Tribunal: TJDFT
Processo: 0709730-40.2019.8.07.0007
Órgão julgador: HUMBERTO ULHÔA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-02-03
Data de publicação: 2021-02-19

Ementa:
PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. ERRO MATERIAL. NOMES DA PARTES NO DISPOSITIVO. REJEITADA. CORREÇÃO DE OFÍCIO. INEXATIDÃO MATERIAL. ART. 494, I, CPC. POSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA APTO A ENSEJAR À RESOLUÇÃO DO CONTRATO. GASTOS COM REFORMA. AUSÊNCIA DE PROVAS. RETENÇÃO INTEGRAL DO ÁGIL. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. ARRAS OU SINAL NÃO PACTUADOS EXPRESSAMENTE. NECESSIDADE. PARCELAS DO FINANCIAMENTO NO PERÍODO DA POSSE. EXPRESSÃO EXATA DO PREJUÍZO CAUSADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. CORREÇÃO DE OFÍCIO DE INEXATIDÃO MATERIAL DA SENTENÇA.
1. Ação de conhecimento julgada parcialmente procedente para: a) decretar a rescisão do negócio jurídico realizado entre as partes, relativo ao imóvel; b) determinar a desocupação voluntária no prazo de 15 dias, sob pena de reintegração coercitiva; c) condenar a ré a pagar as parcelas vencidas e vincendas do financiamento imobiliário desde fevereiro de 2019 até a desocupação do imóvel. O pedido reconvencional foi julgado improcedente 1.1. Nas razões recursais, a ré pede a nulidade e a reforma da sentença. Argui a preliminar de nulidade da sentença, ante a existência de erro no dispositivo, pois teria sido proferida para partes estranhas ao feito. No mérito, argumenta que não atrasou mais de três parcelas seguidas para justificar a rescisão contratual, de acordo com a cláusula “f” do contrato. Acrescenta que dependia de os autores apelados lhe enviarem os boletos das taxas de condomínio para pagamento, eis que o proprietário do imóvel impedia a entrega desses documentos a terceiros. Defende que foi vítima de um golpe, porque os apelados não lhe poderiam vender o ágio do imóvel. Aduz ainda que seja julgado procedente o pedido reconvencional, de modo a reconhecer a rescisão contratual por inadimplemento dos requerentes apelados, com restituição de todos os valores dispendidos pela apelante em razão do contrato, inclusive, despesas do financiamento e com a reforma do imóvel.
2. Preliminar de nulidade da sentença. Não há invalidade quando se observa que a sentença apenas deixou de se referir corretamente aos nomes dos litigantes, mas os pedidos deferidos no dispositivo estão consentâneos à fundamentação expressa e dizem respeito ao próprio imóvel objeto da lide. 2.1. No entanto, devem ser corrigidas “inexatidões materiais” no dispositivo para que conste corretamente o nome das partes, o que pode ser feito de ofício, nos termos do art. 494, I, do CPC.
3. Mérito. O reconhecimento do descumprimento contratual, pela apelante, não dependeria do marco temporal de 03 (três) meses de atraso ou tampouco de que o inadimplemento da apelante dissesse respeito a 03 (três) prestações do financiamento ou de encargos propter rem. 3.1. A disposição contratual firmada entre as partes não condicionou a resolução à falta de pagamento de 03 (três) parcelas do financiamento bancário, ao revés, apenas previu uma penalidade caso isso ocorresse. 3.2. O artigo 475 do Código Civil estipula a possibilidade de a parte lesada pelo inadimplemento da outra poder pedir a resolução do contrato, se não lhe preferir exigir-lhe o cumprimento, sempre cabível a indenização por perdas e danos. Portanto, perfeitamente possível o requerimento deduzido pelos apelados de resolução contratual. 3.3. Incabível o pedido de restituição de gastos com a reforma do imóvel ante à inexistência de provas nos autos a esse respeito.
4. Como se verifica do contrato, a cláusula “f” afirma que em caso de inadimplemento serão perdidos todos os valores pagos, isso inclui o ágio, as arras ou o sinal eventualmente contratado, prestações do financiamento pagas pela promitente compradora, etc. 4.1. Como se sabe, o ágil corresponde a soma de todos os valores do financiamento do imóvel já devidamente pagos pelo promitente vendedor, de forma que o promitente comprador se coloque na sua posição perante a instituição financeira para se tornar proprietário quando pagar todas as prestações vincendas do mutuo. 4.2. Dessa forma, não se pode interpretar como arras ou sinal o valor integralmente pago a título de ágio, visto que este corresponde ao pagamento de parte substancial do imóvel. 4.3. Ademais, não foram pactuadas expressamente arras ou sinal no contrato em análise, que o precisa estar expresso na avença. 4.4. Precedente: “(...) 4. Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, em que não há pacto expresso de arras, o sinal pago tem natureza princípio de pagamento e execução do contrato. (...)” (20150710122495APC, Relator: Luís Gustavo B. de Oliveira, 4a Turma Cível, DJE: 16/8/2017).
5. Dessa forma, a cláusula contratual que impõe a perda de todo o valor do ágil é abusiva e desproporcional, visto que esse corresponde nitidamente ao pagamento de parte do preço (R$ 66.000,00), que vai depender do montante já pago à instituição financeira pelo imóvel no momento da promessa de compra e venda. 5.1. Por outro lado, deve-se observar que não há enriquecimento ilícito em relação à perda de todas as demais parcelas pagas, pois elas fazem referência diretamente a uma parcela do financiamento do imóvel. Dessa forma, tais valores são expressões exatas do prejuízo causado pelo inadimplemento da apelante durante o período em que teve a posse do imóvel e suas restituições causariam prejuízos aos apelados. 5.2. Ademais, ficou claro que os apelados (promitentes vendedores), permanecerão com a titularidade do imóvel, podendo celebrar nova promessa de compra e venda e recebendo o ágio novamente, o que configuraria enriquecimento ilícito. 5.3. Por outro lado, tendo em vista a condenação da ré a “pagar as parcelas vencidas e vincendas do financiamento imobiliário desde fevereiro de 2019 até a desocupação do imóvel”, tais valores devem ser compensados com a parte do ágio a ser devolvida, conforme cálculo a ser realizado na liquidação de sentença.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Correção de ofício de inexatidão material da sentença.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. ERRO MATERIAL. NOMES DA PARTES NO DISPOSITIVO. REJEITADA. CORREÇÃO DE OFÍCIO. INEXATIDÃO MATERIAL. ART. 494, I, CPC. POSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA APTO A ENSEJAR À RESOLUÇÃO DO CONTRATO. GASTOS COM REFORMA. AUSÊNCIA DE PROVAS. RETENÇÃO INTEGRAL DO ÁGIL. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. ARRAS OU SINAL NÃO PACTUADOS EXPRESSAMENTE. NECESSIDADE. PARCELAS DO FINANCIAMENTO NO PERÍODO DA POSSE. EXPRESSÃO EXATA DO PREJUÍZO CAUSADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. CORREÇÃO DE OFÍCIO DE INEXATIDÃO MATERIAL DA SENTENÇA.
1. Ação de conhecimento julgada parcialmente procedente para: a) decretar a rescisão do negócio jurídico realizado entre as partes, relativo ao imóvel; b) determinar a desocupação voluntária no prazo de 15 dias, sob pena de reintegração coercitiva; c) condenar a ré a pagar as parcelas vencidas e vincendas do financiamento imobiliário desde fevereiro de 2019 até a desocupação do imóvel. O pedido reconvencional foi julgado improcedente 1.1. Nas razões recursais, a ré pede a nulidade e a reforma da sentença. Argui a preliminar de nulidade da sentença, ante a existência de erro no dispositivo, pois teria sido proferida para partes estranhas ao feito. No mérito, argumenta que não atrasou mais de três parcelas seguidas para justificar a rescisão contratual, de acordo com a cláusula “f” do contrato. Acrescenta que dependia de os autores apelados lhe enviarem os boletos das taxas de condomínio para pagamento, eis que o proprietário do imóvel impedia a entrega desses documentos a terceiros. Defende que foi vítima de um golpe, porque os apelados não lhe poderiam vender o ágio do imóvel. Aduz ainda que seja julgado procedente o pedido reconvencional, de modo a reconhecer a rescisão contratual por inadimplemento dos requerentes apelados, com restituição de todos os valores dispendidos pela apelante em razão do contrato, inclusive, despesas do financiamento e com a reforma do imóvel.
2. Preliminar de nulidade da sentença. Não há invalidade quando se observa que a sentença apenas deixou de se referir corretamente aos nomes dos litigantes, mas os pedidos deferidos no dispositivo estão consentâneos à fundamentação expressa e dizem respeito ao próprio imóvel objeto da lide. 2.1. No entanto, devem ser corrigidas “inexatidões materiais” no dispositivo para que conste corretamente o nome das partes, o que pode ser feito de ofício, nos termos do art. 494, I, do CPC.
3. Mérito. O reconhecimento do descumprimento contratual, pela apelante, não dependeria do marco temporal de 03 (três) meses de atraso ou tampouco de que o inadimplemento da apelante dissesse respeito a 03 (três) prestações do financiamento ou de encargos propter rem. 3.1. A disposição contratual firmada entre as partes não condicionou a resolução à falta de pagamento de 03 (três) parcelas do financiamento bancário, ao revés, apenas previu uma penalidade caso isso ocorresse. 3.2. O artigo 475 do Código Civil estipula a possibilidade de a parte lesada pelo inadimplemento da outra poder pedir a resolução do contrato, se não lhe preferir exigir-lhe o cumprimento, sempre cabível a indenização por perdas e danos. Portanto, perfeitamente possível o requerimento deduzido pelos apelados de resolução contratual. 3.3. Incabível o pedido de restituição de gastos com a reforma do imóvel ante à inexistência de provas nos autos a esse respeito.
4. Como se verifica do contrato, a cláusula “f” afirma que em caso de inadimplemento serão perdidos todos os valores pagos, isso inclui o ágio, as arras ou o sinal eventualmente contratado, prestações do financiamento pagas pela promitente compradora, etc. 4.1. Como se sabe, o ágil corresponde a soma de todos os valores do financiamento do imóvel já devidamente pagos pelo promitente vendedor, de forma que o promitente comprador se coloque na sua posição perante a instituição financeira para se tornar proprietário quando pagar todas as prestações vincendas do mutuo. 4.2. Dessa forma, não se pode interpretar como arras ou sinal o valor integralmente pago a título de ágio, visto que este corresponde ao pagamento de parte substancial do imóvel. 4.3. Ademais, não foram pactuadas expressamente arras ou sinal no contrato em análise, que o precisa estar expresso na avença. 4.4. Precedente: “(...) 4. Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda, em que não há pacto expresso de arras, o sinal pago tem natureza princípio de pagamento e execução do contrato. (...)” (20150710122495APC, Relator: Luís Gustavo B. de Oliveira, 4a Turma Cível, DJE: 16/8/2017).
5. Dessa forma, a cláusula contratual que impõe a perda de todo o valor do ágil é abusiva e desproporcional, visto que esse corresponde nitidamente ao pagamento de parte do preço (R$ 66.000,00), que vai depender do montante já pago à instituição financeira pelo imóvel no momento da promessa de compra e venda. 5.1. Por outro lado, deve-se observar que não há enriquecimento ilícito em relação à perda de todas as demais parcelas pagas, pois elas fazem referência diretamente a uma parcela do financiamento do imóvel. Dessa forma, tais valores são expressões exatas do prejuízo causado pelo inadimplemento da apelante durante o período em que teve a posse do imóvel e suas restituições causariam prejuízos aos apelados. 5.2. Ademais, ficou claro que os apelados (promitentes vendedores), permanecerão com a titularidade do imóvel, podendo celebrar nova promessa de compra e venda e recebendo o ágio novamente, o que configuraria enriquecimento ilícito. 5.3. Por outro lado, tendo em vista a condenação da ré a “pagar as parcelas vencidas e vincendas do financiamento imobiliário desde fevereiro de 2019 até a desocupação do imóvel”, tais valores devem ser compensados com a parte do ágio a ser devolvida, conforme cálculo a ser realizado na liquidação de sentença.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Correção de ofício de inexatidão material da sentença.