Tribunal: TJDFT
Processo: 0712692-26.2021.8.07.0020
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-04-06
Data de publicação: 2022-04-18

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. RISCO NATURAL DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLAÚSULA PENAL. DEVIDA. TEMA 971 DO STJ.RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. No sistema dos juizados especiais, a concessão de efeito suspensivo ao recurso ocorre em casos excepcionais, nos quais é demonstrada a presença de dano irreparável ou de difícil reparação, circunstância não verificada no caso concreto. Pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso, rejeitado.
2. Trata-se de ação ajuizada com pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, sob o regime de multipropriedade, baseado no atraso da conclusão da obra pela construtora ré.
3. Recurso inominado interposto pela ré contra a sentença que (i) declarou rescindido o contrato firmado entre as partes de compra e venda da unidade imobiliária, em regime de multipropriedade, na cidade de Caldas Novas/GO; (ii) condenou a ré na obrigação de restituir aos autores a importância de R$ 21.739,03, referentes aos pagamentos realizados até a formalização do pedido de distrato, além do valor de R$ 2.173,90, a título de inversão da cláusula penal de 10% sobre o valor do saldo (cláusula oitava, item 3).
4. Nas razões recursais, alega que a rescisão é injustificada e foi solicitada pelos autores, motivo pelo qual, nos termos do contrato, deve se sujeitar a retenção de parte do preço do imóvel efetivamente pago e da taxa de corretagem.
5. Explana que não houve atraso na entrega da obra, porquanto, além da cláusula de tolerância, deve-se considerar o período em que as obras ficaram paralisadas em virtude da pandemia ocasionada pelo vírus de COVID-19 (caso fortuito e de força maior). Requer a reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos deduzidos na inicial.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
7. Segundo as provas dos autos, as partes celebraram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (Fração/Cotas Imobiliária), cuja previsão de entrega estipulada para dezembro de 2020, com a tolerância de 180 dias prevista na cláusula décima primeira do contrato (ID 32785174, pág. 10).
8. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Em especial porque as partes firmaram novo contrato durante o período pandêmico, no dia 09/10/2020 (ID 32785175, pág. 6 e ID 32785201), com o mesmo prazo de entrega. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
9. Nesse descortino, a suposta suspensão das atividades em razão da pandemia da Covid-19, não desonera de responsabilidade da construtora, mormente porque até a data da sentença (08/11/2021 – ID 32785263), 5 (cinco) meses após o fim do prazo (incluído o prazo de tolerância), o empreendimento não tinha sido finalizado.
10. Sobre o assunto: “(...). 3. Contemplando o contrato, segundo previsão inserta pela própria construtora, previsão de dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção negociado sem qualquer justificativa, descerra disposição abusiva a previsão de prorrogação do interstício, a critério dela, se se divisarem as situações pontuadas, porquanto os fortuitos externos aptos a se qualificarem como fato fortuito ou força maior somente podem ser assim qualificados como aqueles que intercedem diretamente no objeto contratado, alterando as bases negociais. 4. A despeito da situação de pandemia instaurada no país, a construção civil fora das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias visando dificultar a propagação do novo coronavírus e à preservação da saúde da população, tornando inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda. (...)” (Acórdão 1377652, 07229698920208070003, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 6/10/2021, publicado no DJE: 28/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)[1]
11. Diante do evidente inadimplemento culposo da ré quanto à obrigação de entregar o imóvel (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II), procede o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago (Súmula 543 do e. STJ).
12. O STJ firmou entendimento de que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (Tema 971, Resp. 1.631.485-DF, STJ)
13. Desse modo, escorreita, outrossim, a condenação da ré ao pagamento em favor dos autores da multa contratual de 10% sobre o valor total do saldo, a título de inversão da cláusula penal prevista do contrato (cláusula oitava, item 3).
14. Por tais fundamentos, irretocável a sentença vergastada.
15. Recurso conhecido e improvido.
16. Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

[1] Outro precedente do TJDFT: (Acórdão 1339905, 07298967720208070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 2/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. INOCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO. RISCO NATURAL DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLAÚSULA PENAL. DEVIDA. TEMA 971 DO STJ.RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. No sistema dos juizados especiais, a concessão de efeito suspensivo ao recurso ocorre em casos excepcionais, nos quais é demonstrada a presença de dano irreparável ou de difícil reparação, circunstância não verificada no caso concreto. Pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso, rejeitado.
2. Trata-se de ação ajuizada com pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, sob o regime de multipropriedade, baseado no atraso da conclusão da obra pela construtora ré.
3. Recurso inominado interposto pela ré contra a sentença que (i) declarou rescindido o contrato firmado entre as partes de compra e venda da unidade imobiliária, em regime de multipropriedade, na cidade de Caldas Novas/GO; (ii) condenou a ré na obrigação de restituir aos autores a importância de R$ 21.739,03, referentes aos pagamentos realizados até a formalização do pedido de distrato, além do valor de R$ 2.173,90, a título de inversão da cláusula penal de 10% sobre o valor do saldo (cláusula oitava, item 3).
4. Nas razões recursais, alega que a rescisão é injustificada e foi solicitada pelos autores, motivo pelo qual, nos termos do contrato, deve se sujeitar a retenção de parte do preço do imóvel efetivamente pago e da taxa de corretagem.
5. Explana que não houve atraso na entrega da obra, porquanto, além da cláusula de tolerância, deve-se considerar o período em que as obras ficaram paralisadas em virtude da pandemia ocasionada pelo vírus de COVID-19 (caso fortuito e de força maior). Requer a reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos deduzidos na inicial.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura, é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
7. Segundo as provas dos autos, as partes celebraram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (Fração/Cotas Imobiliária), cuja previsão de entrega estipulada para dezembro de 2020, com a tolerância de 180 dias prevista na cláusula décima primeira do contrato (ID 32785174, pág. 10).
8. A escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta dos materiais de obra, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de elidir a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Em especial porque as partes firmaram novo contrato durante o período pandêmico, no dia 09/10/2020 (ID 32785175, pág. 6 e ID 32785201), com o mesmo prazo de entrega. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos.
9. Nesse descortino, a suposta suspensão das atividades em razão da pandemia da Covid-19, não desonera de responsabilidade da construtora, mormente porque até a data da sentença (08/11/2021 – ID 32785263), 5 (cinco) meses após o fim do prazo (incluído o prazo de tolerância), o empreendimento não tinha sido finalizado.
10. Sobre o assunto: “(...). 3. Contemplando o contrato, segundo previsão inserta pela própria construtora, previsão de dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção negociado sem qualquer justificativa, descerra disposição abusiva a previsão de prorrogação do interstício, a critério dela, se se divisarem as situações pontuadas, porquanto os fortuitos externos aptos a se qualificarem como fato fortuito ou força maior somente podem ser assim qualificados como aqueles que intercedem diretamente no objeto contratado, alterando as bases negociais. 4. A despeito da situação de pandemia instaurada no país, a construção civil fora das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias visando dificultar a propagação do novo coronavírus e à preservação da saúde da população, tornando inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda. (...)” (Acórdão 1377652, 07229698920208070003, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 6/10/2021, publicado no DJE: 28/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)[1]
11. Diante do evidente inadimplemento culposo da ré quanto à obrigação de entregar o imóvel (CDC, Art. 14, § 3o, inciso II), procede o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago (Súmula 543 do e. STJ).
12. O STJ firmou entendimento de que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (Tema 971, Resp. 1.631.485-DF, STJ)
13. Desse modo, escorreita, outrossim, a condenação da ré ao pagamento em favor dos autores da multa contratual de 10% sobre o valor total do saldo, a título de inversão da cláusula penal prevista do contrato (cláusula oitava, item 3).
14. Por tais fundamentos, irretocável a sentença vergastada.
15. Recurso conhecido e improvido.
16. Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

[1] Outro precedente do TJDFT: (Acórdão 1339905, 07298967720208070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 2/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).