Tribunal: TJDFT
Processo: 0704771-87.2019.8.07.0019
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-03-03
Data de publicação: 2021-03-16

Ementa:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. LEI No 13.786/2018. INAPLICABILIDADE. MULTA RESCISÓRIA. EXORBITANTE. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. READEQUAÇÃO REALIZADA PELO MAGISTRADO. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta por Spe Resort do Lago Caldas Novas Ltda, contra a sentença proferida em ação de rescisão contratual que julgou parcialmente procedente o pedido autoral para “1) declarar rescindido o contrato de compra e venda de cota imobiliária (fração) de unidade em regime de multipropriedade ; 2) revisar a cláusula sexta, item 8 do contrato para limitar a retenção ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago a título de cláusula penal; 3) condenar a requerida a devolver, de imediato, os valores nominais das parcelas pagas, abatido o percentual acima revisado.”
2. Na inicial, a parte autora requereu, preliminarmente, o deferimento de medida liminar para que fossem suspensos os pagamentos das parcelas e taxas de condomínio vincendas, com o afastamento dos efeitos da mora e, que a Requerida se abstivesse de enviar lançamentos ao cartão de crédito do Requerente, bem como de inscrever o nome do Requerente nos cadastros de proteção ao crédito. 2.1. No mérito, requereu : a) que fosse confirmada a antecipação de tutela anteriormente pleiteada; b) a decretação da rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; c) a condenação da requerida a restituir os valores em parcela única, pugnando, ainda, o Requerente pela redução da retenção em conformidade aos parâmetros da razoabilidade, com retenção no percentual de 10% (dez por cento) dos valores já pagos; d) que as taxas de condomínio vincendas fossem imputadas a Requerida, exclusivamente.
3. Em sua apelação, a parte ré requer a reforma da sentença. 3.1. Alega que: a) o contrato entabulado entre as partes deve ser mantido, conforme fixado nas condições originais. Destaca, assim, que conforme a previsão contratual, no caso de rescisão por iniciativa dos compradores, o valor por eles pago deve ser restituído após da dedução de 20% (vinte por cento) do valor do contrato, além da quantia de 10% (dez por cento) do valor já integralizado a título de prefixação de perdas e danos; e b) a empresa ré se enquadra no regime do patrimônio de afetação, motivo pela qual deve ser aplicada ao presente caso os dispositivos da lei no 13.786/18 para que seja realizada a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos no curso do contrato (ID 22081859).
4. O regime de multipropriedade se caracteriza por um regime condominial em que cada um dos condôminos é proprietário de um mesmo imóvel por período de tempo. Assim, cada um destes condôminos tem o direito de exercer, anualmente, por tempo certo, de forma alternada e exclusiva, todos direitos intrínsecos ao domínio. 4.1. Verifica-se que o contrato foi firmado entre as partes no dia 16/04/2017. 4.2. A Lei no 13.786, de 27 de dezembro de 2018 modificou a Lei n. 4.591/1964, pois sua eficácia é pro futuro, vale dizer, para regular os contratos firmados a partir da sua vigência, não atingindo, desta maneira, o ato jurídico perfeito (CRFB, art. 5o, XXXVI e LINDB, art. 6o). 4.3. Portanto, a lei não deve ser aplicada ao presente caso, uma vez que o contrato foi entabulado entre as partes no dia 16/04/2017.
5. A cláusula cerne da discussão prevê que: “8 - Rescindido o contrato por inadimplemento ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR, ficará à sua disposição as importâncias pagas atualizadas pelo índice estipulado no contrato, que lhe serão restituídas após a dedução do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do contrato, para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação das mesmas. Do valor a ser restituído, será também descontada a quantia equivalente a 10% (dez por cento) do valor já integralizado, a título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas. O saldo apurado na forma desta cláusula em favor do PROMITENTE COMPRADOR ser-lhe-á restituído na mesma quantidade de parcelas que foram por ele pagas.”
6. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 6.1. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista na supracitada cláusula contratual, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 6.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor.
7. O percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso. No particular, o percentual de 25% estabelecido pelo juízo a quo, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-los posteriormente.
8. Jurisprudência: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 1.042 DO NCPC) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. (....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes (...) 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 8.1. "(...) RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. MULTA RESCISÓRIA. REDUÇÃO PARA 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO DESEMBOLSO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. REDUÇÃO. CABIMENTO. 1. Revela-se abusiva a cláusula penal que estipula multa rescisória em patamar superior a 50% (cinqüenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, porquanto excessivamente onerosa. (...)" (20150110695494APC, Relator: Nídia Corrêa Lima, 1a Turma Cível, DJE: 24/08/2016).
9. Apelação improvida.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. LEI No 13.786/2018. INAPLICABILIDADE. MULTA RESCISÓRIA. EXORBITANTE. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. READEQUAÇÃO REALIZADA PELO MAGISTRADO. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta por Spe Resort do Lago Caldas Novas Ltda, contra a sentença proferida em ação de rescisão contratual que julgou parcialmente procedente o pedido autoral para “1) declarar rescindido o contrato de compra e venda de cota imobiliária (fração) de unidade em regime de multipropriedade ; 2) revisar a cláusula sexta, item 8 do contrato para limitar a retenção ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago a título de cláusula penal; 3) condenar a requerida a devolver, de imediato, os valores nominais das parcelas pagas, abatido o percentual acima revisado.”
2. Na inicial, a parte autora requereu, preliminarmente, o deferimento de medida liminar para que fossem suspensos os pagamentos das parcelas e taxas de condomínio vincendas, com o afastamento dos efeitos da mora e, que a Requerida se abstivesse de enviar lançamentos ao cartão de crédito do Requerente, bem como de inscrever o nome do Requerente nos cadastros de proteção ao crédito. 2.1. No mérito, requereu : a) que fosse confirmada a antecipação de tutela anteriormente pleiteada; b) a decretação da rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; c) a condenação da requerida a restituir os valores em parcela única, pugnando, ainda, o Requerente pela redução da retenção em conformidade aos parâmetros da razoabilidade, com retenção no percentual de 10% (dez por cento) dos valores já pagos; d) que as taxas de condomínio vincendas fossem imputadas a Requerida, exclusivamente.
3. Em sua apelação, a parte ré requer a reforma da sentença. 3.1. Alega que: a) o contrato entabulado entre as partes deve ser mantido, conforme fixado nas condições originais. Destaca, assim, que conforme a previsão contratual, no caso de rescisão por iniciativa dos compradores, o valor por eles pago deve ser restituído após da dedução de 20% (vinte por cento) do valor do contrato, além da quantia de 10% (dez por cento) do valor já integralizado a título de prefixação de perdas e danos; e b) a empresa ré se enquadra no regime do patrimônio de afetação, motivo pela qual deve ser aplicada ao presente caso os dispositivos da lei no 13.786/18 para que seja realizada a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos no curso do contrato (ID 22081859).
4. O regime de multipropriedade se caracteriza por um regime condominial em que cada um dos condôminos é proprietário de um mesmo imóvel por período de tempo. Assim, cada um destes condôminos tem o direito de exercer, anualmente, por tempo certo, de forma alternada e exclusiva, todos direitos intrínsecos ao domínio. 4.1. Verifica-se que o contrato foi firmado entre as partes no dia 16/04/2017. 4.2. A Lei no 13.786, de 27 de dezembro de 2018 modificou a Lei n. 4.591/1964, pois sua eficácia é pro futuro, vale dizer, para regular os contratos firmados a partir da sua vigência, não atingindo, desta maneira, o ato jurídico perfeito (CRFB, art. 5o, XXXVI e LINDB, art. 6o). 4.3. Portanto, a lei não deve ser aplicada ao presente caso, uma vez que o contrato foi entabulado entre as partes no dia 16/04/2017.
5. A cláusula cerne da discussão prevê que: “8 - Rescindido o contrato por inadimplemento ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR, ficará à sua disposição as importâncias pagas atualizadas pelo índice estipulado no contrato, que lhe serão restituídas após a dedução do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor do contrato, para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores, independentemente de comprovação das mesmas. Do valor a ser restituído, será também descontada a quantia equivalente a 10% (dez por cento) do valor já integralizado, a título de pré-fixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas. O saldo apurado na forma desta cláusula em favor do PROMITENTE COMPRADOR ser-lhe-á restituído na mesma quantidade de parcelas que foram por ele pagas.”
6. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV, do CDC. 6.1. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista na supracitada cláusula contratual, a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 6.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor.
7. O percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso. No particular, o percentual de 25% estabelecido pelo juízo a quo, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-los posteriormente.
8. Jurisprudência: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 1.042 DO NCPC) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. (....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes (...) 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 8.1. "(...) RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. MULTA RESCISÓRIA. REDUÇÃO PARA 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO DESEMBOLSO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. REDUÇÃO. CABIMENTO. 1. Revela-se abusiva a cláusula penal que estipula multa rescisória em patamar superior a 50% (cinqüenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, porquanto excessivamente onerosa. (...)" (20150110695494APC, Relator: Nídia Corrêa Lima, 1a Turma Cível, DJE: 24/08/2016).
9. Apelação improvida.