Tribunal: TJDFT
Processo: 0700626-47.2021.8.07.0009
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-07-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700626-47.2021.8.07.0009 RECORRENTE: UNIK ENGENHARIA LTDA - ME RECORRIDAS: DENISE DE SOUSA FERNANDES, LAIS DE SOUSA FERNANDES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. SUBMISSÃO PARCIAL PELA RÉ. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. DIMINUIÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ DESPROVIDO. RECURSO MANEJADO PELAS AUTORAS PROVIDO. 1. As questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça dizem respeito à possibilidade de redução do percentual estipulado em cláusula penal, decorrente de resilição de negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a possibilidade de retenção do valor pago pelas promitentes compradoras a título de arras, de modo cumulado com o percentual previsto em cláusula pena prevista no referido negócio jurídico, além da análise da hipótese de sucumbência mínima, para a finalidade de fixação do valor dos honorários de sucumbência. 2. O cumprimento do contrato é o modo convencional pelo qual o negócio bilateral se extingue. Em certas situações o contrato poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo diante de causas supervenientes. 2.1. Proposta a ação com a formulação de pedido de resilição unilateral, a ré manifestou sua submissão parcial a esse respeito. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o percentual do valor que pode ser retido, em virtude da previsão estabelecida em cláusula penal, deve ser limitado à variação percentual de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que o promitente comprador tiver dado causa à resolução contratual. 3.1. Não é razoável que as promitentes compradoras sejam submetidas ao valor de multa tão significativo, pois a sociedade empresária ré, além de receber a mencionada quantia, poderá vender novamente o imóvel, que sequer foi entregue às demandantes. 3.2. Destaque-se ainda a possibilidade de redução, de ofício e equitativamente, do valor das penalidades previstas em cláusulas penais, nos termos do art. 413 do Código Civil. 4. O valor do sinal consubstancia o elemento configurador da vinculação dos negociantes, por meio de negócio acessório e preliminar, ocasião em que há o pagamento de valor em dinheiro ou a entrega de bem móvel, com o efeito de gerar a presunção de celebração do negócio definitivo. 4.1. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, tendo a derradeira o objetivo de salvaguardar o direito de arrependimento, nos termos do art. 420 do Código Civil. No caso em deslinde nota-se que o valor das arras tem caráter estritamente confirmatório, cuidando-se de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil. Além disso, o contrato em análise não previu cláusula de arrependimento, o que afasta, inclusive, eventual alegação de que as arras eram penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil. 4.2. Nesse sentido, o instrumento do negócio jurídico celebrado entre as partes já prevê expressamente cláusula penal com o intuito de compensar eventuais prejuízos suportados pela construtora. Por essa razão não há como acolher-se a tese de que deveria haver a retenção do valor do sinal, pois, repise-se, a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar os eventuais danos experimentados pela vendedora com a resilição do negócio jurídico. 4.3. A despeito da alegação, pela ré, de que o valor das arras corresponde à quantia paga como comissão de corretagem, não houve essa previsão no negócio celebrado. 5. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com os artigos 82, § 2o, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários de advogado do vencedor. Percebe-se, portanto, que a noção de sucumbência está relacionada à verificação de correspondência entre o pedido da demanda e a resposta jurisdicional à pretensão exercida pelo demandante. 5.1. No caso, restou configurada a sucumbência mínima das autoras, de maneira que se aplica o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC. 6. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação das autoras conhecida e provida. A recorrente aponta violação aos artigos 418 e 419, ambos do CPC, 724 e 725, ambos do Código Civil e 67-A da Lei 13.786/2018, bem como ao enunciado 543 do STJ, alegando, em suma, não serem abusivas as cláusulas contratuais relativas à retenção das arras, à cláusula penal e à multa contratual, que, em seu entendimento, devem ser aplicadas diante da desistência do negócio jurídico pela parte recorrida. Acrescenta que o valor das arras foi utilizado para pagamento do corretor e que, em que pese a desistência da compra do imóvel, não devem ser devolvidos por ele. Assevera que nos casos de contratos de compra e venda com regime de patrimônio de afetação, a multa contratual pode chegar a 50% (cinquenta por cento) do valor pago. Em contrarrazões, as recorridas pedem que as futuras publicações sejam realizadas em nome das advogadas HELENA MOREIRA ALVES, OAB/DF 28.143 e LILIANE BARBOSA DE ANDRADE MELO, OAB/DF 25.442 (ID Num. 37070386 - Pág. 12), bem como a majoração dos honorários em sede recursal. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 418 e 419, ambos do CPC, 724 e 725, ambos do Código Civil e 67-A da Lei 13.786/2018. Com efeito, a turma julgadora, após sopesar todo acervo fático-probatório dos autos, assentou que: “No caso em deslinde nota-se que o valor das arras tem caráter estritamente confirmatório, de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil. Além disso, o contrato em análise não previu a possibilidade de arrependimento, o que afasta, inclusive, eventual alegação de que as arras eram penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil” (ID Num. 32906181 - Pág. 11). (...) “Nesse sentido o instrumento do negócio celebrado entre as partes já previu expressamente a cláusula penal com o intuito de compensar eventuais prejuízos suportados pela construtora (cláusula 11.2). Por essa razão não pode ser admitida a retenção também do valor do sinal, pois, repise-se, a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar as eventuais perdas e danos experimentados pela vendedora com a desconstituição do negócio jurídico” (ID ). (...) “Aliás, a pretendida retenção cumulativa do valor das arras (cláusula 4.3) com o montante previsto na cláusula penal (cláusula 11.2), imporia enriquecimento sem causa em favor da ré, além de ofensa ao princípio da boa-fé (art. 113 do Código Civil)” (ID ). (...) “Quanto ao mais a alegação articulada pela ré no sentido de que o valor das arras corresponde à quantia paga como comissão de corretagem, como bem observou o Juízo singular, não pode ser acolhida, pois essa obrigação não foi prevista expressamente nos termos do negócio celebrado. Assim, ainda que o aludido valor tenha sido repassado ao corretor responsável pela intermediação do negócio, esse fato não deve ser oponível às autoras em razão da ausência de previsão, nesse sentido, no instrumento negocial” (ID Num. 32906181 - Págs. 14 e 15). Assim, rever a decisão colegiada nesses aspectos é providência incompatível com a via eleita, ante o teor do óbice dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Quanto à alegada afronta ao enunciado 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, igual sorte colhe o especial, pois “Não cabe ao Superior Tribunal de Justiça apreciar a violação a enunciado de súmula em recurso especial, visto que o referido normativo não se insere no conceito de lei federal, previsto no art. 105, III, a, da Constituição Federal, consoante dispõe a Súmula 518 desta Corte.” (AgInt no AREsp n. 1.803.724/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe de 29/6/2022). Procedam-se às anotações necessárias para que as futuras publicações sejam realizadas em nome das patronas das recorridas, HELENA MOREIRA ALVES, OAB/DF 28.143, e LILIANE BARBOSA DE ANDRADE MELO, OAB/DF 25.442. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700626-47.2021.8.07.0009 RECORRENTE: UNIK ENGENHARIA LTDA - ME RECORRIDAS: DENISE DE SOUSA FERNANDES, LAIS DE SOUSA FERNANDES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. SUBMISSÃO PARCIAL PELA RÉ. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. DIMINUIÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ DESPROVIDO. RECURSO MANEJADO PELAS AUTORAS PROVIDO. 1. As questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça dizem respeito à possibilidade de redução do percentual estipulado em cláusula penal, decorrente de resilição de negócio jurídico de promessa de compra e venda de imóvel, bem como a possibilidade de retenção do valor pago pelas promitentes compradoras a título de arras, de modo cumulado com o percentual previsto em cláusula pena prevista no referido negócio jurídico, além da análise da hipótese de sucumbência mínima, para a finalidade de fixação do valor dos honorários de sucumbência. 2. O cumprimento do contrato é o modo convencional pelo qual o negócio bilateral se extingue. Em certas situações o contrato poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo diante de causas supervenientes. 2.1. Proposta a ação com a formulação de pedido de resilição unilateral, a ré manifestou sua submissão parcial a esse respeito. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o percentual do valor que pode ser retido, em virtude da previsão estabelecida em cláusula penal, deve ser limitado à variação percentual de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que o promitente comprador tiver dado causa à resolução contratual. 3.1. Não é razoável que as promitentes compradoras sejam submetidas ao valor de multa tão significativo, pois a sociedade empresária ré, além de receber a mencionada quantia, poderá vender novamente o imóvel, que sequer foi entregue às demandantes. 3.2. Destaque-se ainda a possibilidade de redução, de ofício e equitativamente, do valor das penalidades previstas em cláusulas penais, nos termos do art. 413 do Código Civil. 4. O valor do sinal consubstancia o elemento configurador da vinculação dos negociantes, por meio de negócio acessório e preliminar, ocasião em que há o pagamento de valor em dinheiro ou a entrega de bem móvel, com o efeito de gerar a presunção de celebração do negócio definitivo. 4.1. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais, tendo a derradeira o objetivo de salvaguardar o direito de arrependimento, nos termos do art. 420 do Código Civil. No caso em deslinde nota-se que o valor das arras tem caráter estritamente confirmatório, cuidando-se de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil. Além disso, o contrato em análise não previu cláusula de arrependimento, o que afasta, inclusive, eventual alegação de que as arras eram penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil. 4.2. Nesse sentido, o instrumento do negócio jurídico celebrado entre as partes já prevê expressamente cláusula penal com o intuito de compensar eventuais prejuízos suportados pela construtora. Por essa razão não há como acolher-se a tese de que deveria haver a retenção do valor do sinal, pois, repise-se, a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar os eventuais danos experimentados pela vendedora com a resilição do negócio jurídico. 4.3. A despeito da alegação, pela ré, de que o valor das arras corresponde à quantia paga como comissão de corretagem, não houve essa previsão no negócio celebrado. 5. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com os artigos 82, § 2o, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários de advogado do vencedor. Percebe-se, portanto, que a noção de sucumbência está relacionada à verificação de correspondência entre o pedido da demanda e a resposta jurisdicional à pretensão exercida pelo demandante. 5.1. No caso, restou configurada a sucumbência mínima das autoras, de maneira que se aplica o disposto no art. 86, parágrafo único, do CPC. 6. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação das autoras conhecida e provida. A recorrente aponta violação aos artigos 418 e 419, ambos do CPC, 724 e 725, ambos do Código Civil e 67-A da Lei 13.786/2018, bem como ao enunciado 543 do STJ, alegando, em suma, não serem abusivas as cláusulas contratuais relativas à retenção das arras, à cláusula penal e à multa contratual, que, em seu entendimento, devem ser aplicadas diante da desistência do negócio jurídico pela parte recorrida. Acrescenta que o valor das arras foi utilizado para pagamento do corretor e que, em que pese a desistência da compra do imóvel, não devem ser devolvidos por ele. Assevera que nos casos de contratos de compra e venda com regime de patrimônio de afetação, a multa contratual pode chegar a 50% (cinquenta por cento) do valor pago. Em contrarrazões, as recorridas pedem que as futuras publicações sejam realizadas em nome das advogadas HELENA MOREIRA ALVES, OAB/DF 28.143 e LILIANE BARBOSA DE ANDRADE MELO, OAB/DF 25.442 (ID Num. 37070386 - Pág. 12), bem como a majoração dos honorários em sede recursal. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 418 e 419, ambos do CPC, 724 e 725, ambos do Código Civil e 67-A da Lei 13.786/2018. Com efeito, a turma julgadora, após sopesar todo acervo fático-probatório dos autos, assentou que: “No caso em deslinde nota-se que o valor das arras tem caráter estritamente confirmatório, de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do Código Civil. Além disso, o contrato em análise não previu a possibilidade de arrependimento, o que afasta, inclusive, eventual alegação de que as arras eram penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil” (ID Num. 32906181 - Pág. 11). (...) “Nesse sentido o instrumento do negócio celebrado entre as partes já previu expressamente a cláusula penal com o intuito de compensar eventuais prejuízos suportados pela construtora (cláusula 11.2). Por essa razão não pode ser admitida a retenção também do valor do sinal, pois, repise-se, a cláusula penal compensatória é suficiente para atender ao escopo de reparar as eventuais perdas e danos experimentados pela vendedora com a desconstituição do negócio jurídico” (ID ). (...) “Aliás, a pretendida retenção cumulativa do valor das arras (cláusula 4.3) com o montante previsto na cláusula penal (cláusula 11.2), imporia enriquecimento sem causa em favor da ré, além de ofensa ao princípio da boa-fé (art. 113 do Código Civil)” (ID ). (...) “Quanto ao mais a alegação articulada pela ré no sentido de que o valor das arras corresponde à quantia paga como comissão de corretagem, como bem observou o Juízo singular, não pode ser acolhida, pois essa obrigação não foi prevista expressamente nos termos do negócio celebrado. Assim, ainda que o aludido valor tenha sido repassado ao corretor responsável pela intermediação do negócio, esse fato não deve ser oponível às autoras em razão da ausência de previsão, nesse sentido, no instrumento negocial” (ID Num. 32906181 - Págs. 14 e 15). Assim, rever a decisão colegiada nesses aspectos é providência incompatível com a via eleita, ante o teor do óbice dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Quanto à alegada afronta ao enunciado 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, igual sorte colhe o especial, pois “Não cabe ao Superior Tribunal de Justiça apreciar a violação a enunciado de súmula em recurso especial, visto que o referido normativo não se insere no conceito de lei federal, previsto no art. 105, III, a, da Constituição Federal, consoante dispõe a Súmula 518 desta Corte.” (AgInt no AREsp n. 1.803.724/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe de 29/6/2022). Procedam-se às anotações necessárias para que as futuras publicações sejam realizadas em nome das patronas das recorridas, HELENA MOREIRA ALVES, OAB/DF 28.143, e LILIANE BARBOSA DE ANDRADE MELO, OAB/DF 25.442. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017