Tribunal: TJDFT
Processo: 0006389-70.2016.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-02-24
Data de publicação: 2021-03-11

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. NULIDADE DE SENTENÇA. REJEIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELA PROMITENTE COMPRADORA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 11.551.951/SP e 1.551.968/SP (Tema 939), o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”
2 – Em que pese a Autora não ter sido expressamente intimada a apresentar a réplica, não se verifica efetivo prejuízo ao exercício do contraditório no caso concreto, prevalecendo o disposto no art. 282, § 1o, do Código de Processo Civil, segundo o qual “O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.”
3 – Em hipótese de pagamento parcial do preço do imóvel, a cláusula penal, seja ela compensatória, seja moratória, deverá ser calculada sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador, sob pena de enriquecimento sem causa.
4 – Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra encerra verdadeiro conteúdo compensatório, pois constitui pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, afastando os lucros cessantes. Ainda que assim não fosse, não havendo manutenção do contrato com a efetiva entrega do imóvel e nem pagamento integral do preço, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que o promitente comprador ficou impossibilitado de utilizar o bem.
5 – A jurisprudência majoritária desta Corte de Justiça firmou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o valor desembolsado a título de comissão de corretagem.
Preliminares rejeitadas.
Apelação Cível parcialmente provida.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. NULIDADE DE SENTENÇA. REJEIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELA PROMITENTE COMPRADORA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 11.551.951/SP e 1.551.968/SP (Tema 939), o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”
2 – Em que pese a Autora não ter sido expressamente intimada a apresentar a réplica, não se verifica efetivo prejuízo ao exercício do contraditório no caso concreto, prevalecendo o disposto no art. 282, § 1o, do Código de Processo Civil, segundo o qual “O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.”
3 – Em hipótese de pagamento parcial do preço do imóvel, a cláusula penal, seja ela compensatória, seja moratória, deverá ser calculada sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador, sob pena de enriquecimento sem causa.
4 – Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra encerra verdadeiro conteúdo compensatório, pois constitui pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, afastando os lucros cessantes. Ainda que assim não fosse, não havendo manutenção do contrato com a efetiva entrega do imóvel e nem pagamento integral do preço, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que o promitente comprador ficou impossibilitado de utilizar o bem.
5 – A jurisprudência majoritária desta Corte de Justiça firmou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o valor desembolsado a título de comissão de corretagem.
Preliminares rejeitadas.
Apelação Cível parcialmente provida.