Tribunal: TJDFT
Processo: 0706116-20.2021.8.07.0019
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-06-24
Data de publicação: 2022-07-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. RETENÇÃO. LUCROS CESSANTES. EXCEÇÃO À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL.
1. Preliminar de ilegitimidade passiva. A documentação que instrui os autos evidencia que as recorridas são integrantes do mesmo grupo econômico e estão representadas pelo mesmo escritório de advocacia, o que possibilita a responsabilidade solidária de ambas, com base na Teoria da Aparência. Precedente: acórdão n.o 1382669.
2. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo CDC, que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (art. 5o, inciso XXXII da CRFB/1988).
3. Rescisão do contrato. Culpa do promitente vendedor. A parte lesada pelo inadimplemento contratual pode requerer a rescisão do contrato, se não preferir exigir-lhe seu cumprimento (art. 475 do CC/2002). Os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel, em regime de multipropriedade em 15/9/2017. O prazo para entrega do imóvel seria de 36 meses, com 180 dias úteis de tolerância. Não se mostra abusiva a inclusão de tolerância de até 180 dias no prazo de entrega da obra. Contudo, a contagem do prazo de prorrogação em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do CC/2002 e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV, CDC). Após a data prevista para entrega do imóvel, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, findando, portanto, em 15/3/2021. Assim, tendo em vista que até 23/8/2021, data do pedido de rescisão, o bem ainda não havia sido entregue, é cabível a rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor.
4. No tema 938 de recursos repetitivos, o STJ fixou a Tese: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Todavia, o STJ elucidou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor. Isso porque, ao transferir o valor da comissão de corretagem para o consumidor, deve estar demonstrado o adequado dever de informação por meio de cláusula em destaque, de modo que o adquirente tenha plena ciência de que está arcando com o pagamento da comissão. Em análise às provas documentais, evidencia-se que a Cláusula Segunda do Contrato (ID35747029 - Pág. 2) atribui ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento de R$ 2.727,90, a título de entrada. No caso, não há qualquer destaque de que a entrada seria utilizada para pagamento das despesas totais de comercialização, incluindo a comissão de corretores. Assim, ausente o dever de informação que decorre da tese fixada pelo STJ, deve a contratada arcar com os referidos custos, restituindo aos consumidores os valores pertinentes.
5. Apesar da argumentação da Recorrente quanto à legalidade da retenção de 25% das parcelas adimplidas, destaca-se que as cláusulas contratuais que ensejam a retenção de montante a título de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, em conformidade com o art. 51, inciso IV, da Lei n.o 8.078/1990. Isso porque a retenção é claramente abusiva, incompatível com a boa-fé objetiva, ensejando o enriquecimento sem causa do fornecedor, sobretudo ao se considerar que contratada recebe o imóvel que será posto novamente à venda. Com efeito, a limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, até porque não há demonstração de prejuízo extraordinário que justifique a manutenção de percentual superior a 10%. Precedente desta Turma: acórdão n.o 1418173.
6. Restituição em parcela única. De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no Recurso Especial 1.723.519: "Atualmente, a jurisprudência do STJ compreende que, em relação aos contratos anteriores à Lei 13.789/2018, segue vigendo o entendimento consolidado por meio da Súmula 543. Naturalmente, a nova lei será aplicada às demandas que chegarem após a sua implementação". A Súmula 543 do STJ preceitua que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”. Portanto, irretocável a sentença que determinou a restituição de valores aos autores em parcela única, diferentemente do que estabelece o contrato.
7. Lucros cessantes. O atraso na entrega de imóvel caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do CC/2002. O prejuízo do promitente comprador é presumido. Quanto ao valor arbitrado de lucros cessantes, o valor de R$ 545,58 ao mês, referente a 2% (dois por cento) do valor total do contrato R$ 27.279,00, está dentro do parâmetro e do potencial de renda do imóvel. Precedente desta Turma: acórdão n.o 1375062.
8. Inversão da multa contratual em favor do consumidor. O entendimento fixado no Tema 970 do STJ comporta exceção quando inexiste cláusula penal fixada em caso de mora na entrega do imóvel pela incorporadora equivalente ao valor locativo do imóvel. Em razão de abusividade de cláusula penal fixada unilateralmente pela incorporadora exclusivamente a seu favor, em caso de mora no pagamento do promitente comprador (art. 51, incisos I e IV do CDC), a consequência é a sua inversão a favor deste (Tema 971 do STJ), a qual, somente não é cumulável com lucros cessantes, quando o valor da multa tem correspondência equivalente ao valor locativo do imóvel. Nesse sentido, AgInt nos EDcl no REsp 1930574/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 28/10/2021.
9. A jurisprudência pacificada pelo Tema 971 informa que a cláusula penal, ainda que invertida, deve ser considerada na fixação da indenização: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Nesse sentido, a Câmara de Uniformização fixou o entendimento no sentido de permitir a cumulação de lucros cessantes com a inversão da multa (acórdão n.o 1305495). No caso, resta demonstrado que houve inadimplemento contratual por parte da construtora/incorporadora, que extrapolou o prazo fixado para a finalização da obra, exsurgindo, de tal modo, além do dever de indenizar, a obrigação de pagar a multa moratória de 10% do valor pago pelos contratantes. Precedente desta Turma: acórdão n.o 1418148.
10. Correção monetária e juros legais. Em relação à condenação ao pagamento de lucros cessantes, correta a fixação de correção monetária a incidir a partir do pedido de rescisão contratual; impõe-se o ajuste financeiro da moeda perante a inflação, com vistas a compensar a perda econômica do consumidor. Também não merece reparo a fixação de juros legais a partir da citação, conforme preceitua o art. 405 do CC/2002.
11. Recursos CONHECIDOS e NÃO PROVIDOS. Custas recolhidas. As Recorrentes pagarão, solidariamente, os honorários de advogado, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Na forma do art. 46 da Lei n.o 9.099/1995, a ementa serve de acórdão.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. RETENÇÃO. LUCROS CESSANTES. EXCEÇÃO À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL.
1. Preliminar de ilegitimidade passiva. A documentação que instrui os autos evidencia que as recorridas são integrantes do mesmo grupo econômico e estão representadas pelo mesmo escritório de advocacia, o que possibilita a responsabilidade solidária de ambas, com base na Teoria da Aparência. Precedente: acórdão n.o 1382669.
2. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo CDC, que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor (art. 5o, inciso XXXII da CRFB/1988).
3. Rescisão do contrato. Culpa do promitente vendedor. A parte lesada pelo inadimplemento contratual pode requerer a rescisão do contrato, se não preferir exigir-lhe seu cumprimento (art. 475 do CC/2002). Os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel, em regime de multipropriedade em 15/9/2017. O prazo para entrega do imóvel seria de 36 meses, com 180 dias úteis de tolerância. Não se mostra abusiva a inclusão de tolerância de até 180 dias no prazo de entrega da obra. Contudo, a contagem do prazo de prorrogação em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do CC/2002 e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV, CDC). Após a data prevista para entrega do imóvel, o prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos, findando, portanto, em 15/3/2021. Assim, tendo em vista que até 23/8/2021, data do pedido de rescisão, o bem ainda não havia sido entregue, é cabível a rescisão do contrato por culpa do promitente vendedor.
4. No tema 938 de recursos repetitivos, o STJ fixou a Tese: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Todavia, o STJ elucidou a validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem para o consumidor apenas no caso de prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor. Isso porque, ao transferir o valor da comissão de corretagem para o consumidor, deve estar demonstrado o adequado dever de informação por meio de cláusula em destaque, de modo que o adquirente tenha plena ciência de que está arcando com o pagamento da comissão. Em análise às provas documentais, evidencia-se que a Cláusula Segunda do Contrato (ID35747029 - Pág. 2) atribui ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento de R$ 2.727,90, a título de entrada. No caso, não há qualquer destaque de que a entrada seria utilizada para pagamento das despesas totais de comercialização, incluindo a comissão de corretores. Assim, ausente o dever de informação que decorre da tese fixada pelo STJ, deve a contratada arcar com os referidos custos, restituindo aos consumidores os valores pertinentes.
5. Apesar da argumentação da Recorrente quanto à legalidade da retenção de 25% das parcelas adimplidas, destaca-se que as cláusulas contratuais que ensejam a retenção de montante a título de multa contratual superior a 10% sobre o valor pago são nulas de pleno direito, em conformidade com o art. 51, inciso IV, da Lei n.o 8.078/1990. Isso porque a retenção é claramente abusiva, incompatível com a boa-fé objetiva, ensejando o enriquecimento sem causa do fornecedor, sobretudo ao se considerar que contratada recebe o imóvel que será posto novamente à venda. Com efeito, a limitação da retenção a 10% do valor atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, até porque não há demonstração de prejuízo extraordinário que justifique a manutenção de percentual superior a 10%. Precedente desta Turma: acórdão n.o 1418173.
6. Restituição em parcela única. De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no Recurso Especial 1.723.519: "Atualmente, a jurisprudência do STJ compreende que, em relação aos contratos anteriores à Lei 13.789/2018, segue vigendo o entendimento consolidado por meio da Súmula 543. Naturalmente, a nova lei será aplicada às demandas que chegarem após a sua implementação". A Súmula 543 do STJ preceitua que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”. Portanto, irretocável a sentença que determinou a restituição de valores aos autores em parcela única, diferentemente do que estabelece o contrato.
7. Lucros cessantes. O atraso na entrega de imóvel caracteriza mora, obrigando o promitente vendedor a indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes em razão da privação do uso e utilidade do imóvel, como previsto no art. 402 do CC/2002. O prejuízo do promitente comprador é presumido. Quanto ao valor arbitrado de lucros cessantes, o valor de R$ 545,58 ao mês, referente a 2% (dois por cento) do valor total do contrato R$ 27.279,00, está dentro do parâmetro e do potencial de renda do imóvel. Precedente desta Turma: acórdão n.o 1375062.
8. Inversão da multa contratual em favor do consumidor. O entendimento fixado no Tema 970 do STJ comporta exceção quando inexiste cláusula penal fixada em caso de mora na entrega do imóvel pela incorporadora equivalente ao valor locativo do imóvel. Em razão de abusividade de cláusula penal fixada unilateralmente pela incorporadora exclusivamente a seu favor, em caso de mora no pagamento do promitente comprador (art. 51, incisos I e IV do CDC), a consequência é a sua inversão a favor deste (Tema 971 do STJ), a qual, somente não é cumulável com lucros cessantes, quando o valor da multa tem correspondência equivalente ao valor locativo do imóvel. Nesse sentido, AgInt nos EDcl no REsp 1930574/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 28/10/2021.
9. A jurisprudência pacificada pelo Tema 971 informa que a cláusula penal, ainda que invertida, deve ser considerada na fixação da indenização: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Nesse sentido, a Câmara de Uniformização fixou o entendimento no sentido de permitir a cumulação de lucros cessantes com a inversão da multa (acórdão n.o 1305495). No caso, resta demonstrado que houve inadimplemento contratual por parte da construtora/incorporadora, que extrapolou o prazo fixado para a finalização da obra, exsurgindo, de tal modo, além do dever de indenizar, a obrigação de pagar a multa moratória de 10% do valor pago pelos contratantes. Precedente desta Turma: acórdão n.o 1418148.
10. Correção monetária e juros legais. Em relação à condenação ao pagamento de lucros cessantes, correta a fixação de correção monetária a incidir a partir do pedido de rescisão contratual; impõe-se o ajuste financeiro da moeda perante a inflação, com vistas a compensar a perda econômica do consumidor. Também não merece reparo a fixação de juros legais a partir da citação, conforme preceitua o art. 405 do CC/2002.
11. Recursos CONHECIDOS e NÃO PROVIDOS. Custas recolhidas. As Recorrentes pagarão, solidariamente, os honorários de advogado, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Na forma do art. 46 da Lei n.o 9.099/1995, a ementa serve de acórdão.