Tribunal: TJDFT
Processo: 0711079-45.2019.8.07.0018
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-06-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711079-45.2019.8.07.0018 RECORRENTE: APEX INCORPORADORA 05 LTDA RECORRIDO: DISTRITO FEDERAL DECISÃO Esta Presidência, em decisão de ID 19458290, admitiu o recurso especial interposto pela ARPEX INCORPORADORA 05 LTDA. O Superior Tribunal de Justiça (ID 35706075 – p. 84/88) determinou a devolução dos autos considerando que o assunto versado no recurso especial corresponde ao Tema 1.113, do regime de repetitivos (REsp 1.937.821/SP). A ementa do referido paradigma é a seguinte: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (Rel. Min. GURGEL DE FARIA, DJe 3/3/2022). Por sua vez, o acórdão combatido entendeu que (ID 17863895): Cotejando essas considerações com as provas dos autos, verifica-se que a apelante, após o pagamento do tributo, apresentou “procedimento voluntário de consulta” (Id 15881280, pp. 5-10) em que, na verdade, aponta o pagamento em excesso e solicita a repetição do indébito. Mister considerar, com base nessa iniciativa da própria apelante, não se tratar de simples consulta, mas efetivo pleito administrativo em contraditório e ampla defesa para impugnar o valor do ITBI lançado de ofício pela administração tributária distrital, com base em alegada avaliação técnica sobre o preço de mercado dos imóveis objeto das compras e vendas por ela realizadas. A resposta a essa petição veio em três manifestações com protocolos distintos (números 20180827-274865, 20180827-274935 e 20180827-274943), uma para cada um dos imóveis adquiridos (Ids 15881281, 15881282 e 15881283). Tais documentos demonstram que o apelado respondeu administrativamente à apelante, quando então expôs o entendimento do STJ, segundo o qual as bases de cálculo do IPTU e do ITBI se distinguem, e encaminhou escrituras “para demonstrar o valor de venda de unidades similares na mesma região” (Id 15881281, p. 6), a indicar que o valor declarado pelo contribuinte destoava do valor de mercado e, portanto, do valor venal considerado base de cálculo para o recolhimento do ITBI sobre os negócios celebrados. Em outra das respostas à reclamação administrativa, o apelado informa que foi utilizada Pauta de Valores Venais para a realização do arbitramento, esclarecendo ainda que essa Pauta é instituída anualmente, por meio de lei, “e seus valores são apurados por tratamento matemático-estatístico dos elementos de avaliação, os seguintes no que diz respeito aos imóveis edificados: padrão ou tipo de construção, área construída, valor unitário do metro quadrado, idade do imóvel e estado de conservação, destinação de uso, parâmetros de valorização (em função do logradouro, quadra, setor e posição em que estiver situado o imóvel), valores aferidos no mercado imobiliário, serviços públicos ou de utilidade pública existentes nas imediações” (Id 15881282, pp. 6-7). Evidencia-se que a fazenda pública elencou os critérios utilizados para o arbitramento e a motivação exposta para justificar o arbitramento de base de cálculo diversa e mais elevada para a exação do ITBI que o valor dos negócios realizados pela apelante e as avaliações colacionadas. Assim, conquanto a base de cálculo do ITBI seja efetivamente, como o afirma a apelante, o valor venal do bem imóvel, isso não quer dizer que sujeito ativo deverá se ater ao valor do negócio jurídico indicado na escritura pública de compra e venda quando, de modo fundamentado, tenha elementos outros indicativos de que o valor venal do bem alienado é superior ao declarado. Transparece ser esse o caso dos autos, pois o apelado, ainda na fase administrativa, dispôs que, segundo a Pauta, o valor do preço do bem declarado pelo contribuinte estava aquém da prática do mercado. Cabe acrescentar que, também durante o processo administrativo, a fazenda pública distrital afirmou que, “em complemento à pauta, apurou-se por avaliação de mercado que imóvel localizado no mesmo empreendimento imobiliário, com as mesmas características, está sendo ofertado no mercado por valores compatíveis com os valores da Pauta de Valores Venais”, concluindo que “o valor pactuado e o Laudo de Avaliação em anexo estão subavaliados e não refletem o valor de mercado do imóvel” (Id 15881282, p. 7). (...) Em suma, o apelado, em razão da impugnação ao arbitramento realizado de ofício previamente aos negócios celebrados pela apelante, realizou a avaliação administrativa do preço dos bens, o que se deu em contraditório e fundamentadamente nos processos administrativos instaurados por provocação da recorrente. Do trecho transcrito, verifica-se que a decisão recorrida está em perfeita harmonia com o entendimento do STJ. Assim, nos termos do artigo 1.030, inciso I, “b”, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A014

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711079-45.2019.8.07.0018 RECORRENTE: APEX INCORPORADORA 05 LTDA RECORRIDO: DISTRITO FEDERAL DECISÃO Esta Presidência, em decisão de ID 19458290, admitiu o recurso especial interposto pela ARPEX INCORPORADORA 05 LTDA. O Superior Tribunal de Justiça (ID 35706075 – p. 84/88) determinou a devolução dos autos considerando que o assunto versado no recurso especial corresponde ao Tema 1.113, do regime de repetitivos (REsp 1.937.821/SP). A ementa do referido paradigma é a seguinte: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (Rel. Min. GURGEL DE FARIA, DJe 3/3/2022). Por sua vez, o acórdão combatido entendeu que (ID 17863895): Cotejando essas considerações com as provas dos autos, verifica-se que a apelante, após o pagamento do tributo, apresentou “procedimento voluntário de consulta” (Id 15881280, pp. 5-10) em que, na verdade, aponta o pagamento em excesso e solicita a repetição do indébito. Mister considerar, com base nessa iniciativa da própria apelante, não se tratar de simples consulta, mas efetivo pleito administrativo em contraditório e ampla defesa para impugnar o valor do ITBI lançado de ofício pela administração tributária distrital, com base em alegada avaliação técnica sobre o preço de mercado dos imóveis objeto das compras e vendas por ela realizadas. A resposta a essa petição veio em três manifestações com protocolos distintos (números 20180827-274865, 20180827-274935 e 20180827-274943), uma para cada um dos imóveis adquiridos (Ids 15881281, 15881282 e 15881283). Tais documentos demonstram que o apelado respondeu administrativamente à apelante, quando então expôs o entendimento do STJ, segundo o qual as bases de cálculo do IPTU e do ITBI se distinguem, e encaminhou escrituras “para demonstrar o valor de venda de unidades similares na mesma região” (Id 15881281, p. 6), a indicar que o valor declarado pelo contribuinte destoava do valor de mercado e, portanto, do valor venal considerado base de cálculo para o recolhimento do ITBI sobre os negócios celebrados. Em outra das respostas à reclamação administrativa, o apelado informa que foi utilizada Pauta de Valores Venais para a realização do arbitramento, esclarecendo ainda que essa Pauta é instituída anualmente, por meio de lei, “e seus valores são apurados por tratamento matemático-estatístico dos elementos de avaliação, os seguintes no que diz respeito aos imóveis edificados: padrão ou tipo de construção, área construída, valor unitário do metro quadrado, idade do imóvel e estado de conservação, destinação de uso, parâmetros de valorização (em função do logradouro, quadra, setor e posição em que estiver situado o imóvel), valores aferidos no mercado imobiliário, serviços públicos ou de utilidade pública existentes nas imediações” (Id 15881282, pp. 6-7). Evidencia-se que a fazenda pública elencou os critérios utilizados para o arbitramento e a motivação exposta para justificar o arbitramento de base de cálculo diversa e mais elevada para a exação do ITBI que o valor dos negócios realizados pela apelante e as avaliações colacionadas. Assim, conquanto a base de cálculo do ITBI seja efetivamente, como o afirma a apelante, o valor venal do bem imóvel, isso não quer dizer que sujeito ativo deverá se ater ao valor do negócio jurídico indicado na escritura pública de compra e venda quando, de modo fundamentado, tenha elementos outros indicativos de que o valor venal do bem alienado é superior ao declarado. Transparece ser esse o caso dos autos, pois o apelado, ainda na fase administrativa, dispôs que, segundo a Pauta, o valor do preço do bem declarado pelo contribuinte estava aquém da prática do mercado. Cabe acrescentar que, também durante o processo administrativo, a fazenda pública distrital afirmou que, “em complemento à pauta, apurou-se por avaliação de mercado que imóvel localizado no mesmo empreendimento imobiliário, com as mesmas características, está sendo ofertado no mercado por valores compatíveis com os valores da Pauta de Valores Venais”, concluindo que “o valor pactuado e o Laudo de Avaliação em anexo estão subavaliados e não refletem o valor de mercado do imóvel” (Id 15881282, p. 7). (...) Em suma, o apelado, em razão da impugnação ao arbitramento realizado de ofício previamente aos negócios celebrados pela apelante, realizou a avaliação administrativa do preço dos bens, o que se deu em contraditório e fundamentadamente nos processos administrativos instaurados por provocação da recorrente. Do trecho transcrito, verifica-se que a decisão recorrida está em perfeita harmonia com o entendimento do STJ. Assim, nos termos do artigo 1.030, inciso I, “b”, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A014