Tribunal: TJDFT
Processo: 0703499-10.2022.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-10-19
Data de publicação: 2022-10-25

Ementa:
APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE DIREITOS RELATIVOS A IMÓVEL LOCALIZADO NO CONDOMÍNIO “BELVEDERE GREEN”. ESCRITURAÇÃO DEFINITIVA DO IMÓVEL. RECALCITRÂNCIA DA PARTE VENDEDORA. EXIGÊNCIA INDEVIDA DE PRÉVIO PAGAMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO BEM, COM RECOLHIMENTO DE ITBI E COM OBRAS DE INFRAESTRUTURA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. INVIABILIDADE. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. TERRA NUA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA PARTE RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Trata-se de apelações interpostas pelos autores e, adesivamente, pela ré contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória, confirmando a tutela provisória anteriormente deferida, julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para “determinar a adjudicação compulsória do imóvel alvo da lide, determinando a expedição de ofício, com força de documentos de transferência de propriedade de imóvel, com a respectiva carta de adjudicação, ao Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, a fim de que seja realizada a anotação da transferência de propriedade do Lote 09 – Conjunto 08 – Matrícula no 167.375, Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, localizado na Fazenda Taboquinha/DF, para o nome dos autores”. Por força da sucumbência, a ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$2.000,00 (dois mil reais), nos moldes do art. 85, § 8o, do CPC.

2. No apelo interposto pela parte ré, controverte-se, em suma, quanto à possibilidade de escrituração definitiva do imóvel objeto de discussão nos autos, sob o argumento de que, à época da celebração do negócio jurídico, teriam sido transmitido tão somente os direitos possessórios relativos ao bem. Ainda no aludido apelo adesivo, a ré sustenta que a escrituração do referido bem não poderia ocorrer sem o prévio pagamento, pelos compradores, de despesas para regularização fundiária do imóvel, para realização de obras de infraestrutura no local, bem como sem o anterior recolhimento do ITBI. Por sua vez, no apelo interposto pelos autores, controverte-se tão somente acerca da fixação equitativa dos honorários sucumbenciais realizada pela r. sentença, pretendendo-se que tal verba seja calculada com base no valor do imóvel.

3. A ação de adjudicação compulsória funda-se em promessa de compra e venda irretratável e quitada, destinando-se ao suprimento, pelo Poder Judiciário, da outorga da escritura definitiva do bem, ante a inércia injustificada do promitente vendedor, nos moldes dos artes. 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil.

4. O imóvel particular objeto de discussão no feito está localizado no lote 9, Conjunto 8, Condomínio Mansões Rurais Belvedere Green, Setor Habitacional Estrada do Sol (ID 36727488) e foi adquirido pelos autores, em 29/12/2008, conforme contrato de compra e venda apresentado ao ID 11488920. Após a contratação, o loteamento em questão foi regularizado pelo Governo do Distrito Federal em 17/1/2020, por meio do Decreto Distrital n. 40.400/2020, ocasião em que as matrículas relativas aos imóveis situados na área foram devidamente individualizadas.

5. Não há falar em simples transmissão de direitos possessórios entre os contratantes se a intenção das partes consistia, à época da contratação, na transmissão da propriedade do imóvel particular objeto de discussão nos autos, sobretudo se o próprio contrato (ID 36727484) previu a possibilidade de escrituração definitiva do bem após a regularização fundiária do loteamento, materializada pelo superveniente Decreto Distrital n. 40.400/2020.

6. O Código Civil, no art. 112, estabelece que nas declarações de vontade, a exemplo dos contratos firmados entre as partes, se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. O art. 103, § 1o, incisos I, II e V, do CC, complementa tal premissa ao anotar que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio, que corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio, bem assim àquele que seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração.

7. No caso, é inequívoca a intenção dos contratantes de transmitir a propriedade do imóvel objeto de discussão nos autos, o que não foi possível apenas em razão do caráter irregular do bem por ocasião da celebração do negócio jurídico. Tanto é que o próprio instrumento de compra e venda dos direitos possessórios vinculados ao bem previu a possibilidade de ulterior escrituração do bem em favor dos compradores, “após a regularização do Condomínio” perante o Poder Público (ID 36727486, p. 2).

8. Constata-se que o contrato firmado entre as partes não condicionou a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel ao pagamento dos valores relativos a encargos com obras de infraestrutura básica do local no qual situado o bem, tampouco com aqueles relativos ao procedimento de regularização da área. Em verdade, a “Cláusula Quarta” do contrato é clara ao prever tão somente que a escritura pública “será outorgada após a regularização do Condomínio” perante o Poder Público (ID 36727486, p. 2) e o pagamento integral do preço, o que já foi devidamente cumprido pelos adquirentes.

9. Em relação à exigência, pela vendedora, de pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) como condição para a outorga da escritura pública, é cediço que o excelso Supremo Tribunal Feral, no julgamento do Tema n. 1.124 da Repercussão Geral, fixou tese no sentido de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. Desse modo, se inviável o recolhimento do ITBI antes do registro de transferência do bem no ofício registral, revela-se imperioso concluir que a obrigação de recolhimento de tal tributo deve ser cumprida pelos compradores tão somente por ocasião do efetivo registro do imóvel em seu nome. Ademais, o sujeito ativo do aludido tributo é o Distrito Federal, não se afigurando possível que a vendedora se substitua ao ente político na cobrança de tal exação.

10. Quanto à cobrança de “taxa de emissão para escritura”, tem-se que a melhor exegese dessa disposição contratual é no sentido de que estas compreendem apenas os emolumentos cartorários necessários para escrituação do imóvel, não albergando, por certo, o repasse aos compradores de despesas relativas a obras e demais procedimentos necessários para a regularização do condomínio, o que, como bem pontuado pelo magistrado sentenciante, “violaria a regra legal a respeito da definitividade e previsibilidade dos contratos” (ID 36728148, p. 9).

11. Desse modo, revelado o pagamento integral do preço pelos compradores e a inexistência de cláusula de arrependimento, revela-se ilegítima a recusa da parte ré em proceder à necessária escrituração definitiva do imóvel. Afigura-se escorreito, portanto, o suprimento de vontade constante da r. sentença, com a finalidade de autorizar a imediata transferência do bem para o nome dos compradores.

12. A Corte Especial do c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu o julgamento do Tema 1.076 da sistemática dos recursos repetitivos, fixando as seguintes teses: “i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo” (REsp n. 1.850.512/SP, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 16/3/2022, DJe de 31/5/2022.).

13. A Lei n 14.365/2022, na linha da tese em referência, estabeleceu expressamente no § 6o-A do art. 85 que, quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos §§ 2o e 3o, é proibida a apreciação equitativa, salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8o. Inexiste, no caso, condenação pecuniária, de modo que os honorários advocatícios devem ser fixados com base no proveito econômico auferido pelos autores, ora recorrentes, o qual corresponde ao valor do terreno (terra nua) objeto da adjudicação compulsória, excluídas eventuais benfeitorias e demais construções nele erigidas. À luz dos critérios previstos no art. 85, § 2o, do CPC, considerando especialmente a baixa complexidade da demanda e o curto período de tramitação do feito, é cabível a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico.

14. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo da ré conhecido e desprovido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE DIREITOS RELATIVOS A IMÓVEL LOCALIZADO NO CONDOMÍNIO “BELVEDERE GREEN”. ESCRITURAÇÃO DEFINITIVA DO IMÓVEL. RECALCITRÂNCIA DA PARTE VENDEDORA. EXIGÊNCIA INDEVIDA DE PRÉVIO PAGAMENTO DE DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO DO BEM, COM RECOLHIMENTO DE ITBI E COM OBRAS DE INFRAESTRUTURA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. INVIABILIDADE. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. TERRA NUA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DA PARTE RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Trata-se de apelações interpostas pelos autores e, adesivamente, pela ré contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória, confirmando a tutela provisória anteriormente deferida, julgou procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para “determinar a adjudicação compulsória do imóvel alvo da lide, determinando a expedição de ofício, com força de documentos de transferência de propriedade de imóvel, com a respectiva carta de adjudicação, ao Cartório do 2o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, a fim de que seja realizada a anotação da transferência de propriedade do Lote 09 – Conjunto 08 – Matrícula no 167.375, Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, localizado na Fazenda Taboquinha/DF, para o nome dos autores”. Por força da sucumbência, a ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$2.000,00 (dois mil reais), nos moldes do art. 85, § 8o, do CPC.

2. No apelo interposto pela parte ré, controverte-se, em suma, quanto à possibilidade de escrituração definitiva do imóvel objeto de discussão nos autos, sob o argumento de que, à época da celebração do negócio jurídico, teriam sido transmitido tão somente os direitos possessórios relativos ao bem. Ainda no aludido apelo adesivo, a ré sustenta que a escrituração do referido bem não poderia ocorrer sem o prévio pagamento, pelos compradores, de despesas para regularização fundiária do imóvel, para realização de obras de infraestrutura no local, bem como sem o anterior recolhimento do ITBI. Por sua vez, no apelo interposto pelos autores, controverte-se tão somente acerca da fixação equitativa dos honorários sucumbenciais realizada pela r. sentença, pretendendo-se que tal verba seja calculada com base no valor do imóvel.

3. A ação de adjudicação compulsória funda-se em promessa de compra e venda irretratável e quitada, destinando-se ao suprimento, pelo Poder Judiciário, da outorga da escritura definitiva do bem, ante a inércia injustificada do promitente vendedor, nos moldes dos artes. 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil.

4. O imóvel particular objeto de discussão no feito está localizado no lote 9, Conjunto 8, Condomínio Mansões Rurais Belvedere Green, Setor Habitacional Estrada do Sol (ID 36727488) e foi adquirido pelos autores, em 29/12/2008, conforme contrato de compra e venda apresentado ao ID 11488920. Após a contratação, o loteamento em questão foi regularizado pelo Governo do Distrito Federal em 17/1/2020, por meio do Decreto Distrital n. 40.400/2020, ocasião em que as matrículas relativas aos imóveis situados na área foram devidamente individualizadas.

5. Não há falar em simples transmissão de direitos possessórios entre os contratantes se a intenção das partes consistia, à época da contratação, na transmissão da propriedade do imóvel particular objeto de discussão nos autos, sobretudo se o próprio contrato (ID 36727484) previu a possibilidade de escrituração definitiva do bem após a regularização fundiária do loteamento, materializada pelo superveniente Decreto Distrital n. 40.400/2020.

6. O Código Civil, no art. 112, estabelece que nas declarações de vontade, a exemplo dos contratos firmados entre as partes, se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. O art. 103, § 1o, incisos I, II e V, do CC, complementa tal premissa ao anotar que a interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio, que corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio, bem assim àquele que seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração.

7. No caso, é inequívoca a intenção dos contratantes de transmitir a propriedade do imóvel objeto de discussão nos autos, o que não foi possível apenas em razão do caráter irregular do bem por ocasião da celebração do negócio jurídico. Tanto é que o próprio instrumento de compra e venda dos direitos possessórios vinculados ao bem previu a possibilidade de ulterior escrituração do bem em favor dos compradores, “após a regularização do Condomínio” perante o Poder Público (ID 36727486, p. 2).

8. Constata-se que o contrato firmado entre as partes não condicionou a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel ao pagamento dos valores relativos a encargos com obras de infraestrutura básica do local no qual situado o bem, tampouco com aqueles relativos ao procedimento de regularização da área. Em verdade, a “Cláusula Quarta” do contrato é clara ao prever tão somente que a escritura pública “será outorgada após a regularização do Condomínio” perante o Poder Público (ID 36727486, p. 2) e o pagamento integral do preço, o que já foi devidamente cumprido pelos adquirentes.

9. Em relação à exigência, pela vendedora, de pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) como condição para a outorga da escritura pública, é cediço que o excelso Supremo Tribunal Feral, no julgamento do Tema n. 1.124 da Repercussão Geral, fixou tese no sentido de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. Desse modo, se inviável o recolhimento do ITBI antes do registro de transferência do bem no ofício registral, revela-se imperioso concluir que a obrigação de recolhimento de tal tributo deve ser cumprida pelos compradores tão somente por ocasião do efetivo registro do imóvel em seu nome. Ademais, o sujeito ativo do aludido tributo é o Distrito Federal, não se afigurando possível que a vendedora se substitua ao ente político na cobrança de tal exação.

10. Quanto à cobrança de “taxa de emissão para escritura”, tem-se que a melhor exegese dessa disposição contratual é no sentido de que estas compreendem apenas os emolumentos cartorários necessários para escrituação do imóvel, não albergando, por certo, o repasse aos compradores de despesas relativas a obras e demais procedimentos necessários para a regularização do condomínio, o que, como bem pontuado pelo magistrado sentenciante, “violaria a regra legal a respeito da definitividade e previsibilidade dos contratos” (ID 36728148, p. 9).

11. Desse modo, revelado o pagamento integral do preço pelos compradores e a inexistência de cláusula de arrependimento, revela-se ilegítima a recusa da parte ré em proceder à necessária escrituração definitiva do imóvel. Afigura-se escorreito, portanto, o suprimento de vontade constante da r. sentença, com a finalidade de autorizar a imediata transferência do bem para o nome dos compradores.

12. A Corte Especial do c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu o julgamento do Tema 1.076 da sistemática dos recursos repetitivos, fixando as seguintes teses: “i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2o ou 3o do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo” (REsp n. 1.850.512/SP, relator Ministro Og Fernandes, Corte Especial, julgado em 16/3/2022, DJe de 31/5/2022.).

13. A Lei n 14.365/2022, na linha da tese em referência, estabeleceu expressamente no § 6o-A do art. 85 que, quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos §§ 2o e 3o, é proibida a apreciação equitativa, salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8o. Inexiste, no caso, condenação pecuniária, de modo que os honorários advocatícios devem ser fixados com base no proveito econômico auferido pelos autores, ora recorrentes, o qual corresponde ao valor do terreno (terra nua) objeto da adjudicação compulsória, excluídas eventuais benfeitorias e demais construções nele erigidas. À luz dos critérios previstos no art. 85, § 2o, do CPC, considerando especialmente a baixa complexidade da demanda e o curto período de tramitação do feito, é cabível a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico.

14. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo da ré conhecido e desprovido. Honorários majorados.