Tribunal: TJDFT
Processo: 0711429-55.2017.8.07.0001
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-04-14
Data de publicação: 2021-04-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO. MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMIDADE ATIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA SEM FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REPASSE DE CUSTOS AO CONSUMIDOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE. RESILIÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PARÂMETRO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. VENDA AD CORPUS. LEGALIDADE. PUBLICIDADE SEM CONTRAPRESTAÇÃO. NULIDADE PARCIAL. GARANTIA HIPOTECÁRIA. NULIDADE. AUSÊNCIA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO SIMPLES AO COMPRADOR REFERENTE AO PERÍODO DE ATRASO. LUCROS CESSANTES. ADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. COBRANÇA DA PARTE SUCUMBENTE. DESCABIMENTO. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COLETIVOS. INOCORRÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. O Ministério Público tem legitimidade ativa para ajuizar ação civil pública em defesa dos direitos coletivos, difusos e individuais homogêneos. O órgão ministerial atua em defesa dos consumidores que possuem relação contratual com as construtoras, responsáveis pela edificação de diversos empreendimentos imobiliários no Distrito Federal, o que confere interesse social ao feito. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
2. O juiz é o destinatário da prova, logo sua produção tem por escopo auxiliá-lo na formação de seu convencimento (artigo 371 do Código de Processo Civil). E entendendo que os elementos de convencimento carreados são suficientes e possibilitam o julgamento da causa, deverá indeferir aquelas provas que reputar inúteis ou protelatórias (par. único, art. 370, CPC). Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.
3. Não se considera sem fundamentação a sentença que declina com suficiência e clareza as razões de decidir, indicando os motivos do convencimento de acordo com a prova dos autos. Rejeito a preliminar de cassação da sentença por falta de fundamentação.
4. O adquirente de unidade autônoma somente tem o dever de pagar as taxas condominiais, despesas e impostos respectivos depois da efetiva entrega do bem. Até lá, as taxas de condomínio e os impostos são de responsabilidade da incorporadora ou titular do parcelamento urbano, assim como os custos com ligação definitiva dos serviços de água, luz e esgoto. No entanto, ao comprador caberá as despesas com escrituração do contrato de compra e venda (art. 490, do Código Civil).
5. Não esteira da jurisprudência pacificada por Corte Superior, não é cabível a cobrança do réu sucumbente os honorários contratuais pela parte vencedora. Portanto, afigura abusividade a cláusula que prevê a possibilidade de cobrança dos honorários e em razão da necessidade de ajuizamento de pretensão judicial.
6. Ocorrendo rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela vendedora de todos os valores recebidos pelo imóvel, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa, sem prejuízo de cobrança ou retenção da multa, quando prevista. A retenção de até 25% (vinte e cinco por cento), conforme entendimento do STJ, já serve ao propósito de indenizar a incorporadora.
7. O afeiçoamento da construção à legislação vigente, determinadas pelos órgãos responsáveis por sua inspeção, segurança e prestadoras de serviços públicos, não pode ser elevado à condição de caso fortuito ou força maior, mas situação própria e específica relacionada à própria atividade econômica.
8. A previsão contratual de venda ad corpus está conforme a lei e, em tese, não coloca o consumidor em desvantagem exagerada a ponto de provocar a declaração de nulidade, até porque a própria legislação autoriza o comprador a reclamar, se for o caso, e provar que “em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.” (art. 500, §1o, do CC).
9. A cláusula que submete os compradores a suportarem, ad eternum, a publicidade gratuita da incorporadora na área comum condomínio, viola o direito do consumidor. A expressão “em caráter definitivo” e “em local escolhido a seu critério” compromete o equilíbrio contratual. É uma imposição unilateral desproporcional. Cabível a limitação temporal e para fixar em 10 (dez anos) o prazo máximo para a permanência da publicidade, até porque suficientes para que haja a venda de todas as unidades pela vendedora do empreendimento. Porém, é imprescindível que sejam observadas a convenção de condomínio, o regimento interno, a segurança dos moradores e do empreendimento quanto à escolha do local de instalação da propaganda.
10. Nos casos de incorporação imobiliária, porque necessária a obtenção de financiamento de grande vulto, a lei permite a instituição de garantia, que pode recair sobre o empreendimento. De igual modo, também é possível que após o financiamento, a prestação seja arrecadada pelo financiador e não mais pela incorporadora, razão pela qual não se verifica qualquer ilegalidade na oferta do próprio empreendimento em garantia ao agente financeiro. A jurisprudência já fixou interpretação razoável com relação a esse gravame, assim como acerca de sua subsistência ou não após a quitação do preço, a teor da Súmula 308, do STJ, e as disposições da Lei 4.864/65.
11. Há abusividade na cláusula-mandato no ponto em que se outorgam poderes ad judicia e inclusive dos poderes especiais, como receber citações e notificações judiciais, porque, não só representam desequilíbrio na relação contratual em prejuízo do consumidor, como não guardaram correlação lógica com a natureza do negócio jurídico principal. Há nulidade também na parte em que se outorga poderes para, em nome dos promitentes compradores, a promitente vendedora possa avalizar e endossar títulos de crédito.
12. Os juros de obra correspondem à remuneração de capital do agente financeiro, sem amortização do principal, no período de obra. Este ônus é suportado pelo adquirente na fase de construção da unidade imobiliária e até a averbação do respectivo alvará de conclusão. A mora no cumprimento do contrato, mais precisamente na entrega do imóvel, assegura ao adquirente o direito à indenização pelos prejuízos suportados (art. 43, Lei no. 4.591/64 e art. 395, CC). Os danos materiais são equivalentes às importâncias desembolsadas a título de juros de obra além do prazo previsto e necessário para a conclusão da obra e averbação da respectiva carta de habite-se.
13. A jurisprudência é pacífica no sentido de que o atraso na entrega da unidade ou na conclusão da obra acarreta prejuízo ao adquirente, pela impossibilidade de usar, usufruir, gozar e até dela dispor, considerada a natureza do bem e os frutos que são passíveis de gerar (STJ/ REsp 331.496/MG, EDcl no REsp 151.175/DF, REsp 109.821/SP, AgRg no REsp 1202506/RJ e AgRg no Ag 1036023/RJ). Daí o entendimento consolidado do dano ser presumido e passível de ser liquidado utilizando-se o valor locativo, segundo as regras do mercado imobiliário.
14. A partir do NCPC, estabeleceu no art. 537, a possibilidade de modificação do valor ou periodicidade das astreintes ou até excluí-la, mas no que toca às multas vincendas. De igual modo, o Superior Tribunal de Justiça, após diversas oscilações em sua jurisprudência, tem admitido a revisão da multa cominatória, quando o critério de sua fixação se demonstrar desproporcional.
15. Os eventos que permitem a condenação em indenização por danos morais coletivos devem atingir direitos sensíveis à sociedade, de natureza difusa ou coletiva, ou seja, aqueles que ultrapassam a esfera individual ou um grupo individual de pessoas (interesse individual homogêneo). Jurisprudência. Embora se reconheça a gravidade dos fatos e sua reiteração por algumas incorporadoras, a justa e plena reparação no plano individual atende suficientemente o restabelecimento da ordem social e jurídica violada. Até porque, muitas das violações sequer ultrapassariam os efeitos do mero inadimplemento.
16. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO. MINISTÉRIO PÚBLICO. LEGITIMIDADE ATIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA SEM FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REPASSE DE CUSTOS AO CONSUMIDOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE. RESILIÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PARÂMETRO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. VENDA AD CORPUS. LEGALIDADE. PUBLICIDADE SEM CONTRAPRESTAÇÃO. NULIDADE PARCIAL. GARANTIA HIPOTECÁRIA. NULIDADE. AUSÊNCIA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO SIMPLES AO COMPRADOR REFERENTE AO PERÍODO DE ATRASO. LUCROS CESSANTES. ADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. COBRANÇA DA PARTE SUCUMBENTE. DESCABIMENTO. MULTA PELO DESCUMPRIMENTO. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COLETIVOS. INOCORRÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. O Ministério Público tem legitimidade ativa para ajuizar ação civil pública em defesa dos direitos coletivos, difusos e individuais homogêneos. O órgão ministerial atua em defesa dos consumidores que possuem relação contratual com as construtoras, responsáveis pela edificação de diversos empreendimentos imobiliários no Distrito Federal, o que confere interesse social ao feito. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
2. O juiz é o destinatário da prova, logo sua produção tem por escopo auxiliá-lo na formação de seu convencimento (artigo 371 do Código de Processo Civil). E entendendo que os elementos de convencimento carreados são suficientes e possibilitam o julgamento da causa, deverá indeferir aquelas provas que reputar inúteis ou protelatórias (par. único, art. 370, CPC). Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.
3. Não se considera sem fundamentação a sentença que declina com suficiência e clareza as razões de decidir, indicando os motivos do convencimento de acordo com a prova dos autos. Rejeito a preliminar de cassação da sentença por falta de fundamentação.
4. O adquirente de unidade autônoma somente tem o dever de pagar as taxas condominiais, despesas e impostos respectivos depois da efetiva entrega do bem. Até lá, as taxas de condomínio e os impostos são de responsabilidade da incorporadora ou titular do parcelamento urbano, assim como os custos com ligação definitiva dos serviços de água, luz e esgoto. No entanto, ao comprador caberá as despesas com escrituração do contrato de compra e venda (art. 490, do Código Civil).
5. Não esteira da jurisprudência pacificada por Corte Superior, não é cabível a cobrança do réu sucumbente os honorários contratuais pela parte vencedora. Portanto, afigura abusividade a cláusula que prevê a possibilidade de cobrança dos honorários e em razão da necessidade de ajuizamento de pretensão judicial.
6. Ocorrendo rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela vendedora de todos os valores recebidos pelo imóvel, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa, sem prejuízo de cobrança ou retenção da multa, quando prevista. A retenção de até 25% (vinte e cinco por cento), conforme entendimento do STJ, já serve ao propósito de indenizar a incorporadora.
7. O afeiçoamento da construção à legislação vigente, determinadas pelos órgãos responsáveis por sua inspeção, segurança e prestadoras de serviços públicos, não pode ser elevado à condição de caso fortuito ou força maior, mas situação própria e específica relacionada à própria atividade econômica.
8. A previsão contratual de venda ad corpus está conforme a lei e, em tese, não coloca o consumidor em desvantagem exagerada a ponto de provocar a declaração de nulidade, até porque a própria legislação autoriza o comprador a reclamar, se for o caso, e provar que “em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.” (art. 500, §1o, do CC).
9. A cláusula que submete os compradores a suportarem, ad eternum, a publicidade gratuita da incorporadora na área comum condomínio, viola o direito do consumidor. A expressão “em caráter definitivo” e “em local escolhido a seu critério” compromete o equilíbrio contratual. É uma imposição unilateral desproporcional. Cabível a limitação temporal e para fixar em 10 (dez anos) o prazo máximo para a permanência da publicidade, até porque suficientes para que haja a venda de todas as unidades pela vendedora do empreendimento. Porém, é imprescindível que sejam observadas a convenção de condomínio, o regimento interno, a segurança dos moradores e do empreendimento quanto à escolha do local de instalação da propaganda.
10. Nos casos de incorporação imobiliária, porque necessária a obtenção de financiamento de grande vulto, a lei permite a instituição de garantia, que pode recair sobre o empreendimento. De igual modo, também é possível que após o financiamento, a prestação seja arrecadada pelo financiador e não mais pela incorporadora, razão pela qual não se verifica qualquer ilegalidade na oferta do próprio empreendimento em garantia ao agente financeiro. A jurisprudência já fixou interpretação razoável com relação a esse gravame, assim como acerca de sua subsistência ou não após a quitação do preço, a teor da Súmula 308, do STJ, e as disposições da Lei 4.864/65.
11. Há abusividade na cláusula-mandato no ponto em que se outorgam poderes ad judicia e inclusive dos poderes especiais, como receber citações e notificações judiciais, porque, não só representam desequilíbrio na relação contratual em prejuízo do consumidor, como não guardaram correlação lógica com a natureza do negócio jurídico principal. Há nulidade também na parte em que se outorga poderes para, em nome dos promitentes compradores, a promitente vendedora possa avalizar e endossar títulos de crédito.
12. Os juros de obra correspondem à remuneração de capital do agente financeiro, sem amortização do principal, no período de obra. Este ônus é suportado pelo adquirente na fase de construção da unidade imobiliária e até a averbação do respectivo alvará de conclusão. A mora no cumprimento do contrato, mais precisamente na entrega do imóvel, assegura ao adquirente o direito à indenização pelos prejuízos suportados (art. 43, Lei no. 4.591/64 e art. 395, CC). Os danos materiais são equivalentes às importâncias desembolsadas a título de juros de obra além do prazo previsto e necessário para a conclusão da obra e averbação da respectiva carta de habite-se.
13. A jurisprudência é pacífica no sentido de que o atraso na entrega da unidade ou na conclusão da obra acarreta prejuízo ao adquirente, pela impossibilidade de usar, usufruir, gozar e até dela dispor, considerada a natureza do bem e os frutos que são passíveis de gerar (STJ/ REsp 331.496/MG, EDcl no REsp 151.175/DF, REsp 109.821/SP, AgRg no REsp 1202506/RJ e AgRg no Ag 1036023/RJ). Daí o entendimento consolidado do dano ser presumido e passível de ser liquidado utilizando-se o valor locativo, segundo as regras do mercado imobiliário.
14. A partir do NCPC, estabeleceu no art. 537, a possibilidade de modificação do valor ou periodicidade das astreintes ou até excluí-la, mas no que toca às multas vincendas. De igual modo, o Superior Tribunal de Justiça, após diversas oscilações em sua jurisprudência, tem admitido a revisão da multa cominatória, quando o critério de sua fixação se demonstrar desproporcional.
15. Os eventos que permitem a condenação em indenização por danos morais coletivos devem atingir direitos sensíveis à sociedade, de natureza difusa ou coletiva, ou seja, aqueles que ultrapassam a esfera individual ou um grupo individual de pessoas (interesse individual homogêneo). Jurisprudência. Embora se reconheça a gravidade dos fatos e sua reiteração por algumas incorporadoras, a justa e plena reparação no plano individual atende suficientemente o restabelecimento da ordem social e jurídica violada. Até porque, muitas das violações sequer ultrapassariam os efeitos do mero inadimplemento.
16. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.