Tribunal: TJDFT
Processo: 0714312-09.2021.8.07.0009
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-03-22
Data de publicação: 2022-03-29

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA DESDE O FINAL DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se o feito de pretensão de reparação material, consistente na devolução da quantia paga a título de juros de obra, em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. Segundo o autor, o imóvel foi entregue em março de 2021, mas os juros de obra foram cobrados até setembro de 2021. A sentença julgou procedente o pedido para condenar o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra de abril a setembro de 2021, o que ensejou a interposição do presente recurso.

2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) – RECURSOS DO FGTS”, no qual constou a ré UNIK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA como alienante, incorporadora, construtora e fiadora da obra, e agente promotor empreendedor (ID 32974601), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. O contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF estipula que a construtora/entidade organizadora “é responsável perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra D.1 pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra” (alínea m – ID 32974601 - Pág. 16). O referido contrato ainda estabelece como obrigação da requerida a apresentação perante a CEF da “matrícula do imóvel no RI com averbação do “Habite-se””, como condição para a liberação da última parcela do financiamento ao construtor (ID 32974601 - Pág. 8). Dessa forma, ressalta a legitimidade da requerida, ora recorrente, para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

3. Juros de Obra.

3.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel.

3.2 No caso, o “contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária” previa a entrega do imóvel em 29/01/2021, com prazo de tolerância de 180 dias (ID 32974599 - Pág. 2 e 6). Assim, expirou em 28/07/2021 o prazo para a entrega do imóvel e para a entrega perante a CEF da carta de “Habite-se” devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É fato que o imóvel foi entregue em 29/03/2021, entretanto, o Habite-se somente foi emitido em 09/09/2021 (ID 32974603 - Pág. 1 e ID 32974731 - Pág. 18/20).

3.3 A alegação de atraso na emissão do Habite-se por culpa do GDF em decorrência da pandemia causada pelo Covid-19 (caso fortuito) não merece ser acolhida. A vasta documentação juntada aos autos indica que a construtora apresentou pedido de emissão de habite-se bem antes do prazo final da obra, em 19/11/2020 (ID 32974727 - Pág. 7/8), entretanto, em 26/11/2020, o GDF enviou correspondência eletrônica com a “Notificação de Exigência no 51532752/2020 para Carta de Habite-se”, contendo diversas pendências (ID 32974727 - Pág. 11/14). Diferentemente do afirmado pelo réu, não houve morosidade do GDF na análise do seu pleito, mas houve sim a constatação de diversas irregularidades na obra, impossibilitando a emissão da respectiva carta de habite-se. Em 19/03/2021, após a tentativa de regularização da documentação, pagamento de taxas e correção das irregularidades físicas da obra, foi emitido o “Relatório de Vistoria para Habite-se” pela Subsecretaria de Fiscalização de Obras, o qual ainda apontava a existência de pendencias fiscais e topográficas que impossibilitavam a obtenção da carta: “Em decorrência das irregularidades constatadas, a obra NÃO está em condições de receber o Certificado de Conclusão - Carta de Habite-se” (ID 32974728 - Pág. 11/12). Novamente, em 06/05/2021, após diversas tentativas de sanar as pendências constatadas na obra, foi emitido o “Relatório de Verificação de Cumprimento de Exigências da Vistoria de para Habite-se”, o qual novamente constatou irregularidades na obra, sendo que, “no levantamento topográfico apresentado pelo interessado - SEI no 60827999, que o coroamento da caixa d’água está 0,75 m acima da altura habilitada em projeto”, o que impediu a expedição do habite-se (ID 32974729 - Pág. 50/51). Novos Relatórios de Verificação de Cumprimento de Exigências foram emitidos em 19/05/2021 e 11/08/2021, ambos apontando a mesma pendência (ID 32974730 - Pág. 15/16 e 34/35). Dessa forma, não há que se falar em caso fortuito causado pela pandemia do Covid-19, mas sim em necessidade de adequação do projeto às exigências legais, as quais somente foram atendidas em 09/09/2021 (ID 32974731 - Pág. 18/20).

3.4 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

3.5 No caso, inobstante de a entrega do imóvel ter ocorrido em 29/03/2021 (ID 32974603 - Pág. 1), a “Carta de Habite-se” foi expedida somente em 09/09/2021 (ID 32974731 - Pág. 18/20) e o autor comprovadamente pagou juros de obra até setembro de 2021 (ID 32974604 - Pág. 1). Considerando que o prazo para conclusão da obra findou-se em 29/07/2021, e que a averbação do “Habite-se” e sua entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos de agosto a setembro de 2021.

3.6 Dessa forma, merece reparo a sentença, uma vez que a responsabilidade do construtor pelo pagamento dos juros de obra inicia-se com o atraso injustificado da entrega da obra, incluído o período de tolerância, ou seja, a partir de 29/07/2021.

3.7 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 2.419,84 a título de juros de obra pelos meses de agosto e setembro (ID 32974604 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel, valor que deve ser restituído ao autor.

4. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO

Para reformar, em parte, a sentença e reduzir a condenação do réu para R$ 2.419,84 a título de juros de obra.

5. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

6. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA DESDE O FINAL DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se o feito de pretensão de reparação material, consistente na devolução da quantia paga a título de juros de obra, em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. Segundo o autor, o imóvel foi entregue em março de 2021, mas os juros de obra foram cobrados até setembro de 2021. A sentença julgou procedente o pedido para condenar o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra de abril a setembro de 2021, o que ensejou a interposição do presente recurso.

2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) – RECURSOS DO FGTS”, no qual constou a ré UNIK CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA como alienante, incorporadora, construtora e fiadora da obra, e agente promotor empreendedor (ID 32974601), sendo assim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação. O contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF estipula que a construtora/entidade organizadora “é responsável perante os adquirentes das unidades integrantes do empreendimento mencionado na Letra D.1 pela conclusão da edificação do citado empreendimento e por eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes em decorrência de atraso injustificado da conclusão da obra” (alínea m – ID 32974601 - Pág. 16). O referido contrato ainda estabelece como obrigação da requerida a apresentação perante a CEF da “matrícula do imóvel no RI com averbação do “Habite-se””, como condição para a liberação da última parcela do financiamento ao construtor (ID 32974601 - Pág. 8). Dessa forma, ressalta a legitimidade da requerida, ora recorrente, para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

3. Juros de Obra.

3.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel.

3.2 No caso, o “contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária” previa a entrega do imóvel em 29/01/2021, com prazo de tolerância de 180 dias (ID 32974599 - Pág. 2 e 6). Assim, expirou em 28/07/2021 o prazo para a entrega do imóvel e para a entrega perante a CEF da carta de “Habite-se” devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É fato que o imóvel foi entregue em 29/03/2021, entretanto, o Habite-se somente foi emitido em 09/09/2021 (ID 32974603 - Pág. 1 e ID 32974731 - Pág. 18/20).

3.3 A alegação de atraso na emissão do Habite-se por culpa do GDF em decorrência da pandemia causada pelo Covid-19 (caso fortuito) não merece ser acolhida. A vasta documentação juntada aos autos indica que a construtora apresentou pedido de emissão de habite-se bem antes do prazo final da obra, em 19/11/2020 (ID 32974727 - Pág. 7/8), entretanto, em 26/11/2020, o GDF enviou correspondência eletrônica com a “Notificação de Exigência no 51532752/2020 para Carta de Habite-se”, contendo diversas pendências (ID 32974727 - Pág. 11/14). Diferentemente do afirmado pelo réu, não houve morosidade do GDF na análise do seu pleito, mas houve sim a constatação de diversas irregularidades na obra, impossibilitando a emissão da respectiva carta de habite-se. Em 19/03/2021, após a tentativa de regularização da documentação, pagamento de taxas e correção das irregularidades físicas da obra, foi emitido o “Relatório de Vistoria para Habite-se” pela Subsecretaria de Fiscalização de Obras, o qual ainda apontava a existência de pendencias fiscais e topográficas que impossibilitavam a obtenção da carta: “Em decorrência das irregularidades constatadas, a obra NÃO está em condições de receber o Certificado de Conclusão - Carta de Habite-se” (ID 32974728 - Pág. 11/12). Novamente, em 06/05/2021, após diversas tentativas de sanar as pendências constatadas na obra, foi emitido o “Relatório de Verificação de Cumprimento de Exigências da Vistoria de para Habite-se”, o qual novamente constatou irregularidades na obra, sendo que, “no levantamento topográfico apresentado pelo interessado - SEI no 60827999, que o coroamento da caixa d’água está 0,75 m acima da altura habilitada em projeto”, o que impediu a expedição do habite-se (ID 32974729 - Pág. 50/51). Novos Relatórios de Verificação de Cumprimento de Exigências foram emitidos em 19/05/2021 e 11/08/2021, ambos apontando a mesma pendência (ID 32974730 - Pág. 15/16 e 34/35). Dessa forma, não há que se falar em caso fortuito causado pela pandemia do Covid-19, mas sim em necessidade de adequação do projeto às exigências legais, as quais somente foram atendidas em 09/09/2021 (ID 32974731 - Pág. 18/20).

3.4 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

3.5 No caso, inobstante de a entrega do imóvel ter ocorrido em 29/03/2021 (ID 32974603 - Pág. 1), a “Carta de Habite-se” foi expedida somente em 09/09/2021 (ID 32974731 - Pág. 18/20) e o autor comprovadamente pagou juros de obra até setembro de 2021 (ID 32974604 - Pág. 1). Considerando que o prazo para conclusão da obra findou-se em 29/07/2021, e que a averbação do “Habite-se” e sua entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos de agosto a setembro de 2021.

3.6 Dessa forma, merece reparo a sentença, uma vez que a responsabilidade do construtor pelo pagamento dos juros de obra inicia-se com o atraso injustificado da entrega da obra, incluído o período de tolerância, ou seja, a partir de 29/07/2021.

3.7 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 2.419,84 a título de juros de obra pelos meses de agosto e setembro (ID 32974604 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel, valor que deve ser restituído ao autor.

4. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO

Para reformar, em parte, a sentença e reduzir a condenação do réu para R$ 2.419,84 a título de juros de obra.

5. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

6. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.