Tribunal: TJDFT
Processo: 0704538-18.2017.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2022-02-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS. FUNCEF. SUBFATURAMENTO E OUTRAS IRREGULARIDADES. APURAÇÃO. PENDÊNCIA DE JULGAMENTO DE AÇÃO DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA E DE AÇÃO PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE SUPRIMENTO DE DECLARAÇÃO DE VONTADE E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. A hipótese consiste em examinar a possibilidade de suprimento da vontade da promitente vendedora em negócio jurídico de compra e venda, com a subsequente adjudicação compulsória de bens imóveis e devolução das notas promissórias entregues à vendedora em razão do pagamento do preço ajustado.
2. No caso de celebração de negócio jurídico de promessa de compra e venda, com a previsão da possibilidade de arrependimento, o promitente comprador passa a ostentar a pretensão à ultimação do negócio jurídico e de transferência do bem, de acordo com a regra prevista no art. 1417 do Código Civil. Nesse contexto o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel alienado e, se houver recusa, requerer ao Poder Judiciário a adjudicação compulsória do imóvel (art. 1418 do Código Civil).
3. A possibilidade de suprimento da declaração de vontade do alienante também encontra respaldo, em tese, na regra prevista no art. 501 do CPC, que possibilita o cumprimento de tutela específica para que seja determinada a obrigação de formalizar a aludida declaração. Aliás, a emissão das vontades das partes consubstancia elemento essencial para seja reconhecida primeiramente a existência do negócio jurídico, sendo certo que a higidez da aludida exteriorização do intento do negociante deve ser examinada nas esferas da validade e da eficácia do referido negócio jurídico.
4. As questões que envolvem a existência ou a validade do negócio jurídico consistem em temas que dizem respeito à conhecida “teoria do fato jurídico”. Entre nós dedicou-se ao tema o notável jurista Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda (Tratado de Direito Privado. Tomos I ao V. Campinas: Bookseller, 2000), ao esclarecer a ideia de suporte fático e determinar três distintos planos para a configuração dos fenômenos jurídicos, cada qual informado pelos respectivos requisitos. Assim: a) o plano da existência é constituído pelo a.1) núcleo do suporte fático que, por sua vez, compõe-se dos elementos (a.1.1) cerne e (a.1.2) completantes; b) o plano da validade é curialmente formado pelos elementos complementares do suporte fático, como, por exemplo, os previstos no art. 104 do Código Civil (validade/nulidade), ou, por exceção, orienta-se pela ausência das figuras enumeradas no art. 171 do mesmo código (validade/anulabilidade); finalmente c) o plano da eficácia é formado pelos elementos integrativos do suporte fático (MELLO, Marcos Bernardes. Teoria do Fato Jurídico. Plano da Existência. 13 ed. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 52-55.). 4.1.No caso em deslinde é necessária a devida atenção ao plano de validade do negócio jurídico celebrado entre as partes. 4.2. A “capacidade especial” ou “legitimação” exercida pelos presentantes das pessoas jurídicas de direito privado distingue-se da capacidade geral das partes para a celebração de negócios jurídicos, pois a validade, nesses casos, passa a exigir que o agente seja plenamente capaz, mas também que conte com a necessária legitimação para declarar a vontade da pessoa jurídica presentada, com a finalidade de que seja perfectibilizado o negócio jurídico.
5. No caso dos autos o Estatuto da FUNCEF prevê, em seu art. 32, inc. IX, que é atribuição do Conselho Deliberativo autorizar a alienação de bens integrantes de seu patrimônio imobiliário e dos seus planos de benefícios, em valor superior ao constante na política de alienação previamente aprovada pelo aludido conselho. Além disso, nos termos da Portaria no 27/2014, publicada pela Presidência da FUNCEF aos 10 de junho de 2014, os contratos aprovados pelo regime de "alçada" ou de "competência" devem ser firmados por dois diretores. 5.1. Na presente hipótese, no entanto, o instrumento de promessa de compra e venda foi assinado apenas pelo “Diretor de Participações Societárias e Imobiliárias”, ausente a assinatura de qualquer outro. Não se trata, portanto, de mera substituição da vontade da parte que eventualmente se recuse a tornar definitiva a compra e venda do bem imóvel. Aliás, a própria declaração de vontade da alienante não reuniu os elementos suficientes para produzir validamente os efeitos jurídicos desejados. 5.2. Foram também constatadas irregularidades no aludido negócio jurídico, como o pagamento em quantia menor do que aquela pactuada entre as partes, com evidente prejuízo aos cofres da Fundação. Além disso o sócio administrador da sociedade empresária adquirente dos bens imóveis teria obtido acesso a informações privilegiadas que poderiam beneficiá-lo com a celebração do mencionado negócio jurídico. Ademais, após minuciosa apuração das circunstâncias alusivas à celebração do negócio jurídico referido a Comissão Técnica de Apuração instaurada pela Presidência da FUNCEF concluiu pela caracterização de negligência nos atos praticados “pelos agentes envolvidos, na alienação das Salas do Edifício OAB e, por isso, são responsáveis pelos prejuízos e danos causados à FUNCEF". 5.3. As mencionadas condutas foram objeto do ajuizamento de ação de improbidade administrativa e ação penal (autos dos processos no 1017685-27.2017.4.01.3400 e no 1023258-12.2018.4.01.3400, respectivamente) no âmbito das quais são apurados eventuais danos causados ao patrimônio da instituição, além de crimes contra o Sistema Financeiro Nacional diretamente relacionados ao negócio jurídico de promessa de compra e venda em questão. 5.4. Nesse contexto, além da nulidade que afeta diretamente o elemento “vontade” da promitente vendedora, como já anteriormente explicitado (art. 166, inc. IV, do Código Civil), também é possível partir do pressuposto de que a invalidade do aludido negócio de promessa de compra e venda celebrado entre as partes decorre de eventual ato ilícito praticado pelas pessoas físicas envolvidas nas circunstâncias ora examinadas (art. 166, inc. II, primeira figura, do Código Civil).
6. Diante desse contexto não se revela razoável que o Poder Judiciário supra a vontade da promitente vendedora e torne definitivo o referido negócio jurídico, com a adjudicação compulsória dos bens imóveis, na pendência de julgamento das referidas ações, no âmbito das quais ainda tem sido apurado o alegado subfaturamento na venda dos bens imóveis objeto do aludido negócio jurídico, além das outras irregularidades ora mencionadas sucintamente.
7. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS. FUNCEF. SUBFATURAMENTO E OUTRAS IRREGULARIDADES. APURAÇÃO. PENDÊNCIA DE JULGAMENTO DE AÇÃO DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA E DE AÇÃO PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE SUPRIMENTO DE DECLARAÇÃO DE VONTADE E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. A hipótese consiste em examinar a possibilidade de suprimento da vontade da promitente vendedora em negócio jurídico de compra e venda, com a subsequente adjudicação compulsória de bens imóveis e devolução das notas promissórias entregues à vendedora em razão do pagamento do preço ajustado.
2. No caso de celebração de negócio jurídico de promessa de compra e venda, com a previsão da possibilidade de arrependimento, o promitente comprador passa a ostentar a pretensão à ultimação do negócio jurídico e de transferência do bem, de acordo com a regra prevista no art. 1417 do Código Civil. Nesse contexto o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel alienado e, se houver recusa, requerer ao Poder Judiciário a adjudicação compulsória do imóvel (art. 1418 do Código Civil).
3. A possibilidade de suprimento da declaração de vontade do alienante também encontra respaldo, em tese, na regra prevista no art. 501 do CPC, que possibilita o cumprimento de tutela específica para que seja determinada a obrigação de formalizar a aludida declaração. Aliás, a emissão das vontades das partes consubstancia elemento essencial para seja reconhecida primeiramente a existência do negócio jurídico, sendo certo que a higidez da aludida exteriorização do intento do negociante deve ser examinada nas esferas da validade e da eficácia do referido negócio jurídico.
4. As questões que envolvem a existência ou a validade do negócio jurídico consistem em temas que dizem respeito à conhecida “teoria do fato jurídico”. Entre nós dedicou-se ao tema o notável jurista Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda (Tratado de Direito Privado. Tomos I ao V. Campinas: Bookseller, 2000), ao esclarecer a ideia de suporte fático e determinar três distintos planos para a configuração dos fenômenos jurídicos, cada qual informado pelos respectivos requisitos. Assim: a) o plano da existência é constituído pelo a.1) núcleo do suporte fático que, por sua vez, compõe-se dos elementos (a.1.1) cerne e (a.1.2) completantes; b) o plano da validade é curialmente formado pelos elementos complementares do suporte fático, como, por exemplo, os previstos no art. 104 do Código Civil (validade/nulidade), ou, por exceção, orienta-se pela ausência das figuras enumeradas no art. 171 do mesmo código (validade/anulabilidade); finalmente c) o plano da eficácia é formado pelos elementos integrativos do suporte fático (MELLO, Marcos Bernardes. Teoria do Fato Jurídico. Plano da Existência. 13 ed. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 52-55.). 4.1.No caso em deslinde é necessária a devida atenção ao plano de validade do negócio jurídico celebrado entre as partes. 4.2. A “capacidade especial” ou “legitimação” exercida pelos presentantes das pessoas jurídicas de direito privado distingue-se da capacidade geral das partes para a celebração de negócios jurídicos, pois a validade, nesses casos, passa a exigir que o agente seja plenamente capaz, mas também que conte com a necessária legitimação para declarar a vontade da pessoa jurídica presentada, com a finalidade de que seja perfectibilizado o negócio jurídico.
5. No caso dos autos o Estatuto da FUNCEF prevê, em seu art. 32, inc. IX, que é atribuição do Conselho Deliberativo autorizar a alienação de bens integrantes de seu patrimônio imobiliário e dos seus planos de benefícios, em valor superior ao constante na política de alienação previamente aprovada pelo aludido conselho. Além disso, nos termos da Portaria no 27/2014, publicada pela Presidência da FUNCEF aos 10 de junho de 2014, os contratos aprovados pelo regime de "alçada" ou de "competência" devem ser firmados por dois diretores. 5.1. Na presente hipótese, no entanto, o instrumento de promessa de compra e venda foi assinado apenas pelo “Diretor de Participações Societárias e Imobiliárias”, ausente a assinatura de qualquer outro. Não se trata, portanto, de mera substituição da vontade da parte que eventualmente se recuse a tornar definitiva a compra e venda do bem imóvel. Aliás, a própria declaração de vontade da alienante não reuniu os elementos suficientes para produzir validamente os efeitos jurídicos desejados. 5.2. Foram também constatadas irregularidades no aludido negócio jurídico, como o pagamento em quantia menor do que aquela pactuada entre as partes, com evidente prejuízo aos cofres da Fundação. Além disso o sócio administrador da sociedade empresária adquirente dos bens imóveis teria obtido acesso a informações privilegiadas que poderiam beneficiá-lo com a celebração do mencionado negócio jurídico. Ademais, após minuciosa apuração das circunstâncias alusivas à celebração do negócio jurídico referido a Comissão Técnica de Apuração instaurada pela Presidência da FUNCEF concluiu pela caracterização de negligência nos atos praticados “pelos agentes envolvidos, na alienação das Salas do Edifício OAB e, por isso, são responsáveis pelos prejuízos e danos causados à FUNCEF". 5.3. As mencionadas condutas foram objeto do ajuizamento de ação de improbidade administrativa e ação penal (autos dos processos no 1017685-27.2017.4.01.3400 e no 1023258-12.2018.4.01.3400, respectivamente) no âmbito das quais são apurados eventuais danos causados ao patrimônio da instituição, além de crimes contra o Sistema Financeiro Nacional diretamente relacionados ao negócio jurídico de promessa de compra e venda em questão. 5.4. Nesse contexto, além da nulidade que afeta diretamente o elemento “vontade” da promitente vendedora, como já anteriormente explicitado (art. 166, inc. IV, do Código Civil), também é possível partir do pressuposto de que a invalidade do aludido negócio de promessa de compra e venda celebrado entre as partes decorre de eventual ato ilícito praticado pelas pessoas físicas envolvidas nas circunstâncias ora examinadas (art. 166, inc. II, primeira figura, do Código Civil).
6. Diante desse contexto não se revela razoável que o Poder Judiciário supra a vontade da promitente vendedora e torne definitivo o referido negócio jurídico, com a adjudicação compulsória dos bens imóveis, na pendência de julgamento das referidas ações, no âmbito das quais ainda tem sido apurado o alegado subfaturamento na venda dos bens imóveis objeto do aludido negócio jurídico, além das outras irregularidades ora mencionadas sucintamente.
7. Recurso conhecido e provido.