Tribunal: TJDFT
Processo: 0726039-86.2021.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-11-09
Data de publicação: 2022-12-05

Ementa:
DIREITO CIVIL, ADMINISTRATIVO, REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. ANUÊNCIA DA ALIENANTE. IMÓVEL IRREGULAR. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. ADQUIRENTE. INTERESSE DE AGIR. CONDIÇÃO DA AÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. AFERIÇÃO EM ABSTRATO. PRESENÇA. ADEQUAÇÃO, NECESSIDADE E UTILIDADE DA PRETENSÃO. CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECOLHIMENTO PRÉVIO DO ITBI. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESNECESSIDADE. RECUSA DA OUTORGA DA ESCRITURA PELA ALIENANTE QUALIFICADA. ADEQUAÇÃO DO INSTRUMENTO MANEJADO PARA OBTENÇÃO DA PRESTAÇÃO ALMEJADA. SUBSISTÊNCIA DO DIREITO MATERIAL VINDICADO. QUESTÃO DE MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA CONDIÇÃO SUSPENSIVA. NEGÓCIO JURÍDICO TRANSLATIVO DO DOMÍNIO. REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMPLEMENTO. LOTEAMENTO EM VIAS DE REGULARIZAÇÃO. PROJETO DE URBANISMO APROVADO. EXECUÇÃO EFETIVADA. PREÇO PAGO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. QUITAÇÃO. DEMAIS ENCARGOS DESINCUMBIDOS. PEDIDO ADJUDICATÓRIO ACOLHIMENTO. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. CONDIÇÃO INAPLICÁVEL. RESSARCIMENTO POR DESPESAS DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. ÓBICE À OUTORGA DE ESCRITURA. INEXISTÊNCIA. OBRIGAÇÃO FIRMADA EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO. AÇÃO PRÓPRIA. VERBA SUCUMBENCIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PARÂMETRO. VALOR DOS IMÓVEIS. NATUREZA CONSTITUTIVA. PROVEITO ECONÔMICO OBJETIVO. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADO SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11).

1. A ação qualifica direito subjetivo público resguardado a todos como expressão do princípio da inafastabilidade da jurisdição que fora alçado à qualidade de direito e garantia fundamental (CF, art. 5o, XXXV), afigurando-se suficiente à caracterização do interesse de agir a aferição da adequação do instrumento processual manejado para obtenção da prestação almejada, da utilidade da pretensão deduzida e da necessidade de intervenção judicial para sua obtenção.

2. O legislador processual, na expressão do dogma constitucional da inafastabilidade da jurisdição, encampara a teoria eclética da ação, resultando que a carência de ação somente se descortina quando a pretensão formulada é repugnada, no plano abstrato, por vedação explicitada pelo direito positivado, ou se o instrumento processual não se afigura adequado, útil ou necessário à obtenção da prestação almejada, não se confundindo o direito subjetivo de ação com a subsistência do direito material invocado, pois sua resolução encarta matéria afetada exclusivamente ao mérito, não às condições da ação ou aos pressupostos processuais.

3. Afigurando-se a ação adequada, útil e necessária à obtenção da prestação almejada, não encontrando o pedido que veicula vedação no plano abstrato e estando aparelhada com os documentos indispensáveis à sua formulação, além de patenteado os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, a aferição da subsistência do direito invocado encarta matéria reservada única e exclusivamente ao mérito, não podendo ser resolvida sob a ótica das condições da ação ou pressupostos processuais.

4. A adjudicação compulsória é resguardada ao promitente comprador ou cessionário de direito real que, quitando o preço convencionado na promessa ou cessão, não obtém a outorga da escritura definitiva de compra e venda proveniente do alienante/cedente indispensável à consolidação da propriedade em seu nome, seja por impossibilidade material decorrente da ausência do vendedor, seja em razão de injusta recusa dele derivada, valendo a sentença que confere a tutela como título apto a ensejar a transmissão do domínio (CC, art. 1.418).

5. Convencionada em contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel inserido em parcelamento ainda em fase de regularização - negócio esse que fora objeto de cessão dos direitos aquisitivos, com a anuência da promitente vendedora - a regularização imobiliária como condição suspensiva para a outorga da escritura pública de compra e venda e a consequente transferência definitiva do domínio do bem, somente com o advento do fato condicionante torna-se a obrigação de outorga da escritura pública passível de cumprimento, e desde que realizadas as outras obrigações contratuais afetadas aos adquirentes.

6. Emergindo dos elementos coligidos ao caderno processual que o condomínio em que está inserido o imóvel em litígio perpassara o processo de regularização imobiliária, tendo obtido autorização pública, inicialmente de natureza precária, para a execução do projeto de urbanismo dentro do prazo legal, sob pena de caducidade da autorização concedida, em conformidade com o que dispõe a lei de parcelamento do solo urbano, o desencargo da obrigação estabelecida, com o subsequente depósito dos memoriais descritivos na matrícula do gleba de terras desmembrada e, ato contínuo, com a abertura de matrículas individualizadas, descerra inexorável realização da condição suspensiva, conferindo lastro à outorga de escritura definitiva ou, acaso haja recalcitrância da promissária vendedora, para a concessão de ordem adjudicatória.

7. Celebrado contrato de promessa de compra e venda - mesmo que os direitos reais de aquisição dominial venham a ser posteriormente cedidos -, com cláusula de irretratabilidade, pago o preço e adimplidos eventuais encargos expressa e taxativamente pactuados, e, alfim, implementada a condição suspensiva firmada (efetiva regularização do parcelamento), nasce para o adquirente (promitente comprador ou cessionário) o direito à transmissão dominial pela via da outorga de escritura pública definitiva, que pode ser suprida por determinação judicial de adjudicação compulsória (Código Civil, artigos 1.417 e 1.418).

8. A adjudicação compulsória de imóvel tem como premissas a subsistência de negócio subjacente que compreende a cláusula de irretratabilidade, a realização do preço convencionado e das demais condições convencionadas, não consubstanciando a averbação da promessa de compra e venda ou cessão de direitos antecedentes condição para a ultimação da medida se não divisado nenhum óbice a entravar a continuidade da cadeia dominial, e, assim, ultimadas as condições, resistindo a vendedora em dispor da titularidade da coisa, sua manifestação volitiva deve ser suprida (CC, arts. 1.417 e 1.418; STJ, súmula 239).

9. Realizadas todas as condições legalmente pontuadas para ultimação da transmissão da propriedade em favor do promissário adquirente/cessionário de imóvel objeto de parcelamento ultimado segundo o legalmente exigido, a subsistência de previsão no contrato subjacente de obrigação denominada “taxa de transferência” sem indicação da gênese e expressão desse encargo, não encontrando ressonância na boa fé objetiva e nos usos e costumes, não pode ser içada como condição ou óbice para ultimação do negócio e transmissão do domínio aos adquirentes, precipuamente se defendido que o encargo, além de sua aleatoriedade, estaria vinculado a despesas e custos inerentes ao negócio e que deveriam ser integrantes do preço, pois adstritos a despesas de implantação do condomínio ou de “valorização”, devendo o convencionado, portanto, merecer interpretação segundo aludidos princípios (CC, art. 113 e §§).

10. A cobrança de encargos alusivos ao ressarcimento por despesas atinentes ao procedimento de regularização imobiliária do imóvel, mormente se não previsto expressamente no instrumento contratual, mas aprovado em reunião assemblear, não pode ser içada como condição para fins de celebração da escritura definitiva de compra e venda e transmissão da propriedade da coisa, pois, não delimitada a obrigação de forma precisa, mas aleatória, deve ser compreendida, segundo as regras de experiência comum e a boa-fé, que estaria incluída no preço convencionado.

11. De acordo com a nova regulação legal, os honorários advocatícios devem ser fixados com parâmetro no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor da causa, donde, cuidando-se de ação de adjudicação compulsória, o valor das unidades imobiliárias a serem incorporadas ao patrimônio formal da parte autora, traduzindo o proveito e expressão econômica do direito invocado, deve nortear a indicação do valor da causa – inclusive porque reflete o proveito econômico da lide – e, portanto, deve ser utilizado como parâmetro para fixação da verba sucumbencial.

12. Encartando natureza constitutiva e tendo como expressão material do direito invocado o valor do imóvel que faz o objeto da pretensão adjudicatória, o valor atribuído à ação de adjudicação compulsória deve traduzir justamente o preço da coisa litigiosa, e, na sequência, acolhido o pedido, os honorários advocatícios de sucumbência a serem impostos à parte ré necessariamente devem ser mensurados com base no valor atribuído à causa, não subsistindo outro parâmetro a ser observado (CPC, art. 85, §2o).

13. O desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (CPC, art. 85, §§ 2o, 11).

14. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, ADMINISTRATIVO, REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. ANUÊNCIA DA ALIENANTE. IMÓVEL IRREGULAR. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA. ADQUIRENTE. INTERESSE DE AGIR. CONDIÇÃO DA AÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. AFERIÇÃO EM ABSTRATO. PRESENÇA. ADEQUAÇÃO, NECESSIDADE E UTILIDADE DA PRETENSÃO. CARÊNCIA DE AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECOLHIMENTO PRÉVIO DO ITBI. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESNECESSIDADE. RECUSA DA OUTORGA DA ESCRITURA PELA ALIENANTE QUALIFICADA. ADEQUAÇÃO DO INSTRUMENTO MANEJADO PARA OBTENÇÃO DA PRESTAÇÃO ALMEJADA. SUBSISTÊNCIA DO DIREITO MATERIAL VINDICADO. QUESTÃO DE MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA CONDIÇÃO SUSPENSIVA. NEGÓCIO JURÍDICO TRANSLATIVO DO DOMÍNIO. REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMPLEMENTO. LOTEAMENTO EM VIAS DE REGULARIZAÇÃO. PROJETO DE URBANISMO APROVADO. EXECUÇÃO EFETIVADA. PREÇO PAGO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. QUITAÇÃO. DEMAIS ENCARGOS DESINCUMBIDOS. PEDIDO ADJUDICATÓRIO ACOLHIMENTO. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. CONDIÇÃO INAPLICÁVEL. RESSARCIMENTO POR DESPESAS DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. ÓBICE À OUTORGA DE ESCRITURA. INEXISTÊNCIA. OBRIGAÇÃO FIRMADA EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO. AÇÃO PRÓPRIA. VERBA SUCUMBENCIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PARÂMETRO. VALOR DOS IMÓVEIS. NATUREZA CONSTITUTIVA. PROVEITO ECONÔMICO OBJETIVO. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADO SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11).

1. A ação qualifica direito subjetivo público resguardado a todos como expressão do princípio da inafastabilidade da jurisdição que fora alçado à qualidade de direito e garantia fundamental (CF, art. 5o, XXXV), afigurando-se suficiente à caracterização do interesse de agir a aferição da adequação do instrumento processual manejado para obtenção da prestação almejada, da utilidade da pretensão deduzida e da necessidade de intervenção judicial para sua obtenção.

2. O legislador processual, na expressão do dogma constitucional da inafastabilidade da jurisdição, encampara a teoria eclética da ação, resultando que a carência de ação somente se descortina quando a pretensão formulada é repugnada, no plano abstrato, por vedação explicitada pelo direito positivado, ou se o instrumento processual não se afigura adequado, útil ou necessário à obtenção da prestação almejada, não se confundindo o direito subjetivo de ação com a subsistência do direito material invocado, pois sua resolução encarta matéria afetada exclusivamente ao mérito, não às condições da ação ou aos pressupostos processuais.

3. Afigurando-se a ação adequada, útil e necessária à obtenção da prestação almejada, não encontrando o pedido que veicula vedação no plano abstrato e estando aparelhada com os documentos indispensáveis à sua formulação, além de patenteado os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, a aferição da subsistência do direito invocado encarta matéria reservada única e exclusivamente ao mérito, não podendo ser resolvida sob a ótica das condições da ação ou pressupostos processuais.

4. A adjudicação compulsória é resguardada ao promitente comprador ou cessionário de direito real que, quitando o preço convencionado na promessa ou cessão, não obtém a outorga da escritura definitiva de compra e venda proveniente do alienante/cedente indispensável à consolidação da propriedade em seu nome, seja por impossibilidade material decorrente da ausência do vendedor, seja em razão de injusta recusa dele derivada, valendo a sentença que confere a tutela como título apto a ensejar a transmissão do domínio (CC, art. 1.418).

5. Convencionada em contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel inserido em parcelamento ainda em fase de regularização - negócio esse que fora objeto de cessão dos direitos aquisitivos, com a anuência da promitente vendedora - a regularização imobiliária como condição suspensiva para a outorga da escritura pública de compra e venda e a consequente transferência definitiva do domínio do bem, somente com o advento do fato condicionante torna-se a obrigação de outorga da escritura pública passível de cumprimento, e desde que realizadas as outras obrigações contratuais afetadas aos adquirentes.

6. Emergindo dos elementos coligidos ao caderno processual que o condomínio em que está inserido o imóvel em litígio perpassara o processo de regularização imobiliária, tendo obtido autorização pública, inicialmente de natureza precária, para a execução do projeto de urbanismo dentro do prazo legal, sob pena de caducidade da autorização concedida, em conformidade com o que dispõe a lei de parcelamento do solo urbano, o desencargo da obrigação estabelecida, com o subsequente depósito dos memoriais descritivos na matrícula do gleba de terras desmembrada e, ato contínuo, com a abertura de matrículas individualizadas, descerra inexorável realização da condição suspensiva, conferindo lastro à outorga de escritura definitiva ou, acaso haja recalcitrância da promissária vendedora, para a concessão de ordem adjudicatória.

7. Celebrado contrato de promessa de compra e venda - mesmo que os direitos reais de aquisição dominial venham a ser posteriormente cedidos -, com cláusula de irretratabilidade, pago o preço e adimplidos eventuais encargos expressa e taxativamente pactuados, e, alfim, implementada a condição suspensiva firmada (efetiva regularização do parcelamento), nasce para o adquirente (promitente comprador ou cessionário) o direito à transmissão dominial pela via da outorga de escritura pública definitiva, que pode ser suprida por determinação judicial de adjudicação compulsória (Código Civil, artigos 1.417 e 1.418).

8. A adjudicação compulsória de imóvel tem como premissas a subsistência de negócio subjacente que compreende a cláusula de irretratabilidade, a realização do preço convencionado e das demais condições convencionadas, não consubstanciando a averbação da promessa de compra e venda ou cessão de direitos antecedentes condição para a ultimação da medida se não divisado nenhum óbice a entravar a continuidade da cadeia dominial, e, assim, ultimadas as condições, resistindo a vendedora em dispor da titularidade da coisa, sua manifestação volitiva deve ser suprida (CC, arts. 1.417 e 1.418; STJ, súmula 239).

9. Realizadas todas as condições legalmente pontuadas para ultimação da transmissão da propriedade em favor do promissário adquirente/cessionário de imóvel objeto de parcelamento ultimado segundo o legalmente exigido, a subsistência de previsão no contrato subjacente de obrigação denominada “taxa de transferência” sem indicação da gênese e expressão desse encargo, não encontrando ressonância na boa fé objetiva e nos usos e costumes, não pode ser içada como condição ou óbice para ultimação do negócio e transmissão do domínio aos adquirentes, precipuamente se defendido que o encargo, além de sua aleatoriedade, estaria vinculado a despesas e custos inerentes ao negócio e que deveriam ser integrantes do preço, pois adstritos a despesas de implantação do condomínio ou de “valorização”, devendo o convencionado, portanto, merecer interpretação segundo aludidos princípios (CC, art. 113 e §§).

10. A cobrança de encargos alusivos ao ressarcimento por despesas atinentes ao procedimento de regularização imobiliária do imóvel, mormente se não previsto expressamente no instrumento contratual, mas aprovado em reunião assemblear, não pode ser içada como condição para fins de celebração da escritura definitiva de compra e venda e transmissão da propriedade da coisa, pois, não delimitada a obrigação de forma precisa, mas aleatória, deve ser compreendida, segundo as regras de experiência comum e a boa-fé, que estaria incluída no preço convencionado.

11. De acordo com a nova regulação legal, os honorários advocatícios devem ser fixados com parâmetro no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor da causa, donde, cuidando-se de ação de adjudicação compulsória, o valor das unidades imobiliárias a serem incorporadas ao patrimônio formal da parte autora, traduzindo o proveito e expressão econômica do direito invocado, deve nortear a indicação do valor da causa – inclusive porque reflete o proveito econômico da lide – e, portanto, deve ser utilizado como parâmetro para fixação da verba sucumbencial.

12. Encartando natureza constitutiva e tendo como expressão material do direito invocado o valor do imóvel que faz o objeto da pretensão adjudicatória, o valor atribuído à ação de adjudicação compulsória deve traduzir justamente o preço da coisa litigiosa, e, na sequência, acolhido o pedido, os honorários advocatícios de sucumbência a serem impostos à parte ré necessariamente devem ser mensurados com base no valor atribuído à causa, não subsistindo outro parâmetro a ser observado (CPC, art. 85, §2o).

13. O desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (CPC, art. 85, §§ 2o, 11).

14. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.