Tribunal: TJDFT
Processo: 0715954-44.2021.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-08-18
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:
CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA MUTUÁRIA. GARANTIA. REALIZAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIANTE. LEILÃO SUBSEQUENTE. ANULAÇÃO. IMÓVEL ARREMATADO. ARREMATANTES. IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO. PEDIDO ACOLHIDO. RENOVAÇÃO DA HASTA. IMPOSSIBILIDADE. DEFLAGRAÇÃO DO EXECUTIVO. IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO DA PRESTAÇÃO ESPECÍFICA. CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. LEGITIMIDADE E NECESSIDADE (CPC, ART. 499). MONTANTE INDENIZATÓRIO. FIXAÇÃO. LIQUIDAÇÃO. PARÂMETROS. IMÓVEL. RESERVAÇÃO À DEVEDORA. INVIABILIDADE. VALOR DE MERCADO, DECOTADOS OS DÉBITOS DERIVADOS DO FINANCIAMENTO E DESPESAS PERTINENTES À REALIZAÇÃO DA GARANTIA. ENCARGOS SUPORTADOS PELA CREDORA FIDUCIÁRIA EM RAZÃO DA REALIZAÇÃO DA GARANTIA. NECESSIDADE. COMPREENSÃO NA IMPUGNAÇÃO E INERENTE AO SISTEMA LEGAL. PERDA DA POSSE. COMPOSIÇÃO DAS PERDAS. LOCATIVOS PASSÍVEIS DE SEREM GERADOS DESDE A DATA DA DESOCUPAÇÃO. INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Sob a égide do princípio da primazia da tutela específica adotado pelo legislador processual civil ao regular o cumprimento da decisão judicial que contempla obrigações de fazer, não fazer e de entrega de coisa, deve o obrigado ser compelido a cumprir a obrigação tal como fora entabulada ou judicialmente firmada, entregando ao credor tudo aquilo e exatamente aquilo que obteria se tivesse cumprido espontaneamente a obrigação que lhe cabia, restando ao credor, porém, na impossibilidade do deferimento da tutela específica ou obtenção do resultado prático equivalente, a faculdade e o direito de obter sua conversão em perdas e danos como forma de realização dos prejuízos que sofrera com o inadimplemento havido, pois a inviabilidade de realização da obrigação específica não pode implicar a alforria do obrigado (CPC, art. 499)
2. Incorrendo a obrigada fiduciária em mora, determinando a realização da garantia convencionada com a consolidação da propriedade e transcrição do imóvel que a representava em nome da credora fiduciária no ambiente do procedimento extrajudicial especificamente deflagrado, realizado o leilão e arrematado o imóvel, o produto obtido deve ser utilizado na quitação do saldo devedor da operação de alienação fiduciária e das despesas efetuadas com a realização do leilão e a importância que sobejar deve ser entrega ao devedor, daí defluindo que a quitação do saldo devedor somente ocorre se o imóvel for alienado por valor igual ou superior ao valor da dívida do contrato de financiamento, acrescido das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (Lei no 9.514/97, artigo 27, §§ 2o-B, 3o, 4o, 5o e 6o).
3. Invalidado o leilão extrajudicial do imóvel que traduzira a garantia fiduciária convencionada, sobejando incólumes a realização da garantia e a consolidação da propriedade do bem nas mãos da credora fiduciária, havendo sido arrematado o imóvel por terceiros de boa-fé, denotando a impossibilidade de consecução da obrigação de se repetir a hasta realizada, assiste à devedora fiduciária a conversão da obrigação em perdas e danos, que compreendem a percepção do equivalente ao valor atual do imóvel, abatidos os débitos remanescentes do financiamento, devidamente agregados dos encargos moratórios e as despesas derivadas da realização da garantia, excetuadas as decorrentes do leilão invalidado, pois inerentes à sistemática legal, acrescido do que deixara de fruir e auferir em razão de ter ficado desprovida da posse do imóvel (CPC, art. 499; CC, art. 402; Lei no 9.514/97, artigo 27, §§ 2o-B, 3o, 4o, 5o e 6o).
4. Diante da constatação de impossibilidade de repetição do leilão extrajudicial efetivado pela credora fiduciária cuja nulidade fora decretada, porquanto arrematado o imóvel que perfazia seu objeto e assegurada judicialmente sua posse aos arrematantes, ressoando inviabilizado que a devedora fiduciária exercesse seu direito de preferência na arrematação do bem, o que é possível de lhe ser assegurado é o equivalente à diferença entre o valor de mercado atual do imóvel, pois presume-se que esse deveria ser o valor de alienação, caso repetido o leilão, abatido o equivalente ao débito remanescente do financiamento e todas as despesas suportadas pela credora fiduciária desde a deflagração do procedimento expropriatório e a consolidação da posse e propriedade do imóvel em sua pessoa, salvo as despesas pertinentes ao leilão anulado, acrescido da indenização pertinente à perda da posse em razão do ato invalidado.
5. Inviabilizada a repetição do leilão extrajudicial de imóvel declarado nulo, porquanto arrematado o bem e assegurada sua posse aos arrematantes, assiste à devedora fiduciária que fora coarctada em seu direito de preferência na realização da hasta o direito de reclamar as perdas e danos que experimentara, os quais devem compreender, além do que efetivamente perdera, o que razoavelmente deixara de lucrar, consoante dispõe expressamente o artigo 402 do Código Civil, o que, nesta hipótese, alcança os locativos passíveis de serem gerados pelo imóvel arrematado desde a data em que o desocupara, observada a variação dos locativos no tempo.
6. Almejando a parte agravante, em sede de tutela antecipatória, a paralisação do curso da ação principal até a solução do recurso, a decisão que, conquanto agregando efeito suspensivo parcial ao agravo, permite o prosseguimento do curso processual no interesse da própria credora, não incorre em julgamento fora dos limites do postulado, e, ademais, sendo da lógica inerente à garantia fiduciária a imputação ao obrigado fiduciário das despesas inerentes ao procedimento de realização da garantia, pois fora o responsável por sua realização, na mensuração da composição do que lhe é devido por ter sido invalidado o leilão do imóvel ofertado em garantia, e não a realização da garantia, devem ser agregadas aos débitos originários do financiamento garantido as despesas pertinentes ao procedimento, excetuados os originários do leilão invalidado.
7. Agravo conhecido e parcialmente provido. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA MUTUÁRIA. GARANTIA. REALIZAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIANTE. LEILÃO SUBSEQUENTE. ANULAÇÃO. IMÓVEL ARREMATADO. ARREMATANTES. IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO. PEDIDO ACOLHIDO. RENOVAÇÃO DA HASTA. IMPOSSIBILIDADE. DEFLAGRAÇÃO DO EXECUTIVO. IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO DA PRESTAÇÃO ESPECÍFICA. CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. LEGITIMIDADE E NECESSIDADE (CPC, ART. 499). MONTANTE INDENIZATÓRIO. FIXAÇÃO. LIQUIDAÇÃO. PARÂMETROS. IMÓVEL. RESERVAÇÃO À DEVEDORA. INVIABILIDADE. VALOR DE MERCADO, DECOTADOS OS DÉBITOS DERIVADOS DO FINANCIAMENTO E DESPESAS PERTINENTES À REALIZAÇÃO DA GARANTIA. ENCARGOS SUPORTADOS PELA CREDORA FIDUCIÁRIA EM RAZÃO DA REALIZAÇÃO DA GARANTIA. NECESSIDADE. COMPREENSÃO NA IMPUGNAÇÃO E INERENTE AO SISTEMA LEGAL. PERDA DA POSSE. COMPOSIÇÃO DAS PERDAS. LOCATIVOS PASSÍVEIS DE SEREM GERADOS DESDE A DATA DA DESOCUPAÇÃO. INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Sob a égide do princípio da primazia da tutela específica adotado pelo legislador processual civil ao regular o cumprimento da decisão judicial que contempla obrigações de fazer, não fazer e de entrega de coisa, deve o obrigado ser compelido a cumprir a obrigação tal como fora entabulada ou judicialmente firmada, entregando ao credor tudo aquilo e exatamente aquilo que obteria se tivesse cumprido espontaneamente a obrigação que lhe cabia, restando ao credor, porém, na impossibilidade do deferimento da tutela específica ou obtenção do resultado prático equivalente, a faculdade e o direito de obter sua conversão em perdas e danos como forma de realização dos prejuízos que sofrera com o inadimplemento havido, pois a inviabilidade de realização da obrigação específica não pode implicar a alforria do obrigado (CPC, art. 499)
2. Incorrendo a obrigada fiduciária em mora, determinando a realização da garantia convencionada com a consolidação da propriedade e transcrição do imóvel que a representava em nome da credora fiduciária no ambiente do procedimento extrajudicial especificamente deflagrado, realizado o leilão e arrematado o imóvel, o produto obtido deve ser utilizado na quitação do saldo devedor da operação de alienação fiduciária e das despesas efetuadas com a realização do leilão e a importância que sobejar deve ser entrega ao devedor, daí defluindo que a quitação do saldo devedor somente ocorre se o imóvel for alienado por valor igual ou superior ao valor da dívida do contrato de financiamento, acrescido das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (Lei no 9.514/97, artigo 27, §§ 2o-B, 3o, 4o, 5o e 6o).
3. Invalidado o leilão extrajudicial do imóvel que traduzira a garantia fiduciária convencionada, sobejando incólumes a realização da garantia e a consolidação da propriedade do bem nas mãos da credora fiduciária, havendo sido arrematado o imóvel por terceiros de boa-fé, denotando a impossibilidade de consecução da obrigação de se repetir a hasta realizada, assiste à devedora fiduciária a conversão da obrigação em perdas e danos, que compreendem a percepção do equivalente ao valor atual do imóvel, abatidos os débitos remanescentes do financiamento, devidamente agregados dos encargos moratórios e as despesas derivadas da realização da garantia, excetuadas as decorrentes do leilão invalidado, pois inerentes à sistemática legal, acrescido do que deixara de fruir e auferir em razão de ter ficado desprovida da posse do imóvel (CPC, art. 499; CC, art. 402; Lei no 9.514/97, artigo 27, §§ 2o-B, 3o, 4o, 5o e 6o).
4. Diante da constatação de impossibilidade de repetição do leilão extrajudicial efetivado pela credora fiduciária cuja nulidade fora decretada, porquanto arrematado o imóvel que perfazia seu objeto e assegurada judicialmente sua posse aos arrematantes, ressoando inviabilizado que a devedora fiduciária exercesse seu direito de preferência na arrematação do bem, o que é possível de lhe ser assegurado é o equivalente à diferença entre o valor de mercado atual do imóvel, pois presume-se que esse deveria ser o valor de alienação, caso repetido o leilão, abatido o equivalente ao débito remanescente do financiamento e todas as despesas suportadas pela credora fiduciária desde a deflagração do procedimento expropriatório e a consolidação da posse e propriedade do imóvel em sua pessoa, salvo as despesas pertinentes ao leilão anulado, acrescido da indenização pertinente à perda da posse em razão do ato invalidado.
5. Inviabilizada a repetição do leilão extrajudicial de imóvel declarado nulo, porquanto arrematado o bem e assegurada sua posse aos arrematantes, assiste à devedora fiduciária que fora coarctada em seu direito de preferência na realização da hasta o direito de reclamar as perdas e danos que experimentara, os quais devem compreender, além do que efetivamente perdera, o que razoavelmente deixara de lucrar, consoante dispõe expressamente o artigo 402 do Código Civil, o que, nesta hipótese, alcança os locativos passíveis de serem gerados pelo imóvel arrematado desde a data em que o desocupara, observada a variação dos locativos no tempo.
6. Almejando a parte agravante, em sede de tutela antecipatória, a paralisação do curso da ação principal até a solução do recurso, a decisão que, conquanto agregando efeito suspensivo parcial ao agravo, permite o prosseguimento do curso processual no interesse da própria credora, não incorre em julgamento fora dos limites do postulado, e, ademais, sendo da lógica inerente à garantia fiduciária a imputação ao obrigado fiduciário das despesas inerentes ao procedimento de realização da garantia, pois fora o responsável por sua realização, na mensuração da composição do que lhe é devido por ter sido invalidado o leilão do imóvel ofertado em garantia, e não a realização da garantia, devem ser agregadas aos débitos originários do financiamento garantido as despesas pertinentes ao procedimento, excetuados os originários do leilão invalidado.
7. Agravo conhecido e parcialmente provido. Unânime.