Tribunal: TJDFT
Processo: 0717352-23.2021.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-10-19
Data de publicação: 2022-11-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DIREITO DE SUPERFÍCIE. DIREITO REAL IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA DE TERRENO. RESCISÃO CONTRATUAL E DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO INTEGRAL DE ARRAS OU SINAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. IMPOSSIBILIDADE. DEVER DE RESTITUIÇÃO AO REUS DEBENDI. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%. STJ. IN CASU, RETENÇÃO 10%. RAZOABILIDADE. APELAÇÃO PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA.
1. À parte que, inconformada com o que restara resolvido, afronta a sentença em ponto que lhe fora favorável, carece de interesse recursal apto a ensejar o conhecimento do(s) pedido(s) apresentado(s) quanto ao já acolhido, inclusive porque a resolução do recurso não pode afetar o que lhe fora assegurado originariamente.
2. O direito real de superfície tem por finalidade dimensionar o uso e gozo da propriedade imobiliária, pois permitirá a separação da superfície que será objeto deste direito, da propriedade do solo. Portanto, o superficiário adquire a propriedade resolúvel das acessões (construções e plantações), enquanto o proprietário fundieiro mantém a titularidade sobre o solo. Ou seja: ao contrário da dogmática dos direitos reais tradicionais de fruição, não há um desdobramento dos poderes dominiais e sim a criação de duas propriedades autônomas.
3. O direito de superfície vem se tornando importante instrumento, não só na realização de empreendimentos imobiliários, mas como na implantação de empreendimentos outros, em geral de grande porte. Em razão das vantagens e garantia que oferece aos investidores
4. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417).
5. Já se posicionou o c. Superior Tribunal de Justiça que “as arras, quando confirmatórias, constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem (em geral, determinada soma em dinheiro), para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito.
6. O art. 53 do CDC não revogou o disposto no art. 1.097 do CC/1916 (atual art. 418 do CC/2002), ao contrário, apenas positivou, na ordem jurídica, o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito. Portanto, não é de admitir-se a retenção total do sinal dado ao promitente vendedor. Assim, segundo a exegese do art. 418 do CC/2002 c/c o art. 53 do CDC, o percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras” (REsp 1.056.704-MA)..
7. Sobre a retenção do valor pago na compra de imóvel em caso de distrato por culpa do comprador, também já se posicionou o STJ no sentido de ser considerado razoável, “em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (AgRg no AREsp 728256/DF).
8. Amparado em amplo entendimento jurisprudencial consagrado nas Cortes de Justiça do país, bem como na previsão do artigo 413 do Código Civil, segundo o qual 'A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio', tem-se como justa a retenção de 10% (dez por cento) das quantias pagas.
9. Apelação conhecida em parte e provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DIREITO DE SUPERFÍCIE. DIREITO REAL IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA DE TERRENO. RESCISÃO CONTRATUAL E DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO INTEGRAL DE ARRAS OU SINAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. IMPOSSIBILIDADE. DEVER DE RESTITUIÇÃO AO REUS DEBENDI. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%. STJ. IN CASU, RETENÇÃO 10%. RAZOABILIDADE. APELAÇÃO PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA.
1. À parte que, inconformada com o que restara resolvido, afronta a sentença em ponto que lhe fora favorável, carece de interesse recursal apto a ensejar o conhecimento do(s) pedido(s) apresentado(s) quanto ao já acolhido, inclusive porque a resolução do recurso não pode afetar o que lhe fora assegurado originariamente.
2. O direito real de superfície tem por finalidade dimensionar o uso e gozo da propriedade imobiliária, pois permitirá a separação da superfície que será objeto deste direito, da propriedade do solo. Portanto, o superficiário adquire a propriedade resolúvel das acessões (construções e plantações), enquanto o proprietário fundieiro mantém a titularidade sobre o solo. Ou seja: ao contrário da dogmática dos direitos reais tradicionais de fruição, não há um desdobramento dos poderes dominiais e sim a criação de duas propriedades autônomas.
3. O direito de superfície vem se tornando importante instrumento, não só na realização de empreendimentos imobiliários, mas como na implantação de empreendimentos outros, em geral de grande porte. Em razão das vantagens e garantia que oferece aos investidores
4. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417).
5. Já se posicionou o c. Superior Tribunal de Justiça que “as arras, quando confirmatórias, constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem (em geral, determinada soma em dinheiro), para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito.
6. O art. 53 do CDC não revogou o disposto no art. 1.097 do CC/1916 (atual art. 418 do CC/2002), ao contrário, apenas positivou, na ordem jurídica, o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito. Portanto, não é de admitir-se a retenção total do sinal dado ao promitente vendedor. Assim, segundo a exegese do art. 418 do CC/2002 c/c o art. 53 do CDC, o percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras” (REsp 1.056.704-MA)..
7. Sobre a retenção do valor pago na compra de imóvel em caso de distrato por culpa do comprador, também já se posicionou o STJ no sentido de ser considerado razoável, “em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (AgRg no AREsp 728256/DF).
8. Amparado em amplo entendimento jurisprudencial consagrado nas Cortes de Justiça do país, bem como na previsão do artigo 413 do Código Civil, segundo o qual 'A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio', tem-se como justa a retenção de 10% (dez por cento) das quantias pagas.
9. Apelação conhecida em parte e provida.