Tribunal: TJDFT
Processo: 0700347-59.2020.8.07.0021
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-11-10
Data de publicação: 2021-11-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO EM LOTEAMENTO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE ATIVA. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. ANUÊNCIA DEMONSTRADA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. Ação de cobrança fundada no inadimplemento de taxas condominiais. A inicial e os documentos que a acompanham evidenciam que os requeridos têm uma unidade imobiliária situada dentro da área onde foi instituído o “condomínio” autor. Assim, resta evidenciada a pertinência subjetiva da ação. Definição sobre a possibilidade de cobrança, exigibilidade dos valores, existência do débito e matéria relativa aos pagamentos, questão de mérito a ser resolvida em momento oportuno.
2. Condomínios em edificações ou conjuntos de edificações são “entidades” típicas criadas a partir de uma convenção pautada no Código Civil e na Lei 4.591/1964, sendo integrado pelo compartilhamento de propriedade constituída pela a aquisição de fração ideal de terreno atrelada à atividade de incorporação imobiliária. A figura do loteamento, por sua vez, representa um modelo de parcelamento do solo urbano que decorre da subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com vistas a futura comercialização, permitindo a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, conforme previsto na Lei 6.766/1979. Não se trata, propriamente, de condomínio edilício regulado pela Lei 4.591/1964 e pelo Código Civil (art. 1.331 e seguintes), para os quais a própria lei estabelece instrumentos próprios de integração e de gestão. Além disso, no loteamento, diferentemente dos condomínios edilícios, existe apenas a propriedade dos lotes (terrenos desmembrados), não havendo, por outro lado, coexistência entre áreas privadas de propriedade exclusiva e de propriedade comum, uma vez que, desde a data de registro do loteamento, tais áreas, como as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, passam a integrar o domínio do Município, conforme disposto no art. 22 da Lei 6.766/1979. O que ocorre é que, usualmente, são formadas entidades associativas pelos proprietários de imóveis (lotes) com o objetivo de administrar a utilização desse espaço público. Essas entidades, geralmente constituídas sob a forma de associações civis privadas e sem fins lucrativos, visam basicamente gerir essa estrutura habitacional, e acabam, muitas vezes, realizando serviços em prol dos moradores e dos loteamentos. E para a concretização dessas atividades são instituídas cobranças de contribuições dos proprietários ou possuidores de lotes.
3. No caso em análise, do que se tem nos autos, a parte autora é “condomínio” irregular instituído em área pendente de regularização pelo Poder Público, natureza jurídica de associação de moradores. Não se mostra suficiente para comprovar a existência de condomínio a juntada de documento no qual os presentes convencionaram a sua formação. A instituição de um condomínio edilício exige efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.332 do Código Civil, além das condições previstas na Lei 4.591/1964. Assim é que, na hipótese, parte-se da premissa de que as “taxas condominiais” cobradas caracterizam-se, na verdade, como contribuições fundadas em direito pessoal cobradas por entidade associativa.
4. Conforme anteriormente firmado pelo STJ (Tema 882) e recentemente reafirmado pelo STF (Tema 492), é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei 13.465/2017 ou de eventual lei municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado, é possível apenas no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis.
5. No quadro dos autos, independentemente das características do loteamento ou do conteúdo dos serviços prestados aos moradores, a análise dos documentos acostados evidencia a anuência dos apelados, uma vez que adquiridos direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do “condomínio” e com expressa previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos. Dever contributivo que deriva da voluntária sujeição à entidade associativa desde a aquisição do imóvel. Não comprovação de que o lote se encontra fora dos limites do “condomínio” ou da impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição.
6. Cabia ordinariamente aos requeridos, segundo regra estática de distribuição do encargo probatório, trazer aos autos recibo ou outro comprovante suficiente a provar a quitação da taxa condominial, ônus do qual não se desincumbiram. Não há como impor à parte autora a produção de prova negativa de não pagamento das despesas de condomínio, tendo em vista que compete àquele que paga comprovar regular quitação.
7. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso dos requeridos conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO EM LOTEAMENTO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE ATIVA. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. ANUÊNCIA DEMONSTRADA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. Ação de cobrança fundada no inadimplemento de taxas condominiais. A inicial e os documentos que a acompanham evidenciam que os requeridos têm uma unidade imobiliária situada dentro da área onde foi instituído o “condomínio” autor. Assim, resta evidenciada a pertinência subjetiva da ação. Definição sobre a possibilidade de cobrança, exigibilidade dos valores, existência do débito e matéria relativa aos pagamentos, questão de mérito a ser resolvida em momento oportuno.
2. Condomínios em edificações ou conjuntos de edificações são “entidades” típicas criadas a partir de uma convenção pautada no Código Civil e na Lei 4.591/1964, sendo integrado pelo compartilhamento de propriedade constituída pela a aquisição de fração ideal de terreno atrelada à atividade de incorporação imobiliária. A figura do loteamento, por sua vez, representa um modelo de parcelamento do solo urbano que decorre da subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com vistas a futura comercialização, permitindo a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, conforme previsto na Lei 6.766/1979. Não se trata, propriamente, de condomínio edilício regulado pela Lei 4.591/1964 e pelo Código Civil (art. 1.331 e seguintes), para os quais a própria lei estabelece instrumentos próprios de integração e de gestão. Além disso, no loteamento, diferentemente dos condomínios edilícios, existe apenas a propriedade dos lotes (terrenos desmembrados), não havendo, por outro lado, coexistência entre áreas privadas de propriedade exclusiva e de propriedade comum, uma vez que, desde a data de registro do loteamento, tais áreas, como as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, passam a integrar o domínio do Município, conforme disposto no art. 22 da Lei 6.766/1979. O que ocorre é que, usualmente, são formadas entidades associativas pelos proprietários de imóveis (lotes) com o objetivo de administrar a utilização desse espaço público. Essas entidades, geralmente constituídas sob a forma de associações civis privadas e sem fins lucrativos, visam basicamente gerir essa estrutura habitacional, e acabam, muitas vezes, realizando serviços em prol dos moradores e dos loteamentos. E para a concretização dessas atividades são instituídas cobranças de contribuições dos proprietários ou possuidores de lotes.
3. No caso em análise, do que se tem nos autos, a parte autora é “condomínio” irregular instituído em área pendente de regularização pelo Poder Público, natureza jurídica de associação de moradores. Não se mostra suficiente para comprovar a existência de condomínio a juntada de documento no qual os presentes convencionaram a sua formação. A instituição de um condomínio edilício exige efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.332 do Código Civil, além das condições previstas na Lei 4.591/1964. Assim é que, na hipótese, parte-se da premissa de que as “taxas condominiais” cobradas caracterizam-se, na verdade, como contribuições fundadas em direito pessoal cobradas por entidade associativa.
4. Conforme anteriormente firmado pelo STJ (Tema 882) e recentemente reafirmado pelo STF (Tema 492), é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei 13.465/2017 ou de eventual lei municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado, é possível apenas no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis.
5. No quadro dos autos, independentemente das características do loteamento ou do conteúdo dos serviços prestados aos moradores, a análise dos documentos acostados evidencia a anuência dos apelados, uma vez que adquiridos direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do “condomínio” e com expressa previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos. Dever contributivo que deriva da voluntária sujeição à entidade associativa desde a aquisição do imóvel. Não comprovação de que o lote se encontra fora dos limites do “condomínio” ou da impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição.
6. Cabia ordinariamente aos requeridos, segundo regra estática de distribuição do encargo probatório, trazer aos autos recibo ou outro comprovante suficiente a provar a quitação da taxa condominial, ônus do qual não se desincumbiram. Não há como impor à parte autora a produção de prova negativa de não pagamento das despesas de condomínio, tendo em vista que compete àquele que paga comprovar regular quitação.
7. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso dos requeridos conhecido e desprovido.