Tribunal: TJDFT
Processo: 0702217-84.2020.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-05-12
Data de publicação: 2021-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REPETIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RESCISÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. SUJEIÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DO CONTRATO, NÃO DAS PARCELAS PAGAS. DISPOSIÇÃO ABUSIVA E INÍQUA, VIOLADORA DA BOA-FÉ CONTRATUAL. REDUÇÃO E ADEQUAÇÃO DA DISPOSIÇÃO. SINAL. NATUREZA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LITISCONSÓRCIO ATIVO. CONTRATO CELEBRADO PELO CASAL. PRETENSÃO MOVIDA APENAS PELO CÔNJUGE VARÃO. NULIDADE. AUSÊNCIA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. De acordo com a regra albergada do Código de Processo Civil, duas são as razões para a formação do litisconsórcio necessário: (I) a primeira advém de imposição legal, ou seja, a necessidade decorre da simples vontade da lei; (II) a segunda decorre da natureza incindível da relação jurídica de direito material, descerrando que, não se divisando qualquer dessas situações no caso concreto, ressoa desnecessária a formação de litisconsórcio necessário entre os cônjuges, conquanto tenham firmado o negócio jurídico consubstanciado em promessa de compra e venda, no ambiente de ação de resolução do contrato por derivar de direito pessoal, e não real imobiliário.
2. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do imóvel negociado qualifica-se como relação de consumo, pois se emoldura linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
3. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes e sua sujeição à cláusula penal convencionada, ressalvado o controle da sua legitimidade.
4. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
5. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pelas promitentes vendedoras em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
6. Resolvida a promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel negociado, e não tendo a empreendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor integral do contrato afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contratado e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudara-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e modulada, ponderado o que despendera o promissário adquirente na mensuração do percentual de retenção, que deve incidir, ademais, sobre o que pagara, jamais sobre o preço integral do imóvel, afigurando-se razoável e adequada, sob essas premissas, a retenção de 20% (vinte por cento) do vertido se despendera aproximadamente 10% (dez por cento) do preço contratado.
7. A modulação dos efeitos da resolução da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (NCC, art. 413).
8. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelos promitentes compradores deve integrar o montante que lhes deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão.
9. O acolhimento parcial da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, porém desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, §14, e 86).
10. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REPETIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RESCISÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. SUJEIÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DO CONTRATO, NÃO DAS PARCELAS PAGAS. DISPOSIÇÃO ABUSIVA E INÍQUA, VIOLADORA DA BOA-FÉ CONTRATUAL. REDUÇÃO E ADEQUAÇÃO DA DISPOSIÇÃO. SINAL. NATUREZA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LITISCONSÓRCIO ATIVO. CONTRATO CELEBRADO PELO CASAL. PRETENSÃO MOVIDA APENAS PELO CÔNJUGE VARÃO. NULIDADE. AUSÊNCIA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. De acordo com a regra albergada do Código de Processo Civil, duas são as razões para a formação do litisconsórcio necessário: (I) a primeira advém de imposição legal, ou seja, a necessidade decorre da simples vontade da lei; (II) a segunda decorre da natureza incindível da relação jurídica de direito material, descerrando que, não se divisando qualquer dessas situações no caso concreto, ressoa desnecessária a formação de litisconsórcio necessário entre os cônjuges, conquanto tenham firmado o negócio jurídico consubstanciado em promessa de compra e venda, no ambiente de ação de resolução do contrato por derivar de direito pessoal, e não real imobiliário.
2. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do imóvel negociado qualifica-se como relação de consumo, pois se emoldura linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
3. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador no exercício do arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta às alienantes e sua sujeição à cláusula penal convencionada, ressalvado o controle da sua legitimidade.
4. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
5. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pelas promitentes vendedoras em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
6. Resolvida a promessa de compra e venda antes da entrega do imóvel negociado, e não tendo a empreendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor integral do contrato afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contratado e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudara-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada e modulada, ponderado o que despendera o promissário adquirente na mensuração do percentual de retenção, que deve incidir, ademais, sobre o que pagara, jamais sobre o preço integral do imóvel, afigurando-se razoável e adequada, sob essas premissas, a retenção de 20% (vinte por cento) do vertido se despendera aproximadamente 10% (dez por cento) do preço contratado.
7. A modulação dos efeitos da resolução da promessa de compra e venda por ter emergido da desistência culposa do promissário adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (NCC, art. 413).
8. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelos promitentes compradores deve integrar o montante que lhes deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão.
9. O acolhimento parcial da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, porém desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, §14, e 86).
10. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. Unânime.