Tribunal: TJDFT
Processo: 0736165-06.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-08-03
Data de publicação: 2022-08-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. MÉRITO. DENOMINAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO OU CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. POSSUIDOR DE UNIDADE IMOBILIÁRIA INSERIDA NO LOTEAMENTO. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS MORADORES. DEVER DOS COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. ANÁLISE DO TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. LEI No 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS PROPRIETÁRIOS. VINCULAÇÃO. OCORRÊNCIA. PAGAMENTOS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.
1. A discussão pertinente à regularidade de constituição do condomínio, constituído em área não regularizada, não é tema afeto à legitimidade para figurar no polo ativo da ação de cobrança, mas sim, tema associado ao mérito, e como tal será enfrentado. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
2. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.
3. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas.
4. A situação fática discutida nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, restando assentado “que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, não se aplica ao caso em apreço, uma vez apurado que a ré apelante adquiriu fração ideal ciente da organização condominial e dos serviços prestados, devendo-se privilegiar a boa-fé objetiva e a vedação de comportamentos contraditórios.
5. “Considerada a peculiaridade fundiária do Distrito Federal, se faz a distinção, não se aplicando os Temas 492, do STF e 822, do STJ, para que, independentemente da denominação utilizada- condomínio ou associação-, se este promove à manutenção de áreas comuns do imóvel, no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a respectiva cobrança das despesas condominiais, mesmo antes do advento da Lei 13.465/2017, porquanto a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis (Acórdão 1205415, 07269097320178070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 2/10/2019, publicado no DJE: 14/10/2019. Unânime)”.
6. Consoante o art. 36-A da Lei no 6.766/1979, acrescentado pela Lei no 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. A administração de imóveis na forma retro definida sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos, cotizando-se para suportar a consecução dos seus objetivos.
7. Dessa forma, o fato de a apelante ser possuidora de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação apelada, é suficiente para obrigá-la a arcar com o pagamento das despesas comuns previstas, também sob pena de enriquecimento indevido, já que as atividades são desenvolvidas pela associação em benefício dos moradores.
8. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. MÉRITO. DENOMINAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO OU CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. POSSUIDOR DE UNIDADE IMOBILIÁRIA INSERIDA NO LOTEAMENTO. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS MORADORES. DEVER DOS COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. ANÁLISE DO TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. LEI No 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS PROPRIETÁRIOS. VINCULAÇÃO. OCORRÊNCIA. PAGAMENTOS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.
1. A discussão pertinente à regularidade de constituição do condomínio, constituído em área não regularizada, não é tema afeto à legitimidade para figurar no polo ativo da ação de cobrança, mas sim, tema associado ao mérito, e como tal será enfrentado. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
2. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.
3. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas.
4. A situação fática discutida nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, restando assentado “que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, não se aplica ao caso em apreço, uma vez apurado que a ré apelante adquiriu fração ideal ciente da organização condominial e dos serviços prestados, devendo-se privilegiar a boa-fé objetiva e a vedação de comportamentos contraditórios.
5. “Considerada a peculiaridade fundiária do Distrito Federal, se faz a distinção, não se aplicando os Temas 492, do STF e 822, do STJ, para que, independentemente da denominação utilizada- condomínio ou associação-, se este promove à manutenção de áreas comuns do imóvel, no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a respectiva cobrança das despesas condominiais, mesmo antes do advento da Lei 13.465/2017, porquanto a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis (Acórdão 1205415, 07269097320178070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 2/10/2019, publicado no DJE: 14/10/2019. Unânime)”.
6. Consoante o art. 36-A da Lei no 6.766/1979, acrescentado pela Lei no 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. A administração de imóveis na forma retro definida sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos, cotizando-se para suportar a consecução dos seus objetivos.
7. Dessa forma, o fato de a apelante ser possuidora de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação apelada, é suficiente para obrigá-la a arcar com o pagamento das despesas comuns previstas, também sob pena de enriquecimento indevido, já que as atividades são desenvolvidas pela associação em benefício dos moradores.
8. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.