Tribunal: TJDFT
Processo: 0722969-89.2020.8.07.0003
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-10-06
Data de publicação: 2021-10-28

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO DE LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. CARACTERIZAÇÃO. INOCORRÊNCIA. INTERSEÇÃO NO OBJETO CONTRATO. AUSÊNCIA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. FORTUITO EXTERNO. INTERCORRÊNCIAS INERENTES À ÀLEA NATURAL DO NEGÓCIO. RISCO DA ATIVIDADE. COMPREENSÃO. ELISÃO DA CULPA. INEXISTÊNCIA. EFEITOS DA MORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. PREFIXAÇÃO DAS PERDAS E DANOS EXPERIMENTADOS PELO ADQUIRENTE. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11).
1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
2. A par da legitimidade da prorrogação do prazo de entrega do imóvel prometido à venda segundo o concertado mediante apreensão da própria vendedora, não encerra fato extraordinário compreensível como fato fortuito ou de força maior a subsistência de atrasos provocados por demora na obtenção de licenciamentos administrativos ou atuação do poder público, porquanto fatos inerentes aos riscos da atividade da construtora e incorporadora e inteiramente previsíveis por ser inerente à colocação de qualquer imóvel no mercado, pois tem como pressuposto que esteja licenciado e apto a ser comercializado.
3. Contemplando o contrato, segundo previsão inserta pela própria construtora, previsão de dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção negociado sem qualquer justificativa, descerra disposição abusiva a previsão de prorrogação do interstício, a critério dela, se se divisarem as situações pontuadas, porquanto os fortuitos externos aptos a se qualificarem como fato fortuito ou força maior somente podem ser assim qualificados como aqueles que intercedem diretamente no objeto contratado, alterando as bases negociais.
4. A despeito da situação de pandemia instaurada no país, a construção civil fora das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias visando dificultar a propagação do novo coronavírus e à preservação da saúde da população, tornando inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda.
5. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula penal prevista contratualmente.
6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena equivalente a 0,3% (zero vírgula três por cento) do valor do preço convencionado, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelo promissário comprador com o atraso traduzidos no que deixara de auferir com a fruição direta, devendo incidir como forma de composição dos danos experimentados em razão do retardamento havido na conclusão e entrega da unidade imobiliária negociada.
7. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, devem sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
8. O desprovimento do apelo implica a majoração ou fixação de honorários advocatícios em desfavor da parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, que devem ser mensurados levando a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte vencedora e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC/2015, arts. 85, §§ 2o, 11 e 14).
9. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO DE LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. CARACTERIZAÇÃO. INOCORRÊNCIA. INTERSEÇÃO NO OBJETO CONTRATO. AUSÊNCIA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. FORTUITO EXTERNO. INTERCORRÊNCIAS INERENTES À ÀLEA NATURAL DO NEGÓCIO. RISCO DA ATIVIDADE. COMPREENSÃO. ELISÃO DA CULPA. INEXISTÊNCIA. EFEITOS DA MORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. PREFIXAÇÃO DAS PERDAS E DANOS EXPERIMENTADOS PELO ADQUIRENTE. APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11).
1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
2. A par da legitimidade da prorrogação do prazo de entrega do imóvel prometido à venda segundo o concertado mediante apreensão da própria vendedora, não encerra fato extraordinário compreensível como fato fortuito ou de força maior a subsistência de atrasos provocados por demora na obtenção de licenciamentos administrativos ou atuação do poder público, porquanto fatos inerentes aos riscos da atividade da construtora e incorporadora e inteiramente previsíveis por ser inerente à colocação de qualquer imóvel no mercado, pois tem como pressuposto que esteja licenciado e apto a ser comercializado.
3. Contemplando o contrato, segundo previsão inserta pela própria construtora, previsão de dilatação do prazo de entrega do imóvel em construção negociado sem qualquer justificativa, descerra disposição abusiva a previsão de prorrogação do interstício, a critério dela, se se divisarem as situações pontuadas, porquanto os fortuitos externos aptos a se qualificarem como fato fortuito ou força maior somente podem ser assim qualificados como aqueles que intercedem diretamente no objeto contratado, alterando as bases negociais.
4. A despeito da situação de pandemia instaurada no país, a construção civil fora das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias visando dificultar a propagação do novo coronavírus e à preservação da saúde da população, tornando inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora quanto ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda.
5. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula penal prevista contratualmente.
6. A cláusula penal que prescreve que, incorrendo a promitente vendedora em mora quanto à conclusão e entrega do imóvel que prometera à venda, sujeitar-se-á a pena equivalente a 0,3% (zero vírgula três por cento) do valor do preço convencionado, por mês de atraso, encerra nítida natureza compensatória, compreendendo, além da sanção motivada pela inadimplência, os prejuízos experimentados pelo promissário comprador com o atraso traduzidos no que deixara de auferir com a fruição direta, devendo incidir como forma de composição dos danos experimentados em razão do retardamento havido na conclusão e entrega da unidade imobiliária negociada.
7. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, devem sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
8. O desprovimento do apelo implica a majoração ou fixação de honorários advocatícios em desfavor da parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, que devem ser mensurados levando a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte vencedora e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC/2015, arts. 85, §§ 2o, 11 e 14).
9. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.