Tribunal: TJDFT
Processo: 0721349-82.2019.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-06-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0721349-82.2019.8.07.0001 RECORRENTE: IMOBILIARIA LAGO NORTE LTDA - ME RECORRIDOS: MAURO WEINERT DE ABREU, GERALDO FRANCISCO DO NASCIMENTO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE ALUGUERES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DIREITO DE EXCLUSIVIDADE. INEXISTENTE. ART. 373, I, DO CPC. VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO POR OUTRO CORRETOR. LEGITIMIDADE. RESCISÃO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO. JUSTA CAUSA. AUSÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR. 1. Tem-se que o dever de provar obedece a regra do artigo 373 do Código de Processo Civil, que atribui ao autor a comprovação do fato constitutivo de seu direito e ao réu à apresentação de fatos modificativos, extintivos ou impeditivos do direito do autor. 2. Nos casos em que inexiste elemento de prova a sustentar os direitos perquiridos pela parte autora, de rigor, a aplicação do art. 373, I do Código de Processo Civil, devendo recair sobre esta o ônus da não comprovação de suas alegações. 3. Ausente a comprovação de convenção expressa do direito de exclusividade na intermediação de compra e venda de imóvel, incabível a perquirição de valores a título de comissão de corretagem quando o demandante sequer atuou para a consecução do negócio. 4. Ausente o mencionado direito de exclusividade na intermediação, não há que se falar em responsabilização, por danos materiais, daquele corretor que efetivamente intermediou a negociação do bem. 5. Salvo expressa e legítima disposição contratual, a alienação de imóvel objeto de contrato de administração de alugueres não constitui causa injusta para a rescisão contratual. Não se pode conceber legítimo a convencionar a administração remunerada do bem, aquele que não mais lhe detém o direito de propriedade. 6. Recurso de apelação não provido. Sentença mantida. Honorários recursais fixados. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 186 ,722 a 729, e 927, todos do Código Civil; 20, incisos I, III, e VIII, da Lei 6.530/78, 170 da Constituição Federal; 27 da Lei 8.245/1991; 38, incisos I e II do Decreto 81.871/1978; e 371 do CPC, sustentando, em síntese, que não se manteve inerte diante do interesse do requerido em vender o imóvel, uma vez que não recebeu indicação precisa de tal interesse ou autorização expressa de venda. Defende que merece ser punida a atuação do segundo recorrido que intermediou a venda do imóvel sem informar a imobiliária recorrente. Assevera que o proprietário e o corretor praticaram ilícitos os quais busca reparação. II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do CPC, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não há que falar em violação aos arts. 489 e 1022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido diverso à pretensão da parte recorrente” (AgInt no AREsp 1827854/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 1o/12/2021). Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo em relação à mencionada afronta ao artigo 170 da CF, pois, consoante entendimento da Corte Superior, “Não compete a esta Corte Superior o exame de suposta violação de dispositivos constitucionais, nem sequer para fins de prequestionamento, por ser matéria reservada ao STF, nos termos do art. 102, III, da Constituição Federal” (AgRg no AREsp 1685360/SC, Rel. Ministro ROGERIO SCHIETTI CRUZ, DJe 22/11/2021). Melhor sorte não colhe o recurso especial no que diz respeito ao suposto malferimento aos artigos 186 ,722 a 729, e 927, todos do Código Civil; 20, incisos I, III, e VIII, da Lei 6.530/78, 27 da Lei 8.245/1991; 38, incisos I e II do Decreto 81.871/1978; e 371 do CPC. Isso porque a turma julgadora assentou: De plano, resta clara a legitimidade do acordo de administração imobiliária firmado entre a imobiliária autora e o primeiro requerido, então proprietário do imóvel (ID 30059695). A legitimidade de suas cláusulas é inconteste nos autos e sua cogência decorre do princípio da vinculação das partes, ilustrado à expressão “pacta sunt servanda” e extraído da interpretação de diversas normas que regem o ordenamento pátrio. Ocorre que a partir da contraposição entre a narrativa autoral e as disposições contratuais estabelecidas entre as partes não se pode logicamente chegar à conclusão perquirida pela imobiliária autora. Quanto ao suposto direito ao recebimento de comissão de 5% (cinco por cento) sobre a venda do imóvel aduz a parte autora possuir direito de exclusividade na negociação do imóvel, estabelecido à cláusula décima terceira do acordo reproduzido ao ID 30059695 e que, portanto, a venda do imóvel, ainda que intermediada por outro corretor (segundo requerido), lhe garantiria direito a tal comissão. Entretanto, tal conclusão não pode decorrer logicamente do disposto à mencionada cláusula décima terceira, confira-se: “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – durante o prazo de vigência deste contrato, ou nas prorrogações compulsórias, fica desde já a Contratada Administradora, nomeada a intermediadora de venda do imóvel em questão a locatária, fazendo jus, portanto, a comissão equivalente a 5% (cinco por cento) sobre o valor da transação.” (ID 30059695, p.3) Ora, à leitura de tal cláusula, subentende-se que a referida norma somente deferiu à imobiliária autora preferência de intermediação na venda do imóvel para àquele que fosse seu locatário no momento da venda, o que não é o caso dos autos. O imóvel foi vendido à terceiro não locatário como faz prova a própria escritura apresentada pela autora ao ID 30059699. Dessa feita, a alegada causa de pedir não subsiste uma vez que o alegado direito não lhe pertencia. Mais claramente, o direito de intermediar a negociação entre o proprietário e terceiro não locatário não lhe era garantido pelo acordo de ID 30059695. Logo, a imobiliária autora, quanto ao pleito referente à comissão de corretagem, sequer cumpriu com seu ônus processual de comprovar o fato constitutivo de seu direito, conforme previsto ao artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, a seguir reproduzido: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; Como dito, tal pedido não merece prosperar. Em relevante esforço interpretativo, a entender que as razões recursais da autora/apelante estão a sustentar pedido de responsabilização civil do segundo requerido em razão da intermediação na venda do imóvel sem conhecimento ou remuneração à imobiliária autora/apelante, ainda assim tal pleito também não merece prosperidade. Como já esclarecido alhures, não há nos autos qualquer prova a sustentar o suposto direito de exclusividade na negociação do imóvel com terceiros, diversos ao então inquilino do imóvel. Desta feita, não há que se falar que a negociação intermediada pelo segundo requerido lhe ofendeu qualquer direito à comissão de corretagem pela venda, posto que a autora apelante não provou havê-lo. No que tange ao pleito referente aos valores decorrentes da alegada rescisão sem justa causa, tenho que não mereça melhor sorte. Defende a autora/apelante que a rescisão do contrato de administração imobiliária se deu “sem justa causa” e que, na forma do parágrafo primeiro, da cláusula décima quarta do contrato de administração firmado entre autora e primeiro requerido, reproduzido ao ID 30059695, lhe seria garantido o direito à dita “comissão”. Confira-se, a propósito o teor da referida cláusula: “Cláusula décima quarta – O contrato de administração poderá ser rescindido por justa causa caso a Contratada Administradora não efetue o pagamento dos aluguéis sem garantia após a carência, salvo motivos de força maior tais como greve bancária e todos os especificados em seus parágrafos primeiro, segundo e terceiro. Parágrafo primeiro – Se o Contratante Locador rescindir este contrato sem justa causa, fica obrigado a pagar à Contratada Administradora o valor da comissão calculada sobre o valor de 12 (doze) aluguéis vigentes à época.” (ID 30059695, p.3) Da leitura de tal dispositivo contratual, denota-se que o alegado direito da autora à dita “comissão calculada sobre o valor de 12 (doze) aluguéis vigentes à época” depende da rescisão, por parte do primeiro requerido sem que haja justa causa. Ocorre que a rescisão contratual, no presente caso, se deu em razão da venda do imóvel. Ora, não sendo mais proprietário do imóvel, a impossibilidade de persistência do contrato de administração de alugueres é decorrência lógica, inexorável. Ademais, tal contrato, como repetidamente exposto, não limita ou condiciona o direito do primeiro requerido de vender o imóvel para terceiro, dessa forma, por óbvio, a mera venda não pode ser considerada causa injusta para efeitos de rescisão contratual. Tal pleito, portanto, assim como os demais, não merece acolhida e o recurso de apelação não merece ser provido. Ao mesmo sentido, O Juízo de origem, à sentença de ID 30059859, apreciou com maestria a prova produzida durante a instrução processual. Por oportuno, além da extensa fundamentação já produzida, remeto a leitura da análise do conjunto probatório à sentença, especificamente ao ID 30059859, p. 3-8, posto que clara e elucidativa. Ainda, passo a elencar os pontos principais de tal fundamentação, aos quais acolho como razões de decidir: O imóvel foi vendido pelo primeiro requerido (proprietário) por R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), com intermediação imobiliária realizada pela empresa da qual o segundo requerido é o sócio gerente; A imobiliária autora não tomou medidas para a venda do imóvel e não lhe solicitou a devida autorização para venda, independentemente da análise de qual firme era o interesse do então proprietário na venda do imóvel; O contrato entre autora/apelante (imobiliária) e primeiro requerido (proprietário) não garantia exclusividade à corretagem na venda do imóvel a terceiros; O mero fato de a autora/apelante administrar os contratos locatícios sobre o imóvel por largo tempo não lhe garante tal exclusividade; Ainda que houvesse tal exclusividade, restou provado que a realização do negócio se deu sem qualquer mediação da autora/apelante; O segundo requerido não ofendeu direito da autora/apelante na negociação do imóvel, posto que direito de exclusividade não havia; Apesar da ausência de comunicação formal da rescisão do contrato de administração imobiliária, tal rescisão não foi sem justa causa, posto que diante da liberalidade de venda do imóvel e ausência de cláusula de exclusividade, a rescisão de tal contrato, decorrente da transmissão da propriedade, segue a razão lógica e é causa direta da própria venda do imóvel. (ID 31418888). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0721349-82.2019.8.07.0001 RECORRENTE: IMOBILIARIA LAGO NORTE LTDA - ME RECORRIDOS: MAURO WEINERT DE ABREU, GERALDO FRANCISCO DO NASCIMENTO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE ALUGUERES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DIREITO DE EXCLUSIVIDADE. INEXISTENTE. ART. 373, I, DO CPC. VENDA DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO POR OUTRO CORRETOR. LEGITIMIDADE. RESCISÃO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO. JUSTA CAUSA. AUSÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR. 1. Tem-se que o dever de provar obedece a regra do artigo 373 do Código de Processo Civil, que atribui ao autor a comprovação do fato constitutivo de seu direito e ao réu à apresentação de fatos modificativos, extintivos ou impeditivos do direito do autor. 2. Nos casos em que inexiste elemento de prova a sustentar os direitos perquiridos pela parte autora, de rigor, a aplicação do art. 373, I do Código de Processo Civil, devendo recair sobre esta o ônus da não comprovação de suas alegações. 3. Ausente a comprovação de convenção expressa do direito de exclusividade na intermediação de compra e venda de imóvel, incabível a perquirição de valores a título de comissão de corretagem quando o demandante sequer atuou para a consecução do negócio. 4. Ausente o mencionado direito de exclusividade na intermediação, não há que se falar em responsabilização, por danos materiais, daquele corretor que efetivamente intermediou a negociação do bem. 5. Salvo expressa e legítima disposição contratual, a alienação de imóvel objeto de contrato de administração de alugueres não constitui causa injusta para a rescisão contratual. Não se pode conceber legítimo a convencionar a administração remunerada do bem, aquele que não mais lhe detém o direito de propriedade. 6. Recurso de apelação não provido. Sentença mantida. Honorários recursais fixados. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 186 ,722 a 729, e 927, todos do Código Civil; 20, incisos I, III, e VIII, da Lei 6.530/78, 170 da Constituição Federal; 27 da Lei 8.245/1991; 38, incisos I e II do Decreto 81.871/1978; e 371 do CPC, sustentando, em síntese, que não se manteve inerte diante do interesse do requerido em vender o imóvel, uma vez que não recebeu indicação precisa de tal interesse ou autorização expressa de venda. Defende que merece ser punida a atuação do segundo recorrido que intermediou a venda do imóvel sem informar a imobiliária recorrente. Assevera que o proprietário e o corretor praticaram ilícitos os quais busca reparação. II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do CPC, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não há que falar em violação aos arts. 489 e 1022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido diverso à pretensão da parte recorrente” (AgInt no AREsp 1827854/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 1o/12/2021). Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo em relação à mencionada afronta ao artigo 170 da CF, pois, consoante entendimento da Corte Superior, “Não compete a esta Corte Superior o exame de suposta violação de dispositivos constitucionais, nem sequer para fins de prequestionamento, por ser matéria reservada ao STF, nos termos do art. 102, III, da Constituição Federal” (AgRg no AREsp 1685360/SC, Rel. Ministro ROGERIO SCHIETTI CRUZ, DJe 22/11/2021). Melhor sorte não colhe o recurso especial no que diz respeito ao suposto malferimento aos artigos 186 ,722 a 729, e 927, todos do Código Civil; 20, incisos I, III, e VIII, da Lei 6.530/78, 27 da Lei 8.245/1991; 38, incisos I e II do Decreto 81.871/1978; e 371 do CPC. Isso porque a turma julgadora assentou: De plano, resta clara a legitimidade do acordo de administração imobiliária firmado entre a imobiliária autora e o primeiro requerido, então proprietário do imóvel (ID 30059695). A legitimidade de suas cláusulas é inconteste nos autos e sua cogência decorre do princípio da vinculação das partes, ilustrado à expressão “pacta sunt servanda” e extraído da interpretação de diversas normas que regem o ordenamento pátrio. Ocorre que a partir da contraposição entre a narrativa autoral e as disposições contratuais estabelecidas entre as partes não se pode logicamente chegar à conclusão perquirida pela imobiliária autora. Quanto ao suposto direito ao recebimento de comissão de 5% (cinco por cento) sobre a venda do imóvel aduz a parte autora possuir direito de exclusividade na negociação do imóvel, estabelecido à cláusula décima terceira do acordo reproduzido ao ID 30059695 e que, portanto, a venda do imóvel, ainda que intermediada por outro corretor (segundo requerido), lhe garantiria direito a tal comissão. Entretanto, tal conclusão não pode decorrer logicamente do disposto à mencionada cláusula décima terceira, confira-se: “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – durante o prazo de vigência deste contrato, ou nas prorrogações compulsórias, fica desde já a Contratada Administradora, nomeada a intermediadora de venda do imóvel em questão a locatária, fazendo jus, portanto, a comissão equivalente a 5% (cinco por cento) sobre o valor da transação.” (ID 30059695, p.3) Ora, à leitura de tal cláusula, subentende-se que a referida norma somente deferiu à imobiliária autora preferência de intermediação na venda do imóvel para àquele que fosse seu locatário no momento da venda, o que não é o caso dos autos. O imóvel foi vendido à terceiro não locatário como faz prova a própria escritura apresentada pela autora ao ID 30059699. Dessa feita, a alegada causa de pedir não subsiste uma vez que o alegado direito não lhe pertencia. Mais claramente, o direito de intermediar a negociação entre o proprietário e terceiro não locatário não lhe era garantido pelo acordo de ID 30059695. Logo, a imobiliária autora, quanto ao pleito referente à comissão de corretagem, sequer cumpriu com seu ônus processual de comprovar o fato constitutivo de seu direito, conforme previsto ao artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, a seguir reproduzido: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; Como dito, tal pedido não merece prosperar. Em relevante esforço interpretativo, a entender que as razões recursais da autora/apelante estão a sustentar pedido de responsabilização civil do segundo requerido em razão da intermediação na venda do imóvel sem conhecimento ou remuneração à imobiliária autora/apelante, ainda assim tal pleito também não merece prosperidade. Como já esclarecido alhures, não há nos autos qualquer prova a sustentar o suposto direito de exclusividade na negociação do imóvel com terceiros, diversos ao então inquilino do imóvel. Desta feita, não há que se falar que a negociação intermediada pelo segundo requerido lhe ofendeu qualquer direito à comissão de corretagem pela venda, posto que a autora apelante não provou havê-lo. No que tange ao pleito referente aos valores decorrentes da alegada rescisão sem justa causa, tenho que não mereça melhor sorte. Defende a autora/apelante que a rescisão do contrato de administração imobiliária se deu “sem justa causa” e que, na forma do parágrafo primeiro, da cláusula décima quarta do contrato de administração firmado entre autora e primeiro requerido, reproduzido ao ID 30059695, lhe seria garantido o direito à dita “comissão”. Confira-se, a propósito o teor da referida cláusula: “Cláusula décima quarta – O contrato de administração poderá ser rescindido por justa causa caso a Contratada Administradora não efetue o pagamento dos aluguéis sem garantia após a carência, salvo motivos de força maior tais como greve bancária e todos os especificados em seus parágrafos primeiro, segundo e terceiro. Parágrafo primeiro – Se o Contratante Locador rescindir este contrato sem justa causa, fica obrigado a pagar à Contratada Administradora o valor da comissão calculada sobre o valor de 12 (doze) aluguéis vigentes à época.” (ID 30059695, p.3) Da leitura de tal dispositivo contratual, denota-se que o alegado direito da autora à dita “comissão calculada sobre o valor de 12 (doze) aluguéis vigentes à época” depende da rescisão, por parte do primeiro requerido sem que haja justa causa. Ocorre que a rescisão contratual, no presente caso, se deu em razão da venda do imóvel. Ora, não sendo mais proprietário do imóvel, a impossibilidade de persistência do contrato de administração de alugueres é decorrência lógica, inexorável. Ademais, tal contrato, como repetidamente exposto, não limita ou condiciona o direito do primeiro requerido de vender o imóvel para terceiro, dessa forma, por óbvio, a mera venda não pode ser considerada causa injusta para efeitos de rescisão contratual. Tal pleito, portanto, assim como os demais, não merece acolhida e o recurso de apelação não merece ser provido. Ao mesmo sentido, O Juízo de origem, à sentença de ID 30059859, apreciou com maestria a prova produzida durante a instrução processual. Por oportuno, além da extensa fundamentação já produzida, remeto a leitura da análise do conjunto probatório à sentença, especificamente ao ID 30059859, p. 3-8, posto que clara e elucidativa. Ainda, passo a elencar os pontos principais de tal fundamentação, aos quais acolho como razões de decidir: O imóvel foi vendido pelo primeiro requerido (proprietário) por R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), com intermediação imobiliária realizada pela empresa da qual o segundo requerido é o sócio gerente; A imobiliária autora não tomou medidas para a venda do imóvel e não lhe solicitou a devida autorização para venda, independentemente da análise de qual firme era o interesse do então proprietário na venda do imóvel; O contrato entre autora/apelante (imobiliária) e primeiro requerido (proprietário) não garantia exclusividade à corretagem na venda do imóvel a terceiros; O mero fato de a autora/apelante administrar os contratos locatícios sobre o imóvel por largo tempo não lhe garante tal exclusividade; Ainda que houvesse tal exclusividade, restou provado que a realização do negócio se deu sem qualquer mediação da autora/apelante; O segundo requerido não ofendeu direito da autora/apelante na negociação do imóvel, posto que direito de exclusividade não havia; Apesar da ausência de comunicação formal da rescisão do contrato de administração imobiliária, tal rescisão não foi sem justa causa, posto que diante da liberalidade de venda do imóvel e ausência de cláusula de exclusividade, a rescisão de tal contrato, decorrente da transmissão da propriedade, segue a razão lógica e é causa direta da própria venda do imóvel. (ID 31418888). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023