Tribunal: TJDFT
Processo: 0734293-19.2019.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-04-14
Data de publicação: 2021-04-29

Ementa:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. UNIDADE COMPARTILHADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA. IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA ADQUIRENTE. RESCISÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO HAVIDO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS E COMPOSIÇÃO DE EVENTUAIS PREJUÍZOS. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA PROMISSÁRIA ADQUIRENTE. PARCELAS A SEREM REPETIDAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO. INEXISTÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. DESCABIMENTO. FRAÇÃO/COTA EM CONDOMÍNIO. EXCLUSIVIDADE. COMPROVAÇÃO. PRELIMINAR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. QUESTÃO ESTRANHA AO OBJETO DA AÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE APELO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. MODULAÇÃO.
1. A veiculação no recurso de matéria que não integrara o objeto da ação, qualificando-se como nítida inovação processual, é repugnada pelo estatuto processual vigente, elidindo a possibilidade de ser conhecida como forma de serem preservados os princípios do duplo grau de jurisdição e da estabilidade das relações jurídicas, prevenida a ocorrência de supressão de instância e resguardado o efeito devolutivo da apelação, pois está municiado de poder para devolver à instância revisora a apreciação tão-só e exclusivamente das matérias que, integrando o objeto da lide, foram elucidadas pela sentença.
2. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final da unidade negociada qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal.
3. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa ao promitente compradora ante o inadimplemento das parcelas em que incidira é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizada por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante, assegurando eficácia, inclusive, à cláusula penal convencionada se consoante a regulação positiva vigorante.
4. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
5. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
6. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo as empreendedoras experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tiveram com a formalização e distrato do contrato, denotando que a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o preço contratado afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudara-se em fonte de incremento patrimonial indevido, ressoando legítimo que seja revisada e modulada, ponderado o que despendera a promissária adquirente na mensuração do percentual de retenção, afigurando-se razoável e adequada, sob essas premissas, a retenção de 15% (quinze por cento) do vertido se despendera aproximadamente 70% (setenta por cento) do preço contratado.
7. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da inadimplência culposa da promissária adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413).
8. Ausente previsão expressa acerca da subsistência de comissão de corretagem e da imputação à promissária adquirente do ônus de arcar com o encargo, consignando a proposta de venda, ao invés, que o vertido compreendia o sinal despendido, imperativo que o valor vertido seja compreendido com essa natureza e destinação, inclusive porque destinado diretamente à própria vendedora e não a eventual intermediário, resultando que, rescindido o negócio, o valor vertido àquele título deve integrar o montante a ser restituído à compradora por encerrar simples arras confirmatórias.
9. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que lhe deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão.
10. Aferido não ter restado comprovado qualquer tipo de prejuízo a título de lucros cessantes por parte da alienante, que mantivera a posse do imóvel, juntamente com os demais proprietários, dele fruindo, e não tendo demonstrado qualquer tipo de impedimento no gozo e na fruição do bem, assim como a efetiva fruição do bem por parte da promissária adquirente, em qualquer hipótese, os prejuízos que advieram da rescisão antecipada do contrato cingem-se às despesas administrativas que experimentara com a formalização da avença, sendo acobertados pela cláusula penal convencionada, descabida portanto a alegada multa pela fruição do imóvel.
11. Havendo decaimento parcial da parte autora quanto ao pedido formulado, a resolução implica sucumbência parcial, determinando a modulação e distribuição dos honorários de sucumbência mediante ponderação do que fora postulado e restara assimilado ao final.
12. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, parcialmente provida. Prejudicial rejeitada. Sentença parcialmente reformada. Honorários modulados. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. UNIDADE COMPARTILHADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA. IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA ADQUIRENTE. RESCISÃO MOTIVADA PELO INADIMPLEMENTO HAVIDO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS E COMPOSIÇÃO DE EVENTUAIS PREJUÍZOS. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA PROMISSÁRIA ADQUIRENTE. PARCELAS A SEREM REPETIDAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO. INEXISTÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. DESCABIMENTO. FRAÇÃO/COTA EM CONDOMÍNIO. EXCLUSIVIDADE. COMPROVAÇÃO. PRELIMINAR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. QUESTÃO ESTRANHA AO OBJETO DA AÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE APELO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. MODULAÇÃO.
1. A veiculação no recurso de matéria que não integrara o objeto da ação, qualificando-se como nítida inovação processual, é repugnada pelo estatuto processual vigente, elidindo a possibilidade de ser conhecida como forma de serem preservados os princípios do duplo grau de jurisdição e da estabilidade das relações jurídicas, prevenida a ocorrência de supressão de instância e resguardado o efeito devolutivo da apelação, pois está municiado de poder para devolver à instância revisora a apreciação tão-só e exclusivamente das matérias que, integrando o objeto da lide, foram elucidadas pela sentença.
2. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final da unidade negociada qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal.
3. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa ao promitente compradora ante o inadimplemento das parcelas em que incidira é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência da adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizada por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante, assegurando eficácia, inclusive, à cláusula penal convencionada se consoante a regulação positiva vigorante.
4. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
5. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo legítimo ao Juiz agastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor.
6. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo as empreendedoras experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tiveram com a formalização e distrato do contrato, denotando que a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o preço contratado afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudara-se em fonte de incremento patrimonial indevido, ressoando legítimo que seja revisada e modulada, ponderado o que despendera a promissária adquirente na mensuração do percentual de retenção, afigurando-se razoável e adequada, sob essas premissas, a retenção de 15% (quinze por cento) do vertido se despendera aproximadamente 70% (setenta por cento) do preço contratado.
7. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido da inadimplência culposa da promissária adquirente consubstancia simples consequência do desfazimento do negócio, estando debitado ao juiz o dever de, aferindo a excessividade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que se qualificam como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (CC, art. 413).
8. Ausente previsão expressa acerca da subsistência de comissão de corretagem e da imputação à promissária adquirente do ônus de arcar com o encargo, consignando a proposta de venda, ao invés, que o vertido compreendia o sinal despendido, imperativo que o valor vertido seja compreendido com essa natureza e destinação, inclusive porque destinado diretamente à própria vendedora e não a eventual intermediário, resultando que, rescindido o negócio, o valor vertido àquele título deve integrar o montante a ser restituído à compradora por encerrar simples arras confirmatórias.
9. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que lhe deve ser restituído, observado o direito de retenção do percentual equivalente à cláusula penal, como consectário da rescisão.
10. Aferido não ter restado comprovado qualquer tipo de prejuízo a título de lucros cessantes por parte da alienante, que mantivera a posse do imóvel, juntamente com os demais proprietários, dele fruindo, e não tendo demonstrado qualquer tipo de impedimento no gozo e na fruição do bem, assim como a efetiva fruição do bem por parte da promissária adquirente, em qualquer hipótese, os prejuízos que advieram da rescisão antecipada do contrato cingem-se às despesas administrativas que experimentara com a formalização da avença, sendo acobertados pela cláusula penal convencionada, descabida portanto a alegada multa pela fruição do imóvel.
11. Havendo decaimento parcial da parte autora quanto ao pedido formulado, a resolução implica sucumbência parcial, determinando a modulação e distribuição dos honorários de sucumbência mediante ponderação do que fora postulado e restara assimilado ao final.
12. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, parcialmente provida. Prejudicial rejeitada. Sentença parcialmente reformada. Honorários modulados. Unânime.