Tribunal: TJDFT
Processo: 0720230-46.2020.8.07.0003
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-09-21
Data de publicação: 2022-09-26

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. NÃO CONCLUSÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO PELO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO NÃO CONFIGURADO. RESULTADO ÚTIL NÃO ALCANÇADO. COMISSÃO INDEVIDA. DANOS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado (ID 26309602) interposto pelo autor CARL ALECRIM AUSTIN em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais referentes ao pagamento de perdas e danos na modalidade de lucros cessantes, do valor equivalente à metade dos honorários de corretagem, no importe de R$6.750,00, bem como ao pagamento de uma indenização por danos morais no valor de R$20.000,00 em razão de ter empreendido esforços na divulgação do imóvel para venda. A parte alega que a desistência dos vendedores lhe ocasionou prejuízos materiais e morais.

2. Em seu recurso, assevera o autor recorrente que a cliente captada para a compra do imóvel somente não o adquiriu por desistência do proprietário vendedor, pois já havia assinado a proposta. Assim, entende que faz jus à parte da comissão de corretagem do imóvel vendido a terceiro.

3. Recurso próprio, tempestivo. Contrarrazões apresentadas (ID 26309612).

4. Sobre a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pelo autor recorrente (ID 32832206 - Pág. 2), verifica-se nos autos que o Juízo designou audiência una (ID 32830951) para o dia 19/10/2021 (ID 32830956), no entanto, devido à ausência do patrono das rés, que estava em viagem (conforme comprovante juntado no ID 32832164), a audiência foi transferida para 10/11/2021 (ID 32832165). Posteriormente, o patrono da parte autora se manifestou que estaria em viagem na nova data (ID 32832170), conforme comprovante de ID 32832171. Remarcada para uma 3a. data, 13/12/2021 (ID 32832174), o autor justificou a impossibilidade de comparecimento da sua testemunha para oitiva (ID 32832184), no mês de dezembro, faltando três dias para a data marcada, requerendo a alteração para telepresencial, sem comprovar as suas alegações. Indeferido o pedido pelo Juízo (ID 32832185), sob o fundamento de que “(...) a solenidade presencial foi designada há mais de 30 (trinta) dias, sendo certo que, por se tratar de testemunha indispensável para o deslinde da causa, como defendido pelo requerente, toda a cautela era esperada da parte autora para viabilizar o comparecimento da testemunha à audiência, de modo a evitar imprevistos e surpresas, já que havia o requerente mais que tempo hábil para isso. (...) Ademais, o requerente não se ocupou de colacionar aos autos quaisquer elementos de prova acerca da suposta impossibilidade de comparecimento de sua testemunha, a justificar a realização do ato de forma virtual, tais como escala laboral, substituição de chefia, atestado médico, etc., apesar de tal comprovação estar à sua disposição.” Após ciência, o autor juntou cópia de conversa, em aplicativo, (ID 32832190) travada com a testemunha, supostamente duas semanas antes da data marcada para a audiência (ID 32832189), a qual foi indeferida pelo Juízo em audiência, constado em ata “(...) as partes manifestaram desinteresse pela produção de outras provas, ao tempo em que pediram o julgamento antecipado da lide.”. Assim, constatado o esforço do Juízo para a oitiva da testemunha requerida, não merece prosperar a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa em razão do indeferimento de remarcação da audiência pela 4a. vez, posto que os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da causa. Nos termos do art. 5o da Lei 9.099/95, o juiz é destinatário da prova, sendo livre para determinar as que devam ser produzidas. Por fim, deve ser destacado que a audiência de instrução e julgamento, apesar de importante, não é obrigatória em todos os processos dos juizados especiais, até porque o sistema exige a celeridade processual e esta não será realizada quando dispensável para resolução da lide. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.

5. Inicialmente, cumpre ressaltar o disposto no art. 722 do Código Civil, “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”. Nesse sentido, cuida o contrato de corretagem de pacto acessório, através do qual o corretor, munido da expertise no ramo em que trabalha, atua mediante as instruções recebidas para a celebração de um contrato principal. Trata-se, portanto, de verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio. Deve o corretor atuar com diligência e prudência, prestando todas as informações necessárias ao seu cliente, sob pena de responder por perdas e danos (art. 723/CC). A remuneração do corretor é paga, em regra, por aquele que o contratou, após obtido o resultado pretendido, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes (art. 725/CC). 6. Contudo, como já está sedimentado pelo STJ, “A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão.” (AgInt no AREsp 1552123/MT, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe 25/03/2020).

7. No caso em tela, verifica-se que não houve desistência na venda do imóvel pelos proprietários, na época. Até porque, verifica-se nos autos que o imóvel foi efetivamente vendido em 10/09/2020 (ID 26309484), com escritura repassada em 11/11/2020, para cliente não captado pelo autor. O autor não comprova suas alegações com as conversas juntadas (ID 26309469 - Pág. 7) de que houve desistência na venda por parte do antigo proprietário, de modo a ter direito a parte da comissão de corretagem. Ademais, em conversa via aplicativo (Id 26309468 - Pág. 5) a cliente captada pelo autor, Sra. Monique, informou que não conseguiu obter o valor do financiamento requerido.

8. Destaca-se ainda que as partes possuíram uma parceria comercial, que vigorou entre 08/07/2020 e 14/09/2020, consoante Contrato e Distrato juntados aos autos (ID 26309552).

9. Portando, tendo havido aproximação, porém sem alcance do resultado útil por fatos alheios à vontade das partes, não se justifica o pedido de recebimento de valores de corretagem, sendo incabível o pleito de danos não configurados, não merecendo reforma a sentença objeto do recurso.

10. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95. 11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. NÃO CONCLUSÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO PELO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO NÃO CONFIGURADO. RESULTADO ÚTIL NÃO ALCANÇADO. COMISSÃO INDEVIDA. DANOS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado (ID 26309602) interposto pelo autor CARL ALECRIM AUSTIN em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais referentes ao pagamento de perdas e danos na modalidade de lucros cessantes, do valor equivalente à metade dos honorários de corretagem, no importe de R$6.750,00, bem como ao pagamento de uma indenização por danos morais no valor de R$20.000,00 em razão de ter empreendido esforços na divulgação do imóvel para venda. A parte alega que a desistência dos vendedores lhe ocasionou prejuízos materiais e morais.

2. Em seu recurso, assevera o autor recorrente que a cliente captada para a compra do imóvel somente não o adquiriu por desistência do proprietário vendedor, pois já havia assinado a proposta. Assim, entende que faz jus à parte da comissão de corretagem do imóvel vendido a terceiro.

3. Recurso próprio, tempestivo. Contrarrazões apresentadas (ID 26309612).

4. Sobre a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pelo autor recorrente (ID 32832206 - Pág. 2), verifica-se nos autos que o Juízo designou audiência una (ID 32830951) para o dia 19/10/2021 (ID 32830956), no entanto, devido à ausência do patrono das rés, que estava em viagem (conforme comprovante juntado no ID 32832164), a audiência foi transferida para 10/11/2021 (ID 32832165). Posteriormente, o patrono da parte autora se manifestou que estaria em viagem na nova data (ID 32832170), conforme comprovante de ID 32832171. Remarcada para uma 3a. data, 13/12/2021 (ID 32832174), o autor justificou a impossibilidade de comparecimento da sua testemunha para oitiva (ID 32832184), no mês de dezembro, faltando três dias para a data marcada, requerendo a alteração para telepresencial, sem comprovar as suas alegações. Indeferido o pedido pelo Juízo (ID 32832185), sob o fundamento de que “(...) a solenidade presencial foi designada há mais de 30 (trinta) dias, sendo certo que, por se tratar de testemunha indispensável para o deslinde da causa, como defendido pelo requerente, toda a cautela era esperada da parte autora para viabilizar o comparecimento da testemunha à audiência, de modo a evitar imprevistos e surpresas, já que havia o requerente mais que tempo hábil para isso. (...) Ademais, o requerente não se ocupou de colacionar aos autos quaisquer elementos de prova acerca da suposta impossibilidade de comparecimento de sua testemunha, a justificar a realização do ato de forma virtual, tais como escala laboral, substituição de chefia, atestado médico, etc., apesar de tal comprovação estar à sua disposição.” Após ciência, o autor juntou cópia de conversa, em aplicativo, (ID 32832190) travada com a testemunha, supostamente duas semanas antes da data marcada para a audiência (ID 32832189), a qual foi indeferida pelo Juízo em audiência, constado em ata “(...) as partes manifestaram desinteresse pela produção de outras provas, ao tempo em que pediram o julgamento antecipado da lide.”. Assim, constatado o esforço do Juízo para a oitiva da testemunha requerida, não merece prosperar a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa em razão do indeferimento de remarcação da audiência pela 4a. vez, posto que os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da causa. Nos termos do art. 5o da Lei 9.099/95, o juiz é destinatário da prova, sendo livre para determinar as que devam ser produzidas. Por fim, deve ser destacado que a audiência de instrução e julgamento, apesar de importante, não é obrigatória em todos os processos dos juizados especiais, até porque o sistema exige a celeridade processual e esta não será realizada quando dispensável para resolução da lide. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.

5. Inicialmente, cumpre ressaltar o disposto no art. 722 do Código Civil, “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”. Nesse sentido, cuida o contrato de corretagem de pacto acessório, através do qual o corretor, munido da expertise no ramo em que trabalha, atua mediante as instruções recebidas para a celebração de um contrato principal. Trata-se, portanto, de verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio. Deve o corretor atuar com diligência e prudência, prestando todas as informações necessárias ao seu cliente, sob pena de responder por perdas e danos (art. 723/CC). A remuneração do corretor é paga, em regra, por aquele que o contratou, após obtido o resultado pretendido, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes (art. 725/CC). 6. Contudo, como já está sedimentado pelo STJ, “A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão.” (AgInt no AREsp 1552123/MT, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe 25/03/2020).

7. No caso em tela, verifica-se que não houve desistência na venda do imóvel pelos proprietários, na época. Até porque, verifica-se nos autos que o imóvel foi efetivamente vendido em 10/09/2020 (ID 26309484), com escritura repassada em 11/11/2020, para cliente não captado pelo autor. O autor não comprova suas alegações com as conversas juntadas (ID 26309469 - Pág. 7) de que houve desistência na venda por parte do antigo proprietário, de modo a ter direito a parte da comissão de corretagem. Ademais, em conversa via aplicativo (Id 26309468 - Pág. 5) a cliente captada pelo autor, Sra. Monique, informou que não conseguiu obter o valor do financiamento requerido.

8. Destaca-se ainda que as partes possuíram uma parceria comercial, que vigorou entre 08/07/2020 e 14/09/2020, consoante Contrato e Distrato juntados aos autos (ID 26309552).

9. Portando, tendo havido aproximação, porém sem alcance do resultado útil por fatos alheios à vontade das partes, não se justifica o pedido de recebimento de valores de corretagem, sendo incabível o pleito de danos não configurados, não merecendo reforma a sentença objeto do recurso.

10. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95. 11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei 9.099/95.