Tribunal: TJDFT
Processo: 0726487-48.2020.8.07.0016
Órgão julgador: ANA CLAUDIA LOIOLA DE MORAIS MENDES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-06-28
Data de publicação: 2021-07-08

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CENTRO COMERCIAL EM PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. INDICAÇÃO CONTRATUAL. DEVER DO LOCADOR EM DISPONIBILIZAR O IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA. EXIGÊNCIA DO ARTIGO 22, I DA LEI 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE DE EMISSÃO DE ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL FACE IRREGULARIDADES NO CENTRO COMERCIAL ONDE A LOJA FICA SITUADA. REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA. EXTENSÃO DOS DANOS APURADA EM CONFORMIDADE COM OS ARTIGOS 5o E 6o DA LEI 9.099/95. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais e contraposto. Em sede recursal, destaca a necessidade de reparação material face as despesas/melhorias que realizou para implementar, sem sucesso, o seu estabelecimento comercial no imóvel alugado, em decorrência de irregularidades/omissões no prédio comercial que inviabilizaram o regular funcionamento da sua atividade empresarial.
II. Consta no contrato a observação de que “O Centro Comercial encontra-se em processo de regularização junto aos órgãos governamentais, sendo de responsabilidade do locatário a obtenção de licenças e alvarás de funcionamento do estabelecimento locado”. Lado outro, estabelece o artigo 22 da Lei 8.245/91 que “Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”.
III. Ainda que se reconheça a liberdade de contratar definida no Código Civil, e não obstante a menção contratual demonstrando que a parte autora foi cientificada de que o empreendimento estava em processo de regularização, cumpre elucidar que a cláusula é manifestamente abusiva, uma vez que pretende eximir o locador do seu dever legal, que corresponde a uma obrigação basilar do proprietário do imóvel em contratos de locação, que é assegurar ao locador a disponibilidade do imóvel em condições de “servir ao uso a que se destina”. Isso porque, enquanto o locador não possuía autorização administrativa necessária para atividades comerciais no seu empreendimento não deveria disponibilizar o imóvel para locação, sendo insuficiente a mera indicação de que o bem encontra-se em “processo de regularização”, inclusive porque tal menção gera a expectativa para o locatário de que a irregularidade do imóvel permaneceria por curto período, o que ausente no caso concreto, uma vez que apesar do contrato firmado no ano de 2018, as provas demonstram que remanescia a ausência de habite-se para o imóvel no decorrer do ano de 2020. Ademais, a parte final do dispositivo contratual apenas esclarece que a parte autora deveria conseguir licenças e alvarás para o adequado funcionamento do seu estabelecimento. Ocorre que o óbice à regularização da sua atividade empresarial foi decorrente de objeto que se sobrepõe ao imóvel locado, uma vez que o centro empresarial onde a loja é situada não tinha o certificado de conformidade emitido pelo Corpo de Bombeiros para a utilização das áreas comuns, sendo evidente que não cabe ao locatário de uma loja adotar medidas para a regularização da área comum do centro comercial, o que é dever do proprietário do empreendimento.
IV. Assim, face o ajuste contratual para o período de 01/09/2018 a 31/08/2019, sem que no decorrer deste período a parte autora possuísse condições de utilizar o imóvel para o uso a que se destina, mostra-se cabível a reparação material pleiteada nos autos. No mesmo sentido: (Acórdão 1000968, 07072096420158070007, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 8/3/2017, publicado no DJE: 17/3/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e (Acórdão 900927, 20140110338292ACJ, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 15/9/2015, publicado no DJE: 22/10/2015. Pág.: 369)
V. Quanto a extensão do prejuízo material destaca-se que a parte ré não trouxe elementos a subsidiar a tese de que ocorreu a retirada integral dos móveis quando da saída da parte autora do local, face a ausência de registro do recebimento do imóvel nas condições que alega. Lado outro, importante assinalar que a parte autora possuía ciência de que o empreendimento estava “em processo de regularização”, sem as licenças exigidas, o que demonstrava a existência de risco em optar por iniciar as reformas/melhorias no imóvel antes da obtenção de autorização para regular funcionamento. Inclusive, em contrapartida, a parte autora conseguiu auferir um valor de aluguel mais vantajoso, conforme análise dos termos contratuais.
VI. Constata-se que o valor da reparação deve observar as regras da experiência comum e da equidade, conforme autorização expressa dos artigos 5.o e 6.o da Lei n. 9.099/95. Assim, conclui-se que a reparação deve ser fixada em 50% do valor total elencado, o que alcança R$ 11.250,96, montante que se mostra justo e equânime à situação apresentada e com amparo nos critérios próprios dos Juizados Especiais.
VII. Recurso conhecido e provido em parte para condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 11.250,96 (onze mil, duzentos e cinquenta reais e noventa e seis centavos) em favor da parte autora, com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação e correção monetária pelo INPC contada da data do desembolso dos valores. Sem custas e sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, a teor do que dispõe o artigo 55 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CENTRO COMERCIAL EM PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. INDICAÇÃO CONTRATUAL. DEVER DO LOCADOR EM DISPONIBILIZAR O IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA. EXIGÊNCIA DO ARTIGO 22, I DA LEI 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE DE EMISSÃO DE ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL FACE IRREGULARIDADES NO CENTRO COMERCIAL ONDE A LOJA FICA SITUADA. REPARAÇÃO MATERIAL DEVIDA. EXTENSÃO DOS DANOS APURADA EM CONFORMIDADE COM OS ARTIGOS 5o E 6o DA LEI 9.099/95. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais e contraposto. Em sede recursal, destaca a necessidade de reparação material face as despesas/melhorias que realizou para implementar, sem sucesso, o seu estabelecimento comercial no imóvel alugado, em decorrência de irregularidades/omissões no prédio comercial que inviabilizaram o regular funcionamento da sua atividade empresarial.
II. Consta no contrato a observação de que “O Centro Comercial encontra-se em processo de regularização junto aos órgãos governamentais, sendo de responsabilidade do locatário a obtenção de licenças e alvarás de funcionamento do estabelecimento locado”. Lado outro, estabelece o artigo 22 da Lei 8.245/91 que “Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”.
III. Ainda que se reconheça a liberdade de contratar definida no Código Civil, e não obstante a menção contratual demonstrando que a parte autora foi cientificada de que o empreendimento estava em processo de regularização, cumpre elucidar que a cláusula é manifestamente abusiva, uma vez que pretende eximir o locador do seu dever legal, que corresponde a uma obrigação basilar do proprietário do imóvel em contratos de locação, que é assegurar ao locador a disponibilidade do imóvel em condições de “servir ao uso a que se destina”. Isso porque, enquanto o locador não possuía autorização administrativa necessária para atividades comerciais no seu empreendimento não deveria disponibilizar o imóvel para locação, sendo insuficiente a mera indicação de que o bem encontra-se em “processo de regularização”, inclusive porque tal menção gera a expectativa para o locatário de que a irregularidade do imóvel permaneceria por curto período, o que ausente no caso concreto, uma vez que apesar do contrato firmado no ano de 2018, as provas demonstram que remanescia a ausência de habite-se para o imóvel no decorrer do ano de 2020. Ademais, a parte final do dispositivo contratual apenas esclarece que a parte autora deveria conseguir licenças e alvarás para o adequado funcionamento do seu estabelecimento. Ocorre que o óbice à regularização da sua atividade empresarial foi decorrente de objeto que se sobrepõe ao imóvel locado, uma vez que o centro empresarial onde a loja é situada não tinha o certificado de conformidade emitido pelo Corpo de Bombeiros para a utilização das áreas comuns, sendo evidente que não cabe ao locatário de uma loja adotar medidas para a regularização da área comum do centro comercial, o que é dever do proprietário do empreendimento.
IV. Assim, face o ajuste contratual para o período de 01/09/2018 a 31/08/2019, sem que no decorrer deste período a parte autora possuísse condições de utilizar o imóvel para o uso a que se destina, mostra-se cabível a reparação material pleiteada nos autos. No mesmo sentido: (Acórdão 1000968, 07072096420158070007, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 8/3/2017, publicado no DJE: 17/3/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e (Acórdão 900927, 20140110338292ACJ, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 15/9/2015, publicado no DJE: 22/10/2015. Pág.: 369)
V. Quanto a extensão do prejuízo material destaca-se que a parte ré não trouxe elementos a subsidiar a tese de que ocorreu a retirada integral dos móveis quando da saída da parte autora do local, face a ausência de registro do recebimento do imóvel nas condições que alega. Lado outro, importante assinalar que a parte autora possuía ciência de que o empreendimento estava “em processo de regularização”, sem as licenças exigidas, o que demonstrava a existência de risco em optar por iniciar as reformas/melhorias no imóvel antes da obtenção de autorização para regular funcionamento. Inclusive, em contrapartida, a parte autora conseguiu auferir um valor de aluguel mais vantajoso, conforme análise dos termos contratuais.
VI. Constata-se que o valor da reparação deve observar as regras da experiência comum e da equidade, conforme autorização expressa dos artigos 5.o e 6.o da Lei n. 9.099/95. Assim, conclui-se que a reparação deve ser fixada em 50% do valor total elencado, o que alcança R$ 11.250,96, montante que se mostra justo e equânime à situação apresentada e com amparo nos critérios próprios dos Juizados Especiais.
VII. Recurso conhecido e provido em parte para condenar a parte ré ao pagamento da quantia de R$ 11.250,96 (onze mil, duzentos e cinquenta reais e noventa e seis centavos) em favor da parte autora, com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação e correção monetária pelo INPC contada da data do desembolso dos valores. Sem custas e sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, a teor do que dispõe o artigo 55 da Lei n.o 9.099/95.