Tribunal: TJDFT
Processo: 0711823-05.2017.8.07.0020
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-04-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711823-05.2017.8.07.0020 RECORRENTE: JOSE CARLOS ANDRE RECORRIDA: CIMA ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DA OBRA DENTRO DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. AVERBAÇÃO DA CARTA DE “HABITE-SE”. DESÍDIA. MORA DA VENDEDORA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR. RESCISÃO. LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018). INAPLICABILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. 1. A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os autores são destinatários finais do produto oferecido pela ré, qual seja, comercialização de unidade habitacional acabada (artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor). 2. Inaplicável a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018), aos negócios jurídicos concretizados antes da sua entrada em vigor (2018). 3. A exigência de órgãos públicos quanto a elaboração, aprovação e fiscalização de projetos do empreendimento não tem o condão de vincular o comprador, ressaltando-se, ainda, a previsão de prorrogação automática do prazo de entrega, não se cuidando de elemento abstrato a referência à larga experiência da vendedora no ramo da construção civil, capaz de contornar tais obstáculos. 4. Se a promitente vendedora, embora tenha entregue a unidade imobiliária, dentro do prazo de prorrogação automática, posterga a averbação da carta de “habite-se”, autoriza a resolução do pacto pelo comprador. 5. Deve haver a redução da cláusula penal que estabelece a possibilidade de retenção, em favor da construtora, para 10% (dez por cento) sobre o valor das prestações efetivamente pagas pelo adquirente, considerando que o imóvel retorna à livre disposição do vendedor. 6. Constatado que o autor usufruiu do imóvel, devem ser descontados, da importância a ser devolvida, os valores pertinentes ao locativo, taxas de condomínio, desde a imissão na posse, e tributos incidentes sobre o imóvel não quitados pelo comprador. 7. Deu-se provimento parcial ao recurso. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.245 do CC, sustentando que a ausência de registro em cartório imobiliário do “Habite-se” é condição para configurar a mora e inadimplência da recorrida no contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária. Argumenta que sem tal registro não há como transferir propriedade. Salienta que ficou à mercê das ilegalidades contratuais cometidas pela incorporadora vendedora, ante a mitigação dos efeitos da propriedade; b) artigos 421 e 422, ambos do CC, asseverando excesso de penalidades em seu desfavor: perder 10% (dez por cento) do valor pago para a aquisição do imóvel; pagar a título de multa/cláusula penal 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, para cada mês de posse exercida, desde a data da imissão (jan/2015); e devolver o imóvel como consequência da rescisão contratual. Pede que ao menos seja fixada, como data inicial de incidência da cláusula penal, a data de janeiro/2017, e não de janeiro/2015 (data da posse precária do imóvel, visto não ter “habite-se”). Aponta, ainda, dissenso pretoriano com as teses firmadas nos Temas 971 e 996, ambos do STJ, requerendo que no período de inadimplência da recorrida (fev/2015 até set/2016), haja compensação das inadimplências das partes, com eliminação da cláusula penal fixada em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato a cada mês de ocupação, e que a partir de jan/2017 seja usado como parâmetro o valor médio de locativo de imóvel semelhante na região. Postula, ainda, que não seja cumulada a cláusula penal moratória com os lucros cessantes. Em sede de contrarrazões, a recorrida pede que as publicações sejam realizadas, exclusivamente, em nome dos advogados FERNANDO VERNALHA GUIMARÃES, OAB/PR 20.738, e LUIZ FERNANDO PEREIRA, OAB/PR 22.076 (id. 24542750 - Pág. 8). II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que se refere ao apontado vilipêndio aos artigos 421, 422 e 1.245, todos do Código Civil, pois a turma julgadora, após detida apreciação do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, assentou in verbis: “Em que pese afirme o autor que a obra deveria ter sido entregue em 30/7/2014, desconsiderou a validade da cláusula contratual que previu a prorrogação automática de 180 (cento e oitenta) dias, postergando a entrega efetiva para até 30/1/2015. Imitido na posse do imóvel, dentro do prazo prometido, tal medida impede a responsabilização da apelada a pagar danos materiais diante da possibilidade de fruição do imóvel. Todavia, o atraso na averbação da carta de “habite-se” autoriza a resolução do pacto, devendo-se apenas fazer as devidas compensações, de sorte que as partes retornem, de modo justo, ao status quo ante, levando-se em conta que o autor já usufruía do bem. Em torno do assunto, não há nenhuma controvérsia, haja vista certidão de ônus juntada ao feito (ID 20196939 - Pág. 13). Dentre os pedidos inaugurais, o autor se conformou com a resolução do contrato, assumindo as consequências de sua desistência. Eis o que veiculou no item V dos pedidos: (v) ou, em caso de rescisão contratual, ser reconhecida a culpa da construtora, com a restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago, mais indenização de 19% (dezenove por cento) do valor do imóvel a título de indenização, mais o valor das benfeitorias realizadas no imóvel O autor não poderia, de antemão, louvando-se na inadimplência da ré suspender o pagamento das prestações do financiamento. Uma parte não pode exigir o cumprimento da obrigação alheia, sem antes cumprir a sua – exceptio non adimpleti contractus. A resolução do pacto não advém do pedido reconvencional, unicamente. O autor também buscou esse desiderato. A não averbação da carta de “habite-se”, no prazo acordado, insere-se nos riscos do negócio. Conforme declinado, a imissão do comprador, na posse do imóvel, tem o condão de afastar algumas consequências desfavoráveis ao vendedor, mas não elide a possibilidade de resolução do pacto” (id. 20448585 - Págs. 4 e 5). “[...] o somatório, as Cláusulas 19.1, 19.5, 19.5.2 e 19.5.4, do contrato, previram a possibilidade de retenção dos seguintes percentuais, em caso de resolução contratual por culpa do promitente comprador: a) sinal; b) cláusula penal, no valor de 10% do valor do contrato; c) despesas de comercialização e marketing, prefixadas, respectivamente, em 6% e 3% do valor atualizado do imóvel; e d) taxa de fruição do imóvel de 1,5% a.m. do valor atualizado do imóvel. Chega-se ao total de 20,5% (vinte inteiros e cinco décimos por cento). Assim, nos termos do artigo 413[3], do Novo Código Civil, o Juiz pode reduzir a cláusula penal se entendê-la excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, estando também esta disposição legal abrigada nos princípios do Código de Defesa do Consumidor. Constitui, portanto, uma cláusula evidentemente abusiva, nos termos do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, que permite ao Magistrado conhecer de sua nulidade, extirpando-a ou a reduzindo, sem incorrer em violação aos princípios do pacta sunt servanda e da comutatividade do contrato [...] o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, traduz razoabilidade no pertinente ao direito de retenção de valores pela vendedora, neste tipo de contrato” (id. 20448585 - Pág. 9). [...] Indispensável esclarecer ao demandante que a prestação paga mensalmente visa à aquisição da propriedade da unidade imobiliária, o que justifica a materialização do pacto por intermédio de contrato de promessa de compra e venda, considerando tratar-se de unidade em construção. Pois bem, as cláusulas penais não têm ligação com o valor pago para aquisição do bem. As multas incidem a fim de coarctar a inadimplência relativa ou absoluta. Desta forma, quando o autor/embargante sustenta a inviabilidade da multa pela ocupação do imóvel, apenas porque se encontrava adimplente, não afasta o direito da vendedora de cobrar multa correspondente ao valor do locativo, uma vez que o imóvel somente se tornaria do autor após sua quitação. Entregue a unidade imobiliária em janeiro/2015, e, ainda que a averbação da carta de “habite-se” tenha ocorrido somente em 05/8/2016, inviável admitir que o pagamento da prestação englobasse o valor do aluguel. A sentença acolheu pedido reconvencional e declarou a resolução do pacto, considerando que o autor estava inadimplente desde dezembro/2016, mesmo tendo recebido a unidade imobiliária e averbada a carta de “habite-se”. No caso apreciado, mostra-se inviável a perquirição de culpa para o desfazimento do negócio jurídico, posto que ambas as partes se tornaram inadimplentes” (id. 23188786 - Pág. 1). Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende o recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Quanto à alínea "c" do permissivo constitucional, não pode seguir o apelo especial, porquanto a parte recorrente não logrou demonstrar, por meio do indispensável cotejo analítico, a existência de similitude fática entre a decisão recorrida e os julgados. Ressalte-se que, segundo pacífico entendimento da Corte Superior, “O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige que o recorrente demonstre, de forma expressa e clara, como foi contrariada a lei federal à qual foi atribuída interpretação divergente, bem como que comprove o dissídio mediante cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas (arts.255, § 1o, do RISTJ e 1.029, § 1o, do CPC/2015), ônus dos quais a parte não se desincumbiu. Aplicação da Súmula n. 284 do STF) (AgInt no AREsp 1781313/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 5/4/2021). Por fim, determino que as publicações relativas à parte recorrida sejam realizadas, exclusivamente, em nome dos advogados FERNANDO VERNALHA GUIMARÃES, OAB/PR 20.738, e LUIZ FERNANDO PEREIRA, OAB/PR 22.076 (id. 24542750 - Pág. 8). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711823-05.2017.8.07.0020 RECORRENTE: JOSE CARLOS ANDRE RECORRIDA: CIMA ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DA OBRA DENTRO DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. AVERBAÇÃO DA CARTA DE “HABITE-SE”. DESÍDIA. MORA DA VENDEDORA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR. RESCISÃO. LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018). INAPLICABILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. 1. A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os autores são destinatários finais do produto oferecido pela ré, qual seja, comercialização de unidade habitacional acabada (artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor). 2. Inaplicável a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018), aos negócios jurídicos concretizados antes da sua entrada em vigor (2018). 3. A exigência de órgãos públicos quanto a elaboração, aprovação e fiscalização de projetos do empreendimento não tem o condão de vincular o comprador, ressaltando-se, ainda, a previsão de prorrogação automática do prazo de entrega, não se cuidando de elemento abstrato a referência à larga experiência da vendedora no ramo da construção civil, capaz de contornar tais obstáculos. 4. Se a promitente vendedora, embora tenha entregue a unidade imobiliária, dentro do prazo de prorrogação automática, posterga a averbação da carta de “habite-se”, autoriza a resolução do pacto pelo comprador. 5. Deve haver a redução da cláusula penal que estabelece a possibilidade de retenção, em favor da construtora, para 10% (dez por cento) sobre o valor das prestações efetivamente pagas pelo adquirente, considerando que o imóvel retorna à livre disposição do vendedor. 6. Constatado que o autor usufruiu do imóvel, devem ser descontados, da importância a ser devolvida, os valores pertinentes ao locativo, taxas de condomínio, desde a imissão na posse, e tributos incidentes sobre o imóvel não quitados pelo comprador. 7. Deu-se provimento parcial ao recurso. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.245 do CC, sustentando que a ausência de registro em cartório imobiliário do “Habite-se” é condição para configurar a mora e inadimplência da recorrida no contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária. Argumenta que sem tal registro não há como transferir propriedade. Salienta que ficou à mercê das ilegalidades contratuais cometidas pela incorporadora vendedora, ante a mitigação dos efeitos da propriedade; b) artigos 421 e 422, ambos do CC, asseverando excesso de penalidades em seu desfavor: perder 10% (dez por cento) do valor pago para a aquisição do imóvel; pagar a título de multa/cláusula penal 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, para cada mês de posse exercida, desde a data da imissão (jan/2015); e devolver o imóvel como consequência da rescisão contratual. Pede que ao menos seja fixada, como data inicial de incidência da cláusula penal, a data de janeiro/2017, e não de janeiro/2015 (data da posse precária do imóvel, visto não ter “habite-se”). Aponta, ainda, dissenso pretoriano com as teses firmadas nos Temas 971 e 996, ambos do STJ, requerendo que no período de inadimplência da recorrida (fev/2015 até set/2016), haja compensação das inadimplências das partes, com eliminação da cláusula penal fixada em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato a cada mês de ocupação, e que a partir de jan/2017 seja usado como parâmetro o valor médio de locativo de imóvel semelhante na região. Postula, ainda, que não seja cumulada a cláusula penal moratória com os lucros cessantes. Em sede de contrarrazões, a recorrida pede que as publicações sejam realizadas, exclusivamente, em nome dos advogados FERNANDO VERNALHA GUIMARÃES, OAB/PR 20.738, e LUIZ FERNANDO PEREIRA, OAB/PR 22.076 (id. 24542750 - Pág. 8). II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que se refere ao apontado vilipêndio aos artigos 421, 422 e 1.245, todos do Código Civil, pois a turma julgadora, após detida apreciação do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, assentou in verbis: “Em que pese afirme o autor que a obra deveria ter sido entregue em 30/7/2014, desconsiderou a validade da cláusula contratual que previu a prorrogação automática de 180 (cento e oitenta) dias, postergando a entrega efetiva para até 30/1/2015. Imitido na posse do imóvel, dentro do prazo prometido, tal medida impede a responsabilização da apelada a pagar danos materiais diante da possibilidade de fruição do imóvel. Todavia, o atraso na averbação da carta de “habite-se” autoriza a resolução do pacto, devendo-se apenas fazer as devidas compensações, de sorte que as partes retornem, de modo justo, ao status quo ante, levando-se em conta que o autor já usufruía do bem. Em torno do assunto, não há nenhuma controvérsia, haja vista certidão de ônus juntada ao feito (ID 20196939 - Pág. 13). Dentre os pedidos inaugurais, o autor se conformou com a resolução do contrato, assumindo as consequências de sua desistência. Eis o que veiculou no item V dos pedidos: (v) ou, em caso de rescisão contratual, ser reconhecida a culpa da construtora, com a restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago, mais indenização de 19% (dezenove por cento) do valor do imóvel a título de indenização, mais o valor das benfeitorias realizadas no imóvel O autor não poderia, de antemão, louvando-se na inadimplência da ré suspender o pagamento das prestações do financiamento. Uma parte não pode exigir o cumprimento da obrigação alheia, sem antes cumprir a sua – exceptio non adimpleti contractus. A resolução do pacto não advém do pedido reconvencional, unicamente. O autor também buscou esse desiderato. A não averbação da carta de “habite-se”, no prazo acordado, insere-se nos riscos do negócio. Conforme declinado, a imissão do comprador, na posse do imóvel, tem o condão de afastar algumas consequências desfavoráveis ao vendedor, mas não elide a possibilidade de resolução do pacto” (id. 20448585 - Págs. 4 e 5). “[...] o somatório, as Cláusulas 19.1, 19.5, 19.5.2 e 19.5.4, do contrato, previram a possibilidade de retenção dos seguintes percentuais, em caso de resolução contratual por culpa do promitente comprador: a) sinal; b) cláusula penal, no valor de 10% do valor do contrato; c) despesas de comercialização e marketing, prefixadas, respectivamente, em 6% e 3% do valor atualizado do imóvel; e d) taxa de fruição do imóvel de 1,5% a.m. do valor atualizado do imóvel. Chega-se ao total de 20,5% (vinte inteiros e cinco décimos por cento). Assim, nos termos do artigo 413[3], do Novo Código Civil, o Juiz pode reduzir a cláusula penal se entendê-la excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, estando também esta disposição legal abrigada nos princípios do Código de Defesa do Consumidor. Constitui, portanto, uma cláusula evidentemente abusiva, nos termos do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, que permite ao Magistrado conhecer de sua nulidade, extirpando-a ou a reduzindo, sem incorrer em violação aos princípios do pacta sunt servanda e da comutatividade do contrato [...] o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, traduz razoabilidade no pertinente ao direito de retenção de valores pela vendedora, neste tipo de contrato” (id. 20448585 - Pág. 9). [...] Indispensável esclarecer ao demandante que a prestação paga mensalmente visa à aquisição da propriedade da unidade imobiliária, o que justifica a materialização do pacto por intermédio de contrato de promessa de compra e venda, considerando tratar-se de unidade em construção. Pois bem, as cláusulas penais não têm ligação com o valor pago para aquisição do bem. As multas incidem a fim de coarctar a inadimplência relativa ou absoluta. Desta forma, quando o autor/embargante sustenta a inviabilidade da multa pela ocupação do imóvel, apenas porque se encontrava adimplente, não afasta o direito da vendedora de cobrar multa correspondente ao valor do locativo, uma vez que o imóvel somente se tornaria do autor após sua quitação. Entregue a unidade imobiliária em janeiro/2015, e, ainda que a averbação da carta de “habite-se” tenha ocorrido somente em 05/8/2016, inviável admitir que o pagamento da prestação englobasse o valor do aluguel. A sentença acolheu pedido reconvencional e declarou a resolução do pacto, considerando que o autor estava inadimplente desde dezembro/2016, mesmo tendo recebido a unidade imobiliária e averbada a carta de “habite-se”. No caso apreciado, mostra-se inviável a perquirição de culpa para o desfazimento do negócio jurídico, posto que ambas as partes se tornaram inadimplentes” (id. 23188786 - Pág. 1). Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende o recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Quanto à alínea "c" do permissivo constitucional, não pode seguir o apelo especial, porquanto a parte recorrente não logrou demonstrar, por meio do indispensável cotejo analítico, a existência de similitude fática entre a decisão recorrida e os julgados. Ressalte-se que, segundo pacífico entendimento da Corte Superior, “O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige que o recorrente demonstre, de forma expressa e clara, como foi contrariada a lei federal à qual foi atribuída interpretação divergente, bem como que comprove o dissídio mediante cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas (arts.255, § 1o, do RISTJ e 1.029, § 1o, do CPC/2015), ônus dos quais a parte não se desincumbiu. Aplicação da Súmula n. 284 do STF) (AgInt no AREsp 1781313/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 5/4/2021). Por fim, determino que as publicações relativas à parte recorrida sejam realizadas, exclusivamente, em nome dos advogados FERNANDO VERNALHA GUIMARÃES, OAB/PR 20.738, e LUIZ FERNANDO PEREIRA, OAB/PR 22.076 (id. 24542750 - Pág. 8). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A016