Tribunal: TJDFT
Processo: 0715115-95.2021.8.07.0007
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-22
Data de publicação: 2022-05-17

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. LUCROS CESSANTES.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recursos próprios, regulares e tempestivos. Pretensão declaratória de rescisão de contrato e condenatória em indenização por lucros cessantes e por danos morais. Recurso do réu visa à reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos.
2 – Rescisão do contrato. Culpa do promitente vendedor. A parte lesada pelo inadimplemento contratual pode requerer a rescisão do contrato, se não preferir exigir-lhe seu cumprimento (art. 475 do Código Civil). A autora firmou contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel, em regime de multipropriedade (ID 33289132). O prazo para entrega do imóvel seria de 24 meses, com 180 dias úteis de tolerância (33289133 - Pág. 3). Não se mostra abusiva a inclusão de tolerância de até 180 dias no prazo de entrega da obra. Precedentes na Turma (ACJ 20130110274020, Relatora MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO). Todavia, a contagem do prazo de prorrogação em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV, CDC). Após a data prevista para entrega do imóvel (15/01/2020), o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, findando, portanto, em 15/07/2020. Assim, tendo em vista que não houve a entrega do imóvel até a data da propositura da ação (24/08/2021), é cabível a rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor.
3 – Restituição dos valores pagos. Em consequência à rescisão do contrato firmado entre as partes, impõe-se a condenação do réu em restituir os valores pagos pela autora. O contrato firmado entre as partes (ID 33289132 - Pág. 2) indica que o valor da fração ideal da unidade adquirida pela autora seria de R$ 36.990,00. O termo de quitação de ID 33289135 comprova o adimplemento de todas as parcelas devidas. O histórico de pagamento juntado pelo réu (ID 33289149 - Pág. 2), que indica que a autora pagou apenas R$ 26.691,14 – quantia que seria resultado de um acordo firmado entre as partes para quitação da unidade – é documento elaborado de forma unilateral, pelo que não é suficiente para demonstrar que a autora realizou pagamento em valor inferior. Ademais, o réu não comprovou que as partes negociaram a quitação do imóvel em valor distinto ao disposto no contrato inicial. Assim, não há razão para desprezar o termo de quitação dado pelo réu, o qual indica expressamente que a autora adimpliu o valor total disposto no contrato n° 30048539 (ID 33289132), na quantia de R$ 36.990,00. Assim, não se vislumbra erro material na sentença, razão pela qual é cabível a condenação do réu em restituir à autora o valor de R$ 36.990,00.
4 – Inaplicação da Lei 13.786/2018. A alteração legislativa da Lei 13.786/2018, a qual modificou a Lei 4.591/1964, não se aplica aos contratos firmados anteriores a sua vigência, de modo que não atinge o ato jurídico perfeito (Acórdão 1180726, 07072717820188070014, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, publicado no DJE: 1/7/2019). Assim, tendo em vista que a celebração do contrato ocorreu em 15/01/2018, não se aplica a mencionada alteração legislativa. Ademais, ainda que se considere a aplicação da alteração legislativa, a hipótese de retenção de 50% da quantia paga, prevista no art. 67-A da Lei 4.591/1964, é aplicável apenas aos casos em que o desfazimento do contrato ocorre mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, o que não é o caso dos autos, em que a rescisão contratual é decorrente de culpa do promitente vendedor. O réu não tem direito a reter qualquer valor, inclusive referente à comissão de corretagem, tendo em vista que deu causa à rescisão do contrato. Assim, a restituição dos valores deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ.
5 – Lucros cessantes. O atraso na entrega de imóvel prometido à venda caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do Código Civil. O prejuízo do promitente comprador é presumido, razão por que independe da comprovação de pagamento dos aluguéis pela parte (AgRg no Resp. 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI).
6 – Valor da indenização. Quanto ao valor dos lucros cessantes, o parâmetro utilizado na sentença, considerando a natureza e as características da unidade imobiliária, mostra-se razoável ao estabelecer a diária no valor de R$ 210,00, correspondente ao preço médio praticado. Nos termos do contrato, autora teria direito a usufruir de 14 diárias por ano (ID 33289228 - Pág. 5). Assim, tendo em vista que o imóvel deveria ter sido entregue no ano de 2020, e que o atraso perdurou até o ano de 2021 (data da propositura da ação), a autora tem direito a receber R$ 5.880,00 a título de lucros cessantes, equivalente a 28 diárias. Sentença que se mantém pelos seus próprios fundamentos
7 – Recurso conhecido, mas não provido. Custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, pelo recorrente vencido.
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Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. LUCROS CESSANTES.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recursos próprios, regulares e tempestivos. Pretensão declaratória de rescisão de contrato e condenatória em indenização por lucros cessantes e por danos morais. Recurso do réu visa à reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos.
2 – Rescisão do contrato. Culpa do promitente vendedor. A parte lesada pelo inadimplemento contratual pode requerer a rescisão do contrato, se não preferir exigir-lhe seu cumprimento (art. 475 do Código Civil). A autora firmou contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel, em regime de multipropriedade (ID 33289132). O prazo para entrega do imóvel seria de 24 meses, com 180 dias úteis de tolerância (33289133 - Pág. 3). Não se mostra abusiva a inclusão de tolerância de até 180 dias no prazo de entrega da obra. Precedentes na Turma (ACJ 20130110274020, Relatora MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO). Todavia, a contagem do prazo de prorrogação em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV, CDC). Após a data prevista para entrega do imóvel (15/01/2020), o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, findando, portanto, em 15/07/2020. Assim, tendo em vista que não houve a entrega do imóvel até a data da propositura da ação (24/08/2021), é cabível a rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor.
3 – Restituição dos valores pagos. Em consequência à rescisão do contrato firmado entre as partes, impõe-se a condenação do réu em restituir os valores pagos pela autora. O contrato firmado entre as partes (ID 33289132 - Pág. 2) indica que o valor da fração ideal da unidade adquirida pela autora seria de R$ 36.990,00. O termo de quitação de ID 33289135 comprova o adimplemento de todas as parcelas devidas. O histórico de pagamento juntado pelo réu (ID 33289149 - Pág. 2), que indica que a autora pagou apenas R$ 26.691,14 – quantia que seria resultado de um acordo firmado entre as partes para quitação da unidade – é documento elaborado de forma unilateral, pelo que não é suficiente para demonstrar que a autora realizou pagamento em valor inferior. Ademais, o réu não comprovou que as partes negociaram a quitação do imóvel em valor distinto ao disposto no contrato inicial. Assim, não há razão para desprezar o termo de quitação dado pelo réu, o qual indica expressamente que a autora adimpliu o valor total disposto no contrato n° 30048539 (ID 33289132), na quantia de R$ 36.990,00. Assim, não se vislumbra erro material na sentença, razão pela qual é cabível a condenação do réu em restituir à autora o valor de R$ 36.990,00.
4 – Inaplicação da Lei 13.786/2018. A alteração legislativa da Lei 13.786/2018, a qual modificou a Lei 4.591/1964, não se aplica aos contratos firmados anteriores a sua vigência, de modo que não atinge o ato jurídico perfeito (Acórdão 1180726, 07072717820188070014, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, publicado no DJE: 1/7/2019). Assim, tendo em vista que a celebração do contrato ocorreu em 15/01/2018, não se aplica a mencionada alteração legislativa. Ademais, ainda que se considere a aplicação da alteração legislativa, a hipótese de retenção de 50% da quantia paga, prevista no art. 67-A da Lei 4.591/1964, é aplicável apenas aos casos em que o desfazimento do contrato ocorre mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, o que não é o caso dos autos, em que a rescisão contratual é decorrente de culpa do promitente vendedor. O réu não tem direito a reter qualquer valor, inclusive referente à comissão de corretagem, tendo em vista que deu causa à rescisão do contrato. Assim, a restituição dos valores deve ocorrer de forma integral e imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ.
5 – Lucros cessantes. O atraso na entrega de imóvel prometido à venda caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do Código Civil. O prejuízo do promitente comprador é presumido, razão por que independe da comprovação de pagamento dos aluguéis pela parte (AgRg no Resp. 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI).
6 – Valor da indenização. Quanto ao valor dos lucros cessantes, o parâmetro utilizado na sentença, considerando a natureza e as características da unidade imobiliária, mostra-se razoável ao estabelecer a diária no valor de R$ 210,00, correspondente ao preço médio praticado. Nos termos do contrato, autora teria direito a usufruir de 14 diárias por ano (ID 33289228 - Pág. 5). Assim, tendo em vista que o imóvel deveria ter sido entregue no ano de 2020, e que o atraso perdurou até o ano de 2021 (data da propositura da ação), a autora tem direito a receber R$ 5.880,00 a título de lucros cessantes, equivalente a 28 diárias. Sentença que se mantém pelos seus próprios fundamentos
7 – Recurso conhecido, mas não provido. Custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, pelo recorrente vencido.
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