Tribunal: TJDFT
Processo: 0721810-38.2021.8.07.0016
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-07-22
Data de publicação: 2022-08-19

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória em pagar multa contratual, em virtude de atraso na entrega de imóvel. Recurso dos réus visa à reforma da sentença que julgou procedente o pedido.
2 – Preliminar. Gratuidade de justiça. Contrarrazões ao recurso inominado. A análise da gratuidade de justiça, no âmbito dos Juizados Especiais, apenas se faz necessária em caso de interposição de recurso pela parte. Não tendo o autor interposto recurso inominado, é desnecessária a análise do pedido de gratuidade de justiça formulado em sede de contrarrazões, tendo em vista a ausência de previsão de condenação em custas e honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/1995). Ademais, o simples pedido de gratuidade de justiça não configura má-fé.
3 – Preliminar. Nulidade da sentença. Ausência de fundamentação. A sentença deve mencionar os elementos de convicção do Juiz, com breve resumo dos fatos relevantes ocorridos em audiência, dispensado o relatório (art. 38 da Lei 9099/1995). Não há nulidade da sentença, vez que resolveu o mérito da lide e apresentou fundamentos de fato e de direito referentes ao caso concreto, suficientes para formação do convencimento motivado do magistrado. Preliminar que se rejeita.
4 – Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Validade do contrato. O contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, apesar de não transferir a propriedade do bem, vincula as partes em seus termos e cria obrigação entre os contratantes. Não há, portanto, invalidade no compromisso firmado entre as partes.
5 – Atraso na entrega do imóvel. Multa contratual. Ausência de incidência. De acordo com a cláusula 15a do contrato, “fica estabelecida a multa de 10%, sobre o valor da transação, cominada à parte que descumprir ou dificultar o fiel cumprimento de qualquer uma das cláusulas e condições do presente contrato (...)”. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel (ID 35953869). Pelo contrato, o autor se comprometeu a pagar a quantia de R$ 360.000,00. Os réus se obrigaram a entregar o imóvel em até 30 dias após a realização da escritura pública em cartório de registro de imóvel. O atraso na entrega do imóvel não faz incidir a multa prevista na cláusula 15a do contrato firmado entre as partes. Da leitura da cláusula, conclui-se que sua aplicação se dá em casos de inadimplemento absoluto do contrato, ou seja, quando não é mais possível o cumprimento da obrigação. O caso, todavia, trata-se de mora no cumprimento do contrato (inadimplemento relativo), caracterizada pelo atraso na entrega do imóvel. Desse modo, não incide a multa prevista no contrato, o que não exclui a possibilidade de fixação de lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel.
6 – Lucros Cessantes. Tendo em vista que não há previsão de cláusula penal em virtude de atraso na entrega do imóvel, devem ser fixados lucros cessantes. O prejuízo do promitente comprador é presumido, razão por que independe da comprovação de pagamento dos aluguéis pela parte (AgRg no Resp. 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI). Assim, quanto ao valor dos lucros cessantes, o entendimento firmado pela jurisprudência é no sentido de se adotar como parâmetro a média de preço de aluguel praticado no mercado, que varia, em regra, de 0,5% a 1% do valor venal do imóvel, por mês de atraso (Acórdão n.1182226, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO). Apesar de o autor efetuar o pagamento conforme a previsão contratual, os réus não entregaram o imóvel no prazo pactuado. Considerando a data em que foi realizada a escritura pública (18/12/2020), o imóvel deveria ter sido entregue até o dia 17/01/2021. Todavia, conforme termo de entrega de chaves, o imóvel foi entregue apenas no dia 26/01/2021, ou seja, com 9 dias de atraso. A Covid-19 não pode ser utilizada como fundamento para justificar o atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que o contrato foi firmado durante a pandemia. Não houve, portanto, qualquer situação imprevista que justificasse o atraso. De igual modo, o argumento de que o imóvel estava alugado não justifica o atraso, por se tratar de fato já existente no momento da celebração da promessa de compra e venda. Desse modo, considerando o atraso de 9 dias, o valor do imóvel de R$ 360.000,00 e o percentual de 1% ao mês, é cabível a condenação dos réus em pagar ao autor, a título de lucros cessantes, a quantia de R$ 1.080,00. Sentença que se reforma para reduzir o valor da condenação para R$ 1.080,00. Mantidas as demais disposições.
7 – Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas e sem honorários advocatícios, na forma do art. 55 da Lei 9.099/1995. Inaplicáveis as disposições do CPC/2015.
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Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória em pagar multa contratual, em virtude de atraso na entrega de imóvel. Recurso dos réus visa à reforma da sentença que julgou procedente o pedido.
2 – Preliminar. Gratuidade de justiça. Contrarrazões ao recurso inominado. A análise da gratuidade de justiça, no âmbito dos Juizados Especiais, apenas se faz necessária em caso de interposição de recurso pela parte. Não tendo o autor interposto recurso inominado, é desnecessária a análise do pedido de gratuidade de justiça formulado em sede de contrarrazões, tendo em vista a ausência de previsão de condenação em custas e honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/1995). Ademais, o simples pedido de gratuidade de justiça não configura má-fé.
3 – Preliminar. Nulidade da sentença. Ausência de fundamentação. A sentença deve mencionar os elementos de convicção do Juiz, com breve resumo dos fatos relevantes ocorridos em audiência, dispensado o relatório (art. 38 da Lei 9099/1995). Não há nulidade da sentença, vez que resolveu o mérito da lide e apresentou fundamentos de fato e de direito referentes ao caso concreto, suficientes para formação do convencimento motivado do magistrado. Preliminar que se rejeita.
4 – Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Validade do contrato. O contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, apesar de não transferir a propriedade do bem, vincula as partes em seus termos e cria obrigação entre os contratantes. Não há, portanto, invalidade no compromisso firmado entre as partes.
5 – Atraso na entrega do imóvel. Multa contratual. Ausência de incidência. De acordo com a cláusula 15a do contrato, “fica estabelecida a multa de 10%, sobre o valor da transação, cominada à parte que descumprir ou dificultar o fiel cumprimento de qualquer uma das cláusulas e condições do presente contrato (...)”. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel (ID 35953869). Pelo contrato, o autor se comprometeu a pagar a quantia de R$ 360.000,00. Os réus se obrigaram a entregar o imóvel em até 30 dias após a realização da escritura pública em cartório de registro de imóvel. O atraso na entrega do imóvel não faz incidir a multa prevista na cláusula 15a do contrato firmado entre as partes. Da leitura da cláusula, conclui-se que sua aplicação se dá em casos de inadimplemento absoluto do contrato, ou seja, quando não é mais possível o cumprimento da obrigação. O caso, todavia, trata-se de mora no cumprimento do contrato (inadimplemento relativo), caracterizada pelo atraso na entrega do imóvel. Desse modo, não incide a multa prevista no contrato, o que não exclui a possibilidade de fixação de lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel.
6 – Lucros Cessantes. Tendo em vista que não há previsão de cláusula penal em virtude de atraso na entrega do imóvel, devem ser fixados lucros cessantes. O prejuízo do promitente comprador é presumido, razão por que independe da comprovação de pagamento dos aluguéis pela parte (AgRg no Resp. 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI). Assim, quanto ao valor dos lucros cessantes, o entendimento firmado pela jurisprudência é no sentido de se adotar como parâmetro a média de preço de aluguel praticado no mercado, que varia, em regra, de 0,5% a 1% do valor venal do imóvel, por mês de atraso (Acórdão n.1182226, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO). Apesar de o autor efetuar o pagamento conforme a previsão contratual, os réus não entregaram o imóvel no prazo pactuado. Considerando a data em que foi realizada a escritura pública (18/12/2020), o imóvel deveria ter sido entregue até o dia 17/01/2021. Todavia, conforme termo de entrega de chaves, o imóvel foi entregue apenas no dia 26/01/2021, ou seja, com 9 dias de atraso. A Covid-19 não pode ser utilizada como fundamento para justificar o atraso na entrega do imóvel, tendo em vista que o contrato foi firmado durante a pandemia. Não houve, portanto, qualquer situação imprevista que justificasse o atraso. De igual modo, o argumento de que o imóvel estava alugado não justifica o atraso, por se tratar de fato já existente no momento da celebração da promessa de compra e venda. Desse modo, considerando o atraso de 9 dias, o valor do imóvel de R$ 360.000,00 e o percentual de 1% ao mês, é cabível a condenação dos réus em pagar ao autor, a título de lucros cessantes, a quantia de R$ 1.080,00. Sentença que se reforma para reduzir o valor da condenação para R$ 1.080,00. Mantidas as demais disposições.
7 – Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas e sem honorários advocatícios, na forma do art. 55 da Lei 9.099/1995. Inaplicáveis as disposições do CPC/2015.
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