Tribunal: TJDFT
Processo: 0704796-29.2021.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-07-06
Data de publicação: 2022-07-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CONTRATO DE ADESÃO. NULIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPARAÇÃO PELO PREJUÍZO MATERIAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.
1. Com o objetivo de proteger o consumidor e permitir o exercício dos seus direitos, reduzindo o desequilíbrio na relação, ante o reconhecimento legal da sua vulnerabilidade (art. 4°, I do CDC), o Código de Defesa do Consumidor consagra o princípio da facilitação da defesa do consumidor e define, como direito básico, a garantia de acesso aos órgãos judiciários (art. 6o, VII e VIII do CDC). Prevê ainda que, na ação de responsabilidade movida contra o fornecedor de produtos e serviços, a ação pode ser proposta no domicílio do consumidor (art. 101, I do CDC). Por esse motivo, em se tratando de relação de consumo revelam-se incidentes regras próprias de competência, as quais facultam ao consumidor escolher o foro do local em que melhor possa deduzir a sua defesa em juízo, possibilitando, assim, a propositura da ação no seu próprio domicílio. Ao interferir no acesso à Justiça do consumidor, prejudicando o exercício dos seus direitos, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão se afigura, no caso concreto, como abusiva, razão pela qual deve ser declarada nula. Precedentes.
2. Julgamento antecipado não implica cerceamento de defesa se a matéria é de direito ou se há nos autos elementos suficientes a dirimir as questões que compõem a lide (art. 355 do CPC/2015). Pelo princípio da persuasão racional, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo-lhe a análise da conveniência e necessidade da sua realização (arts. 370 e 371 do CPC/2015). No caso, proferida decisão saneadora, nos termos do art. 357 do CPC/2015, analisada fundamentadamente a pertinência da instrução probatória, destacando-se a prescindibilidade da sua produção no contexto do que se pretendia demonstrar e em cotejo com o acervo probatório dos autos. Não configura, portanto, cerceamento de defesa o fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os documentos juntados aos autos para formar a sua convicção, dispensando produção de outras provas, não havendo, ademais, qualquer evidência de arbitrariedade ou teratologia na decisão. Ademais, como consignado, a prova necessária para o deslinde da controvérsia, consubstanciada na discussão sobre a efetiva conclusão das obras e entrega do empreendimento, ostenta caráter eminentemente documental, aferível a partir da análise dos termos do contrato e dos documentos juntados. E ao proferir julgamento o juízo sentenciante não firmou posicionamento com amparo na falta de provas, mas, sim, no reconhecimento claro e objetivo do inadimplemento contratual, tendo abordado adequadamente a questão e justificado fundamentadamente a posição adotada com base no conjunto fático probatório dos autos. Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa rejeitada.
3. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. A responsabilidade da vendedora se funda tanto na teoria da responsabilidade objetiva, quanto na teoria do risco da atividade/proveito, sendo inerente ao negócio desenvolvido e integrando o risco do empreendimento, não podendo, portanto, ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega.
4. Como a vendedora não cumpriu a obrigação no tempo convencionado, pode a parte lesada pedir a sua resolução nos termos do art. 475 do Código Civil. Com o desfazimento do negócio, as partes devem retornar ao estado em que se encontravam antes da contratação. A parte que deu causa à resolução deve arcar com os ônus derivados da sua conduta, devolvendo ao comprador todos os valores pagos em razão do negócio jurídico que foi desfeito por sua culpa exclusiva, o que compreende, além das parcelas pagas pelo imóvel, as despesas com corretagem, que se incluem nas perdas e danos (prejuízo material) decorrentes do inadimplemento (art. 475 do Código Civil; art. 6o, VI do Código de Defesa do Consumidor).
5. O art. 475 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear, além da resolução contratual, indenização por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Para a hipótese de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel em construção, o inadimplemento da vendedora enseja dano material indenizável ao comprador que pode ser representado pela aplicação de cláusula penal ou pela fixação de indenização por perdas e danos. Conforme definido pelo STJ em precedente vinculante, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, pode a mesma ser considerada para a fixação da indenização por inadimplemento do vendedor.
6. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CONTRATO DE ADESÃO. NULIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REPARAÇÃO PELO PREJUÍZO MATERIAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.
1. Com o objetivo de proteger o consumidor e permitir o exercício dos seus direitos, reduzindo o desequilíbrio na relação, ante o reconhecimento legal da sua vulnerabilidade (art. 4°, I do CDC), o Código de Defesa do Consumidor consagra o princípio da facilitação da defesa do consumidor e define, como direito básico, a garantia de acesso aos órgãos judiciários (art. 6o, VII e VIII do CDC). Prevê ainda que, na ação de responsabilidade movida contra o fornecedor de produtos e serviços, a ação pode ser proposta no domicílio do consumidor (art. 101, I do CDC). Por esse motivo, em se tratando de relação de consumo revelam-se incidentes regras próprias de competência, as quais facultam ao consumidor escolher o foro do local em que melhor possa deduzir a sua defesa em juízo, possibilitando, assim, a propositura da ação no seu próprio domicílio. Ao interferir no acesso à Justiça do consumidor, prejudicando o exercício dos seus direitos, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão se afigura, no caso concreto, como abusiva, razão pela qual deve ser declarada nula. Precedentes.
2. Julgamento antecipado não implica cerceamento de defesa se a matéria é de direito ou se há nos autos elementos suficientes a dirimir as questões que compõem a lide (art. 355 do CPC/2015). Pelo princípio da persuasão racional, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo-lhe a análise da conveniência e necessidade da sua realização (arts. 370 e 371 do CPC/2015). No caso, proferida decisão saneadora, nos termos do art. 357 do CPC/2015, analisada fundamentadamente a pertinência da instrução probatória, destacando-se a prescindibilidade da sua produção no contexto do que se pretendia demonstrar e em cotejo com o acervo probatório dos autos. Não configura, portanto, cerceamento de defesa o fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os documentos juntados aos autos para formar a sua convicção, dispensando produção de outras provas, não havendo, ademais, qualquer evidência de arbitrariedade ou teratologia na decisão. Ademais, como consignado, a prova necessária para o deslinde da controvérsia, consubstanciada na discussão sobre a efetiva conclusão das obras e entrega do empreendimento, ostenta caráter eminentemente documental, aferível a partir da análise dos termos do contrato e dos documentos juntados. E ao proferir julgamento o juízo sentenciante não firmou posicionamento com amparo na falta de provas, mas, sim, no reconhecimento claro e objetivo do inadimplemento contratual, tendo abordado adequadamente a questão e justificado fundamentadamente a posição adotada com base no conjunto fático probatório dos autos. Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa rejeitada.
3. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. A responsabilidade da vendedora se funda tanto na teoria da responsabilidade objetiva, quanto na teoria do risco da atividade/proveito, sendo inerente ao negócio desenvolvido e integrando o risco do empreendimento, não podendo, portanto, ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega.
4. Como a vendedora não cumpriu a obrigação no tempo convencionado, pode a parte lesada pedir a sua resolução nos termos do art. 475 do Código Civil. Com o desfazimento do negócio, as partes devem retornar ao estado em que se encontravam antes da contratação. A parte que deu causa à resolução deve arcar com os ônus derivados da sua conduta, devolvendo ao comprador todos os valores pagos em razão do negócio jurídico que foi desfeito por sua culpa exclusiva, o que compreende, além das parcelas pagas pelo imóvel, as despesas com corretagem, que se incluem nas perdas e danos (prejuízo material) decorrentes do inadimplemento (art. 475 do Código Civil; art. 6o, VI do Código de Defesa do Consumidor).
5. O art. 475 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear, além da resolução contratual, indenização por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Para a hipótese de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel em construção, o inadimplemento da vendedora enseja dano material indenizável ao comprador que pode ser representado pela aplicação de cláusula penal ou pela fixação de indenização por perdas e danos. Conforme definido pelo STJ em precedente vinculante, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, pode a mesma ser considerada para a fixação da indenização por inadimplemento do vendedor.
6. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e desprovido.