Tribunal: TJDFT
Processo: 0000397-02.2014.8.07.0001
Órgão julgador: SIMONE LUCINDO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-05-05
Data de publicação: 2021-05-19

Ementa:
APELAÇÕES CIVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. EXCEDIDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RISCO EMPRESARIAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE. PEDIDO DE RESSARCIMENTO DOS ALUGUÉIS PAGOS NO PERÍODO DE ATRASO. OMISSÃO NA SENTENÇA. MÉRITO. CUMULAÇÃO. NÃO CABIMENTO. BIS IN IDEM. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. MANUTENÇÃO DOS LUCROS CESSANTES ESTABELECIDOS. CLÁUSULA PENAL. FINALIDADE. INDENIZAÇÃO PELAS PERDAS E DANOS. VALOR DO ALUGUEL. EQUIVALÊNCIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA LIMITADA AO PERÍODO DA SUA MORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. PRAZO TRIENAL (ARTIGO 206, §3o, IV, CÓDIGO CIVIL). DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A mera alegação de escassez de mão de obra e materiais, chuvas, greves e atraso na expedição da carta de habite-se não caracterizam motivo de força maior ou caso fortuito, pois se encontram inseridas na órbita do risco empresarial, não podendo ser transferida ao consumidor para fins de afastamento da sua responsabilidade contratual, principalmente em face da previsão de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para que a construtora pudesse lidar com esse tipo de problema, elaborando o seu cronograma de obras.
2. Uma vez demonstrada a inadimplência culposa da ré ao não entregar a unidade imobiliária adquirida pelos autores, tendo suplantado não só o prazo de entrega como o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, a composição material é medida que se impõe em favor dos promitentes compradores.
3. Embora seja necessária a comprovação do prejuízo para acolhimento do pedido de lucros cessantes, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, incluindo a tolerância de 180 dias, uma vez que, seja pela necessidade de alugar imóvel diverso, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
4. Ausente cláusula penal em que se prefixa percentual mensal devido em caso de atraso na entrega da obra, cabível a utilização do valor do aluguel de imóvel similar como parâmetro de fixação do quantum devido a título de lucros cessantes.
5. Presente a pretensão de condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes em razão da privação do uso do imóvel, incabível a procedência de pedido concomitante de condenação para o ressarcimento por alugueres pagos no decorrer do atraso, sob pena de enriquecimento sem causa e bis in idem.
6. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (tema 971 do STJ).
7. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (tema 970 do STJ).
8. Verificando-se pretensão de cumulação de cláusula penal em percentual com periodicidade mensal que, a toda evidência, tem a mesma finalidade dos lucros cessantes, resta obstada sua implementação, nos termos do que definiu o colendo Superior Tribunal de Justiça.
9. A construtora responde por lucros emergentes relativos aos juros de obra desembolsados pelo mutuário, ficando a obrigação limitada ao período da sua mora.
10. Segundo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo 1.551.596/SP, deve ser aplicado o prazo prescricional de três anos previsto no §3o do inciso IV do artigo 206 do Código Civil, para pretensões de restituição de valor pago a título de comissão de corretagem, o qual se justifica ante a vedação ao enriquecimento sem causa.
11. O descumprimento contratual não ocasiona, por si só, violação a direitos da personalidade e, por conseguinte, não gera direito à indenização por danos morais, exigindo-se, para acolhimento do pedido compensatório, comprovação de que o descumprimento contratual gerou mais do que aborrecimentos ínsitos ao inadimplemento contratual.
12. Apelação interposta pela ré conhecida e não provida. Apelação interposta pelos autores conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CIVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. EXCEDIDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RISCO EMPRESARIAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE. PEDIDO DE RESSARCIMENTO DOS ALUGUÉIS PAGOS NO PERÍODO DE ATRASO. OMISSÃO NA SENTENÇA. MÉRITO. CUMULAÇÃO. NÃO CABIMENTO. BIS IN IDEM. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. MANUTENÇÃO DOS LUCROS CESSANTES ESTABELECIDOS. CLÁUSULA PENAL. FINALIDADE. INDENIZAÇÃO PELAS PERDAS E DANOS. VALOR DO ALUGUEL. EQUIVALÊNCIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA LIMITADA AO PERÍODO DA SUA MORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. PRAZO TRIENAL (ARTIGO 206, §3o, IV, CÓDIGO CIVIL). DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A mera alegação de escassez de mão de obra e materiais, chuvas, greves e atraso na expedição da carta de habite-se não caracterizam motivo de força maior ou caso fortuito, pois se encontram inseridas na órbita do risco empresarial, não podendo ser transferida ao consumidor para fins de afastamento da sua responsabilidade contratual, principalmente em face da previsão de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para que a construtora pudesse lidar com esse tipo de problema, elaborando o seu cronograma de obras.
2. Uma vez demonstrada a inadimplência culposa da ré ao não entregar a unidade imobiliária adquirida pelos autores, tendo suplantado não só o prazo de entrega como o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, a composição material é medida que se impõe em favor dos promitentes compradores.
3. Embora seja necessária a comprovação do prejuízo para acolhimento do pedido de lucros cessantes, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, incluindo a tolerância de 180 dias, uma vez que, seja pela necessidade de alugar imóvel diverso, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
4. Ausente cláusula penal em que se prefixa percentual mensal devido em caso de atraso na entrega da obra, cabível a utilização do valor do aluguel de imóvel similar como parâmetro de fixação do quantum devido a título de lucros cessantes.
5. Presente a pretensão de condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes em razão da privação do uso do imóvel, incabível a procedência de pedido concomitante de condenação para o ressarcimento por alugueres pagos no decorrer do atraso, sob pena de enriquecimento sem causa e bis in idem.
6. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (tema 971 do STJ).
7. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (tema 970 do STJ).
8. Verificando-se pretensão de cumulação de cláusula penal em percentual com periodicidade mensal que, a toda evidência, tem a mesma finalidade dos lucros cessantes, resta obstada sua implementação, nos termos do que definiu o colendo Superior Tribunal de Justiça.
9. A construtora responde por lucros emergentes relativos aos juros de obra desembolsados pelo mutuário, ficando a obrigação limitada ao período da sua mora.
10. Segundo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo 1.551.596/SP, deve ser aplicado o prazo prescricional de três anos previsto no §3o do inciso IV do artigo 206 do Código Civil, para pretensões de restituição de valor pago a título de comissão de corretagem, o qual se justifica ante a vedação ao enriquecimento sem causa.
11. O descumprimento contratual não ocasiona, por si só, violação a direitos da personalidade e, por conseguinte, não gera direito à indenização por danos morais, exigindo-se, para acolhimento do pedido compensatório, comprovação de que o descumprimento contratual gerou mais do que aborrecimentos ínsitos ao inadimplemento contratual.
12. Apelação interposta pela ré conhecida e não provida. Apelação interposta pelos autores conhecida e parcialmente provida.