Tribunal: TJDFT
Processo: 0711241-23.2021.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-01-21
Data de publicação: 2022-03-03

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO EMBARGADA. OBJETO. ALUGUERES. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL SITUADO EM CENTRO COMERCIAL. PANDEMIA DO CORONAVÍRUS. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INCIDÊNCIA SOBRE O OBJETO NEGOCIAL. FATO EXTRAORDINÁRIO. CARACTERIZAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO (CC, ARTS. 317 E 478). APLICAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRAÇÃO. EQUALIZAÇÃO DO CONCERTO DIANTE DA NOVA REALIDADE INSTALADA. PAGAMENTO DO ALUGUEL COMERCIAL DURANTE O PERÍODO DE RESTRIÇÃO DE FUNCIONAMETO. ALFORRIA. INVIABILIDADE. REDUÇÃO DOS ALUGUERES. METADE DO VALOR CONCERTADO. PERCENTUAL ELEVADO. RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. MODULAÇÃO DA MINORAÇÃO. REDUÇÃO DOS LOCATIVOS EM 30% DO VALOR CONVENCIONADO. LEGITIMIDADE. ALUGUER. ACRÉSCIMO. INVESTIMENTOS E DESPESAS DO CENTRO COMERCIAL LOCADOR EM MÊS DE MAIOR DEMANDA. FATO NÃO CONSUMADO. INCREMENTO CARENTE DE SUSTENTAÇÃO. ELISÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, MAS DESIGUAL. QUALIFICAÇÃO. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL.

1. A relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa e, diante da sua gênese e destinação, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, notadamente em se tratando de imóvel comercial, é-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, prestigiando-se, assim, a autonomia de vontade e prevenindo-se que haja intervenção judicial sobre o convencionado sem motivação extraordinária (CC, arts. 421 e 421-A).

2. Conquanto inexorável que o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem, subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial.

3. Do contexto normativo que prestigia a autonomia de vontade em ponderação com a preservação da comutatividade das obrigações, prevenindo que uma parte seja onerada desproporcionalmente em razão de fatos extraordinários que interferiam nas bases originárias do negócio, defronte os fatos econômicos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus, que, como público e notório, afetaram as bases negociais dos contratos de locação, legítima a interseção estatal sobre o convencionado no ambiente de locação de imóvel comercial, caso as partes não encontram solução suasória, como forma de ser prestigiada a preservação do vínculo mas sob bases consoantes à nova realidade econômica (CC. Arts. 317 e 478).

4. A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de fato fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, donde emerge que, interferindo nas bases econômicas originais do negócio ante os efeitos que provocara negativamente na atividade econômica, ainda que no ambiente de locação comercial, legítimo que haja interseção episódica e temporária sobre as bases negociais como forma de ser restabelecido e preservado o equilíbrio originalmente encontrado mediante redução ponderada e temporária dos locativos convencionados (CC, art. 478 e 479).

5. Conquanto legítima a interseção judicial em concerto de locação não residencial no contexto da pandemia do coronavírus e dos efeitos econômicos que irradiara, induzindo à redução episódica dos alugueres convencionados, se a minoração não traduz a realidade do mercado nem a redução de atividade experimentada pela sociedade empresária locatária, deve a redução ser modulada para percentual que afigure-se mais equânime e adequado para atender os interesses de ambos os contratantes, ponderando-se a redução da atividade negocial com o fato de que a revisão dos locativos não pode deixar o locador desguarnecido do mínimo exigido para a preservação da relação locatícia, consoante as bases teóricas da teoria da imprevisão.

6. Tratando-se de contrato de imóvel situado em centro comercial, legítimo que preveja acréscimo no aluguer em mês que historicamente apresentava maior incremento de clientes, demandando maiores despesas provenientes do centro comercial locador, inclusive com campanhas publicitárias, mas, afetado o fato pelos efeitos provocados pela pandemia do novo coronavírus, com impacto negativo na atividade econômica, o acréscimo deixa de encontrar sustentação subjacente, não se legitimando sua exigência do locatário em momento em que suas atividades, em verdade, experimentaram substancial redução.

7. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, não proporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 2o, e 86).

8. Apelação conhecida e parcialmente provida. Maioria. Julgamento realizado na forma do artigo 942 do CPC, com quórum qualificado.

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Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO EMBARGADA. OBJETO. ALUGUERES. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL SITUADO EM CENTRO COMERCIAL. PANDEMIA DO CORONAVÍRUS. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INCIDÊNCIA SOBRE O OBJETO NEGOCIAL. FATO EXTRAORDINÁRIO. CARACTERIZAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO (CC, ARTS. 317 E 478). APLICAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRAÇÃO. EQUALIZAÇÃO DO CONCERTO DIANTE DA NOVA REALIDADE INSTALADA. PAGAMENTO DO ALUGUEL COMERCIAL DURANTE O PERÍODO DE RESTRIÇÃO DE FUNCIONAMETO. ALFORRIA. INVIABILIDADE. REDUÇÃO DOS ALUGUERES. METADE DO VALOR CONCERTADO. PERCENTUAL ELEVADO. RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. MODULAÇÃO DA MINORAÇÃO. REDUÇÃO DOS LOCATIVOS EM 30% DO VALOR CONVENCIONADO. LEGITIMIDADE. ALUGUER. ACRÉSCIMO. INVESTIMENTOS E DESPESAS DO CENTRO COMERCIAL LOCADOR EM MÊS DE MAIOR DEMANDA. FATO NÃO CONSUMADO. INCREMENTO CARENTE DE SUSTENTAÇÃO. ELISÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, MAS DESIGUAL. QUALIFICAÇÃO. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL.

1. A relação contratual locatícia encerra obrigação de natureza diferida e continuativa e, diante da sua gênese e destinação, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, notadamente em se tratando de imóvel comercial, é-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, prestigiando-se, assim, a autonomia de vontade e prevenindo-se que haja intervenção judicial sobre o convencionado sem motivação extraordinária (CC, arts. 421 e 421-A).

2. Conquanto inexorável que o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem, subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial.

3. Do contexto normativo que prestigia a autonomia de vontade em ponderação com a preservação da comutatividade das obrigações, prevenindo que uma parte seja onerada desproporcionalmente em razão de fatos extraordinários que interferiam nas bases originárias do negócio, defronte os fatos econômicos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus, que, como público e notório, afetaram as bases negociais dos contratos de locação, legítima a interseção estatal sobre o convencionado no ambiente de locação de imóvel comercial, caso as partes não encontram solução suasória, como forma de ser prestigiada a preservação do vínculo mas sob bases consoantes à nova realidade econômica (CC. Arts. 317 e 478).

4. A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de fato fortuito e força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, donde emerge que, interferindo nas bases econômicas originais do negócio ante os efeitos que provocara negativamente na atividade econômica, ainda que no ambiente de locação comercial, legítimo que haja interseção episódica e temporária sobre as bases negociais como forma de ser restabelecido e preservado o equilíbrio originalmente encontrado mediante redução ponderada e temporária dos locativos convencionados (CC, art. 478 e 479).

5. Conquanto legítima a interseção judicial em concerto de locação não residencial no contexto da pandemia do coronavírus e dos efeitos econômicos que irradiara, induzindo à redução episódica dos alugueres convencionados, se a minoração não traduz a realidade do mercado nem a redução de atividade experimentada pela sociedade empresária locatária, deve a redução ser modulada para percentual que afigure-se mais equânime e adequado para atender os interesses de ambos os contratantes, ponderando-se a redução da atividade negocial com o fato de que a revisão dos locativos não pode deixar o locador desguarnecido do mínimo exigido para a preservação da relação locatícia, consoante as bases teóricas da teoria da imprevisão.

6. Tratando-se de contrato de imóvel situado em centro comercial, legítimo que preveja acréscimo no aluguer em mês que historicamente apresentava maior incremento de clientes, demandando maiores despesas provenientes do centro comercial locador, inclusive com campanhas publicitárias, mas, afetado o fato pelos efeitos provocados pela pandemia do novo coronavírus, com impacto negativo na atividade econômica, o acréscimo deixa de encontrar sustentação subjacente, não se legitimando sua exigência do locatário em momento em que suas atividades, em verdade, experimentaram substancial redução.

7. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, não proporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 2o, e 86).

8. Apelação conhecida e parcialmente provida. Maioria. Julgamento realizado na forma do artigo 942 do CPC, com quórum qualificado.

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