Tribunal: TJDFT
Processo: 0024098-71.2014.8.07.0007
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-02-16
Data de publicação: 2022-03-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES. CONSTRUTORA INCORPORADA POR OUTRA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. EMPRESA INCORPORDORA. ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA EMPRESA INCORPORADA. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. MÁCULA INEXISTENTE. DECISÃO COM MOTIVAÇÃO SUCINTA. DEVER DE FUNDAMENTAÇÃO OBSERVADO. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DÚBIA QUANTO AO PRAZO DE TOLERÂNCIA. TEMPO DE ATRASO CONTRATUALMENE AUTORIZADO NÃO DELIMITADO DE FORMA CLARA E OBJETIVA. ESTIPULAÇÃO QUE DÁ MARGEM A INTERPRETAÇOES DISTINTAS. POSSIBILIDADE DE INDEFINIDAS PRORROGAÇÕES. FALTA DE PARÂMETROS QUE PERMITAM AFERIR A ESTIPULAÇÃO EM 180 DIAS ÚTEIS. NORMA CONTRATUAL NULA. INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES. MODALIDADE DE RESSARCIMENTO QUE ATENDE AO INTERESSE DE RESSARCIR OS PREJUÍZOS QUE PRESUMIVELMENTE SUPORTARAM OS ADQUIRENTES POR NÃO PODEREM FRUIR, GOZAR E DISPOR DO BEM QUE ADQUIRIRAM. DANOS PRESUMIDOS. QUANTIFICAÇÃO RAZOAVELMENTE FIXADA NA SENTENÇA. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PRINCÍPIO DA EQUIVALÊNCIA MATERIAL OBJETIVAMENTE NÃO OBSERVADO. IMPOSSIBILIDADE. CASO CONCRETO. PECULIARIDADES. DISCIPLINA ABUSIVA QUE ENSEJA ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DOS PROMITENTES-COMPRADORES. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA No 970 DO STJ. RECURSOS CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, porquanto as figuras do promitente-comprador e da adquirente da promitente-vendedora se subsomem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor (arts. 2o e 3o da Lei n. 8.078/90).
2. A sociedade empresária apelante ao incorporar a seu patrimônio a antiga empresa incorporadora/construtora se fez por tal modo responsável pelo cumprimento das obrigações assumidas pela empresa promitente-vendedora, inclusive pela entrega do imóvel prometido à venda aos demandantes (art. 227, Lei n. 6.404/76). Tornou-se, portanto, legitimada a figurar no polo passivo da presente demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
3. Indicando a sentença o inadimplemento da ré, porque superado o prazo contratualmente previsto para entrega da obra, como causa da obrigação a ela imposta de pagar lucros cessantes e fixando segundo parâmetros de razoabilidade o quantum a ser pago, atendido está o dever de fundamentação. A forma sucinta do julgado não o macula, uma vez que não deixaram de ser consideradas as alegações aduzidas pelas partes, tampouco o conjunto probatório reunido aos autos. Preliminar de nulidade da sentença por falta de fundamentação rejeitada.
4. O fato da falta de delimitação do tempo em que consensualmente a obra pode atrasar torna parcialmente abusiva a Cláusula 5.3 PRAZO DE ENTREGA, porque inegavelmente dúbia ao deixar margem a interpretações distintas quanto à intenção das partes ao celebrar o contrato. Disposição que nessa parte afronta a boa-fé objetiva, porque sujeita o consumidor a indefinidas prorrogações da data de entrega da unidade imobiliária prometida à venda, a estipulação que admite a prorrogação da entrega do imóvel pelo "prazo legal permitido", quando não indicada a disposição legal autorizadora de situação que é de ser excepcional, nem apresentados quaisquer elementos de objetivação do que seria o ‘legal permitido”. Ausência de previsão clara e objetiva do prazo de tolerância para entrega da obra que torna irreparável a declaração de nulidade da estipulação assim posta no contrato pela sociedade empresária promitente-vendedora. Hipótese em que faltantes quaisquer parâmetros a permitir firmar entendimento de que fora ajustado prazo de tolerância de 180 dias úteis.
5. A existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, em se tratando de atraso na entrega de obra em construção, é presumida e não está condicionada à manutenção do contrato imobiliário. O dano experimentado pelo promitente-comprador decorre da supressão do direito de fruir, gozar e dispor do imóvel injustificadamente não entregue a tempo certo pela construtora/promitente-vendedora, não importando se o adquirente opta pela rescisão do contrato ou por sua manutenção.
6. Sendo manifesta a abusividade da cláusula que estabelece como critério de compensação por prejuízos pelo atraso na entrega da obra o pagamento pela promitente-compradora de multa em valor correspondente a 0,01% sobre o valor pago pelos promitentes-compradores, por dia de atraso na entrega do imóvel, imperativo reconhecer sua nulidade porque retirada, por completo, sua indispensável função indenizatória.
7. A cláusula penal aplicável somente em caso de mora do promitente-comprador, se simplesmente invertida em favor do consumidor, enseja consideradas as peculiaridades do caso concreto inaceitável enriquecimento ilícito dos promitentes-compradores, tendo em vista a adoção de importância relativa ao débito atualizado como base de cálculo da multa de 2% a título de cláusula penal. Não se pode fazer, sem amparo em critérios de razoabilidade e adequação, a inversão da multa compensatória, isso porque a adoção de simples paridade das multas compensatórias para as empresas vendedoras e para adquirentes não serve, por si só, a realizar o objetivo de preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato de adesão em que ajustada a compra e venda de imóvel em construção. A rearmonização de interesses em ajustes dessa natureza, os quais se caracterizam pela heterogeneidade das obrigações assumidas pelos contratantes exige atenção ao princípio da equivalência material, objetivamente aferido quando inexistentes vantagens ou onerosidades excessivas originárias ou supervenientes para quaisquer das partes contratantes.
8. É de ser afastada a indenização fixada na sentença recorrida por automática inversão judicial da cláusula penal tanto por flagrante inobservância da equivalência material como porque foi a ela cumulada condenação ao pagamento de lucros cessantes. Cumulação que afronta entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não tem cabimento condenação cumulada ao pagamento de lucros cessantes com pagamento de reparação prevista em cláusula penal, seja moratória ou compensatória, por atraso na entrega da obra (Tema 970 dos Recursos Especiais repetitivos). Na hipótese dos autos, a indenização por lucros cessantes, como forma de ressarcimento da parte que deixou de lucrar em razão do inadimplemento da outra parte, bem serve a indenizar os promitentes-compradores pelo ganho que deixaram de obter alugando o imóvel ou pelo gasto que tiveram com outra moradia por não disporem da posse da unidade que adquiriram, mas que não foi entregue a tempo certo pela ré. Inversão reconhecida inaceitável para o caso concreto da cláusula penal. Cumulação de penalidades afastada.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES. CONSTRUTORA INCORPORADA POR OUTRA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. EMPRESA INCORPORDORA. ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA EMPRESA INCORPORADA. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. MÁCULA INEXISTENTE. DECISÃO COM MOTIVAÇÃO SUCINTA. DEVER DE FUNDAMENTAÇÃO OBSERVADO. PRELIMINARES REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DÚBIA QUANTO AO PRAZO DE TOLERÂNCIA. TEMPO DE ATRASO CONTRATUALMENE AUTORIZADO NÃO DELIMITADO DE FORMA CLARA E OBJETIVA. ESTIPULAÇÃO QUE DÁ MARGEM A INTERPRETAÇOES DISTINTAS. POSSIBILIDADE DE INDEFINIDAS PRORROGAÇÕES. FALTA DE PARÂMETROS QUE PERMITAM AFERIR A ESTIPULAÇÃO EM 180 DIAS ÚTEIS. NORMA CONTRATUAL NULA. INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES. MODALIDADE DE RESSARCIMENTO QUE ATENDE AO INTERESSE DE RESSARCIR OS PREJUÍZOS QUE PRESUMIVELMENTE SUPORTARAM OS ADQUIRENTES POR NÃO PODEREM FRUIR, GOZAR E DISPOR DO BEM QUE ADQUIRIRAM. DANOS PRESUMIDOS. QUANTIFICAÇÃO RAZOAVELMENTE FIXADA NA SENTENÇA. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PRINCÍPIO DA EQUIVALÊNCIA MATERIAL OBJETIVAMENTE NÃO OBSERVADO. IMPOSSIBILIDADE. CASO CONCRETO. PECULIARIDADES. DISCIPLINA ABUSIVA QUE ENSEJA ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DOS PROMITENTES-COMPRADORES. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA No 970 DO STJ. RECURSOS CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, porquanto as figuras do promitente-comprador e da adquirente da promitente-vendedora se subsomem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor (arts. 2o e 3o da Lei n. 8.078/90).
2. A sociedade empresária apelante ao incorporar a seu patrimônio a antiga empresa incorporadora/construtora se fez por tal modo responsável pelo cumprimento das obrigações assumidas pela empresa promitente-vendedora, inclusive pela entrega do imóvel prometido à venda aos demandantes (art. 227, Lei n. 6.404/76). Tornou-se, portanto, legitimada a figurar no polo passivo da presente demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
3. Indicando a sentença o inadimplemento da ré, porque superado o prazo contratualmente previsto para entrega da obra, como causa da obrigação a ela imposta de pagar lucros cessantes e fixando segundo parâmetros de razoabilidade o quantum a ser pago, atendido está o dever de fundamentação. A forma sucinta do julgado não o macula, uma vez que não deixaram de ser consideradas as alegações aduzidas pelas partes, tampouco o conjunto probatório reunido aos autos. Preliminar de nulidade da sentença por falta de fundamentação rejeitada.
4. O fato da falta de delimitação do tempo em que consensualmente a obra pode atrasar torna parcialmente abusiva a Cláusula 5.3 PRAZO DE ENTREGA, porque inegavelmente dúbia ao deixar margem a interpretações distintas quanto à intenção das partes ao celebrar o contrato. Disposição que nessa parte afronta a boa-fé objetiva, porque sujeita o consumidor a indefinidas prorrogações da data de entrega da unidade imobiliária prometida à venda, a estipulação que admite a prorrogação da entrega do imóvel pelo "prazo legal permitido", quando não indicada a disposição legal autorizadora de situação que é de ser excepcional, nem apresentados quaisquer elementos de objetivação do que seria o ‘legal permitido”. Ausência de previsão clara e objetiva do prazo de tolerância para entrega da obra que torna irreparável a declaração de nulidade da estipulação assim posta no contrato pela sociedade empresária promitente-vendedora. Hipótese em que faltantes quaisquer parâmetros a permitir firmar entendimento de que fora ajustado prazo de tolerância de 180 dias úteis.
5. A existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, em se tratando de atraso na entrega de obra em construção, é presumida e não está condicionada à manutenção do contrato imobiliário. O dano experimentado pelo promitente-comprador decorre da supressão do direito de fruir, gozar e dispor do imóvel injustificadamente não entregue a tempo certo pela construtora/promitente-vendedora, não importando se o adquirente opta pela rescisão do contrato ou por sua manutenção.
6. Sendo manifesta a abusividade da cláusula que estabelece como critério de compensação por prejuízos pelo atraso na entrega da obra o pagamento pela promitente-compradora de multa em valor correspondente a 0,01% sobre o valor pago pelos promitentes-compradores, por dia de atraso na entrega do imóvel, imperativo reconhecer sua nulidade porque retirada, por completo, sua indispensável função indenizatória.
7. A cláusula penal aplicável somente em caso de mora do promitente-comprador, se simplesmente invertida em favor do consumidor, enseja consideradas as peculiaridades do caso concreto inaceitável enriquecimento ilícito dos promitentes-compradores, tendo em vista a adoção de importância relativa ao débito atualizado como base de cálculo da multa de 2% a título de cláusula penal. Não se pode fazer, sem amparo em critérios de razoabilidade e adequação, a inversão da multa compensatória, isso porque a adoção de simples paridade das multas compensatórias para as empresas vendedoras e para adquirentes não serve, por si só, a realizar o objetivo de preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato de adesão em que ajustada a compra e venda de imóvel em construção. A rearmonização de interesses em ajustes dessa natureza, os quais se caracterizam pela heterogeneidade das obrigações assumidas pelos contratantes exige atenção ao princípio da equivalência material, objetivamente aferido quando inexistentes vantagens ou onerosidades excessivas originárias ou supervenientes para quaisquer das partes contratantes.
8. É de ser afastada a indenização fixada na sentença recorrida por automática inversão judicial da cláusula penal tanto por flagrante inobservância da equivalência material como porque foi a ela cumulada condenação ao pagamento de lucros cessantes. Cumulação que afronta entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não tem cabimento condenação cumulada ao pagamento de lucros cessantes com pagamento de reparação prevista em cláusula penal, seja moratória ou compensatória, por atraso na entrega da obra (Tema 970 dos Recursos Especiais repetitivos). Na hipótese dos autos, a indenização por lucros cessantes, como forma de ressarcimento da parte que deixou de lucrar em razão do inadimplemento da outra parte, bem serve a indenizar os promitentes-compradores pelo ganho que deixaram de obter alugando o imóvel ou pelo gasto que tiveram com outra moradia por não disporem da posse da unidade que adquiriram, mas que não foi entregue a tempo certo pela ré. Inversão reconhecida inaceitável para o caso concreto da cláusula penal. Cumulação de penalidades afastada.
9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários majorados.