Tribunal: TJDFT
Processo: 0700353-66.2020.8.07.0021
Órgão julgador: GISLENE PINHEIRO DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-03-24
Data de publicação: 2021-04-08

Ementa:
APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONDÔMINO NÃO ASSOCIADO. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POSTERIOR A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. PARTICIPAÇÃO NO RATEIO DAS DESPESAS. OBRIGAÇÃO DEVIDA PARA O PERÍODO POSTERIOR À ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.465/2017. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO.

1. O C. Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema Repetitivo 882, dispôs que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. Contudo, a Lei 13.465/2017 introduziu o art. 36-A na Lei 6.766/1979, passando a dispor também das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados. Este dispositivo legal prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns.

3. Restou comprovado nos autos que o réu adquiriu direitos sobre o imóvel quando já havia sido instituído o condomínio e a previsão da contribuição ora discutida.

4. O Supremo Tribunal Federal assentou entendimento (Tema 492) segundo o qual é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17.

5. É incontroverso, na espécie, a condição de não associada da requerida, ora apelante, de modo que, em observância ao que decidido em sede de repercussão geral (art. 927, III, CPC), impõe-se afastar toda e qualquer pretensão de cobrança da associação autora relativamente ao período anterior à entrada em vigor da Lei no 13.465/17 (12/07/2017).

6. De outro lado, a partir da vigência do referido diploma legal (12/07/2017), mostra-se devida a cobrança em questão, já que perfeitamente preenchido o requisito previsto no item “i” da repercussão geral, ou seja, ainda que tacitamente, a parte requerida, ora apelante, anuiu com o rateio instituído pela associação que administra o loteamento ou “condomínio irregular”.

7. Isso porque, a condômina/ré adquiriu direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do condomínio e à previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos.

8. Além do mais, a proprietária ou possuidora não se desincumbiu de comprovar (art. 373, II, CPC) que o seu lote se encontra fora dos limites do condomínio, muito menos a impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição.

9. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação idêntica às dos condomínios horizontais. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis.

10. Não restou demonstrada a ilegalidade da cobrança das taxas instituídas, ônus que cabia a parte requerida, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC.

11. A respeito do prazo prescricional aplicável à hipótese, nenhum reparo merece a r. sentença, já que se trata o caso concreto de pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, a incidir na espécie o prazo quinquenal preconizado no art. 206, §5o, inciso I, do Código Civil.

12. Sem razão a apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, que, tal como assentado na sentença recorrida, deve ser considerado desde o vencimento da dívida, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil.

13. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONDÔMINO NÃO ASSOCIADO. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POSTERIOR A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. PARTICIPAÇÃO NO RATEIO DAS DESPESAS. OBRIGAÇÃO DEVIDA PARA O PERÍODO POSTERIOR À ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.465/2017. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO.

1. O C. Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema Repetitivo 882, dispôs que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. Contudo, a Lei 13.465/2017 introduziu o art. 36-A na Lei 6.766/1979, passando a dispor também das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados. Este dispositivo legal prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns.

3. Restou comprovado nos autos que o réu adquiriu direitos sobre o imóvel quando já havia sido instituído o condomínio e a previsão da contribuição ora discutida.

4. O Supremo Tribunal Federal assentou entendimento (Tema 492) segundo o qual é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17.

5. É incontroverso, na espécie, a condição de não associada da requerida, ora apelante, de modo que, em observância ao que decidido em sede de repercussão geral (art. 927, III, CPC), impõe-se afastar toda e qualquer pretensão de cobrança da associação autora relativamente ao período anterior à entrada em vigor da Lei no 13.465/17 (12/07/2017).

6. De outro lado, a partir da vigência do referido diploma legal (12/07/2017), mostra-se devida a cobrança em questão, já que perfeitamente preenchido o requisito previsto no item “i” da repercussão geral, ou seja, ainda que tacitamente, a parte requerida, ora apelante, anuiu com o rateio instituído pela associação que administra o loteamento ou “condomínio irregular”.

7. Isso porque, a condômina/ré adquiriu direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do condomínio e à previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos.

8. Além do mais, a proprietária ou possuidora não se desincumbiu de comprovar (art. 373, II, CPC) que o seu lote se encontra fora dos limites do condomínio, muito menos a impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição.

9. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação idêntica às dos condomínios horizontais. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis.

10. Não restou demonstrada a ilegalidade da cobrança das taxas instituídas, ônus que cabia a parte requerida, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC.

11. A respeito do prazo prescricional aplicável à hipótese, nenhum reparo merece a r. sentença, já que se trata o caso concreto de pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, a incidir na espécie o prazo quinquenal preconizado no art. 206, §5o, inciso I, do Código Civil.

12. Sem razão a apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, que, tal como assentado na sentença recorrida, deve ser considerado desde o vencimento da dívida, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil.

13. Recurso conhecido e parcialmente provido.