Tribunal: TJDFT
Processo: 0733445-32.2019.8.07.0001
Órgão julgador: SANDOVAL OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-28
Data de publicação: 2021-08-09

Ementa:
APELAÇÃO. REEXAME. ART. 1.030, INCISO II, CPC. COBRANÇA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INÉPCIA DA INICIAL. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. PRELIMINARES REJEITADAS. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. INAPLICABILIDADE DA TESE FIXADA NO RE 695.911/SP (TEMA 492 DO STF). AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.
1. Apelação que retorna para eventual juízo de retratação, com fundamento no art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil.
2. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese no 492, segundo a qual “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
3. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal. Nesta unidade, diante do fracionamento irregular e da inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores. 3.1. Tal raciocínio não se aplica aos moradores de determinada rua ou bairro, pois nessas hipóteses, ainda que a associação possa manter alguns serviços, tais como vigilância e instalação de câmaras de segurança, não fica caracterizada a formação de um condomínio, com área de circulação restrita aos moradores, como é o caso dos autos.
4. A ausência de similitude fática entre o objeto desta lide e o leading case do entendimento vinculante – Tema 492 – autoriza solucionar a presente demanda de modo diverso.
5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade.
6. Acórdão mantido em sede de juízo de retratação.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. REEXAME. ART. 1.030, INCISO II, CPC. COBRANÇA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INÉPCIA DA INICIAL. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. PRELIMINARES REJEITADAS. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. INAPLICABILIDADE DA TESE FIXADA NO RE 695.911/SP (TEMA 492 DO STF). AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.
1. Apelação que retorna para eventual juízo de retratação, com fundamento no art. 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil.
2. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese no 492, segundo a qual “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
3. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal. Nesta unidade, diante do fracionamento irregular e da inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores. 3.1. Tal raciocínio não se aplica aos moradores de determinada rua ou bairro, pois nessas hipóteses, ainda que a associação possa manter alguns serviços, tais como vigilância e instalação de câmaras de segurança, não fica caracterizada a formação de um condomínio, com área de circulação restrita aos moradores, como é o caso dos autos.
4. A ausência de similitude fática entre o objeto desta lide e o leading case do entendimento vinculante – Tema 492 – autoriza solucionar a presente demanda de modo diverso.
5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade.
6. Acórdão mantido em sede de juízo de retratação.