Tribunal: TJDFT
Processo: 0700981-81.2017.8.07.0014
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-08-31
Data de publicação: 2021-09-17

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRELIMINAR DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. REJEITADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESIDENCIAL SUPERQUADRA ATLÂNTICA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL E DA ÁREA DE LAZER. CLÁUSULA MORATÓRIA. EQUIVALÊNCIA ENTRE ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA E DA ÁREA COMUM. NÃO CABIMENTO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA PENALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Os Apelados invocam o recurso repetitivo REsp. n. 1.635.428/SC, tema 970, como impeditivo para admissão do recurso presente recurso. Todavia, ainda que haja no contrato previsão da cláusula penal moratória, o recurso deve ser admitido, isso porque, o presente recurso não se limita a discutir a cláusula penal moratória, sua natureza e sua não cumulação com lucros cessantes.
2. A relação jurídica existente entre as partes se configura como relação de consumo, tendo em vista que as Res figuram na condição de fornecedora de produtos e serviços, enquadrando-se os Autores no conceito de consumidor, destinatários finais na cadeia de consumo, a teor do que dispõem os artigos 2o e 3o da Lei n. 8.078/1990.
3. Em que pese os Apelantes afirmarem que não houve atraso na entrega do imóvel, não trouxeram aos autos qualquer elemento apto a infirmar as alegações iniciais, visto que não apontaram a data da entrega, nem juntaram aos autos o termo de entrega das chaves e também não apresentaram nenhuma excludente de responsabilidade, o que leva a concluir que houve atraso na entrega da unidade imobiliária, caracterizando o inadimplemento contratual da Construtora, exsurgindo para o Consumidor o direito de ser compensado pelo inadimplemento.
4. Conforme entendimento jurisprudencial, atrasos na conclusão da obra decorrentes de escassez da mão de obra, greve ou mesmo períodos chuvosos não podem ser caracterizados como caso fortuito ou força maior, sendo, portanto, nula a previsão de suspensão contratual prevista na cláusula décima terceira e eventual atraso por parte da administração pública para a expedição da carta de habite-se deve ser considerado fortuito interno, sendo que o prazo de tolerância deve servir justamente para tais contratempos, não sendo razoável admitir que o consumidor suporte os efeitos maléficos da demora na liberação do imóvel para o pleno uso e gozo.
5. Após o advento do prazo final para entrega do imóvel, sem o cumprimento da obrigação por parte da Construtora, surge a pretensão do Comprador para requerer a reparação civil na forma de dano emergente ou lucro cessante. Ademais, é justamente para acobertar tais hipóteses que se admite a existência e legalidade de cláusula prevendo prazo de tolerância para a entrega do imóvel. E no caso em exame, houve a prorrogação do prazo e ainda assim as Rés não o cumpriram.
6. É incontroverso nos autos o atraso na entrega do imóvel, superior a 180 dias, assim, não há falar em excludente de responsabilidade, mostrando-se devido o reconhecimento do direito à reparação de danos em favor dos consumidores, face ao inadimplemento parcial da obrigação. Portanto, neste caso concreto, emerge a responsabilização das Rés para fins de indenizar aos Autores, em decorrência da mora em que aquela parte processual deu causa através do atraso na entrega do imóvel.
7. Diante da ausência de disposição contratual facultando às Rés a entrega posterior da área comum, faz surgir no comprador a legítima expectativa de que, uma vez recebidas as chaves do imóvel, poderá usufruir, desde logo, de toda a estrutura e comodidade do empreendimento adquirido, ainda mais, se considerarmos que tal área é um dos principais atrativos do folder anunciado pelas Vendedoras, com destaque para área de lazer oferecida com piscinas, academia, salão de festas, dentre outros.
8. “É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços” (art. 37, § 1o, do CDC).
9. Observa-se que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja folheto publicitário anunciava a construção de um condomínio fechado, com área de lazer com mais de quarenta itens de lazer, entre ele a pista de cooper/caminhada. Assim, é patente a inobservância da oferta publicitária, bem como o seu caráter enganoso, pois a informação publicada era parcialmente falsa e induziu os Promitentes Compradores em erro quanto à natureza e às caraterísticas do produto.
10. Em que pese haver a previsão construção da clausura para veículos no empreendimento, as Apelantes se limitaram a defender que, por impossibilidade técnica, esta não foi implantada. Porém, sem apontar nos autos qual seria essa impossibilidade, a fim de tornar possível analisar se poderia ou não configurar hipótese legítima de exclusão de sua obrigação.
11. É certo que a área de lazer integra o contrato de compra e venda, pois a construção de um condomínio se caracteriza pela propriedade comum da coisa indivisa e os atrativos da área comum são determinantes para que o consumidor possa decidir-se por determinado empreendimento. Contudo, o atraso em sua entrega não pode ser equiparado ao atraso da unidade imobiliária.
12. “Ainda que seja legítima expectativa dos Autores em usufruir de todo o empreendimento nas datas previstas contratualmente, não há equivalência entre a indisponibilidade da unidade imobiliária e a área de lazer. Tanto do ponto de vista material quanto moral, a indisponibilidade da área privada do condomínio representa transtorno significativamente superior aos compradores do que a indisponibilidade de algumas áreas comuns e de lazer, o que deve refletir no valor da condenação. Dessa forma, a aplicação do mesmo valor representa penalidade manifestamente excessiva, devendo ser reduzida” (Acórdão 1319108, 00025933220168070014, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível).
13. Ônus da sucumbência redistribuídos para determinar que as despesas processuais e os honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, § 2o, do CPC, sejam redistribuídos na proporção de 40% (quarenta por cento) para a Ré e 60% (sessenta por cento) para os Autores, nos termos do art. 86 do CPC.
14. Em razão da sucumbência recursal, os honorários advocatícios foram majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
15. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido para, reformando a sentença, (i) fixar a mora na entrega da área de lazer entre 3/07/2013 e 28/07/2014 e, (ii) reduzir a multa moratória mensal referente ao atraso na entrega da área de lazer para 0,1% (um décimo por cento) do preço do imóvel adquirido (valor atualizado do contrato), com correção monetária pelo INCC, a contar do mês em que devida a multa, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRELIMINAR DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. REJEITADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESIDENCIAL SUPERQUADRA ATLÂNTICA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL E DA ÁREA DE LAZER. CLÁUSULA MORATÓRIA. EQUIVALÊNCIA ENTRE ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA E DA ÁREA COMUM. NÃO CABIMENTO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA PENALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Os Apelados invocam o recurso repetitivo REsp. n. 1.635.428/SC, tema 970, como impeditivo para admissão do recurso presente recurso. Todavia, ainda que haja no contrato previsão da cláusula penal moratória, o recurso deve ser admitido, isso porque, o presente recurso não se limita a discutir a cláusula penal moratória, sua natureza e sua não cumulação com lucros cessantes.
2. A relação jurídica existente entre as partes se configura como relação de consumo, tendo em vista que as Res figuram na condição de fornecedora de produtos e serviços, enquadrando-se os Autores no conceito de consumidor, destinatários finais na cadeia de consumo, a teor do que dispõem os artigos 2o e 3o da Lei n. 8.078/1990.
3. Em que pese os Apelantes afirmarem que não houve atraso na entrega do imóvel, não trouxeram aos autos qualquer elemento apto a infirmar as alegações iniciais, visto que não apontaram a data da entrega, nem juntaram aos autos o termo de entrega das chaves e também não apresentaram nenhuma excludente de responsabilidade, o que leva a concluir que houve atraso na entrega da unidade imobiliária, caracterizando o inadimplemento contratual da Construtora, exsurgindo para o Consumidor o direito de ser compensado pelo inadimplemento.
4. Conforme entendimento jurisprudencial, atrasos na conclusão da obra decorrentes de escassez da mão de obra, greve ou mesmo períodos chuvosos não podem ser caracterizados como caso fortuito ou força maior, sendo, portanto, nula a previsão de suspensão contratual prevista na cláusula décima terceira e eventual atraso por parte da administração pública para a expedição da carta de habite-se deve ser considerado fortuito interno, sendo que o prazo de tolerância deve servir justamente para tais contratempos, não sendo razoável admitir que o consumidor suporte os efeitos maléficos da demora na liberação do imóvel para o pleno uso e gozo.
5. Após o advento do prazo final para entrega do imóvel, sem o cumprimento da obrigação por parte da Construtora, surge a pretensão do Comprador para requerer a reparação civil na forma de dano emergente ou lucro cessante. Ademais, é justamente para acobertar tais hipóteses que se admite a existência e legalidade de cláusula prevendo prazo de tolerância para a entrega do imóvel. E no caso em exame, houve a prorrogação do prazo e ainda assim as Rés não o cumpriram.
6. É incontroverso nos autos o atraso na entrega do imóvel, superior a 180 dias, assim, não há falar em excludente de responsabilidade, mostrando-se devido o reconhecimento do direito à reparação de danos em favor dos consumidores, face ao inadimplemento parcial da obrigação. Portanto, neste caso concreto, emerge a responsabilização das Rés para fins de indenizar aos Autores, em decorrência da mora em que aquela parte processual deu causa através do atraso na entrega do imóvel.
7. Diante da ausência de disposição contratual facultando às Rés a entrega posterior da área comum, faz surgir no comprador a legítima expectativa de que, uma vez recebidas as chaves do imóvel, poderá usufruir, desde logo, de toda a estrutura e comodidade do empreendimento adquirido, ainda mais, se considerarmos que tal área é um dos principais atrativos do folder anunciado pelas Vendedoras, com destaque para área de lazer oferecida com piscinas, academia, salão de festas, dentre outros.
8. “É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços” (art. 37, § 1o, do CDC).
9. Observa-se que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja folheto publicitário anunciava a construção de um condomínio fechado, com área de lazer com mais de quarenta itens de lazer, entre ele a pista de cooper/caminhada. Assim, é patente a inobservância da oferta publicitária, bem como o seu caráter enganoso, pois a informação publicada era parcialmente falsa e induziu os Promitentes Compradores em erro quanto à natureza e às caraterísticas do produto.
10. Em que pese haver a previsão construção da clausura para veículos no empreendimento, as Apelantes se limitaram a defender que, por impossibilidade técnica, esta não foi implantada. Porém, sem apontar nos autos qual seria essa impossibilidade, a fim de tornar possível analisar se poderia ou não configurar hipótese legítima de exclusão de sua obrigação.
11. É certo que a área de lazer integra o contrato de compra e venda, pois a construção de um condomínio se caracteriza pela propriedade comum da coisa indivisa e os atrativos da área comum são determinantes para que o consumidor possa decidir-se por determinado empreendimento. Contudo, o atraso em sua entrega não pode ser equiparado ao atraso da unidade imobiliária.
12. “Ainda que seja legítima expectativa dos Autores em usufruir de todo o empreendimento nas datas previstas contratualmente, não há equivalência entre a indisponibilidade da unidade imobiliária e a área de lazer. Tanto do ponto de vista material quanto moral, a indisponibilidade da área privada do condomínio representa transtorno significativamente superior aos compradores do que a indisponibilidade de algumas áreas comuns e de lazer, o que deve refletir no valor da condenação. Dessa forma, a aplicação do mesmo valor representa penalidade manifestamente excessiva, devendo ser reduzida” (Acórdão 1319108, 00025933220168070014, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível).
13. Ônus da sucumbência redistribuídos para determinar que as despesas processuais e os honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, § 2o, do CPC, sejam redistribuídos na proporção de 40% (quarenta por cento) para a Ré e 60% (sessenta por cento) para os Autores, nos termos do art. 86 do CPC.
14. Em razão da sucumbência recursal, os honorários advocatícios foram majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
15. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido para, reformando a sentença, (i) fixar a mora na entrega da área de lazer entre 3/07/2013 e 28/07/2014 e, (ii) reduzir a multa moratória mensal referente ao atraso na entrega da área de lazer para 0,1% (um décimo por cento) do preço do imóvel adquirido (valor atualizado do contrato), com correção monetária pelo INCC, a contar do mês em que devida a multa, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação.