Tribunal: TJDFT
Processo: 0736525-33.2021.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2023-01-23

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. COTA/FRAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS. RETENÇÃO DE PARCELA DO VALOR PAGO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão de contrato cumulada com declaratória de nulidade de cláusula contratual e danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a parte ré à devolução dos valores pagos, admitida a retenção do percentual de 25%. 1.1. Nesta sede, o autor pede a reforma da sentença para afastar a retenção sobre os valores pagos ou que o percentual seja reduzido para 10%, além de pretender a condenação da requerida em danos morais.
2. Considerando que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel se deu por iniciativa do autor, sem a atribuição de culpa à ré, a restituição das parcelas pagas deverá ser parcial, em consonância com o Enunciado n. 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 2.1. A sentença consignou que a cláusula penal compensatória deve ser limitada a 25% sobre os valores pagos, embora o contrato estabeleça multas no importe de 10% sobre valor do contrato e 20% sobre o valor integralizado.
3. Particularmente quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, em caso de desistência do comprador, a jurisprudência abalizada entende que o percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, considerando os aspectos contratuais e demonstrada a razoabilidade da medida em relação as perdas e danos decorrente do distrato. 3.1. Precedente: “A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”. (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018).
4. No caso dos autos, o autor pretende a rescisão de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária pelo Regime de Multipropriedade (cotas/frações), por meio do qual uma unidade é adquirida por mais de uma pessoa sendo rateado o uso entre os compradores durante o ano. 4.1. Desta feita, a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo autor se revela suficiente para ressarcir a promitente-vendedora dos prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, notadamente porque o desfazimento do contrato, por apenas um dos adquirentes da unidade, não representa situação excepcional que justifique a elevação desse patamar, pois permanece inalterada a manutenção da copropriedade dos demais adquirentes. 4.2. Precedente: “a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos promitentes-compradores mostra-se suficiente para ressarcir a promitente-vendedora dos prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, mormente porque o desfazimento do pacto disponibiliza a unidade imobiliária à construtora para nova negociação”. (20160110445537APC, Relator: Maria De Lourdes Abreu, 3a Turma Cível, DJE: 13/12/2017).
5. Desta feita, o percentual definido pela sentença em 25% não se revela razoável, pois, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC, motivo pelo qual o percentual de retenção das parcelas pagas deve-se limitar à 10%, no caso em análise.
6. Por fim, no que se refere ao pedido de compensação por danos morais, a pretensão de rescisão do contrato decorreu de sua própria iniciativa. 6.1. Desta feita, ainda que reconhecida abusividade de cláusula penal, a qual fora reduzida judicialmente, o fato não se revela capaz de violar os seus direitos de personalidade.
7. Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. COTA/FRAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS. RETENÇÃO DE PARCELA DO VALOR PAGO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de rescisão de contrato cumulada com declaratória de nulidade de cláusula contratual e danos morais, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a parte ré à devolução dos valores pagos, admitida a retenção do percentual de 25%. 1.1. Nesta sede, o autor pede a reforma da sentença para afastar a retenção sobre os valores pagos ou que o percentual seja reduzido para 10%, além de pretender a condenação da requerida em danos morais.
2. Considerando que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel se deu por iniciativa do autor, sem a atribuição de culpa à ré, a restituição das parcelas pagas deverá ser parcial, em consonância com o Enunciado n. 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 2.1. A sentença consignou que a cláusula penal compensatória deve ser limitada a 25% sobre os valores pagos, embora o contrato estabeleça multas no importe de 10% sobre valor do contrato e 20% sobre o valor integralizado.
3. Particularmente quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, em caso de desistência do comprador, a jurisprudência abalizada entende que o percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, considerando os aspectos contratuais e demonstrada a razoabilidade da medida em relação as perdas e danos decorrente do distrato. 3.1. Precedente: “A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”. (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018).
4. No caso dos autos, o autor pretende a rescisão de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária pelo Regime de Multipropriedade (cotas/frações), por meio do qual uma unidade é adquirida por mais de uma pessoa sendo rateado o uso entre os compradores durante o ano. 4.1. Desta feita, a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo autor se revela suficiente para ressarcir a promitente-vendedora dos prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, notadamente porque o desfazimento do contrato, por apenas um dos adquirentes da unidade, não representa situação excepcional que justifique a elevação desse patamar, pois permanece inalterada a manutenção da copropriedade dos demais adquirentes. 4.2. Precedente: “a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos promitentes-compradores mostra-se suficiente para ressarcir a promitente-vendedora dos prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, mormente porque o desfazimento do pacto disponibiliza a unidade imobiliária à construtora para nova negociação”. (20160110445537APC, Relator: Maria De Lourdes Abreu, 3a Turma Cível, DJE: 13/12/2017).
5. Desta feita, o percentual definido pela sentença em 25% não se revela razoável, pois, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC, motivo pelo qual o percentual de retenção das parcelas pagas deve-se limitar à 10%, no caso em análise.
6. Por fim, no que se refere ao pedido de compensação por danos morais, a pretensão de rescisão do contrato decorreu de sua própria iniciativa. 6.1. Desta feita, ainda que reconhecida abusividade de cláusula penal, a qual fora reduzida judicialmente, o fato não se revela capaz de violar os seus direitos de personalidade.
7. Apelação parcialmente provida.