Tribunal: TJDFT
Processo: 0704229-03.2022.8.07.0007
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2022-12-15

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se o feito de pretensão de rescisão contratual cumulada com reparação material e aplicação de multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato entabulado entre as partes por culpa da construtora e a inexistência de qualquer débito decorrente do contrato; para aplicar a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, e para condenar o réu na devolução da quantia paga (R$ 27.196,27) e no pagamento de multa contratual pela rescisão (R$ 5.600,00), o que ensejou a interposição do presente recurso.
2. Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do microssistema instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
3. Invalidade de foro de eleição. O caso dos autos contempla relação jurídica de natureza consumerista. Desse modo, não há que se falar em prevalência do foro de eleição, diante do texto expresso do art. 4o, III, da Lei no 9.099/95 (é competente o juizado do foro do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza). De outro giro, entre os direitos básicos do consumidor se insere a facilitação da defesa, o que implica o afastamento do foro de eleição quando dificulta a defesa do consumidor (art. 6o, inciso VIII, da Lei no 8.078/90).
4. Da devolução da quantia paga. De todo narrado, verifica-se que não se trata de desistência voluntária, mas sim de inadimplência do promitente vendedor, que não cumpriu a obrigação de finalizar o empreendimento e entregá-los aos compradores no prazo delimitado por ele próprio. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Dessa forma, a integralidade das quantias pagas pelos autores deve ser devolvida.
5. Da Corretagem. Não há indicativo de que o valor de R$ 2.350,00, pago a título de entrada, se refira a pagamento de comissão de corretagem, uma vez que não especificada no referido recibo (ID 40787106 - Pág. 2), o qual foi assinado por preposto do promitente vendedor sem inscrição no CRECI. Ademais, mesmo que se tratasse de comissão de corretagem, ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, que a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”, o que não aconteceu nos presentes autos, pois não há no contrato valor destacado para a referida comissão.
6. Inversão da Cláusula Penal.
6.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
6.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, no caso de rescisão contratual. Por sua vez, a Cláusula Sexta, item 8, do “Contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária” firmado entre as partes, que trata da rescisão do contrato por inadimplemento ou culpa do promitente comprador, dispõe que “rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do promitente comprador, ficará à sua disposição as importâncias pagas atualizadas pelo índice estipulado no contrato, que lhe serão restituídas após a dedução do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do presente contrato (...)” (ID 40788429 - Pág. 8 e ID 40787106 - Pág. 9).
6.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, rescindido o contrato por culpa da empresa ré, esta deverá devolver a quantia paga pelo consumidor, acrescido do percentual de 20% sobre o valor do contrato.
7. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.
8. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
10. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se o feito de pretensão de rescisão contratual cumulada com reparação material e aplicação de multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato entabulado entre as partes por culpa da construtora e a inexistência de qualquer débito decorrente do contrato; para aplicar a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, e para condenar o réu na devolução da quantia paga (R$ 27.196,27) e no pagamento de multa contratual pela rescisão (R$ 5.600,00), o que ensejou a interposição do presente recurso.
2. Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do microssistema instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
3. Invalidade de foro de eleição. O caso dos autos contempla relação jurídica de natureza consumerista. Desse modo, não há que se falar em prevalência do foro de eleição, diante do texto expresso do art. 4o, III, da Lei no 9.099/95 (é competente o juizado do foro do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza). De outro giro, entre os direitos básicos do consumidor se insere a facilitação da defesa, o que implica o afastamento do foro de eleição quando dificulta a defesa do consumidor (art. 6o, inciso VIII, da Lei no 8.078/90).
4. Da devolução da quantia paga. De todo narrado, verifica-se que não se trata de desistência voluntária, mas sim de inadimplência do promitente vendedor, que não cumpriu a obrigação de finalizar o empreendimento e entregá-los aos compradores no prazo delimitado por ele próprio. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Dessa forma, a integralidade das quantias pagas pelos autores deve ser devolvida.
5. Da Corretagem. Não há indicativo de que o valor de R$ 2.350,00, pago a título de entrada, se refira a pagamento de comissão de corretagem, uma vez que não especificada no referido recibo (ID 40787106 - Pág. 2), o qual foi assinado por preposto do promitente vendedor sem inscrição no CRECI. Ademais, mesmo que se tratasse de comissão de corretagem, ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, que a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”, o que não aconteceu nos presentes autos, pois não há no contrato valor destacado para a referida comissão.
6. Inversão da Cláusula Penal.
6.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
6.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, no caso de rescisão contratual. Por sua vez, a Cláusula Sexta, item 8, do “Contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária” firmado entre as partes, que trata da rescisão do contrato por inadimplemento ou culpa do promitente comprador, dispõe que “rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do promitente comprador, ficará à sua disposição as importâncias pagas atualizadas pelo índice estipulado no contrato, que lhe serão restituídas após a dedução do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do presente contrato (...)” (ID 40788429 - Pág. 8 e ID 40787106 - Pág. 9).
6.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, rescindido o contrato por culpa da empresa ré, esta deverá devolver a quantia paga pelo consumidor, acrescido do percentual de 20% sobre o valor do contrato.
7. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.
8. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
10. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.