Tribunal: TJDFT
Processo: 0713360-19.2015.8.07.0016
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-03-09
Data de publicação: 2022-03-15

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE MULTA MORATÓRIA. PAGAMENTO DEVIDO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. AFASTADA A CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. ILICITUDE DA COBRANÇA APÓS O ATRASO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condená-la a pagar à autora (a) a quantia de R$ 577,46, referente aos juros de obra; (b) a quantia de R$ 2.239,68, à guisa de lucros cessantes; (c) o valor de R$ 4.249,92, a título de multa moratória.
2. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
3. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
4. Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (Tema 996). O contrato objeto da presente demanda foi celebrado no âmbito do PMCMV, tendo como agente financiador o Banco do Brasil (ID 195930). Resta atraída, portanto, a incidência das teses firmadas no julgamento do Tema 996, estabelecidas para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3:
“1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
5. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
6. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
7. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
8. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era 30/03/2014 (ID 195958 – Pág. 1). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estender-se-ia até 26/09/2014. É esse, portanto, o termo inicial da mora. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 03/02/2015, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 195956). Teria havido, portanto, o decurso de aproximadamente 4 meses e meio de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
9. Destaca-se, porém, que, no caso em tela, o juízo sentenciante considerou válida a cláusula contratual que estabelecia o prazo de tolerância em dias úteis. Havendo recurso exclusivo da parte ré e ante a vedação da reformatio in pejus, deve ser mantido o termo inicial da mora e o tempo de descumprimento como reconhecido em sentença (31/10/2014 e 3 meses e 06 dias).
10. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.
11. Conforme se vê do julgamento do Tema 996, o fato de o imóvel ter sido financiado no âmbito do PMCMV não afasta a presunção de prejuízo, sendo cabível a condenação da construtora no pagamento indenização por lucros cessantes (REsp 1729593/SP, Tema 996).
12. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que será analisado a seguir.
13. Multa contratual moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multa moratória (“multa cominatória mensal fixada em 1% do valor atualizado do Preço Total”) para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula 7.3 – ID 195958 - Pág.7).
14. Desse modo, configurada a mora da incorporadora/construtora ré (promitente-vendedora), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pela própria ré, motivo pelo qual é devida a multa moratória conforme reconhecido em sentença.
15. Assim, no caso em tela, não há que se discutir sequer sobre a possibilidade ou não de inversão de cláusula penal, o que, a propósito, é autorizado pelo c. STJ, consoante tese fixada no Tema 971.
16. Cumulação da multa contratual com lucros cessantes. Acerca da possibilidade ou não de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, o c. STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. (REsp 1635428/SC, Tema 970).
17. Na espécie, a multa é prevista no percentual mensal de 1% (um por cento) do valor atualizado do preço total do imóvel, até a entrega da unidade, de modo que se mostra suficiente a compor os danos experimentados pelo consumidor adquirente em razão do inadimplemento parcial (adimplemento tardio) da incorporadora/construtora.
18. Diante desse cenário, no caso em análise, é imperioso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória, prevista contratualmente, com a indenização por lucros cessantes pleiteada pela parte autora (valor de aluguel de imóvel equivalente), sob pena de bis in idem, conforme consignado na tese fixada sob o rito de recurso repetitivo (art. 927, III, CPC). Assim, merece reforma a sentença para que seja afastada a condenação em lucros cessantes.
19. Juros de obra. Consoante já decidiu o STJ, é lícita a cláusula de atribuição dos juros de obra (ou “taxa de evolução de contrato”) ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves (EREsp 670.117/PB).
20. No entanto, nos casos de atraso na entrega do imóvel, deve a construtora/ incorporadora ser responsável pela indenização de tal pagamento, por se tratar de fato imputável apenas a ela, sem qualquer concorrência do consumidor adquirente.
21. Trata-se de conclusão aplicável aos contratos firmados no âmbito do PMCMV, tendo o STJ fixado a tese de que “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP, Tema 996), como já destacado acima.
22. Assim, deve a ré indenizar a autora os valores efetivamente adimplidos no período da mora até a efetiva entrega das chaves (ID 195955 e 195931), conforme consignado em sentença.
23. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para afastar a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes.
24. Sem custas e sem honorários advocatícios (art. 55 da Lei n. 9.099/95).
25. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE MULTA MORATÓRIA. PAGAMENTO DEVIDO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE NO CASO CONCRETO. AFASTADA A CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. ILICITUDE DA COBRANÇA APÓS O ATRASO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pleitos deduzidos na inicial para condená-la a pagar à autora (a) a quantia de R$ 577,46, referente aos juros de obra; (b) a quantia de R$ 2.239,68, à guisa de lucros cessantes; (c) o valor de R$ 4.249,92, a título de multa moratória.
2. Aplicabilidade do CDC. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos arts. 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
3. Contrato de adesão. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se tratar-se de contrato cujas cláusulas foram estabelecidas, de forma unilateral, pelo fornecedor, sem possibilidade de modificação substancial do conteúdo por parte do consumidor. Caracteriza-se, portanto, como contrato de adesão (art. 54 do CDC).
4. Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (Tema 996). O contrato objeto da presente demanda foi celebrado no âmbito do PMCMV, tendo como agente financiador o Banco do Brasil (ID 195930). Resta atraída, portanto, a incidência das teses firmadas no julgamento do Tema 996, estabelecidas para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3:
“1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
5. Atraso na entrega do imóvel. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, assim como eventual burocracia para autorização e liberação do empreendimento (demora na expedição da carta de habite-se e/ou outros entraves administrativos), não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
6. Prazo de tolerância. A jurisprudência pátria é assente no sentido da validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância (prorrogação) de 180 dias para entrega do imóvel. No entanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507). Assim, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
7. Termo final do atraso (efetiva entrega do imóvel). Vale ressaltar que o termo final do atraso na entrega de imóvel é a efetiva disponibilização do bem ao adquirente (entrega das chaves), e não a expedição da carta de habite-se, salvo se comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não restou evidenciado no caso em comento (art. 373, II, CPC).
8. No caso em tela, verifica-se que restou configurada a mora na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. A data prevista para a entrega do imóvel era 30/03/2014 (ID 195958 – Pág. 1). Com a tolerância de 180 dias corridos, o prazo estender-se-ia até 26/09/2014. É esse, portanto, o termo inicial da mora. No entanto, o imóvel somente foi entregue em 03/02/2015, conforme se vê do recibo de entrega de chaves (ID 195956). Teria havido, portanto, o decurso de aproximadamente 4 meses e meio de descumprimento (mora) dessa obrigação contratual.
9. Destaca-se, porém, que, no caso em tela, o juízo sentenciante considerou válida a cláusula contratual que estabelecia o prazo de tolerância em dias úteis. Havendo recurso exclusivo da parte ré e ante a vedação da reformatio in pejus, deve ser mantido o termo inicial da mora e o tempo de descumprimento como reconhecido em sentença (31/10/2014 e 3 meses e 06 dias).
10. Lucros cessantes. A entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ.
11. Conforme se vê do julgamento do Tema 996, o fato de o imóvel ter sido financiado no âmbito do PMCMV não afasta a presunção de prejuízo, sendo cabível a condenação da construtora no pagamento indenização por lucros cessantes (REsp 1729593/SP, Tema 996).
12. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente, ressalvada a hipótese de inviabilidade de cumulação com eventual cláusula penal moratória, o que será analisado a seguir.
13. Multa contratual moratória. Da análise do contrato firmado entre as partes, observa-se haver previsão expressa quanto à incidência de multa moratória (“multa cominatória mensal fixada em 1% do valor atualizado do Preço Total”) para o caso de a conclusão da obra não ocorrer até o transcurso do prazo de tolerância (Cláusula 7.3 – ID 195958 - Pág.7).
14. Desse modo, configurada a mora da incorporadora/construtora ré (promitente-vendedora), a incidência da referida cláusula penal consiste em mera execução do contrato de adesão estabelecido pela própria ré, motivo pelo qual é devida a multa moratória conforme reconhecido em sentença.
15. Assim, no caso em tela, não há que se discutir sequer sobre a possibilidade ou não de inversão de cláusula penal, o que, a propósito, é autorizado pelo c. STJ, consoante tese fixada no Tema 971.
16. Cumulação da multa contratual com lucros cessantes. Acerca da possibilidade ou não de cumulação de multa moratória com indenização por lucros cessantes, o c. STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”. (REsp 1635428/SC, Tema 970).
17. Na espécie, a multa é prevista no percentual mensal de 1% (um por cento) do valor atualizado do preço total do imóvel, até a entrega da unidade, de modo que se mostra suficiente a compor os danos experimentados pelo consumidor adquirente em razão do inadimplemento parcial (adimplemento tardio) da incorporadora/construtora.
18. Diante desse cenário, no caso em análise, é imperioso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória, prevista contratualmente, com a indenização por lucros cessantes pleiteada pela parte autora (valor de aluguel de imóvel equivalente), sob pena de bis in idem, conforme consignado na tese fixada sob o rito de recurso repetitivo (art. 927, III, CPC). Assim, merece reforma a sentença para que seja afastada a condenação em lucros cessantes.
19. Juros de obra. Consoante já decidiu o STJ, é lícita a cláusula de atribuição dos juros de obra (ou “taxa de evolução de contrato”) ao adquirente de imóvel, antes da entrega das chaves (EREsp 670.117/PB).
20. No entanto, nos casos de atraso na entrega do imóvel, deve a construtora/ incorporadora ser responsável pela indenização de tal pagamento, por se tratar de fato imputável apenas a ela, sem qualquer concorrência do consumidor adquirente.
21. Trata-se de conclusão aplicável aos contratos firmados no âmbito do PMCMV, tendo o STJ fixado a tese de que “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP, Tema 996), como já destacado acima.
22. Assim, deve a ré indenizar a autora os valores efetivamente adimplidos no período da mora até a efetiva entrega das chaves (ID 195955 e 195931), conforme consignado em sentença.
23. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para afastar a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes.
24. Sem custas e sem honorários advocatícios (art. 55 da Lei n. 9.099/95).
25. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).