Tribunal: TJDFT
Processo: 0740563-43.2021.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-22
Data de publicação: 2022-05-17

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO ANTERIOR À EDIÇÃO DA LEI No 13.786/2018. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DE RECURSOS REPETITIVOS. RETENÇÃO DE 15% DO VALOR DAS PARCELAS ADIMPLIDAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Cuida-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial para condená-la a pagar aos autores, em parcela única, a título de restituição de valores decorrente de distrato dos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, a quantia de R$ 5.727,50 adimplida a título de entrada pela compra dos imóveis, além de R$ 15.464,55 referente a 90% do valor das parcelas adimplidas pelos autores. Em seu recurso ressalta que os valores pagos a título de entrada dos contratos (R$ 5.727,50, referente a R$ 2.677,50 de um imóvel e R$ 3.050,00 do outro imóvel) foram relativos a comissão de corretagem, sendo a quantia recebida por outra empresa, responsável pela comercialização das unidades. Sustenta que, conforme artigo 421 do Código Civil, deve prevalecer os termos contratuais, que estipulam a retenção de 15% dos valores das parcelas adimplidas, bem como ser adotada a correta aplicação da Lei no 13.786/2018. Para tanto, destaca que a referida lei, pelo critério temporal, deve prevalecer sobre o Código de Defesa do Consumidor, ressaltando que o seu artigo 67-A autoriza a retenção da comissão de corretagem e de pena convencional até 25% do valor da quantia paga.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
III. A juntada extemporânea dos documentos ID 32187891-32187892, mediante a apresentação apenas em sede recursal, enseja a indevida tentativa de suprir a preclusão operada quanto ao momento para a produção de provas, motivo pelo qual não se admite o conhecimento dos documentos apresentados em sede recursal.
IV. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII da Constituição Federal).
V. No caso, não incide no caso concreto a Lei no 13.786/2018, uma vez que publicada em 27/12/2018, momento posterior à assinatura dos contratos entre as partes (14/07/2018). Isso porque a eficácia daquela lei é pro futuro, ou seja, para regular os contratos firmados a partir da sua vigência, não atingindo, por conseguinte, o ato jurídico perfeito (CRFB, art. 5o, XXXVI e LINDB, art. 6o).
VI. Na inicial os autores alegaram que, em face do pedido de distrato dos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade, a parte ré informou que efetuaria a retenção integral dos valores pagos a título de “entrada”, além de 15% do total das parcelas mensais adimplidas, bem como que efetuaria a restituição do saldo remanescente de forma parcelada.
VII. Ao apreciar o tema 938 de recursos repetitivos, o STJ fixou a tese da: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
VIII. A análise das provas documentais permite constatar que há apenas uma breve menção, na cláusula quinta.II.1 dos contratos (IDs 32187142, pág. 5 e 32187143, pág. 5) indicando que o valor da entrada seria “caracterizada como arras, sinal e princípio de pagamento, paga para cobrir as despesas totais de comercialização que incluem comissões de corretores”. Todavia, o STJ elucidou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor. Isso porque, ao transferir o valor da comissão de corretagem para o consumidor, deve estar demonstrado o adequado dever de informação por meio de cláusula em destaque, de modo que o adquirente tenha plena ciência que está arcando com o pagamento da referida comissão. Contudo, a mera menção em uma frase no decorrer do contrato, sem qualquer destaque, de que a entrada seria utilizada para pagamento das despesas totais de comercialização, incluindo a comissão de corretores, não atende o adequado dever de informação que decorre da tese fixada pelo STJ, de modo que deve a parte ré arcar com os referidos custos, restituindo aos consumidores os valores pertinentes.
IX. Apesar da tese da parte ré quanto a regularidade do pacto contratual que estipula a retenção de 15% das parcelas adimplidas, destaca-se que as cláusulas contratuais que ensejam a retenção de montante a título de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, em conformidade com o art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90. Isso porque a retenção é claramente abusiva, incompatível com a boa-fé objetiva, ensejando o enriquecimento sem causa do fornecedor, sobretudo ao se considerar que a parte ré recebe o imóvel que será posto novamente à venda. Com efeito, a limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, até porque não há demonstração de prejuízo extraordinário que justifique a manutenção de percentual superior a 10%.
X. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação.
XI. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO ANTERIOR À EDIÇÃO DA LEI No 13.786/2018. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DE RECURSOS REPETITIVOS. RETENÇÃO DE 15% DO VALOR DAS PARCELAS ADIMPLIDAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Cuida-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial para condená-la a pagar aos autores, em parcela única, a título de restituição de valores decorrente de distrato dos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, a quantia de R$ 5.727,50 adimplida a título de entrada pela compra dos imóveis, além de R$ 15.464,55 referente a 90% do valor das parcelas adimplidas pelos autores. Em seu recurso ressalta que os valores pagos a título de entrada dos contratos (R$ 5.727,50, referente a R$ 2.677,50 de um imóvel e R$ 3.050,00 do outro imóvel) foram relativos a comissão de corretagem, sendo a quantia recebida por outra empresa, responsável pela comercialização das unidades. Sustenta que, conforme artigo 421 do Código Civil, deve prevalecer os termos contratuais, que estipulam a retenção de 15% dos valores das parcelas adimplidas, bem como ser adotada a correta aplicação da Lei no 13.786/2018. Para tanto, destaca que a referida lei, pelo critério temporal, deve prevalecer sobre o Código de Defesa do Consumidor, ressaltando que o seu artigo 67-A autoriza a retenção da comissão de corretagem e de pena convencional até 25% do valor da quantia paga.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
III. A juntada extemporânea dos documentos ID 32187891-32187892, mediante a apresentação apenas em sede recursal, enseja a indevida tentativa de suprir a preclusão operada quanto ao momento para a produção de provas, motivo pelo qual não se admite o conhecimento dos documentos apresentados em sede recursal.
IV. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (artigo 5o, inciso XXXII da Constituição Federal).
V. No caso, não incide no caso concreto a Lei no 13.786/2018, uma vez que publicada em 27/12/2018, momento posterior à assinatura dos contratos entre as partes (14/07/2018). Isso porque a eficácia daquela lei é pro futuro, ou seja, para regular os contratos firmados a partir da sua vigência, não atingindo, por conseguinte, o ato jurídico perfeito (CRFB, art. 5o, XXXVI e LINDB, art. 6o).
VI. Na inicial os autores alegaram que, em face do pedido de distrato dos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade, a parte ré informou que efetuaria a retenção integral dos valores pagos a título de “entrada”, além de 15% do total das parcelas mensais adimplidas, bem como que efetuaria a restituição do saldo remanescente de forma parcelada.
VII. Ao apreciar o tema 938 de recursos repetitivos, o STJ fixou a tese da: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
VIII. A análise das provas documentais permite constatar que há apenas uma breve menção, na cláusula quinta.II.1 dos contratos (IDs 32187142, pág. 5 e 32187143, pág. 5) indicando que o valor da entrada seria “caracterizada como arras, sinal e princípio de pagamento, paga para cobrir as despesas totais de comercialização que incluem comissões de corretores”. Todavia, o STJ elucidou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor. Isso porque, ao transferir o valor da comissão de corretagem para o consumidor, deve estar demonstrado o adequado dever de informação por meio de cláusula em destaque, de modo que o adquirente tenha plena ciência que está arcando com o pagamento da referida comissão. Contudo, a mera menção em uma frase no decorrer do contrato, sem qualquer destaque, de que a entrada seria utilizada para pagamento das despesas totais de comercialização, incluindo a comissão de corretores, não atende o adequado dever de informação que decorre da tese fixada pelo STJ, de modo que deve a parte ré arcar com os referidos custos, restituindo aos consumidores os valores pertinentes.
IX. Apesar da tese da parte ré quanto a regularidade do pacto contratual que estipula a retenção de 15% das parcelas adimplidas, destaca-se que as cláusulas contratuais que ensejam a retenção de montante a título de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, em conformidade com o art. 51, IV, da Lei n. 8.078/90. Isso porque a retenção é claramente abusiva, incompatível com a boa-fé objetiva, ensejando o enriquecimento sem causa do fornecedor, sobretudo ao se considerar que a parte ré recebe o imóvel que será posto novamente à venda. Com efeito, a limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, até porque não há demonstração de prejuízo extraordinário que justifique a manutenção de percentual superior a 10%.
X. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação.
XI. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.