Tribunal: TJDFT
Processo: 0018943-71.2015.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-03-16
Data de publicação: 2022-04-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRELIMINAR ACOLHIDA NA SENTENÇA EM RELAÇÃO À PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESSARCIMENTO DE VALORES. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. FORTUITO EXTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ENUNCIADO DE SÚMULA N. 543 DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PARTES RETORNADAS AO STATUS QUO ANTE. REVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Falta interesse processual na alegação de preliminar de ilegitimidade passiva ad causam em face do pedido de devolução dos valores pagos pelos promitentes compradores a título de comissão de permanência, quando a matéria já fora suscitada em sede contestação e devidamente acolhida pela sentença. Parcial juízo negativo de admissibilidade da apelação.
2. Submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem, entre si, Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção, porquanto as figuras do promitente-comprador e dos promitentes-vendedores se subsomem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor (arts. 2o e 3o da Lei n. 8.078/90).
3. Rescisão contratual que teve como causa direta e determinante a inobservância pela empresa promitente-vendedora do prazo contratualmente estabelecido para entrega da obra. Inadimplemento que enseja a devolução de todas as importâncias pagas pelo promitente-comprador em cumprimento a obrigações pecuniárias ajustadas. A devolução de todos os valores pagos pelo promitente-comprador é medida que se impõe como consequência lógica pela frustração do negócio jurídico de natureza patrimonial firmado com a empresa construtora, afinal a não concretização do objeto do contrato leva, como não poderia deixar de ser, à rescisão do ajuste com retorno das partes ao estado em que antes se encontravam. Súmula 543 do c. Superior Tribunal de Justiça.
4. Os entraves havidos pela contiguidade do empreendimento em construção com a burocracia estatal são de inteira responsabilidade da empresa construtora a quem competia avaliar o negócio antes de implementá-lo. Falha de gestão que impediu a conclusão da obra no prazo contratualmente previsto, incluído o período de tolerância, e que constitui fortuito interno por deficiência de planejamento e execução do projeto de construção colocado à venda no mercado de consumo. Responsabilidade de terceiro não configurada.
5. A existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, em se tratando de atraso na entrega de obra em construção, é presumida e não está condicionada à manutenção do contrato imobiliário. O dano experimentado pelo promitente-comprador decorre da supressão do direito de fruir, gozar e dispor do imóvel injustificadamente não entregue a tempo certo pela construtora/promitente-vendedora, não importando se o adquirente opta pela rescisão do contrato ou por sua manutenção.
6. A cláusula penal aplicável somente em caso de mora do promitente-comprador, se simplesmente invertida em favor do consumidor, enseja consideradas as peculiaridades do caso concreto inaceitável enriquecimento ilícito dos promitentes-compradores, tendo em vista a adoção de importância relativa ao débito atualizado como base de cálculo da multa de 2% a título de cláusula penal. Não se pode fazer, sem amparo em critérios de razoabilidade e adequação, a inversão da multa compensatória, isso porque a adoção de simples paridade das multas compensatórias para as empresas vendedoras e para adquirentes não serve, por si só, a realizar o objetivo de preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato de adesão em que ajustada a compra e venda de imóvel em construção. A rearmonização de interesses em ajustes dessa natureza, os quais se caracterizam pela heterogeneidade das obrigações assumidas pelos contratantes exige atenção ao princípio da equivalência material, objetivamente aferido quando inexistentes vantagens ou onerosidades excessivas originárias ou supervenientes para quaisquer das partes contratantes.
7. É de ser afastada a indenização fixada na sentença recorrida por automática inversão judicial da cláusula penal tanto por flagrante inobservância da equivalência material como porque foi a ela cumulada condenação ao pagamento de lucros cessantes. Cumulação que afronta entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não tem cabimento condenação cumulada ao pagamento de lucros cessantes com pagamento de reparação prevista em cláusula penal, seja moratória ou compensatória, por atraso na entrega da obra (Tema 970 dos Recursos Especiais repetitivos). Na hipótese dos autos, a indenização por lucros cessantes, como forma de ressarcimento da parte que deixou de lucrar em razão do inadimplemento da outra parte, bem serve a indenizar os promitentes-compradores pelo ganho que deixaram de obter alugando o imóvel ou pelo gasto que tiveram com outra moradia por não disporem da posse da unidade que adquiriram, mas que não foi entregue a tempo certo pela ré. Inversão reconhecida inaceitável para o caso concreto da cláusula penal. Cumulação de penalidades afastada.
8. Recurso conhecido em parte e, na extensão conhecida, parcialmente provido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRELIMINAR ACOLHIDA NA SENTENÇA EM RELAÇÃO À PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESSARCIMENTO DE VALORES. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. FORTUITO EXTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ENUNCIADO DE SÚMULA N. 543 DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PARTES RETORNADAS AO STATUS QUO ANTE. REVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Falta interesse processual na alegação de preliminar de ilegitimidade passiva ad causam em face do pedido de devolução dos valores pagos pelos promitentes compradores a título de comissão de permanência, quando a matéria já fora suscitada em sede contestação e devidamente acolhida pela sentença. Parcial juízo negativo de admissibilidade da apelação.
2. Submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem, entre si, Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção, porquanto as figuras do promitente-comprador e dos promitentes-vendedores se subsomem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor (arts. 2o e 3o da Lei n. 8.078/90).
3. Rescisão contratual que teve como causa direta e determinante a inobservância pela empresa promitente-vendedora do prazo contratualmente estabelecido para entrega da obra. Inadimplemento que enseja a devolução de todas as importâncias pagas pelo promitente-comprador em cumprimento a obrigações pecuniárias ajustadas. A devolução de todos os valores pagos pelo promitente-comprador é medida que se impõe como consequência lógica pela frustração do negócio jurídico de natureza patrimonial firmado com a empresa construtora, afinal a não concretização do objeto do contrato leva, como não poderia deixar de ser, à rescisão do ajuste com retorno das partes ao estado em que antes se encontravam. Súmula 543 do c. Superior Tribunal de Justiça.
4. Os entraves havidos pela contiguidade do empreendimento em construção com a burocracia estatal são de inteira responsabilidade da empresa construtora a quem competia avaliar o negócio antes de implementá-lo. Falha de gestão que impediu a conclusão da obra no prazo contratualmente previsto, incluído o período de tolerância, e que constitui fortuito interno por deficiência de planejamento e execução do projeto de construção colocado à venda no mercado de consumo. Responsabilidade de terceiro não configurada.
5. A existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, em se tratando de atraso na entrega de obra em construção, é presumida e não está condicionada à manutenção do contrato imobiliário. O dano experimentado pelo promitente-comprador decorre da supressão do direito de fruir, gozar e dispor do imóvel injustificadamente não entregue a tempo certo pela construtora/promitente-vendedora, não importando se o adquirente opta pela rescisão do contrato ou por sua manutenção.
6. A cláusula penal aplicável somente em caso de mora do promitente-comprador, se simplesmente invertida em favor do consumidor, enseja consideradas as peculiaridades do caso concreto inaceitável enriquecimento ilícito dos promitentes-compradores, tendo em vista a adoção de importância relativa ao débito atualizado como base de cálculo da multa de 2% a título de cláusula penal. Não se pode fazer, sem amparo em critérios de razoabilidade e adequação, a inversão da multa compensatória, isso porque a adoção de simples paridade das multas compensatórias para as empresas vendedoras e para adquirentes não serve, por si só, a realizar o objetivo de preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato de adesão em que ajustada a compra e venda de imóvel em construção. A rearmonização de interesses em ajustes dessa natureza, os quais se caracterizam pela heterogeneidade das obrigações assumidas pelos contratantes exige atenção ao princípio da equivalência material, objetivamente aferido quando inexistentes vantagens ou onerosidades excessivas originárias ou supervenientes para quaisquer das partes contratantes.
7. É de ser afastada a indenização fixada na sentença recorrida por automática inversão judicial da cláusula penal tanto por flagrante inobservância da equivalência material como porque foi a ela cumulada condenação ao pagamento de lucros cessantes. Cumulação que afronta entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não tem cabimento condenação cumulada ao pagamento de lucros cessantes com pagamento de reparação prevista em cláusula penal, seja moratória ou compensatória, por atraso na entrega da obra (Tema 970 dos Recursos Especiais repetitivos). Na hipótese dos autos, a indenização por lucros cessantes, como forma de ressarcimento da parte que deixou de lucrar em razão do inadimplemento da outra parte, bem serve a indenizar os promitentes-compradores pelo ganho que deixaram de obter alugando o imóvel ou pelo gasto que tiveram com outra moradia por não disporem da posse da unidade que adquiriram, mas que não foi entregue a tempo certo pela ré. Inversão reconhecida inaceitável para o caso concreto da cláusula penal. Cumulação de penalidades afastada.
8. Recurso conhecido em parte e, na extensão conhecida, parcialmente provido. Honorários majorados.