Tribunal: TJDFT
Processo: 0705905-78.2021.8.07.0020
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-16

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. MULTA NÃO DEVIDA. NÃO COMPROVAÇÃO DE PENDÊNCIA CONTRATUAL. DEVER DE DEVOLUÇÃO DA CAUÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pelo réu BSB CONSTRUCOES E REFORMAS EIRELI – ME contra sentença que declarou inexistente o débito objeto de protesto, o condenou, de forma solidária com os outros réus, na obrigação de retirar o protesto objeto da lide, devolver ao autor a cártula de cheque objeto do protesto, bem como, no pagamento de indenização por danos morais suportados pelo autor em razão do protesto relativo à dívida inexistente.
2. O autor ajuizou “ação declaratória de inexistência de débito para cancelamento de protesto indevido c/c ressarcimento de dano moral”. Narrou que encerrou o contrato de locação do imóvel residencial sem deixar qualquer dívida. Afirmou que o requerido se recusou a devolver o cheque caução dado como garantia de pagamento de aluguel de período posterior à entrega das chaves, motivo pelo qual sustou o título. Aduziu que o réu protestou o cheque sem que existisse qualquer débito. Requereu a declaração da inexigibilidade da dívida, condenação do réu à restituição da cártula de cheque e à baixa do protesto, além de indenização por danos morais.
3. O réu, por sua vez, sustentou que não anuiu com a notificação prévia de rescisão do contrato de locação, em virtude da existência de encargos locatícios não pagos pelo autor. Afirmou que teve despesas com pintura, tampa do hidrômetro, dentre outros danos no imóvel. Em pedido contraposto requereu a condenação do autor ao pagamento de multa contratual prevista no parágrafo primeiro, da cláusula décima quarta do contrato.
4. Nas razões do recurso, o réu sustenta que as provas constantes no processo, em especial as declarações do autor descritas nos documentos de ID 30178668 e 30178672 são suficientes para demonstrar o real estado do imóvel. Aduz a ocorrência de prejuízos causados pela “retirada dos aparelhos de ar-condicionado à época - após - a devolução do imóvel”.
5. Informa que, a despeito da “ciência inequívoca da intenção do recorrido de não renovar a locação”, não foram entregues todas as chaves do imóvel. Assegura que a exigência do valor impugnado pelo autor é devida a compensar todas as dívidas, encargos e prejuízos causados aos réus.
6. Requer a reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos deduzidos na inicial e procedente os pedidos contrapostos. Subsidiariamente, pugna pela reforma da sentença (i) para julgar improcedente os pedidos iniciais; ou, sucessivamente, (ii) para reduzir o valor fixado à título de danos morais.
7. Restou incontroverso que, em 21/09/2017, as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial; em 16/07/2020, o autor informou o réu acerca da intenção de rescindir o contrato; permanecendo no imóvel até dia 24/08/2020. Logo, não há se falar em pagamento da multa contratual prevista no parágrafo primeiro, da cláusula décima quarta do contrato.
8. O acervo probatório constante no processo demonstra a falta de consenso das partes quanto à responsabilidade pelas despesas decorrentes do fim do contrato de locação do imóvel celebrado. O réu aponta como devidas as despesas referentes à pintura do imóvel, ao defeito no vinil da piscina, ao defeito no motor do portão e à ausência de tampa da Caesb. O autor, por sua vez, afirma que o portão não apresentava defeito e que desde o início do contrato não tinha tampa da Caesb. Além disso, alega que os réus aceitaram os armários embutidos e dois aparelhos de ar-condicionado como compensação pela pintura da casa.
9. O artigo 23, III, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), dispõe que “o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
10. É certo que a caução tem por objetivo garantir o adimplemento futuro do aluguel, de modo que após o término do contrato, sem pendências, deve ser devolvida.
11. No caso em exame, a despeito da cláusula primeira do contrato de locação (ID. 30178671) apontar que o imóvel teria sido locado em boas condições, o recorrente não se desincumbiu do ônus de comprovar as avarias apresentadas no imóvel a justificar a retenção e o protesto do cheque dado a título de caução (artigo 23, incisos III e V c/c artigos 37 e 39, todos da Lei 8.245/91).
12. Do conjunto probatório inserido aos autos, não há qualquer documento hábil a demonstrar que o réu agiu com a indispensável cautela por ocasião do início da locação (realização do laudo de vistoria inicial), e que o imóvel não foi entregue pelo autor nas mesmas condições de quando locado (apresentação de laudo de vistoria final, considerando desgastes pelo tempo de uso) (CPC, art. 373, I).
13. Com efeito as vistorias de entrada e saída são indispensáveis para se definir a responsabilidade do locatário por eventuais avarias no imóvel quando finda a locação, não sendo suficiente para tanto a mera apresentação de fotografias e diálogos do WhatsApp que apenas retratam os fatos controvertidos alegados pelas partes.
14. Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS. VISTORIAS INICIAL E FINAL DO IMÓVEL NÃO LEVADAS A EFEITO. ÔNUS DA PROVA.
1. Como determina o art. 373, I, CPC, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito.
1.1. Em cobrança de despesas alegadamente despendidas para reparo de danos imputados a locatário, não basta afirmação da existência de avarias no imóvel; necessário provar tal alegação, ou seja, efetiva demonstração do estado do bem ao início e ao término da locação, o que normalmente se leva a efeito via de vistorias inicial e final
1.2. "Dessarte, o emprego de documentos (fotos, notas fiscais e recibos) que comprovariam apenas os gastos se torna inócuo para amparar pretenso direito de reaver os respectivos valores, sem que seja possível o cotejo com prova válida que demonstre a situação o imóvel nos períodos supraindicados." (TJDFT. Acórdão 985913, 20150110647237APC, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/11/2016, publicado no DJE: 9/12/2016. Pág.: 223/233).
2. Mesmo que outros meios de prova possam ser utilizados, a apresentação da vistoria inicial mostra-se deveras importante à constatação de eventuais avarias no imóvel ocorridas durante a relação locatícia.
2.1. "Somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado, com a presença das partes interessadas, torna-se possível a verificação de eventuais avarias e, se o caso, a condenação do locatário, ou dos seus fiadores, à sua reparação." (TJDFT. Acórdão 1115584, 20120110916530APC, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 8/8/2018, publicado no DJE: 14/8/2018. Pág.: 458/485).
2.2. "Não demonstrado que o locatário foi responsável pelas supostas avarias no imóvel locado, resta inviável sua condenação ao pagamento de danos materiais." (TJDFT. Acórdão 1171869, 20170110051674APC, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/5/2019, publicado no DJE: 21/5/2019. Pág.: 2758/2760).
3. Apelação conhecida e desprovida.
(Acórdão 1314962, 07104753820198070001, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 3/2/2021, publicado no DJE: 23/2/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. Dessarte, ante a ausência de provas das apontadas "avarias" no imóvel a fundamentar o pagamento da quantia pleiteada, a retirada do protesto e a restituição do cheque dado em garantia, conforme consignado na sentença, é medida que se impõe.
16. No que se refere aos danos morais, com razão o recorrente, haja vista que o descumprimento do contrato só gera dano moral quando afeta diretamente algum atributo da personalidade do contratante lesado. Precedente: (Acórdão n.1119010, 20150110518060APC, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA 4a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/08/2018, Publicado no DJE: 28/08/2018. Pág.: 468/471).
17. No caso, o autor não comprovou a ausência de outras restrições prévias vinculadas ao seu nome nos cadastros de proteção ao crédito. Também não demonstrou qualquer violação aos seus direitos da personalidade, em especial à sua dignidade, desencadeada pelo evento (art. 5o, V e X da CF), tampouco há comprovação de exposição a qualquer situação externa vexatória suficiente a demonstrar dano psicológico. Desse modo, a situação descrita na exordial não subsidia a reparação por dano moral, por caracterizar mero aborrecimento.
18. Tais os fundamentos, impõe-se a reforma parcial da sentença tão somente para afastar a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais.
19. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada nos termos do item anterior.
20. Sem condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55, Lei no 9.099/95).
21. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. MULTA NÃO DEVIDA. NÃO COMPROVAÇÃO DE PENDÊNCIA CONTRATUAL. DEVER DE DEVOLUÇÃO DA CAUÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pelo réu BSB CONSTRUCOES E REFORMAS EIRELI – ME contra sentença que declarou inexistente o débito objeto de protesto, o condenou, de forma solidária com os outros réus, na obrigação de retirar o protesto objeto da lide, devolver ao autor a cártula de cheque objeto do protesto, bem como, no pagamento de indenização por danos morais suportados pelo autor em razão do protesto relativo à dívida inexistente.
2. O autor ajuizou “ação declaratória de inexistência de débito para cancelamento de protesto indevido c/c ressarcimento de dano moral”. Narrou que encerrou o contrato de locação do imóvel residencial sem deixar qualquer dívida. Afirmou que o requerido se recusou a devolver o cheque caução dado como garantia de pagamento de aluguel de período posterior à entrega das chaves, motivo pelo qual sustou o título. Aduziu que o réu protestou o cheque sem que existisse qualquer débito. Requereu a declaração da inexigibilidade da dívida, condenação do réu à restituição da cártula de cheque e à baixa do protesto, além de indenização por danos morais.
3. O réu, por sua vez, sustentou que não anuiu com a notificação prévia de rescisão do contrato de locação, em virtude da existência de encargos locatícios não pagos pelo autor. Afirmou que teve despesas com pintura, tampa do hidrômetro, dentre outros danos no imóvel. Em pedido contraposto requereu a condenação do autor ao pagamento de multa contratual prevista no parágrafo primeiro, da cláusula décima quarta do contrato.
4. Nas razões do recurso, o réu sustenta que as provas constantes no processo, em especial as declarações do autor descritas nos documentos de ID 30178668 e 30178672 são suficientes para demonstrar o real estado do imóvel. Aduz a ocorrência de prejuízos causados pela “retirada dos aparelhos de ar-condicionado à época - após - a devolução do imóvel”.
5. Informa que, a despeito da “ciência inequívoca da intenção do recorrido de não renovar a locação”, não foram entregues todas as chaves do imóvel. Assegura que a exigência do valor impugnado pelo autor é devida a compensar todas as dívidas, encargos e prejuízos causados aos réus.
6. Requer a reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos deduzidos na inicial e procedente os pedidos contrapostos. Subsidiariamente, pugna pela reforma da sentença (i) para julgar improcedente os pedidos iniciais; ou, sucessivamente, (ii) para reduzir o valor fixado à título de danos morais.
7. Restou incontroverso que, em 21/09/2017, as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial; em 16/07/2020, o autor informou o réu acerca da intenção de rescindir o contrato; permanecendo no imóvel até dia 24/08/2020. Logo, não há se falar em pagamento da multa contratual prevista no parágrafo primeiro, da cláusula décima quarta do contrato.
8. O acervo probatório constante no processo demonstra a falta de consenso das partes quanto à responsabilidade pelas despesas decorrentes do fim do contrato de locação do imóvel celebrado. O réu aponta como devidas as despesas referentes à pintura do imóvel, ao defeito no vinil da piscina, ao defeito no motor do portão e à ausência de tampa da Caesb. O autor, por sua vez, afirma que o portão não apresentava defeito e que desde o início do contrato não tinha tampa da Caesb. Além disso, alega que os réus aceitaram os armários embutidos e dois aparelhos de ar-condicionado como compensação pela pintura da casa.
9. O artigo 23, III, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), dispõe que “o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
10. É certo que a caução tem por objetivo garantir o adimplemento futuro do aluguel, de modo que após o término do contrato, sem pendências, deve ser devolvida.
11. No caso em exame, a despeito da cláusula primeira do contrato de locação (ID. 30178671) apontar que o imóvel teria sido locado em boas condições, o recorrente não se desincumbiu do ônus de comprovar as avarias apresentadas no imóvel a justificar a retenção e o protesto do cheque dado a título de caução (artigo 23, incisos III e V c/c artigos 37 e 39, todos da Lei 8.245/91).
12. Do conjunto probatório inserido aos autos, não há qualquer documento hábil a demonstrar que o réu agiu com a indispensável cautela por ocasião do início da locação (realização do laudo de vistoria inicial), e que o imóvel não foi entregue pelo autor nas mesmas condições de quando locado (apresentação de laudo de vistoria final, considerando desgastes pelo tempo de uso) (CPC, art. 373, I).
13. Com efeito as vistorias de entrada e saída são indispensáveis para se definir a responsabilidade do locatário por eventuais avarias no imóvel quando finda a locação, não sendo suficiente para tanto a mera apresentação de fotografias e diálogos do WhatsApp que apenas retratam os fatos controvertidos alegados pelas partes.
14. Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS. VISTORIAS INICIAL E FINAL DO IMÓVEL NÃO LEVADAS A EFEITO. ÔNUS DA PROVA.
1. Como determina o art. 373, I, CPC, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito.
1.1. Em cobrança de despesas alegadamente despendidas para reparo de danos imputados a locatário, não basta afirmação da existência de avarias no imóvel; necessário provar tal alegação, ou seja, efetiva demonstração do estado do bem ao início e ao término da locação, o que normalmente se leva a efeito via de vistorias inicial e final
1.2. "Dessarte, o emprego de documentos (fotos, notas fiscais e recibos) que comprovariam apenas os gastos se torna inócuo para amparar pretenso direito de reaver os respectivos valores, sem que seja possível o cotejo com prova válida que demonstre a situação o imóvel nos períodos supraindicados." (TJDFT. Acórdão 985913, 20150110647237APC, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/11/2016, publicado no DJE: 9/12/2016. Pág.: 223/233).
2. Mesmo que outros meios de prova possam ser utilizados, a apresentação da vistoria inicial mostra-se deveras importante à constatação de eventuais avarias no imóvel ocorridas durante a relação locatícia.
2.1. "Somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado, com a presença das partes interessadas, torna-se possível a verificação de eventuais avarias e, se o caso, a condenação do locatário, ou dos seus fiadores, à sua reparação." (TJDFT. Acórdão 1115584, 20120110916530APC, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 8/8/2018, publicado no DJE: 14/8/2018. Pág.: 458/485).
2.2. "Não demonstrado que o locatário foi responsável pelas supostas avarias no imóvel locado, resta inviável sua condenação ao pagamento de danos materiais." (TJDFT. Acórdão 1171869, 20170110051674APC, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/5/2019, publicado no DJE: 21/5/2019. Pág.: 2758/2760).
3. Apelação conhecida e desprovida.
(Acórdão 1314962, 07104753820198070001, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 3/2/2021, publicado no DJE: 23/2/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. Dessarte, ante a ausência de provas das apontadas "avarias" no imóvel a fundamentar o pagamento da quantia pleiteada, a retirada do protesto e a restituição do cheque dado em garantia, conforme consignado na sentença, é medida que se impõe.
16. No que se refere aos danos morais, com razão o recorrente, haja vista que o descumprimento do contrato só gera dano moral quando afeta diretamente algum atributo da personalidade do contratante lesado. Precedente: (Acórdão n.1119010, 20150110518060APC, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA 4a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/08/2018, Publicado no DJE: 28/08/2018. Pág.: 468/471).
17. No caso, o autor não comprovou a ausência de outras restrições prévias vinculadas ao seu nome nos cadastros de proteção ao crédito. Também não demonstrou qualquer violação aos seus direitos da personalidade, em especial à sua dignidade, desencadeada pelo evento (art. 5o, V e X da CF), tampouco há comprovação de exposição a qualquer situação externa vexatória suficiente a demonstrar dano psicológico. Desse modo, a situação descrita na exordial não subsidia a reparação por dano moral, por caracterizar mero aborrecimento.
18. Tais os fundamentos, impõe-se a reforma parcial da sentença tão somente para afastar a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais.
19. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada nos termos do item anterior.
20. Sem condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55, Lei no 9.099/95).
21. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.