Tribunal: TJDFT
Processo: 0714577-35.2021.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-10-06
Data de publicação: 2021-10-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. DOMÍNIO PLENO. VENCIMENTO POSTERIOR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ENCARGOS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. VENCIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
1. É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, conforme previsto no art. 8°, "a" da Convenção de Condomínio, bem como no art. 1.336, I do Código Civil e no art. 12 da Lei 4.591/1965.
2. Segundo reiterado entendimento doutrinário e jurisprudencial, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, melhor, assumida “por causa da coisa”. Assim, por se tratar de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo, ainda, estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários.
3. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (art. 1.228 do Código Civil). Por outro lado, considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196 do Código Civil). Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997). Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tendo o credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel e o devedor fiduciante a posse direta (art. 1.361, caput e § 2° do Código Civil; art. 23, caput e parágrafo único da Lei 9.514/1997). Com o pagamento integral da dívida e dos seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25 da Lei 9.514/1997). No entanto, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário após o cumprimento das providências legais (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997).
4. Durante a vigência do contrato de alienação fiduciária a responsabilidade pelo débito de condomínio é do devedor fiduciante (art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997). A inadimplência do fiduciante, entretanto, confere ao credor o direito de consolidar a propriedade do bem em seu nome, encerrando o pacto de alienação fiduciária. Com a consolidação, assume o fiduciante a propriedade plena. Assim, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de execução da garantia, mediante consolidação da propriedade, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia (art. 1.368-B, parágrafo único do Código Civil).
5. Caso em que o débito condominial é posterior à própria consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. Como o credor fiduciário já era proprietário pleno do bem quando do advento do novo fato gerador, os débitos condominiais são de sua inteira responsabilidade. Afinal, por força de expressa disposição legal, desde a consolidação a propriedade do bem havia se tornado plena (art. 1.368-B, parágrafo único do Código Civil) e o proprietário já tinha a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possuísse ou detivesse (art. 1.228 do Código Civil; art. 30 da Lei 9.514/1997). Além disso, extinta a propriedade fiduciária, foi desfeito o desdobramento da posse (art. 1.361, § 2° do Código Civil; art. 23, parágrafo único da Lei 9.514/1997), que passou à titularidade exclusiva do proprietário, e a posse é adquirida desde o momento em que se tornou possível o exercício, em nome próprio, dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.204 do Código Civil), que inclusive se presume plena e exclusiva até prova em contrário (art. 1.231 do Código Civil). Também não demonstrada privação possessória, ocupação injusta ou transferência a terceiros. Portanto, se em razão da sua natureza (propter rem) a dívida condominial acompanha o imóvel e o credor fiduciário já havia se tornado proprietário pleno do bem por efeito de execução da garantia, inafastável a sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas em momento significativamente posterior à consolidação definitiva da propriedade.
6. As contribuições condominiais e os respectivos encargos estão previstos em Convenção e foram aprovados em assembleia de condôminos. Atualização monetária não constitui acréscimo material, servindo como simples mecanismo de recomposição da perda inflacionária. Assim, no caso de dívida de valor, a correção monetária deve incidir a partir do vencimento. Ademais, tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento, os encargos moratórios também incidem desde o vencimento da dívida, nos termos do art. 397, caput do Código Civil, sendo hipótese de mora ex re.
7. Não há ilegalidade na incidência da multa ou abusividade do seu valor, pois amparada na Convenção Condominial e estabelecida em conformidade com limite percentual previsto §1o do art. 1.335 do Código Civil.
8. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. DOMÍNIO PLENO. VENCIMENTO POSTERIOR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ENCARGOS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. VENCIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
1. É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, conforme previsto no art. 8°, "a" da Convenção de Condomínio, bem como no art. 1.336, I do Código Civil e no art. 12 da Lei 4.591/1965.
2. Segundo reiterado entendimento doutrinário e jurisprudencial, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, melhor, assumida “por causa da coisa”. Assim, por se tratar de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai, por excelência, sobre o proprietário da unidade imobiliária, podendo, ainda, estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários.
3. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (art. 1.228 do Código Civil). Por outro lado, considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196 do Código Civil). Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997). Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tendo o credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel e o devedor fiduciante a posse direta (art. 1.361, caput e § 2° do Código Civil; art. 23, caput e parágrafo único da Lei 9.514/1997). Com o pagamento integral da dívida e dos seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25 da Lei 9.514/1997). No entanto, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário após o cumprimento das providências legais (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997).
4. Durante a vigência do contrato de alienação fiduciária a responsabilidade pelo débito de condomínio é do devedor fiduciante (art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997). A inadimplência do fiduciante, entretanto, confere ao credor o direito de consolidar a propriedade do bem em seu nome, encerrando o pacto de alienação fiduciária. Com a consolidação, assume o fiduciante a propriedade plena. Assim, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de execução da garantia, mediante consolidação da propriedade, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia (art. 1.368-B, parágrafo único do Código Civil).
5. Caso em que o débito condominial é posterior à própria consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. Como o credor fiduciário já era proprietário pleno do bem quando do advento do novo fato gerador, os débitos condominiais são de sua inteira responsabilidade. Afinal, por força de expressa disposição legal, desde a consolidação a propriedade do bem havia se tornado plena (art. 1.368-B, parágrafo único do Código Civil) e o proprietário já tinha a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possuísse ou detivesse (art. 1.228 do Código Civil; art. 30 da Lei 9.514/1997). Além disso, extinta a propriedade fiduciária, foi desfeito o desdobramento da posse (art. 1.361, § 2° do Código Civil; art. 23, parágrafo único da Lei 9.514/1997), que passou à titularidade exclusiva do proprietário, e a posse é adquirida desde o momento em que se tornou possível o exercício, em nome próprio, dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.204 do Código Civil), que inclusive se presume plena e exclusiva até prova em contrário (art. 1.231 do Código Civil). Também não demonstrada privação possessória, ocupação injusta ou transferência a terceiros. Portanto, se em razão da sua natureza (propter rem) a dívida condominial acompanha o imóvel e o credor fiduciário já havia se tornado proprietário pleno do bem por efeito de execução da garantia, inafastável a sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas em momento significativamente posterior à consolidação definitiva da propriedade.
6. As contribuições condominiais e os respectivos encargos estão previstos em Convenção e foram aprovados em assembleia de condôminos. Atualização monetária não constitui acréscimo material, servindo como simples mecanismo de recomposição da perda inflacionária. Assim, no caso de dívida de valor, a correção monetária deve incidir a partir do vencimento. Ademais, tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento, os encargos moratórios também incidem desde o vencimento da dívida, nos termos do art. 397, caput do Código Civil, sendo hipótese de mora ex re.
7. Não há ilegalidade na incidência da multa ou abusividade do seu valor, pois amparada na Convenção Condominial e estabelecida em conformidade com limite percentual previsto §1o do art. 1.335 do Código Civil.
8. Recurso conhecido e desprovido.