Tribunal: TJDFT
Processo: 0002392-40.2016.8.07.0014
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-09-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0002392-40.2016.8.07.0014 RECORRENTES: JCGONTIJO GUARA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOS: ANDRE LUIZ MARQUES DA SILVA, GABRIELA RIBEIRO BOTELHO MARQUES DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. ART. 932, IV, “B” DO CPC. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS ÁREAS COMUNS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. BASE DE CÁLCULO PROPORCIONAL À ÁREA. LOCALIZAÇÃO DA PISTA DE CAMINHADA/COOPER. CLAUSURA PARA VEÍCULOS. PUBLICIDADE ENGANOSA E PERDAS E DANOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. ADEQUAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do apelo, suscitada em contrarrazões com fulcro no art. 932, IV, “b”, do CPC, haja vista que o dispositivo legal invocado se refere à negativa de provimento ao recurso, tratando-se, pois, de providência a ser tomada pelo Magistrado em etapa logicamente posterior ao juízo de conhecimento do recurso, inexistindo, no caso concreto, óbice ao conhecimento da Apelação. 2 - Não contemplando o contrato de promessa de compra e venda do imóvel previsão contratual específica e, portanto, informação clara quanto à entrega das áreas comuns do empreendimento em etapas, escorreita a presunção de que também seriam entregues na data de recebimento das chaves do imóvel, evidenciando-se a mora das Rés ao promover a entrega das referidas áreas em data posterior. 3 - Sendo certo que as áreas comuns do empreendimento constituíram importante atrativo à aquisição do imóvel, integrando, como consta da promessa de compra e venda, a metragem do imóvel e o preço do bem, o atraso na entrega das referidas áreas, sem que demonstrada qualquer causa de exclusão da responsabilidade, impõe a responsabilização das promitentes vendedoras pelos prejuízos causados aos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil. 4 - A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 - Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo STJ, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." 5 - Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, o Juiz deve reduzir equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio. 6 - Embora as áreas comuns dos condomínios edilícios, com suas diversas comodidades e itens de lazer, constituam importante atrativo na aquisição de imóveis, integrando também o preço da unidade imobiliária, é preciso ponderar que a ausência de conclusão da área de lazer não impediu o recebimento do imóvel propriamente dito pelos promitentes compradores, sem qualquer atraso, razão pela qual a base de cálculo da multa moratória não pode contemplar o valor integral da contratação, devendo ser proporcional ao montante equivalente à área comum do empreendimento. 7 - O percentual de 1% a.m. arbitrado a título de multa moratória mostra-se razoável e consentâneo ao entendimento jurisprudencial sobre a matéria, devendo, contudo, incidir de forma proporcional ao valor representado pela área comum do condomínio edilício. Diante de tais parâmetros, considerando que o imóvel adquirido conta com área total de 290,84 m2, área privativa de 152,23 m2 e área comum correspondente a 102,61 m2, a multa moratória, aplicada proporcionalmente à área comum, equivale a 0,3528% da importância total do bem atualizado. 8 - De acordo com o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, “Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”. Trata-se, pois, do princípio da vinculação contratual da publicidade. 9 - Estando incompleto o folder publicitário do empreendimento anexado aos autos, o que impede de aferir a irregularidade alegada quanto à localização da pista de caminhada/corrida, e não havendo indicação de que a alteração do projeto inicial quanto à clausura de veículos tenha prejudicado a segurança do condomínio ou acarretado a desvalorização do imóvel, não há de se falar em publicidade enganosa e indenização por perdas e danos. Preliminar rejeitada. Apelação Cível parcialmente provida. Maioria qualificada. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 412 e 413, ambos do Código Civil, sustentando, em síntese, que o acórdão combatido condenou as recorrentes ao pagamento da multa sem observar sua proporcionalidade ao presente caso. Entendem que deve ser aplicada a diminuição equitativa da cláusula penal, uma vez que esta é manifestamente excessiva. Ressaltam, ainda, que o Poder Judiciário deve coibir os abusos que venham a colocar o devedor em situação não razoável, principalmente quando verificado o adimplemento da obrigação. Afirmam que os recorridos estão na plena posse dos imóveis, podendo usufrui-los livremente, não se tornando crível e muito menos equitativa a aplicação de multa exorbitante cuja única função seria trazer graves transtornos. Assim, pleiteiam que a multa seja reduzida ao percentual de 0,01% (zero vírgula zero um por cento). Pedem que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Roberto M. de Oliveira Soares, OAB/DF n. 23.604 e do escritório Azevedo Sette Advogados Associados, OAB/DF 0881/03. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta ao artigo 1.022, inciso II, do CPC, pois “Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no REsp 1790501/SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 19/3/2021). Veja-se, também, o AgInt no AREsp 1379987/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 12/8/2021. Também não deve subir o apelo no tocante à mencionada contrariedade aos artigos 412 e 413, ambos do CCB. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pelas recorrentes, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Determino que as publicações sejam feitas em nome do advogado Roberto M. de Oliveira Soares, OAB/DF n. 23.604. Indefiro, no entanto, o pedido de publicação exclusiva em relação ao escritório Azevedo Sette Advogados Associados, OAB/DF 0881/03, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJe, com tal finalidade. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0002392-40.2016.8.07.0014 RECORRENTES: JCGONTIJO GUARA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOS: ANDRE LUIZ MARQUES DA SILVA, GABRIELA RIBEIRO BOTELHO MARQUES DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. ART. 932, IV, “B” DO CPC. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS ÁREAS COMUNS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. BASE DE CÁLCULO PROPORCIONAL À ÁREA. LOCALIZAÇÃO DA PISTA DE CAMINHADA/COOPER. CLAUSURA PARA VEÍCULOS. PUBLICIDADE ENGANOSA E PERDAS E DANOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. ADEQUAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do apelo, suscitada em contrarrazões com fulcro no art. 932, IV, “b”, do CPC, haja vista que o dispositivo legal invocado se refere à negativa de provimento ao recurso, tratando-se, pois, de providência a ser tomada pelo Magistrado em etapa logicamente posterior ao juízo de conhecimento do recurso, inexistindo, no caso concreto, óbice ao conhecimento da Apelação. 2 - Não contemplando o contrato de promessa de compra e venda do imóvel previsão contratual específica e, portanto, informação clara quanto à entrega das áreas comuns do empreendimento em etapas, escorreita a presunção de que também seriam entregues na data de recebimento das chaves do imóvel, evidenciando-se a mora das Rés ao promover a entrega das referidas áreas em data posterior. 3 - Sendo certo que as áreas comuns do empreendimento constituíram importante atrativo à aquisição do imóvel, integrando, como consta da promessa de compra e venda, a metragem do imóvel e o preço do bem, o atraso na entrega das referidas áreas, sem que demonstrada qualquer causa de exclusão da responsabilidade, impõe a responsabilização das promitentes vendedoras pelos prejuízos causados aos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil. 4 - A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 - Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo STJ, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." 5 - Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, o Juiz deve reduzir equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio. 6 - Embora as áreas comuns dos condomínios edilícios, com suas diversas comodidades e itens de lazer, constituam importante atrativo na aquisição de imóveis, integrando também o preço da unidade imobiliária, é preciso ponderar que a ausência de conclusão da área de lazer não impediu o recebimento do imóvel propriamente dito pelos promitentes compradores, sem qualquer atraso, razão pela qual a base de cálculo da multa moratória não pode contemplar o valor integral da contratação, devendo ser proporcional ao montante equivalente à área comum do empreendimento. 7 - O percentual de 1% a.m. arbitrado a título de multa moratória mostra-se razoável e consentâneo ao entendimento jurisprudencial sobre a matéria, devendo, contudo, incidir de forma proporcional ao valor representado pela área comum do condomínio edilício. Diante de tais parâmetros, considerando que o imóvel adquirido conta com área total de 290,84 m2, área privativa de 152,23 m2 e área comum correspondente a 102,61 m2, a multa moratória, aplicada proporcionalmente à área comum, equivale a 0,3528% da importância total do bem atualizado. 8 - De acordo com o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, “Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”. Trata-se, pois, do princípio da vinculação contratual da publicidade. 9 - Estando incompleto o folder publicitário do empreendimento anexado aos autos, o que impede de aferir a irregularidade alegada quanto à localização da pista de caminhada/corrida, e não havendo indicação de que a alteração do projeto inicial quanto à clausura de veículos tenha prejudicado a segurança do condomínio ou acarretado a desvalorização do imóvel, não há de se falar em publicidade enganosa e indenização por perdas e danos. Preliminar rejeitada. Apelação Cível parcialmente provida. Maioria qualificada. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 412 e 413, ambos do Código Civil, sustentando, em síntese, que o acórdão combatido condenou as recorrentes ao pagamento da multa sem observar sua proporcionalidade ao presente caso. Entendem que deve ser aplicada a diminuição equitativa da cláusula penal, uma vez que esta é manifestamente excessiva. Ressaltam, ainda, que o Poder Judiciário deve coibir os abusos que venham a colocar o devedor em situação não razoável, principalmente quando verificado o adimplemento da obrigação. Afirmam que os recorridos estão na plena posse dos imóveis, podendo usufrui-los livremente, não se tornando crível e muito menos equitativa a aplicação de multa exorbitante cuja única função seria trazer graves transtornos. Assim, pleiteiam que a multa seja reduzida ao percentual de 0,01% (zero vírgula zero um por cento). Pedem que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Roberto M. de Oliveira Soares, OAB/DF n. 23.604 e do escritório Azevedo Sette Advogados Associados, OAB/DF 0881/03. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta ao artigo 1.022, inciso II, do CPC, pois “Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no REsp 1790501/SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 19/3/2021). Veja-se, também, o AgInt no AREsp 1379987/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 12/8/2021. Também não deve subir o apelo no tocante à mencionada contrariedade aos artigos 412 e 413, ambos do CCB. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pelas recorrentes, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, além de nova análise contratual, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Determino que as publicações sejam feitas em nome do advogado Roberto M. de Oliveira Soares, OAB/DF n. 23.604. Indefiro, no entanto, o pedido de publicação exclusiva em relação ao escritório Azevedo Sette Advogados Associados, OAB/DF 0881/03, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJe, com tal finalidade. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A028