Tribunal: TJDFT
Processo: 0703585-15.2021.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-11-24
Data de publicação: 2021-12-07

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO APRESENTADO NA INICIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR ERRO DE PROCEDIMENTO. DEPOIMENTO PESSOAL. DESNECESSIDADE. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. PRELIMINAR REJEITADA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ASSINATURA DO LOCADOR E DE TESTEMUNHAS. DESNECESSIDADE. TERMO DE DISTRATO. INDICAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS. LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE CONSTATADAS. REAJUSTE VERBAL DA OBRIGAÇÃO. ANIMUS NOVANDI. INEXISTENTE. TESE AFASTADA. FIANÇA. MERO DESCONTO NO VALOR DO ALUGUEL. PRÉVIO CONSENTIMENTO DAS FIADORAS. DISPENSÁVEL. GARANTIA MANTIDA NOS MOLDES DO CONTRATO. BENFEITORIAS. RENÚNCIA EXPRESSA. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. REDUÇÃO DO ALUGUEL. INCABÍVEL NO CASO CONCRETO. JUROS MORATÓRIOS. ART. 397 DO CC. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. MULTA MORATÓRIA. DEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONADOS. INCLUSÃO NO DÉBITO. POSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE NÃO IDENTIFICADA. EXCESSO DE EXECUÇÃO. INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS.
1. Constatado que o depoimento pessoal do representante ou preposto da parte embargada/apelada seria desnecessário para a solução do litígio, o indeferimento da produção dessa prova e o consequente julgamento antecipado do mérito revelam-se adequados, a teor dos arts. 355, I, e 370 do CPC. O Juiz, na sentença, considerou que os documentos juntados na resposta aos embargos são capazes de demonstrar que não houve renegociação ou novação da obrigação. Além disso, a controvérsia em torno do período em que houve desconto do valor dos aluguéis foi esclarecida por meio da prova documental presente no processo. Por essas razões, não há que se falar em nulidade processual por erro de procedimento. Preliminar rejeitada.
2. À luz do art. 784, VIII, do CPC, o documento que comprova o crédito decorrente de aluguel de imóvel é considerado título executivo extrajudicial, independentemente da subscrição por testemunhas, pois essa exigência legal limita-se à hipótese prevista no inciso III do referido artigo. Ademais, embora o locador não tenha assinado o contrato de locação que instrui a ação executiva, as respectivas cláusulas contratuais – com as quais a parte devedora manifestou concordância ao apor sua assinatura – são claras a respeito das condições de pagamento do aluguel e das penalidades aplicáveis em caso de mora. Além do contrato, acompanham a inicial da ação de execução os boletos de cobrança, a planilha de cálculos da dívida e o termo de distrato, o qual apresenta assinatura dos contratantes e indica expressamente a pendência de débitos. Por essas razões, não há que se falar em ausência de liquidez, certeza ou exigibilidade da obrigação constante do título executivo.
3. Embora o contrato locatício não seja considerado solene ou formal, eventuais alterações devem, em regra, ser realizados da mesma forma em que celebrado o negócio originário, à luz do art. 472 do CC. Caso contrário, em princípio, conservar-se-ão as disposições contratuais iniciais. Mesmo que se considerasse possível modificar verbalmente obrigação oriunda de contrato firmado por escrito, não se constata, no caso concreto, a ocorrência de novação, pois ausentes quaisquer das hipóteses previstas nos arts. 360 e 361 do CC.
4. Por meio do conjunto probatório, verifica-se que a redução do aluguel para metade do valor original não representou animus novandi das partes e, consequentemente, não constituiu nova dívida. Houve apenas desconto pontual do valor do pagamento para os meses de abril a julho de 2020, por liberalidade do credor, com o objetivo de estimular e facilitar, excepcionalmente, a satisfação da obrigação da devedora. Assim, não houve efetiva alteração das disposições contratuais estabelecidas pelas partes, o que afasta a tese de novação suscitada pelas embargantes/apelantes.
5. O art. 366 do CC e o enunciado da súmula n. 214 do STJ, que dispõem sobre a exoneração da fiança em caso de novação ou aditamento das obrigações sem o consentimento do fiador, não se aplicam ao caso em análise, pois inexistem quaisquer das situações referidas. Também não se amolda ao caso concreto o disposto no art. 838, I, do CC, porquanto não foi concedida moratória à locatária. Diante disso, ausente fato capaz de conduzir à extinção do negócio jurídico acessório ou à exoneração do encargo, a garantia assumida pelas fiadoras deve ser mantida nos moldes estabelecidos contratualmente.
6. Com base no art. 578 do CC, no art. 35 da Lei n. 8.425/1991 e no verbete de súmula n. 335 do STJ, não é cabível, na situação em exame, a compensação entre o valor supostamente gasto pela locatária para realizar benfeitorias no imóvel e o valor do aluguel por ela devido, pois, além de não existir mínimo indício a respeito da efetiva introdução de melhorias no bem, com autorização do locador, há expressa previsão contratual que afasta o direito de retenção ou indenização por benfeitorias.
7. As declarações das embargantes/recorrentes quanto aos efeitos decorrentes do contexto da pandemia da covid-19 à sua situação econômico-financeira foram apresentadas de modo superficial e genérico em suas manifestações processuais. De acordo com os elementos dos autos, no imóvel locado funcionava uma instituição de ensino, que consta como sublocatária no contrato em referência e não figura como parte deste processo. A simples alegação de queda de faturamento da empresa sublocatária, desacompanhada de documentos e dados concretos, é insuficiente para a revisão judicial dos termos contratuais. Aliás, considerando a edição do Decreto Distrital n. 40.939, em 2 de julho de 2020, o período no qual a pessoa jurídica sublocatária do imóvel supostamente encontrou restrições para o exercício de suas atividades presenciais coincidiu com os meses nos quais o locador concedeu o desconto de 50% (cinquenta por cento) para o pagamento dos aluguéis. Por esses motivos, não se constata desequilíbrio contratual hábil a justificar, de modo objetivo, a intervenção judicial no âmbito do negócio particular firmado entre as partes, na forma do art. 421-A, caput e III, do CC.
8. Os juros moratórios devem incidir a partir do vencimento de cada parcela, pois, conforme o art. 397 do CC, a mora constitui-se automaticamente com o inadimplemento quando se trata de obrigação líquida e positiva, com termo pré-estabelecido, como é o caso do pagamento de aluguéis estipulados em contrato escrito.
9. Não há excesso acerca do índice de juros moratórios utilizado na planilha de cálculos que instrui a execução. Embora o contrato de locação tenha estabelecido juros de 0,33% ao dia em caso de mora, o apelado adotou o percentual de 1% (um por cento) ao mês a partir dos vencimentos, conforme o demonstrativo de cálculos que acompanha a petição inicial da ação executiva.
10. Verificada a existência de expressa previsão contratual sobre a aplicação de multa moratória na hipótese de inadimplemento contratual do locatário ou atraso quanto ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios, é cabível a inclusão dessa penalidade no cálculo do crédito em execução, com fulcro nos arts. 408 a 416 do CC.
11. Não há, em regra, abusividade na cláusula contratual que estabelece o pagamento de honorários advocatícios convencionados em caso de inadimplemento de obrigações, a teor dos art. 389, 395 e 404 do CC. Ainda que assim não fosse, nota-se, no caso em julgamento, apesar de existir disposição contratual que prevê essa possibilidade, eventual verba honorária devida pela prestação de serviços advocatícios atinentes à relação locatícia não foi inserida pelo credor nos cálculos da dívida. Não se identifica, portanto, abusividade ou excesso nesse ponto.
12. Recurso conhecido e desprovido. Sentença que julgou improcedentes os pedidos apresentados nos embargos à execução mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO APRESENTADO NA INICIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR ERRO DE PROCEDIMENTO. DEPOIMENTO PESSOAL. DESNECESSIDADE. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. PRELIMINAR REJEITADA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ASSINATURA DO LOCADOR E DE TESTEMUNHAS. DESNECESSIDADE. TERMO DE DISTRATO. INDICAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS. LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE CONSTATADAS. REAJUSTE VERBAL DA OBRIGAÇÃO. ANIMUS NOVANDI. INEXISTENTE. TESE AFASTADA. FIANÇA. MERO DESCONTO NO VALOR DO ALUGUEL. PRÉVIO CONSENTIMENTO DAS FIADORAS. DISPENSÁVEL. GARANTIA MANTIDA NOS MOLDES DO CONTRATO. BENFEITORIAS. RENÚNCIA EXPRESSA. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. REDUÇÃO DO ALUGUEL. INCABÍVEL NO CASO CONCRETO. JUROS MORATÓRIOS. ART. 397 DO CC. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. MULTA MORATÓRIA. DEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONADOS. INCLUSÃO NO DÉBITO. POSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE NÃO IDENTIFICADA. EXCESSO DE EXECUÇÃO. INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS.
1. Constatado que o depoimento pessoal do representante ou preposto da parte embargada/apelada seria desnecessário para a solução do litígio, o indeferimento da produção dessa prova e o consequente julgamento antecipado do mérito revelam-se adequados, a teor dos arts. 355, I, e 370 do CPC. O Juiz, na sentença, considerou que os documentos juntados na resposta aos embargos são capazes de demonstrar que não houve renegociação ou novação da obrigação. Além disso, a controvérsia em torno do período em que houve desconto do valor dos aluguéis foi esclarecida por meio da prova documental presente no processo. Por essas razões, não há que se falar em nulidade processual por erro de procedimento. Preliminar rejeitada.
2. À luz do art. 784, VIII, do CPC, o documento que comprova o crédito decorrente de aluguel de imóvel é considerado título executivo extrajudicial, independentemente da subscrição por testemunhas, pois essa exigência legal limita-se à hipótese prevista no inciso III do referido artigo. Ademais, embora o locador não tenha assinado o contrato de locação que instrui a ação executiva, as respectivas cláusulas contratuais – com as quais a parte devedora manifestou concordância ao apor sua assinatura – são claras a respeito das condições de pagamento do aluguel e das penalidades aplicáveis em caso de mora. Além do contrato, acompanham a inicial da ação de execução os boletos de cobrança, a planilha de cálculos da dívida e o termo de distrato, o qual apresenta assinatura dos contratantes e indica expressamente a pendência de débitos. Por essas razões, não há que se falar em ausência de liquidez, certeza ou exigibilidade da obrigação constante do título executivo.
3. Embora o contrato locatício não seja considerado solene ou formal, eventuais alterações devem, em regra, ser realizados da mesma forma em que celebrado o negócio originário, à luz do art. 472 do CC. Caso contrário, em princípio, conservar-se-ão as disposições contratuais iniciais. Mesmo que se considerasse possível modificar verbalmente obrigação oriunda de contrato firmado por escrito, não se constata, no caso concreto, a ocorrência de novação, pois ausentes quaisquer das hipóteses previstas nos arts. 360 e 361 do CC.
4. Por meio do conjunto probatório, verifica-se que a redução do aluguel para metade do valor original não representou animus novandi das partes e, consequentemente, não constituiu nova dívida. Houve apenas desconto pontual do valor do pagamento para os meses de abril a julho de 2020, por liberalidade do credor, com o objetivo de estimular e facilitar, excepcionalmente, a satisfação da obrigação da devedora. Assim, não houve efetiva alteração das disposições contratuais estabelecidas pelas partes, o que afasta a tese de novação suscitada pelas embargantes/apelantes.
5. O art. 366 do CC e o enunciado da súmula n. 214 do STJ, que dispõem sobre a exoneração da fiança em caso de novação ou aditamento das obrigações sem o consentimento do fiador, não se aplicam ao caso em análise, pois inexistem quaisquer das situações referidas. Também não se amolda ao caso concreto o disposto no art. 838, I, do CC, porquanto não foi concedida moratória à locatária. Diante disso, ausente fato capaz de conduzir à extinção do negócio jurídico acessório ou à exoneração do encargo, a garantia assumida pelas fiadoras deve ser mantida nos moldes estabelecidos contratualmente.
6. Com base no art. 578 do CC, no art. 35 da Lei n. 8.425/1991 e no verbete de súmula n. 335 do STJ, não é cabível, na situação em exame, a compensação entre o valor supostamente gasto pela locatária para realizar benfeitorias no imóvel e o valor do aluguel por ela devido, pois, além de não existir mínimo indício a respeito da efetiva introdução de melhorias no bem, com autorização do locador, há expressa previsão contratual que afasta o direito de retenção ou indenização por benfeitorias.
7. As declarações das embargantes/recorrentes quanto aos efeitos decorrentes do contexto da pandemia da covid-19 à sua situação econômico-financeira foram apresentadas de modo superficial e genérico em suas manifestações processuais. De acordo com os elementos dos autos, no imóvel locado funcionava uma instituição de ensino, que consta como sublocatária no contrato em referência e não figura como parte deste processo. A simples alegação de queda de faturamento da empresa sublocatária, desacompanhada de documentos e dados concretos, é insuficiente para a revisão judicial dos termos contratuais. Aliás, considerando a edição do Decreto Distrital n. 40.939, em 2 de julho de 2020, o período no qual a pessoa jurídica sublocatária do imóvel supostamente encontrou restrições para o exercício de suas atividades presenciais coincidiu com os meses nos quais o locador concedeu o desconto de 50% (cinquenta por cento) para o pagamento dos aluguéis. Por esses motivos, não se constata desequilíbrio contratual hábil a justificar, de modo objetivo, a intervenção judicial no âmbito do negócio particular firmado entre as partes, na forma do art. 421-A, caput e III, do CC.
8. Os juros moratórios devem incidir a partir do vencimento de cada parcela, pois, conforme o art. 397 do CC, a mora constitui-se automaticamente com o inadimplemento quando se trata de obrigação líquida e positiva, com termo pré-estabelecido, como é o caso do pagamento de aluguéis estipulados em contrato escrito.
9. Não há excesso acerca do índice de juros moratórios utilizado na planilha de cálculos que instrui a execução. Embora o contrato de locação tenha estabelecido juros de 0,33% ao dia em caso de mora, o apelado adotou o percentual de 1% (um por cento) ao mês a partir dos vencimentos, conforme o demonstrativo de cálculos que acompanha a petição inicial da ação executiva.
10. Verificada a existência de expressa previsão contratual sobre a aplicação de multa moratória na hipótese de inadimplemento contratual do locatário ou atraso quanto ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios, é cabível a inclusão dessa penalidade no cálculo do crédito em execução, com fulcro nos arts. 408 a 416 do CC.
11. Não há, em regra, abusividade na cláusula contratual que estabelece o pagamento de honorários advocatícios convencionados em caso de inadimplemento de obrigações, a teor dos art. 389, 395 e 404 do CC. Ainda que assim não fosse, nota-se, no caso em julgamento, apesar de existir disposição contratual que prevê essa possibilidade, eventual verba honorária devida pela prestação de serviços advocatícios atinentes à relação locatícia não foi inserida pelo credor nos cálculos da dívida. Não se identifica, portanto, abusividade ou excesso nesse ponto.
12. Recurso conhecido e desprovido. Sentença que julgou improcedentes os pedidos apresentados nos embargos à execução mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados.