Tribunal: TJDFT
Processo: 0002945-54.2015.8.07.0004
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-03-11
Data de publicação: 2022-03-25

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA DA CONSTRUÇÃO CIVIL. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. REPETIÇÃO EM DOBRO DE JUROS DE OBRA EM DOBRO. PREVISIBILIDAE EM CLÁUSULA CONTRATUAL REPUTADA ABUSIVA. AUSÊNCIA DE DOLO. REPETIÇÃO NA FORMA SIMPLES. TAXA DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA EM MORA. TERMO FINAL DA MORA CONTRATUAL. DATA DA ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço dos recursos.
2. Os autores/recorrentes e ré/recorrente interpuseram recursos inominados em face da sentença do 2o Juizado Especial Cível e Criminal do Gama que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para condenar a ré/recorrida a pagar aos requerentes cláusula penal compensatória no importe de 1% do valor atualizado do imóvel, não cumulável com lucros cessantes e a restituir, de forma simples, os valores despendidos a título de taxas de condomínio antes da efetiva imissão na posse, pelo atraso injustificável.
3. Em suas razões de recorrer, os autores/recorrentes, em síntese, aduziram que: 1) A jurisprudência do E. TJDFT entende pela cumulação dos lucros cessantes e cláusula penal, em razão do atraso na entrega do imóvel, 2) os juros de obra devem ser restituídos em dobro. Por sua vez, a parte ré/recorrente, em suas razões recursais, alegou, em síntese, que:1) a escassez no mercado de operários para a conclusão das obras iniciadas constitui caso fortuito, o que afasta a culpa da parte recorrente, na forma do art. 393 do Código Civil, 2) em caso de manutenção da sentença, pede, sucessivamente, que seja reduzida a multa cominatória, equitativamente, na forma do art. 413 do CC, 3) os autores/recorridos são responsáveis pela taxa de condomínio, na forma pactuada, em observância ao princípio pacta sunt servanda e ao princípio da autonomia da vontade das partes, não se justificando que, após constituído o condomínio e em pleno funcionamento, a ré/recorrente tenha que arcar com tais despesas, 4) é lícita a cobrança mensal feita por instituição financeira a título de juros de obra ao contratante de financiamento imobiliário de imóvel na planta, que são majorados à proporção do alcance da conclusão da obra, pelo que não devem ser restituídos.
4. Os autores/recorridos em contrarrazões, afirmam que: 1) não há provas de escassez de mão de obra, que, se existente, não justifica a mora contratual, por se tratar de risco inerente ao próprio empreendimento, 3) não há se falar em redução da cláusula penal, porquanto a multa não é abusiva a ponto de enriquecer os recorridos ilicitamente, 4) é devida a repetição do indébito contratual relativo à taxa de condomínio. A ré/recorrida, em contrarrazões, afirmou que deve ser mantida a sentença, no ponto em que entendeu ser inacumulável lucros cessantes e cláusula pena, porquanto entendimento diverso implica bis in idem em enriquecimento sem causa da parte recorrente.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
6. Do recurso da ré/recorrida. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela parte recorrente. Ademais, não foi comprovado nos autos e existência de escassez de mão de obra qualificada, como argumentam as partes.
7. Nos termos do art. 2o, III da Declaração de Direitos de Liberdade Econômica (Lei no 13.874/2019) restou estabelecido o princípio da intervenção subsidiária e excepcional do Estado sobre o exercício de atividades econômicas, bem como incluiu o parágrafo único ao art. 421 do Código Civil, que versa sobre a liberdade contratual, o qual prevê que nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. A cláusula penal moratória no percentual de 1% do valor atualizado do Preço Total está contratualmente prevista no caso de não entrega pela promitente vendedora, da unidade imobiliária no prazo ajustado (ID 13730845 – pág. 10). Inexistindo abusividade na cláusula contratual, em contrato de adesão, cujos termos foram estabelecidos pela própria recorrente, não há se falar em redução equitativa, notadamente, porque inexiste desproporção no ajustado. Nesse sentido: Acórdão 1257895, 07320563520178070016, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 15/6/2020, publicado no DJE: 3/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
8. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pela promitente vendedora se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorre da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa além do prazo inicialmente estipulado em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019). A parte recorrida demonstrou o efetivo adimplemento dos juros de obra (ID 13730845 – pág. 91).
9. É pacífico o entendimento, no âmbito desse E. TJDFT, no sentido de: “Só se considera efetivamente entregue o imóvel com o recebimento das chaves pelos promitentes compradores e não pela mera obtenção do "habite-se", segundo forte entendimento jurisprudencial. 3.1. Quitado o contrato pelo promitente comprador antes do recebimento do bem sem vícios, mostra-se insubsistente a tese da empresa de que houve prévia mora do consumidor. 4. É pacífico o entendimento jurisprudencial que a incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, até que os adquirentes obtenham a posse direta da unidade imobiliária, o que ocorre somente com o recebimento das chaves.” Acórdão 1227656, 00194223020168070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/2/2020.” Portanto, o entendimento fixado em sentença encontra-se em consonância com pacífica jurisprudência desse E. TJDFT. Mantenho a sentença cognitiva, por seus próprios fundamentos.
10. A Jurisprudência do E. STJ pacificou no sentido de, via de regra, não ser cumulável a cláusula penal com lucros cessantes nas hipóteses em que há estipulação contratual de multa em caso de mora do promitente vendedor (incorporador/construtor) equivalente ao valor locativo do imóvel cuja entrega esteja em atraso, isso porque a natureza jurídica da referida cláusula é eminentemente reparatória (indenizatória), possuindo, também, reflexamente uma função dissuasória (um desestímulo ao descumprimento), conforme voto do Ministro Luís Felipe Salomão nos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC (tema 970 de REsp Repetitivo), quando aquela é fixada em valor equivalente ao valor locativo do imóvel. No presente caso, não há exceção ao tema que justifique o afastamento da tese fixada.
11. Para que haja a devolução em dobro (CDC) ou as sanções do pagamento do dobro do valor do indébito (CC, art. 940), é necessária a comprovação de três requisitos, conforme o parágrafo único do artigo 42 do CDC, a saber: 1) que a cobrança realizada tenha sido indevida; 2) que haja o pagamento indevido pelo consumidor; e 3) que haja engano injustificável ou má-fé. Mutatis mutandis, a mesma exigência impõe-se para a repetição ou para a indenização prevista no art. 940 do Código Civil. Nesse sentido: Acórdão 1293293, 07006225320208070006, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 15/10/2020, publicado no DJE: 28/10/2020.) O juros de obra constam expressamente na cláusula 17a do Contrato (ID 13730845 – pág. 41), o que evidencia a existência de engano justificável, e, por consequência lógica, a ausência de má-fé apto a ensejar a repetição em dobro.
12. RECURSOS DAS PARTES CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Sentença mantida, por seus próprios fundamentos.
13. Custas remanescentes, se devidas, pelos recorrentes. Honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, devidos pela ré/recorrente aos autores/recorrentes, e em 10% do proveito econômico obtido (valor da dobra dos juros de obra que fora indeferido e lucros cessantes que fora indeferido), devidos pelos autores/recorrentes, pro rata, à ré/recorrida (art. 55 da Lei no 9.099/1995).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA DA CONSTRUÇÃO CIVIL. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. REPETIÇÃO EM DOBRO DE JUROS DE OBRA EM DOBRO. PREVISIBILIDAE EM CLÁUSULA CONTRATUAL REPUTADA ABUSIVA. AUSÊNCIA DE DOLO. REPETIÇÃO NA FORMA SIMPLES. TAXA DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA EM MORA. TERMO FINAL DA MORA CONTRATUAL. DATA DA ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço dos recursos.
2. Os autores/recorrentes e ré/recorrente interpuseram recursos inominados em face da sentença do 2o Juizado Especial Cível e Criminal do Gama que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para condenar a ré/recorrida a pagar aos requerentes cláusula penal compensatória no importe de 1% do valor atualizado do imóvel, não cumulável com lucros cessantes e a restituir, de forma simples, os valores despendidos a título de taxas de condomínio antes da efetiva imissão na posse, pelo atraso injustificável.
3. Em suas razões de recorrer, os autores/recorrentes, em síntese, aduziram que: 1) A jurisprudência do E. TJDFT entende pela cumulação dos lucros cessantes e cláusula penal, em razão do atraso na entrega do imóvel, 2) os juros de obra devem ser restituídos em dobro. Por sua vez, a parte ré/recorrente, em suas razões recursais, alegou, em síntese, que:1) a escassez no mercado de operários para a conclusão das obras iniciadas constitui caso fortuito, o que afasta a culpa da parte recorrente, na forma do art. 393 do Código Civil, 2) em caso de manutenção da sentença, pede, sucessivamente, que seja reduzida a multa cominatória, equitativamente, na forma do art. 413 do CC, 3) os autores/recorridos são responsáveis pela taxa de condomínio, na forma pactuada, em observância ao princípio pacta sunt servanda e ao princípio da autonomia da vontade das partes, não se justificando que, após constituído o condomínio e em pleno funcionamento, a ré/recorrente tenha que arcar com tais despesas, 4) é lícita a cobrança mensal feita por instituição financeira a título de juros de obra ao contratante de financiamento imobiliário de imóvel na planta, que são majorados à proporção do alcance da conclusão da obra, pelo que não devem ser restituídos.
4. Os autores/recorridos em contrarrazões, afirmam que: 1) não há provas de escassez de mão de obra, que, se existente, não justifica a mora contratual, por se tratar de risco inerente ao próprio empreendimento, 3) não há se falar em redução da cláusula penal, porquanto a multa não é abusiva a ponto de enriquecer os recorridos ilicitamente, 4) é devida a repetição do indébito contratual relativo à taxa de condomínio. A ré/recorrida, em contrarrazões, afirmou que deve ser mantida a sentença, no ponto em que entendeu ser inacumulável lucros cessantes e cláusula pena, porquanto entendimento diverso implica bis in idem em enriquecimento sem causa da parte recorrente.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
6. Do recurso da ré/recorrida. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela parte recorrente. Ademais, não foi comprovado nos autos e existência de escassez de mão de obra qualificada, como argumentam as partes.
7. Nos termos do art. 2o, III da Declaração de Direitos de Liberdade Econômica (Lei no 13.874/2019) restou estabelecido o princípio da intervenção subsidiária e excepcional do Estado sobre o exercício de atividades econômicas, bem como incluiu o parágrafo único ao art. 421 do Código Civil, que versa sobre a liberdade contratual, o qual prevê que nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. A cláusula penal moratória no percentual de 1% do valor atualizado do Preço Total está contratualmente prevista no caso de não entrega pela promitente vendedora, da unidade imobiliária no prazo ajustado (ID 13730845 – pág. 10). Inexistindo abusividade na cláusula contratual, em contrato de adesão, cujos termos foram estabelecidos pela própria recorrente, não há se falar em redução equitativa, notadamente, porque inexiste desproporção no ajustado. Nesse sentido: Acórdão 1257895, 07320563520178070016, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 15/6/2020, publicado no DJE: 3/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
8. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pela promitente vendedora se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorre da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa além do prazo inicialmente estipulado em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019). A parte recorrida demonstrou o efetivo adimplemento dos juros de obra (ID 13730845 – pág. 91).
9. É pacífico o entendimento, no âmbito desse E. TJDFT, no sentido de: “Só se considera efetivamente entregue o imóvel com o recebimento das chaves pelos promitentes compradores e não pela mera obtenção do "habite-se", segundo forte entendimento jurisprudencial. 3.1. Quitado o contrato pelo promitente comprador antes do recebimento do bem sem vícios, mostra-se insubsistente a tese da empresa de que houve prévia mora do consumidor. 4. É pacífico o entendimento jurisprudencial que a incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, até que os adquirentes obtenham a posse direta da unidade imobiliária, o que ocorre somente com o recebimento das chaves.” Acórdão 1227656, 00194223020168070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/2/2020.” Portanto, o entendimento fixado em sentença encontra-se em consonância com pacífica jurisprudência desse E. TJDFT. Mantenho a sentença cognitiva, por seus próprios fundamentos.
10. A Jurisprudência do E. STJ pacificou no sentido de, via de regra, não ser cumulável a cláusula penal com lucros cessantes nas hipóteses em que há estipulação contratual de multa em caso de mora do promitente vendedor (incorporador/construtor) equivalente ao valor locativo do imóvel cuja entrega esteja em atraso, isso porque a natureza jurídica da referida cláusula é eminentemente reparatória (indenizatória), possuindo, também, reflexamente uma função dissuasória (um desestímulo ao descumprimento), conforme voto do Ministro Luís Felipe Salomão nos Recursos Especiais Repetitivos 1.498.484/DF e 1.635.428/SC (tema 970 de REsp Repetitivo), quando aquela é fixada em valor equivalente ao valor locativo do imóvel. No presente caso, não há exceção ao tema que justifique o afastamento da tese fixada.
11. Para que haja a devolução em dobro (CDC) ou as sanções do pagamento do dobro do valor do indébito (CC, art. 940), é necessária a comprovação de três requisitos, conforme o parágrafo único do artigo 42 do CDC, a saber: 1) que a cobrança realizada tenha sido indevida; 2) que haja o pagamento indevido pelo consumidor; e 3) que haja engano injustificável ou má-fé. Mutatis mutandis, a mesma exigência impõe-se para a repetição ou para a indenização prevista no art. 940 do Código Civil. Nesse sentido: Acórdão 1293293, 07006225320208070006, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 15/10/2020, publicado no DJE: 28/10/2020.) O juros de obra constam expressamente na cláusula 17a do Contrato (ID 13730845 – pág. 41), o que evidencia a existência de engano justificável, e, por consequência lógica, a ausência de má-fé apto a ensejar a repetição em dobro.
12. RECURSOS DAS PARTES CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Sentença mantida, por seus próprios fundamentos.
13. Custas remanescentes, se devidas, pelos recorrentes. Honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, devidos pela ré/recorrente aos autores/recorrentes, e em 10% do proveito econômico obtido (valor da dobra dos juros de obra que fora indeferido e lucros cessantes que fora indeferido), devidos pelos autores/recorrentes, pro rata, à ré/recorrida (art. 55 da Lei no 9.099/1995).