Tribunal: TJDFT
Processo: 0703739-09.2021.8.07.0009
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-04-05

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. DATA DA PROPOSITURA DA AÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta por contra sentença proferida em ação de conhecimento, julgada procedente para decretar a rescisão do contrato de compra e venda por culpa de atraso na entrega do imóvel; condenar a ré a restituir a integralidade dos valores pagos em parcela única, inclusive taxa de comissão de corretagem; pagar, a título e lucros cessantes, o valor do aluguel do imóvel, de 0.5% ao mês pelo período compreendido entre o término do prazo de tolerância (05/10/20018) até a data da rescisão. 1.1. Nas razões do recurso, a ré pede a reforma da sentença para afastar a cobrança da comissão de corretagem; determinar a restituição no mesmo número de parcelas pagas pelo autor e o afastamento da condenação por lucros cessantes.
2. Restou incontroverso nos autos o descumprimento injustificado, pela ré, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda de imóvel para entrega de unidade imobiliária, caracterizando o inadimplemento contratual, fazendo emergir, para o promitente comprador, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato firmado. 2.1. A entrega estava prevista para 48 (quarenta e oito) meses passados da data de registro da incorporação, 22/1/2014, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, todavia, após de 28 meses da data prevista, sequer foi expedida Carta de Habite-se e a entrega nunca ocorreu.
3. A restituição da quantia paga pelo autor a título de comissão de corretagem é devida, pois, em que pese tenha celebrado de forma clara contrato de prestação dos referidos serviços, o pacto não gera efeito para validar a cobrança de forma irrestrita, cabendo, no caso, o seu ressarcimento pelo prejuízo causado em razão da rescisão contratual por culpa da apelante. 3.1. Mesmo havendo plena informação do fornecedor sobre o pagamento de comissão de corretagem, ainda assim a prática abusiva está configurada, já que o fornecedor de serviço impossibilita qualquer margem de negociação, pois o imóvel somente pode ser vendido por meio de um corretor. Em suma, caso o consumidor se recuse a pagar a comissão de corretagem isso resultará na frustração da venda do imóvel anunciado. 3.2. De outro lado, é necessário ressaltar que o consumidor (adquirente do imóvel) não possui vínculo obrigacional com o corretor, pois este não foi contratado pelo adquirente para prestar-lhes qualquer serviço. 3.3. Assim, a comissão de corretagem é um ônus de quem contratou os serviços do intermediador, no caso, a demandada. 3.4. Jurisprudência: “(...) Rescindido o ajuste de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por culpa da construtora, diante do atraso na entrega da obra, o valor referente à comissão de corretagem deve ser restituído ao promitente comprador, independentemente da licitude da cláusula que lhe transferiu a responsabilidade pelo seu pagamento, havendo distinção do entendimento firmado no Tema 938/STJ. 10. Recurso não provido.” (00133453920158070001, Relator: Mario-Zam Belmiro, 2a Turma Cível, DJE: 9/9/2020.)
4. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo no 1300418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado.
5. De acordo com o disposto nos artigos 394 a 395 do Código Civil, o devedor que não cumpre sua obrigação no tempo devido deve arcar com os prejuízos que sua mora der causa. 5.1. Não sendo entregue o imóvel na data aprazada, a adquirente faz jus a consequente reparação por danos materiais. 5.2. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de dano, uma vez que o bem possui potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria. 5.3. O Superior Tribunal de Justiça já assentou entendimento de que " descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador" (STJ, 3a Turma, Ag.Rg. no Ag. no 1.319.473/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 2/12/2013). 5.4. Os lucros cessantes devem corresponder ao que o lesado razoavelmente deixou de ganhar, que, no caso de atraso na entrega do imóvel, corresponde ao equivalente do aluguel do bem. 5.5. Jurisprudência: “(...) O prejuízo do adquirente de imóvel na planta na hipótese de atraso na entrega é presumido, sendo devida indenização por lucros cessantes, equivalente à percepção de aluguéis de imóvel similar, em face da injusta privação de uso do bem. 6. Apelação conhecida e não provida.” (00266558820158070009, Relator: Humberto Ulhôa, 2a Turma Cível, DJE: 17/11/2020).
6. Apesar de escorreito o entendimento a quo, ao determinar a indenização por lucros cessantes no valor do aluguel do imóvel, de 0.5% ao mês a partir do término do prazo de tolerância (05/10/2018), a sentença merece reforma quando fixa o término do prazo para a concessão dos lucros cessantes até a data da rescisão do ajuste, quando publicada a sentença. 6.1. A jurisprudência desta corte tem se orientado no sentido de que o termo final da reparação por lucros cessantes deve se dar até o momento em que os promitentes compradores manifestaram o desejo inequívoco de rescindir o contrato, que no caso corresponde à data da propositura da ação. 6.2. “(...) O marco final do cômputo da multa compensatória, equivalente aos lucros cessantes, deve ser a data em que os promitentes compradores manifestaram o desejo inequívoco de rescindir o contrato que, no caso, corresponde à data da propositura da ação. 3. Segundo estabelecido nos artigos 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, não havendo termo expressamente estabelecido no contrato para configurar o inadimplemento, os juros moratórios devem incidir a partir da citação, momento da constituição do devedor em mora. 4. Recurso conhecido e provido. (...)” (00072964520168070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 05/05/2020)
7. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, mesmo após a reforma da sentença, ficam mantidos os honorários nos termos dos fixados na sentença, de forma a condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da condenação, com fundamento nos artigos 85, § 2o, do CPC/2015.
8. Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. DATA DA PROPOSITURA DA AÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta por contra sentença proferida em ação de conhecimento, julgada procedente para decretar a rescisão do contrato de compra e venda por culpa de atraso na entrega do imóvel; condenar a ré a restituir a integralidade dos valores pagos em parcela única, inclusive taxa de comissão de corretagem; pagar, a título e lucros cessantes, o valor do aluguel do imóvel, de 0.5% ao mês pelo período compreendido entre o término do prazo de tolerância (05/10/20018) até a data da rescisão. 1.1. Nas razões do recurso, a ré pede a reforma da sentença para afastar a cobrança da comissão de corretagem; determinar a restituição no mesmo número de parcelas pagas pelo autor e o afastamento da condenação por lucros cessantes.
2. Restou incontroverso nos autos o descumprimento injustificado, pela ré, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda de imóvel para entrega de unidade imobiliária, caracterizando o inadimplemento contratual, fazendo emergir, para o promitente comprador, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato firmado. 2.1. A entrega estava prevista para 48 (quarenta e oito) meses passados da data de registro da incorporação, 22/1/2014, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, todavia, após de 28 meses da data prevista, sequer foi expedida Carta de Habite-se e a entrega nunca ocorreu.
3. A restituição da quantia paga pelo autor a título de comissão de corretagem é devida, pois, em que pese tenha celebrado de forma clara contrato de prestação dos referidos serviços, o pacto não gera efeito para validar a cobrança de forma irrestrita, cabendo, no caso, o seu ressarcimento pelo prejuízo causado em razão da rescisão contratual por culpa da apelante. 3.1. Mesmo havendo plena informação do fornecedor sobre o pagamento de comissão de corretagem, ainda assim a prática abusiva está configurada, já que o fornecedor de serviço impossibilita qualquer margem de negociação, pois o imóvel somente pode ser vendido por meio de um corretor. Em suma, caso o consumidor se recuse a pagar a comissão de corretagem isso resultará na frustração da venda do imóvel anunciado. 3.2. De outro lado, é necessário ressaltar que o consumidor (adquirente do imóvel) não possui vínculo obrigacional com o corretor, pois este não foi contratado pelo adquirente para prestar-lhes qualquer serviço. 3.3. Assim, a comissão de corretagem é um ônus de quem contratou os serviços do intermediador, no caso, a demandada. 3.4. Jurisprudência: “(...) Rescindido o ajuste de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por culpa da construtora, diante do atraso na entrega da obra, o valor referente à comissão de corretagem deve ser restituído ao promitente comprador, independentemente da licitude da cláusula que lhe transferiu a responsabilidade pelo seu pagamento, havendo distinção do entendimento firmado no Tema 938/STJ. 10. Recurso não provido.” (00133453920158070001, Relator: Mario-Zam Belmiro, 2a Turma Cível, DJE: 9/9/2020.)
4. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo no 1300418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado.
5. De acordo com o disposto nos artigos 394 a 395 do Código Civil, o devedor que não cumpre sua obrigação no tempo devido deve arcar com os prejuízos que sua mora der causa. 5.1. Não sendo entregue o imóvel na data aprazada, a adquirente faz jus a consequente reparação por danos materiais. 5.2. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de dano, uma vez que o bem possui potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria. 5.3. O Superior Tribunal de Justiça já assentou entendimento de que " descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador" (STJ, 3a Turma, Ag.Rg. no Ag. no 1.319.473/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 2/12/2013). 5.4. Os lucros cessantes devem corresponder ao que o lesado razoavelmente deixou de ganhar, que, no caso de atraso na entrega do imóvel, corresponde ao equivalente do aluguel do bem. 5.5. Jurisprudência: “(...) O prejuízo do adquirente de imóvel na planta na hipótese de atraso na entrega é presumido, sendo devida indenização por lucros cessantes, equivalente à percepção de aluguéis de imóvel similar, em face da injusta privação de uso do bem. 6. Apelação conhecida e não provida.” (00266558820158070009, Relator: Humberto Ulhôa, 2a Turma Cível, DJE: 17/11/2020).
6. Apesar de escorreito o entendimento a quo, ao determinar a indenização por lucros cessantes no valor do aluguel do imóvel, de 0.5% ao mês a partir do término do prazo de tolerância (05/10/2018), a sentença merece reforma quando fixa o término do prazo para a concessão dos lucros cessantes até a data da rescisão do ajuste, quando publicada a sentença. 6.1. A jurisprudência desta corte tem se orientado no sentido de que o termo final da reparação por lucros cessantes deve se dar até o momento em que os promitentes compradores manifestaram o desejo inequívoco de rescindir o contrato, que no caso corresponde à data da propositura da ação. 6.2. “(...) O marco final do cômputo da multa compensatória, equivalente aos lucros cessantes, deve ser a data em que os promitentes compradores manifestaram o desejo inequívoco de rescindir o contrato que, no caso, corresponde à data da propositura da ação. 3. Segundo estabelecido nos artigos 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, não havendo termo expressamente estabelecido no contrato para configurar o inadimplemento, os juros moratórios devem incidir a partir da citação, momento da constituição do devedor em mora. 4. Recurso conhecido e provido. (...)” (00072964520168070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 05/05/2020)
7. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, mesmo após a reforma da sentença, ficam mantidos os honorários nos termos dos fixados na sentença, de forma a condenar a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da condenação, com fundamento nos artigos 85, § 2o, do CPC/2015.
8. Apelação parcialmente provida.