Tribunal: TJDFT
Processo: 0020105-72.2013.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0020105-72.2013.8.07.0001 RECORRENTES: ISRAEL DA SILVA, MARIA EUNICE SIQUEIRA DA SILVA RECORRIDA: ALFA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PAGAMENTO. DATA DA EFETIVA ENTREGA DO BEM. ATRASO REPUTADO AOS COMPRADORES. IRDR TEMA 06. VÍCIO APARENTE. PRAZO DECADENCIAL DE 90 (NOVENTA) DIAS. 1. A pretensão de receber valores pagos supostamente de forma indevida a título de comissão de corretagem prescreve em 10 (dez) anos, nos termos do artigo 205, caput, do Código Civil. 2. De acordo com informações colhidas nos autos, ao decidir pela aquisição do imóvel, a cliente se dirigiu a um stand de vendas fixo e lá foi atendida por um corretor, que já se encontrava no local, à disposição da construtora. 3. Diante dessas circunstâncias, em que pese o Superior Tribunal de Justiça ter sedimentado o entendimento, em sede de recurso especial repetitivo (Resp. 1.599.511/SP), de que deve ser considerado legal o pagamento da comissão de corretagem, desde que estabelecido no contrato, observa-se que o caso analisado por aquele Tribunal Superior não examinou a vastidão dos casos, isto é, a abrangência de todas as situações. 4. Em sendo assim, verifica-se que a decisão tomada pela Corte Superior não foi examinada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, o qual preza pela proteção do consumidor, diante de sua presunção de vulnerabilidade em situações como a em apreço, mormente em razão de se tratar de um contrato de adesão que, como é cediço, em pouco ou nada é discutido ou alterado pelo consumidor, que somente se limita a aderir a seus termos 5. Ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tem-se que a obrigação imputada ao consumidor de pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade. 6. Em respeito aos princípios do contraditório e da ampla defesa e sob pena de incidir na odiosa supressão de instância, não se conhece de argumento não levantado na peça inaugural, configurando-se, assim, inovação recursal. 6.1. Ainda que assim não fosse, esta e. Terceira Turma vem se posicionando no sentido de que o prazo dilatório de 180 dias corridos seriam legais, o que, aproximadamente, confere a mesma data que o de 120 dias úteis previstos no contrato litigioso, pois cada mês possui cerca de 20 dias úteis apenas. 7. Conforme precedentes, somente com a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é definido o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. 8. Uma vez que as taxas condominiais objetos da lide referem-se a período anterior ao da entrega das chaves ao comprador, é devido que seu pagamento seja realizado pela construtora e não pelo promitente-comprador. 9. No caso dos autos, a hipótese não se coaduna à do artigo 445 do Código Civil, o qual confere o termo de um ano para o adquirente de bem imóvel reclamar pelos vícios redibitórios. De outra monta, trata-se de situação de vício aparente, o que, pela letra do artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, confere o prazo de 90 dias para a busca do direito de garantia, o qual já teria decaído antes mesmo da propositura desta ação. Ademais, não há sequer indícios de que os vícios apontados estejam minimamente relacionados à solidez e/ou segurança do imóvel, também se afastando incidência do artigo 618 do Código Civil e da Súmula 194 do STJ: “Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra”. 10. Preliminar rejeitada; recursos conhecidos e não providos. Os recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1o, incisos V e VI, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 189, 205 e 618, todos do Código Civil, e 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, pugnando para que seja reconhecida a inaplicabilidade da decadência à pretensão indenizatória decorrente de vícios na construção, com o devido retorno dos autos à origem para análise do mérito dos pedidos indenizatórios formulados. Sucessivamente, requerem a procedência dos pedidos indenizatórios relativos aos vícios construtivos (vícios sanáveis, vícios insanáveis e redução de área privativa), caso seja acolhida a teoria da causa madura. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna para que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604, e do escritório AZEVEDO SETTE ADVOGADOS ASSOCIADOS, OAB/DF 0881/03 (ID 31509271). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 489, § 1o, incisos V e VI, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no REsp 1804739/RO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/12/2019, e AgInt no AREsp 1167004/MG, Rel Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 7/6/2021). Melhor sorte não colhem os insurgentes em relação à salientada contrariedade aos artigos 189, 205 e 618, todos do Código Civil, e 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, porquanto o acórdão impugnado, ao reconhecer que a hipótese dos autos cuida de vício aparente em bens duráveis e, consequentemente, aplicar o prazo decadencial de 90 (noventa) dias para a busca do direito de garantia com ressarcimento e/ou reparação dos danos (ID 29916394), decidiu em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, também aplicável à hipótese da letra “a” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019, e AgInt no AREsp 1189053/PA, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 1/10/2021). Confira-se: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO POR ÁREA EXCEDENTE. IMÓVEL ENTREGUE EM METRAGEM A MENOR. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. DECISÃO UNIPESSOAL. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. VENDA AD MENSURAM. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA MANTIDA. 1. (...) 6. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC). 7. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1o, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido (REsp 1890327/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 26/4/2021). No mesmo sentido está a decisão monocrática proferida no AREsp 1979503, da Relatoria do Ministro MOURA RIBEIRO, DJe 2/12/2021. Ademais, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais referentes à inaplicabilidade do prazo decadencial, afastando-se a conclusão da existência de vícios aparentes constante no acórdão impugnado, bem como à procedência dos pedidos indenizatórios relativos aos vícios construtivos, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Por derradeiro, defiro o pedido da recorrida de publicação exclusiva em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604. Contudo, indefiro o pleito de publicação exclusiva feito em relação à SOCIEDADE DE ADVOGADOS, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJe, com tal finalidade. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A005

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0020105-72.2013.8.07.0001 RECORRENTES: ISRAEL DA SILVA, MARIA EUNICE SIQUEIRA DA SILVA RECORRIDA: ALFA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PAGAMENTO. DATA DA EFETIVA ENTREGA DO BEM. ATRASO REPUTADO AOS COMPRADORES. IRDR TEMA 06. VÍCIO APARENTE. PRAZO DECADENCIAL DE 90 (NOVENTA) DIAS. 1. A pretensão de receber valores pagos supostamente de forma indevida a título de comissão de corretagem prescreve em 10 (dez) anos, nos termos do artigo 205, caput, do Código Civil. 2. De acordo com informações colhidas nos autos, ao decidir pela aquisição do imóvel, a cliente se dirigiu a um stand de vendas fixo e lá foi atendida por um corretor, que já se encontrava no local, à disposição da construtora. 3. Diante dessas circunstâncias, em que pese o Superior Tribunal de Justiça ter sedimentado o entendimento, em sede de recurso especial repetitivo (Resp. 1.599.511/SP), de que deve ser considerado legal o pagamento da comissão de corretagem, desde que estabelecido no contrato, observa-se que o caso analisado por aquele Tribunal Superior não examinou a vastidão dos casos, isto é, a abrangência de todas as situações. 4. Em sendo assim, verifica-se que a decisão tomada pela Corte Superior não foi examinada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, o qual preza pela proteção do consumidor, diante de sua presunção de vulnerabilidade em situações como a em apreço, mormente em razão de se tratar de um contrato de adesão que, como é cediço, em pouco ou nada é discutido ou alterado pelo consumidor, que somente se limita a aderir a seus termos 5. Ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tem-se que a obrigação imputada ao consumidor de pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade. 6. Em respeito aos princípios do contraditório e da ampla defesa e sob pena de incidir na odiosa supressão de instância, não se conhece de argumento não levantado na peça inaugural, configurando-se, assim, inovação recursal. 6.1. Ainda que assim não fosse, esta e. Terceira Turma vem se posicionando no sentido de que o prazo dilatório de 180 dias corridos seriam legais, o que, aproximadamente, confere a mesma data que o de 120 dias úteis previstos no contrato litigioso, pois cada mês possui cerca de 20 dias úteis apenas. 7. Conforme precedentes, somente com a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é definido o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. 8. Uma vez que as taxas condominiais objetos da lide referem-se a período anterior ao da entrega das chaves ao comprador, é devido que seu pagamento seja realizado pela construtora e não pelo promitente-comprador. 9. No caso dos autos, a hipótese não se coaduna à do artigo 445 do Código Civil, o qual confere o termo de um ano para o adquirente de bem imóvel reclamar pelos vícios redibitórios. De outra monta, trata-se de situação de vício aparente, o que, pela letra do artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, confere o prazo de 90 dias para a busca do direito de garantia, o qual já teria decaído antes mesmo da propositura desta ação. Ademais, não há sequer indícios de que os vícios apontados estejam minimamente relacionados à solidez e/ou segurança do imóvel, também se afastando incidência do artigo 618 do Código Civil e da Súmula 194 do STJ: “Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra”. 10. Preliminar rejeitada; recursos conhecidos e não providos. Os recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1o, incisos V e VI, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 189, 205 e 618, todos do Código Civil, e 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, pugnando para que seja reconhecida a inaplicabilidade da decadência à pretensão indenizatória decorrente de vícios na construção, com o devido retorno dos autos à origem para análise do mérito dos pedidos indenizatórios formulados. Sucessivamente, requerem a procedência dos pedidos indenizatórios relativos aos vícios construtivos (vícios sanáveis, vícios insanáveis e redução de área privativa), caso seja acolhida a teoria da causa madura. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna para que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604, e do escritório AZEVEDO SETTE ADVOGADOS ASSOCIADOS, OAB/DF 0881/03 (ID 31509271). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 489, § 1o, incisos V e VI, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no REsp 1804739/RO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/12/2019, e AgInt no AREsp 1167004/MG, Rel Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 7/6/2021). Melhor sorte não colhem os insurgentes em relação à salientada contrariedade aos artigos 189, 205 e 618, todos do Código Civil, e 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, porquanto o acórdão impugnado, ao reconhecer que a hipótese dos autos cuida de vício aparente em bens duráveis e, consequentemente, aplicar o prazo decadencial de 90 (noventa) dias para a busca do direito de garantia com ressarcimento e/ou reparação dos danos (ID 29916394), decidiu em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, também aplicável à hipótese da letra “a” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019, e AgInt no AREsp 1189053/PA, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 1/10/2021). Confira-se: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO POR ÁREA EXCEDENTE. IMÓVEL ENTREGUE EM METRAGEM A MENOR. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. DECISÃO UNIPESSOAL. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. VENDA AD MENSURAM. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA MANTIDA. 1. (...) 6. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC). 7. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1o, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido (REsp 1890327/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 26/4/2021). No mesmo sentido está a decisão monocrática proferida no AREsp 1979503, da Relatoria do Ministro MOURA RIBEIRO, DJe 2/12/2021. Ademais, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais referentes à inaplicabilidade do prazo decadencial, afastando-se a conclusão da existência de vícios aparentes constante no acórdão impugnado, bem como à procedência dos pedidos indenizatórios relativos aos vícios construtivos, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Por derradeiro, defiro o pedido da recorrida de publicação exclusiva em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB/DF 23.604. Contudo, indefiro o pleito de publicação exclusiva feito em relação à SOCIEDADE DE ADVOGADOS, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJe, com tal finalidade. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A005