Tribunal: TJDFT
Processo: 0717886-07.2021.8.07.0020
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-09-16
Data de publicação: 2022-10-03

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. COMPRA E VENDA DO IMÓVEL NO CURSO DO VÍNCULO LOCATÍCIO. CESSAÇÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM SENTIDO DIVERSO. DEVER DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS. INTERVENÇÃO MÍNIMA EM AJUSTE LIVREMENTE PACTUADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pelo réu/recorrente para reformar a sentença que o condenou a pagar à autora/recorrida quantia de R$ 8.058,93 (oito mil, cinquenta e oito reais, noventa e três centavos), bem como julgou improcedente o pedido contraposto.
3. Conforme exposto na inicial, em junho 2019 as partes entabularam contrato de locação de imóvel residencial, o qual, ao chegar ao termo final, foi prorrogado por prazo indeterminado. Posteriormente, em agosto de 2020, as partes pactuaram promessa de compra e venda relativa ao mesmo imóvel, pelo valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) cuja forma de pagamento ajustada teria sido uma entrada no valor de R$ 300.00,00 (trezentos mil reais) na data da assinatura do contrato e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a ser pago no dia 20.10.2020. A recorrida alega que o recorrente deveria ter continuado a pagar os alugueis mensais até o dia 20.10.2020, o que não teria ocorrido, pois o último pagamento efetuado pelo recorrido teria sido em 10.08.2020. Assim, pediu a condenação do recorrente ao pagamento de R$ 8.058,93 (oito mil, cinquenta e oito reais, noventa e três centavos), referentes aos débitos decorrentes do contrato de locação firmado. O recorrente, por sua vez, formulou pedido contraposto, com amparo no artigo 940 do Código Civil, em razão de suposta cobrança indevida.
4. O Juízo de primeiro grau concluiu que "tendo as partes estipulado o prazo para que o réu assumisse todos os direitos inerentes à propriedade, e considerando que a promessa de compra e venda foi omissa quanto ao contrato de locação entabulado entre as partes, tem-se que a mera promessa de compra e venda apenas demonstrou a existência de relação obrigacional de cessão de direitos sobre o imóvel, que não anulou ou cancelou o contrato de locação existente".
5. Nas razões recursais, o recorrente defende que a sentença não teria aplicado o melhor direito ao caso, ao argumento de que nunca teria atrasado os pagamentos dos alugueis. Sustenta que a recorrida, em vez de propor a prorrogação da locação, manifestou intenção de alienar o imóvel. Aduz que as tratativas resultaram na celebração de um segundo contrato, em substituição ao contrato de locação primitivo. Entende que o contrato de locação anterior somente poderia ser considerado válido se não tivesse existido outro ajuste posterior, com finalidade diversa. Sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel teria rompido o vínculo jurídico precedente. Afirma que inexistiu cobrança dos alugueis relativos aos meses de agosto, setembro e outubro de 2020 ou eventual notificação. Afirma que a cobrança dos débitos supostamente em atraso teria havido tão somente após a lavratura da escritura de cessão de direitos possessórios. Diz que se deve considerar o verdadeiro intuito das partes com a celebração do novo ajuste. Afirma que, com o pagamento de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), passou a condição de possuidor indireto para direto. Sustenta que, com o pagamento dessa quantia, ou seja, mais da metade do valor da compra do imóvel, seria incompatível com a vontade de permanecer como locatário. Argumenta que a falta de previsão no contrato de compra e venda não permite inferir que seriam devidos os alugueis. Invoca a teoria do adimplemento substancial, a fim de reduzir o quantum supostamente devido, a título de alugueis, para 40% (quarenta por cento), pois teria pago 60% (sessenta por cento) do valor do imóvel. Requer ao final a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, pede a redução da condenação para 40% (quarenta por cento) da quantia informada na inicial.
6. Contrarrazões ao ID 38794230.
7. A relação jurídica deve ser solucionada à luz da Lei n.o 8.245/91 e do Código Civil.
8. É incontroverso que as partes firmaram contrato de locação, em 17.06.2019, cujo instrumento encontra-se anexado ao ID 38793250. O prazo ajustado foi de 12 (doze meses) e consta dos autos que o recorrente permaneceu no imóvel, o que prorrogou o contrato por tempo indeterminado, conforme autoriza o artigo 46, § 1o, da Lei n.o 8.245/91.
9. Ao ID 38793252, foi anexado o contrato de compra e venda, cujas disposições, livremente pactuadas entre as partes, nada estabelecem a respeito de eventual distrato do referido contrato de locação. Assim, até que se implementasse a condição suspensiva avençada no contrato de compra e venda, estavam vigentes as disposições do pacto locatício.
10. Nesse norte, caberia ao recorrente pagar pontualmente o aluguel e demais encargos, conforme determina o artigo 23, inciso I, da lei do inquilinato, sem a necessidade de qualquer interpelação prévia da recorrida.
11. Não tendo havido mácula no ajuste firmado entre as partes, ou qualquer comprovação de má-fé, prevalece o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, conforme expressamente previsto no artigo 421, § único, do Código Civil. Por fim, não há que se aplicar o adimplemento substancial do contrato de compra venda sobre o vínculo locatício, pois se tratam de ajustes diversos e nada foi pactuado nesse sentido, devendo, portanto, respeitar a vontade das partes, ainda que tacitamente, na manutenção da locação até o pagamento integral do preço de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
12. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n.o 9.099, de 26.09.1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. COMPRA E VENDA DO IMÓVEL NO CURSO DO VÍNCULO LOCATÍCIO. CESSAÇÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM SENTIDO DIVERSO. DEVER DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS. INTERVENÇÃO MÍNIMA EM AJUSTE LIVREMENTE PACTUADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
2. Recurso inominado interposto pelo réu/recorrente para reformar a sentença que o condenou a pagar à autora/recorrida quantia de R$ 8.058,93 (oito mil, cinquenta e oito reais, noventa e três centavos), bem como julgou improcedente o pedido contraposto.
3. Conforme exposto na inicial, em junho 2019 as partes entabularam contrato de locação de imóvel residencial, o qual, ao chegar ao termo final, foi prorrogado por prazo indeterminado. Posteriormente, em agosto de 2020, as partes pactuaram promessa de compra e venda relativa ao mesmo imóvel, pelo valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) cuja forma de pagamento ajustada teria sido uma entrada no valor de R$ 300.00,00 (trezentos mil reais) na data da assinatura do contrato e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a ser pago no dia 20.10.2020. A recorrida alega que o recorrente deveria ter continuado a pagar os alugueis mensais até o dia 20.10.2020, o que não teria ocorrido, pois o último pagamento efetuado pelo recorrido teria sido em 10.08.2020. Assim, pediu a condenação do recorrente ao pagamento de R$ 8.058,93 (oito mil, cinquenta e oito reais, noventa e três centavos), referentes aos débitos decorrentes do contrato de locação firmado. O recorrente, por sua vez, formulou pedido contraposto, com amparo no artigo 940 do Código Civil, em razão de suposta cobrança indevida.
4. O Juízo de primeiro grau concluiu que "tendo as partes estipulado o prazo para que o réu assumisse todos os direitos inerentes à propriedade, e considerando que a promessa de compra e venda foi omissa quanto ao contrato de locação entabulado entre as partes, tem-se que a mera promessa de compra e venda apenas demonstrou a existência de relação obrigacional de cessão de direitos sobre o imóvel, que não anulou ou cancelou o contrato de locação existente".
5. Nas razões recursais, o recorrente defende que a sentença não teria aplicado o melhor direito ao caso, ao argumento de que nunca teria atrasado os pagamentos dos alugueis. Sustenta que a recorrida, em vez de propor a prorrogação da locação, manifestou intenção de alienar o imóvel. Aduz que as tratativas resultaram na celebração de um segundo contrato, em substituição ao contrato de locação primitivo. Entende que o contrato de locação anterior somente poderia ser considerado válido se não tivesse existido outro ajuste posterior, com finalidade diversa. Sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel teria rompido o vínculo jurídico precedente. Afirma que inexistiu cobrança dos alugueis relativos aos meses de agosto, setembro e outubro de 2020 ou eventual notificação. Afirma que a cobrança dos débitos supostamente em atraso teria havido tão somente após a lavratura da escritura de cessão de direitos possessórios. Diz que se deve considerar o verdadeiro intuito das partes com a celebração do novo ajuste. Afirma que, com o pagamento de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), passou a condição de possuidor indireto para direto. Sustenta que, com o pagamento dessa quantia, ou seja, mais da metade do valor da compra do imóvel, seria incompatível com a vontade de permanecer como locatário. Argumenta que a falta de previsão no contrato de compra e venda não permite inferir que seriam devidos os alugueis. Invoca a teoria do adimplemento substancial, a fim de reduzir o quantum supostamente devido, a título de alugueis, para 40% (quarenta por cento), pois teria pago 60% (sessenta por cento) do valor do imóvel. Requer ao final a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, pede a redução da condenação para 40% (quarenta por cento) da quantia informada na inicial.
6. Contrarrazões ao ID 38794230.
7. A relação jurídica deve ser solucionada à luz da Lei n.o 8.245/91 e do Código Civil.
8. É incontroverso que as partes firmaram contrato de locação, em 17.06.2019, cujo instrumento encontra-se anexado ao ID 38793250. O prazo ajustado foi de 12 (doze meses) e consta dos autos que o recorrente permaneceu no imóvel, o que prorrogou o contrato por tempo indeterminado, conforme autoriza o artigo 46, § 1o, da Lei n.o 8.245/91.
9. Ao ID 38793252, foi anexado o contrato de compra e venda, cujas disposições, livremente pactuadas entre as partes, nada estabelecem a respeito de eventual distrato do referido contrato de locação. Assim, até que se implementasse a condição suspensiva avençada no contrato de compra e venda, estavam vigentes as disposições do pacto locatício.
10. Nesse norte, caberia ao recorrente pagar pontualmente o aluguel e demais encargos, conforme determina o artigo 23, inciso I, da lei do inquilinato, sem a necessidade de qualquer interpelação prévia da recorrida.
11. Não tendo havido mácula no ajuste firmado entre as partes, ou qualquer comprovação de má-fé, prevalece o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, conforme expressamente previsto no artigo 421, § único, do Código Civil. Por fim, não há que se aplicar o adimplemento substancial do contrato de compra venda sobre o vínculo locatício, pois se tratam de ajustes diversos e nada foi pactuado nesse sentido, devendo, portanto, respeitar a vontade das partes, ainda que tacitamente, na manutenção da locação até o pagamento integral do preço de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
12. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n.o 9.099, de 26.09.1995.