Tribunal: TJDFT
Processo: 0750891-03.2019.8.07.0016
Órgão julgador: ANA CLAUDIA LOIOLA DE MORAIS MENDES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-07-19
Data de publicação: 2021-07-29

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA A DESOCUPAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NATUREZA JURÍDICA. AUSENTE ELEMENTO LEGAL OU CONTRATUAL A AUTORIZAR A POSSE DO IMÓVEL PELOS PROMITENTES COMPRADORES SEM CONTRAPRESTAÇÃO FINANCEIRA ATÉ A EFETIVA AQUISIÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou procedente em parte os pedidos formulados na inicial para condenar a primeira parte ré a restituir a quantia de R$ 900,00.
II. No decorrer do contrato de locação a parte autora emitiu a notificação extrajudicial em 11/04/2019 para a desocupação do imóvel face a necessidade de reforma no local. Diante da notificação, a segunda e terceira partes rés optaram por adquirir o imóvel, sendo formalizado em 16/04/2019 o contrato de promessa de compra e venda (intermediado pela primeira parte ré, na qualidade de corretor), enquanto que a liberação do financiamento bancário relativo à compra e venda do imóvel aconteceu no dia 19/08/2019. Assim, sustenta a parte autora que é devido o valor dos alugueres vencidos desde maio de 2019 até 19/08/2019 e que não foram adimplidos.
III. A promessa de compra e venda é um direito real (1.225, VII do Código Civil), sendo que os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil estabelecem que “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. Ademais, salutar assinalar que o artigo 1.227 do Código Civil assinala que “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. Assim, constata-se que o instrumento jurídico assegura direitos e obrigações aos seus contratantes, sendo assegurado ao promitente comprador, desde que preenchidos os requisitos, que seja efetivada a aquisição do imóvel, mediante a outorga da escritura definitiva de compra e venda, caracterizando um direito real de aquisição, que se aperfeiçoará com a efetiva transmissão da propriedade.
IV. Consta na cláusula quarta do contrato de promessa de compra e venda que “A posse do imóvel objeto dessa transação será dada, aos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, após assinatura de escritura pública (...)”.
V. Desse modo, é possível apurar que o instrumento jurídico “promessa de compra e venda” não concede ao promitente comprador o imediato exercício do direito de propriedade, tampouco assegura a posse sobre o imóvel, uma vez que configura apenas um direito real de aquisição. Ademais, a promessa de compra e venda pactuada entre a parte autora e a segunda e terceira partes rés estabelece que a posse do imóvel ocorrerá após a assinatura da escritura pública. Portanto, constata-se que o imóvel era de propriedade da parte autora até a conclusão do contrato de compra e venda, sendo que não existia amparo legal ou contratual a autorizar que a segunda e terceira partes rés permanecessem residindo no imóvel sem qualquer contraprestação financeira até a sua efetiva aquisição.
VI. Não se desconhece que a notificação extrajudicial para a rescisão do contato de locação emitida em 11/04/2019 é instrumento hábil a concluir pela rescisão daquele ajuste contratual, conforme fixado na sentença. Não obstante, os promitentes compradores (segunda e terceira partes rés) devem indenizar a parte autora pelo uso e fruição do imóvel até o registro da escritura pública de compra e venda, de forma a evitar o enriquecimento sem causa.
VII. A conclusão da compra e venda não se consuma com o repasse do valor pelo banco (19/08/2019), mas sim com o registro da escritura pública, o que ocorreu no dia 07/08/2019, devendo ser fixado como termo final da condenação pecuniária.
VIII. Em conformidade com o artigo 6o da Lei 9.099/95, e considerando que o enriquecimento sem causa é distinto do contrato de locação, constata-se que não há que se falar em incidência de multa de 10% por atraso no pagamento, tampouco 10% de taxa de administração em favor da imobiliária, razão pela qual o montante de R$ 1.800,00 mensais mostra-se adequado ao caso concreto. Assim, face as datas mencionadas pela parte autora na sua inicial, constata-se que o montante de condenação alcança R$ 7.320,00 (sete mil, trezentos e vinte reais).
IX. Enfim, sendo possível confirmar que a imobiliária/corretor não reteve alugueres relativo ao período questionado, deve a condenação referente ao enriquecimento sem causa ser limitada aos promitentes compradores.
X. Recurso conhecido e provido em parte para condenar a segunda e terceira partes rés, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 7.320,00 (sete mil, trezentos e vinte reais), corrigida monetariamente desde a data do efetivo prejuízo e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação. Mantidos os demais termos da sentença.
XI. Custas recolhidas. Sem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA A DESOCUPAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NATUREZA JURÍDICA. AUSENTE ELEMENTO LEGAL OU CONTRATUAL A AUTORIZAR A POSSE DO IMÓVEL PELOS PROMITENTES COMPRADORES SEM CONTRAPRESTAÇÃO FINANCEIRA ATÉ A EFETIVA AQUISIÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou procedente em parte os pedidos formulados na inicial para condenar a primeira parte ré a restituir a quantia de R$ 900,00.
II. No decorrer do contrato de locação a parte autora emitiu a notificação extrajudicial em 11/04/2019 para a desocupação do imóvel face a necessidade de reforma no local. Diante da notificação, a segunda e terceira partes rés optaram por adquirir o imóvel, sendo formalizado em 16/04/2019 o contrato de promessa de compra e venda (intermediado pela primeira parte ré, na qualidade de corretor), enquanto que a liberação do financiamento bancário relativo à compra e venda do imóvel aconteceu no dia 19/08/2019. Assim, sustenta a parte autora que é devido o valor dos alugueres vencidos desde maio de 2019 até 19/08/2019 e que não foram adimplidos.
III. A promessa de compra e venda é um direito real (1.225, VII do Código Civil), sendo que os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil estabelecem que “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. Ademais, salutar assinalar que o artigo 1.227 do Código Civil assinala que “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. Assim, constata-se que o instrumento jurídico assegura direitos e obrigações aos seus contratantes, sendo assegurado ao promitente comprador, desde que preenchidos os requisitos, que seja efetivada a aquisição do imóvel, mediante a outorga da escritura definitiva de compra e venda, caracterizando um direito real de aquisição, que se aperfeiçoará com a efetiva transmissão da propriedade.
IV. Consta na cláusula quarta do contrato de promessa de compra e venda que “A posse do imóvel objeto dessa transação será dada, aos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, após assinatura de escritura pública (...)”.
V. Desse modo, é possível apurar que o instrumento jurídico “promessa de compra e venda” não concede ao promitente comprador o imediato exercício do direito de propriedade, tampouco assegura a posse sobre o imóvel, uma vez que configura apenas um direito real de aquisição. Ademais, a promessa de compra e venda pactuada entre a parte autora e a segunda e terceira partes rés estabelece que a posse do imóvel ocorrerá após a assinatura da escritura pública. Portanto, constata-se que o imóvel era de propriedade da parte autora até a conclusão do contrato de compra e venda, sendo que não existia amparo legal ou contratual a autorizar que a segunda e terceira partes rés permanecessem residindo no imóvel sem qualquer contraprestação financeira até a sua efetiva aquisição.
VI. Não se desconhece que a notificação extrajudicial para a rescisão do contato de locação emitida em 11/04/2019 é instrumento hábil a concluir pela rescisão daquele ajuste contratual, conforme fixado na sentença. Não obstante, os promitentes compradores (segunda e terceira partes rés) devem indenizar a parte autora pelo uso e fruição do imóvel até o registro da escritura pública de compra e venda, de forma a evitar o enriquecimento sem causa.
VII. A conclusão da compra e venda não se consuma com o repasse do valor pelo banco (19/08/2019), mas sim com o registro da escritura pública, o que ocorreu no dia 07/08/2019, devendo ser fixado como termo final da condenação pecuniária.
VIII. Em conformidade com o artigo 6o da Lei 9.099/95, e considerando que o enriquecimento sem causa é distinto do contrato de locação, constata-se que não há que se falar em incidência de multa de 10% por atraso no pagamento, tampouco 10% de taxa de administração em favor da imobiliária, razão pela qual o montante de R$ 1.800,00 mensais mostra-se adequado ao caso concreto. Assim, face as datas mencionadas pela parte autora na sua inicial, constata-se que o montante de condenação alcança R$ 7.320,00 (sete mil, trezentos e vinte reais).
IX. Enfim, sendo possível confirmar que a imobiliária/corretor não reteve alugueres relativo ao período questionado, deve a condenação referente ao enriquecimento sem causa ser limitada aos promitentes compradores.
X. Recurso conhecido e provido em parte para condenar a segunda e terceira partes rés, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 7.320,00 (sete mil, trezentos e vinte reais), corrigida monetariamente desde a data do efetivo prejuízo e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação. Mantidos os demais termos da sentença.
XI. Custas recolhidas. Sem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.