Tribunal: TJDFT
Processo: 0738442-87.2021.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-09-21
Data de publicação: 2022-10-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INOCORRÊNCIA. ANÁLISE DO MÉRITO. CONFUSÃO. POSSE. ESTADO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE LOTE. CONTRATO PARA TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE CONDICIONADO À REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA VERIFICADA. EFICÁCIA PLENA DO CONTRATO. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO AO LOTEADOR. PARCELA NÃO INTEGRANTE DO PREÇO DO CONTRATO. RESERVA MENTAL. POSTERIOR OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO ASSUMIDA PELOS CONDÔMINOS. RELAÇÃO COM O CONTRATO ORIGINÁRIO. INEXISTÊNCIA. ITBI. FATO GERADOR. REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. TEMA 1194. STF. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR O PAGAMENTO COMO CONDIÇÃO PARA OUTORGA DA ESCRITURA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. INAPLICABILIDADE. PROVEITO ECONÔMICO. AFERIÇÃO. POSSIBILIDADE. PRETENSÃO. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. VALOR VENAL DOS LOTES ADJUDICADOS. CORREÇÃO EM PARTE MÍNIMA.
1. Não há que se falar em ausência de interesse processual pelo fundamento de ausência de direito à adjudicação compulsória, instituto restrito aos direitos reais; no caso, o direito do promitente comprador. Além de evidente o interesse dos apelados de adquirirem a propriedade imobiliária, tal fundamento confunde-se com o mérito da causa, direito material previsto nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil – CC.
2. Em que pese a existência de posição contrária, o entendimento majoritário, a jurisprudência e o elenco do artigo 1.225 do Código Civil (CC) excluem a posse do conceito de direito real. Trata-se de estado de fato.
3. O direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador não decorre da simples cessão do exercício da posse: é necessária a transmissão de algum direito real; em regra, a propriedade.
4. A partir dos critérios interpretativos dos contratos elencados no art. 113, § 1o, do Código Civil (boa-fé, informações que as partes possuíam no momento da celebração do contrato, benefício à autora/consumidora e, especialmente, os usos e costumes), conclui-se que o negócio jurídico celebrado corresponde a um contrato preliminar para transmissão da propriedade (promessa de compra e venda), com condição suspensiva de regularização do lote. Ainda, prevê-se a imediata imissão na posse.
5. Regularizado o loteamento, verificou-se a condição e o contrato se tornou plenamente eficaz. Assim, a compradora passou a ter o direito real de aquisição da propriedade e, consequentemente, o direito a receber a escritura do imóvel.
6. Conforme o art. 110 do Código Civil (CC): “A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento.” Na hipótese, nenhuma cláusula do contrato permite concluir que haveria preço complementar em caso de regularização do condomínio parcialmente custeada pelo loteador/vendedor.
7. Os custos de regularização não eram e não poderiam ser considerados taxa decorrente do contrato, pois, ao adquirir um lote irregular, o comprador assume o risco de que a regularização nunca ocorra. O preço reduzido dos lotes em relação a áreas legalizadas não é consequência dos custos necessários para regularizar o loteamento: trata-se de depreciação oriunda da possibilidade de não legalização.
8. Em nenhuma das atas de assembleia apresentadas o Condomínio ou os condôminos aceitaram condicionar a outorga da escritura ao ressarcimento do loteador/vendedor. Negócios jurídicos se regem pela livre manifestação de vontade. Assim, não se confunde a obrigação de pagar dívida com a sanção de não-outorga da escritura, em caso de inadimplemento. O direito de crédito pode ser objeto de ação autônoma.
9. O loteador/vendedor é fornecedor. Logo, incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A taxa de transferência e de outorga da escritura é abusiva (art. 51, IV, do CDC), pois não há qualquer motivo jurídico ou econômico que a justifique. Logo, trata-se de cláusula nula.
10. Conforme a tese fixada para o Tema 1.124 dos Recursos Extraordinários com Repercussão Geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
11. O ITBI não é devido antes da ocorrência do fato gerador. É também iníqua a cláusula que obriga o consumidor, sujeito passivo do tributo, ao pagamento do imposto antes que este seja exigível. Assim, essa cláusula é nula.
12. O Código de Processo Civil, ao estabelecer a regra de fixação dos honorários de sucumbência, define que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. O arbitramento deve ser fixado “entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”, observados o (i) grau de zelo do profissional; (ii) o lugar da prestação do serviço; (iii) a natureza e a importância da causa; e, (iv) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço (art. 85, § 2o, do CPC).
13. O referido dispositivo legal estabeleceu ordem decrescente de preferência dos critérios acerca da base de cálculo dos honorários. Assim, o valor da causa é parâmetro subsidiário para fixação dos honorários sucumbenciais, de modo que devem ser adotados apenas quando não houver condenação pecuniária ou não for possível aferir o proveito econômico obtido. Precedente do Superior Tribunal de Justiça.
14. A sentença fixou os honorários de sucumbência com base no valor da causa, quando o proveito econômico da causa (ação de adjudicação compulsória) é aferível, mediante verificação da soma dos valores venais dos contratos de cessão de direitos possessórios.
15. O proveito econômico obtido pelos apelantes não se limita à exclusão do pagamento do valor de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais), quantia exigida dos apelados para outorga da escritura dos imóveis. A pretensão dos autores abrange direito muito maior, aquisição da propriedade de dois lotes situados no Condomínio Belvedere Green, mediante expedição de escritura pública a ser registrada no cartório competente. Trata-se de forma de aquisição de propriedade, direito real, que não se confunde com a obrigação exigida pelo condomínio, de cunho pessoal.
16. Preliminar de ausência de interesse processual rejeitada. Recurso conhecido e provido em parte mínima para fixar a verba de sucumbência com base no proveito econômico obtido, pouco inferior ao valor da causa.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INOCORRÊNCIA. ANÁLISE DO MÉRITO. CONFUSÃO. POSSE. ESTADO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE LOTE. CONTRATO PARA TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE CONDICIONADO À REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA VERIFICADA. EFICÁCIA PLENA DO CONTRATO. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. RESSARCIMENTO DOS CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO AO LOTEADOR. PARCELA NÃO INTEGRANTE DO PREÇO DO CONTRATO. RESERVA MENTAL. POSTERIOR OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO ASSUMIDA PELOS CONDÔMINOS. RELAÇÃO COM O CONTRATO ORIGINÁRIO. INEXISTÊNCIA. ITBI. FATO GERADOR. REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. TEMA 1194. STF. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR O PAGAMENTO COMO CONDIÇÃO PARA OUTORGA DA ESCRITURA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. INAPLICABILIDADE. PROVEITO ECONÔMICO. AFERIÇÃO. POSSIBILIDADE. PRETENSÃO. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. VALOR VENAL DOS LOTES ADJUDICADOS. CORREÇÃO EM PARTE MÍNIMA.
1. Não há que se falar em ausência de interesse processual pelo fundamento de ausência de direito à adjudicação compulsória, instituto restrito aos direitos reais; no caso, o direito do promitente comprador. Além de evidente o interesse dos apelados de adquirirem a propriedade imobiliária, tal fundamento confunde-se com o mérito da causa, direito material previsto nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil – CC.
2. Em que pese a existência de posição contrária, o entendimento majoritário, a jurisprudência e o elenco do artigo 1.225 do Código Civil (CC) excluem a posse do conceito de direito real. Trata-se de estado de fato.
3. O direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador não decorre da simples cessão do exercício da posse: é necessária a transmissão de algum direito real; em regra, a propriedade.
4. A partir dos critérios interpretativos dos contratos elencados no art. 113, § 1o, do Código Civil (boa-fé, informações que as partes possuíam no momento da celebração do contrato, benefício à autora/consumidora e, especialmente, os usos e costumes), conclui-se que o negócio jurídico celebrado corresponde a um contrato preliminar para transmissão da propriedade (promessa de compra e venda), com condição suspensiva de regularização do lote. Ainda, prevê-se a imediata imissão na posse.
5. Regularizado o loteamento, verificou-se a condição e o contrato se tornou plenamente eficaz. Assim, a compradora passou a ter o direito real de aquisição da propriedade e, consequentemente, o direito a receber a escritura do imóvel.
6. Conforme o art. 110 do Código Civil (CC): “A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento.” Na hipótese, nenhuma cláusula do contrato permite concluir que haveria preço complementar em caso de regularização do condomínio parcialmente custeada pelo loteador/vendedor.
7. Os custos de regularização não eram e não poderiam ser considerados taxa decorrente do contrato, pois, ao adquirir um lote irregular, o comprador assume o risco de que a regularização nunca ocorra. O preço reduzido dos lotes em relação a áreas legalizadas não é consequência dos custos necessários para regularizar o loteamento: trata-se de depreciação oriunda da possibilidade de não legalização.
8. Em nenhuma das atas de assembleia apresentadas o Condomínio ou os condôminos aceitaram condicionar a outorga da escritura ao ressarcimento do loteador/vendedor. Negócios jurídicos se regem pela livre manifestação de vontade. Assim, não se confunde a obrigação de pagar dívida com a sanção de não-outorga da escritura, em caso de inadimplemento. O direito de crédito pode ser objeto de ação autônoma.
9. O loteador/vendedor é fornecedor. Logo, incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A taxa de transferência e de outorga da escritura é abusiva (art. 51, IV, do CDC), pois não há qualquer motivo jurídico ou econômico que a justifique. Logo, trata-se de cláusula nula.
10. Conforme a tese fixada para o Tema 1.124 dos Recursos Extraordinários com Repercussão Geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
11. O ITBI não é devido antes da ocorrência do fato gerador. É também iníqua a cláusula que obriga o consumidor, sujeito passivo do tributo, ao pagamento do imposto antes que este seja exigível. Assim, essa cláusula é nula.
12. O Código de Processo Civil, ao estabelecer a regra de fixação dos honorários de sucumbência, define que a sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. O arbitramento deve ser fixado “entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”, observados o (i) grau de zelo do profissional; (ii) o lugar da prestação do serviço; (iii) a natureza e a importância da causa; e, (iv) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço (art. 85, § 2o, do CPC).
13. O referido dispositivo legal estabeleceu ordem decrescente de preferência dos critérios acerca da base de cálculo dos honorários. Assim, o valor da causa é parâmetro subsidiário para fixação dos honorários sucumbenciais, de modo que devem ser adotados apenas quando não houver condenação pecuniária ou não for possível aferir o proveito econômico obtido. Precedente do Superior Tribunal de Justiça.
14. A sentença fixou os honorários de sucumbência com base no valor da causa, quando o proveito econômico da causa (ação de adjudicação compulsória) é aferível, mediante verificação da soma dos valores venais dos contratos de cessão de direitos possessórios.
15. O proveito econômico obtido pelos apelantes não se limita à exclusão do pagamento do valor de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais), quantia exigida dos apelados para outorga da escritura dos imóveis. A pretensão dos autores abrange direito muito maior, aquisição da propriedade de dois lotes situados no Condomínio Belvedere Green, mediante expedição de escritura pública a ser registrada no cartório competente. Trata-se de forma de aquisição de propriedade, direito real, que não se confunde com a obrigação exigida pelo condomínio, de cunho pessoal.
16. Preliminar de ausência de interesse processual rejeitada. Recurso conhecido e provido em parte mínima para fixar a verba de sucumbência com base no proveito econômico obtido, pouco inferior ao valor da causa.