Tribunal: TJDFT
Processo: 0720756-19.2020.8.07.0001
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-10-13
Data de publicação: 2021-10-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUSÊNCIA DE CAPACIDADE POSTULATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. FALECIMENTO DOS PROPRIETÁRIOS ANTES DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. RATIFICAÇÃO DE MANDATO E PROCURAÇÃO PELOS SUCESSORES. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E ACORDOS POSTERIORES. DÉBITOS LOCATÍCIOS. TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INAPLICABILIDADE. ÔNUS PROBATÓRIO DA PARTE RÉ. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA CONTRATUAL. LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA. ENTENDIMENTO SUMULADO DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Na hipótese em apreço, não se sustentam as preliminares de ilegitimidade ativa e de ausência de capacidade postulatória, visto que, em observância aos princípios da primazia do mérito, celeridade e economia processual, bem como instrumentalidade das formas, e, diante da ausência de ato citatório válido, considera-se que tais questões foram sanadas com a habilitação dos herdeiros dos de cujus - que, em sucessão processual, assumiram o polo ativo da demanda - e consequente ratificação de mandato e outorga de poderes de representação, de modo que a representação processual e a capacidade postulatória foram regularizadas em tempo hábil, uma vez que ainda não tinha havido a angularização processual com a citação dos requeridos.
2. Não há que se falar em cerceamento de defesa quando o magistrado indefere a produção das provas solicitadas pela parte por considerar que o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para a formação de sua convicção, sobretudo quando se constata que as questões debatidas são eminentemente jurídicas, podendo ser dirimidas pela documentação carreada aos autos, mostrando-se, pois, condizente sua conduta com os princípios da economia e celeridade processual.
3. No caso em tela, a despeito do falecimento dos proprietários originais antes da celebração do contrato locatício e de acordos posteriores firmados entre locatário e imobiliária com poderes decorrentes de contrato de mandato, o negócio jurídico é considerado válido para efeitos de despejo e cobrança de encargos locatícios, em virtude da ratificação dos atos do mandatário pelos sucessores dos mandantes extintos e da ausência de prova robusta de má-fé por parte da administradora de imóveis. Intepretação diversa ensejaria situação injusta consistente no enriquecimento ilícito do locatário, que efetivamente se beneficiou do uso do imóvel por considerável tempo.
4. Inaplicáveis, na espécie, a Teoria da Imprevisão e o instituto da Onerosidade Excessiva a fim de afastar a cobrança de débitos locatícios no período em que vigoraram medidas restritivas para a contenção da disseminação do novo Coronavírus, uma vez que a parte requerida não se desincumbiu de demonstrar o prejuízo alegado através de documentos contábeis, tampouco a total suspensão da atividade comercial desenvolvida, ou ainda, fatos concretos que inviabilizassem a operação por “delivery” no período de maior agravamento da pandemia da COVID-19.
5. Incabível a exoneração da fiança, diante de expressa disposição contratual que prevê a obrigação solidária dos fiadores em pagar os encargos locatícios até a efetiva devolução do imóvel, o que somente ocorre com a entrega das chaves, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
6. É legítima a cláusula em contrato de locação que trata da renúncia ao direito de indenização e retenção do imóvel em razão de benfeitorias realizadas, quando ausente a prévia e expressa anuência do locador acerca da realização de qualquer modificação no imóvel, porquanto autorizada pela legislação de regência e por entendimento sumulado do STJ. Logo, não prospera, no caso em apreço, o pedido de indenização por benfeitorias úteis ou necessárias, ou de retenção do imóvel em razão das mesmas, ou ainda o pedido de exoneração dos aluguéis como forma de compensação pelos valores despendidos com benfeitorias, porquanto eventual ressarcimento só seria possível acaso comprovada a expressa anuência prévia do locador, de forma escrita, a respeito de qualquer modificação ou melhoria no imóvel, o que, contudo, não se extrai dos autos.
7. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUSÊNCIA DE CAPACIDADE POSTULATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. FALECIMENTO DOS PROPRIETÁRIOS ANTES DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. RATIFICAÇÃO DE MANDATO E PROCURAÇÃO PELOS SUCESSORES. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E ACORDOS POSTERIORES. DÉBITOS LOCATÍCIOS. TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INAPLICABILIDADE. ÔNUS PROBATÓRIO DA PARTE RÉ. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA CONTRATUAL. LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA. ENTENDIMENTO SUMULADO DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Na hipótese em apreço, não se sustentam as preliminares de ilegitimidade ativa e de ausência de capacidade postulatória, visto que, em observância aos princípios da primazia do mérito, celeridade e economia processual, bem como instrumentalidade das formas, e, diante da ausência de ato citatório válido, considera-se que tais questões foram sanadas com a habilitação dos herdeiros dos de cujus - que, em sucessão processual, assumiram o polo ativo da demanda - e consequente ratificação de mandato e outorga de poderes de representação, de modo que a representação processual e a capacidade postulatória foram regularizadas em tempo hábil, uma vez que ainda não tinha havido a angularização processual com a citação dos requeridos.
2. Não há que se falar em cerceamento de defesa quando o magistrado indefere a produção das provas solicitadas pela parte por considerar que o conjunto probatório constante dos autos é suficiente para a formação de sua convicção, sobretudo quando se constata que as questões debatidas são eminentemente jurídicas, podendo ser dirimidas pela documentação carreada aos autos, mostrando-se, pois, condizente sua conduta com os princípios da economia e celeridade processual.
3. No caso em tela, a despeito do falecimento dos proprietários originais antes da celebração do contrato locatício e de acordos posteriores firmados entre locatário e imobiliária com poderes decorrentes de contrato de mandato, o negócio jurídico é considerado válido para efeitos de despejo e cobrança de encargos locatícios, em virtude da ratificação dos atos do mandatário pelos sucessores dos mandantes extintos e da ausência de prova robusta de má-fé por parte da administradora de imóveis. Intepretação diversa ensejaria situação injusta consistente no enriquecimento ilícito do locatário, que efetivamente se beneficiou do uso do imóvel por considerável tempo.
4. Inaplicáveis, na espécie, a Teoria da Imprevisão e o instituto da Onerosidade Excessiva a fim de afastar a cobrança de débitos locatícios no período em que vigoraram medidas restritivas para a contenção da disseminação do novo Coronavírus, uma vez que a parte requerida não se desincumbiu de demonstrar o prejuízo alegado através de documentos contábeis, tampouco a total suspensão da atividade comercial desenvolvida, ou ainda, fatos concretos que inviabilizassem a operação por “delivery” no período de maior agravamento da pandemia da COVID-19.
5. Incabível a exoneração da fiança, diante de expressa disposição contratual que prevê a obrigação solidária dos fiadores em pagar os encargos locatícios até a efetiva devolução do imóvel, o que somente ocorre com a entrega das chaves, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
6. É legítima a cláusula em contrato de locação que trata da renúncia ao direito de indenização e retenção do imóvel em razão de benfeitorias realizadas, quando ausente a prévia e expressa anuência do locador acerca da realização de qualquer modificação no imóvel, porquanto autorizada pela legislação de regência e por entendimento sumulado do STJ. Logo, não prospera, no caso em apreço, o pedido de indenização por benfeitorias úteis ou necessárias, ou de retenção do imóvel em razão das mesmas, ou ainda o pedido de exoneração dos aluguéis como forma de compensação pelos valores despendidos com benfeitorias, porquanto eventual ressarcimento só seria possível acaso comprovada a expressa anuência prévia do locador, de forma escrita, a respeito de qualquer modificação ou melhoria no imóvel, o que, contudo, não se extrai dos autos.
7. Sentença mantida. Recurso não provido.