Tribunal: TJDFT
Processo: 0726132-49.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-09-28
Data de publicação: 2022-10-27

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO IRREGULAR EM FASE DE REGULARIZAÇÃO. BELVEDERE GREEN. SUBMISSÃO DA OUTORGA DE ESCRITURA ESCRITURA PÚBLICA À CONDIÇÃO SUSPENSIVA, CONSISTENTE NA REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO. RESSARCIMENTO POR DESPESAS DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. ÓBICE À OUTORGA DE ESCRITURA. INEXISTÊNCIA.
1. Constitui verdadeira promessa de compra e venda o contrato por meio do qual o proprietário da gleba de terra aliena fração ideal em loteamento por ele irregularmente constituído, submetido a processo de regularização, em que se assume a obrigação de outorgar escritura pública após a sua regularização. Distingue-se tal avença da mera cessão de direitos possessórios sobre imóvel irregular, que tem como cedente pessoa que não pode outorgar escritura púbica em favor do cessionário, pela circunstância de não ser o verdadeiro titular do domínio sobre o bem.
2. Em se tratando de verdadeira promessa de compra e venda, uma vez regularizado o empreendimento, assiste aos promitentes-compradores, e aos cessionários de direitos relativos a essa avença originária, o direito à obtenção do registro de propriedade, nos termos do art. 41, da Lei no 6.766/76, se houve o pagamento integral do preço ajustado.
3. Não há amparo legal ou contratual para que a loteadora repasse ao adquirente o custo de qualquer despesa que realizou para viabilizar a regularização do loteamento ou para que exija o pagamento de qualquer valor relacionado à valorização patrimonial decorrente da posterior regularização.
4. A falta de pagamento do ITBI também não constitui motivo legítimo para a recusa da vendedora em outorgar escritura pública ao comprador, porque o fato gerador do imposto, segundo decidiu o excelso STF, no ARE 1294969, com repercussão geral reconhecida, somente ocorre no momento da efetiva transferência da propriedade imobiliária, ou seja, quando é feito o registro do instrumento translativo na matrícula do imóvel. Assim, o pagamento do ITBI não pode ser condicionante da outorga da escritura pública, se o fato gerador da obrigação tributária só ocorre em momento posterior à confecção do instrumento translativo.
5. O § 2o do art. 85 do CPC estabelece gradação para fixação dos honorários advocatícios. Estes devem ser fixados em percentual sobre o valor da condenação. Se não há condenação, devem ser arbitrados em percentual sobre o proveito econômico obtido. E se não há condenação nem é possível estimar o proveito econômico obtido, devem ser fixados em percentual sobre o valor da causa.
6. Se é possível estimar o proveito econômico obtido pelo autor, que corresponde ao valor que deixará de pagar à ré em virtude do acolhimento de sua postulação, os honorários advocatícios devem ser arbitrados em percentual sobre esse montante.
7. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO IRREGULAR EM FASE DE REGULARIZAÇÃO. BELVEDERE GREEN. SUBMISSÃO DA OUTORGA DE ESCRITURA ESCRITURA PÚBLICA À CONDIÇÃO SUSPENSIVA, CONSISTENTE NA REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO. RESSARCIMENTO POR DESPESAS DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. ÓBICE À OUTORGA DE ESCRITURA. INEXISTÊNCIA.
1. Constitui verdadeira promessa de compra e venda o contrato por meio do qual o proprietário da gleba de terra aliena fração ideal em loteamento por ele irregularmente constituído, submetido a processo de regularização, em que se assume a obrigação de outorgar escritura pública após a sua regularização. Distingue-se tal avença da mera cessão de direitos possessórios sobre imóvel irregular, que tem como cedente pessoa que não pode outorgar escritura púbica em favor do cessionário, pela circunstância de não ser o verdadeiro titular do domínio sobre o bem.
2. Em se tratando de verdadeira promessa de compra e venda, uma vez regularizado o empreendimento, assiste aos promitentes-compradores, e aos cessionários de direitos relativos a essa avença originária, o direito à obtenção do registro de propriedade, nos termos do art. 41, da Lei no 6.766/76, se houve o pagamento integral do preço ajustado.
3. Não há amparo legal ou contratual para que a loteadora repasse ao adquirente o custo de qualquer despesa que realizou para viabilizar a regularização do loteamento ou para que exija o pagamento de qualquer valor relacionado à valorização patrimonial decorrente da posterior regularização.
4. A falta de pagamento do ITBI também não constitui motivo legítimo para a recusa da vendedora em outorgar escritura pública ao comprador, porque o fato gerador do imposto, segundo decidiu o excelso STF, no ARE 1294969, com repercussão geral reconhecida, somente ocorre no momento da efetiva transferência da propriedade imobiliária, ou seja, quando é feito o registro do instrumento translativo na matrícula do imóvel. Assim, o pagamento do ITBI não pode ser condicionante da outorga da escritura pública, se o fato gerador da obrigação tributária só ocorre em momento posterior à confecção do instrumento translativo.
5. O § 2o do art. 85 do CPC estabelece gradação para fixação dos honorários advocatícios. Estes devem ser fixados em percentual sobre o valor da condenação. Se não há condenação, devem ser arbitrados em percentual sobre o proveito econômico obtido. E se não há condenação nem é possível estimar o proveito econômico obtido, devem ser fixados em percentual sobre o valor da causa.
6. Se é possível estimar o proveito econômico obtido pelo autor, que corresponde ao valor que deixará de pagar à ré em virtude do acolhimento de sua postulação, os honorários advocatícios devem ser arbitrados em percentual sobre esse montante.
7. Apelo parcialmente provido.