Tribunal: TJDFT
Processo: 0738008-35.2020.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-06-22
Data de publicação: 2022-07-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. ALUGUÉIS. NÃO COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DE IPTU/TLP. TARIFAS CONDOMINIAIS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM CONTRATO DE ALUGUEL. MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. ALEGAÇÃO DE BIS IN IDEM. INSUBSISTÊNCIA. PENALIDADES DISTINTAS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA
1. Nos termos do art. 23, I da Lei 8.245/90, “O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis”. 1.1. No caso dos autos, o contrato de locação estabelece caber ao locatário o pagamento de encargos locatícios. 1.2. E deve o locador comprovar que pagou pelos encargos locatícios e busca o ressarcimento, ou de que foi cobrado pelos encargos, cujo pagamento cabia ao locatário, o que não foi comprovado. Por isto, a cobrança de IPTU e das taxas condominiais deve ser extirpada da condenação.
2. O contrato locatício não prevê cobrança de taxa de administração do locatário em caso de inadimplemento contratual pelo locador. Obrigação dessa natureza deve recair exclusivamente sobre o locador, proprietário do imóvel.
3. A cobrança de honorários contratuais exige comprovação da efetiva atuação extrajudicial advogado. 3.1. “Não há cabimento na cobrança diante da inexistência de prova de trabalho advocatício extrajudicial a possibilitar acordo entre as partes, pois a incidência de honorários contratuais sem a demonstração de atuação efetiva da causídica também gera desequilíbrio contratual além de já estar fixada a verba honorária de sucumbência pela condenação da locatária.” (Acórdão 1325330, 07176643320208070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/3/2021, publicado no DJE: 23/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 3.2. Não demonstrada efetiva atuação extrajudicial dos procuradores da autora/apelada, devem ser excluídos da condenação do devedor/apelante os honorários contratuais previstos nos contratos de locação.
4. Cláusula penal subdivide-se em duas espécies: compensatória e moratória. Aquela para a hipótese do inadimplemento absoluto da obrigação e esta para o caso do inadimplemento relativo, sendo que ambas têm a função de prefixar os prejuízos decorrentes do inadimplemento enunciados no art. 395, caput do Código Civil. 4.1. É possível a cumulação de multa moratória decorrente do descumprimento da obrigação assessória consistente em pagamento dos encargos locatícios previstos no art. 23, I da Lei 8.245/90 com multa penal compensatória em caso de rescisão antecipada do contrato de locação, pois as sanções contratuais baseiam-se em fatos geradores distintos.
5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. ALUGUÉIS. NÃO COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DE IPTU/TLP. TARIFAS CONDOMINIAIS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM CONTRATO DE ALUGUEL. MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. ALEGAÇÃO DE BIS IN IDEM. INSUBSISTÊNCIA. PENALIDADES DISTINTAS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA
1. Nos termos do art. 23, I da Lei 8.245/90, “O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis”. 1.1. No caso dos autos, o contrato de locação estabelece caber ao locatário o pagamento de encargos locatícios. 1.2. E deve o locador comprovar que pagou pelos encargos locatícios e busca o ressarcimento, ou de que foi cobrado pelos encargos, cujo pagamento cabia ao locatário, o que não foi comprovado. Por isto, a cobrança de IPTU e das taxas condominiais deve ser extirpada da condenação.
2. O contrato locatício não prevê cobrança de taxa de administração do locatário em caso de inadimplemento contratual pelo locador. Obrigação dessa natureza deve recair exclusivamente sobre o locador, proprietário do imóvel.
3. A cobrança de honorários contratuais exige comprovação da efetiva atuação extrajudicial advogado. 3.1. “Não há cabimento na cobrança diante da inexistência de prova de trabalho advocatício extrajudicial a possibilitar acordo entre as partes, pois a incidência de honorários contratuais sem a demonstração de atuação efetiva da causídica também gera desequilíbrio contratual além de já estar fixada a verba honorária de sucumbência pela condenação da locatária.” (Acórdão 1325330, 07176643320208070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/3/2021, publicado no DJE: 23/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 3.2. Não demonstrada efetiva atuação extrajudicial dos procuradores da autora/apelada, devem ser excluídos da condenação do devedor/apelante os honorários contratuais previstos nos contratos de locação.
4. Cláusula penal subdivide-se em duas espécies: compensatória e moratória. Aquela para a hipótese do inadimplemento absoluto da obrigação e esta para o caso do inadimplemento relativo, sendo que ambas têm a função de prefixar os prejuízos decorrentes do inadimplemento enunciados no art. 395, caput do Código Civil. 4.1. É possível a cumulação de multa moratória decorrente do descumprimento da obrigação assessória consistente em pagamento dos encargos locatícios previstos no art. 23, I da Lei 8.245/90 com multa penal compensatória em caso de rescisão antecipada do contrato de locação, pois as sanções contratuais baseiam-se em fatos geradores distintos.
5. Recurso conhecido e parcialmente provido.