Tribunal: TJDFT
Processo: 0048273-50.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-03-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0048273-50.2014.8.07.0001 RECORRENTE: JGM CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, FIGUEIREDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A RECORRIDO: DANIEL REGIS BARRA, GLAUCIA LOPES DE MATOS DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto por JGM CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. E OUTROS contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível, cuja ementa é a seguinte (ID 19801940): DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURADO. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. TAXA CONDOMINIAL. PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA LUCROS CESSANTES. DEVIDO. INVERSÃO DA CLAÚSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS REPETITIVOS. TEMAS 970 E 971 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. 1 - Sobre o atraso na entrega da obra, tem-se que isso não corresponde à culpa de terceiros, nem mesmo a fortuito ou força maior, mas tão somente um “fortuito interno”, inerente à atividade comercial exercida, o que não rompe o nexo de causalidade entre a conduta/omissão e o dano sofrido pelos consumidores. 1.1 – Assim, não prospera a pretensão das requeridas-apelantes em afastarem as suas responsabilidades pelo atraso na entrega do imóvel, porquanto esta egrégia Corte de Justiça possui entendimento assente no sentido de que o efetivo cumprimento da obrigação somente se dá quando da efetiva entrega do bem ao adquirente do imóvel. 2 - O pagamento de lucros cessantes, no caso, se justifica porque o dever de indenizar surge até mesmo pela simples “perda de uma chance” de alugar o imóvel que não recebeu ou de deixar de pagar aluguel para poder residir no imóvel que deveria ter recebido a termo. 3 - O mesmo entendimento se aplicaria à questão do valor da taxa condominial, eis que não seria correto cobrá-la do consumidor durante o período de mora a que não deu causa. 4 - Ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tem-se que a obrigação imputada ao consumidor de pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade. 5 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” 6 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel. 7 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem. 8 - No caso em debate, verifica-se que o magistrado sentenciante, exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, tendo deferido ao autor somente a indenização por lucros cessantes a título de alugueres, entendimento que se coaduna ao precedente fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. 9 – Apelação das rés desprovida. 10 – Recurso dos autores parcialmente provido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1599511/SP - Tema 938, sob a sistemática dos repetitivos, assentou que: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 6/9/2016) (g.n.). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelo Tribunal Superior no mencionado representativo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0048273-50.2014.8.07.0001 RECORRENTE: JGM CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, FIGUEIREDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A RECORRIDO: DANIEL REGIS BARRA, GLAUCIA LOPES DE MATOS DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto por JGM CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. E OUTROS contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível, cuja ementa é a seguinte (ID 19801940): DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURADO. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. TAXA CONDOMINIAL. PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA LUCROS CESSANTES. DEVIDO. INVERSÃO DA CLAÚSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS REPETITIVOS. TEMAS 970 E 971 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. 1 - Sobre o atraso na entrega da obra, tem-se que isso não corresponde à culpa de terceiros, nem mesmo a fortuito ou força maior, mas tão somente um “fortuito interno”, inerente à atividade comercial exercida, o que não rompe o nexo de causalidade entre a conduta/omissão e o dano sofrido pelos consumidores. 1.1 – Assim, não prospera a pretensão das requeridas-apelantes em afastarem as suas responsabilidades pelo atraso na entrega do imóvel, porquanto esta egrégia Corte de Justiça possui entendimento assente no sentido de que o efetivo cumprimento da obrigação somente se dá quando da efetiva entrega do bem ao adquirente do imóvel. 2 - O pagamento de lucros cessantes, no caso, se justifica porque o dever de indenizar surge até mesmo pela simples “perda de uma chance” de alugar o imóvel que não recebeu ou de deixar de pagar aluguel para poder residir no imóvel que deveria ter recebido a termo. 3 - O mesmo entendimento se aplicaria à questão do valor da taxa condominial, eis que não seria correto cobrá-la do consumidor durante o período de mora a que não deu causa. 4 - Ao contrário do posicionamento adotado pelo STJ, tem-se que a obrigação imputada ao consumidor de pagamento da verba de corretagem, nos moldes que vem sendo praticado pelas construtoras, colocam o consumidor numa situação de desvantagem exagerada, prática esta vedada pelo art. 51, inciso IV do CDC, e que não se compatibiliza com sua condição de vulnerabilidade. 5 - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.498.484/DF (Tema 970), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” 6 - Depreende-se do mencionado precedente, que as cláusulas penais, usualmente estabelecidas nesses contratos de promessa de compra e venda, são fixadas sobre percentual do preço do imóvel, objetivando, desde logo, pré-fixar eventuais perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel. 7 - Uma vez que a referida cláusula penal já antecipa os “lucros cessantes” que o promitente comprador perceberia em decorrência do descumprimento contratual da construtora em relação à entrega do imóvel, inexiste razão para se fixar, também, uma indenização com base sobre o valor locatício do imóvel, posto que haveria uma dupla incidência decorrente do mesmo inadimplemento contratual (atraso na entrega da obra), caracterizando-se verdadeiro bis in idem. 8 - No caso em debate, verifica-se que o magistrado sentenciante, exarou posicionamento no sentido de não ser possível a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal, tendo deferido ao autor somente a indenização por lucros cessantes a título de alugueres, entendimento que se coaduna ao precedente fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. 9 – Apelação das rés desprovida. 10 – Recurso dos autores parcialmente provido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1599511/SP - Tema 938, sob a sistemática dos repetitivos, assentou que: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 6/9/2016) (g.n.). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelo Tribunal Superior no mencionado representativo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019