Tribunal: TJDFT
Processo: 0708883-16.2016.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-15

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR RAZOÁVEL. JUROS DE MORA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para considerar inválida a cláusula de prorrogação do prazo de entrega do imóvel estipulada em dias úteis, contando-se o prazo de tolerância em dias corridos, para aplicar a cláusula cominatória contratual e para condenar o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra e no pagamento de multa contratual e lucros cessantes em decorrência do atraso, o que ensejou a interposição do presente recurso.
2. Deixo, de início, de conhecer do pedido de reforma deduzido pela recorrente quanto à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, haja vista que a matéria não foi tratada no presente caso, vulnerando, assim, o princípio da dialeticidade recursal.
3. Inexistência de Caso Fortuito
3.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que foi constatada escassez de mão de obra na região.
3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem.
4. Aplicação de Cláusula Penal Moratória
4.1 A Cláusula Sétima, Item 7.3, do Contrato de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma dispõe que “caso a promitente vendedora não entregue a unidade imobiliária conforme ajustado neste contrato, ficará sujeito ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor atualizado do preço total, até a entrega da referida unidade, pro rata die” (ID 662238 - Pág. 11).
4.2 A multa pelo atraso na entrega do imóvel foi instituída pela própria ré, e alegar abusividade da cláusula penal constitui comportamento contraditório e afronta a boa-fé objetiva (venire contra factum propium).
4.3 Assim, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/11/2012, com prorrogação por 180 dias, expirou em 29/05/2013 o prazo de entrega (ID 662238 - Pág. 2). E, entregue o imóvel em 10/09/2013, conforme Termo de Recebimento de Chaves (ID 662254 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 3 meses e 12 dias.
4.4 A título de esclarecimento, vale ressaltar que o item 4.2 do Contrato de Promessa de Compra e Venda estabelece que, “caracterizada a mora do promissário comprador, fica estabelecido que: a) após a data do vencimento, incidirá atualização pelos índices previstos na Cláusula Terceira, calculados pro rata die, e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, pro rata die, além de multa de 2% (dois por cento) do valor total em atraso” (ID 662238 - Pág. 6/7). Dessa forma, considerando que penalidade semelhante foi prevista caso o consumidor deixasse de adimplir as parcelas do contrato, não há que se falar em excesso da multa.
4.5 Da mesma forma, também não há que se falar em redução equitativa da multa com base no artigo 413 do Código Civil, pois não houve abusividade e a penalidade foi aplicada com base no próprio contrato firmado entre as partes. Assim, a aplicação da multa se mostrou dentro dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo um valor justo e adequado para cobrir as perdas e danos ocorridos pela demora da entrega do imóvel ao consumidor. Precedentes: Acórdão 295816, Primeira Turma Recursal, Relator FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 16/10/2020, publicado no DJE: 27/11/2020.
5. Juros de Obra.
5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 29/05/2013.
5.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
5.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 10/09/2013 (ID 662254 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra até fevereiro de 2014 (ID 662236 - Pág. 1). Por sua vez não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se”. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até fevereiro de 2014.
5.4 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 1.526,80 a título de juros de obra (ID 662236 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel. Portanto, irretocável a sentença nesse ponto.
6. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO
7. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
8. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, custas e honorários pelo recorrente, no percentual de 10% do valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR RAZOÁVEL. JUROS DE MORA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para considerar inválida a cláusula de prorrogação do prazo de entrega do imóvel estipulada em dias úteis, contando-se o prazo de tolerância em dias corridos, para aplicar a cláusula cominatória contratual e para condenar o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra e no pagamento de multa contratual e lucros cessantes em decorrência do atraso, o que ensejou a interposição do presente recurso.
2. Deixo, de início, de conhecer do pedido de reforma deduzido pela recorrente quanto à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, haja vista que a matéria não foi tratada no presente caso, vulnerando, assim, o princípio da dialeticidade recursal.
3. Inexistência de Caso Fortuito
3.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que foi constatada escassez de mão de obra na região.
3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem.
4. Aplicação de Cláusula Penal Moratória
4.1 A Cláusula Sétima, Item 7.3, do Contrato de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma dispõe que “caso a promitente vendedora não entregue a unidade imobiliária conforme ajustado neste contrato, ficará sujeito ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor atualizado do preço total, até a entrega da referida unidade, pro rata die” (ID 662238 - Pág. 11).
4.2 A multa pelo atraso na entrega do imóvel foi instituída pela própria ré, e alegar abusividade da cláusula penal constitui comportamento contraditório e afronta a boa-fé objetiva (venire contra factum propium).
4.3 Assim, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/11/2012, com prorrogação por 180 dias, expirou em 29/05/2013 o prazo de entrega (ID 662238 - Pág. 2). E, entregue o imóvel em 10/09/2013, conforme Termo de Recebimento de Chaves (ID 662254 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 3 meses e 12 dias.
4.4 A título de esclarecimento, vale ressaltar que o item 4.2 do Contrato de Promessa de Compra e Venda estabelece que, “caracterizada a mora do promissário comprador, fica estabelecido que: a) após a data do vencimento, incidirá atualização pelos índices previstos na Cláusula Terceira, calculados pro rata die, e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, pro rata die, além de multa de 2% (dois por cento) do valor total em atraso” (ID 662238 - Pág. 6/7). Dessa forma, considerando que penalidade semelhante foi prevista caso o consumidor deixasse de adimplir as parcelas do contrato, não há que se falar em excesso da multa.
4.5 Da mesma forma, também não há que se falar em redução equitativa da multa com base no artigo 413 do Código Civil, pois não houve abusividade e a penalidade foi aplicada com base no próprio contrato firmado entre as partes. Assim, a aplicação da multa se mostrou dentro dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo um valor justo e adequado para cobrir as perdas e danos ocorridos pela demora da entrega do imóvel ao consumidor. Precedentes: Acórdão 295816, Primeira Turma Recursal, Relator FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 16/10/2020, publicado no DJE: 27/11/2020.
5. Juros de Obra.
5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 29/05/2013.
5.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
5.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 10/09/2013 (ID 662254 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra até fevereiro de 2014 (ID 662236 - Pág. 1). Por sua vez não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se”. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até fevereiro de 2014.
5.4 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 1.526,80 a título de juros de obra (ID 662236 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel. Portanto, irretocável a sentença nesse ponto.
6. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO
7. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
8. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, custas e honorários pelo recorrente, no percentual de 10% do valor da condenação.