Tribunal: TJDFT
Processo: 0700626-47.2021.8.07.0009
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-02-09
Data de publicação: 2022-03-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. SUBMISSÃO PARCIAL PELA RÉ. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. DIMINUIÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ DESPROVIDO. RECURSO MANEJADO PELAS AUTORAS PROVIDO.
1. As questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça dizem respeito à possibilidade de redução do percentual estipulado em cláusula penal, decorrente de resilição de negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a possibilidade de retenção do valor pago pelas promitentes compradoras a título de arras, de modo cumulado com o percentual previsto em cláusula pena prevista no referido negócio jurídico, além da análise da hipótese de sucumbência mínima, para a finalidade de fixação do valor dos honorários de sucumbência.
2. O cumprimento do contrato é o modo convencional pelo qual o negócio bilateral se extingue. Em certas situações o contrato poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo diante de causas supervenientes. 2.1. Proposta a ação com a formulação de pedido de resilição unilateral, a ré manifestou sua submissão parcial a esse respeito.
3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o percentual do valor que pode ser retido, em virtude da previsão estabelecida em cláusula penal, deve ser limitado à variação percentual de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que o promitente comprador tiver dado causa à resolução contratual. 3.1. Não é razoável que as promitentes compradoras sejam submetidas ao valor de multa tão significativo, pois a sociedade empresária ré, além de receber a mencionada quantia, poderá vender novamente o imóvel, que sequer foi entregue às demandantes. 3.2. Destaque-se ainda a possibilidade de redução, de ofício e equitativamente, do valor das penalidades previstas em cláusulas penais, nos termos do art. 413 do Código Civil.
4. O valor do sinal consubstancia o elemento configurador da vinculação dos negociantes, por meio de negócio acessório e preliminar, ocasião em que há o pagamento de valor em dinheiro ou a entrega de bem móvel, com o efeito de gerar a presunção de celebração do negócio definitivo. 4.1. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, tendo a derradeira o objetivo de salvaguardar o direito de arrependimento, nos termos do art. 420 do Código Civil. No caso em deslinde nota-se que o valor das arras tem caráter estritamente confirmatório, cuidando-se de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil. Além disso, o contrato em análise não previu cláusula de arrependimento, o que afasta, inclusive, eventual alegação de que as arras eram penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil. 4.2. Nesse sentido, o instrumento do negócio jurídico celebrado entre as partes já prevê expressamente cláusula penal com o intuito de compensar eventuais prejuízos suportados pela construtora. Por essa razão não há como acolher-se a tese de que deveria haver a retenção do valor do sinal, pois, repise-se, a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar os eventuais danos experimentados pela vendedora com a resilição do negócio jurídico. 4.3. A despeito da alegação, pela ré, de que o valor das arras corresponde à quantia paga como comissão de corretagem, não houve essa previsão no negócio celebrado.
5. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com os artigos 82, § 2o, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários de advogado do vencedor. Percebe-se, portanto, que a noção de sucumbência está relacionada à verificação de correspondência entre o pedido da demanda e a resposta jurisdicional à pretensão exercida pelo demandante. 5.1. No caso, restou configurada a sucumbência mínima das autoras, de maneira que se aplica o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC.
6. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação das autoras conhecida e provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. SUBMISSÃO PARCIAL PELA RÉ. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. DIMINUIÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ DESPROVIDO. RECURSO MANEJADO PELAS AUTORAS PROVIDO.
1. As questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça dizem respeito à possibilidade de redução do percentual estipulado em cláusula penal, decorrente de resilição de negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a possibilidade de retenção do valor pago pelas promitentes compradoras a título de arras, de modo cumulado com o percentual previsto em cláusula pena prevista no referido negócio jurídico, além da análise da hipótese de sucumbência mínima, para a finalidade de fixação do valor dos honorários de sucumbência.
2. O cumprimento do contrato é o modo convencional pelo qual o negócio bilateral se extingue. Em certas situações o contrato poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo diante de causas supervenientes. 2.1. Proposta a ação com a formulação de pedido de resilição unilateral, a ré manifestou sua submissão parcial a esse respeito.
3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o percentual do valor que pode ser retido, em virtude da previsão estabelecida em cláusula penal, deve ser limitado à variação percentual de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que o promitente comprador tiver dado causa à resolução contratual. 3.1. Não é razoável que as promitentes compradoras sejam submetidas ao valor de multa tão significativo, pois a sociedade empresária ré, além de receber a mencionada quantia, poderá vender novamente o imóvel, que sequer foi entregue às demandantes. 3.2. Destaque-se ainda a possibilidade de redução, de ofício e equitativamente, do valor das penalidades previstas em cláusulas penais, nos termos do art. 413 do Código Civil.
4. O valor do sinal consubstancia o elemento configurador da vinculação dos negociantes, por meio de negócio acessório e preliminar, ocasião em que há o pagamento de valor em dinheiro ou a entrega de bem móvel, com o efeito de gerar a presunção de celebração do negócio definitivo. 4.1. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, tendo a derradeira o objetivo de salvaguardar o direito de arrependimento, nos termos do art. 420 do Código Civil. No caso em deslinde nota-se que o valor das arras tem caráter estritamente confirmatório, cuidando-se de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil. Além disso, o contrato em análise não previu cláusula de arrependimento, o que afasta, inclusive, eventual alegação de que as arras eram penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil. 4.2. Nesse sentido, o instrumento do negócio jurídico celebrado entre as partes já prevê expressamente cláusula penal com o intuito de compensar eventuais prejuízos suportados pela construtora. Por essa razão não há como acolher-se a tese de que deveria haver a retenção do valor do sinal, pois, repise-se, a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar os eventuais danos experimentados pela vendedora com a resilição do negócio jurídico. 4.3. A despeito da alegação, pela ré, de que o valor das arras corresponde à quantia paga como comissão de corretagem, não houve essa previsão no negócio celebrado.
5. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com os artigos 82, § 2o, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários de advogado do vencedor. Percebe-se, portanto, que a noção de sucumbência está relacionada à verificação de correspondência entre o pedido da demanda e a resposta jurisdicional à pretensão exercida pelo demandante. 5.1. No caso, restou configurada a sucumbência mínima das autoras, de maneira que se aplica o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC.
6. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação das autoras conhecida e provida.