Tribunal: TJDFT
Processo: 0701908-12.2015.8.07.0016
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-03-09
Data de publicação: 2022-03-15

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRÉVIA E ADEQUADA INFORMAÇÃO DEMONSTRADA. VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. NATUREZA DISTINTA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recursos inominados interpostos pelas partes autoras e rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condenar as rés a pagarem aos autores o valor de R$ 6.760,92 (seis mil, setecentos e sessenta reais e noventa e dois centavos), relativo à cláusula penal (compensatória e moratória) prevista na Cláusula Décima Sexta do contrato. A sentença julgou improcedente o pedido de restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
2. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
3. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
4. Comissão de corretagem. Acerca da transferência da comissão de corretagem, em contratos de natureza similar àquele objeto da presente demanda, o c. STJ fixou tese no seguinte sentido: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 – Tema 938).
5. Assim, extrai-se da tese fixada a necessidade de se verificar se houve, por parte do fornecedor, o cumprimento do dever de informação quanto à comissão de corretagem, a fim de que seja válida a cláusula de transferência da obrigação ao consumidor.
6. Na espécie, observa-se ter havido prévia e adequada informação ao consumidor quanto ao preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor da comissão questionada e, ainda, entrega de recibo de pagamento, conforme desponta da documentação anexada com a inicial (ID 188333 - Pág. 1, 188359 - Pág. 1 e 188355). Inclusive, consta expressamente da proposta ser responsabilidade do adquirente o pagamento da remuneração relativa à comissão, bem como ser o valor da corretagem devido e exigível ainda que o negócio viesse a ser futuramente rescindido, em conformidade com o disposto no art. 725 do CC. Diante disso, no caso em tela, a cláusula de transferência do encargo ao consumidor, promitente-comprador, reveste-se de validade, motivo pelo qual não se mostra devida a restituição do montante pago a título de comissão de corretagem.
7. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
8. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (Acórdão 978507, 20150110068239 UNJ). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
9. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
10. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era 30/10/2013 (ID 188337 - Pág. 1). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estendeu-se até 28/04/2014. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 12/09/2014, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 188342). Houve, portanto, o decurso de 4 meses e meio de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
11. Multa contratual compensatória e moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multas compensatória e moratória para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula Décima Sexta, Parágrafo Quinto – ID 188351 - Pág. 5). Desse modo, configurada a mora das incorporadoras rés (promitentes-vendedoras), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pelas próprias rés.
12. Assim, no caso em tela, não há que se discutir sequer sobre a possibilidade ou não de inversão de cláusula penal, o que, a propósito, é autorizado pelo c. STJ, consoante tese fixada no Tema 971.
13. Quanto à incidência de ambas as multas, não prospera a alegação de vedação em virtude de bis in idem pelo fato de decorrerem do atraso na entrega do imóvel.
14. É certo que o STJ, no julgamento do Tema 970, decidiu pela impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória, estabelecida em valor equivalente ao locativo, com os lucros cessantes.
15. Todavia, na espécie, observada a natureza distinta entre as cláusulas, uma fixada em 2% (dois por cento) sobre o valor pago pelos compradores, a ser aplicada uma única vez (compensatória), e outra estabelecida em 0.5% (meio por cento) sobre o valor pago, por mês ou fração de atraso (moratória), não há vedação de cumulação.
16. É a inteligência que se extrai do trecho da ementa do Embargos de Declaração opostos na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.9000: “6. Com efeito, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC, o STJ firmou o entendimento de que a cláusula moratória tem o objetivo de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, quando fixada em valor equivalente ao locativo, veda-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua função puramente sancionatória, seja aplicada sem prejuízo da indenização, diante da natureza distinta das verbas (art. 411 do CC). 6.1. Na hipótese dos autos, os lucros cessantes foram arbitrados com base no valor do aluguel mensal, enquanto a multa contratual equivale a 2% do valor do contrato, a incidir uma única vez, restando, assim, dissociada do valor locativo, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. 6.2. Portanto, inexiste a alegada discordância entre o acórdão reclamado e o procedente vinculante do STJ.” (Acórdão 1371805, 07039466920198079000, Relator: JOÃO EGMONT, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 13/9/2021, publicado no DJE: 27/9/2021).
17. Nesse sentido, já se posicionou recentemente esta Turma Recursal: Acórdão 1390408, 07114444720158070016, Relator: GILMAR TADEU SORIANO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 7/12/2021, publicado no DJE: 15/12/2021. Acórdão 1390322, 07085780320148070016, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 7/12/2021, publicado no DJE: 14/12/2021.
18. Tais os fundamentos, não merece reparos a sentença objurgada.
19. Recurso das partes autoras conhecido e improvido.
20. Recurso das partes rés conhecido e improvido.
21. Condenadas as partes recorrentes, autores e rés, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, a serem pagos, por cada recorrente, em favor do advogado da parte adversa.
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRÉVIA E ADEQUADA INFORMAÇÃO DEMONSTRADA. VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. NATUREZA DISTINTA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recursos inominados interpostos pelas partes autoras e rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condenar as rés a pagarem aos autores o valor de R$ 6.760,92 (seis mil, setecentos e sessenta reais e noventa e dois centavos), relativo à cláusula penal (compensatória e moratória) prevista na Cláusula Décima Sexta do contrato. A sentença julgou improcedente o pedido de restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
2. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
3. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
4. Comissão de corretagem. Acerca da transferência da comissão de corretagem, em contratos de natureza similar àquele objeto da presente demanda, o c. STJ fixou tese no seguinte sentido: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 – Tema 938).
5. Assim, extrai-se da tese fixada a necessidade de se verificar se houve, por parte do fornecedor, o cumprimento do dever de informação quanto à comissão de corretagem, a fim de que seja válida a cláusula de transferência da obrigação ao consumidor.
6. Na espécie, observa-se ter havido prévia e adequada informação ao consumidor quanto ao preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor da comissão questionada e, ainda, entrega de recibo de pagamento, conforme desponta da documentação anexada com a inicial (ID 188333 - Pág. 1, 188359 - Pág. 1 e 188355). Inclusive, consta expressamente da proposta ser responsabilidade do adquirente o pagamento da remuneração relativa à comissão, bem como ser o valor da corretagem devido e exigível ainda que o negócio viesse a ser futuramente rescindido, em conformidade com o disposto no art. 725 do CC. Diante disso, no caso em tela, a cláusula de transferência do encargo ao consumidor, promitente-comprador, reveste-se de validade, motivo pelo qual não se mostra devida a restituição do montante pago a título de comissão de corretagem.
7. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
8. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (Acórdão 978507, 20150110068239 UNJ). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
9. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
10. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era 30/10/2013 (ID 188337 - Pág. 1). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estendeu-se até 28/04/2014. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 12/09/2014, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 188342). Houve, portanto, o decurso de 4 meses e meio de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
11. Multa contratual compensatória e moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multas compensatória e moratória para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula Décima Sexta, Parágrafo Quinto – ID 188351 - Pág. 5). Desse modo, configurada a mora das incorporadoras rés (promitentes-vendedoras), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pelas próprias rés.
12. Assim, no caso em tela, não há que se discutir sequer sobre a possibilidade ou não de inversão de cláusula penal, o que, a propósito, é autorizado pelo c. STJ, consoante tese fixada no Tema 971.
13. Quanto à incidência de ambas as multas, não prospera a alegação de vedação em virtude de bis in idem pelo fato de decorrerem do atraso na entrega do imóvel.
14. É certo que o STJ, no julgamento do Tema 970, decidiu pela impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória, estabelecida em valor equivalente ao locativo, com os lucros cessantes.
15. Todavia, na espécie, observada a natureza distinta entre as cláusulas, uma fixada em 2% (dois por cento) sobre o valor pago pelos compradores, a ser aplicada uma única vez (compensatória), e outra estabelecida em 0.5% (meio por cento) sobre o valor pago, por mês ou fração de atraso (moratória), não há vedação de cumulação.
16. É a inteligência que se extrai do trecho da ementa do Embargos de Declaração opostos na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.9000: “6. Com efeito, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC, o STJ firmou o entendimento de que a cláusula moratória tem o objetivo de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, quando fixada em valor equivalente ao locativo, veda-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua função puramente sancionatória, seja aplicada sem prejuízo da indenização, diante da natureza distinta das verbas (art. 411 do CC). 6.1. Na hipótese dos autos, os lucros cessantes foram arbitrados com base no valor do aluguel mensal, enquanto a multa contratual equivale a 2% do valor do contrato, a incidir uma única vez, restando, assim, dissociada do valor locativo, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. 6.2. Portanto, inexiste a alegada discordância entre o acórdão reclamado e o procedente vinculante do STJ.” (Acórdão 1371805, 07039466920198079000, Relator: JOÃO EGMONT, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 13/9/2021, publicado no DJE: 27/9/2021).
17. Nesse sentido, já se posicionou recentemente esta Turma Recursal: Acórdão 1390408, 07114444720158070016, Relator: GILMAR TADEU SORIANO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 7/12/2021, publicado no DJE: 15/12/2021. Acórdão 1390322, 07085780320148070016, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 7/12/2021, publicado no DJE: 14/12/2021.
18. Tais os fundamentos, não merece reparos a sentença objurgada.
19. Recurso das partes autoras conhecido e improvido.
20. Recurso das partes rés conhecido e improvido.
21. Condenadas as partes recorrentes, autores e rés, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, a serem pagos, por cada recorrente, em favor do advogado da parte adversa.
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).