Tribunal: TJDFT
Processo: 0707968-06.2016.8.07.0003
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA CORREPONDENTE AO PERÍODO NÃO ABARCADO PELO ACORDO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULA PENAL “MORATÓRIA” E LUCROS CESSANTES: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de nulidade da sentença suscitada pela requerente, pois não comprovado efetivo prejuízo processual, notadamente porque a matéria teria sido devolvida à Turma Recursal.

II. Mérito.

A. Recurso interposto pela parte consumidora contra sentença de improcedência. Sustenta, em síntese, que adquiriu imóvel na planta e que a requerida não o entregou no prazo contratualmente estipulado, o que subsidiaria o pleito de indenização por lucros cessantes e aplicação da multa constante na cláusula 8.3.1, referente ao período de 12.11.2014 a 20.02.2015.

B. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC, de sorte que a requerente, na qualidade de consumidora, tem em seu favor os direitos da inversão do ônus probatório e da plenitude da reparação dos danos (art. 6o), a par da responsabilidade civil objetiva das empresas (art. 14 - teoria do risco do negócio).

C. De início, não obstante a celebração de acordo extrajudicial entre as partes para eventual quitação em decorrência de atraso na entrega, esse documento não impede a pretensão da requerente à tutela do direito patrimonial, sobretudo porque esse instrumento teria sido confeccionado pela própria fornecedora e que, em tese, aquela teria sido obrigada a aceitar os termos ali propostos. Não fosse isso suficiente, a quantia recebida pela consumidora, atinente ao referido acordo (R$ 22.907,97, equivalente ao total de 0,5% ao mês do preço do imóvel atualizado – ID. 1230244), não guarda correspondência à extensão dos danos sofridos pela parte consumidora, pois estaria limitada a 12.11.2014, e o imóvel foi entregue em 20.02.2015 (CC, art. 944).

D. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não comprovam a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não se verifica no presente caso (Precedente do TJDFT: 3a Turma Recursal, acórdão 896084, DJE: 28/09/2015).

E. Nesse norte, a parte requerida não comprovou, de forma inequívoca, qualquer ação/omissão da parte consumidora que pudesse ter sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo (CPC, art. 373, inciso II), notadamente em relação à alegada inadimplência do consumidor (ex. notificação do requerente para proceder à quitação do débito para fins de entrega das chaves).

F. Além disso, não há indicativos de que a recorrente teria dado cumprimento a obrigação de entregar o imóvel pronto e acabado, tampouco providenciado, a tempo e modo, a baixa na hipoteca do imóvel, a criar óbice na aprovação do financiamento bancário. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, art. 14, § 3o, inciso II).

G. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.8.2013 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 20.02.2015 (ponto incontroverso, ante a ausência de impugnação específica).

H. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).

I. Pois bem. Considerando que a parte consumidora já teria recebido extrajudicialmente o valor de R$ 22.907,97 (equivalente ao total de 0,5% ao mês do preço do imóvel atualizado), a título de multa compensatória (cláusula 8.3.1), em decorrência da mora na entrega do imóvel, limitada a 12.11.2014, tem-se por impositiva a condenação da requerida ao pagamento complementar da referida multa à requerente, notadamente em relação ao período não abarcado pelo acordo extrajudicial, ou seja, de 13.11.2014 a 20.02.2015 (efetiva entrega das chaves).

J. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).

K. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada às teses supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

L. No caso concreto, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal 8.3.1 com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem).

III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerente. Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para condenar a requerida ao pagamento complementar da multa compensatória (cláusula 8.3.1) à requerente, notadamente em relação ao período de 13.11.2014 a 20.02.2015. Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, artigos 46 e 55).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA CORREPONDENTE AO PERÍODO NÃO ABARCADO PELO ACORDO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULA PENAL “MORATÓRIA” E LUCROS CESSANTES: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de nulidade da sentença suscitada pela requerente, pois não comprovado efetivo prejuízo processual, notadamente porque a matéria teria sido devolvida à Turma Recursal.

II. Mérito.

A. Recurso interposto pela parte consumidora contra sentença de improcedência. Sustenta, em síntese, que adquiriu imóvel na planta e que a requerida não o entregou no prazo contratualmente estipulado, o que subsidiaria o pleito de indenização por lucros cessantes e aplicação da multa constante na cláusula 8.3.1, referente ao período de 12.11.2014 a 20.02.2015.

B. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC, de sorte que a requerente, na qualidade de consumidora, tem em seu favor os direitos da inversão do ônus probatório e da plenitude da reparação dos danos (art. 6o), a par da responsabilidade civil objetiva das empresas (art. 14 - teoria do risco do negócio).

C. De início, não obstante a celebração de acordo extrajudicial entre as partes para eventual quitação em decorrência de atraso na entrega, esse documento não impede a pretensão da requerente à tutela do direito patrimonial, sobretudo porque esse instrumento teria sido confeccionado pela própria fornecedora e que, em tese, aquela teria sido obrigada a aceitar os termos ali propostos. Não fosse isso suficiente, a quantia recebida pela consumidora, atinente ao referido acordo (R$ 22.907,97, equivalente ao total de 0,5% ao mês do preço do imóvel atualizado – ID. 1230244), não guarda correspondência à extensão dos danos sofridos pela parte consumidora, pois estaria limitada a 12.11.2014, e o imóvel foi entregue em 20.02.2015 (CC, art. 944).

D. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não comprovam a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não se verifica no presente caso (Precedente do TJDFT: 3a Turma Recursal, acórdão 896084, DJE: 28/09/2015).

E. Nesse norte, a parte requerida não comprovou, de forma inequívoca, qualquer ação/omissão da parte consumidora que pudesse ter sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo (CPC, art. 373, inciso II), notadamente em relação à alegada inadimplência do consumidor (ex. notificação do requerente para proceder à quitação do débito para fins de entrega das chaves).

F. Além disso, não há indicativos de que a recorrente teria dado cumprimento a obrigação de entregar o imóvel pronto e acabado, tampouco providenciado, a tempo e modo, a baixa na hipoteca do imóvel, a criar óbice na aprovação do financiamento bancário. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, art. 14, § 3o, inciso II).

G. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.8.2013 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 20.02.2015 (ponto incontroverso, ante a ausência de impugnação específica).

H. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).

I. Pois bem. Considerando que a parte consumidora já teria recebido extrajudicialmente o valor de R$ 22.907,97 (equivalente ao total de 0,5% ao mês do preço do imóvel atualizado), a título de multa compensatória (cláusula 8.3.1), em decorrência da mora na entrega do imóvel, limitada a 12.11.2014, tem-se por impositiva a condenação da requerida ao pagamento complementar da referida multa à requerente, notadamente em relação ao período não abarcado pelo acordo extrajudicial, ou seja, de 13.11.2014 a 20.02.2015 (efetiva entrega das chaves).

J. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).

K. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada às teses supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

L. No caso concreto, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal 8.3.1 com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem).

III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerente. Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para condenar a requerida ao pagamento complementar da multa compensatória (cláusula 8.3.1) à requerente, notadamente em relação ao período de 13.11.2014 a 20.02.2015. Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, artigos 46 e 55).