Tribunal: TJDFT
Processo: 0023802-04.2013.8.07.0001
Órgão julgador: ANA CANTARINO
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-06-22
Data de publicação: 2022-06-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE DE ASSEMBLEIA. ATO POSTERIOR. RATIFICAÇÃO. CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE. SENTENÇA TORNADA SEM EFEITO. INCURSÃO NO MÉRITO. ART. 1013, PARÁGRAFO 2o, CPC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RESP no 1.280.871/SP. RE 695.911/SP. NÃO APLICABILIDADE. LEI No 13.465/2017. OBRIGAÇÃO ANTERIOR. DEVIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL.

1. Ainda que tenha sido declarada a nulidade de assembleia condominial, bem como determinado o cancelamento do seu registro e da convenção, se assembleia posterior ratifica a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e de seus direitos creditórios, e ainda, confirma as decisões aprovadas nas assembleias anteriores, ocorre a convalidação da associação e a ratificação das assembleias que instituíram o condomínio e a cobrança de despesas, restando suprida a condição da legitimidade do condomínio para figurar no polo ativo da ação de cobrança de cotas condominiais.

2. É dever do proprietário/possuidor de unidade imobiliária em condomínio horizontal, que usufruiu dos diversos serviços ofertados, contribuir com as despesas condominiais nos valores previamente aprovados em Assembleia.

3. O condomínio, mesmo irregular, possui legitimidade para cobrar as quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada.

4. Basta que a unidade imobiliária do réu seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns, considerando, ainda, a natureza propter rem da obrigação.

5. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp no 1.280.871/SP, quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio.

6. Mesmo antes do advento da Lei 13.465/17, vigente desde 12/07/2017, o entendimento desta Corte de Justiça já estava firmado no sentido de que o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deveria contribuir com o rateio, com o objetivo de arcar com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa.

7. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese no 492, que diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores.

8. A pretensão de cobrança de taxas de condomínio prescreve em cinco anos, nos termos do art. 206, parágrafo 5o, I, do Código Civil, restando prescritas as parcelas anteriores a 5 anos contados do ajuizamento da ação.

9. Recurso conhecido e provido. Sentença tornada sem efeito. No mérito, pedido julgado parcialmente procedente.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE DE ASSEMBLEIA. ATO POSTERIOR. RATIFICAÇÃO. CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE. SENTENÇA TORNADA SEM EFEITO. INCURSÃO NO MÉRITO. ART. 1013, PARÁGRAFO 2o, CPC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RESP no 1.280.871/SP. RE 695.911/SP. NÃO APLICABILIDADE. LEI No 13.465/2017. OBRIGAÇÃO ANTERIOR. DEVIDA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL.

1. Ainda que tenha sido declarada a nulidade de assembleia condominial, bem como determinado o cancelamento do seu registro e da convenção, se assembleia posterior ratifica a instituição da associação, a transferência do fundo de reserva e de seus direitos creditórios, e ainda, confirma as decisões aprovadas nas assembleias anteriores, ocorre a convalidação da associação e a ratificação das assembleias que instituíram o condomínio e a cobrança de despesas, restando suprida a condição da legitimidade do condomínio para figurar no polo ativo da ação de cobrança de cotas condominiais.

2. É dever do proprietário/possuidor de unidade imobiliária em condomínio horizontal, que usufruiu dos diversos serviços ofertados, contribuir com as despesas condominiais nos valores previamente aprovados em Assembleia.

3. O condomínio, mesmo irregular, possui legitimidade para cobrar as quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada.

4. Basta que a unidade imobiliária do réu seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns, considerando, ainda, a natureza propter rem da obrigação.

5. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp no 1.280.871/SP, quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio.

6. Mesmo antes do advento da Lei 13.465/17, vigente desde 12/07/2017, o entendimento desta Corte de Justiça já estava firmado no sentido de que o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deveria contribuir com o rateio, com o objetivo de arcar com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa.

7. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese no 492, que diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores.

8. A pretensão de cobrança de taxas de condomínio prescreve em cinco anos, nos termos do art. 206, parágrafo 5o, I, do Código Civil, restando prescritas as parcelas anteriores a 5 anos contados do ajuizamento da ação.

9. Recurso conhecido e provido. Sentença tornada sem efeito. No mérito, pedido julgado parcialmente procedente.