Tribunal: TJDFT
Processo: 0712353-61.2020.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-07
Data de publicação: 2021-07-19

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA REQUERIDA PELO DEMANDADO. CONTESTAÇÃO. PEDIDO NÃO APRECIADO NA ORIGEM. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. DEFERIMENTO. EFEITOS RETROATIVOS. EX TUNC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. DENOMINAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO OU CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. POSSUIDOR DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS INSERIDAS NO LOTEAMENTO. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS MORADORES. DEVER DOS COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. ANÁLISES DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. LEI No 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS PROPRIETÁRIOS. VINCULAÇÃO. OCORRÊNCIA. PAGAMENTOS DEVIDOS. IRRESIGNAÇÃO COM O CRITÉRIO DE COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL. FRAÇÃO IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL. DECISÃO DA ASSEMBLEIA. AÇÃO DE COBRANÇA. VIA INADEQUADA PARA O QUESTIONAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Nos termos do art. 99, § 2o, do CPC, o juiz somente pode indeferir a gratuidade de justiça ao postulante se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade.
1.1. Considerando que o requerente do benefício comprovou a hipossuficiência econômica, demonstrando a impossibilidade de demandar sem prejuízo de sua própria subsistência e de sua família, deve ser concedida a gratuidade de justiça vindicada.
1.2. “É cediço que a decisão de concessão do benefício de gratuidade de justiça opera efeitos ex nunc. No entanto, nos casos em que o pleito foi formulado na primeira oportunidade de manifestação da parte e não apreciado na instância de origem, o deferimento do benefício em grau recursal deve ser concedido com efeitos retroativos (ex tunc) ao momento do pedido, como expressão da devolutividade plena inerente ao recurso de apelação. Precedentes deste Tribunal” (Acórdão 1290011, 07326303520198070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 26/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada).
2. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.
3. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas.
4. As situações fáticas discutida nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882) e no RE 695.911/SP (Tema 492) não se aplicam ao caso em apreço, uma vez apurado que o réu apelante adquiriu fração ideal do imóvel ciente da organização condominial e dos serviços prestados, em condomínio irregular fechado e situado em área particular. Assim, procede-se o "distinguishing" para privilegiar a boa-fé objetiva e a vedação de comportamentos contraditórios, não havendo falar no condicionamento do pagamento das despesas condominiais, a partir da vigência da Lei no 13.465/2017.
5. Consoante o art. 36-A da Lei no 6.766/1979, acrescentado pela Lei no 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. A administração de imóveis na forma retro definida sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos, cotizando-se para suportar a consecução dos seus objetivos.
6. Dessa forma, o fato de o apelante ser possuidor de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação apelada, é suficiente para obrigá-lo a arcar com o pagamento das despesas comuns previstas, também sob pena de enriquecimento indevido, já que as atividades são desenvolvidas pela associação em benefício dos moradores.
7. Deliberando a associação pela cobrança da taxa de condomínio em relação a cada unidade habitacional, em detrimento do critério da fração de lote, que pode comportar múltiplas construções, e discordando do método de cobrança adotado pela entidade, deve o associado debater a questão em assembleia de condôminos, uma vez que a ação de cobrança não é o meio adequado para questionar os critérios de taxação escolhidos pela associação de moradores.
8. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA REQUERIDA PELO DEMANDADO. CONTESTAÇÃO. PEDIDO NÃO APRECIADO NA ORIGEM. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. DEFERIMENTO. EFEITOS RETROATIVOS. EX TUNC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. DENOMINAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO OU CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. POSSUIDOR DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS INSERIDAS NO LOTEAMENTO. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS MORADORES. DEVER DOS COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. ANÁLISES DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. LEI No 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS PROPRIETÁRIOS. VINCULAÇÃO. OCORRÊNCIA. PAGAMENTOS DEVIDOS. IRRESIGNAÇÃO COM O CRITÉRIO DE COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL. FRAÇÃO IMÓVEL. UNIDADE HABITACIONAL. DECISÃO DA ASSEMBLEIA. AÇÃO DE COBRANÇA. VIA INADEQUADA PARA O QUESTIONAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Nos termos do art. 99, § 2o, do CPC, o juiz somente pode indeferir a gratuidade de justiça ao postulante se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade.
1.1. Considerando que o requerente do benefício comprovou a hipossuficiência econômica, demonstrando a impossibilidade de demandar sem prejuízo de sua própria subsistência e de sua família, deve ser concedida a gratuidade de justiça vindicada.
1.2. “É cediço que a decisão de concessão do benefício de gratuidade de justiça opera efeitos ex nunc. No entanto, nos casos em que o pleito foi formulado na primeira oportunidade de manifestação da parte e não apreciado na instância de origem, o deferimento do benefício em grau recursal deve ser concedido com efeitos retroativos (ex tunc) ao momento do pedido, como expressão da devolutividade plena inerente ao recurso de apelação. Precedentes deste Tribunal” (Acórdão 1290011, 07326303520198070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 26/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada).
2. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.
3. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas.
4. As situações fáticas discutida nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882) e no RE 695.911/SP (Tema 492) não se aplicam ao caso em apreço, uma vez apurado que o réu apelante adquiriu fração ideal do imóvel ciente da organização condominial e dos serviços prestados, em condomínio irregular fechado e situado em área particular. Assim, procede-se o "distinguishing" para privilegiar a boa-fé objetiva e a vedação de comportamentos contraditórios, não havendo falar no condicionamento do pagamento das despesas condominiais, a partir da vigência da Lei no 13.465/2017.
5. Consoante o art. 36-A da Lei no 6.766/1979, acrescentado pela Lei no 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. A administração de imóveis na forma retro definida sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos, cotizando-se para suportar a consecução dos seus objetivos.
6. Dessa forma, o fato de o apelante ser possuidor de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação apelada, é suficiente para obrigá-lo a arcar com o pagamento das despesas comuns previstas, também sob pena de enriquecimento indevido, já que as atividades são desenvolvidas pela associação em benefício dos moradores.
7. Deliberando a associação pela cobrança da taxa de condomínio em relação a cada unidade habitacional, em detrimento do critério da fração de lote, que pode comportar múltiplas construções, e discordando do método de cobrança adotado pela entidade, deve o associado debater a questão em assembleia de condôminos, uma vez que a ação de cobrança não é o meio adequado para questionar os critérios de taxação escolhidos pela associação de moradores.
8. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.