Tribunal: TJDFT
Processo: 0704941-85.2021.8.07.0020
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-05-19
Data de publicação: 2022-06-03

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. DIREITO DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. NÃO CABIMENTO. DÉBITOS DO IPTU. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É possível a resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, se este não mais reúne condições econômicas para o cumprimento da obrigação pactuada, consoante ocorre na hipótese dos autos. Nesse caso, as partes devem retornar ao estado anterior (status quo ante), assistindo ao promitente comprador o direito à restituição de toda a quantia repassada ao promitente vendedor, abatendo-se porcentagem a título de cláusula penal compensatória.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a adoção do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, observadas as peculiaridades do caso.
3. A Apelante não colacionou elementos de prova capazes de infirmar o entendimento da sentença, no sentido de que a retenção do percentual de 10% dos valores pagos é suficiente para compensar os efeitos do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento ilícito da Apelante.
4. Diante da abusividade da clausula 11a, § 6o, alínea “a” do contrato em apreço, é devida a redução da cláusula penal de 23% (vinte e três por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da resolução empreendida pelo Juízo a quo, por não ser possível justificar retenção superior a 10% quando os prejuízos advindos do distrato.
5. “Não é cabível a retenção/cobrança de valores referentes à taxa de fruição na hipótese de resilição de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador quando o imóvel se tratar de terreno não edificado. Diante da ausência de enriquecimento sem causa do consumidor, que sequer chegou a ocupar o imóvel não edificado, e da ausência de empobrecimento do vendedor, demonstram-se ausentes os requisitos essenciais para o cabimento da referida taxa”. (Acórdão 1399117, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 24/2/2022)
6. Com a resilição do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, é devido o pagamento dos valores relativos ao IPTU promitente comprador, visto que se trata de obrigação contratual, nos termos da cláusula 11a do contrato, segundo a qual, a partir da assinatura da promessa de compra e venda, o promitente comprador assumiria a “todos os impostos, taxas, contribuições (ITU, taxas municipais, etc.) e encargos (moratórios, advocatícios, etc.) que incidam sobre o imóvel objeto do presente são, a partir desta data, de responsabilidade do(a/s) COMPRADOR(A/ES), mesmo que lançados em nome da VENDEDORA ou de terceiros”.
7. Em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, os honorários advocatícios e as custas processuais serão redistribuídos entre as partes na proporção de e 20% (vinte por cento) para a Autora e 80% (oitenta por cento) para a Ré, mantendo o valor dos honorários advocatícios conforme fixados na sentença em 10% (dez por cento) por cento sobre o valor da condenação.
8. Em razão da sucumbência recursal, os honorários advocatícios foram majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, os quais deverão ser suportados apenas pela Apelante.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido para, reformando a sentença, permitir à Ré a retenção do valor de R$ 3.020,98 (três mil e vinte reais e noventa e oito centavos) a título de débitos de IPTU, na resilição contratual a ser operada.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. DIREITO DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. NÃO CABIMENTO. DÉBITOS DO IPTU. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É possível a resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, se este não mais reúne condições econômicas para o cumprimento da obrigação pactuada, consoante ocorre na hipótese dos autos. Nesse caso, as partes devem retornar ao estado anterior (status quo ante), assistindo ao promitente comprador o direito à restituição de toda a quantia repassada ao promitente vendedor, abatendo-se porcentagem a título de cláusula penal compensatória.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a adoção do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, observadas as peculiaridades do caso.
3. A Apelante não colacionou elementos de prova capazes de infirmar o entendimento da sentença, no sentido de que a retenção do percentual de 10% dos valores pagos é suficiente para compensar os efeitos do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento ilícito da Apelante.
4. Diante da abusividade da clausula 11a, § 6o, alínea “a” do contrato em apreço, é devida a redução da cláusula penal de 23% (vinte e três por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos, nos termos da resolução empreendida pelo Juízo a quo, por não ser possível justificar retenção superior a 10% quando os prejuízos advindos do distrato.
5. “Não é cabível a retenção/cobrança de valores referentes à taxa de fruição na hipótese de resilição de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador quando o imóvel se tratar de terreno não edificado. Diante da ausência de enriquecimento sem causa do consumidor, que sequer chegou a ocupar o imóvel não edificado, e da ausência de empobrecimento do vendedor, demonstram-se ausentes os requisitos essenciais para o cabimento da referida taxa”. (Acórdão 1399117, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 24/2/2022)
6. Com a resilição do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, é devido o pagamento dos valores relativos ao IPTU promitente comprador, visto que se trata de obrigação contratual, nos termos da cláusula 11a do contrato, segundo a qual, a partir da assinatura da promessa de compra e venda, o promitente comprador assumiria a “todos os impostos, taxas, contribuições (ITU, taxas municipais, etc.) e encargos (moratórios, advocatícios, etc.) que incidam sobre o imóvel objeto do presente são, a partir desta data, de responsabilidade do(a/s) COMPRADOR(A/ES), mesmo que lançados em nome da VENDEDORA ou de terceiros”.
7. Em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, os honorários advocatícios e as custas processuais serão redistribuídos entre as partes na proporção de e 20% (vinte por cento) para a Autora e 80% (oitenta por cento) para a Ré, mantendo o valor dos honorários advocatícios conforme fixados na sentença em 10% (dez por cento) por cento sobre o valor da condenação.
8. Em razão da sucumbência recursal, os honorários advocatícios foram majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, os quais deverão ser suportados apenas pela Apelante.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido para, reformando a sentença, permitir à Ré a retenção do valor de R$ 3.020,98 (três mil e vinte reais e noventa e oito centavos) a título de débitos de IPTU, na resilição contratual a ser operada.