Tribunal: TJDFT
Processo: 0710977-92.2020.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-04-14
Data de publicação: 2021-04-22

Ementa:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR PARTE DO LOCATÁRIO. IMPOSITIVA A INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL. INDEVIDA A RETENÇÃO INTEGRAL DE GARANTIA LOCATÍCIA (CAUÇÃO). AUSENTE COMPROVAÇÃO DOS DANOS CAUSADOS PELO LOCATÁRIO. RECURSO IMPROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de violação ao princípio da adstrição ou congruência, pois não há afronta aos limites estabelecidos ao julgamento da causa (CPC, artigos. 141 e 492), quando o objeto da lide, por sua abrangência, demandar a análise de todas as questões de mérito, a permitir a formação da convicção do julgador. Logo, a valoração da matéria de forma diversa da preconizada pelas partes não implica julgamento extra petita, desde que observados os limites do pedido e tudo o que dele logicamente decorre, ainda que de forma implícita.

II. Mérito:

A. O cerne da controvérsia cinge-se à legitimidade (ou não) da retenção, por parte do recorrente (proprietário do imóvel), de quantia depositada pelo locatário, correspondente a seis meses de aluguéis (período remanescente do contrato), e do pagamento de multa contratual, sob o fundamento de inadimplemento (imóvel teria sido devolvido de forma prematura e com “avarias”).

B. O depósito em dinheiro realizado pelo requerente, no importe de R$ 8.750,00, para pagamento adiantado de doze meses de aluguéis (ponto incontroverso), caracteriza-se como espécie de garantia locatícia (caução), que tem por objetivo garantir o proprietário do imóvel de eventual inadimplemento do locatário, de sorte que após o término do contrato, sem pendências, o valor depositado, devidamente atualizado, será devolvido (Lei 8.245/91, artigo 23, incisos III e V c/c artigos 37 e 39). Entendimento diverso resultaria em dupla penalidade, ante a previsão contratual de cláusula penal de natureza compensatória em caso de inadimplemento do locatário (cláusula décima quarta – ID. 23856644, pág.6).

C. No caso concreto, respeitante às alegadas avarias no imóvel, o recorrente/locador não se desincumbiu do ônus de comprovar que os danos apresentados (fotografias – ID. 23856666 e ss.) teriam decorrido do mau uso/conservação do imóvel, tendo em vista que não teria colacionado a vistoria de entrada, mas tão somente a de saída, produzida de forma unilateral (CPC, artigo 373, II). Ressalta-se que a vistoria de entrada é indispensável para se definir a responsabilidade do locatário por avarias no imóvel quando finda a locação.

D. Já em relação a desocupação prematura do imóvel, a pedido do locatário, torna-se impositiva a incidência da multa contratual. Nesse particular, revela-se despicienda a análise da matéria acerca da adequação proporcional da multa ao período de cumprimento do contrato, conforme consignada em sentença, nos termos da legislação de regência (Lei n. 8.245/91, Art. 4o), dado que a condenação do requerido (restituição de quantia previamente depositada pelo locatário) foi devidamente limitada à importância de R$ 2.250,00 (conforme pleito inicial).

E. Desse modo, à míngua de contundentes elementos probatórios, não desponta o inadimplemento por parte do recorrido/locatário que justifique a retenção integral do valor depositado (remanescente), além do específico decote atinente ao pagamento da multa.

F. Escorreita a sentença de improcedência do pedido contraposto (retenção de garantia locatícia), sob pena de enriquecimento sem causa do recorrente (CC, art. 884).

III. Rejeitada a preliminar. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, por ausência de contrarrazões (Lei 9.099/95, art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR PARTE DO LOCATÁRIO. IMPOSITIVA A INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL. INDEVIDA A RETENÇÃO INTEGRAL DE GARANTIA LOCATÍCIA (CAUÇÃO). AUSENTE COMPROVAÇÃO DOS DANOS CAUSADOS PELO LOCATÁRIO. RECURSO IMPROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de violação ao princípio da adstrição ou congruência, pois não há afronta aos limites estabelecidos ao julgamento da causa (CPC, artigos. 141 e 492), quando o objeto da lide, por sua abrangência, demandar a análise de todas as questões de mérito, a permitir a formação da convicção do julgador. Logo, a valoração da matéria de forma diversa da preconizada pelas partes não implica julgamento extra petita, desde que observados os limites do pedido e tudo o que dele logicamente decorre, ainda que de forma implícita.

II. Mérito:

A. O cerne da controvérsia cinge-se à legitimidade (ou não) da retenção, por parte do recorrente (proprietário do imóvel), de quantia depositada pelo locatário, correspondente a seis meses de aluguéis (período remanescente do contrato), e do pagamento de multa contratual, sob o fundamento de inadimplemento (imóvel teria sido devolvido de forma prematura e com “avarias”).

B. O depósito em dinheiro realizado pelo requerente, no importe de R$ 8.750,00, para pagamento adiantado de doze meses de aluguéis (ponto incontroverso), caracteriza-se como espécie de garantia locatícia (caução), que tem por objetivo garantir o proprietário do imóvel de eventual inadimplemento do locatário, de sorte que após o término do contrato, sem pendências, o valor depositado, devidamente atualizado, será devolvido (Lei 8.245/91, artigo 23, incisos III e V c/c artigos 37 e 39). Entendimento diverso resultaria em dupla penalidade, ante a previsão contratual de cláusula penal de natureza compensatória em caso de inadimplemento do locatário (cláusula décima quarta – ID. 23856644, pág.6).

C. No caso concreto, respeitante às alegadas avarias no imóvel, o recorrente/locador não se desincumbiu do ônus de comprovar que os danos apresentados (fotografias – ID. 23856666 e ss.) teriam decorrido do mau uso/conservação do imóvel, tendo em vista que não teria colacionado a vistoria de entrada, mas tão somente a de saída, produzida de forma unilateral (CPC, artigo 373, II). Ressalta-se que a vistoria de entrada é indispensável para se definir a responsabilidade do locatário por avarias no imóvel quando finda a locação.

D. Já em relação a desocupação prematura do imóvel, a pedido do locatário, torna-se impositiva a incidência da multa contratual. Nesse particular, revela-se despicienda a análise da matéria acerca da adequação proporcional da multa ao período de cumprimento do contrato, conforme consignada em sentença, nos termos da legislação de regência (Lei n. 8.245/91, Art. 4o), dado que a condenação do requerido (restituição de quantia previamente depositada pelo locatário) foi devidamente limitada à importância de R$ 2.250,00 (conforme pleito inicial).

E. Desse modo, à míngua de contundentes elementos probatórios, não desponta o inadimplemento por parte do recorrido/locatário que justifique a retenção integral do valor depositado (remanescente), além do específico decote atinente ao pagamento da multa.

F. Escorreita a sentença de improcedência do pedido contraposto (retenção de garantia locatícia), sob pena de enriquecimento sem causa do recorrente (CC, art. 884).

III. Rejeitada a preliminar. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, por ausência de contrarrazões (Lei 9.099/95, art. 55).