Tribunal: TJDFT
Processo: 0702115-86.2021.8.07.0020
Órgão julgador: ARNALDO CORRÊA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-09-20
Data de publicação: 2021-09-29

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL, E EMPRESARIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TRESPASSE DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL. VEDAÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO LOCADOR. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR ALUGUÉIS NÃO PAGOS PELO ADQUIRENTE. DANOS MATERIAIS. COMPROVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA, E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se processo de conhecimento no qual a parte autora requereu a condenação dos réus ao pagamento de débitos oriundos de contrato de locação, cujos pedidos foram julgados procedentes, condenando os réus a pagar: a) a quantia de R$ 1.200,00, relativos aos quarenta e oito dias de locação em atraso; b) o valor de R$ 750,00, relativos a multa por descumprimento contratual; c) o valor de R$ 634,40 relativos a reparos do imóvel; d) o valor de R$ 54,27, relativos ao IPTU; e, d) as contas de energia elétrica relativas ao imóvel locado, vencidas em novembro e dezembro/2020, bem como as custas e despesas junto ao Cartório do 3o Oficio de Notas de Taguatinga.

2. Os réus apresentaram recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

3. Em seu recurso, os réus arguiram a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, uma vez que requereram a realização de audiência de instrução e julgamento a fim de comprovar que a autora foi cientificada do trespasse. No mérito, arguiu que por circunstâncias alheias à sua vontade fez o trespasse de sua pizzaria, que a negociação ocorreu com a ciência do procurador da autora, que é o cônjuge dela. Toda negociação foi feita conforme o contrato, de boa-fé e de acordo com a lei, isto é, com o art. 13 da Lei n.8245/1991. Quanto ao estado do imóvel, aduziu que nao existe nos autos prova do estado original do imovel a fim de balizar o decreto referente a indenizacao com os gastos para o reparo do bem. Por fim, requereu a condenação da autora por litigância de má-fé por alterar a verdade dos fatos.

4. Em que pese os réus terem afirmado que solicitaram a produção de prova oral, na audiência de conciliação eles foram intimados a apresentar contestação e rol de testemunhas a serem ouvidas, sob pena de preclusão. Os réus não apresentaram o rol, o que foi feito somente pela parte autora. O Juízo a quoindeferiu o requerimento da parte autora entendendo ser suficientes os documentos juntados pelas partes para decidir a causa. Portanto, não há que se falar em cerceamento de defesa, uma vez que os réus foram intimados a apresentar a defesa e requerer todas as provas que pretendiam produzir, inclusive indicando testemunhas, mas quedaram-se inertes. Preliminar rejeitada.
5. O art. 13 da Lei no 8.245/1991 prevê que “ A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador . § 1o Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição”.
6. Portanto, de acordo com o referido artigo, a sublocação, a cessão da locação e o empréstimo do imóvel exigem a concordância prévia e por escrito do locador. Apenas quando notificado por escrito, o locador terá o prazo de trinta dias para se opor.
7. No caso concreto, não há qualquer comprovação de comunicação ou consentimento prévio da autora. Dos áudios juntados aos autos pelos réus, é possível verificar que a autora soube do trepasse em maio/2020, quando o réu já havia repassado o ponto a terceiro, o que ocorreu em janeiro de 2020. Dessa forma, uma vez que não houve consentimento da locadora, o locatário cedente permanece solidariamente obrigado ao cumprimento do contrato originário.
8. Ademais, a cessão de eventual contrato de locação não pode ser tida como uma consequência automática da celebração do contrato de trespasse. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL. TRESPASSE. CONTRATOS VINCULADOS. SUBROGAÇÃO. REGRA. LOCAÇÃO. EXCEÇÃO. ANUÊNCIA. NECESSIDADE. 1. O julgamento antecipado do mérito não caracteriza cerceamento de defesa se as provas documentais coligidas aos autos são suficientes para a apreciação e o julgamento da demanda. Precedentes. 2. A cessão de contrato de locação para o adquirente de estabelecimento empresarial situado em bem imóvel alugado não ocorre de forma automática e exige a anuência do locador, nos termos do art. 13 da Lei no Lei no 8.245/1991. Precedentes. 3. A opção exercida pelo locador, de não prorrogar o prazo de vigência de contrato de locação de bem imóvel, não viola o princípio da boa-fé objetiva e não configura ato ilícito indenizável. Precedentes. 4. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1077955, 20140111393458APC, Relator: ALVARO CIARLINI, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/2/2018, publicado no DJE: 2/3/2018. Pág.: 519/526)”.
9. Igualmente, cita-se o seguinte precedente: “CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO. AÇÃO REGRESSIVA. REPARAÇÃO DE DANOS. PRESCRIÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TRESPASSE DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL. VEDAÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO LOCADOR. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR ALUGUÉIS NÃO PAGOS PELO ADQUIRENTE. 1. Observado o prazo de três anos, relativo à pretensão de reparação de danos (art. 206, §3o, V, do CCB), não há se falar em prescrição. 2. "Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente." (Enunciado no 234 da 3a Jornada de Direito Civil). 3. Isso porque, a cessão da locação depende do consentimento prévio e escrito do locador (art. 13 da Lei no 8.245/91). 3.1 Por isto mesmo, o locatário que aliena o estabelecimento comercial ("vende o ponto") e não notifica a locadora, proprietária do imóvel, continua responsável pelos alugueres impagos pelo adquirente do estabelecimento, máxime considerando-se a existência de cláusula contratual vedando a cessão da locação. 4. Precedente: "Evidenciado que a ré efetuou o trespasse do fundo de comércio de imóvel comercial sem a anuência do locador e, existindo cláusula impeditiva no contrato de locação originário, fica mantida a responsabilidade do locatário em arcar com os alugueis e demais encargos locatícios durante o tempo em que permaneceu no imóvel, até a entrega definitiva das chaves." (Acórdão n.612965, 20110111281915APC, Relatora Nídia Correa Lima, 3a Turma Cível, DJE 13/09/2012, p. 127). 5. Recurso improvido. (Acórdão 681735, 20080110763908APC, Relator: JOÃO EGMONT, , Revisor: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 29/5/2013, publicado no DJE: 5/6/2013. Pág.: 309)
10. Nesse contexto, os réus são responsáveis pelo pagamento dos aluguéis atrasados, Iptu, contas de energia, bem com dos reparos mínimos que a autora teve realizar para o imóvel ficar novamente em condição de locar. Nesse ponto irreparável a sentença que reconheceu: “(...) Os danos materiais estão comprovados pelos vídeos e notas fiscais, que denotam as avarias quando da retomada do imóvel, deverá então os réus arcarem com o pagamento do montante de R$ 634,40. No mesmo sentido, ausente a comprovação da quitação dos aluguéis até a data da retomada do imóvel, caberá à parte ré arcar com o pagamento dos quarenta e oito dias de aluguel em atraso (11/10 a 28/12/2020), no valor de R$ 1.200,00 e ainda o pagamento do IPTU proporcional no valor de R$ 54,27. Cabível ainda a aplicação da multa prevista no cláusula décima quarta do contrato firmado entre as partes, considerando-se a entrega do imóvel a terceiro sem prévia concordância da proprietária. Além disso, os requeridos deverão promover o pagamento das contas de energia elétrica vencidas em 13/11 e 13/12/2020, bem como despesas junto ao Cartório de Protesto de Taguatinga”.
11. Isso posto, não há que se falar em litigância de má-fé da parte autora.
12. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Condeno os recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono do recorrido, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa, no entanto, a exigibilidade das verbas em razão da gratuidade de justiça deferida.
14. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da Lei n. 9099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL, E EMPRESARIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TRESPASSE DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL. VEDAÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO LOCADOR. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR ALUGUÉIS NÃO PAGOS PELO ADQUIRENTE. DANOS MATERIAIS. COMPROVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA, E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se processo de conhecimento no qual a parte autora requereu a condenação dos réus ao pagamento de débitos oriundos de contrato de locação, cujos pedidos foram julgados procedentes, condenando os réus a pagar: a) a quantia de R$ 1.200,00, relativos aos quarenta e oito dias de locação em atraso; b) o valor de R$ 750,00, relativos a multa por descumprimento contratual; c) o valor de R$ 634,40 relativos a reparos do imóvel; d) o valor de R$ 54,27, relativos ao IPTU; e, d) as contas de energia elétrica relativas ao imóvel locado, vencidas em novembro e dezembro/2020, bem como as custas e despesas junto ao Cartório do 3o Oficio de Notas de Taguatinga.

2. Os réus apresentaram recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

3. Em seu recurso, os réus arguiram a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, uma vez que requereram a realização de audiência de instrução e julgamento a fim de comprovar que a autora foi cientificada do trespasse. No mérito, arguiu que por circunstâncias alheias à sua vontade fez o trespasse de sua pizzaria, que a negociação ocorreu com a ciência do procurador da autora, que é o cônjuge dela. Toda negociação foi feita conforme o contrato, de boa-fé e de acordo com a lei, isto é, com o art. 13 da Lei n.8245/1991. Quanto ao estado do imóvel, aduziu que nao existe nos autos prova do estado original do imovel a fim de balizar o decreto referente a indenizacao com os gastos para o reparo do bem. Por fim, requereu a condenação da autora por litigância de má-fé por alterar a verdade dos fatos.

4. Em que pese os réus terem afirmado que solicitaram a produção de prova oral, na audiência de conciliação eles foram intimados a apresentar contestação e rol de testemunhas a serem ouvidas, sob pena de preclusão. Os réus não apresentaram o rol, o que foi feito somente pela parte autora. O Juízo a quoindeferiu o requerimento da parte autora entendendo ser suficientes os documentos juntados pelas partes para decidir a causa. Portanto, não há que se falar em cerceamento de defesa, uma vez que os réus foram intimados a apresentar a defesa e requerer todas as provas que pretendiam produzir, inclusive indicando testemunhas, mas quedaram-se inertes. Preliminar rejeitada.
5. O art. 13 da Lei no 8.245/1991 prevê que “ A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador . § 1o Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição”.
6. Portanto, de acordo com o referido artigo, a sublocação, a cessão da locação e o empréstimo do imóvel exigem a concordância prévia e por escrito do locador. Apenas quando notificado por escrito, o locador terá o prazo de trinta dias para se opor.
7. No caso concreto, não há qualquer comprovação de comunicação ou consentimento prévio da autora. Dos áudios juntados aos autos pelos réus, é possível verificar que a autora soube do trepasse em maio/2020, quando o réu já havia repassado o ponto a terceiro, o que ocorreu em janeiro de 2020. Dessa forma, uma vez que não houve consentimento da locadora, o locatário cedente permanece solidariamente obrigado ao cumprimento do contrato originário.
8. Ademais, a cessão de eventual contrato de locação não pode ser tida como uma consequência automática da celebração do contrato de trespasse. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL. TRESPASSE. CONTRATOS VINCULADOS. SUBROGAÇÃO. REGRA. LOCAÇÃO. EXCEÇÃO. ANUÊNCIA. NECESSIDADE. 1. O julgamento antecipado do mérito não caracteriza cerceamento de defesa se as provas documentais coligidas aos autos são suficientes para a apreciação e o julgamento da demanda. Precedentes. 2. A cessão de contrato de locação para o adquirente de estabelecimento empresarial situado em bem imóvel alugado não ocorre de forma automática e exige a anuência do locador, nos termos do art. 13 da Lei no Lei no 8.245/1991. Precedentes. 3. A opção exercida pelo locador, de não prorrogar o prazo de vigência de contrato de locação de bem imóvel, não viola o princípio da boa-fé objetiva e não configura ato ilícito indenizável. Precedentes. 4. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1077955, 20140111393458APC, Relator: ALVARO CIARLINI, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/2/2018, publicado no DJE: 2/3/2018. Pág.: 519/526)”.
9. Igualmente, cita-se o seguinte precedente: “CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO. AÇÃO REGRESSIVA. REPARAÇÃO DE DANOS. PRESCRIÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TRESPASSE DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL. VEDAÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO LOCADOR. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO POR ALUGUÉIS NÃO PAGOS PELO ADQUIRENTE. 1. Observado o prazo de três anos, relativo à pretensão de reparação de danos (art. 206, §3o, V, do CCB), não há se falar em prescrição. 2. "Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente." (Enunciado no 234 da 3a Jornada de Direito Civil). 3. Isso porque, a cessão da locação depende do consentimento prévio e escrito do locador (art. 13 da Lei no 8.245/91). 3.1 Por isto mesmo, o locatário que aliena o estabelecimento comercial ("vende o ponto") e não notifica a locadora, proprietária do imóvel, continua responsável pelos alugueres impagos pelo adquirente do estabelecimento, máxime considerando-se a existência de cláusula contratual vedando a cessão da locação. 4. Precedente: "Evidenciado que a ré efetuou o trespasse do fundo de comércio de imóvel comercial sem a anuência do locador e, existindo cláusula impeditiva no contrato de locação originário, fica mantida a responsabilidade do locatário em arcar com os alugueis e demais encargos locatícios durante o tempo em que permaneceu no imóvel, até a entrega definitiva das chaves." (Acórdão n.612965, 20110111281915APC, Relatora Nídia Correa Lima, 3a Turma Cível, DJE 13/09/2012, p. 127). 5. Recurso improvido. (Acórdão 681735, 20080110763908APC, Relator: JOÃO EGMONT, , Revisor: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 29/5/2013, publicado no DJE: 5/6/2013. Pág.: 309)
10. Nesse contexto, os réus são responsáveis pelo pagamento dos aluguéis atrasados, Iptu, contas de energia, bem com dos reparos mínimos que a autora teve realizar para o imóvel ficar novamente em condição de locar. Nesse ponto irreparável a sentença que reconheceu: “(...) Os danos materiais estão comprovados pelos vídeos e notas fiscais, que denotam as avarias quando da retomada do imóvel, deverá então os réus arcarem com o pagamento do montante de R$ 634,40. No mesmo sentido, ausente a comprovação da quitação dos aluguéis até a data da retomada do imóvel, caberá à parte ré arcar com o pagamento dos quarenta e oito dias de aluguel em atraso (11/10 a 28/12/2020), no valor de R$ 1.200,00 e ainda o pagamento do IPTU proporcional no valor de R$ 54,27. Cabível ainda a aplicação da multa prevista no cláusula décima quarta do contrato firmado entre as partes, considerando-se a entrega do imóvel a terceiro sem prévia concordância da proprietária. Além disso, os requeridos deverão promover o pagamento das contas de energia elétrica vencidas em 13/11 e 13/12/2020, bem como despesas junto ao Cartório de Protesto de Taguatinga”.
11. Isso posto, não há que se falar em litigância de má-fé da parte autora.
12. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Condeno os recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do patrono do recorrido, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa, no entanto, a exigibilidade das verbas em razão da gratuidade de justiça deferida.
14. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da Lei n. 9099/95.