Tribunal: TJDFT
Processo: 0706403-19.2021.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-06-08
Data de publicação: 2022-06-15

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. OBJETO. IMÓVEL RESIDENCIAL EM CONSTRUÇÃO. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. VENDEDOR. ATUAÇÃO COMO CONSTRUTOR/EMPREENDEDOR. EMPREENDIMENTO IRREGULAR. PRAZO DE ENTREGA. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. CARACTERIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. FALTA DE ENTREGA DO IMÓVELNO PRAZO CONVENCIONADO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DA CESSIONÁRIA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. CONSEQUÊNCIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUTONOMIA DA VONTADE. PACTA SUNT SERVANDA. TERMO FINAL. CITAÇÃO. PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMSOLSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. IMPUTAÇÃO AO RÉU. PEDIDO ACOLHIDO NA QUASE TOTALIDADE. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11; e 86).
1. Qualificado o inadimplemento culposo do promissário vendedor, que, conquanto pessoa física, assumira a posição de construtor e empreendedor, no tocante à entrega da unidade imobiliária que prometera à venda, assiste à promissária adquirente/cessionária o direito de demandar a resolução do negócio e ser contemplada com a multa estabelecida na cláusula penal convencionada entre as partes para a hipótese de descumprimento do avençado, pois não pode ficar o inadimplente imune aos efeitos jurídicos derivados da inadimplência por implicar efeitos materiais e irradiar prejuízos à adimplente.
2. O descumprimento sem motivo justificado, pelo cedente/promissário vendedor construtor, do prazo estabelecido contratualmente para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a cessionária adquirente, o direito de pleitear a resolução do contrato, e, operada a rescisão, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a repetição dos importes despendidos e composição das perdas e danos irradiados pela resolução.
3. A despeito de tratar-se de negócio jurídico de compra e venda de imóvel erigido em loteamento irregular, não se lastreando a rescisão contratual nas irregularidades formais e factuais que o permeiam, notadamente porque cientes os contratantes da situação jurídica do bem, mas, ao revés, lastreada a resolução do negócio no inadimplemento culposo do cedente, devem as partes sujeitarem-se ao pactuado, porquanto formalizada por meio de instrumento vinculativo quanto ao seu teor, pois resolução inerente à boa-fé objetiva e à autonomia da vontade na exata tradução do retratado no instrumento negocial.
4. Optando por lançar empreendimento imobiliário localizado em parcelamento ainda não regularizado, comercializar as unidades autônomas nele inseridas sem cumprimento das exigências formais contempladas pela lei das incorporações imobiliárias e levar a efeito a construção sem obtenção das autorizações administrativas, os riscos inerentes à obra assim lançada e conduzida integram a álea ordinária do negócio, não podendo o construtor/empreendedor invocar a atuação administrativa sobre a construção como embaraço passível de ser qualificado como fato fortuito ou de força maior passível e legitimar o atraso em que incidira na conclusão do empreendimento, alforriando-se dos efeitos inerentes ao inadimplemento culposo em que incorrera.
5. Ante a natureza bilateral e comutativa que encerra, a resolução do contrato de cessão de direitos e obrigações relativas à compra e venda de imóvel está atrelada à relação que fora estabelecida entre as partes, cujas condições, estipuladas por mera liberalidade e de forma voluntária, revestem-se da legitimidade conferida pela autonomia e liberdade da contratação, resguardada pelos princípios da autonomia da vontade e da boa-fé objetiva, que legitimam apenas em casos excepcionalíssimos a flexibilização do princípio do pacta sunt servanda, de molde, mitigando-se a autonomia do convencionado, a serem moduladas cláusulas demasiadamente onerosas mediante amplitude estreita e justa em ponderação com a regulação específica à qual está jungida a pactuação.
6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo o vendedor cedente em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 0,5% do valor do preço convencionado, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pela cessionária adquirente com o atraso traduzido no que deixara de auferir com a fruição direta, tornando inviável que seja cumulada com lucros cessantes ou que a composição das perdas e danos que experimentara seja realizada sob essa fórmula.
7. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar o inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora do promitente vendedor na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
8. A cláusula penal inscrita no contrato com a anuência do cessionário/promissário vendedor, amoldando-se à prática corrente no mercado e aos usos e costumes pertinentes a negócios similares, não se afigurando, ademais, abusiva, mas consoante sua finalidade compensatória, deve ter seu curso assegurado como expressão da autonomia de vontade e efeito inerente ao inadimplemento culposo, não podendo sofrer nenhum efeito decorrente da situação jurídica do objeto do negócio convencionado, devendo, pois, incidir desde a qualificação da mora e até a data da citação, pois qualifica o momento em que a promissária adquirente manifestara seu interesse em resolver o negócio, dele liberando-se (CPC, art. 240).
9. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando-se sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, resultando que, em se tratando de repetição de parcelas vertidas periodicamente, cada prestação a ser devolvida deve ser atualizada desde o momento do desembolso.
10. O provimento parcial do recurso da parte autora e o desprovimento do recurso do réu, implicando o acolhimento quase integral do pedido, determina a imputação dos ônus da sucumbência originalmente estabelecidos ao vencido e a majoração dos honorários advocatícios fixados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, e 86, parágrafo único).
11. Apelação da autora conhecida e parcialmente provida. Apelação do réu conhecida e desprovida. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. OBJETO. IMÓVEL RESIDENCIAL EM CONSTRUÇÃO. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. VENDEDOR. ATUAÇÃO COMO CONSTRUTOR/EMPREENDEDOR. EMPREENDIMENTO IRREGULAR. PRAZO DE ENTREGA. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. CARACTERIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. FALTA DE ENTREGA DO IMÓVELNO PRAZO CONVENCIONADO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DA CESSIONÁRIA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. CONSEQUÊNCIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUTONOMIA DA VONTADE. PACTA SUNT SERVANDA. TERMO FINAL. CITAÇÃO. PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMSOLSO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. IMPUTAÇÃO AO RÉU. PEDIDO ACOLHIDO NA QUASE TOTALIDADE. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11; e 86).
1. Qualificado o inadimplemento culposo do promissário vendedor, que, conquanto pessoa física, assumira a posição de construtor e empreendedor, no tocante à entrega da unidade imobiliária que prometera à venda, assiste à promissária adquirente/cessionária o direito de demandar a resolução do negócio e ser contemplada com a multa estabelecida na cláusula penal convencionada entre as partes para a hipótese de descumprimento do avençado, pois não pode ficar o inadimplente imune aos efeitos jurídicos derivados da inadimplência por implicar efeitos materiais e irradiar prejuízos à adimplente.
2. O descumprimento sem motivo justificado, pelo cedente/promissário vendedor construtor, do prazo estabelecido contratualmente para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a cessionária adquirente, o direito de pleitear a resolução do contrato, e, operada a rescisão, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a repetição dos importes despendidos e composição das perdas e danos irradiados pela resolução.
3. A despeito de tratar-se de negócio jurídico de compra e venda de imóvel erigido em loteamento irregular, não se lastreando a rescisão contratual nas irregularidades formais e factuais que o permeiam, notadamente porque cientes os contratantes da situação jurídica do bem, mas, ao revés, lastreada a resolução do negócio no inadimplemento culposo do cedente, devem as partes sujeitarem-se ao pactuado, porquanto formalizada por meio de instrumento vinculativo quanto ao seu teor, pois resolução inerente à boa-fé objetiva e à autonomia da vontade na exata tradução do retratado no instrumento negocial.
4. Optando por lançar empreendimento imobiliário localizado em parcelamento ainda não regularizado, comercializar as unidades autônomas nele inseridas sem cumprimento das exigências formais contempladas pela lei das incorporações imobiliárias e levar a efeito a construção sem obtenção das autorizações administrativas, os riscos inerentes à obra assim lançada e conduzida integram a álea ordinária do negócio, não podendo o construtor/empreendedor invocar a atuação administrativa sobre a construção como embaraço passível de ser qualificado como fato fortuito ou de força maior passível e legitimar o atraso em que incidira na conclusão do empreendimento, alforriando-se dos efeitos inerentes ao inadimplemento culposo em que incorrera.
5. Ante a natureza bilateral e comutativa que encerra, a resolução do contrato de cessão de direitos e obrigações relativas à compra e venda de imóvel está atrelada à relação que fora estabelecida entre as partes, cujas condições, estipuladas por mera liberalidade e de forma voluntária, revestem-se da legitimidade conferida pela autonomia e liberdade da contratação, resguardada pelos princípios da autonomia da vontade e da boa-fé objetiva, que legitimam apenas em casos excepcionalíssimos a flexibilização do princípio do pacta sunt servanda, de molde, mitigando-se a autonomia do convencionado, a serem moduladas cláusulas demasiadamente onerosas mediante amplitude estreita e justa em ponderação com a regulação específica à qual está jungida a pactuação.
6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo o vendedor cedente em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 0,5% do valor do preço convencionado, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pela cessionária adquirente com o atraso traduzido no que deixara de auferir com a fruição direta, tornando inviável que seja cumulada com lucros cessantes ou que a composição das perdas e danos que experimentara seja realizada sob essa fórmula.
7. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar o inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora do promitente vendedor na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
8. A cláusula penal inscrita no contrato com a anuência do cessionário/promissário vendedor, amoldando-se à prática corrente no mercado e aos usos e costumes pertinentes a negócios similares, não se afigurando, ademais, abusiva, mas consoante sua finalidade compensatória, deve ter seu curso assegurado como expressão da autonomia de vontade e efeito inerente ao inadimplemento culposo, não podendo sofrer nenhum efeito decorrente da situação jurídica do objeto do negócio convencionado, devendo, pois, incidir desde a qualificação da mora e até a data da citação, pois qualifica o momento em que a promissária adquirente manifestara seu interesse em resolver o negócio, dele liberando-se (CPC, art. 240).
9. A atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando-se sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, resultando que, em se tratando de repetição de parcelas vertidas periodicamente, cada prestação a ser devolvida deve ser atualizada desde o momento do desembolso.
10. O provimento parcial do recurso da parte autora e o desprovimento do recurso do réu, implicando o acolhimento quase integral do pedido, determina a imputação dos ônus da sucumbência originalmente estabelecidos ao vencido e a majoração dos honorários advocatícios fixados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, e 86, parágrafo único).
11. Apelação da autora conhecida e parcialmente provida. Apelação do réu conhecida e desprovida. Unânime.