Tribunal: TJDFT
Processo: 0032054-25.2015.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-02-24
Data de publicação: 2021-03-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO INVERSA. POSSIBILIDADE. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TUTELA ANTECIPADA. CONFIRMAÇÃO.
1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, as requeridas têm legitimidade para responder à demanda em que se discute o inadimplemento de contrato no qual tiveram participação, seja na celebração, durante a execução ou na própria conclusão. A requerida OAS Empreendimentos S/A participou ativamente no implemento do negócio em conjunto com a requerida Braziliense Empreendimentos Imobiliários Ltda., da qual é detentora de mais de 99,99% (noventa e nove inteiros e noventa e nove centésimos por cento) das cotas sociais, acompanhando a evolução do contrato e sendo a responsável pela emissão dos extratos com a posição financeira da unidade imobiliária. Assim, não há dúvida de que de fato e aos olhos do consumidor, faz parte da cadeia de fornecimento, atraindo a pertinência subjetiva da ação.
2. Julgamento antecipado não implica cerceamento de defesa se a matéria é de direito ou se há nos autos elementos suficientes a dirimir as questões que compõem a lide (artigo 330 do Código de Processo Civil/1973; art. 355 do CPC/2015). Além disso, pelo princípio da persuasão racional, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo-lhe a análise da conveniência e da necessidade da sua realização (arts. 130 e 131 do CPC/1973; arts. 370 e 371 do CPC/2015).
3. Não configura cerceamento de defesa fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os documentos juntados aos autos para formar a sua convicção, dispensando produção de outras provas, já que a questão central controvertida era essencialmente de direito e de fato comprovado pela via documental, não havendo nos autos qualquer indicação de arbítrio ou teratologia.
4. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de entraves administrativos causados por órgãos públicos ou concessionários de serviços públicos não se caracterizam como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois constituem fatos inerentes à atividade desenvolvida. A obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel.
5. Configurado o inadimplemento contratual por fato imputável à construtora, que não cumpriu a obrigação no tempo convencionado, pode a parte lesada pedir a sua resolução nos termos do art. 475 do Código Civil. Como consectário lógico da resolução contratual deve haver a restituição integral dos valores pagos (Súmula 543 do STJ). Sobre os valores a serem restituídos incide correção monetária desde o desembolso e juros moratórios a partir da citação. Precedentes.
6. O art. 475 do Código Civil assegura ainda à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear, além da resolução contratual, indenização por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Conforme definido pelo STJ (Tema 971), no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
7. No caso, preservando a simetria nas prestações contratuais e, ao mesmo tempo, garantindo a efetividade da reparação pelo inadimplemento absoluto da obrigação, cabível o acolhimento do pedido de integração do contrato para autorizar a aplicação analógica, em favor dos consumidores, da cláusula penal que que prevê o pagamento de multa compensatória em favor da vendedora.
8. Embora, em tese, seja possível cumulação de multas contratuais, exige-se como requisito instransponível que as penalidades incidam sobre fatos diversos, sob pena de configurar bis in idem. Na hipótese, uma vez reconhecida a possibilidade de incidência da multa compensatória, que já representa a prefixação dos prejuízos decorrentes do inadimplemento absoluto da construtora, não tem cabimento a pretensão de cumulação do seu recebimento com a aplicação, também por inversão, de cláusula penal moratória, cuja incidência pressuporia a manutenção da relação contratual e, além disso, recairia sobre o mesmo substrato, consubstanciando reparação dos danos causados em razão na falta de entrega do imóvel, o que importaria em dupla penalização pelo mesmo fato.
9. A tutela jurisdicional deve ser compreendida na sua plenitude, independente do grau de jurisdição em que concedida. Assim, diante do acolhimento do pedido, a tutela antecipada (provisória) deve ser confirmada na integralidade.
10. Recurso dos requerentes conhecido e parcialmente provido. Recurso das requeridas conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO INVERSA. POSSIBILIDADE. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TUTELA ANTECIPADA. CONFIRMAÇÃO.
1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, as requeridas têm legitimidade para responder à demanda em que se discute o inadimplemento de contrato no qual tiveram participação, seja na celebração, durante a execução ou na própria conclusão. A requerida OAS Empreendimentos S/A participou ativamente no implemento do negócio em conjunto com a requerida Braziliense Empreendimentos Imobiliários Ltda., da qual é detentora de mais de 99,99% (noventa e nove inteiros e noventa e nove centésimos por cento) das cotas sociais, acompanhando a evolução do contrato e sendo a responsável pela emissão dos extratos com a posição financeira da unidade imobiliária. Assim, não há dúvida de que de fato e aos olhos do consumidor, faz parte da cadeia de fornecimento, atraindo a pertinência subjetiva da ação.
2. Julgamento antecipado não implica cerceamento de defesa se a matéria é de direito ou se há nos autos elementos suficientes a dirimir as questões que compõem a lide (artigo 330 do Código de Processo Civil/1973; art. 355 do CPC/2015). Além disso, pelo princípio da persuasão racional, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo-lhe a análise da conveniência e da necessidade da sua realização (arts. 130 e 131 do CPC/1973; arts. 370 e 371 do CPC/2015).
3. Não configura cerceamento de defesa fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os documentos juntados aos autos para formar a sua convicção, dispensando produção de outras provas, já que a questão central controvertida era essencialmente de direito e de fato comprovado pela via documental, não havendo nos autos qualquer indicação de arbítrio ou teratologia.
4. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de entraves administrativos causados por órgãos públicos ou concessionários de serviços públicos não se caracterizam como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois constituem fatos inerentes à atividade desenvolvida. A obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel.
5. Configurado o inadimplemento contratual por fato imputável à construtora, que não cumpriu a obrigação no tempo convencionado, pode a parte lesada pedir a sua resolução nos termos do art. 475 do Código Civil. Como consectário lógico da resolução contratual deve haver a restituição integral dos valores pagos (Súmula 543 do STJ). Sobre os valores a serem restituídos incide correção monetária desde o desembolso e juros moratórios a partir da citação. Precedentes.
6. O art. 475 do Código Civil assegura ainda à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear, além da resolução contratual, indenização por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Conforme definido pelo STJ (Tema 971), no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
7. No caso, preservando a simetria nas prestações contratuais e, ao mesmo tempo, garantindo a efetividade da reparação pelo inadimplemento absoluto da obrigação, cabível o acolhimento do pedido de integração do contrato para autorizar a aplicação analógica, em favor dos consumidores, da cláusula penal que que prevê o pagamento de multa compensatória em favor da vendedora.
8. Embora, em tese, seja possível cumulação de multas contratuais, exige-se como requisito instransponível que as penalidades incidam sobre fatos diversos, sob pena de configurar bis in idem. Na hipótese, uma vez reconhecida a possibilidade de incidência da multa compensatória, que já representa a prefixação dos prejuízos decorrentes do inadimplemento absoluto da construtora, não tem cabimento a pretensão de cumulação do seu recebimento com a aplicação, também por inversão, de cláusula penal moratória, cuja incidência pressuporia a manutenção da relação contratual e, além disso, recairia sobre o mesmo substrato, consubstanciando reparação dos danos causados em razão na falta de entrega do imóvel, o que importaria em dupla penalização pelo mesmo fato.
9. A tutela jurisdicional deve ser compreendida na sua plenitude, independente do grau de jurisdição em que concedida. Assim, diante do acolhimento do pedido, a tutela antecipada (provisória) deve ser confirmada na integralidade.
10. Recurso dos requerentes conhecido e parcialmente provido. Recurso das requeridas conhecido e desprovido.