Tribunal: TJDFT
Processo: 0700374-42.2020.8.07.0021
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-09-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700374-42.2020.8.07.0021 RECORRENTE: MARY MARTINS VIEIRA RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça. Nos autos há a discussão sobre a “validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”, matéria objeto de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, que foi decidida no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882). Confira-se a ementa abaixo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). Por outro lado, a turma julgadora concluiu que (ID 37408304): APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA INDEFERIDA NA ORIGEM. ART. 99, § 2o, DO CPC. INOBSERVÂNCIA. SENTENÇA ULTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. MANSÕES ENTRE LAGOS. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. CONTRIBUIÇÕES ANTERIORES À LEI N.o 13.465/17. DEVIDAS. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. VENCIMENTO DE CADA PARCELA INADIMPLIDA. 1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedente o pedido para condenar a apelante ao pagamento das taxas condominiais vencidas no período compreendido entre maio/2015 e abril/2020, conforme planilha de débito na exordial, bem como as que se vencerem no curso do processo. 2. Dispõe o art. 99, §2o, do CPC que, antes de indeferir o benefício da gratuidade, deve o magistrado conceder à parte que o requer a oportunidade de demonstrar a procedência de sua alegação. A inobservância ao disposto no aludido artigo consubstancia error in procedendo. 3. Para deferir o benefício da gratuidade de justiça, o magistrado deve considerar não apenas o fato de a parte perceber renda mensal, mas também o contexto financeiro que envolve a parte interessada. Restando demonstrado que a parte não ostenta capacidade para custear as despesas processuais sem comprometer o seu sustento e de sua família, deve ser concedido o benefício. 4. Não há falar em sentença ultra petita se a condenação se restringe, expressamente, aos exatos termos do pedido inicial. 5. A falta de registro da convenção em cartório competente, por si só, não é suficiente para desobrigar o condômino de observar as suas disposições, pois faz lei entre as partes e disciplina as relações internas, conforme dispõe o verbete sumular no 260 do STJ. 6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.280.871 (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Todavia, o contexto fático do leading case diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal. Aqui, diante do fracionamento irregular e da inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - pelos próprios moradores. 7. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911/SP (Tema 492), fixou a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". No entanto, o imóvel em questão encontrava-se situado em local aberto, com vias públicas e de acesso geral. Logo, as áreas comuns possuíam natureza pública, diferente do que se verifica no Condomínio em destaque nestes autos, instituído em área particular. Inviável, portanto, a aplicação da tese firmada pelo STF (Tema 492) ao caso concreto. 8. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 9. A legitimidade da cobrança das taxas condominiais ordinárias estabelecidas pela associação de moradores encontra-se consolidada no âmbito deste Tribunal antes mesmo da Lei no 13.465/17 — que autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos objetivos das associações voltadas à administração de imóveis —, sendo devidas todas as taxas condominiais inadimplidas, inclusive aquelas anteriores à vigência do referido diploma legal. 10. O termo a quo para a incidência de juros de mora e correção monetária, tratando-se de obrigação de trato sucessivo, é o vencimento de cada parcela inadimplida (Art. 397 do CC). 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pela Corte Superior, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Por fim, determino que todas as publicações referentes à parte recorrida sejam feita exclusivamente em nome do advogado André Carlos Fernandes Alves de Oliveira, OAB/DF 46.684, conforme requerido em ID 39360858. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700374-42.2020.8.07.0021 RECORRENTE: MARY MARTINS VIEIRA RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça. Nos autos há a discussão sobre a “validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”, matéria objeto de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, que foi decidida no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882). Confira-se a ementa abaixo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). Por outro lado, a turma julgadora concluiu que (ID 37408304): APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA INDEFERIDA NA ORIGEM. ART. 99, § 2o, DO CPC. INOBSERVÂNCIA. SENTENÇA ULTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. MANSÕES ENTRE LAGOS. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. CONTRIBUIÇÕES ANTERIORES À LEI N.o 13.465/17. DEVIDAS. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. VENCIMENTO DE CADA PARCELA INADIMPLIDA. 1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedente o pedido para condenar a apelante ao pagamento das taxas condominiais vencidas no período compreendido entre maio/2015 e abril/2020, conforme planilha de débito na exordial, bem como as que se vencerem no curso do processo. 2. Dispõe o art. 99, §2o, do CPC que, antes de indeferir o benefício da gratuidade, deve o magistrado conceder à parte que o requer a oportunidade de demonstrar a procedência de sua alegação. A inobservância ao disposto no aludido artigo consubstancia error in procedendo. 3. Para deferir o benefício da gratuidade de justiça, o magistrado deve considerar não apenas o fato de a parte perceber renda mensal, mas também o contexto financeiro que envolve a parte interessada. Restando demonstrado que a parte não ostenta capacidade para custear as despesas processuais sem comprometer o seu sustento e de sua família, deve ser concedido o benefício. 4. Não há falar em sentença ultra petita se a condenação se restringe, expressamente, aos exatos termos do pedido inicial. 5. A falta de registro da convenção em cartório competente, por si só, não é suficiente para desobrigar o condômino de observar as suas disposições, pois faz lei entre as partes e disciplina as relações internas, conforme dispõe o verbete sumular no 260 do STJ. 6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.280.871 (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Todavia, o contexto fático do leading case diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal. Aqui, diante do fracionamento irregular e da inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados "condomínios", o financiamento é exclusivamente privado - pelos próprios moradores. 7. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911/SP (Tema 492), fixou a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". No entanto, o imóvel em questão encontrava-se situado em local aberto, com vias públicas e de acesso geral. Logo, as áreas comuns possuíam natureza pública, diferente do que se verifica no Condomínio em destaque nestes autos, instituído em área particular. Inviável, portanto, a aplicação da tese firmada pelo STF (Tema 492) ao caso concreto. 8. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 9. A legitimidade da cobrança das taxas condominiais ordinárias estabelecidas pela associação de moradores encontra-se consolidada no âmbito deste Tribunal antes mesmo da Lei no 13.465/17 — que autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos objetivos das associações voltadas à administração de imóveis —, sendo devidas todas as taxas condominiais inadimplidas, inclusive aquelas anteriores à vigência do referido diploma legal. 10. O termo a quo para a incidência de juros de mora e correção monetária, tratando-se de obrigação de trato sucessivo, é o vencimento de cada parcela inadimplida (Art. 397 do CC). 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pela Corte Superior, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Por fim, determino que todas as publicações referentes à parte recorrida sejam feita exclusivamente em nome do advogado André Carlos Fernandes Alves de Oliveira, OAB/DF 46.684, conforme requerido em ID 39360858. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A031