Tribunal: TJDFT
Processo: 0704279-06.2020.8.07.0005
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-04-07
Data de publicação: 2021-04-26

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇÃO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. CARACTERIZAÇÃO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO. DIREITO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL (CC, ARTS. 402 e 475). EFEITOS DA MORA. COMPOSIÇÃO. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO (CC, ART. 405; CPC, ART. 240). CLÁUSULA PENAL DE NATUREZA COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA ATÉ A RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11).
1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
2. A par da legitimidade da prorrogação do prazo de entrega do imóvel prometido à venda segundo o concertado mediante apreensão da própria vendedora, não encerra fato extraordinário compreensível como fato fortuito ou de força maior a subsistência de atrasos provocados por demora na obtenção de licenciamentos administrativos ou atuação do poder público, porquanto fatos inerentes aos riscos da atividade da construtora e incorporadora e inteiramente previsíveis por ser inerente à colocação de qualquer imóvel no mercado, pois tem como pressuposto que esteja licenciado e apto a ser comercializado, tampouco é alcançado por aludidos institutos a situação de pandemia provocada pela Covid-19, porquanto a suspensão de atividades determinada em face da situação excepcional não alcançara interregno temporal hábil a impactar na necessidade de alteração dos termos pactuados e já contara a fornecedora com dilatação de prazo para cumprimento da obrigação sem a qualificação da mora.
3. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a promissária adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da promitente vendedora, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a repetição de todos os importes despendidos em razão do convencionado.
4. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, a promissária adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
5. Derivando a resolução do negócio jurídico traduzido em promessa de compra e venda da inadimplência culposa em que incidira a promissária vendedora, pois não concluíra e entrega o imóvel no prazo convencionado, considerada a dilatação convencionada, deve repetir integralmente o que lhe fora destinado à guisa de realização do preço ajustado, à medida em que a retenção de qualquer importe encerraria disposição penal e a resolução fora motivada pela inadimplência culposa em que incidira, denunciando que, como culpada pela crise negocial, é quem deveria sujeitar-se a sanção penal.
6. Como corolário da resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa da vendedora, deve destinar à promissária adquirente, além do vertido como pagamento do preço, o que despendera à guisa de comissão de corretagem, pois integrante e componente do dano emergente que experimentara, posto que, ainda que não tenha sido a destinatária final do montante correspondente, deve devolver o equivalente como corolário e efeito da mora em que incidira, provocando prejuízo à compradora (CC, arts. 402 e 475).
7. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo imóvel, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pela promissária compradora com o atraso traduzidos no que deixaram de auferir com a fruição direta, devendo a sanção incidir se operado seu fato gerador.
8. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, devem sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência das promitentes vendedoras não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
9. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte sucumbente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 3a e 11).
10. Apelação conhecida e desprovida. Majorados os honorários advocatícios impostos à apelante. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇÃO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. CARACTERIZAÇÃO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO. DIREITO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL (CC, ARTS. 402 e 475). EFEITOS DA MORA. COMPOSIÇÃO. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO (CC, ART. 405; CPC, ART. 240). CLÁUSULA PENAL DE NATUREZA COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA ATÉ A RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11).
1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
2. A par da legitimidade da prorrogação do prazo de entrega do imóvel prometido à venda segundo o concertado mediante apreensão da própria vendedora, não encerra fato extraordinário compreensível como fato fortuito ou de força maior a subsistência de atrasos provocados por demora na obtenção de licenciamentos administrativos ou atuação do poder público, porquanto fatos inerentes aos riscos da atividade da construtora e incorporadora e inteiramente previsíveis por ser inerente à colocação de qualquer imóvel no mercado, pois tem como pressuposto que esteja licenciado e apto a ser comercializado, tampouco é alcançado por aludidos institutos a situação de pandemia provocada pela Covid-19, porquanto a suspensão de atividades determinada em face da situação excepcional não alcançara interregno temporal hábil a impactar na necessidade de alteração dos termos pactuados e já contara a fornecedora com dilatação de prazo para cumprimento da obrigação sem a qualificação da mora.
3. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a promissária adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da promitente vendedora, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a repetição de todos os importes despendidos em razão do convencionado.
4. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, a promissária adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
5. Derivando a resolução do negócio jurídico traduzido em promessa de compra e venda da inadimplência culposa em que incidira a promissária vendedora, pois não concluíra e entrega o imóvel no prazo convencionado, considerada a dilatação convencionada, deve repetir integralmente o que lhe fora destinado à guisa de realização do preço ajustado, à medida em que a retenção de qualquer importe encerraria disposição penal e a resolução fora motivada pela inadimplência culposa em que incidira, denunciando que, como culpada pela crise negocial, é quem deveria sujeitar-se a sanção penal.
6. Como corolário da resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa da vendedora, deve destinar à promissária adquirente, além do vertido como pagamento do preço, o que despendera à guisa de comissão de corretagem, pois integrante e componente do dano emergente que experimentara, posto que, ainda que não tenha sido a destinatária final do montante correspondente, deve devolver o equivalente como corolário e efeito da mora em que incidira, provocando prejuízo à compradora (CC, arts. 402 e 475).
7. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena convencional equivalente a 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo imóvel, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pela promissária compradora com o atraso traduzidos no que deixaram de auferir com a fruição direta, devendo a sanção incidir se operado seu fato gerador.
8. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, devem sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência das promitentes vendedoras não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
9. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte sucumbente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o, 3a e 11).
10. Apelação conhecida e desprovida. Majorados os honorários advocatícios impostos à apelante. Unânime.