Tribunal: TJDFT
Processo: 0701732-68.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2022-01-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. DISTRATO. INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PRELIMINARES. NULIDADE DA SENTENÇA. AVANÇO AO MÉRITO. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI N. 13.786/18. RETENÇÃO DE 25%. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PAGAMENTO APÓS HABITE-SE. VALOR DA CAUSA. PROVEITO ECONÔMICO. CORREÇÃO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
1. Apresenta insuficiente fundamentação a sentença que não enfrenta tese de defesa concernente à retenção de porcentagem da quantia paga por promitente-comprador, conforme a regra disposta na Lei n. 13.786/18, visto se tratar de patrimônio submetido ao regime de afetação. Além disso, também é nula sentença que não aprecia impugnação ao valor dado à causa, conforme previsto nos incisos IV e V do art. 489 do CPC.
2. A nulidade da sentença é superada para se avançar ao julgamento de mérito, em homenagem ao princípio da economia processual e ao direito das partes obterem a solução integral do mérito em prazo razoável, como previsto no art. 4o do CPC e com suporte nos incisos III e IV do §3o do art. 1.013 do CPC.
3. Os efeitos do distrato devem respeitar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, que se qualificam como nortes da nova legislação civil, a teor do disposto no art. 413 do Código Civil.
4. No caso concreto, diante do valor do bem, da importância paga e da quantia representada pela cláusula penal, conclui-se que a previsão de retenção pela vendedora de 50% da quantia paga pelo promitente-comprador constitui cláusula abusiva e deve ser revista, por constituir montante excessivo diante da natureza do negócio, com suporte nos artigos 53 e 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor.
5. Julga-se devida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente-comprador, observado que os prejuízos advindos do distrato não ultrapassam aqueles presumíveis em situações semelhantes, concernentes a despesas administrativas, e porque o imóvel foi restituído para que pudesse ser renegociado com terceiros.
6. Reconhece-se como devida a cláusula contratual que previu o prazo de trinta dias para o pagamento da restituição ao comprador, a contar do habite-se, por estar de acordo com expressa previsão legal.
7. Por força do disposto no art. 292, §3o, do CPC, o valor da causa é corrigido, para corresponder ao proveito econômico perseguido pelo autor, ou seja, ao valor da restituição reconhecida, deduzida a retenção de 25% da quantia paga.
8. Dada a sucumbência parcial recíproca, não proporcional, as partes são condenadas ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, na proporção de 30% (trinta por cento) para o autor e 70% (setenta por cento) para a ré, determinada a readequação das despesas processuais, de acordo com o valor da causa corrigido. Os honorários advocatícios são majorados para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, com suporte no art. 85, §11, do CPC.
9. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. DISTRATO. INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PRELIMINARES. NULIDADE DA SENTENÇA. AVANÇO AO MÉRITO. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI N. 13.786/18. RETENÇÃO DE 25%. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PAGAMENTO APÓS HABITE-SE. VALOR DA CAUSA. PROVEITO ECONÔMICO. CORREÇÃO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
1. Apresenta insuficiente fundamentação a sentença que não enfrenta tese de defesa concernente à retenção de porcentagem da quantia paga por promitente-comprador, conforme a regra disposta na Lei n. 13.786/18, visto se tratar de patrimônio submetido ao regime de afetação. Além disso, também é nula sentença que não aprecia impugnação ao valor dado à causa, conforme previsto nos incisos IV e V do art. 489 do CPC.
2. A nulidade da sentença é superada para se avançar ao julgamento de mérito, em homenagem ao princípio da economia processual e ao direito das partes obterem a solução integral do mérito em prazo razoável, como previsto no art. 4o do CPC e com suporte nos incisos III e IV do §3o do art. 1.013 do CPC.
3. Os efeitos do distrato devem respeitar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, que se qualificam como nortes da nova legislação civil, a teor do disposto no art. 413 do Código Civil.
4. No caso concreto, diante do valor do bem, da importância paga e da quantia representada pela cláusula penal, conclui-se que a previsão de retenção pela vendedora de 50% da quantia paga pelo promitente-comprador constitui cláusula abusiva e deve ser revista, por constituir montante excessivo diante da natureza do negócio, com suporte nos artigos 53 e 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor.
5. Julga-se devida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente-comprador, observado que os prejuízos advindos do distrato não ultrapassam aqueles presumíveis em situações semelhantes, concernentes a despesas administrativas, e porque o imóvel foi restituído para que pudesse ser renegociado com terceiros.
6. Reconhece-se como devida a cláusula contratual que previu o prazo de trinta dias para o pagamento da restituição ao comprador, a contar do habite-se, por estar de acordo com expressa previsão legal.
7. Por força do disposto no art. 292, §3o, do CPC, o valor da causa é corrigido, para corresponder ao proveito econômico perseguido pelo autor, ou seja, ao valor da restituição reconhecida, deduzida a retenção de 25% da quantia paga.
8. Dada a sucumbência parcial recíproca, não proporcional, as partes são condenadas ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, na proporção de 30% (trinta por cento) para o autor e 70% (setenta por cento) para a ré, determinada a readequação das despesas processuais, de acordo com o valor da causa corrigido. Os honorários advocatícios são majorados para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, com suporte no art. 85, §11, do CPC.
9. Apelo parcialmente provido.