Tribunal: TJDFT
Processo: 0002253-79.2016.8.07.0017
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-06-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0002253-79.2016.8.07.0017 RECORRENTE: MARKIMOB MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA RECORRIDOS: ALIANÇA EMPRESARIAL ENGENHARIA LTDA e OUTROS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. DESERÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. NÃO ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. 1. Apesar de o recurso de apelação dos autores ter sido interposto desacompanhado do comprovante de pagamento do preparo, o posterior recolhimento em dobro afasta a pena de deserção, conforme determina a legislação processual (art. 1.007, § 4o do CPC/2015). 2. Na linha do entendimento jurisprudencial deste Tribunal, reputa-se válida a cláusula que estabelece prazo de tolerância para a conclusão do empreendimento imobiliário. É possível a previsão de uma margem razoável de atraso sem que isso enseje qualquer desequilíbrio contratual capaz de gerar ônus exacerbado em desfavor do adquirente ou em responsabilidade civil ao construtor. Esse prazo de tolerância pode ser contado em dias úteis, desde que não seja demasiadamente extenso. Precedentes. 3. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de excesso de chuvas e greve no transporte público não se caracteriza como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois constituem fatos inerentes à atividade desenvolvida. Obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel. Afinal, é justamente pensando na ocorrência desses eventos que os contratos de compra e venda de imóvel em construção trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos burocráticos, razão por que não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, previsíveis à construção civil. 4. Em regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Caso em que não demonstrado atraso por culpa da construtora após a averbação do “habite-se”, e, por outro lado, considerando que a entrega efetiva da unidade demandava a realização de providências que também ficavam a cargo dos compradores — das quais não se eximiram a contento, verificada a persistência do débito cuja quitação foi realizada somente após assinatura de instrumento de confissão de dívida —, deve ser adotado como termo final do inadimplemento, e, consequentemente, marco temporal para incidência da pretensão reparatória, a data da averbação do habite-se. 5. O art. 389 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear reparação por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Para a hipótese de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel adquirido na planta, o inadimplemento da vendedora enseja dano material indenizável ao comprador, que pode ser representado pela aplicação de cláusula penal ou pela fixação de indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes). No tocante à prescrição, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que na hipótese de reparação civil contratual a prescrição é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. 6. A cláusula penal moratória prevista no contrato deve ser cumprida, produzindo os efeitos que lhe são inerentes, que são a prefixação dos prejuízos de correntes do inadimplemento. Além de ter sido razoavelmente estabelecida em valor equivalente ao locativo, representando, razoavelmente, o proveito econômico que o bem normalmente produziria, consoante orientação do STJ, a penalidade foi definida de maneira consciente e voluntária pelas próprias vendedoras e inseridas unilateralmente no contrato de adesão que elas mesmas elaboraram, de modo que não podem posteriormente alegar o seu excesso, pois isso é aproveitar-se da própria torpeza, em claro e manifesto abuso de direito contratual. Precedentes. Conforme expressamente convencionado, a multa deve ser calculada sobre o valor atualizado do “preço total” de venda do imóvel. 7. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso da requerida conhecido e desprovido. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 393 do Código Civil, sustentando que a demora na entrega do imóvel teria decorrido de caso fortuito; e b) artigos 412 e 413, ambos do CC, ao argumento de que o valor da cláusula penal moratória deve ser reduzido. Requer que todas as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado Roberto M. de Oliveira Soares, OAB/DF 23.604 e do escritório Azevedo Sette Advogados Associados, OAB/DF 0881/03 (ID 35545393). II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas, preparo regular e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto ao artigo 393 do CPC, uma vez que a turma julgadora, após detida análise dos autos, assentou: “o imóvel objeto do contrato firmado entre as partes não foi entregue na data prevista, mesmo com o prazo de tolerância (08/10/2012), considerando que a carta de habite-se foi expedida somente em 05/02/2013 (ID 29043245, p. 2) e averbada na matrícula do imóvel em 08/04/2013 (ID 29043245, p. 4/5). Resta, portanto, caracterizado o atraso” (ID 33024481). Rever tal conclusão demandaria necessariamente o revolvimento de cláusulas contratuais e da matéria fático-probatória acostada aos autos, vedado pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os mesmos vetos sumulares impedem a admissão do inconformismo lastreado no suposto vilipêndio aos artigos 412 e 413, ambos do CC, pois restou assentado no acórdão vergastado que “diante do atraso configurado, a cláusula penal moratória prevista no contrato deve ser cumprida, produzindo os efeitos dela decorrentes, que são a prefixação dos prejuízos resultantes do inadimplemento durante todo o período de atraso, que, conforme definido, vai desde o término do prazo de tolerância até a data da averbação do “habite-se” (ID 33024481). Por fim, determino que todas as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do patrono Roberto M. de Oliveira Soares, OAB/DF 23.604 (ID 35545393). Indefiro, porém, o mesmo pedido em relação ao escritório Azevedo Sette Advogados Associados, OAB/DF 0881/03, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJE, com tal finalidade. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0002253-79.2016.8.07.0017 RECORRENTE: MARKIMOB MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA RECORRIDOS: ALIANÇA EMPRESARIAL ENGENHARIA LTDA e OUTROS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. DESERÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. NÃO ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. 1. Apesar de o recurso de apelação dos autores ter sido interposto desacompanhado do comprovante de pagamento do preparo, o posterior recolhimento em dobro afasta a pena de deserção, conforme determina a legislação processual (art. 1.007, § 4o do CPC/2015). 2. Na linha do entendimento jurisprudencial deste Tribunal, reputa-se válida a cláusula que estabelece prazo de tolerância para a conclusão do empreendimento imobiliário. É possível a previsão de uma margem razoável de atraso sem que isso enseje qualquer desequilíbrio contratual capaz de gerar ônus exacerbado em desfavor do adquirente ou em responsabilidade civil ao construtor. Esse prazo de tolerância pode ser contado em dias úteis, desde que não seja demasiadamente extenso. Precedentes. 3. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de excesso de chuvas e greve no transporte público não se caracteriza como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois constituem fatos inerentes à atividade desenvolvida. Obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel. Afinal, é justamente pensando na ocorrência desses eventos que os contratos de compra e venda de imóvel em construção trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos burocráticos, razão por que não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, previsíveis à construção civil. 4. Em regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Caso em que não demonstrado atraso por culpa da construtora após a averbação do “habite-se”, e, por outro lado, considerando que a entrega efetiva da unidade demandava a realização de providências que também ficavam a cargo dos compradores — das quais não se eximiram a contento, verificada a persistência do débito cuja quitação foi realizada somente após assinatura de instrumento de confissão de dívida —, deve ser adotado como termo final do inadimplemento, e, consequentemente, marco temporal para incidência da pretensão reparatória, a data da averbação do habite-se. 5. O art. 389 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear reparação por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Para a hipótese de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel adquirido na planta, o inadimplemento da vendedora enseja dano material indenizável ao comprador, que pode ser representado pela aplicação de cláusula penal ou pela fixação de indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes). No tocante à prescrição, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que na hipótese de reparação civil contratual a prescrição é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. 6. A cláusula penal moratória prevista no contrato deve ser cumprida, produzindo os efeitos que lhe são inerentes, que são a prefixação dos prejuízos de correntes do inadimplemento. Além de ter sido razoavelmente estabelecida em valor equivalente ao locativo, representando, razoavelmente, o proveito econômico que o bem normalmente produziria, consoante orientação do STJ, a penalidade foi definida de maneira consciente e voluntária pelas próprias vendedoras e inseridas unilateralmente no contrato de adesão que elas mesmas elaboraram, de modo que não podem posteriormente alegar o seu excesso, pois isso é aproveitar-se da própria torpeza, em claro e manifesto abuso de direito contratual. Precedentes. Conforme expressamente convencionado, a multa deve ser calculada sobre o valor atualizado do “preço total” de venda do imóvel. 7. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso da requerida conhecido e desprovido. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 393 do Código Civil, sustentando que a demora na entrega do imóvel teria decorrido de caso fortuito; e b) artigos 412 e 413, ambos do CC, ao argumento de que o valor da cláusula penal moratória deve ser reduzido. Requer que todas as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado Roberto M. de Oliveira Soares, OAB/DF 23.604 e do escritório Azevedo Sette Advogados Associados, OAB/DF 0881/03 (ID 35545393). II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas, preparo regular e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto ao artigo 393 do CPC, uma vez que a turma julgadora, após detida análise dos autos, assentou: “o imóvel objeto do contrato firmado entre as partes não foi entregue na data prevista, mesmo com o prazo de tolerância (08/10/2012), considerando que a carta de habite-se foi expedida somente em 05/02/2013 (ID 29043245, p. 2) e averbada na matrícula do imóvel em 08/04/2013 (ID 29043245, p. 4/5). Resta, portanto, caracterizado o atraso” (ID 33024481). Rever tal conclusão demandaria necessariamente o revolvimento de cláusulas contratuais e da matéria fático-probatória acostada aos autos, vedado pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os mesmos vetos sumulares impedem a admissão do inconformismo lastreado no suposto vilipêndio aos artigos 412 e 413, ambos do CC, pois restou assentado no acórdão vergastado que “diante do atraso configurado, a cláusula penal moratória prevista no contrato deve ser cumprida, produzindo os efeitos dela decorrentes, que são a prefixação dos prejuízos resultantes do inadimplemento durante todo o período de atraso, que, conforme definido, vai desde o término do prazo de tolerância até a data da averbação do “habite-se” (ID 33024481). Por fim, determino que todas as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do patrono Roberto M. de Oliveira Soares, OAB/DF 23.604 (ID 35545393). Indefiro, porém, o mesmo pedido em relação ao escritório Azevedo Sette Advogados Associados, OAB/DF 0881/03, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJE, com tal finalidade. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027