Tribunal: TJDFT
Processo: 0734105-55.2021.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-10-05
Data de publicação: 2022-11-05

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. apelação cível. AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS CONDOMINIAIS. PARCELAS ANTERIORES À IMISSÃO da ré NA POSSE do imóvel. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSTERIOR CESSÃO DE DIREITOS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS ASSOCIATIVAS ATÉ a data da CIENTIFICAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES A RESPEITO DA CESSÃO DE DIREITOS A TERCEIRO.

1. A legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, segundo a teoria da asserção adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, deve ser aferida com base nas alegações vertidas na inicial.

1.1. Observado que, na inicial da demanda, a associação de moradores autora imputa à ré a obrigação de pagamento de taxas associativas, por ostentar a condição de possuidora do imóvel ao qual se referem as parcelas cobradas, tem-se por inviabilizado o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.

2. As taxas associativas ostentam natureza propter rem, ou seja, ficam vinculada ao imóvel localizado em loteamento abrangido por associação de moradores, podendo ser exigidas tanto do atual ocupante do bem, quanto do ocupante anterior.

3. Em se tratando de taxas associativas exigidas por associação de moradores de loteamentos não regularizados, cuja manutenção é custeada exclusivamente com recursos pagos pelos ocupantes dos imóveis, sem a utilização de recursos públicos, não tem aplicação os precedentes jurisprudenciais fixados no Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), e no Recurso Extraordinário no 695.911 (Tema 492/STF).

4. A Segunda Seção do colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial n. 1.345.331/RS, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que (o) que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

4.1. Consoante entendimento jurisprudencial que vem se consolidando no âmbito do egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, é lícita a cobrança de taxas associativa por parte de associações de moradores dos chamados “condomínios irregulares” localizados no Distrito Federal, independentemente de anuência ou adesão do possuidor, em razão da disponibilização dos serviços postos à disposição da comunidade de moradores.

4.2. Observadas, no caso concreto, a inexistência de prova da imissão do novo cessionário na posse do imóvel, bem como a falta de comprovação da cientificação do condomínio em relação à cessão de direitos a terceiro, é permitido o direcionamento da cobrança das taxas condominiais ao morador que se encontra registrado como ocupante do bem.

5. Apelação cível conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso não provido. Honorários recursais majorados.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. apelação cível. AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS CONDOMINIAIS. PARCELAS ANTERIORES À IMISSÃO da ré NA POSSE do imóvel. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSTERIOR CESSÃO DE DIREITOS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS ASSOCIATIVAS ATÉ a data da CIENTIFICAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES A RESPEITO DA CESSÃO DE DIREITOS A TERCEIRO.

1. A legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, segundo a teoria da asserção adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, deve ser aferida com base nas alegações vertidas na inicial.

1.1. Observado que, na inicial da demanda, a associação de moradores autora imputa à ré a obrigação de pagamento de taxas associativas, por ostentar a condição de possuidora do imóvel ao qual se referem as parcelas cobradas, tem-se por inviabilizado o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.

2. As taxas associativas ostentam natureza propter rem, ou seja, ficam vinculada ao imóvel localizado em loteamento abrangido por associação de moradores, podendo ser exigidas tanto do atual ocupante do bem, quanto do ocupante anterior.

3. Em se tratando de taxas associativas exigidas por associação de moradores de loteamentos não regularizados, cuja manutenção é custeada exclusivamente com recursos pagos pelos ocupantes dos imóveis, sem a utilização de recursos públicos, não tem aplicação os precedentes jurisprudenciais fixados no Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), e no Recurso Extraordinário no 695.911 (Tema 492/STF).

4. A Segunda Seção do colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial n. 1.345.331/RS, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que (o) que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

4.1. Consoante entendimento jurisprudencial que vem se consolidando no âmbito do egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, é lícita a cobrança de taxas associativa por parte de associações de moradores dos chamados “condomínios irregulares” localizados no Distrito Federal, independentemente de anuência ou adesão do possuidor, em razão da disponibilização dos serviços postos à disposição da comunidade de moradores.

4.2. Observadas, no caso concreto, a inexistência de prova da imissão do novo cessionário na posse do imóvel, bem como a falta de comprovação da cientificação do condomínio em relação à cessão de direitos a terceiro, é permitido o direcionamento da cobrança das taxas condominiais ao morador que se encontra registrado como ocupante do bem.

5. Apelação cível conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso não provido. Honorários recursais majorados.