Tribunal: TJDFT
Processo: 0733181-78.2020.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-06-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0733181-78.2020.8.07.0001 RECORRENTE: CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI BRASÍLIA RECORRIDO: NSN COMÉRCIO DE ROUPAS EIRELI - EPP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. PANDEMIA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA MULTA PACTUADA. TEMPO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. IMPREVISIBILIDADE. CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. REQUISITOS. CASO CONCRETO. 1. Certo que a pandemia da Covid-19 provocou prejuízos em todos os setores sociais e econômicos, não é razoável o pedido de revisão de contrato de locação comercial com base nos prejuízos suportados somente pelo locatário. Em relação a essas avenças, imperativo sopesar a base do negócio, juntamente com seus efeitos, de modo a considerar que empreendedor e lojista são simultaneamente vítimas da crise sanitária. 2. O reconhecimento de efeitos supervenientes extraordinários que afeta o equilíbrio contratual, dentre os quais encontra-se a desproporção manifesta (art. 317), a prestação excessivamente onerosa (art. 478), permite, em tese, a revisão do acordo inicial, mas exigem análise em cada situação, incumbindo à parte demonstrar o desiquilíbrio contratual. 3. Na hipótese, evidenciada a desproporção manifesta e a excessiva onerosidade da multa rescisória contratual, de sorte que a redução é medida que se impõe. 4. Apelações conhecidas e não providas. O recorrente alega violação aos artigos 54 da Lei 8.245/1991, 421, parágrafo único, 421-A, incisos II e III, 317 e 478, todos do Código Civil, insurgindo-se contra a redução da multa rescisória do contrato de locação, tendo em vista que já havia sido concedido descontos e isenções na cobrança das verbas locatícias à recorrida em razão da pandemia CoVid-19 para manter o equilíbrio contratual entre as partes, o que dispensa a intervenção estatal. Afirma que a intervenção judicial para revisão das verbas locatícias previstas no contrato de locação, sem o consenso de ambas as partes, fere o princípio da liberdade econômica. Acrescenta que os artigos 317 e 478, ambos do Código Civil, suscitados pelo acórdão recorrido, são totalmente inaplicáveis ao presente caso porque preveem a correção do valor da prestação pelo juiz para situações e drástica desvalorização da moeda, bem como em hipótese de onerosidade excessiva, requisitos que não estão presentes no caso em concreto. Por fim, pede que todas as publicações sejam feitas em nome do advogado SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA, OAB/SP 175.217-A (ID 35354416). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 54 da Lei 8.245/1991, 421, parágrafo único, 421-A, incisos II e III, 317 e 478, todos do CC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que “Na hipótese, a autora renovou o contrato de locação do ponto comercial, por mais 5 anos, iniciando em 15/04/2019 a 14/04/2024. Entretanto, restituiu o imóvel em 20/06/2020, com a entrega das chaves (id. 27294392). A cláusula penal foi estipulada em 80% (oitenta por cento) dos valores dos alugueis vincendos até o término do contrato, conforme cláusula 92 do Instrumento Particular de Cláusulas Comuns das Locações (id. 27294917 - Pág. 7). (...) Assim, conforme contrato, a multa rescisória estipulada foi fixada em R$ 350.943,25 (id. 27290916). Desta feita, constato que o locatário ficou pouco mais de um ano no imóvel, mas a cláusula penal equivale a quase a totalidade do contrato de 5 anos, o que, de fato, revela-se desproporcional e desarrazoada, ainda que se considere as especificações e detalhes dos contratos de locação em shopping centers. Isso considerando, também, que a autora fora adimplente com o contrato anterior de 15/04/2014 a 15/04/2019, além de demostrar redução no faturamento com o menor desempenho de vendas afetado, inclusive, pelas medidas de restrição (id. 27294393), tanto é que houve indicação de descontinuidade da marca, o que, de certo, indica a ocorrência de elemento que impactou diretamente o contrato celebrado entre as partes. Nesse contexto, correta a r. sentença ao reduzir a excessiva cláusula penal para o percentual de 20% (vinte por cento) do valor restante dos alugueis, na medida em que proporcional e adequada ao contrato” (ID 34551898). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende o recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp 1470271/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/4/2022). A propósito, confiram-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C.C. COBRANÇA DE MULTA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. INÉPCIA DA INICIAL. NÃO OCORRÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7, DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente. 2. Inviável a alegação de inépcia da petição inicial se fornecidos satisfatoriamente os elementos necessários para a formação da lide, com a narração devida dos fatos, possibilitando-se a compreensão da causa de pedir, do pedido e do respectivo fundamento jurídico. 3. Além disso, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à aplicação da multa contratual (tendo em vista o descumprimento pela agravante do que fora pactuado no contrato de locação), exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos que são vedados pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.858.028/SP, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, DJe de 15/12/2021). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO. VALOR PROPORCIONAL AO PERÍODO REMANESCENTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE REFORMA NO IMÓVEL POR EXIGÊNCIA DO LOCATÁRIO. NÃO COMPROVAÇÃO. REVISÃO. ANÁLISE DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso, a Corte estadual, além de registrar que não ficou comprovado que a reforma efetuada no imóvel foi exigência da parte recorrida, consignou que a multa compensatória estipulada na avença firmada entre as partes para o prazo integral do contrato de locação foi reduzida ao valor proporcional ao período remanescente da relação contratual. 2. Nesse contexto, a modificação do entendimento alcançado pelo acórdão recorrido (quanto à não comprovação da exigência da reforma no imóvel pelos então locatários e à necessidade da redução proporcional da multa compensatória) demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. (...) 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.876.107/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe de 25/11/2021). Determino que todas as publicações relativas ao recorrente sejam feitas em nome do advogado SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA, OAB/SP 175.217-A (ID 35354416). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0733181-78.2020.8.07.0001 RECORRENTE: CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI BRASÍLIA RECORRIDO: NSN COMÉRCIO DE ROUPAS EIRELI - EPP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. PANDEMIA. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA MULTA PACTUADA. TEMPO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. IMPREVISIBILIDADE. CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. REQUISITOS. CASO CONCRETO. 1. Certo que a pandemia da Covid-19 provocou prejuízos em todos os setores sociais e econômicos, não é razoável o pedido de revisão de contrato de locação comercial com base nos prejuízos suportados somente pelo locatário. Em relação a essas avenças, imperativo sopesar a base do negócio, juntamente com seus efeitos, de modo a considerar que empreendedor e lojista são simultaneamente vítimas da crise sanitária. 2. O reconhecimento de efeitos supervenientes extraordinários que afeta o equilíbrio contratual, dentre os quais encontra-se a desproporção manifesta (art. 317), a prestação excessivamente onerosa (art. 478), permite, em tese, a revisão do acordo inicial, mas exigem análise em cada situação, incumbindo à parte demonstrar o desiquilíbrio contratual. 3. Na hipótese, evidenciada a desproporção manifesta e a excessiva onerosidade da multa rescisória contratual, de sorte que a redução é medida que se impõe. 4. Apelações conhecidas e não providas. O recorrente alega violação aos artigos 54 da Lei 8.245/1991, 421, parágrafo único, 421-A, incisos II e III, 317 e 478, todos do Código Civil, insurgindo-se contra a redução da multa rescisória do contrato de locação, tendo em vista que já havia sido concedido descontos e isenções na cobrança das verbas locatícias à recorrida em razão da pandemia CoVid-19 para manter o equilíbrio contratual entre as partes, o que dispensa a intervenção estatal. Afirma que a intervenção judicial para revisão das verbas locatícias previstas no contrato de locação, sem o consenso de ambas as partes, fere o princípio da liberdade econômica. Acrescenta que os artigos 317 e 478, ambos do Código Civil, suscitados pelo acórdão recorrido, são totalmente inaplicáveis ao presente caso porque preveem a correção do valor da prestação pelo juiz para situações e drástica desvalorização da moeda, bem como em hipótese de onerosidade excessiva, requisitos que não estão presentes no caso em concreto. Por fim, pede que todas as publicações sejam feitas em nome do advogado SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA, OAB/SP 175.217-A (ID 35354416). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 54 da Lei 8.245/1991, 421, parágrafo único, 421-A, incisos II e III, 317 e 478, todos do CC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que “Na hipótese, a autora renovou o contrato de locação do ponto comercial, por mais 5 anos, iniciando em 15/04/2019 a 14/04/2024. Entretanto, restituiu o imóvel em 20/06/2020, com a entrega das chaves (id. 27294392). A cláusula penal foi estipulada em 80% (oitenta por cento) dos valores dos alugueis vincendos até o término do contrato, conforme cláusula 92 do Instrumento Particular de Cláusulas Comuns das Locações (id. 27294917 - Pág. 7). (...) Assim, conforme contrato, a multa rescisória estipulada foi fixada em R$ 350.943,25 (id. 27290916). Desta feita, constato que o locatário ficou pouco mais de um ano no imóvel, mas a cláusula penal equivale a quase a totalidade do contrato de 5 anos, o que, de fato, revela-se desproporcional e desarrazoada, ainda que se considere as especificações e detalhes dos contratos de locação em shopping centers. Isso considerando, também, que a autora fora adimplente com o contrato anterior de 15/04/2014 a 15/04/2019, além de demostrar redução no faturamento com o menor desempenho de vendas afetado, inclusive, pelas medidas de restrição (id. 27294393), tanto é que houve indicação de descontinuidade da marca, o que, de certo, indica a ocorrência de elemento que impactou diretamente o contrato celebrado entre as partes. Nesse contexto, correta a r. sentença ao reduzir a excessiva cláusula penal para o percentual de 20% (vinte por cento) do valor restante dos alugueis, na medida em que proporcional e adequada ao contrato” (ID 34551898). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende o recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp 1470271/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/4/2022). A propósito, confiram-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C.C. COBRANÇA DE MULTA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. INÉPCIA DA INICIAL. NÃO OCORRÊNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7, DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente. 2. Inviável a alegação de inépcia da petição inicial se fornecidos satisfatoriamente os elementos necessários para a formação da lide, com a narração devida dos fatos, possibilitando-se a compreensão da causa de pedir, do pedido e do respectivo fundamento jurídico. 3. Além disso, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à aplicação da multa contratual (tendo em vista o descumprimento pela agravante do que fora pactuado no contrato de locação), exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos que são vedados pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.858.028/SP, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, DJe de 15/12/2021). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO. VALOR PROPORCIONAL AO PERÍODO REMANESCENTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE REFORMA NO IMÓVEL POR EXIGÊNCIA DO LOCATÁRIO. NÃO COMPROVAÇÃO. REVISÃO. ANÁLISE DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso, a Corte estadual, além de registrar que não ficou comprovado que a reforma efetuada no imóvel foi exigência da parte recorrida, consignou que a multa compensatória estipulada na avença firmada entre as partes para o prazo integral do contrato de locação foi reduzida ao valor proporcional ao período remanescente da relação contratual. 2. Nesse contexto, a modificação do entendimento alcançado pelo acórdão recorrido (quanto à não comprovação da exigência da reforma no imóvel pelos então locatários e à necessidade da redução proporcional da multa compensatória) demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. (...) 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.876.107/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe de 25/11/2021). Determino que todas as publicações relativas ao recorrente sejam feitas em nome do advogado SÉRGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA, OAB/SP 175.217-A (ID 35354416). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025