Tribunal: TJDFT
Processo: 0702111-25.2016.8.07.0020
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-03-09
Data de publicação: 2022-03-15

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PROCESSO CIVIL. SOBRESTAMENTO DECORRENTE DE DECISÃO EM IRDR. NÃO DETERMINAÇÃO NA ORIGEM. SUSPENSÃO EM GRAU RECURSAL. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE MULTA MORATÓRIA. PAGAMENTO DEVIDO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedentes os pleitos deduzidos na inicial com o objetivo de que a ré fosse condenada a reparar danos materiais decorrentes de suposto atraso na entrega de imóvel.
2. Preliminarmente, a recorrente postula a anulação da sentença pela ausência de suspensão do feito, em observância à determinação constante do IRDR 2016.00.2.020348-4. Não obstante a falta de suspensão na origem, verifica-se que, em sede recursal, o sobrestamento restou determinado por força da decisão ID 1808529. Nesse contexto, não demonstrado efetivo prejuízo à parte recorrente, não há de se declarar a nulidade da sentença (art. 282, 1o, do CPC). Preliminar rejeitada.
3. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
4. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
5. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
6. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
7. Destaca-se que, no caso em comento, não há falar na compra de imóvel pronto ou na inaplicabilidade do prazo de tolerância. O contrato assinado pela parte autora foi de promessa de compra e venda de empreendimento em construção (ID 1805254 e 1805256), havendo previsão expressa quanto à possibilidade de prorrogação na entrega do imóvel de até 180 (cento e oitenta) dias.
8. Conforme se vê da cláusula 7.3.1.1., “a despeito da expedição do auto de conclusão de obra – “habite-se”, que está previsto conforme mencionado no item XVII do Quadro Resumo do instrumento particular de promessa de compra e venda e outros pactos, a obra poderá sofrer adiantamento ou atraso de até 180 (cento e oitenta) dias.” (ID 1805249 – Pág.1).
9. Por sua vez, a cláusula anterior (7.3.1.) dispõe que o imóvel seria entregue em até 90 (noventa) dias após a averbação do habite-se, desde que o adquirente tivesse quitado integralmente as parcelas previstas no contrato (ID 1805249 – Pág. 3).
10. Verifica-se que a averbação do “habite-se” ocorreu em 29/01/2015 (ID 1805280 - Pág. 3) e que a parte autora somente providenciou o financiamento do imóvel em 20/03/2015 (ID 1805271 – Pág. 8). Nesse cenário, não se afasta a incidência do prazo de tolerância, a contar da data prevista para expedição do habite-se, nos termos do contrato celebrado, qual seja, 31/01/2015 (ID m. 1805254 - Pág. 5).
11. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Assim, a data prevista para a entrega do imóvel, computado o prazo de tolerância de 180 dias corridos (ID 1805249 – Pág.1), seria 30/07/2015. É esse, portanto, o termo inicial da mora. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 10/09/2015, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 1805271 - Pág. 1). Teria havido, portanto, o decurso de 1 (um) mês e 11 (onze) dias de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
12. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição (ou averbação) da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
13. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.
14. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que será analisado a seguir.
15. Multa contratual moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multa moratória (“indenização mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, reajustado”) para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula 7.3.1.2. – ID 1805249 - Pág.1).
16. Desse modo, configurada a mora da incorporadora/construtora ré (promitente-vendedora), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pela própria ré, motivo pelo qual é devida a multa moratória.
17. Como mencionado, a multa penal moratória está prevista, por mês, “no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, reajustado”. O atraso foi de 1 (um) mês e 11 (onze) dias. Ausente a previsão de que a multa incidiria por fração de mês ou pro rata die, a quantia a ser suportada pela ré, a título de cláusula penal, deve ser fixada no equivalente a 1 (um) mês, a ser calculado em cumprimento de sentença, considerando o percentual de meio por cento sobre o valor reajustado do imóvel, até a entrega das chaves. O montante da multa deverá ser corrigido desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação.
18. Cumulação da multa contratual com lucros cessantes. Acerca da possibilidade ou não de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, o c. STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. (REsp 1635428/SC, Tema 970).
19. Na espécie, a multa é prevista no percentual mensal de 0.5% (meio por cento) do valor do preço do imóvel, até a entrega da unidade, de modo que se mostra suficiente a compor os danos experimentados pelo consumidor adquirente em razão do inadimplemento parcial (adimplemento tardio) da incorporadora/construtora.
20. Diante desse cenário, no caso em análise, é imperioso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória, prevista contratualmente, com a indenização por lucros cessantes pleiteada pela parte autora (valor de aluguel de imóvel equivalente), sob pena de bis in idem, conforme consignado na tese fixada sob o rito de recurso repetitivo (art. 927, III, CPC).
21. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO para condenar a ré a pagar à autora indenização, a título de multa moratória, na forma do item 17.
22. Sem custas e sem honorários advocatícios (art. 55 da Lei n. 9.099/95).
23. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PROCESSO CIVIL. SOBRESTAMENTO DECORRENTE DE DECISÃO EM IRDR. NÃO DETERMINAÇÃO NA ORIGEM. SUSPENSÃO EM GRAU RECURSAL. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE MULTA MORATÓRIA. PAGAMENTO DEVIDO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedentes os pleitos deduzidos na inicial com o objetivo de que a ré fosse condenada a reparar danos materiais decorrentes de suposto atraso na entrega de imóvel.
2. Preliminarmente, a recorrente postula a anulação da sentença pela ausência de suspensão do feito, em observância à determinação constante do IRDR 2016.00.2.020348-4. Não obstante a falta de suspensão na origem, verifica-se que, em sede recursal, o sobrestamento restou determinado por força da decisão ID 1808529. Nesse contexto, não demonstrado efetivo prejuízo à parte recorrente, não há de se declarar a nulidade da sentença (art. 282, 1o, do CPC). Preliminar rejeitada.
3. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
4. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
5. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
6. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
7. Destaca-se que, no caso em comento, não há falar na compra de imóvel pronto ou na inaplicabilidade do prazo de tolerância. O contrato assinado pela parte autora foi de promessa de compra e venda de empreendimento em construção (ID 1805254 e 1805256), havendo previsão expressa quanto à possibilidade de prorrogação na entrega do imóvel de até 180 (cento e oitenta) dias.
8. Conforme se vê da cláusula 7.3.1.1., “a despeito da expedição do auto de conclusão de obra – “habite-se”, que está previsto conforme mencionado no item XVII do Quadro Resumo do instrumento particular de promessa de compra e venda e outros pactos, a obra poderá sofrer adiantamento ou atraso de até 180 (cento e oitenta) dias.” (ID 1805249 – Pág.1).
9. Por sua vez, a cláusula anterior (7.3.1.) dispõe que o imóvel seria entregue em até 90 (noventa) dias após a averbação do habite-se, desde que o adquirente tivesse quitado integralmente as parcelas previstas no contrato (ID 1805249 – Pág. 3).
10. Verifica-se que a averbação do “habite-se” ocorreu em 29/01/2015 (ID 1805280 - Pág. 3) e que a parte autora somente providenciou o financiamento do imóvel em 20/03/2015 (ID 1805271 – Pág. 8). Nesse cenário, não se afasta a incidência do prazo de tolerância, a contar da data prevista para expedição do habite-se, nos termos do contrato celebrado, qual seja, 31/01/2015 (ID m. 1805254 - Pág. 5).
11. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Assim, a data prevista para a entrega do imóvel, computado o prazo de tolerância de 180 dias corridos (ID 1805249 – Pág.1), seria 30/07/2015. É esse, portanto, o termo inicial da mora. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 10/09/2015, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 1805271 - Pág. 1). Teria havido, portanto, o decurso de 1 (um) mês e 11 (onze) dias de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
12. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição (ou averbação) da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
13. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.
14. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que será analisado a seguir.
15. Multa contratual moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multa moratória (“indenização mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, reajustado”) para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula 7.3.1.2. – ID 1805249 - Pág.1).
16. Desse modo, configurada a mora da incorporadora/construtora ré (promitente-vendedora), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pela própria ré, motivo pelo qual é devida a multa moratória.
17. Como mencionado, a multa penal moratória está prevista, por mês, “no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, reajustado”. O atraso foi de 1 (um) mês e 11 (onze) dias. Ausente a previsão de que a multa incidiria por fração de mês ou pro rata die, a quantia a ser suportada pela ré, a título de cláusula penal, deve ser fixada no equivalente a 1 (um) mês, a ser calculado em cumprimento de sentença, considerando o percentual de meio por cento sobre o valor reajustado do imóvel, até a entrega das chaves. O montante da multa deverá ser corrigido desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros de 1% ao mês a partir da citação.
18. Cumulação da multa contratual com lucros cessantes. Acerca da possibilidade ou não de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, o c. STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. (REsp 1635428/SC, Tema 970).
19. Na espécie, a multa é prevista no percentual mensal de 0.5% (meio por cento) do valor do preço do imóvel, até a entrega da unidade, de modo que se mostra suficiente a compor os danos experimentados pelo consumidor adquirente em razão do inadimplemento parcial (adimplemento tardio) da incorporadora/construtora.
20. Diante desse cenário, no caso em análise, é imperioso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória, prevista contratualmente, com a indenização por lucros cessantes pleiteada pela parte autora (valor de aluguel de imóvel equivalente), sob pena de bis in idem, conforme consignado na tese fixada sob o rito de recurso repetitivo (art. 927, III, CPC).
21. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO para condenar a ré a pagar à autora indenização, a título de multa moratória, na forma do item 17.
22. Sem custas e sem honorários advocatícios (art. 55 da Lei n. 9.099/95).
23. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).