Tribunal: TJDFT
Processo: 0700972-13.2021.8.07.0004
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2022-03-11
Data de publicação: 2022-03-25

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL EM CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE. OBSTÁCULO AO USO E GOZO, COM EXCLUSIVIDADE, DA TOTALIDADE DO IMÓVEL, EM FRAÇÃO DE TEMPO FIXO E DETERMINADO EM CRONOGRAMA DE USO ESTABELECIDO PELA ADMINISTRAÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE. VÍCIO DO SERVIÇO RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DA QUANTIA PAGA, MONETARIAMENTE ATUALIZADA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO No 543 DE SÚMULA DE JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. MORA EX RE CONVERTIDA EM MORA EX PERSONA. TERMO INICIAL DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. Recurso interposto pela ré/recorrente em face de sentença prolatada pelo 2o Juizado Especial Cível e Criminal do Gama que julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretando a resolução do contrato por culpa da recorrente.

3. Em suas razões recursais, suscitou preliminar de ilegitimidade passiva para responder pela restituição da taxa de condomínio. No mérito, defende a inexistência de ato ilícito capaz de ensejar sua culpa na resolução contratual. Esclarece que repassou de forma clara a informação sobre a entrega do empreendimento, ocorrida em 13/12/2020, e ser dispensável o agendamento para usufruto da fração de tempo estabelecida no Regulamento de uso e Cronograma de Uso Compartilhado. Portanto, em razão da iniciativa da resilição contratual por parte da recorrida, são devidas a retenção das parcelas contratualmente previstas.

4. A legitimidade passiva se afere à luz da teoria da asserção, cabendo ao magistrado apreciar as alegações autorais, com base na relação jurídica material hipoteticamente deduzida na petição inicial. No caso dos autos, a recorrida afirmou na petição inicial que adquiriu imóvel em condomínio em multipropriedade, por meio de serviços de corretores da “empresa” WPA Brasil, grupo Prive, administradora do imóvel constante do mesmo grupo econômico. Portanto, a recorrente é legitima para responder pela repetição da taxa de condomínio. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam afastada.

5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).

6. Incialmente, ressalto que não se aplica a Lei no 13.777/2018 para a resolução da lide, haja vista que o contrato de promessa de comprova e venda foi celebrado em 21/09/2017, em homenagem ao princípio tempus regit actum. A Cláusula Terceira, § 1o do Contrato (ID 30642992) estabelece que “a unidade objeto do presente instrumento funcionará sob o regime de multipropriedade, (...) e serão divididas em (...) 26 (vinte e seis) frações/cotas nos Blocos D, E, F e G, correspondendo a cada fração/cota uma parte ideal da unidade e a um módulo de tempo representativo do direito de uso de cada coproprietário, previsto no CRONOGRAMA DE USO COMPARTILHADO, que passa a integrar o presente contrato para todos os fins de direito”. O Parágrafo Terceiro, item 2, alínea “g”, da referida Cláusula, estabelece que a NOVA GESTÃO HOTELARIA LTDA será a administradora das unidades adquiridas no sistema de multipropriedade e síndica do condomínio. Todavia, a Ata de Assembleia Geral de Instalação do Condomínio “Praias do Lago Eco Resort”, ao ID 30642991, aprovou a sociedade empresária PRAIS DO LAGO ADMINISTRAÇÃO ADMINISTRADORA LTDA. A Assembleia Geral de Instalação do Condomínio não contou com a participação da parte autora, de forma direta, bem como fora inobservada a sociedade empresária a que anuiu quando do contrato pactuado, sob cláusulas adesivas. Assim, a eleição de sociedade empresária administradora de condomínio diversa do pactuado atrai para a parte recorrente a responsabilidade pelos atos de gestão daquela.

7. Conforme § 1o da Cláusula 3a, o CRONOGRAMA DE USO COMPARTILHADO integrou o contrato de adesão de promessa de compra e venda de direito real em condomínio em multipropriedade. O imóvel adquirido integra o Bloco G, cota 13, de modo que a recorrida tem direito subjetivo ao uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, no período de 31/12/2020 a 07/01/2021 e de 26/08/2021 a 02/09/2021 (ID 30642993, pág. 2). Não há qualquer referência a agendamento ou necessidade de prévia notificação para o exercício dos direitos de propriedade, no período de fração de tempo estabelecida contratualmente, conforme fora reconhecido pela própria parte recorrente. Todavia, as imagens de conversa por aplicativo “WhatsApp” ao ID 30640699, não impugnada em contestação, comprovam que a parte autora deveria entrar em contato com o hotel para fazer reserva (página 4). Em igual sentido, é a resposta à pergunta 11, do encarte de esclarecimento feito pela recorrente aos proprietários, no documento de ID 30640701, que indica os canais para fazer reservas. Por fim, os documentos de ID 30640700 (rol de tentativas de contato telefônico, pela recorrida, através do canal indicado pelo encarte da parte recorrente) e de ID 30640703 (canal indicado pela parte recorrente que retorna a mensagem “Página não encontrada 404”) comprovam as tentativas frustradas da recorrida para agendar a fruição de sua fração de tempo. Todas as provas evidenciam o obstáculo gerado pela recorrente e sua preposta na administração do condomínio em multipropriedade. Trata-se de vício do produzo, porquanto, o óbice ao uso e fruição da propriedade, no tempo e modo que lhe pertencia, tornou inadequada a prestação de serviço de administração condominial, ínsita à contratação de direito real em condomínio em multipropriedade. O vício não foi sanado no prazo decadencial constante do § 1o do art. 18 do CDC. Portanto, assiste direito à restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, na forma do inciso II do referido § 1o do art. 18 da lei consumerista. 8. Por se tratar de contrato de fornecimento de produto (direito real em condomínio de multipropriedade) imbrincado ao contrato anexo de prestação de serviços de administração do respectivo condomínio, a inadimplência absoluta no contrato anexo, qual seja, obstáculos intransponíveis à utilização da propriedade, em sua fração de tempo, implica, necessariamente, a inadimplência do contrato principal. Nesse sentido: Acórdão 708810, 20110112356303ACJ, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 27/8/2013, publicado no DJE: 5/9/2013. Pág.: 225)

8. Na forma do art. 51, II e IV, que implica a abusividade da retenção das parcelas pagas pelo promitente comprador, sem que haja culpa sua, e do enunciado no 543 de Súmula de Jurisprudência do STJ, no caso, a inadimplência por culta da recorrente deve haver a repetição integral do quanto vertido no contrato de compra e venda. Declarada a resolução contratual por culpa do promitente vendedor a consequência lógica é a restituição ao status quo ante, com devolução integral da COMISSÃO DE CORRETAGEM, porquanto, por se tratar de contrato anexo ao contrato principal, cuja resolução pelo inadimplemento fora reconhecida, atraem-se a incidência do princípio gravitacional, dando ao contrato dependente os mesmos efeitos do contrato principal. A repetição do quanto vertido no contrato de corretagem, anexo ao contrato de compra e venda, decorre da inexistência de resultado previsto no contrato de mediação, porquanto, o contrato de compra e venda sofreu os efeitos da resolução, art. 722 c/c art. 725 do Código Civil.

09. Os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé, na conclusão e execução do contrato, segundo expressa disposição normativa do art. 422, do CC. Declarado rescindido o instrumento de promessa de compra e venda sob análise, por culpa exclusiva da recorrente, os danos emergentes, quais sejam, todos valores vertidos em relação ao condomínio em multipropriedade devem ser restituídos, sob pena de prejuízo da parte recorrente, sem que tenha dado causa à ruptura contratual.

10. Em se tratando de relação contratual, a mora na não concessão do uso da propriedade se qualifica como ex re, portanto, os juros contam-se a partir do obstáculo criado ao uso do condomínio em multipropriedade. Todavia, conclusão diversa é na hipótese de declaração judicial da resolução contratual, tendo como causa de pedir, o inadimplemento. Isso porque, nessa hipótese, a mora ex re se converte em mora ex persona, e a obrigação da parte culpada exsurge do comando judicial. Assim, os juros de mora contam-se a partir da citação, na forma do art. 405 do Código Civil. Não se aplica, à hipótese do tema 1.002 fixado em Recurso Especial repetitivo, uma vez que não se trata de distrato por culpa do promitente comprador. Mantida a sentença, neste particular.

11. CONHEÇO DO RECURSO E LHE NEGO PROVIMENTO.

12. Custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, ao encargo da parte recorrente vencida (art. 55 da Lei 9099/95).

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL EM CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE. OBSTÁCULO AO USO E GOZO, COM EXCLUSIVIDADE, DA TOTALIDADE DO IMÓVEL, EM FRAÇÃO DE TEMPO FIXO E DETERMINADO EM CRONOGRAMA DE USO ESTABELECIDO PELA ADMINISTRAÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE. VÍCIO DO SERVIÇO RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DA QUANTIA PAGA, MONETARIAMENTE ATUALIZADA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO No 543 DE SÚMULA DE JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. MORA EX RE CONVERTIDA EM MORA EX PERSONA. TERMO INICIAL DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. Recurso interposto pela ré/recorrente em face de sentença prolatada pelo 2o Juizado Especial Cível e Criminal do Gama que julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretando a resolução do contrato por culpa da recorrente.

3. Em suas razões recursais, suscitou preliminar de ilegitimidade passiva para responder pela restituição da taxa de condomínio. No mérito, defende a inexistência de ato ilícito capaz de ensejar sua culpa na resolução contratual. Esclarece que repassou de forma clara a informação sobre a entrega do empreendimento, ocorrida em 13/12/2020, e ser dispensável o agendamento para usufruto da fração de tempo estabelecida no Regulamento de uso e Cronograma de Uso Compartilhado. Portanto, em razão da iniciativa da resilição contratual por parte da recorrida, são devidas a retenção das parcelas contratualmente previstas.

4. A legitimidade passiva se afere à luz da teoria da asserção, cabendo ao magistrado apreciar as alegações autorais, com base na relação jurídica material hipoteticamente deduzida na petição inicial. No caso dos autos, a recorrida afirmou na petição inicial que adquiriu imóvel em condomínio em multipropriedade, por meio de serviços de corretores da “empresa” WPA Brasil, grupo Prive, administradora do imóvel constante do mesmo grupo econômico. Portanto, a recorrente é legitima para responder pela repetição da taxa de condomínio. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam afastada.

5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).

6. Incialmente, ressalto que não se aplica a Lei no 13.777/2018 para a resolução da lide, haja vista que o contrato de promessa de comprova e venda foi celebrado em 21/09/2017, em homenagem ao princípio tempus regit actum. A Cláusula Terceira, § 1o do Contrato (ID 30642992) estabelece que “a unidade objeto do presente instrumento funcionará sob o regime de multipropriedade, (...) e serão divididas em (...) 26 (vinte e seis) frações/cotas nos Blocos D, E, F e G, correspondendo a cada fração/cota uma parte ideal da unidade e a um módulo de tempo representativo do direito de uso de cada coproprietário, previsto no CRONOGRAMA DE USO COMPARTILHADO, que passa a integrar o presente contrato para todos os fins de direito”. O Parágrafo Terceiro, item 2, alínea “g”, da referida Cláusula, estabelece que a NOVA GESTÃO HOTELARIA LTDA será a administradora das unidades adquiridas no sistema de multipropriedade e síndica do condomínio. Todavia, a Ata de Assembleia Geral de Instalação do Condomínio “Praias do Lago Eco Resort”, ao ID 30642991, aprovou a sociedade empresária PRAIS DO LAGO ADMINISTRAÇÃO ADMINISTRADORA LTDA. A Assembleia Geral de Instalação do Condomínio não contou com a participação da parte autora, de forma direta, bem como fora inobservada a sociedade empresária a que anuiu quando do contrato pactuado, sob cláusulas adesivas. Assim, a eleição de sociedade empresária administradora de condomínio diversa do pactuado atrai para a parte recorrente a responsabilidade pelos atos de gestão daquela.

7. Conforme § 1o da Cláusula 3a, o CRONOGRAMA DE USO COMPARTILHADO integrou o contrato de adesão de promessa de compra e venda de direito real em condomínio em multipropriedade. O imóvel adquirido integra o Bloco G, cota 13, de modo que a recorrida tem direito subjetivo ao uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, no período de 31/12/2020 a 07/01/2021 e de 26/08/2021 a 02/09/2021 (ID 30642993, pág. 2). Não há qualquer referência a agendamento ou necessidade de prévia notificação para o exercício dos direitos de propriedade, no período de fração de tempo estabelecida contratualmente, conforme fora reconhecido pela própria parte recorrente. Todavia, as imagens de conversa por aplicativo “WhatsApp” ao ID 30640699, não impugnada em contestação, comprovam que a parte autora deveria entrar em contato com o hotel para fazer reserva (página 4). Em igual sentido, é a resposta à pergunta 11, do encarte de esclarecimento feito pela recorrente aos proprietários, no documento de ID 30640701, que indica os canais para fazer reservas. Por fim, os documentos de ID 30640700 (rol de tentativas de contato telefônico, pela recorrida, através do canal indicado pelo encarte da parte recorrente) e de ID 30640703 (canal indicado pela parte recorrente que retorna a mensagem “Página não encontrada 404”) comprovam as tentativas frustradas da recorrida para agendar a fruição de sua fração de tempo. Todas as provas evidenciam o obstáculo gerado pela recorrente e sua preposta na administração do condomínio em multipropriedade. Trata-se de vício do produzo, porquanto, o óbice ao uso e fruição da propriedade, no tempo e modo que lhe pertencia, tornou inadequada a prestação de serviço de administração condominial, ínsita à contratação de direito real em condomínio em multipropriedade. O vício não foi sanado no prazo decadencial constante do § 1o do art. 18 do CDC. Portanto, assiste direito à restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, na forma do inciso II do referido § 1o do art. 18 da lei consumerista. 8. Por se tratar de contrato de fornecimento de produto (direito real em condomínio de multipropriedade) imbrincado ao contrato anexo de prestação de serviços de administração do respectivo condomínio, a inadimplência absoluta no contrato anexo, qual seja, obstáculos intransponíveis à utilização da propriedade, em sua fração de tempo, implica, necessariamente, a inadimplência do contrato principal. Nesse sentido: Acórdão 708810, 20110112356303ACJ, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 27/8/2013, publicado no DJE: 5/9/2013. Pág.: 225)

8. Na forma do art. 51, II e IV, que implica a abusividade da retenção das parcelas pagas pelo promitente comprador, sem que haja culpa sua, e do enunciado no 543 de Súmula de Jurisprudência do STJ, no caso, a inadimplência por culta da recorrente deve haver a repetição integral do quanto vertido no contrato de compra e venda. Declarada a resolução contratual por culpa do promitente vendedor a consequência lógica é a restituição ao status quo ante, com devolução integral da COMISSÃO DE CORRETAGEM, porquanto, por se tratar de contrato anexo ao contrato principal, cuja resolução pelo inadimplemento fora reconhecida, atraem-se a incidência do princípio gravitacional, dando ao contrato dependente os mesmos efeitos do contrato principal. A repetição do quanto vertido no contrato de corretagem, anexo ao contrato de compra e venda, decorre da inexistência de resultado previsto no contrato de mediação, porquanto, o contrato de compra e venda sofreu os efeitos da resolução, art. 722 c/c art. 725 do Código Civil.

09. Os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé, na conclusão e execução do contrato, segundo expressa disposição normativa do art. 422, do CC. Declarado rescindido o instrumento de promessa de compra e venda sob análise, por culpa exclusiva da recorrente, os danos emergentes, quais sejam, todos valores vertidos em relação ao condomínio em multipropriedade devem ser restituídos, sob pena de prejuízo da parte recorrente, sem que tenha dado causa à ruptura contratual.

10. Em se tratando de relação contratual, a mora na não concessão do uso da propriedade se qualifica como ex re, portanto, os juros contam-se a partir do obstáculo criado ao uso do condomínio em multipropriedade. Todavia, conclusão diversa é na hipótese de declaração judicial da resolução contratual, tendo como causa de pedir, o inadimplemento. Isso porque, nessa hipótese, a mora ex re se converte em mora ex persona, e a obrigação da parte culpada exsurge do comando judicial. Assim, os juros de mora contam-se a partir da citação, na forma do art. 405 do Código Civil. Não se aplica, à hipótese do tema 1.002 fixado em Recurso Especial repetitivo, uma vez que não se trata de distrato por culpa do promitente comprador. Mantida a sentença, neste particular.

11. CONHEÇO DO RECURSO E LHE NEGO PROVIMENTO.

12. Custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, ao encargo da parte recorrente vencida (art. 55 da Lei 9099/95).