Tribunal: TJDFT
Processo: 0724913-19.2022.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-09-16
Data de publicação: 2022-09-30

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TAXA CONDOMINIAL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E PROVIDO.
I. Trata-se de recurso interposto pela parte executada contra sentença que julgou improcedente os embargos do devedor, bem como converteu em pagamento a quantia depositada, de forma a julgar extinta a execução pelo pagamento. Em seu recurso aduz preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que o imóvel devedor das taxas condominiais foi alienado a terceiro. No mérito, relata que foi responsável pela construção do empreendimento, sendo que na ocasião da conclusão da obra já havia alienado 68 unidades, dentre elas aquela indicada na presente execução como devedora de taxas condominiais. Destaca que a presente execução é fundamentada tão somente na tese de que as chaves da unidade não foram disponibilizadas para a adquirente, não obstante o condomínio exequente ter conhecimento de que o imóvel indicado na demanda foi alienado para terceiro. Ressalta que a teor do fixado pelo STJ no tema 886 de recursos repetitivos, a ciência inequívoca do condomínio acerca da compra e venda afasta a responsabilidade da construtora pelo pagamento das taxas condominiais, de modo que a sentença contrariou a tese fixada pelo STJ. Adiante, sustenta que não há prova documental nos autos do valor da taxa condominial, de modo que o título não detém certeza, liquidez e exigibilidade.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
III. Segundo a Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando as assertivas da parte autora e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado. No caso, trata-se de execução de débito condominial, onde a parte exequente atribui à construtora a dívida relativa ao não pagamento das taxas condominiais face a ausência de imissão na posse da adquirente do bem. Assim, eventual ausência de responsabilidade da recorrente é questão atinente ao mérito da execução. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
IV. Sem ingressar nos demais argumentos recursais, constata-se, desde já, a iliquidez do título objeto da presente execução. Para tanto, consta na ata da assembleia ID 38093261 págs. 3-5 que: “O presidente apresentou a planilha com a previsão orçamentária aos presentes, demonstrando os valores das despesas ordinárias para o próximo ano. Em seguida, foi apresentado os valores da taxa de condomínio, conforme a fração ideal de cada unidade. (...) o presidente colocou em votação a aprovação da previsão orçamentária para o ano de 2017, conforme planilha em anexo, com a primeira arrecadação a ser cobrada no valor de 50% da cota e no 2o e 3o mês ficará a cargo do síndico, avaliar a necessidade de se arrecadar o valor integral, tendo em vista a ocupação das unidades, a ser aprovada por unanimidade das frações ideais dos presentes. O primeiro com o vencimento será dia 10/01/2017, e os demais todo dia 10”. Ainda, na página 7 daquele documento há uma planilha, sugerindo que o valor do rateio das despesas para a unidade das torres 1 a 13, com final 2 e 4, seria de R$ 159,42 sem abono ou de R$ 111,60 com abono. Por outro lado, na planilha de débitos objeto da execução (ID 38093208, págs. 2-3) consta o total de 21 prestações mensais não adimplidas, sendo apenas 9 delas no valor de R$ 159,43. Já as demais parcelas indicam o montante do valor principal variável a cada mês (exemplo: R$ 198,56; R$ 179,30; R$ 281,31; R$ 204,07; R$ 114,79). Percebe-se, portanto, que não há comprovação dos valores exatos fixados, de modo que aquela ata da assembleia não possui respaldo a subsidiar o montante objeto da execução.
V. Apesar do artigo 784, X do CPC estabelecer que é título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, destaca-se que para a execução do título é necessário que detenha certeza, liquidez e exigibilidade. Ocorre que não se pode presumir a liquidez do título, sendo que a ausência de comprovação dos valores indicados torna o montante controverso, afastando a sua liquidez, o que obsta o manejo da via executória, devendo a parte buscar comprovar a sua pretensão em regular ação de cobrança.
VI. No mesmo sentido: “1. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício não adimplidas, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral de condôminos possuem força de título executivo extrajudicial, consoante os artigos 783 e 784, III e X, do CPC. 2. Não comprovados os valores exatos previstos para as taxas de rateio, o título executivo é considerado ilíquido e nesse aspecto não pode ser executado.” (Acórdão 1331546, 07061919020208070020, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/4/2021, publicado no DJE: 26/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
VII. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E PROVIDO para acolher os embargos à execução, de forma a declarar a ausência de liquidez do título executivo e extinguir o processo de execução sem resolução do mérito, nos termos do artigo 51, caput da Lei 9.099/95 c/c artigo 803, I do CPC. Sem custas e honorários advocatícios, face a ausência de recorrente vencido (artigo 55 da Lei no 9.099/95).
VIII. Após o trânsito em julgado, retornem os autos à origem para que seja expedido alvará de levantamento para a parte recorrente com a devolução da quantia depositada conforme IDs 38093279-38093280.
IX. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TAXA CONDOMINIAL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E PROVIDO.
I. Trata-se de recurso interposto pela parte executada contra sentença que julgou improcedente os embargos do devedor, bem como converteu em pagamento a quantia depositada, de forma a julgar extinta a execução pelo pagamento. Em seu recurso aduz preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que o imóvel devedor das taxas condominiais foi alienado a terceiro. No mérito, relata que foi responsável pela construção do empreendimento, sendo que na ocasião da conclusão da obra já havia alienado 68 unidades, dentre elas aquela indicada na presente execução como devedora de taxas condominiais. Destaca que a presente execução é fundamentada tão somente na tese de que as chaves da unidade não foram disponibilizadas para a adquirente, não obstante o condomínio exequente ter conhecimento de que o imóvel indicado na demanda foi alienado para terceiro. Ressalta que a teor do fixado pelo STJ no tema 886 de recursos repetitivos, a ciência inequívoca do condomínio acerca da compra e venda afasta a responsabilidade da construtora pelo pagamento das taxas condominiais, de modo que a sentença contrariou a tese fixada pelo STJ. Adiante, sustenta que não há prova documental nos autos do valor da taxa condominial, de modo que o título não detém certeza, liquidez e exigibilidade.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
III. Segundo a Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando as assertivas da parte autora e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado. No caso, trata-se de execução de débito condominial, onde a parte exequente atribui à construtora a dívida relativa ao não pagamento das taxas condominiais face a ausência de imissão na posse da adquirente do bem. Assim, eventual ausência de responsabilidade da recorrente é questão atinente ao mérito da execução. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
IV. Sem ingressar nos demais argumentos recursais, constata-se, desde já, a iliquidez do título objeto da presente execução. Para tanto, consta na ata da assembleia ID 38093261 págs. 3-5 que: “O presidente apresentou a planilha com a previsão orçamentária aos presentes, demonstrando os valores das despesas ordinárias para o próximo ano. Em seguida, foi apresentado os valores da taxa de condomínio, conforme a fração ideal de cada unidade. (...) o presidente colocou em votação a aprovação da previsão orçamentária para o ano de 2017, conforme planilha em anexo, com a primeira arrecadação a ser cobrada no valor de 50% da cota e no 2o e 3o mês ficará a cargo do síndico, avaliar a necessidade de se arrecadar o valor integral, tendo em vista a ocupação das unidades, a ser aprovada por unanimidade das frações ideais dos presentes. O primeiro com o vencimento será dia 10/01/2017, e os demais todo dia 10”. Ainda, na página 7 daquele documento há uma planilha, sugerindo que o valor do rateio das despesas para a unidade das torres 1 a 13, com final 2 e 4, seria de R$ 159,42 sem abono ou de R$ 111,60 com abono. Por outro lado, na planilha de débitos objeto da execução (ID 38093208, págs. 2-3) consta o total de 21 prestações mensais não adimplidas, sendo apenas 9 delas no valor de R$ 159,43. Já as demais parcelas indicam o montante do valor principal variável a cada mês (exemplo: R$ 198,56; R$ 179,30; R$ 281,31; R$ 204,07; R$ 114,79). Percebe-se, portanto, que não há comprovação dos valores exatos fixados, de modo que aquela ata da assembleia não possui respaldo a subsidiar o montante objeto da execução.
V. Apesar do artigo 784, X do CPC estabelecer que é título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, destaca-se que para a execução do título é necessário que detenha certeza, liquidez e exigibilidade. Ocorre que não se pode presumir a liquidez do título, sendo que a ausência de comprovação dos valores indicados torna o montante controverso, afastando a sua liquidez, o que obsta o manejo da via executória, devendo a parte buscar comprovar a sua pretensão em regular ação de cobrança.
VI. No mesmo sentido: “1. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício não adimplidas, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral de condôminos possuem força de título executivo extrajudicial, consoante os artigos 783 e 784, III e X, do CPC. 2. Não comprovados os valores exatos previstos para as taxas de rateio, o título executivo é considerado ilíquido e nesse aspecto não pode ser executado.” (Acórdão 1331546, 07061919020208070020, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/4/2021, publicado no DJE: 26/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
VII. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E PROVIDO para acolher os embargos à execução, de forma a declarar a ausência de liquidez do título executivo e extinguir o processo de execução sem resolução do mérito, nos termos do artigo 51, caput da Lei 9.099/95 c/c artigo 803, I do CPC. Sem custas e honorários advocatícios, face a ausência de recorrente vencido (artigo 55 da Lei no 9.099/95).
VIII. Após o trânsito em julgado, retornem os autos à origem para que seja expedido alvará de levantamento para a parte recorrente com a devolução da quantia depositada conforme IDs 38093279-38093280.
IX. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.