Tribunal: TJDFT
Processo: 0701195-48.2021.8.07.0009
Órgão julgador: ANA CLAUDIA LOIOLA DE MORAIS MENDES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-07-19
Data de publicação: 2021-07-29

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM ALUGUEL GARANTIDO. CALAMIDADE PÚBLICA. ADEQUADA INTERPRETAÇÃO DO DISPOSITIVO CONTRATUAL. PEDIDO SUBSIDIÁRIO PARA A DEDUÇÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. PLEITO SUBSIDIÁRIO EM CONFORMIDADE COM O VALOR FIXADO NA CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente em parte os pedidos formulados na inicial para rescindir o contrato entabulado entre as partes, bem como para condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 12.000,00 relativo ao contrato de aluguel garantido. Em seu recurso assinala a regular prestação do serviço de administração do imóvel, não existindo qualquer ato ilícito ou falha na prestação do serviço. Para tanto, salienta que o contrato de aluguel garantido estabelece na sua cláusula nona que não há obrigação da imobiliária quando do não pagamento do aluguel pelo locatário em caso de calamidade pública. Alega que a cláusula é de fácil compreensão, sendo que em decorrência do estado de calamidade pública notificou a parte autora para comunicar a redução da taxa de administração de 20% para 10% do valor do aluguel. Contudo, aduz que a sentença interpretou a cláusula de maneira equivocada, ao entender que somente seria aplicável nas situações onde estivesse comprovado que o locatário ficou inadimplente em razão da calamidade pública, quando na verdade a regra estabelece a suspensão da garantia contratual quando da decretação de estado de calamidade pública, o que é fato notório face a atual pandemia. De todo modo, também salienta a existência de uma terceira hipótese onde não prevalece a cláusula do aluguel garantido, que é quando ocorre a tomada de providências para retomar o imóvel em caso de inadimplemento do inquilino, o que se configura no caso concreto diante da existência de ação de despejo e cobrança de alugueres comprovada nos autos. Enfim, sustenta a relação de prejudicialidade entre a presente demanda e a ação de despejo combinada com cobrança de alugueres, com sentença favorável em favor da parte autora, condenando o locatário ao pagamento dos valores pleiteados na presente demanda em favor da parte autora. Subsidiariamente, em caso de manutenção da condenação, pugna pela dedução dos valores relativos à taxa de administração.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 25842676-25842679). Contrarrazões apresentadas (ID 25842684).
III. A relação jurídica havida entre o locador e a imobiliária, que presta serviço de intermediação de locação e administração de imóveis, qualifica-se como de consumo, nos estritos moldes dos artigos 2o e 3o do CDC. Neste sentido: (Acórdão 1023557, 07385192720168070016, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 8/6/2017, publicado no DJE: 14/6/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
IV. A questão a ser apurada nos autos é se está configurada a condição prevista na cláusula nona do contrato entabulado entre as partes, de forma a dispensar a parte ré recorrente de efetuar o pagamento do aluguel garantido (quando se responsabiliza em efetuar o repasse do valor do aluguel em favor do locador, independente de pagamento pelo locatário).
V. Estabelece a cláusula mencionada que “A contratada Administradora ficará desobrigada de efetuar o pagamento do aluguel ao Contratante Locador, se este não for pago pelo locatário em caso de expropriação, interdição, venda ou penhora, arresto ou sequestro do imóvel, calamidade pública e guerra, quando ajuizada ação de retomada, ou ainda, quando por qualquer motivo o Contratante Locador der causa a que o locatário retenha o pagamento” (ID 25842482, pág. 2). Inclusive, assinala a parte ré que encaminhou o comunicado ID 25842484 em 06/04/2020 informando que em decorrência da situação calamitosa deveria incidir a mencionada cláusula nona, ocasião em que reduziu o valor da taxa de administração de 20% para 10%.
VI. Desde já, cumpre assinalar que o artigo 47 do CDC, em consonância com a proteção do consumidor diante de cláusulas ambíguas, estabelece que “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. De todo modo, na situação dos autos, sequer há dificuldades quanto à adequada interpretação do dispositivo legal. Isso porque, ao contrário do exposto pela parte ré recorrente, é possível apurar que a cláusula define a desobrigação do pagamento do aluguel pela imobiliária “se este não for pago pelo locatário em caso (...) de calamidade pública”.
VII. Portanto, constata-se que a incidência da cláusula não ocorre pelo mero estado de calamidade pública, mas sim quando comprovado que não ocorreu o pagamento em decorrência do estado de calamidade pública. Assim, mostra-se adequada a conclusão exposta na sentença, uma vez que não obstante a existência da atual pandemia (fato notório), a parte ré não juntou aos autos elementos a comprovar que o locatário deixou de efetuar o pagamento dos alugueres em decorrência da pandemia (estado de calamidade pública). Em consequência, é possível confirmar o descumprimento contratual pela parte ré quando do comunicado ID 25842484, informando para a parte autora que deixaria de efetuar o pagamento do aluguel garantido em face do estado de calamidade pública.
VIII. Adiante, o recurso não deve ser conhecido quanto a tese da parte ré de que a cláusula nona também estabelece outra hipótese para afastar a não incidência do aluguel garantido no caso concreto, que seria decorrente do ajuizamento da “ação de retomada” do imóvel. Isso porque na contestação a parte ré assinala que a não aplicação do aluguel garantido foi decorrente do estado de calamidade pública, sendo que o argumento relativo ao não pagamento decorrente da ação de retomada do imóvel configura indevida inovação recursal. Ainda, salutar assinalar que o fundamento também diverge dos fatos apreciados, uma vez que consta expressamente nos autos que o motivo assinalado pela parte ré na ocasião para o não pagamento do denominado “aluguel garantido” foi “a presente situação calamitosa” (ID 25842484). De todo modo, é importante mencionar que a referida cláusula é nula de pleno direito, uma vez que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, de forma incompatível com a boa-fé (artigo 51, IV), visto não ser razoável que o consumidor efetue um contrato com pagamento de taxa de administração bem superior (20%) para que tenha a tranquilidade decorrente do “aluguel garantido”, enquanto que a cláusula estabelece que ajuizada ação de retomada do imóvel por inadimplemento a obrigatoriedade do aluguel garantido deixaria de incidir. Ou seja, no efetivo momento em que o consumidor deveria usufruir da garantia, recebendo o aluguel mesmo em face do não pagamento pelo locatário, há a ressalva contratual quanto a sua não incidência tão somente em decorrência do ajuizamento de ação judicial, o que confirma a nulidade do dispositivo contratual.
IX. Também não prospera a alegada relação de prejudicialidade do pedido nos autos em face da sentença ID 25842665 proferida na ação de despejo combinada com cobrança de alugueres favorável à parte autora. Isso porque o pleito na presente demanda é direcionado ao inadimplemento contratual da parte ré, que deixou de efetuar o pagamento do aluguel garantido, o que deveria ser realizado pela imobiliária, a qual poderia buscar reaver a quantia perante o locatário. De todo modo, apesar da parte ré não proceder de forma adequada, e optar apenas por ajuizar a ação de despejo combinada com cobrança de alugueres em nome da parte autora (e julgada procedente), o cumprimento da condenação fixada nestes autos permite a sub-rogação de pleno direito para buscar o ressarcimento dos valores perante o locatário.
X. O recurso não deve ser conhecido quanto ao pedido subsidiário para que no valor da condenação seja abatido o montante relativo a taxa de administração. Isso porque o pedido inicial já indicava o valor de R$ 1.200,00 mensais referente aos 10 meses devidos (total de R$ 12.000,00), sendo o montante mensal elencado já deduzido da taxa de administração de 20% (aluguel de R$ 1.500,00 – 20% = R$ 1.200,00). Desse modo, é possível apurar que o valor da condenação indica o total do aluguel mensal com a dedução da taxa de administração de 20%.
XI. Enfim, face a liberdade de contratar, e confirmado o descumprimento contratual da parte ré, não há óbice para a manutenção da sentença que acolheu o pleito relativo à rescisão do contrato entabulado entre as partes.
XII. Recurso conhecido em parte e não provido. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.
XIII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM ALUGUEL GARANTIDO. CALAMIDADE PÚBLICA. ADEQUADA INTERPRETAÇÃO DO DISPOSITIVO CONTRATUAL. PEDIDO SUBSIDIÁRIO PARA A DEDUÇÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. PLEITO SUBSIDIÁRIO EM CONFORMIDADE COM O VALOR FIXADO NA CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente em parte os pedidos formulados na inicial para rescindir o contrato entabulado entre as partes, bem como para condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 12.000,00 relativo ao contrato de aluguel garantido. Em seu recurso assinala a regular prestação do serviço de administração do imóvel, não existindo qualquer ato ilícito ou falha na prestação do serviço. Para tanto, salienta que o contrato de aluguel garantido estabelece na sua cláusula nona que não há obrigação da imobiliária quando do não pagamento do aluguel pelo locatário em caso de calamidade pública. Alega que a cláusula é de fácil compreensão, sendo que em decorrência do estado de calamidade pública notificou a parte autora para comunicar a redução da taxa de administração de 20% para 10% do valor do aluguel. Contudo, aduz que a sentença interpretou a cláusula de maneira equivocada, ao entender que somente seria aplicável nas situações onde estivesse comprovado que o locatário ficou inadimplente em razão da calamidade pública, quando na verdade a regra estabelece a suspensão da garantia contratual quando da decretação de estado de calamidade pública, o que é fato notório face a atual pandemia. De todo modo, também salienta a existência de uma terceira hipótese onde não prevalece a cláusula do aluguel garantido, que é quando ocorre a tomada de providências para retomar o imóvel em caso de inadimplemento do inquilino, o que se configura no caso concreto diante da existência de ação de despejo e cobrança de alugueres comprovada nos autos. Enfim, sustenta a relação de prejudicialidade entre a presente demanda e a ação de despejo combinada com cobrança de alugueres, com sentença favorável em favor da parte autora, condenando o locatário ao pagamento dos valores pleiteados na presente demanda em favor da parte autora. Subsidiariamente, em caso de manutenção da condenação, pugna pela dedução dos valores relativos à taxa de administração.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 25842676-25842679). Contrarrazões apresentadas (ID 25842684).
III. A relação jurídica havida entre o locador e a imobiliária, que presta serviço de intermediação de locação e administração de imóveis, qualifica-se como de consumo, nos estritos moldes dos artigos 2o e 3o do CDC. Neste sentido: (Acórdão 1023557, 07385192720168070016, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 8/6/2017, publicado no DJE: 14/6/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
IV. A questão a ser apurada nos autos é se está configurada a condição prevista na cláusula nona do contrato entabulado entre as partes, de forma a dispensar a parte ré recorrente de efetuar o pagamento do aluguel garantido (quando se responsabiliza em efetuar o repasse do valor do aluguel em favor do locador, independente de pagamento pelo locatário).
V. Estabelece a cláusula mencionada que “A contratada Administradora ficará desobrigada de efetuar o pagamento do aluguel ao Contratante Locador, se este não for pago pelo locatário em caso de expropriação, interdição, venda ou penhora, arresto ou sequestro do imóvel, calamidade pública e guerra, quando ajuizada ação de retomada, ou ainda, quando por qualquer motivo o Contratante Locador der causa a que o locatário retenha o pagamento” (ID 25842482, pág. 2). Inclusive, assinala a parte ré que encaminhou o comunicado ID 25842484 em 06/04/2020 informando que em decorrência da situação calamitosa deveria incidir a mencionada cláusula nona, ocasião em que reduziu o valor da taxa de administração de 20% para 10%.
VI. Desde já, cumpre assinalar que o artigo 47 do CDC, em consonância com a proteção do consumidor diante de cláusulas ambíguas, estabelece que “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. De todo modo, na situação dos autos, sequer há dificuldades quanto à adequada interpretação do dispositivo legal. Isso porque, ao contrário do exposto pela parte ré recorrente, é possível apurar que a cláusula define a desobrigação do pagamento do aluguel pela imobiliária “se este não for pago pelo locatário em caso (...) de calamidade pública”.
VII. Portanto, constata-se que a incidência da cláusula não ocorre pelo mero estado de calamidade pública, mas sim quando comprovado que não ocorreu o pagamento em decorrência do estado de calamidade pública. Assim, mostra-se adequada a conclusão exposta na sentença, uma vez que não obstante a existência da atual pandemia (fato notório), a parte ré não juntou aos autos elementos a comprovar que o locatário deixou de efetuar o pagamento dos alugueres em decorrência da pandemia (estado de calamidade pública). Em consequência, é possível confirmar o descumprimento contratual pela parte ré quando do comunicado ID 25842484, informando para a parte autora que deixaria de efetuar o pagamento do aluguel garantido em face do estado de calamidade pública.
VIII. Adiante, o recurso não deve ser conhecido quanto a tese da parte ré de que a cláusula nona também estabelece outra hipótese para afastar a não incidência do aluguel garantido no caso concreto, que seria decorrente do ajuizamento da “ação de retomada” do imóvel. Isso porque na contestação a parte ré assinala que a não aplicação do aluguel garantido foi decorrente do estado de calamidade pública, sendo que o argumento relativo ao não pagamento decorrente da ação de retomada do imóvel configura indevida inovação recursal. Ainda, salutar assinalar que o fundamento também diverge dos fatos apreciados, uma vez que consta expressamente nos autos que o motivo assinalado pela parte ré na ocasião para o não pagamento do denominado “aluguel garantido” foi “a presente situação calamitosa” (ID 25842484). De todo modo, é importante mencionar que a referida cláusula é nula de pleno direito, uma vez que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, de forma incompatível com a boa-fé (artigo 51, IV), visto não ser razoável que o consumidor efetue um contrato com pagamento de taxa de administração bem superior (20%) para que tenha a tranquilidade decorrente do “aluguel garantido”, enquanto que a cláusula estabelece que ajuizada ação de retomada do imóvel por inadimplemento a obrigatoriedade do aluguel garantido deixaria de incidir. Ou seja, no efetivo momento em que o consumidor deveria usufruir da garantia, recebendo o aluguel mesmo em face do não pagamento pelo locatário, há a ressalva contratual quanto a sua não incidência tão somente em decorrência do ajuizamento de ação judicial, o que confirma a nulidade do dispositivo contratual.
IX. Também não prospera a alegada relação de prejudicialidade do pedido nos autos em face da sentença ID 25842665 proferida na ação de despejo combinada com cobrança de alugueres favorável à parte autora. Isso porque o pleito na presente demanda é direcionado ao inadimplemento contratual da parte ré, que deixou de efetuar o pagamento do aluguel garantido, o que deveria ser realizado pela imobiliária, a qual poderia buscar reaver a quantia perante o locatário. De todo modo, apesar da parte ré não proceder de forma adequada, e optar apenas por ajuizar a ação de despejo combinada com cobrança de alugueres em nome da parte autora (e julgada procedente), o cumprimento da condenação fixada nestes autos permite a sub-rogação de pleno direito para buscar o ressarcimento dos valores perante o locatário.
X. O recurso não deve ser conhecido quanto ao pedido subsidiário para que no valor da condenação seja abatido o montante relativo a taxa de administração. Isso porque o pedido inicial já indicava o valor de R$ 1.200,00 mensais referente aos 10 meses devidos (total de R$ 12.000,00), sendo o montante mensal elencado já deduzido da taxa de administração de 20% (aluguel de R$ 1.500,00 – 20% = R$ 1.200,00). Desse modo, é possível apurar que o valor da condenação indica o total do aluguel mensal com a dedução da taxa de administração de 20%.
XI. Enfim, face a liberdade de contratar, e confirmado o descumprimento contratual da parte ré, não há óbice para a manutenção da sentença que acolheu o pleito relativo à rescisão do contrato entabulado entre as partes.
XII. Recurso conhecido em parte e não provido. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.
XIII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.