 – Tema 938).
9. Comissão de corretagem no PMCMV. O Superior Tribunal de Justiça adotou idêntico raciocínio quanto à possibilidade de transferência da comissão de corretagem ao consumidor, no Programa Minha Casa, Minha Vida. Assim, estabeleceu, no julgamento do Tema 960, a tese de que: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018).
10. Portanto, extrai-se das teses fixadas a necessidade de se verificar se houve, por parte do fornecedor, o cumprimento do dever de informação quanto à comissão de corretagem, a fim de que seja válida a cláusula de transferência da obrigação ao consumidor.
11. Na espécie, observa-se ter havido prévia e adequada informação ao consumidor acerca de seu ônus quanto ao pagamento da comissão de corretagem, conforme desponta da documentação anexada aos autos (ID 446519 – Pág. 2). Diante disso, no caso em tela, a transferência do encargo ao consumidor, promitente-comprador, reveste-se de validade, motivo pelo qual não se mostra devida a restituição do montante pago a título de comissão de corretagem. Escorreita a sentença quanto ao ponto, portanto.
12. Atraso na entrega do imóvel. A alegada escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços dos materiais de obra, assim como a burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição do habite-se), não configuram, na hipótese, caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que o risco específico integra a atividade exercida pela empresa.
13. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
14. A propósito, o c. STJ, no julgamento do Tema 996, fixou as seguintes teses, estabelecidas para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3:
“1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
15. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
16. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era 31/07/2014 (ID 446565 - Pág. 10). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estender-se-ia até 27/01/2015. É esse, portanto, o termo inicial da mora. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 24/04/2015, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 446534). Houve, portanto, o decurso de aproximadamente 3 meses e meio de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
17. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.
18. Conforme se vê do julgamento do Tema 996, o fato de o imóvel ter sido financiado no âmbito do PMCMV não afasta a presunção de prejuízo, sendo cabível a condenação da construtora no pagamento indenização por lucros cessantes (REsp 1729593/SP, Tema 996).
19. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que será analisado a seguir.
20. Cláusula penal – multa contratual moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multa moratória para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula 7.4.2 – ID 446590 - Pág. 2/3).
21. Desse modo, configurada a mora da incorporadora/construtora ré (promitente-vendedora), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pela própria ré, motivo pelo qual é devida a multa moratória conforme reconhecido em sentença.
22. Assim, no caso em tela, não há que se discutir sequer sobre a possibilidade ou não de inversão de cláusula penal, o que, a propósito, é autorizado pelo c. STJ, consoante tese fixada no Tema 971.
23. Cumulação da multa contratual com lucros cessantes. Acerca da possibilidade ou não de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, o c. STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. (REsp 1635428/SC, Tema 970).
24. Na espécie, a multa é prevista no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) do valor pago pelo comprador, até a entrega da unidade, de modo que se mostra suficiente a compor os danos experimentados pelo consumidor adquirente em razão do inadimplemento parcial (adimplemento tardio) da incorporadora/construtora.
25. Diante desse cenário, no caso em análise, é imperioso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória, prevista contratualmente, com a indenização por lucros cessantes pleiteada pela parte autora (valor de aluguel de imóvel equivalente), sob pena de bis in idem, conforme consignado na tese fixada sob o rito de recurso repetitivo (art. 927, III, CPC). Assim, merece reforma a sentença para que seja afastada a condenação em lucros cessantes.
26. Juros de obra. Consoante já decidiu o STJ, é lícita a cláusula de atribuição dos juros de obra (ou “taxa de evolução de contrato”) ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves (EREsp 670.117/PB).
27. No entanto, nos casos de atraso na entrega do imóvel, deve a construtora/ incorporadora ser responsável pela indenização de tal pagamento, por se tratar de fato imputável apenas a ela, sem qualquer concorrência do consumidor adquirente.
28. Nesse sentido, o c. STJ fixou, no julgamento do Tema 996, a tese de que “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP, Tema 996). Trata-se de conclusão aplicável aos contratos firmados no âmbito do PMCMV, assim como aos negócios firmados sob as regras gerais do SFH.
29. No caso em tela, todavia, mostra-se descabida a imputação do dever de indenizar à ré, uma vez que não houve qualquer comprovação dos valores efetivamente adimplidos pelo autor, a título de juros de obra, no período da mora até a efetiva entrega das chaves. Em razão disso, a sentença merece reparos para que seja afastada a condenação da parte ré ao ressarcimento dos juros de obra.
30. PRELIMINAR SUSCITADA PELA RÉ, EM SEDE DE CONTRARRAZÕES, REJEITADA. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E IMPROVIDO.
31. RECURSO DA RÉ GOLD SANTORINI CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO para afastar a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes e ao ressarcimento dos juros de obra. Mantida a condenação ao pagamento do valor devido a título de incidência da cláusula penal, nos moldes fixados na sentença.
32. Condenada a partes autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, observado o art. 98, § 3o, do CPC (gratuidade de justiça).
33. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).