Tribunal: TJDFT
Processo: 0713611-82.2020.8.07.0009
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-05-11
Data de publicação: 2022-05-25

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS (10%). PARCELAMENTO DO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR DECOTADO. TEMA 983 STJ (RESP no 1.599.511). APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença de parcial provimento proferida na ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais advindas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta. 1.1. A sentença decretou a rescisão do contrato de compra e venda objeto dos autos e condenou a ré a restituição dos valores pagos pelo autor a título de aquisição do imóvel, inclusive o valor de sinal/arras e despesas de corretagem, devidamente corrigido da data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, em uma única parcela, com a retenção do percentual máximo de 25% do valor efetivamente pago, a título de cláusula penal. 1.2. Nesta sede apela a requerida para reforma da sentença para que seja julgado improcedente a devolução integral dos valores pagos. Aduz que, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que o comprador tenha dado causa ao desfazimento, a restituição das parcelas pode ocorrer parcialmente. Pleiteia a validade de retenção da taxa de corretagem ao argumento de que o Superior Tribunal de Justiça pôs fim a todas as demandas as quais tinham como objeto o repasse da cobrança da taxa de corretagem do vendedor ao consumidor, ao decidir o Resp 1.599.511 – SP.
2. Da retenção dos valores pagos. 2.1. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 2.2. De acordo com a Cláusula Oitava, foi previsto no caso de rescisão contratual, a dedução do percentual de 10% do valor a ser restituído a título de despesas administrativas, perdas e danos bem como o valor pago a título de sinal. 2.3. Nesse contexto, verifica-se que a cláusula penal de 20% está em patamar excessivo, na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa da apelante, devendo ser minorada para percentual razoável. 2.3. Dessa forma, inexistindo elementos suficientes para a majoração, faz-se necessária a manutenção do percentual de 10%, previstos em contrato, sobre os valores desembolsados, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor, devendo a devolução ser efetuada.
3. Da forma de restituição. 3.1. Em relação à forma de devolução das parcelas pagas, o apelante pugna para que a restituição seja efetuada na mesma quantidade de parcelas pagas, uma vez que a rescisão ocorreu por iniciativa exclusiva do comprador. 3.2. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação. Noutros termos, a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 3.3. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo no 1300418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado. 3.4. Portanto a retenção de 10% deve ocorrer em parcela única.
4. Da comissão de corretagem. 4.1. Conforme entendimento firmado pelo STJ no julgamento do Tema 983 (RESP repetitivo no 1.599.511), a validade da cobrança de comissão de corretagem é condicionada à prévia informação sobre a responsabilidade pelo pagamento do encargo. 4.2. De acordo com o Quadro Geral, anexo ao contrato, juntado pelo apelante/réu em sede de contestação, consta na Cláusula Terceira – Da titularidade do empreendimento, da incorporação e do uso, parágrafo terceiro, item 2, K, (ID 33042710 – pag.7), que o valor pago a título de entrada, se refere a despesa de intermediação com a corretagem, encargo a ser suportado pelo promitente comprador e não restituído em caso de rescisão contratual. 4.3. Precedente: “(...) A cobrança de comissão de corretagem imobiliária é válida quando o consumidor é previamente informado sobre a responsabilidade pelo pagamento do encargo. Entendimento firmado pelo STJ no julgamento do RESP repetitivo no 1.599.511 (Tema no 938). A ausência de prova sobre eventual pagamento a esse título compromete a validade da cláusula que transfere ao promitente/comprador essa obrigação. 6. Recurso conhecido e não provido.” (07065892620188070014, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, DJE: 22/2/2021). (g.n.). 4.4. Dessa forma, considerando que a verba destinada à comissão de corretagem veio expressamente esboçada no contrato de promessa de compra e venda e assinada pelo apelado, a sua restituição deve ser decotada.
5. Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS (10%). PARCELAMENTO DO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR DECOTADO. TEMA 983 STJ (RESP no 1.599.511). APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença de parcial provimento proferida na ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais advindas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta. 1.1. A sentença decretou a rescisão do contrato de compra e venda objeto dos autos e condenou a ré a restituição dos valores pagos pelo autor a título de aquisição do imóvel, inclusive o valor de sinal/arras e despesas de corretagem, devidamente corrigido da data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, em uma única parcela, com a retenção do percentual máximo de 25% do valor efetivamente pago, a título de cláusula penal. 1.2. Nesta sede apela a requerida para reforma da sentença para que seja julgado improcedente a devolução integral dos valores pagos. Aduz que, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que o comprador tenha dado causa ao desfazimento, a restituição das parcelas pode ocorrer parcialmente. Pleiteia a validade de retenção da taxa de corretagem ao argumento de que o Superior Tribunal de Justiça pôs fim a todas as demandas as quais tinham como objeto o repasse da cobrança da taxa de corretagem do vendedor ao consumidor, ao decidir o Resp 1.599.511 – SP.
2. Da retenção dos valores pagos. 2.1. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 2.2. De acordo com a Cláusula Oitava, foi previsto no caso de rescisão contratual, a dedução do percentual de 10% do valor a ser restituído a título de despesas administrativas, perdas e danos bem como o valor pago a título de sinal. 2.3. Nesse contexto, verifica-se que a cláusula penal de 20% está em patamar excessivo, na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa da apelante, devendo ser minorada para percentual razoável. 2.3. Dessa forma, inexistindo elementos suficientes para a majoração, faz-se necessária a manutenção do percentual de 10%, previstos em contrato, sobre os valores desembolsados, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor, devendo a devolução ser efetuada.
3. Da forma de restituição. 3.1. Em relação à forma de devolução das parcelas pagas, o apelante pugna para que a restituição seja efetuada na mesma quantidade de parcelas pagas, uma vez que a rescisão ocorreu por iniciativa exclusiva do comprador. 3.2. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação. Noutros termos, a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 3.3. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo no 1300418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata, sendo vedado o pagamento parcelado. 3.4. Portanto a retenção de 10% deve ocorrer em parcela única.
4. Da comissão de corretagem. 4.1. Conforme entendimento firmado pelo STJ no julgamento do Tema 983 (RESP repetitivo no 1.599.511), a validade da cobrança de comissão de corretagem é condicionada à prévia informação sobre a responsabilidade pelo pagamento do encargo. 4.2. De acordo com o Quadro Geral, anexo ao contrato, juntado pelo apelante/réu em sede de contestação, consta na Cláusula Terceira – Da titularidade do empreendimento, da incorporação e do uso, parágrafo terceiro, item 2, K, (ID 33042710 – pag.7), que o valor pago a título de entrada, se refere a despesa de intermediação com a corretagem, encargo a ser suportado pelo promitente comprador e não restituído em caso de rescisão contratual. 4.3. Precedente: “(...) A cobrança de comissão de corretagem imobiliária é válida quando o consumidor é previamente informado sobre a responsabilidade pelo pagamento do encargo. Entendimento firmado pelo STJ no julgamento do RESP repetitivo no 1.599.511 (Tema no 938). A ausência de prova sobre eventual pagamento a esse título compromete a validade da cláusula que transfere ao promitente/comprador essa obrigação. 6. Recurso conhecido e não provido.” (07065892620188070014, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, DJE: 22/2/2021). (g.n.). 4.4. Dessa forma, considerando que a verba destinada à comissão de corretagem veio expressamente esboçada no contrato de promessa de compra e venda e assinada pelo apelado, a sua restituição deve ser decotada.
5. Apelação parcialmente provida.