Tribunal: TJDFT
Processo: 0032069-91.2015.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-09-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0032069-91.2015.8.07.0001 RECORRENTE: TAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. RECORRIDO: ANDRE DA SILVA ALMEIDA, FLAVIA LUCIA XAVIER ALMEIDA, JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. EMPRESA VENDEDORA TERRENO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESCISÃO CONTRAULA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ARRAS. BIS IN IDEM. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. TRÂNSITO EM JULGADO. DESPESSAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. 1. À luz do Código de Defesa do Consumidor, a empresa que vendeu o terreno e recebeu como pagamento parte das unidades do empreendimento a ser construído se equipara à incorporadora e, portanto, é parte legítima para figurar no polo passivo da relação processual da ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. 2. Em que pese a mora da construtora, afigura-se comportamento contraditório do promitente comprador que permaneceu inerte durante o longo período de atraso e somente manifestou sua intenção de rescindir o contrato entabulado entre as partes quando o imóvel já estava apto para entrega. 3. Considerando a inércia do promitente comprador e, em observância ao princípio da boa-fé objetiva contratual, a desistência do negócio por parte do consumidor elide a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual e autoriza a retenção de parte dos valores pagos. 4. No caso, a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos afigura-se suficiente para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, sobretudo porque não há prova de despesas efetivamente realizadas com a administração do imóvel. 5. A retenção das arras cumulada com a cláusula penal configura bis in idem e, por consequência, enriquecimento ilícito da promitente vendedora, pois, no caso, ambas ostentam natureza indenizatória. 6. A correção monetária sobre os valores pagos visa recompor o poder aquisitivo da moeda, de maneira que, havendo rescisão contratual, a atualização ocorre a partir do desembolso das parcelas. 7. Não obstante os contratos tenham sido rescindidos por culpa dos promissários compradores, tal fato não obsta a pretensão de indenização por lucros cessantes pela mora da promitente vendedora, pois, até averbação do habite-se, os promissários compradores estavam em dia com suas obrigações contratuais e tinham a expectativa de receber as unidades imobiliárias prometidas na data aprazada. 8. Nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, sem culpa do fornecedor e de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado (Resp. 1.740.911/DF). 9. No caso, os promissários compradores nunca foram imitidos na posse das aludidas unidades imobiliárias e, portanto, não podem ser responsabilizados pelas despesas condominiais. 10. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Maioria. Registre-se que julgado suso transcrito restou integralizado pelos acórdãos dos embargos de declaração de ID 3663177. A parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão combatido teria violado os artigos 29, 31 e 39, parágrafo único, todos da Lei 4.591/64 e 2o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, ao equiparar a recorrente, então proprietária do terreno vendido à Incorporadora JFE 2, à figura do incorporador prevista na Lei 4.519/64 por suposta aparência subsidiada em regras do CDC, mesmo reconhecendo haver registro de exclusão de responsabilidade da TAO S/A no respectivo memorial de incorporação e não existir absolutamente nenhuma relação material havida entre a TAO S/A e os recorridos, que firmaram os contratos de promessa de compra unicamente com a Incorporadora JFE 2. Afirma, ainda, que “O contrato de promessa de compra e venda que abastece a pretensão autoral NÃO MENCIONA a TAO S/A como parte contratante, vendedora ou responsável por qualquer obrigação contratual relativa à incorporação ou entrega do imóvel compromissado à venda. A TAO S/A NÃO ASSINA referido instrumento contratual. A TAO S/A NUNCA recebeu e NUNCA receberá um único centavo por parte dos Recorridos pela venda do imóvel objeto dos autos! A TAO S/A JAMAIS manteve um único contato com os Recorridos, nem mesmo potencial ou indireto! A TAO S/A não participa da ação judicial conexa no. 0017399-14.2016.8.07.0001, cuja sentença declarou a rescisão do mesmo contrato que subsidia esta ação indenizatória. Dessa forma, NÃO SE EQUIPARA AO INCORPORADOR, nem mesmo por ‘aparência’”. Pede, assim, seja julgada improcedente a pretensão indenizatória veiculada contra a ora recorrente, ex-proprietária do terreno em que a incorporação foi empreendida pela Corré JFE 2 e que sequer participa do contrato de promessa de compra e venda objeto da ação. Nos aspectos, aponta divergência jurisprudencial. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. De início, cumpre ressaltar que o acórdão impugnado foi publicado em data anterior à da publicação da emenda constitucional 125, não se aplicando ao caso o requisito de admissibilidade por ela inaugurado, ou seja, a demonstração da relevância das questões de direito federal infraconstitucional. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta contrariedade aos artigos 29, 31 e 39, parágrafo único, todos da Lei 4.591/64 e ao invocado dissenso pretoriano. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior, aplicáveis também aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.949.298/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022 e AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.924.782/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 4/8/2022.). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada afronta ao artigo 2o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, uma vez que tal dispositivo não foi objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0032069-91.2015.8.07.0001 RECORRENTE: TAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. RECORRIDO: ANDRE DA SILVA ALMEIDA, FLAVIA LUCIA XAVIER ALMEIDA, JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. EMPRESA VENDEDORA TERRENO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESCISÃO CONTRAULA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ARRAS. BIS IN IDEM. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. TRÂNSITO EM JULGADO. DESPESSAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. 1. À luz do Código de Defesa do Consumidor, a empresa que vendeu o terreno e recebeu como pagamento parte das unidades do empreendimento a ser construído se equipara à incorporadora e, portanto, é parte legítima para figurar no polo passivo da relação processual da ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel. 2. Em que pese a mora da construtora, afigura-se comportamento contraditório do promitente comprador que permaneceu inerte durante o longo período de atraso e somente manifestou sua intenção de rescindir o contrato entabulado entre as partes quando o imóvel já estava apto para entrega. 3. Considerando a inércia do promitente comprador e, em observância ao princípio da boa-fé objetiva contratual, a desistência do negócio por parte do consumidor elide a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual e autoriza a retenção de parte dos valores pagos. 4. No caso, a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos afigura-se suficiente para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, sobretudo porque não há prova de despesas efetivamente realizadas com a administração do imóvel. 5. A retenção das arras cumulada com a cláusula penal configura bis in idem e, por consequência, enriquecimento ilícito da promitente vendedora, pois, no caso, ambas ostentam natureza indenizatória. 6. A correção monetária sobre os valores pagos visa recompor o poder aquisitivo da moeda, de maneira que, havendo rescisão contratual, a atualização ocorre a partir do desembolso das parcelas. 7. Não obstante os contratos tenham sido rescindidos por culpa dos promissários compradores, tal fato não obsta a pretensão de indenização por lucros cessantes pela mora da promitente vendedora, pois, até averbação do habite-se, os promissários compradores estavam em dia com suas obrigações contratuais e tinham a expectativa de receber as unidades imobiliárias prometidas na data aprazada. 8. Nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, sem culpa do fornecedor e de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado (Resp. 1.740.911/DF). 9. No caso, os promissários compradores nunca foram imitidos na posse das aludidas unidades imobiliárias e, portanto, não podem ser responsabilizados pelas despesas condominiais. 10. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Maioria. Registre-se que julgado suso transcrito restou integralizado pelos acórdãos dos embargos de declaração de ID 3663177. A parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão combatido teria violado os artigos 29, 31 e 39, parágrafo único, todos da Lei 4.591/64 e 2o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, ao equiparar a recorrente, então proprietária do terreno vendido à Incorporadora JFE 2, à figura do incorporador prevista na Lei 4.519/64 por suposta aparência subsidiada em regras do CDC, mesmo reconhecendo haver registro de exclusão de responsabilidade da TAO S/A no respectivo memorial de incorporação e não existir absolutamente nenhuma relação material havida entre a TAO S/A e os recorridos, que firmaram os contratos de promessa de compra unicamente com a Incorporadora JFE 2. Afirma, ainda, que “O contrato de promessa de compra e venda que abastece a pretensão autoral NÃO MENCIONA a TAO S/A como parte contratante, vendedora ou responsável por qualquer obrigação contratual relativa à incorporação ou entrega do imóvel compromissado à venda. A TAO S/A NÃO ASSINA referido instrumento contratual. A TAO S/A NUNCA recebeu e NUNCA receberá um único centavo por parte dos Recorridos pela venda do imóvel objeto dos autos! A TAO S/A JAMAIS manteve um único contato com os Recorridos, nem mesmo potencial ou indireto! A TAO S/A não participa da ação judicial conexa no. 0017399-14.2016.8.07.0001, cuja sentença declarou a rescisão do mesmo contrato que subsidia esta ação indenizatória. Dessa forma, NÃO SE EQUIPARA AO INCORPORADOR, nem mesmo por ‘aparência’”. Pede, assim, seja julgada improcedente a pretensão indenizatória veiculada contra a ora recorrente, ex-proprietária do terreno em que a incorporação foi empreendida pela Corré JFE 2 e que sequer participa do contrato de promessa de compra e venda objeto da ação. Nos aspectos, aponta divergência jurisprudencial. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. De início, cumpre ressaltar que o acórdão impugnado foi publicado em data anterior à da publicação da emenda constitucional 125, não se aplicando ao caso o requisito de admissibilidade por ela inaugurado, ou seja, a demonstração da relevância das questões de direito federal infraconstitucional. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta contrariedade aos artigos 29, 31 e 39, parágrafo único, todos da Lei 4.591/64 e ao invocado dissenso pretoriano. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior, aplicáveis também aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.949.298/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022 e AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.924.782/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 4/8/2022.). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada afronta ao artigo 2o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, uma vez que tal dispositivo não foi objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028