Tribunal: TJDFT
Processo: 0727647-56.2020.8.07.0001
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-07-26

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA. NOTA PROMISSÓRIA. MODALIDADE PRO SOLUTO. VENCIMENTO. TÍTULO INEXISTENTE. EXECUÇÃO DO CONTRATO. INEXIGIBILIDADE. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. OBJETO IMPOSSÍVEL. AUSÊNCIA DE CONDIÇÃO DE PAGAMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR EXORBITANTE. AÇÃO DECLARATÓRIA. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. CABIMENTO.
1. O art. 784, II do CPC confere força executiva à escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor, devendo conter crédito líquido, certo e exigível para que possua força executiva, nos termos do artigo 783 do CPC.
2. A compra e venda de terreno com pagamento a ser feito aos vendedores quatro anos depois, na data do registro, no cartório de imóveis, do memorial de incorporação do empreendimento a ser edificado, atribuindo-se a eles a propriedade de 25% dos apartamentos que seriam edificados como pagamento pelo preço pelo terreno, constitui condição suspensiva incompatível com a tipificação imprópria de nota promissória pro soluto, afastando a certeza e a liquidez do título cambiário que sequer foi emitido.
3. Não havendo o devedor emitido a nota promissória mencionada na escritura pública de compra e venda, não se pode considerar, para execução do contrato, elementos que deveriam constar da cambial, construindo-se, por fusão imprópria, um terceiro título, híbrido por pressuposto, com pedaços de um título inexistente e pedaços de um título inexigível por ausência de elementos essenciais. Nulidade.
4. “Em regra, a emissão de uma letra não importa novação, mas apenas uma “datio pro solvendo”, ficando a existir, além da relação, subjacente, uma relação cambiária destinada a tornar mais segura a satisfação do interesse do credor (SERRA, Vaz, Rev. Leg. Jur. 103o-442; 101o-350 e 108a-27. Apud DELGADO, Abel; DELGADO, Filomena. Lei Uniforme sobre Letras e Livranças Anotada. 7a ed. Lisboa: Petrony, 1996, p. 56).
5. Diante da impossibilidade de se construir no terreno adquirido decorrente da falta de autorização das autoridades públicas, por razões anteriores à compra e venda, é de se reconhecer a impossibilidade inicial do objeto e, por conseguinte, a invalidade do negócio, devendo as partes retornar ao status quo ante.
6. Como o terreno não se prestava à construção de um edifício residencial, não há como exigir a implementação de condição suspensiva impossível. Essa condição continha a alocação de riscos definida pelas próprias partes e que deve ser respeitada e observada.
7. A nulidade do contrato, sem que tenha havido má-fé das partes, não exclui a indenização por danos eventualmente existentes, a serem apurados em liquidação de sentença.
8. O valor da causa deve refletir a realidade econômica do pedido; sendo ínfimo, quando não for mensurável o proveito econômico, cabe apreciação equitativa. Quando for excessivo, sem referencial econômico com os pedidos, é abusivo. Também não serve de referência e justifica a fixação dos honorários de sucumbência por apreciação equitativa.
9. A sentença que decreta a nulidade do contrato tem conteúdo declaratório, não criando situação jurídica nova a justificar o valor da causa como base de cálculo para a condenação em honorários.
10. O acolhimento dos embargos à execução e as particularidades do caso não constituem proveito econômico novo nem assegura conquista de riqueza inédita em favor das partes.
11. Em casos como este, o proveito econômico é inestimável e não se confunde com a execução do título extrajudicial.
12. Nas ações processadas e julgadas em menos de 1 (um) ano, sem complexidade jurídica, os honorários devem ser fixados com parcimônia e proporcionalidade.
13. Tendo parte vencida, no recurso, requerido a fixação de honorários por apreciação equitativa, é justo que se observe a mesma regra na inversão da sucumbência a seu favor.
14. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA. NOTA PROMISSÓRIA. MODALIDADE PRO SOLUTO. VENCIMENTO. TÍTULO INEXISTENTE. EXECUÇÃO DO CONTRATO. INEXIGIBILIDADE. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. OBJETO IMPOSSÍVEL. AUSÊNCIA DE CONDIÇÃO DE PAGAMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR EXORBITANTE. AÇÃO DECLARATÓRIA. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. CABIMENTO.
1. O art. 784, II do CPC confere força executiva à escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor, devendo conter crédito líquido, certo e exigível para que possua força executiva, nos termos do artigo 783 do CPC.
2. A compra e venda de terreno com pagamento a ser feito aos vendedores quatro anos depois, na data do registro, no cartório de imóveis, do memorial de incorporação do empreendimento a ser edificado, atribuindo-se a eles a propriedade de 25% dos apartamentos que seriam edificados como pagamento pelo preço pelo terreno, constitui condição suspensiva incompatível com a tipificação imprópria de nota promissória pro soluto, afastando a certeza e a liquidez do título cambiário que sequer foi emitido.
3. Não havendo o devedor emitido a nota promissória mencionada na escritura pública de compra e venda, não se pode considerar, para execução do contrato, elementos que deveriam constar da cambial, construindo-se, por fusão imprópria, um terceiro título, híbrido por pressuposto, com pedaços de um título inexistente e pedaços de um título inexigível por ausência de elementos essenciais. Nulidade.
4. “Em regra, a emissão de uma letra não importa novação, mas apenas uma “datio pro solvendo”, ficando a existir, além da relação, subjacente, uma relação cambiária destinada a tornar mais segura a satisfação do interesse do credor (SERRA, Vaz, Rev. Leg. Jur. 103o-442; 101o-350 e 108a-27. Apud DELGADO, Abel; DELGADO, Filomena. Lei Uniforme sobre Letras e Livranças Anotada. 7a ed. Lisboa: Petrony, 1996, p. 56).
5. Diante da impossibilidade de se construir no terreno adquirido decorrente da falta de autorização das autoridades públicas, por razões anteriores à compra e venda, é de se reconhecer a impossibilidade inicial do objeto e, por conseguinte, a invalidade do negócio, devendo as partes retornar ao status quo ante.
6. Como o terreno não se prestava à construção de um edifício residencial, não há como exigir a implementação de condição suspensiva impossível. Essa condição continha a alocação de riscos definida pelas próprias partes e que deve ser respeitada e observada.
7. A nulidade do contrato, sem que tenha havido má-fé das partes, não exclui a indenização por danos eventualmente existentes, a serem apurados em liquidação de sentença.
8. O valor da causa deve refletir a realidade econômica do pedido; sendo ínfimo, quando não for mensurável o proveito econômico, cabe apreciação equitativa. Quando for excessivo, sem referencial econômico com os pedidos, é abusivo. Também não serve de referência e justifica a fixação dos honorários de sucumbência por apreciação equitativa.
9. A sentença que decreta a nulidade do contrato tem conteúdo declaratório, não criando situação jurídica nova a justificar o valor da causa como base de cálculo para a condenação em honorários.
10. O acolhimento dos embargos à execução e as particularidades do caso não constituem proveito econômico novo nem assegura conquista de riqueza inédita em favor das partes.
11. Em casos como este, o proveito econômico é inestimável e não se confunde com a execução do título extrajudicial.
12. Nas ações processadas e julgadas em menos de 1 (um) ano, sem complexidade jurídica, os honorários devem ser fixados com parcimônia e proporcionalidade.
13. Tendo parte vencida, no recurso, requerido a fixação de honorários por apreciação equitativa, é justo que se observe a mesma regra na inversão da sucumbência a seu favor.
14. Recurso conhecido e provido.