Tribunal: TJDFT
Processo: 0006875-93.2014.8.07.0011
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-03-10
Data de publicação: 2021-03-15

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES. ALTERAÇÃO DE COMPETÊNCIA POR CONEXÃO. REJEIÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. OCORRÊNCIA. DECOTE. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVIDA. TERMO AD QUEM. IMÓVEL NÃO ENTREGUE. DATA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1 – Quando se observam lides que discutem contratos referentes a unidades imobiliárias diversas, versando sobre negócios jurídicos distintos e autônomos, não há que se falar em causa de pedir comum. Ademais, ainda que não fosse esse o caso, a Autora optou por ingressar com duas ações autônomas, de modo que não há prevenção e alteração da competência pela conexão quando um dos Feitos já fora sentenciado. Tal regra visa à materialização do princípio do juiz natural, obstando que a parte eleja o Juiz que entende o mais favorável ao atendimento de seus interesses. Preliminar rejeitada.

2 – À luz do princípio da congruência, imperante na legislação processual civil, deve o Magistrado decidir a lide nos moldes propostos pela parte, sendo-lhe defeso analisar a pretensão de maneira aquém (citra ou infra petita), fora (extra petita) ou além (ultra petita) do que foi postulado. Isso significa que deve ser observada a adstrição da decisão ao provimento jurisdicional deduzido nos pedidos da parte. Diante disso, verificando-se que a sentença proferida pela Juíza é ultra petita, merece ser decotada a parte que ultrapassou o requerimento feito na petição inicial. Preliminar acolhida.

3 – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que as partes enquadram-se nos conceitos de consumidor e de fornecedor dispostos nos arts. 2o e 3o do normativo em referência.

4 – Eventos tais como morosidade da Administração Pública ou exigência desarrazoada de documentos na expedição da carta de habite-se, chuvas torrenciais, greve no transporte público e escassez de mão-de-obra qualificada, em verdade, integram o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pela fornecedora, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis. Tem-se, ademais, que o próprio prazo de tolerância para a entrega do imóvel possui por fundamento albergar essas eventuais situações.

5 – Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, ressalvada, no caso, a quantia desembolsada a título de comissão de corretagem, por encontra-se prescrita a pretensão voltada ao respectivo ressarcimento.

6 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, sobressai nítido que a parte Ré/Fornecedora incorreu em mora, motivo pelo qual deve ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pela Autora, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.

7 – Cuidando-se de caso em que há previsão expressa de cláusula penal moratória em desfavor do vendedor, não se justifica a inversão de cláusula diversa da textualmente pactuada entre as partes. Isso tendo em vista que o c. STJ fixou entendimento, estampado no Tema 971 dos recursos repetitivos, no sentido de que, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Porém, no presente caso, havendo a fixação de cláusula penal também para o inadimplemento por parte do vendedor, esta é que deverá ser aplicada para fixação da indenização.

8 – Quando ocorre a entrega do imóvel, o termo final de incidência da multa é a data de entrega das chaves, pois este é o momento em que cessaria a mora da promitente vendedora e, por sua vez, seria o momento em que o consumidor poderia gozar do bem adquirido (Acórdão n.935931, 20130111142518APC, Relator: ANGELO PASSARELI 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/04/2016, Publicado no DJE: 29/04/2016. Pág.: 251/260). Todavia, não havendo notícia nos autos de que o imóvel tenha sido entregue, razão pela qual não é possível se fixar a data de entrega das chaves ou do habite-se como termo ad quem para a incidência da multa contratual, devendo ser fixado, por conseguinte, como termo final para sua incidência a data do ajuizamento da Ação, oportunidade em que o autor manifestamente assumiu a intenção em romper o vínculo contratual estabelecido.

9 – Não há hipótese plausível para fixação de honorários advocatícios com base em verba que não tem relação com a matéria discutida nos autos, já que o tema da base de cálculo dos honorários advocatícios é disciplinado expressamente pelo art. 85, § 2o, do CPC, que dispõe que “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”.

Preliminar de alteração da competência pela conexão rejeitada.

Apelações Cíveis das Rés parcialmente providas.

Apelação Cível da Autora desprovida.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES. ALTERAÇÃO DE COMPETÊNCIA POR CONEXÃO. REJEIÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. OCORRÊNCIA. DECOTE. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVIDA. TERMO AD QUEM. IMÓVEL NÃO ENTREGUE. DATA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1 – Quando se observam lides que discutem contratos referentes a unidades imobiliárias diversas, versando sobre negócios jurídicos distintos e autônomos, não há que se falar em causa de pedir comum. Ademais, ainda que não fosse esse o caso, a Autora optou por ingressar com duas ações autônomas, de modo que não há prevenção e alteração da competência pela conexão quando um dos Feitos já fora sentenciado. Tal regra visa à materialização do princípio do juiz natural, obstando que a parte eleja o Juiz que entende o mais favorável ao atendimento de seus interesses. Preliminar rejeitada.

2 – À luz do princípio da congruência, imperante na legislação processual civil, deve o Magistrado decidir a lide nos moldes propostos pela parte, sendo-lhe defeso analisar a pretensão de maneira aquém (citra ou infra petita), fora (extra petita) ou além (ultra petita) do que foi postulado. Isso significa que deve ser observada a adstrição da decisão ao provimento jurisdicional deduzido nos pedidos da parte. Diante disso, verificando-se que a sentença proferida pela Juíza é ultra petita, merece ser decotada a parte que ultrapassou o requerimento feito na petição inicial. Preliminar acolhida.

3 – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que as partes enquadram-se nos conceitos de consumidor e de fornecedor dispostos nos arts. 2o e 3o do normativo em referência.

4 – Eventos tais como morosidade da Administração Pública ou exigência desarrazoada de documentos na expedição da carta de habite-se, chuvas torrenciais, greve no transporte público e escassez de mão-de-obra qualificada, em verdade, integram o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pela fornecedora, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis. Tem-se, ademais, que o próprio prazo de tolerância para a entrega do imóvel possui por fundamento albergar essas eventuais situações.

5 – Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, ressalvada, no caso, a quantia desembolsada a título de comissão de corretagem, por encontra-se prescrita a pretensão voltada ao respectivo ressarcimento.

6 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, sobressai nítido que a parte Ré/Fornecedora incorreu em mora, motivo pelo qual deve ser responsabilizada pelos prejuízos sofridos pela Autora, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.

7 – Cuidando-se de caso em que há previsão expressa de cláusula penal moratória em desfavor do vendedor, não se justifica a inversão de cláusula diversa da textualmente pactuada entre as partes. Isso tendo em vista que o c. STJ fixou entendimento, estampado no Tema 971 dos recursos repetitivos, no sentido de que, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Porém, no presente caso, havendo a fixação de cláusula penal também para o inadimplemento por parte do vendedor, esta é que deverá ser aplicada para fixação da indenização.

8 – Quando ocorre a entrega do imóvel, o termo final de incidência da multa é a data de entrega das chaves, pois este é o momento em que cessaria a mora da promitente vendedora e, por sua vez, seria o momento em que o consumidor poderia gozar do bem adquirido (Acórdão n.935931, 20130111142518APC, Relator: ANGELO PASSARELI 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/04/2016, Publicado no DJE: 29/04/2016. Pág.: 251/260). Todavia, não havendo notícia nos autos de que o imóvel tenha sido entregue, razão pela qual não é possível se fixar a data de entrega das chaves ou do habite-se como termo ad quem para a incidência da multa contratual, devendo ser fixado, por conseguinte, como termo final para sua incidência a data do ajuizamento da Ação, oportunidade em que o autor manifestamente assumiu a intenção em romper o vínculo contratual estabelecido.

9 – Não há hipótese plausível para fixação de honorários advocatícios com base em verba que não tem relação com a matéria discutida nos autos, já que o tema da base de cálculo dos honorários advocatícios é disciplinado expressamente pelo art. 85, § 2o, do CPC, que dispõe que “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”.

Preliminar de alteração da competência pela conexão rejeitada.

Apelações Cíveis das Rés parcialmente providas.

Apelação Cível da Autora desprovida.