Tribunal: TJDFT
Processo: 0738595-75.2021.8.07.0016
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-05-10
Data de publicação: 2022-05-13

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRESCRIÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA DEMANDA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS DE OBRA. ILICITUDE DA COBRANÇA APÓS O ATRASO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condená-la a pagar à autora (a) a quantia de R$ 5.038,74, a título de lucros cessantes; bem como (b) o montante de R$ 7.412,89, referente aos juros de obra.
2. Ilegitimidade da construtora – juros de obra. A construtora é parte legítima quanto ao pedido de restituição dos valores relativos aos juros de obra incidentes no contrato de financiamento, após escoamento do prazo de tolerância, na medida em que a parte autora imputa a ela a causa da permanência da cobrança da referida taxa (atraso na entrega do imóvel). Verifica-se, assim, a pertinência subjetiva da demanda, motivo pelo qual se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada. Preliminar rejeitada.
3. Prescrição. É decenal o prazo prescricional da pretensão à reparação de danos fundada no inadimplemento contratual, inclusive no caso de atraso na entrega de obra, nos termos do prazo geral previsto no art. 205 do CC e da jurisprudência assente no c. STJ (EResp 1280825/RJ). Nesse sentido: AgInt no REsp 1936747/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022. Diante disso, rejeita-se a prejudicial de mérito arguida pela ré.
4. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
5. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
6. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
7. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
8. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
9. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era 30/05/2013 (ID 33982049 – Pág. 1). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estender-se-ia até 26/11/2013. É esse, portanto, o termo inicial da mora. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 03/06/2014, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 33982050). Houve, portanto, o decurso de aproximadamente 6 meses e meio de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
10. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.
11. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que não se vislumbra na hipótese.
12. Tomando por base o valor médio de aluguel de imóvel similar ao do autor, conforme documentação anexada com a inicial, verifica-se que o montante estabelecido em sentença não merece qualquer reparo.
13. Juros de obra. Consoante já decidiu o STJ, é lícita a cláusula de atribuição dos juros de obra (ou “taxa de evolução de contrato”) ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves (EREsp 670.117/PB), desde que respeitado o direito à informação do consumidor.
14. No entanto, nos casos de atraso na entrega do imóvel, deve a construtora/ incorporadora ser responsável pela indenização de tal pagamento, por se tratar de fato imputável apenas a ela, sem qualquer concorrência do consumidor adquirente.
15. Nesse sentido, o c. STJ fixou, no julgamento do Tema 996, a tese de que “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP, Tema 996). Trata-se de conclusão aplicável aos contratos firmados no âmbito do PMCMV, assim como aos negócios firmados sob as regras gerais do SFH.
16. Assim, deve a ré indenizar a autora os valores efetivamente adimplidos no período da mora até a efetiva entrega das chaves (ID 339820521), bem como pelo período em que deixou de efetivamente comunicar o encerramento da obra ao agente financiador (e/ou formalizar averbação da Carta de Habite-se junto ao banco), ensejando cobrança após a imissão da parte autora na posse do bem. Escorreita a sentença, portanto.
17. Tais os fundamentos, não merece reparos a sentença vergastada.
18. Recurso conhecido. Preliminar Rejeitada. Prejudicial de mérito rejeitada. Improvido.
19. Condenada a parte recorrente no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (art. 55, Lei n. 9099/95).
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRESCRIÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA DEMANDA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS DE OBRA. ILICITUDE DA COBRANÇA APÓS O ATRASO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condená-la a pagar à autora (a) a quantia de R$ 5.038,74, a título de lucros cessantes; bem como (b) o montante de R$ 7.412,89, referente aos juros de obra.
2. Ilegitimidade da construtora – juros de obra. A construtora é parte legítima quanto ao pedido de restituição dos valores relativos aos juros de obra incidentes no contrato de financiamento, após escoamento do prazo de tolerância, na medida em que a parte autora imputa a ela a causa da permanência da cobrança da referida taxa (atraso na entrega do imóvel). Verifica-se, assim, a pertinência subjetiva da demanda, motivo pelo qual se rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada. Preliminar rejeitada.
3. Prescrição. É decenal o prazo prescricional da pretensão à reparação de danos fundada no inadimplemento contratual, inclusive no caso de atraso na entrega de obra, nos termos do prazo geral previsto no art. 205 do CC e da jurisprudência assente no c. STJ (EResp 1280825/RJ). Nesse sentido: AgInt no REsp 1936747/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022. Diante disso, rejeita-se a prejudicial de mérito arguida pela ré.
4. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
5. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
6. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
7. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
8. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
9. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era 30/05/2013 (ID 33982049 – Pág. 1). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estender-se-ia até 26/11/2013. É esse, portanto, o termo inicial da mora. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 03/06/2014, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 33982050). Houve, portanto, o decurso de aproximadamente 6 meses e meio de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
10. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.
11. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que não se vislumbra na hipótese.
12. Tomando por base o valor médio de aluguel de imóvel similar ao do autor, conforme documentação anexada com a inicial, verifica-se que o montante estabelecido em sentença não merece qualquer reparo.
13. Juros de obra. Consoante já decidiu o STJ, é lícita a cláusula de atribuição dos juros de obra (ou “taxa de evolução de contrato”) ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves (EREsp 670.117/PB), desde que respeitado o direito à informação do consumidor.
14. No entanto, nos casos de atraso na entrega do imóvel, deve a construtora/ incorporadora ser responsável pela indenização de tal pagamento, por se tratar de fato imputável apenas a ela, sem qualquer concorrência do consumidor adquirente.
15. Nesse sentido, o c. STJ fixou, no julgamento do Tema 996, a tese de que “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP, Tema 996). Trata-se de conclusão aplicável aos contratos firmados no âmbito do PMCMV, assim como aos negócios firmados sob as regras gerais do SFH.
16. Assim, deve a ré indenizar a autora os valores efetivamente adimplidos no período da mora até a efetiva entrega das chaves (ID 339820521), bem como pelo período em que deixou de efetivamente comunicar o encerramento da obra ao agente financiador (e/ou formalizar averbação da Carta de Habite-se junto ao banco), ensejando cobrança após a imissão da parte autora na posse do bem. Escorreita a sentença, portanto.
17. Tais os fundamentos, não merece reparos a sentença vergastada.
18. Recurso conhecido. Preliminar Rejeitada. Prejudicial de mérito rejeitada. Improvido.
19. Condenada a parte recorrente no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (art. 55, Lei n. 9099/95).
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).