Tribunal: TJDFT
Processo: 0716241-66.2015.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES – CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual e devolução de juros de obra em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu no pagamento de lucros cessantes arbitrados em 50% sobre o valor do aluguel de imóvel similar, o que ensejou a interposição do presente recurso.
2. Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do microssistema instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
3. Inexistência de Caso Fortuito
3.1 Afirma o réu em suas contrarrazões que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que foi constatada alta no preço do material de construção, escassez de mão de obra especializada e morosidade da Administração Pública em expedir o habite-se.
3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.
3.3 Por sua vez, a morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.
3.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/01/2013, com prorrogação por 180 dias, expirou em 30/07/2013 o prazo de entrega (ID 341792 - Pág. 3). E, entregue o imóvel em 31/10/2013, conforme “Recibo de Entrega de Chaves e Imissão na Posse” (ID 341798 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 3 meses.
4. Lucros Cessantes
4.1 O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
4.2 Além disso, no julgamento do REsp 1729593/SP em Corte Especial, em 11/09/2019, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
4.3 O valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o arbitramento judicial de valor equivalente mensal a 0,5% do preço do contrato (R$ 87.131,08). Dessa forma, pelos 3 meses de mora da construtora é devida a importância de R$ 1.307,00, a qual deve ser devidamente atualizada desde a caracterização da mora.
5. Impossibilidade cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória.
5.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
5.2. Dessa forma, quanto a esse ponto, o recurso da autora não merece ser acolhido, uma vez que já reconhecida a existência de lucros cessantes.
6. Juros de Obra.
6.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 30/04/2013.
6.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
6.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 31/10/2013 (ID 341798 - Pág. 1), a autora comprovadamente pagou juros de obra até março de 2014 (ID 341796 - Pág. 1). Por sua vez, não logrou o recorrido comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se”. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até março de 2014.
6.4 Diferentemente do afirmado na sentença, o extrato de ID 341796 - Pág. 1, emitido pela CEF, comprova que a autora pagou a quantia de R$ 3.418,86, correspondente à soma das parcelas pagas entre agosto de 2013 e março de 2014 e não computadas em seu saldo devedor (juros de obra). Dessa forma, a referida quantia deve ser restituída à autora.
7. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
Para reformar a sentença e condenar o réu:
a) no pagamento da importância de R$ 1.307,00 a título de lucros cessantes, atualizada monetariamente pelo INPC/IBGE, a partir de 30/07/2013, acrescida de juros mensais de 1%, contados da citação.
b) no pagamento da importância de R$ 3.418,86, referentes a juros de obra, atualizada monetariamente pelo INPC/IBGE, a partir de cada desembolso, acrescida de juros mensais de 1%, contados da citação.
8. Súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
9. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES – CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual e devolução de juros de obra em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu no pagamento de lucros cessantes arbitrados em 50% sobre o valor do aluguel de imóvel similar, o que ensejou a interposição do presente recurso.
2. Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do microssistema instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
3. Inexistência de Caso Fortuito
3.1 Afirma o réu em suas contrarrazões que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que foi constatada alta no preço do material de construção, escassez de mão de obra especializada e morosidade da Administração Pública em expedir o habite-se.
3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.
3.3 Por sua vez, a morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.
3.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/01/2013, com prorrogação por 180 dias, expirou em 30/07/2013 o prazo de entrega (ID 341792 - Pág. 3). E, entregue o imóvel em 31/10/2013, conforme “Recibo de Entrega de Chaves e Imissão na Posse” (ID 341798 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 3 meses.
4. Lucros Cessantes
4.1 O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
4.2 Além disso, no julgamento do REsp 1729593/SP em Corte Especial, em 11/09/2019, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
4.3 O valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o arbitramento judicial de valor equivalente mensal a 0,5% do preço do contrato (R$ 87.131,08). Dessa forma, pelos 3 meses de mora da construtora é devida a importância de R$ 1.307,00, a qual deve ser devidamente atualizada desde a caracterização da mora.
5. Impossibilidade cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória.
5.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
5.2. Dessa forma, quanto a esse ponto, o recurso da autora não merece ser acolhido, uma vez que já reconhecida a existência de lucros cessantes.
6. Juros de Obra.
6.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 30/04/2013.
6.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
6.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 31/10/2013 (ID 341798 - Pág. 1), a autora comprovadamente pagou juros de obra até março de 2014 (ID 341796 - Pág. 1). Por sua vez, não logrou o recorrido comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se”. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até março de 2014.
6.4 Diferentemente do afirmado na sentença, o extrato de ID 341796 - Pág. 1, emitido pela CEF, comprova que a autora pagou a quantia de R$ 3.418,86, correspondente à soma das parcelas pagas entre agosto de 2013 e março de 2014 e não computadas em seu saldo devedor (juros de obra). Dessa forma, a referida quantia deve ser restituída à autora.
7. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
Para reformar a sentença e condenar o réu:
a) no pagamento da importância de R$ 1.307,00 a título de lucros cessantes, atualizada monetariamente pelo INPC/IBGE, a partir de 30/07/2013, acrescida de juros mensais de 1%, contados da citação.
b) no pagamento da importância de R$ 3.418,86, referentes a juros de obra, atualizada monetariamente pelo INPC/IBGE, a partir de cada desembolso, acrescida de juros mensais de 1%, contados da citação.
8. Súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
9. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.