Tribunal: TJDFT
Processo: 0700171-97.2017.8.07.0017
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-03-05
Data de publicação: 2021-04-03

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. TEMA 971. MULTA CONTRATUAL POR INVERSÃO. CABIMENTO. SOLIDARIEDADE DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA AFASTADA.

1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou as rés, de forma solidária, ao pagamento da quantia de R$ 2.237,73, referente à inversão da cláusula penal, por atraso da construtora na entrega de bem imóvel.

2. Aplica-se ao contrato firmado entre as partes o Código de Defesa do Consumidor - CDC, tendo em vista a presença de pessoa física como adquirente de imóvel na qualidade de destinatária final (consumidor - art. 2o do CDC) e de pessoas jurídicas especializadas no mercado imobiliário de construção e venda de imóveis e serviços bancários (fornecedoras - art. 3o do CDC).

3. À luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado. Destarte, tendo em vista o 1o recorrente ter participado do negócio jurídico, objeto da lide, na condição de correspondente bancário, afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva.

4. Da análise dos documentos acostados aos autos, verifica-se que o contrato previu a conclusão da obra até 11/05/2015 (ID 19386660, p. 5/6), com possibilidade de prorrogação por 180 dias úteis (ID 19386655, p. 1). Todavia, os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé, na conclusão e na execução do contrato, segundo expressa disposição normativa do art. 422 do CC. A cláusula 20 do contrato, que prevê a contagem do prazo de tolerância da entrega da obra em dias úteis, é excessivamente onerosa ao consumidor, o que a torna parcialmente nula, consoante art. 51, IV e § 1o, III, do CDC. (Acórdão n.865130, 20140110500836ACJ). Conforme precedente do STJ, em promessas de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis, limitada, contudo, ao prazo máximo de 180 dias corridos (REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018).

5. Portanto, na hipótese dos autos, o prazo máximo de conclusão da obra seria dia 11/11/2015, ao passo que o imóvel apenas foi entregue em 12/12/2015 (ID 19385795), sendo, portanto, inegável a mora da construtora no período de 11/11/2015 a 12/12/2015.

6. A carência e escassez de mão de não configuram caso fortuito ou força maior, haja vista que integram o risco da atividade exercida pela construtora, que não pode ser transferido ao consumidor. Nesse sentido, precedente deste TJDFT: (Acórdão n.1178791, 20150110980508APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 12/06/2019, Publicado no DJE: 17/06/2019. Pág.: 375/379). Desse modo, não há que se falar em excludente de responsabilidade civil da empresa José Celso Gontijo Engenharia S/A.

7. Em decorrência do atraso, o juízo de origem estabeleceu multa contratual por inversão, o que foi objeto de recurso tanto pela construtora quanto pela instituição bancária. Na hipótese, verifica-se do contrato a previsão de multa compensatória tão somente em caso de inadimplemento da parte consumidora (item 4 – ID19386649 p.34), razão pela qual se mostra plenamente possível sua inversão em atenção aos princípios da boa-fé e equidade contratuais, consoante tese fixada pelo STJ, no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF (tema 971), não sendo cabível sua cumulação com indenização por lucros cessantes, uma vez que possuem a mesma natureza, conforme corretamente consignado na sentença.

8. Por outro lado, não há como imputar responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel à instituição bancária, que cumpriu os termos contratuais e prestou regularmente seus serviços, repassando tempestivamente os devidos valores à construtora. O contrato de mútuo estabelecido entre o banco e o autor é distinto do contrato de compra e venda do imóvel firmado com a empresa de engenharia. Logo, são improcedentes os pedidos em face do Banco do Brasil SA pelo pagamento da multa imposta na sentença.

9. PRELIMINAR REJEITADA, PROVIDO O RECURSO DO 1o RECORRENTE e NÃO PROVIDO O RECURSO DA 2a RECORRENTE. Sentença reformada, para julgar improcedentes os pedidos iniciais em face do réu Banco do Brasil. Condeno a 2a Recorrente (José Celso Gontijo Engenharia S/A) ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.

10. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. TEMA 971. MULTA CONTRATUAL POR INVERSÃO. CABIMENTO. SOLIDARIEDADE DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA AFASTADA.

1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou as rés, de forma solidária, ao pagamento da quantia de R$ 2.237,73, referente à inversão da cláusula penal, por atraso da construtora na entrega de bem imóvel.

2. Aplica-se ao contrato firmado entre as partes o Código de Defesa do Consumidor - CDC, tendo em vista a presença de pessoa física como adquirente de imóvel na qualidade de destinatária final (consumidor - art. 2o do CDC) e de pessoas jurídicas especializadas no mercado imobiliário de construção e venda de imóveis e serviços bancários (fornecedoras - art. 3o do CDC).

3. À luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado. Destarte, tendo em vista o 1o recorrente ter participado do negócio jurídico, objeto da lide, na condição de correspondente bancário, afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva.

4. Da análise dos documentos acostados aos autos, verifica-se que o contrato previu a conclusão da obra até 11/05/2015 (ID 19386660, p. 5/6), com possibilidade de prorrogação por 180 dias úteis (ID 19386655, p. 1). Todavia, os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé, na conclusão e na execução do contrato, segundo expressa disposição normativa do art. 422 do CC. A cláusula 20 do contrato, que prevê a contagem do prazo de tolerância da entrega da obra em dias úteis, é excessivamente onerosa ao consumidor, o que a torna parcialmente nula, consoante art. 51, IV e § 1o, III, do CDC. (Acórdão n.865130, 20140110500836ACJ). Conforme precedente do STJ, em promessas de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis, limitada, contudo, ao prazo máximo de 180 dias corridos (REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018).

5. Portanto, na hipótese dos autos, o prazo máximo de conclusão da obra seria dia 11/11/2015, ao passo que o imóvel apenas foi entregue em 12/12/2015 (ID 19385795), sendo, portanto, inegável a mora da construtora no período de 11/11/2015 a 12/12/2015.

6. A carência e escassez de mão de não configuram caso fortuito ou força maior, haja vista que integram o risco da atividade exercida pela construtora, que não pode ser transferido ao consumidor. Nesse sentido, precedente deste TJDFT: (Acórdão n.1178791, 20150110980508APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 12/06/2019, Publicado no DJE: 17/06/2019. Pág.: 375/379). Desse modo, não há que se falar em excludente de responsabilidade civil da empresa José Celso Gontijo Engenharia S/A.

7. Em decorrência do atraso, o juízo de origem estabeleceu multa contratual por inversão, o que foi objeto de recurso tanto pela construtora quanto pela instituição bancária. Na hipótese, verifica-se do contrato a previsão de multa compensatória tão somente em caso de inadimplemento da parte consumidora (item 4 – ID19386649 p.34), razão pela qual se mostra plenamente possível sua inversão em atenção aos princípios da boa-fé e equidade contratuais, consoante tese fixada pelo STJ, no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF (tema 971), não sendo cabível sua cumulação com indenização por lucros cessantes, uma vez que possuem a mesma natureza, conforme corretamente consignado na sentença.

8. Por outro lado, não há como imputar responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel à instituição bancária, que cumpriu os termos contratuais e prestou regularmente seus serviços, repassando tempestivamente os devidos valores à construtora. O contrato de mútuo estabelecido entre o banco e o autor é distinto do contrato de compra e venda do imóvel firmado com a empresa de engenharia. Logo, são improcedentes os pedidos em face do Banco do Brasil SA pelo pagamento da multa imposta na sentença.

9. PRELIMINAR REJEITADA, PROVIDO O RECURSO DO 1o RECORRENTE e NÃO PROVIDO O RECURSO DA 2a RECORRENTE. Sentença reformada, para julgar improcedentes os pedidos iniciais em face do réu Banco do Brasil. Condeno a 2a Recorrente (José Celso Gontijo Engenharia S/A) ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.

10. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.