Tribunal: TJDFT
Processo: 0710299-76.2021.8.07.0005
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-06-22
Data de publicação: 2022-07-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES. RECIPROCIDADE ENTRE AS PENALIDADES IMPOSTAS AO CONSUMIDOR E AO FORNECEDOR. INVERSÃO INTEGRAL DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Configurado o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno ao status quo ante, mediante a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, pelo rito dos recursos repetitivos, sedimentou a seguinte tese: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). Todavia, no caso, o instrumento contratual não trouxe previsão expressa acerca da comissão de corretagem ou sequer menção ao seu percentual.
3. Entre os princípios da nova teoria contratual, destaque-se a ideia de equilíbrio econômico, o que significa, nos contratos sinalagmáticos, certa equivalência entre as obrigações das partes. Há que se buscar a reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor.
4. É abusiva, em contratos de adesão firmados entre consumidor e construtora/incorporadora, a estipulação de multa contratual apenas para consumidor, sem penalidade equivalente ao fornecedor em situação de análogo descumprimento contratual.
5. Caso exista previsão de cláusula penal compensatória apenas para o consumidor, entende a jurisprudência, em homenagem ao equilíbrio do contrato, que a disposição contratual deve ser aplicada para a incorporadora, particularmente em caso de mora quanto à data da entrega da unidade imobiliária.
6. O Superior Tribunal de Justiça – STJ, fixou, em sede de recursos repetitivos (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), a seguinte tese (Tema 971):“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
7. Na hipótese, existe previsão de cobrança, a título de honorários advocatícios contratuais, de 20% (vinte por cento) sobre os valores demandados judicialmente, para o caso de inadimplemento da promitente compradora. Dessa forma, como tais honorários seriam exigidos da consumidora caso a culpa pela rescisão fosse sua, é razoável reverter à vendedora o mesmo ônus pelo seu inadimplemento.
8. Recurso da ré conhecido e não provido. Recurso da autora conhecido e provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES. RECIPROCIDADE ENTRE AS PENALIDADES IMPOSTAS AO CONSUMIDOR E AO FORNECEDOR. INVERSÃO INTEGRAL DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Configurado o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno ao status quo ante, mediante a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, pelo rito dos recursos repetitivos, sedimentou a seguinte tese: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). Todavia, no caso, o instrumento contratual não trouxe previsão expressa acerca da comissão de corretagem ou sequer menção ao seu percentual.
3. Entre os princípios da nova teoria contratual, destaque-se a ideia de equilíbrio econômico, o que significa, nos contratos sinalagmáticos, certa equivalência entre as obrigações das partes. Há que se buscar a reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor.
4. É abusiva, em contratos de adesão firmados entre consumidor e construtora/incorporadora, a estipulação de multa contratual apenas para consumidor, sem penalidade equivalente ao fornecedor em situação de análogo descumprimento contratual.
5. Caso exista previsão de cláusula penal compensatória apenas para o consumidor, entende a jurisprudência, em homenagem ao equilíbrio do contrato, que a disposição contratual deve ser aplicada para a incorporadora, particularmente em caso de mora quanto à data da entrega da unidade imobiliária.
6. O Superior Tribunal de Justiça – STJ, fixou, em sede de recursos repetitivos (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), a seguinte tese (Tema 971):“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
7. Na hipótese, existe previsão de cobrança, a título de honorários advocatícios contratuais, de 20% (vinte por cento) sobre os valores demandados judicialmente, para o caso de inadimplemento da promitente compradora. Dessa forma, como tais honorários seriam exigidos da consumidora caso a culpa pela rescisão fosse sua, é razoável reverter à vendedora o mesmo ônus pelo seu inadimplemento.
8. Recurso da ré conhecido e não provido. Recurso da autora conhecido e provido.