Tribunal: TJDFT
Processo: 0759917-54.2021.8.07.0016
Órgão julgador: ARNALDO CORRÊA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-10-24
Data de publicação: 2022-11-08

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO. CLÁUSULA SUSPENSIVA – CONDIÇÃO FUTURA E INCERTA. NULIDADE. RETORNO DO STATUS QUO ANTE. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA, E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão contratual (Compromisso de Compra e Venda de Imóvel), cuja sentença julgou procedente em parte o pedido, declarando a rescisão do contrato e condenando o réu ao pagamento total de R$ 35.000,00, atualizados desde o desembolso de casa parcela (ID de origem n. 108519920, 108519921 e 108519922) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. O réu apresentou recurso inominado, regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

2. Na inicial, os autores narraram que firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de uma gleba de terra situada na Fazenda Piratinga ou São Cristovão, pela qual pagaram o valor total de R$ 35.000,00, e não receberam o imóvel. Em razão dos fatos requereram a entrega da posse e o cumprimento do contrato ou, subsidiariamente, a sua resolução e a condenação do réu ao pagamento de perdas e danos.

3. Em seu recurso, o réu arguiu, preliminarmente, a falta do interesse de agir dos autores, uma vez que o contrato é sujeito a cláusula futura e incerta, nos termos do art. 121 do Código Civil. No mérito, afirmou que o contrato é legal e válido e de acordo com a cláusula 3a deve-se aguardar o georreferenciamento do imóvel, o pagamento de impostos, a conclusão do inventário para que, então, o imóvel seja repartido e os respectivos percentuais destinado a cada proprietário. Ponderou que os recorridos adquiriram o imóvel e o pagamento dos valores teve como objetivo pagar o georreferenciamento e impostos, o que foi feito pelos contratantes com intuito de obter lucro com futura venda do imóvel. Defendeu que, portanto, não implementada a condição futura e incerta (regularização do imóvel) não há que se falar em resolução contratual ou perdas e danos.

4. Ausência de interesse de agir. A eficácia do negócio jurídico referente à efetiva transmissão da propriedade do imóvel aos autores encontra-se subordinada a condição suspensiva, ou seja, a evento futuro e incerto, atinente à regularização da aérea, impedindo a plena aquisição do direito de propriedade, enquadrando-se na hipótese do art. 125 do Código Civil: “Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta não se verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa”. Condição suspensiva, como o próprio nome diz, suspende o exercício e a aquisição do direito até o seu implemento, gerando apenas expectativa de direito. Contudo, tal situação já é objeto de proteção jurídica, podendo o seu titular discutir a validade do negócio, se valer de medidas conservatórias etc. Portanto, no caso concreto, afirmando os autores a nulidade ou impossibilidade de cumprimento da condição, há nítido interesse de agir. Preliminar rejeitada.

5. O contrato pactuado entre as partes rege-se pelas normas do Código Civil. O art. 121 e seguintes do referido código prevê: “ Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes”.

6. O contrato firmado entre as partes com a condição futura e incerta é nulo, conforme art. 122, pois é proibida a cláusula que privar parte contratante de todo o efeito do negócio jurídico, o que ocorre na espécie. Conforme explanado pelo juízo de origem: “(...) Pois bem, os negócios jurídicos devem ser interpretados à luz da boa-fé objetiva e dos usos e costumes do local da contratação (art. 113 do CC). No caso concreto, nota-se que a condição de regularização do imóvel para posterior venda, sem qualquer espécie de remuneração ou usufruto no lapso temporal necessário para tanto, viola o art. 122 do CC, pois a condição em comento priva os autores de todo o efeito do negócio jurídico”.

7. Ainda assim não fosse, observa-se da documentação juntada aos autos (ID n. 38352485), inclusive do inventário, que o imóvel é litigioso, é objeto de ação de adjudicação e o réu, ao realizar a promessa de compra e venda, não tinha qualquer direito real ou sucessório sobre o imóvel.

8. Portanto, sendo nulo o negócio jurídico, devem as partes retornar ao status quo ante, motivo pelo qual o réu deve devolver aos autores os valores pagos pelo imóvel, conforme determinado na sentença.

9. Impugnação à gratuidade de justiça. A parte ré requereu o deferimento dos benefícios da gratuidade de justiça e os autores impugnaram o pedido. A teor do disposto no § 3.o do art. 99 do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência financeira deduzida por pessoa natural. No caso, além da declaração, o réu juntou o extrato de suas últimas declarações de imposto de renda e contracheques. Os valores auferidos pelo réu autorizam o deferimento do benefício.

10. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

11. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários em favor do patrono dos autores, estes últimos fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa, no entanto, a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade de justiça ora deferida.

12. Acórdão elaborado nos termos do art. 42 da Lei n. 9099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO. CLÁUSULA SUSPENSIVA – CONDIÇÃO FUTURA E INCERTA. NULIDADE. RETORNO DO STATUS QUO ANTE. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA, E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão contratual (Compromisso de Compra e Venda de Imóvel), cuja sentença julgou procedente em parte o pedido, declarando a rescisão do contrato e condenando o réu ao pagamento total de R$ 35.000,00, atualizados desde o desembolso de casa parcela (ID de origem n. 108519920, 108519921 e 108519922) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. O réu apresentou recurso inominado, regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

2. Na inicial, os autores narraram que firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de uma gleba de terra situada na Fazenda Piratinga ou São Cristovão, pela qual pagaram o valor total de R$ 35.000,00, e não receberam o imóvel. Em razão dos fatos requereram a entrega da posse e o cumprimento do contrato ou, subsidiariamente, a sua resolução e a condenação do réu ao pagamento de perdas e danos.

3. Em seu recurso, o réu arguiu, preliminarmente, a falta do interesse de agir dos autores, uma vez que o contrato é sujeito a cláusula futura e incerta, nos termos do art. 121 do Código Civil. No mérito, afirmou que o contrato é legal e válido e de acordo com a cláusula 3a deve-se aguardar o georreferenciamento do imóvel, o pagamento de impostos, a conclusão do inventário para que, então, o imóvel seja repartido e os respectivos percentuais destinado a cada proprietário. Ponderou que os recorridos adquiriram o imóvel e o pagamento dos valores teve como objetivo pagar o georreferenciamento e impostos, o que foi feito pelos contratantes com intuito de obter lucro com futura venda do imóvel. Defendeu que, portanto, não implementada a condição futura e incerta (regularização do imóvel) não há que se falar em resolução contratual ou perdas e danos.

4. Ausência de interesse de agir. A eficácia do negócio jurídico referente à efetiva transmissão da propriedade do imóvel aos autores encontra-se subordinada a condição suspensiva, ou seja, a evento futuro e incerto, atinente à regularização da aérea, impedindo a plena aquisição do direito de propriedade, enquadrando-se na hipótese do art. 125 do Código Civil: “Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta não se verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa”. Condição suspensiva, como o próprio nome diz, suspende o exercício e a aquisição do direito até o seu implemento, gerando apenas expectativa de direito. Contudo, tal situação já é objeto de proteção jurídica, podendo o seu titular discutir a validade do negócio, se valer de medidas conservatórias etc. Portanto, no caso concreto, afirmando os autores a nulidade ou impossibilidade de cumprimento da condição, há nítido interesse de agir. Preliminar rejeitada.

5. O contrato pactuado entre as partes rege-se pelas normas do Código Civil. O art. 121 e seguintes do referido código prevê: “ Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes”.

6. O contrato firmado entre as partes com a condição futura e incerta é nulo, conforme art. 122, pois é proibida a cláusula que privar parte contratante de todo o efeito do negócio jurídico, o que ocorre na espécie. Conforme explanado pelo juízo de origem: “(...) Pois bem, os negócios jurídicos devem ser interpretados à luz da boa-fé objetiva e dos usos e costumes do local da contratação (art. 113 do CC). No caso concreto, nota-se que a condição de regularização do imóvel para posterior venda, sem qualquer espécie de remuneração ou usufruto no lapso temporal necessário para tanto, viola o art. 122 do CC, pois a condição em comento priva os autores de todo o efeito do negócio jurídico”.

7. Ainda assim não fosse, observa-se da documentação juntada aos autos (ID n. 38352485), inclusive do inventário, que o imóvel é litigioso, é objeto de ação de adjudicação e o réu, ao realizar a promessa de compra e venda, não tinha qualquer direito real ou sucessório sobre o imóvel.

8. Portanto, sendo nulo o negócio jurídico, devem as partes retornar ao status quo ante, motivo pelo qual o réu deve devolver aos autores os valores pagos pelo imóvel, conforme determinado na sentença.

9. Impugnação à gratuidade de justiça. A parte ré requereu o deferimento dos benefícios da gratuidade de justiça e os autores impugnaram o pedido. A teor do disposto no § 3.o do art. 99 do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência financeira deduzida por pessoa natural. No caso, além da declaração, o réu juntou o extrato de suas últimas declarações de imposto de renda e contracheques. Os valores auferidos pelo réu autorizam o deferimento do benefício.

10. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

11. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários em favor do patrono dos autores, estes últimos fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa, no entanto, a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade de justiça ora deferida.

12. Acórdão elaborado nos termos do art. 42 da Lei n. 9099/95.