Tribunal: TJDFT
Processo: 0709969-12.2022.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-07-27
Data de publicação: 2022-08-08

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. JUIZADOS ESPECIAIS – COMPETÊNCIA – VALOR DA CAUSA – PROVEITO ECONÔMICO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – DISTRATO – INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA. NO MÉRITO, PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. CAUSA MADURA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE.
1. Trata-se de ação de nulidade de cláusula contratual de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de quantia e indenização material, por desistência do consumidor, abatido o percentual de 10%, a título de despesas administrativas, o que resultaria na restituição de R$ 22.313,97 acrescidos de R$ 25.300,00 a título de reparação material.
2. Sobreveio sentença de extinção do processo, sem julgamento de mérito, ante o reconhecimento da incompetência do Juizado Especial em razão da superação do valor de alçada (em se tratando de nulidade contratual, o valor da causa equivaleria ao valor da avença – R$ 2.141.955,50).
3. Inconformada, a autora interpôs recurso inominado em que argumenta que o valor da causa não deve corresponder ao valor total do contrato, mas sim apenas à parte controvertida da quantia devida por uma parte a outra, o que alcançaria aproximadamente R$ 47.000,00, portanto, valor dentro da alçada dos Juizados Especiais. No mérito, o inconformismo se resume à pretensão de que seja determinada retenção de 10% sobre os valores pagos, já que a recorrente não reapresentou o pedido de reparação material no valor de R$ 25.300,00.
5. Com parcial razão a recorrente. No rito sumariíssimo dos Juizados Especiais Cíveis o valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido pela parte, que, no caso, encontra-se dentro do limite de alçada dos Juizados Especiais. ENUNCIADO 39 do XXXVIII FONAJE – “Em observância ao art. 2o da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido.” Assim, merece ser anulada a sentença proferida, pois é competente o Juizado Especial para o processamento do feito. Estando a causa madura para julgamento, pela desnecessidade de instrução, passo ao julgamento do mérito (CPC/2015, art. 1.013, § 3o, inciso I).
6. A quitação outorgada no âmbito das relações de consumo (ID Num. 37090990 – DISTRATO) opera o seu efeito em relação aos valores efetivamente vertidos, não prejudicando o direito ao recebimento de eventuais diferenças nela não contempladas. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA.
7. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel foi firmado em 13/02/2021 (ID Num. 37090987 - Pág. 17), portanto, aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor e da lei 13.786/2018.
8. A questão controvertida nos autos se limita a decidir sobre o cabimento ou não de retenção de valores a título de cláusula penal no percentual de 50% da quantia paga, esta última correspondente a R$ 58.223,75 (valor incontroverso entre as partes e constante do documento de ID Num. 37090973 - Pág. 20), ante o distrato manifestado pelo promitente-comprador, ou, então, no percentual de 10%, como pretende a autora.
869. Incide na hipótese o art. 67-A da lei no 13.786/2018, que assim dispõe:
“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
[...]
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
[...]
§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
10. Assim, importa aferir se o empreendimento objeto do contrato estava ou não submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que resta evidenciado nos autos pelo teor da cláusula no 3.2 do instrumento de compromisso de compra e venda (ID Num. 37090987 - Pág. 2) que assim expressa: “Em conformidade com as leis federais 4.591/1964, 10.931/2004, 12.844/2013, a presente Incorporação Imobiliária é realizada sob o regime de Patrimônio de Afetação, averbado no competente cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do DF, sob o no Av 7/131.520”. Grifo nosso.
11. Nesta senda, é permitida a retenção até o limite de 50% da quantia paga, como realizada pela recorrida, o que resultou na devolução (já realizada administrativamente pela incorporadora, como mesmo asseverado pela autora) de R$ 29.111,88, nada mais havendo a restituir.
12. Oportunamente, não se há de falar em abusividade de tal cláusula de retenção no patamar de 50% sobre os valores pagos pelo consumidor, uma vez que tal análise deve ser feita caso a caso, ou seja, levando-se em conta as quantias efetivamente vertidas em pagamento. Por conseguinte, tendo a autora desembolsado o valor de R$ 58.223,75, ID Num. 37090990 - Pág. 1 (correspondente ao sinal acrescido de 2 parcelas), não se apresenta abusiva a retenção de metade deste valor que, por sua vez, representa 1,35% do valor total do contrato, a título de cláusula penal.
12. Isto posto, é medida de justiça a improcedência do pedido da autora.
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA. NO MÉRITO, PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. CAUSA MADURA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. JUIZADOS ESPECIAIS – COMPETÊNCIA – VALOR DA CAUSA – PROVEITO ECONÔMICO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – DISTRATO – INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA. NO MÉRITO, PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. CAUSA MADURA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE.
1. Trata-se de ação de nulidade de cláusula contratual de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de quantia e indenização material, por desistência do consumidor, abatido o percentual de 10%, a título de despesas administrativas, o que resultaria na restituição de R$ 22.313,97 acrescidos de R$ 25.300,00 a título de reparação material.
2. Sobreveio sentença de extinção do processo, sem julgamento de mérito, ante o reconhecimento da incompetência do Juizado Especial em razão da superação do valor de alçada (em se tratando de nulidade contratual, o valor da causa equivaleria ao valor da avença – R$ 2.141.955,50).
3. Inconformada, a autora interpôs recurso inominado em que argumenta que o valor da causa não deve corresponder ao valor total do contrato, mas sim apenas à parte controvertida da quantia devida por uma parte a outra, o que alcançaria aproximadamente R$ 47.000,00, portanto, valor dentro da alçada dos Juizados Especiais. No mérito, o inconformismo se resume à pretensão de que seja determinada retenção de 10% sobre os valores pagos, já que a recorrente não reapresentou o pedido de reparação material no valor de R$ 25.300,00.
5. Com parcial razão a recorrente. No rito sumariíssimo dos Juizados Especiais Cíveis o valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido pela parte, que, no caso, encontra-se dentro do limite de alçada dos Juizados Especiais. ENUNCIADO 39 do XXXVIII FONAJE – “Em observância ao art. 2o da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido.” Assim, merece ser anulada a sentença proferida, pois é competente o Juizado Especial para o processamento do feito. Estando a causa madura para julgamento, pela desnecessidade de instrução, passo ao julgamento do mérito (CPC/2015, art. 1.013, § 3o, inciso I).
6. A quitação outorgada no âmbito das relações de consumo (ID Num. 37090990 – DISTRATO) opera o seu efeito em relação aos valores efetivamente vertidos, não prejudicando o direito ao recebimento de eventuais diferenças nela não contempladas. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA.
7. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel foi firmado em 13/02/2021 (ID Num. 37090987 - Pág. 17), portanto, aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor e da lei 13.786/2018.
8. A questão controvertida nos autos se limita a decidir sobre o cabimento ou não de retenção de valores a título de cláusula penal no percentual de 50% da quantia paga, esta última correspondente a R$ 58.223,75 (valor incontroverso entre as partes e constante do documento de ID Num. 37090973 - Pág. 20), ante o distrato manifestado pelo promitente-comprador, ou, então, no percentual de 10%, como pretende a autora.
869. Incide na hipótese o art. 67-A da lei no 13.786/2018, que assim dispõe:
“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
[...]
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
[...]
§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
10. Assim, importa aferir se o empreendimento objeto do contrato estava ou não submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que resta evidenciado nos autos pelo teor da cláusula no 3.2 do instrumento de compromisso de compra e venda (ID Num. 37090987 - Pág. 2) que assim expressa: “Em conformidade com as leis federais 4.591/1964, 10.931/2004, 12.844/2013, a presente Incorporação Imobiliária é realizada sob o regime de Patrimônio de Afetação, averbado no competente cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do DF, sob o no Av 7/131.520”. Grifo nosso.
11. Nesta senda, é permitida a retenção até o limite de 50% da quantia paga, como realizada pela recorrida, o que resultou na devolução (já realizada administrativamente pela incorporadora, como mesmo asseverado pela autora) de R$ 29.111,88, nada mais havendo a restituir.
12. Oportunamente, não se há de falar em abusividade de tal cláusula de retenção no patamar de 50% sobre os valores pagos pelo consumidor, uma vez que tal análise deve ser feita caso a caso, ou seja, levando-se em conta as quantias efetivamente vertidas em pagamento. Por conseguinte, tendo a autora desembolsado o valor de R$ 58.223,75, ID Num. 37090990 - Pág. 1 (correspondente ao sinal acrescido de 2 parcelas), não se apresenta abusiva a retenção de metade deste valor que, por sua vez, representa 1,35% do valor total do contrato, a título de cláusula penal.
12. Isto posto, é medida de justiça a improcedência do pedido da autora.
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES REJEITADA. NO MÉRITO, PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. CAUSA MADURA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE.