Tribunal: TJDFT
Processo: 0712940-89.2021.8.07.0020
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-06
Data de publicação: 2022-04-18

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO AUTOR REJEITADA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. RISCO NATURAL DO EMPREENDIMENTO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO (RESPONSABILIDADE CONTRATUAL). RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. No sistema dos juizados especiais, a concessão de efeito suspensivo ao recurso ocorre em casos excepcionais, nos quais é demonstrada a presença de dano irreparável ou de difícil reparação, circunstância não verificada no caso concreto. Pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso, rejeitado.
2. Trata-se de ação ajuizada com pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, sob o regime de multipropriedade, baseado no atraso da conclusão da obra pela construtora ré.
3. Recurso inominado interposto pela ré contra a sentença que (i) declarou rescindido o contrato firmado entre as partes de compra e venda da unidade imobiliária, em regime de multipropriedade, na cidade de Caldas Novas/GO; (ii) condenou a ré na obrigação de restituir à parte autora a importância de R$ 24.688,48, referentes aos pagamentos realizados até a formalização do pedido de distrato, além do valor de R$ 210,79, a título de dano material por lucros cessantes, correspondente a 0,5% da cota sobre o imóvel, proporcionalmente ao mês de julho de 2021.
4. Nas razões recursais, a ré suscita preliminar de incompetência do Juízo em razão do foro de eleição do contrato. No mérito, alega que a rescisão é injustificada e foi solicitada pelo autor, motivo pelo qual, nos termos do contrato, deve se sujeitar a retenção de parte do preço do imóvel efetivamente pago e da taxa de corretagem.
5. Explana que não houve atraso na entrega da obra[1], porquanto, além da cláusula de tolerância, deve-se considerar o período em que as obras ficaram paralisadas em virtude da pandemia ocasionada pelo vírus de COVID-19 (caso fortuito e de força maior).
6. Esclarece que Decreto Estadual no 9.633 de 13/03/2020; Decreto Estadual no 9.653 de 19/04/2020; Decreto do Município de Caldas Novas/GO 504 de 03/04/2020, Decreto do Município de Caldas Novas no 442/2020, determinaram a paralização total dos serviços não essenciais, em especial, as obras de construção civil.
7. Aduz que o autor não apresentou os comprovantes dos pagamentos efetuados. Assegura que o valor pago pelo autor perfaz a quantia de R$ 20.894,76, equivalente a 46 (quarenta e seis) parcelas (25/09/2017 a 25/09/2021), sendo que oito dessas parcelas são referentes a intermediação.
8. Afirma que a jurisprudência do STJ (REsp no 1740911/DF), no caso de rescisão contratual motivada por inadimplência do promitente-comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação, conforme determinado em sentença.
9. Requer a reforma da sentença para julgar extinto o processo sem julgamento do mérito, em razão da incompetência do juízo do domicílio do autor ou a improcedência dos pedidos deduzidos na inicial. Subsidiariamente, requer seja determinada a dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
10. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
11. O artigo 4o, inciso III, da Lei no 9.099/95 dispõe que é competente, para as causas previstas na Lei 9.099/95, o Juizado do foro do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza.
12. Logo, a opção do autor, consumidor, pelo foro de seu domicílio em detrimento do foro de eleição, conforme comprovado no documento não denota qualquer irregularidade processual ou dificuldade de acesso ao Poder Judiciário.
13. Neste sentido: “O caso dos autos contempla relação jurídica de natureza consumerista. Desse modo, não há que se falar em prevalência do foro de eleição, uma vez que entre os direitos básicos do consumidor se insere a facilitação da defesa, o que implica o afastamento do foro de eleição quando dificulta a defesa do consumidor (art. 6o, inciso VIII, da Lei no 8.078/90). No caso, nos termos do art. 101, I, do CDC, prevalece o foro do domicílio do autor para a propositura da ação.” (Acórdão 1403910, 07367106020208070016, Relator: DANIEL FELIPE MACHADO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 9/3/2022, publicado no DJE: 15/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
14. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
15. Segundo as provas dos autos, as partes celebraram, em 25/07/2017, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (Fração/Cotas Imobiliária), adquirida na planta, cuja previsão de entrega estipulada seria a data dezembro de 2020 (ID 33441515, pág. 7), com a tolerância de 180 dias úteis prevista na cláusula décima do contrato (ID 33441534, pág. 9).
16. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em promessas de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis, limitada, contudo, ao prazo de 180 dias corridos (REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018).
17. No mesmo sentido decidiu a Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507).
18. Assim cláusula décima do contrato, que prevê a contagem do prazo de tolerância da entrega da obra em dias úteis, é excessivamente onerosa ao consumidor, o que a torna parcialmente nula, a teor do artigo 51, IV e § 1o, III, do CDC. Desse modo, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
19. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
20. Nesse descortino, a suposta suspensão das atividades em razão da pandemia da Covid-19, não desonera de responsabilidade da construtora, mormente porque até a data da sentença (12/12/2021 – ID 0712940-89), mais de 5 (cinco) meses após o fim do prazo (incluído o prazo de tolerância), o empreendimento não tinha sido finalizado.
21. Sobre o assunto: “(...). 3. Contemplando o contrato, segundo previsão inserta pela própria construtora, previsão de dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção negociado sem qualquer justificativa, descerra disposição abusiva a previsão de prorrogação do interstício, a critério dela, se se divisarem as situações pontuadas, porquanto os fortuitos externos aptos a se qualificarem como fato fortuito ou força maior somente podem ser assim qualificados como aqueles que intercedem diretamente no objeto contratado, alterando as bases negociais. 4. A despeito da situação de pandemia instaurada no país, a construção civil fora das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias visando dificultar a propagação do novo coronavírus e à preservação da saúde da população, tornando inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda. (...)” (Acórdão 1377652, 07229698920208070003, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 6/10/2021, publicado no DJE: 28/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)[2]
22. diante do evidente inadimplemento culposo da ré/recorrente quanto à obrigação de entregar o imóvel (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II), procede o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago (Súmula 543 do e. STJ). O adimplemento das parcelas pelo autor restou demonstrado, conforme comprovantes de pagamento ID 33441509.
23. Outrossim, demonstrado o inadimplemento contratual havido desde o fim do prazo de tolerância (30/06/2021 - ID 33441511 e 33441512), e a inocorrência da entrega do imóvel até a data sentença (15/12/2021 – ID 33441566), escorreita a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, na quantia mensal razoável e proporcional de 0,5% do valor da cota do imóvel paga pelo autor.
24. No que se refere ao valor da causa, verifica-se que a diferença entre o valor apresentado pela ré e o fixado na sentença, refere-se, tão somente, à incidência da correção monetária.
25. A litigância de má-fé não se presume, devendo ser cabalmente provada, nos termos do que estabelece o artigo 80 do Código de Processo Civil. Para a aplicação da penalidade prevista nos artigos. 79 e 80, II, do CPC (litigância de má-fé) mister a comprovação inequívoca de que a parte alterou ou manipulou a verdade dos fatos a fim de se beneficiar ilicitamente de eventual condenação e provocou danos à parte contrária.
26. Na hipótese, verifica-se que a ré litigou nos estritos limites da defesa dos direitos que entendeu possuir. Assim, incabível a aplicação de multa decorrentes de eventual condenação por litigância de má-fé, como requerido pelo autor em contrarrazões.
27. Por fim, no tocante ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que a rescisão ocorreu por culpa da construtora. Assim, por se tratar de responsabilidade contratual, os juros de mora devem incidir a partir da citação (art. 405, CC)[3], conforme consignado na sentença.
28. Irretocável a sentença vergastada.
29. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Improvido.
30. Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
31. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

[1] Data prevista: dezembro de 2020 (ID 33441515, pág. 7) + 180 dias úteis: 30/06/2021 (ID 33441511 e 33441512)
[2] Outro precedente do TJDFT: (Acórdão 1339905, 07298967720208070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 2/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
[3] Precedentes do TJDFT: 4a Turma Cível, acórdão 1373820, DJE: 6/10/2021; 5a Turma Cível, acórdão 1366834, DJE: 10/9/2021; 7a Turma Cível, acórdão 1382458, DJE: 19/11/2021 e acórdão 1362355, DJE: 19/8/2021.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO AUTOR REJEITADA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. RISCO NATURAL DO EMPREENDIMENTO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO (RESPONSABILIDADE CONTRATUAL). RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. No sistema dos juizados especiais, a concessão de efeito suspensivo ao recurso ocorre em casos excepcionais, nos quais é demonstrada a presença de dano irreparável ou de difícil reparação, circunstância não verificada no caso concreto. Pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso, rejeitado.
2. Trata-se de ação ajuizada com pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, sob o regime de multipropriedade, baseado no atraso da conclusão da obra pela construtora ré.
3. Recurso inominado interposto pela ré contra a sentença que (i) declarou rescindido o contrato firmado entre as partes de compra e venda da unidade imobiliária, em regime de multipropriedade, na cidade de Caldas Novas/GO; (ii) condenou a ré na obrigação de restituir à parte autora a importância de R$ 24.688,48, referentes aos pagamentos realizados até a formalização do pedido de distrato, além do valor de R$ 210,79, a título de dano material por lucros cessantes, correspondente a 0,5% da cota sobre o imóvel, proporcionalmente ao mês de julho de 2021.
4. Nas razões recursais, a ré suscita preliminar de incompetência do Juízo em razão do foro de eleição do contrato. No mérito, alega que a rescisão é injustificada e foi solicitada pelo autor, motivo pelo qual, nos termos do contrato, deve se sujeitar a retenção de parte do preço do imóvel efetivamente pago e da taxa de corretagem.
5. Explana que não houve atraso na entrega da obra[1], porquanto, além da cláusula de tolerância, deve-se considerar o período em que as obras ficaram paralisadas em virtude da pandemia ocasionada pelo vírus de COVID-19 (caso fortuito e de força maior).
6. Esclarece que Decreto Estadual no 9.633 de 13/03/2020; Decreto Estadual no 9.653 de 19/04/2020; Decreto do Município de Caldas Novas/GO 504 de 03/04/2020, Decreto do Município de Caldas Novas no 442/2020, determinaram a paralização total dos serviços não essenciais, em especial, as obras de construção civil.
7. Aduz que o autor não apresentou os comprovantes dos pagamentos efetuados. Assegura que o valor pago pelo autor perfaz a quantia de R$ 20.894,76, equivalente a 46 (quarenta e seis) parcelas (25/09/2017 a 25/09/2021), sendo que oito dessas parcelas são referentes a intermediação.
8. Afirma que a jurisprudência do STJ (REsp no 1740911/DF), no caso de rescisão contratual motivada por inadimplência do promitente-comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação, conforme determinado em sentença.
9. Requer a reforma da sentença para julgar extinto o processo sem julgamento do mérito, em razão da incompetência do juízo do domicílio do autor ou a improcedência dos pedidos deduzidos na inicial. Subsidiariamente, requer seja determinada a dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
10. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
11. O artigo 4o, inciso III, da Lei no 9.099/95 dispõe que é competente, para as causas previstas na Lei 9.099/95, o Juizado do foro do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza.
12. Logo, a opção do autor, consumidor, pelo foro de seu domicílio em detrimento do foro de eleição, conforme comprovado no documento não denota qualquer irregularidade processual ou dificuldade de acesso ao Poder Judiciário.
13. Neste sentido: “O caso dos autos contempla relação jurídica de natureza consumerista. Desse modo, não há que se falar em prevalência do foro de eleição, uma vez que entre os direitos básicos do consumidor se insere a facilitação da defesa, o que implica o afastamento do foro de eleição quando dificulta a defesa do consumidor (art. 6o, inciso VIII, da Lei no 8.078/90). No caso, nos termos do art. 101, I, do CDC, prevalece o foro do domicílio do autor para a propositura da ação.” (Acórdão 1403910, 07367106020208070016, Relator: DANIEL FELIPE MACHADO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 9/3/2022, publicado no DJE: 15/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
14. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
15. Segundo as provas dos autos, as partes celebraram, em 25/07/2017, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (Fração/Cotas Imobiliária), adquirida na planta, cuja previsão de entrega estipulada seria a data dezembro de 2020 (ID 33441515, pág. 7), com a tolerância de 180 dias úteis prevista na cláusula décima do contrato (ID 33441534, pág. 9).
16. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em promessas de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis, limitada, contudo, ao prazo de 180 dias corridos (REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018).
17. No mesmo sentido decidiu a Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis (UNJ 20150110068239, Acórdão 978507).
18. Assim cláusula décima do contrato, que prevê a contagem do prazo de tolerância da entrega da obra em dias úteis, é excessivamente onerosa ao consumidor, o que a torna parcialmente nula, a teor do artigo 51, IV e § 1o, III, do CDC. Desse modo, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, ainda que diversamente previsto no contrato.
19. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
20. Nesse descortino, a suposta suspensão das atividades em razão da pandemia da Covid-19, não desonera de responsabilidade da construtora, mormente porque até a data da sentença (12/12/2021 – ID 0712940-89), mais de 5 (cinco) meses após o fim do prazo (incluído o prazo de tolerância), o empreendimento não tinha sido finalizado.
21. Sobre o assunto: “(...). 3. Contemplando o contrato, segundo previsão inserta pela própria construtora, previsão de dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção negociado sem qualquer justificativa, descerra disposição abusiva a previsão de prorrogação do interstício, a critério dela, se se divisarem as situações pontuadas, porquanto os fortuitos externos aptos a se qualificarem como fato fortuito ou força maior somente podem ser assim qualificados como aqueles que intercedem diretamente no objeto contratado, alterando as bases negociais. 4. A despeito da situação de pandemia instaurada no país, a construção civil fora das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias visando dificultar a propagação do novo coronavírus e à preservação da saúde da população, tornando inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda. (...)” (Acórdão 1377652, 07229698920208070003, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 6/10/2021, publicado no DJE: 28/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)[2]
22. diante do evidente inadimplemento culposo da ré/recorrente quanto à obrigação de entregar o imóvel (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II), procede o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago (Súmula 543 do e. STJ). O adimplemento das parcelas pelo autor restou demonstrado, conforme comprovantes de pagamento ID 33441509.
23. Outrossim, demonstrado o inadimplemento contratual havido desde o fim do prazo de tolerância (30/06/2021 - ID 33441511 e 33441512), e a inocorrência da entrega do imóvel até a data sentença (15/12/2021 – ID 33441566), escorreita a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, na quantia mensal razoável e proporcional de 0,5% do valor da cota do imóvel paga pelo autor.
24. No que se refere ao valor da causa, verifica-se que a diferença entre o valor apresentado pela ré e o fixado na sentença, refere-se, tão somente, à incidência da correção monetária.
25. A litigância de má-fé não se presume, devendo ser cabalmente provada, nos termos do que estabelece o artigo 80 do Código de Processo Civil. Para a aplicação da penalidade prevista nos artigos. 79 e 80, II, do CPC (litigância de má-fé) mister a comprovação inequívoca de que a parte alterou ou manipulou a verdade dos fatos a fim de se beneficiar ilicitamente de eventual condenação e provocou danos à parte contrária.
26. Na hipótese, verifica-se que a ré litigou nos estritos limites da defesa dos direitos que entendeu possuir. Assim, incabível a aplicação de multa decorrentes de eventual condenação por litigância de má-fé, como requerido pelo autor em contrarrazões.
27. Por fim, no tocante ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que a rescisão ocorreu por culpa da construtora. Assim, por se tratar de responsabilidade contratual, os juros de mora devem incidir a partir da citação (art. 405, CC)[3], conforme consignado na sentença.
28. Irretocável a sentença vergastada.
29. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Improvido.
30. Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
31. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

[1] Data prevista: dezembro de 2020 (ID 33441515, pág. 7) + 180 dias úteis: 30/06/2021 (ID 33441511 e 33441512)
[2] Outro precedente do TJDFT: (Acórdão 1339905, 07298967720208070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 2/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
[3] Precedentes do TJDFT: 4a Turma Cível, acórdão 1373820, DJE: 6/10/2021; 5a Turma Cível, acórdão 1366834, DJE: 10/9/2021; 7a Turma Cível, acórdão 1382458, DJE: 19/11/2021 e acórdão 1362355, DJE: 19/8/2021.