Tribunal: TJDFT
Processo: 0028622-66.2013.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-04-26

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REJULGAMENTO. INTEGRAÇÃO DO ACÓRDÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RECURSO PROVIDO SEM EFEITOS INFRINGENTES
1. Hipótese em que determinado pela instância superior novo julgamento dos embargos de declaração para análise do argumento suscitado referente à alegação de fortuito externo.
2. Na hipótese de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, em regra alegação de empecilhos ou entraves administrativos envolvendo obtenção de licenciamento, realização das obras e entrega do empreendimento, não se caracterizam como eventos extraordinários provenientes de caso fortuito ou de força maior aptos a afastar a responsabilidade da construtora, pois fazem parte da atividade em questão e também integram o risco do empreendimento. Em outras palavras, ordinariamente se reconhece que tais fatos não se revestem da necessária imprevisibilidade ou inevitabilidade, além de não constituírem nenhum evento excepcional ou incomum na realidade da construção civil.
3. Caso em que, embora alheios à vontade da construtora/vendedora, quando firmou o contrato com os autores a embargante já tinha pleno conhecimento dos problemas envolvendo a construção do Setor Noroeste, da revogação do licenciamento ambiental, da necessidade de aguardar um novo licenciamento pelo órgão competente, assim como da necessidade de integral cumprimento das exigências pertinentes, seja pela própria construtora, por seus parceiros contratados ou pelos terceiros envolvidos, como é o caso da Terracap. Diante do histórico apresentado e com base no conjunto fático-probatório dos autos, inviável reconhecer os impasses envolvendo o licenciamento ambiental como acontecimentos absolutamente imprevisíveis. Se, por um lado, a embargante não poderia prever que a licença ambiental inicial obtida pela Terracap viesse a ser revogada, por outro, quando firmou o contrato de promessa de compra e venda, já tinha pleno conhecimento não apenas da sua revogação, como também da necessidade de aguardar um novo licenciamento pelo órgão competente. Como afirma a própria embargante, quando iniciou a venda dos imóveis na planta em novembro de 2009 o que tinha era apenas "promessas do licenciamento do setor pela TERRACAP”. Ao assim proceder, firmando contrato com os autores e prometendo a entrega de imóvel construído em data futura, supõe-se que tenha analisado a situação já existente, do contrário, é de se concluir que assumiu, por conta própria, o risco da situação, uma vez que, como destacado, ao tempo em que firmou o negócio já conhecia o histórico de problemas e pendências envolvendo o Setor Noroeste, notadamente no que diz respeito à necessidade de aguardar novo processo de licenciamento ambiental para início das obras. Do mesmo modo, o posterior embargo das obras no ano de 2012, não apenas pelo desatendimento de condicionantes estabelecidas no licenciamento ambiental obtido pela Terracap, mas também por causar danos a unidades de conservação e lançar resíduos sólidos em desacordo com as exigências previstas em atos normativos, configuram mera decorrência ou desdobramento do anterior processo de licenciamento ambiental, lembrando ainda que, por força da escritura pública de compra e venda firmada com a Terracap, as construções em questão estariam sendo realizadas pela própria embargante.
4. Desse modo, os entraves administrativos alegados (problemas com licenciamento ambiental do Setor Noroeste, descumprimento de acordo por Terracap e embargo das obras pelo Poder Público), assim como os demais acontecimentos mencionados no item 11 do contrato, são eventos que, dentro do campo de previsibilidade acima demonstrado, integravam o risco do empreendimento, não podendo ser enquadrados no presente caso como evento fortuito ou de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade. E a obtenção da aprovação do licenciamento ambiental, assim como o cumprimento das exigências pertinentes, eram inerentes à própria atividade desenvolvida, incumbiam exclusivamente à construtora, aos parceiros e terceiros envolvidos, como a Terracap, integrando o risco do empreendimento, não podendo, no contexto específico dos autos, eventual responsabilidade pelos fatos alegados ser repassada ao consumidor em relação jurídica distinta ou ainda utilizada como justificativa para afastar totalmente a culpa da embargante pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel. Afinal, como consignado no anterior julgamento da apelação, era justamente pensando na ocorrência de eventuais acontecimentos inesperados, porém relativamente previsíveis e característicos da construção civil, que o contrato de compra e venda de imóvel em construção já trazia um prazo de tolerância para que, assim, a construtora/vendedora pudesse executar a obra após cumpridos todos os trâmites administrativos necessários, razão pela qual não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência desse fortuito, muito menos que se transfira os ônus dessa situação para o comprador. Inviável, portanto, o acolhimento da alegada excludente de responsabilidade no âmbito da relação contratual de compra e venda celebrada com os autores, o que, todavia, não impede a construtora/vendedora de buscar eventual reparação de danos contra aquele que entender responsável pelo ocorrido.
5. Como a obrigação não foi cumprida no tempo convencionado, deve ser mantido o reconhecimento do inadimplemento contratual.
6. Embargos de declaração conhecidos e providos para fins de integração sem efeitos infringentes.

Inteiro teor:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. REJULGAMENTO. INTEGRAÇÃO DO ACÓRDÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RECURSO PROVIDO SEM EFEITOS INFRINGENTES
1. Hipótese em que determinado pela instância superior novo julgamento dos embargos de declaração para análise do argumento suscitado referente à alegação de fortuito externo.
2. Na hipótese de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, em regra alegação de empecilhos ou entraves administrativos envolvendo obtenção de licenciamento, realização das obras e entrega do empreendimento, não se caracterizam como eventos extraordinários provenientes de caso fortuito ou de força maior aptos a afastar a responsabilidade da construtora, pois fazem parte da atividade em questão e também integram o risco do empreendimento. Em outras palavras, ordinariamente se reconhece que tais fatos não se revestem da necessária imprevisibilidade ou inevitabilidade, além de não constituírem nenhum evento excepcional ou incomum na realidade da construção civil.
3. Caso em que, embora alheios à vontade da construtora/vendedora, quando firmou o contrato com os autores a embargante já tinha pleno conhecimento dos problemas envolvendo a construção do Setor Noroeste, da revogação do licenciamento ambiental, da necessidade de aguardar um novo licenciamento pelo órgão competente, assim como da necessidade de integral cumprimento das exigências pertinentes, seja pela própria construtora, por seus parceiros contratados ou pelos terceiros envolvidos, como é o caso da Terracap. Diante do histórico apresentado e com base no conjunto fático-probatório dos autos, inviável reconhecer os impasses envolvendo o licenciamento ambiental como acontecimentos absolutamente imprevisíveis. Se, por um lado, a embargante não poderia prever que a licença ambiental inicial obtida pela Terracap viesse a ser revogada, por outro, quando firmou o contrato de promessa de compra e venda, já tinha pleno conhecimento não apenas da sua revogação, como também da necessidade de aguardar um novo licenciamento pelo órgão competente. Como afirma a própria embargante, quando iniciou a venda dos imóveis na planta em novembro de 2009 o que tinha era apenas "promessas do licenciamento do setor pela TERRACAP”. Ao assim proceder, firmando contrato com os autores e prometendo a entrega de imóvel construído em data futura, supõe-se que tenha analisado a situação já existente, do contrário, é de se concluir que assumiu, por conta própria, o risco da situação, uma vez que, como destacado, ao tempo em que firmou o negócio já conhecia o histórico de problemas e pendências envolvendo o Setor Noroeste, notadamente no que diz respeito à necessidade de aguardar novo processo de licenciamento ambiental para início das obras. Do mesmo modo, o posterior embargo das obras no ano de 2012, não apenas pelo desatendimento de condicionantes estabelecidas no licenciamento ambiental obtido pela Terracap, mas também por causar danos a unidades de conservação e lançar resíduos sólidos em desacordo com as exigências previstas em atos normativos, configuram mera decorrência ou desdobramento do anterior processo de licenciamento ambiental, lembrando ainda que, por força da escritura pública de compra e venda firmada com a Terracap, as construções em questão estariam sendo realizadas pela própria embargante.
4. Desse modo, os entraves administrativos alegados (problemas com licenciamento ambiental do Setor Noroeste, descumprimento de acordo por Terracap e embargo das obras pelo Poder Público), assim como os demais acontecimentos mencionados no item 11 do contrato, são eventos que, dentro do campo de previsibilidade acima demonstrado, integravam o risco do empreendimento, não podendo ser enquadrados no presente caso como evento fortuito ou de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade. E a obtenção da aprovação do licenciamento ambiental, assim como o cumprimento das exigências pertinentes, eram inerentes à própria atividade desenvolvida, incumbiam exclusivamente à construtora, aos parceiros e terceiros envolvidos, como a Terracap, integrando o risco do empreendimento, não podendo, no contexto específico dos autos, eventual responsabilidade pelos fatos alegados ser repassada ao consumidor em relação jurídica distinta ou ainda utilizada como justificativa para afastar totalmente a culpa da embargante pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel. Afinal, como consignado no anterior julgamento da apelação, era justamente pensando na ocorrência de eventuais acontecimentos inesperados, porém relativamente previsíveis e característicos da construção civil, que o contrato de compra e venda de imóvel em construção já trazia um prazo de tolerância para que, assim, a construtora/vendedora pudesse executar a obra após cumpridos todos os trâmites administrativos necessários, razão pela qual não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência desse fortuito, muito menos que se transfira os ônus dessa situação para o comprador. Inviável, portanto, o acolhimento da alegada excludente de responsabilidade no âmbito da relação contratual de compra e venda celebrada com os autores, o que, todavia, não impede a construtora/vendedora de buscar eventual reparação de danos contra aquele que entender responsável pelo ocorrido.
5. Como a obrigação não foi cumprida no tempo convencionado, deve ser mantido o reconhecimento do inadimplemento contratual.
6. Embargos de declaração conhecidos e providos para fins de integração sem efeitos infringentes.