Tribunal: TJDFT
Processo: 0708324-90.2019.8.07.0004
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-03-10
Data de publicação: 2021-03-23

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA NA ENTREGA. DISTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO ORIGINÁRIO. INADIMPLEMENTO DOS TERMOS DO DISTRATO. COBRANÇA VIA AÇÃO PRÓPRIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA.
1 – Celebrado o distrato, não há possibilidade a que as partes busquem a revisão, reconhecimento de abusividade de cláusulas ou rescisão do contrato originário, de promessa de compra e venda de imóvel, tendo em vista que os Demandantes deram integral quitação de todos os direitos decorrentes do compromisso anteriormente firmado entre as partes, conforme o que preceitua o instrumento contratual.
2 – A circunstância de uma das partes, no caso a fornecedora, não efetivar a devolução dos valores a que se comprometeu com a celebração do distrato é incapaz de invalidá-lo, restando à parte prejudicada não a revisão do contrato, mas a busca, via ação própria (cobrança – pela via ordinária ou pela via monitória – ou, se o caso, execução de título extrajudicial), daquilo que lhe é devido.
3 – No que tange à possibilidade de inversão da cláusula penal prevista em benefício unicamente da promitente vendedora, a matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), de Relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão. A Segunda Seção de Direito Privado do colendo Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. No entanto, a referida tese não pode ser aplicada aos autos, tendo em vista que não há subsunção do caso concreto à tese fixada pelo STJ, pois a referida cláusula penal constava somente do contrato de promessa de compra e venda, o qual foi rescindido por meio do distrato celebrado, por iniciativa dos Autores, não constando deste instrumento qualquer previsão de multa contratual em caso de atraso no pagamento.
4 – Os Autores, no momento da celebração do distrato, caso não houvesse viabilidade de negociação das cláusulas do referido instrumento contratual com a Construtora, tinham, como alternativa, a opção de ajuizar ação judicial requerendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda. Com isso, tendo as partes optado por celebrar o distrato, realizaram escolha ponderando os custos/benefícios desta decisão.
Apelação Cível provida. Maioria qualificada.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA NA ENTREGA. DISTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO ORIGINÁRIO. INADIMPLEMENTO DOS TERMOS DO DISTRATO. COBRANÇA VIA AÇÃO PRÓPRIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA.
1 – Celebrado o distrato, não há possibilidade a que as partes busquem a revisão, reconhecimento de abusividade de cláusulas ou rescisão do contrato originário, de promessa de compra e venda de imóvel, tendo em vista que os Demandantes deram integral quitação de todos os direitos decorrentes do compromisso anteriormente firmado entre as partes, conforme o que preceitua o instrumento contratual.
2 – A circunstância de uma das partes, no caso a fornecedora, não efetivar a devolução dos valores a que se comprometeu com a celebração do distrato é incapaz de invalidá-lo, restando à parte prejudicada não a revisão do contrato, mas a busca, via ação própria (cobrança – pela via ordinária ou pela via monitória – ou, se o caso, execução de título extrajudicial), daquilo que lhe é devido.
3 – No que tange à possibilidade de inversão da cláusula penal prevista em benefício unicamente da promitente vendedora, a matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), de Relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão. A Segunda Seção de Direito Privado do colendo Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. No entanto, a referida tese não pode ser aplicada aos autos, tendo em vista que não há subsunção do caso concreto à tese fixada pelo STJ, pois a referida cláusula penal constava somente do contrato de promessa de compra e venda, o qual foi rescindido por meio do distrato celebrado, por iniciativa dos Autores, não constando deste instrumento qualquer previsão de multa contratual em caso de atraso no pagamento.
4 – Os Autores, no momento da celebração do distrato, caso não houvesse viabilidade de negociação das cláusulas do referido instrumento contratual com a Construtora, tinham, como alternativa, a opção de ajuizar ação judicial requerendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda. Com isso, tendo as partes optado por celebrar o distrato, realizaram escolha ponderando os custos/benefícios desta decisão.
Apelação Cível provida. Maioria qualificada.