Tribunal: TJDFT
Processo: 0700055-67.2021.8.07.0012
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-05-05

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. RESIDÊNCIA OU DETENÇÃO DA FRAÇÃO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). SENTENÇA MANTIDA.
1. O condomínio de fato derivado de parcelamento irregular que, volvido a concentrar os interesses e esforços dos detentores das frações situadas no perímetro do loteamento, se organizara sob a forma de associação de moradores de forma a ser viabilizado o alcance do seu desiderato de prestar serviços comuns - iluminação das ruas internas, segurança, coleta de lixo, serviço de controle de acesso etc - em prol de toda coletividade de moradores e otimizar a realização das obras pertinentes às áreas comuns, notadamente de urbanização e cercamento, ostenta legitimação e capacidade para estar em juízo para perseguir as parcelas contributivas aprovadas em assembleia.
2. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que estão revestidos de capacidade e legitimação para estar em Juízo ativa e passivamente.
3. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, ainda que lhe tenha sido conferida a denominação de associação ao ser criado, se efetivamente está destinado à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
4. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
5. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do distinguishing, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos.
6. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.
7. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados “condomínio irregulares”, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que ensejaram a criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente fomentados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende.
8. Os “condomínios irregulares” constituídos no âmbito do Distrito Federal e os núcleos residenciais que concentram foram criados, conquanto originários de parcelamento irregular do solo, segundo o modelo e com inspiração nos condomínios regularmente constituídos, inviabilizando que sejam relegados sem solução jurídica os conflitos estabelecidos entre as entidades e os moradores, detentores ou possuidores das unidades neles compreendidas que se recusam a concorrer para o custeio de toda a estrutura “condominial”, não obstante delas fruam, escudando-se em defesas formais que, confrontadas com a realidade e com a natureza da relação jurídica estabelecida, não se sustentam segundo o direito obrigacional e à luz do princípio que veda o enriquecimento ilícito.
9. Assimilando que efetivamente é detentora de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo e nela residindo, o fato implica a imputação à possuidora da qualificação de condômina independentemente de qualquer manifestação de vontade dela derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-a obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia.
10. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
11. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP no 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. RESIDÊNCIA OU DETENÇÃO DA FRAÇÃO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). SENTENÇA MANTIDA.
1. O condomínio de fato derivado de parcelamento irregular que, volvido a concentrar os interesses e esforços dos detentores das frações situadas no perímetro do loteamento, se organizara sob a forma de associação de moradores de forma a ser viabilizado o alcance do seu desiderato de prestar serviços comuns - iluminação das ruas internas, segurança, coleta de lixo, serviço de controle de acesso etc - em prol de toda coletividade de moradores e otimizar a realização das obras pertinentes às áreas comuns, notadamente de urbanização e cercamento, ostenta legitimação e capacidade para estar em juízo para perseguir as parcelas contributivas aprovadas em assembleia.
2. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que estão revestidos de capacidade e legitimação para estar em Juízo ativa e passivamente.
3. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, ainda que lhe tenha sido conferida a denominação de associação ao ser criado, se efetivamente está destinado à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
4. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
5. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do distinguishing, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos.
6. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.
7. A situação de fato que viceja no perímetro do Distrito Federal, com a subsistência de numerosos loteamentos que ensejara a constituição de verdadeiros condomínios horizontais, conquanto não criados segundo o legalmente exigido, dando ensanchas aos denominados “condomínio irregulares”, difere substancialmente das situações em que são criadas associações de moradores com o viso de fomentar serviços de segurança em ruas e bairros, à medida em que ensejaram a criação de verdadeiros bairros residenciais ornados por delimitação própria e com o fomento de serviços ordinariamente fomentados pelos condomínios a todos os moradores ou detentores da posse ou direitos pessoais sobre as unidades que compreende.
8. Os “condomínios irregulares” constituídos no âmbito do Distrito Federal e os núcleos residenciais que concentram foram criados, conquanto originários de parcelamento irregular do solo, segundo o modelo e com inspiração nos condomínios regularmente constituídos, inviabilizando que sejam relegados sem solução jurídica os conflitos estabelecidos entre as entidades e os moradores, detentores ou possuidores das unidades neles compreendidas que se recusam a concorrer para o custeio de toda a estrutura “condominial”, não obstante delas fruam, escudando-se em defesas formais que, confrontadas com a realidade e com a natureza da relação jurídica estabelecida, não se sustentam segundo o direito obrigacional e à luz do princípio que veda o enriquecimento ilícito.
9. Assimilando que efetivamente é detentora de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo e nela residindo, o fato implica a imputação à possuidora da qualificação de condômina independentemente de qualquer manifestação de vontade dela derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-a obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia.
10. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
11. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida. Unânime.