Tribunal: TJDFT
Processo: 0756200-34.2021.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-08-24
Data de publicação: 2022-08-31

Ementa:
CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. PAGAMENTO DO PREÇO, MEDIANTE PARCELAMENTO. MORA, POR MESES, À QUITAÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL (A PRIORI, 10% DO VALOR DEVIDO). ATRASO DE APENAS UM DIA À EMISSÃO DA POSSE DO IMÓVEL ATRIBUÍVEL AO VENDEDOR. NÃO JUSTIFICADA A EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ARTIGO 476) PARA FINS DE LIBERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. NO ENTANTO, NECESSÁRIA A READEQUAÇÃO PROPORCIONAL DO PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL (5 % DO VALOR DEVIDO) PARA SE PRESERVAR A EQUIDADE (LEI 9.099/95, ARTIGO 6o). RECURSO IMPROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de impugnação à gratuidade de justiça suscitada em contrarrazões.
A. Os documentos colacionados pela recorrente se revelam, por ora, suficientes à demonstração dos requisitos à concessão da benesse, notadamente diante da inexistência de qualquer elemento probatório apto a elidir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência. Lado outro, não bastam a infirmar esse “status quo” processual as isoladas alegações da parte recorrida em contrarrazões.
B. No mais, a concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência.
II. Mérito.
A. Eis os relevantes fatos jurídicos (e processuais) do caso concreto: (i) contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes no valor total de R$ 600.00,00; (ii) a requerida assumiu a obrigação de realizar o pagamento da seguinte forma: R$ 40.000,00 no ato da assinatura do contrato (pagamento realizado em 25.02.2021), R$ 200.000,00 no dia 1o.3.2021 e R$ 360.000,00 no dia 02.4.2021; (iii) o pagamento da primeira e segunda parcelas foi realizado nos moldes acordados, no entanto o pagamento da terceira parcela foi realizado em duas outras parcelas, sendo uma de R$ 93.120,84 (depósito realizado em 27.4.2021) e a outra no valor de R$ 246.879,16 (depósito realizado em 19.7.2021); (iv) aduz o requerente que do valor pendente, a requerida, mesmo não tendo sido autorizada, teria deduzido a quantia de R$ 20.000,00 que foi transferida diretamente para a corretora que intermediou o negócio; (v) sustenta o requerente/recorrido que, em razão do pagamento da terceira parcela não ter se dado na forma pactuada, faz jus ao pagamento do valor de R$ 36.000,00 a título de multa contratual, conforme previsto na cláusula 2.6 do instrumento celebrado entre as partes; (vi) pugna, portanto, que seja determinado à requerida o cumprimento da obrigação de pagar a multa contratual, no valor de R$ 36.000,00 devidamente corrigidos a contar da data do inadimplemento e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês, contados a data de citação; (vii) sentença de parcial procedência do pedido para fixar a cláusula penal em 5% do valor do débito.
B. A parte requerida/recorrente aduz, em síntese, que: (i) o atraso no pagamento da parcela decorreu de fato superveniente (havia alienado seu imóvel para honrar com o respectivo pagamento, porém, por questões administrativas decorrentes de um financiamento imobiliário houve atraso no repasse do valor); (ii) o requerente teria sido expressamente comunicado e anuído com o pagamento tardio, não havendo de se falar em descumprimento do contrato ou mora contratual; (iii) o prazo de entrega do imóvel não teria sido respeitado pelo requerente, vez que o prazo teria se expirado em 02.9.2021, e a parte recorrente imitiu-se na posse somente no dia 03.9.2021; (iv) o requerente não teria cumprido a obrigação de pagamento da comissão de corretagem em favor da corretora, valor adimplido pela requerida; (v) também teria tido prejuízo em virtude do pagamento tardio, tendo em vista que após alienar seu imóvel foi obrigada a pagar aluguel, e mesmo o imóvel do Recorrido estando totalmente desocupado na data da integralização do pagamento, o mesmo fez questão de entregá-lo no fora prazo estipulado de 45 (quarenta e cinco), procedimento este não questionado pela Recorrente; (vi) trata-se de perfeita configuração da exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que ambas as partes incidiram em mora com suas obrigações, sendo que uma não poderia exigir o cumprimento da obrigação pela outra, muito menos indenização.
C. No caso concreto, é fato incontroverso a existência de vínculo jurídico negocial (compra e venda de imóvel) estabelecido entre as partes e que o pagamento da última parcela (estabelecido para o dia 02.4.2021) foi efetivado em atraso, mediante a subdivisão em duas outras parcelas, uma realizada em 27.4.2021 e a restante em 19.7.2021.
D. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato, e os contratos civis e empresariais se presumem paritários e simétricos, até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, a prevalecer o princípio da intervenção mínima (artigos 421, 421-A, CC).
E. Além disso, o princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.
F. Nesse toar, como bem pontuado na sentença (ora confirmada) a redução da cláusula penal, ao contrário do que pretende fazer crer a parte demandante, não ofende os princípios da autonomia da vontade, da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos, permitindo-se, portanto, a verificação de regularidade, ou não, do pacto firmado e se excessiva ou extremamente onerosa a incidência de multa pactuada diante do atraso verificado.
G. Por conseguinte, não deve prosperar a pretendida redução da cláusula penal para o percentual de 2% (pleiteada subsidiariamente pela recorrente), vez que a relação estabelecida entre as partes não se trata de relação de consumo.
H. Outrossim, a anuência do vendedor ao pagamento tardio, por si só, não importa em declaração de quitação do débito pendente, tanto é que consta de forma expressa no item 2.6 a aceitação do pagamento de parcela atraso, se constituiria mera liberalidade do Autor, mas deveria ser acrescida de multa de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos com atraso.
I. De outro giro, o alegado inadimplemento contratual do vendedor (atraso de um dia na entrega do imóvel e ausência do repasse da comissão de corretagem à corretora) não justifica, de modo proporcional, a aplicação do princípio da exceção do contrato não cumprido (CC, artigo 476) a subsidiar a não incidência da cláusula penal pela mora no pagamento.
J. Diante desse quadro fático-jurídico, verifica-se que o valor fixado pelo e. Juízo a quo a título de cláusula penal (5% do valor do débito) estaria em conformidade com o parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, a par de observar o juízo de equidade (Lei 9.099/95, artigo 6o). Irreparável, pois, a sentença vergastada.
K. No mais, não se conhece do pedido para que seja restabelecida a integralidade da multa pactuada formulado em contrarrazões à míngua de recurso específico (inadequação da via eleita).
III. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos. Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que o recorrente litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita, ora deferida (Lei 9.099/95, art. 55 e CPC, art. 98, § 3o).

Inteiro teor:
CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. PAGAMENTO DO PREÇO, MEDIANTE PARCELAMENTO. MORA, POR MESES, À QUITAÇÃO DA ÚLTIMA PARCELA. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL (A PRIORI, 10% DO VALOR DEVIDO). ATRASO DE APENAS UM DIA À EMISSÃO DA POSSE DO IMÓVEL ATRIBUÍVEL AO VENDEDOR. NÃO JUSTIFICADA A EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ARTIGO 476) PARA FINS DE LIBERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. NO ENTANTO, NECESSÁRIA A READEQUAÇÃO PROPORCIONAL DO PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL (5 % DO VALOR DEVIDO) PARA SE PRESERVAR A EQUIDADE (LEI 9.099/95, ARTIGO 6o). RECURSO IMPROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de impugnação à gratuidade de justiça suscitada em contrarrazões.
A. Os documentos colacionados pela recorrente se revelam, por ora, suficientes à demonstração dos requisitos à concessão da benesse, notadamente diante da inexistência de qualquer elemento probatório apto a elidir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência. Lado outro, não bastam a infirmar esse “status quo” processual as isoladas alegações da parte recorrida em contrarrazões.
B. No mais, a concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência.
II. Mérito.
A. Eis os relevantes fatos jurídicos (e processuais) do caso concreto: (i) contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes no valor total de R$ 600.00,00; (ii) a requerida assumiu a obrigação de realizar o pagamento da seguinte forma: R$ 40.000,00 no ato da assinatura do contrato (pagamento realizado em 25.02.2021), R$ 200.000,00 no dia 1o.3.2021 e R$ 360.000,00 no dia 02.4.2021; (iii) o pagamento da primeira e segunda parcelas foi realizado nos moldes acordados, no entanto o pagamento da terceira parcela foi realizado em duas outras parcelas, sendo uma de R$ 93.120,84 (depósito realizado em 27.4.2021) e a outra no valor de R$ 246.879,16 (depósito realizado em 19.7.2021); (iv) aduz o requerente que do valor pendente, a requerida, mesmo não tendo sido autorizada, teria deduzido a quantia de R$ 20.000,00 que foi transferida diretamente para a corretora que intermediou o negócio; (v) sustenta o requerente/recorrido que, em razão do pagamento da terceira parcela não ter se dado na forma pactuada, faz jus ao pagamento do valor de R$ 36.000,00 a título de multa contratual, conforme previsto na cláusula 2.6 do instrumento celebrado entre as partes; (vi) pugna, portanto, que seja determinado à requerida o cumprimento da obrigação de pagar a multa contratual, no valor de R$ 36.000,00 devidamente corrigidos a contar da data do inadimplemento e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês, contados a data de citação; (vii) sentença de parcial procedência do pedido para fixar a cláusula penal em 5% do valor do débito.
B. A parte requerida/recorrente aduz, em síntese, que: (i) o atraso no pagamento da parcela decorreu de fato superveniente (havia alienado seu imóvel para honrar com o respectivo pagamento, porém, por questões administrativas decorrentes de um financiamento imobiliário houve atraso no repasse do valor); (ii) o requerente teria sido expressamente comunicado e anuído com o pagamento tardio, não havendo de se falar em descumprimento do contrato ou mora contratual; (iii) o prazo de entrega do imóvel não teria sido respeitado pelo requerente, vez que o prazo teria se expirado em 02.9.2021, e a parte recorrente imitiu-se na posse somente no dia 03.9.2021; (iv) o requerente não teria cumprido a obrigação de pagamento da comissão de corretagem em favor da corretora, valor adimplido pela requerida; (v) também teria tido prejuízo em virtude do pagamento tardio, tendo em vista que após alienar seu imóvel foi obrigada a pagar aluguel, e mesmo o imóvel do Recorrido estando totalmente desocupado na data da integralização do pagamento, o mesmo fez questão de entregá-lo no fora prazo estipulado de 45 (quarenta e cinco), procedimento este não questionado pela Recorrente; (vi) trata-se de perfeita configuração da exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que ambas as partes incidiram em mora com suas obrigações, sendo que uma não poderia exigir o cumprimento da obrigação pela outra, muito menos indenização.
C. No caso concreto, é fato incontroverso a existência de vínculo jurídico negocial (compra e venda de imóvel) estabelecido entre as partes e que o pagamento da última parcela (estabelecido para o dia 02.4.2021) foi efetivado em atraso, mediante a subdivisão em duas outras parcelas, uma realizada em 27.4.2021 e a restante em 19.7.2021.
D. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato, e os contratos civis e empresariais se presumem paritários e simétricos, até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, a prevalecer o princípio da intervenção mínima (artigos 421, 421-A, CC).
E. Além disso, o princípio da boa-fé objetiva impõe às partes da relação contratual a adoção de postura que guarde conformidade com os padrões sociais de ética, correção e transparência, a respeitar a legítima expectativa ali depositada.
F. Nesse toar, como bem pontuado na sentença (ora confirmada) a redução da cláusula penal, ao contrário do que pretende fazer crer a parte demandante, não ofende os princípios da autonomia da vontade, da liberdade contratual e da força obrigatória dos contratos, permitindo-se, portanto, a verificação de regularidade, ou não, do pacto firmado e se excessiva ou extremamente onerosa a incidência de multa pactuada diante do atraso verificado.
G. Por conseguinte, não deve prosperar a pretendida redução da cláusula penal para o percentual de 2% (pleiteada subsidiariamente pela recorrente), vez que a relação estabelecida entre as partes não se trata de relação de consumo.
H. Outrossim, a anuência do vendedor ao pagamento tardio, por si só, não importa em declaração de quitação do débito pendente, tanto é que consta de forma expressa no item 2.6 a aceitação do pagamento de parcela atraso, se constituiria mera liberalidade do Autor, mas deveria ser acrescida de multa de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos com atraso.
I. De outro giro, o alegado inadimplemento contratual do vendedor (atraso de um dia na entrega do imóvel e ausência do repasse da comissão de corretagem à corretora) não justifica, de modo proporcional, a aplicação do princípio da exceção do contrato não cumprido (CC, artigo 476) a subsidiar a não incidência da cláusula penal pela mora no pagamento.
J. Diante desse quadro fático-jurídico, verifica-se que o valor fixado pelo e. Juízo a quo a título de cláusula penal (5% do valor do débito) estaria em conformidade com o parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, a par de observar o juízo de equidade (Lei 9.099/95, artigo 6o). Irreparável, pois, a sentença vergastada.
K. No mais, não se conhece do pedido para que seja restabelecida a integralidade da multa pactuada formulado em contrarrazões à míngua de recurso específico (inadequação da via eleita).
III. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos. Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que o recorrente litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita, ora deferida (Lei 9.099/95, art. 55 e CPC, art. 98, § 3o).