Tribunal: TJDFT
Processo: 0701696-97.2020.8.07.0021
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-08-12
Data de publicação: 2021-08-30

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFENSA À COISA JULGADA. REJEITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. TEMA No 492 DO STF. DISTINGUISHING. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PECULIARIDADE DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA LOCAL. TAXA DE MANUTENÇÃO. BENFEITORIAS COMUNS. DISPOSIÇÃO EM CONVENÇÃO E ASSEMBLEIAS. LEGITIMIDADE DA PRETENSÃO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Inexiste ofensa à coisa julgada quando na ação anterior, que continha pedidos sucessivos, constou expressamente que o pedido relativo à cobrança das taxas foi considerado prejudicado.
2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel.
3. Ao julgar o Tema 492 de repercussão geral (RE 695.911), o e. Supremo Tribunal Federal firmou a tese de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
4. A questão tratada no referido Acórdão Paradigma, contudo, não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, de contornos peculiares no âmbito do Distrito Federal, tendo em vista que esse formato não se confunde com a figura do loteamento fechado de acesso controlado mencionado no Tema 492 e disposto na Lei no 13.465/2017; esta última modalidade não se equipara a figura de um condomínio – nem nos termos da lei nem em suas características fundamentais –, uma vez que no referido loteamento fechado não há copropriedade nas áreas comuns, sendo essas áreas públicas de acesso regulamentado por ato do poder público Municipal/Distrital, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos não residentes.
5. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, Condomínio ou Associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais.
6. Apelações conhecidas. Rejeitada a preliminar de ofensa à coisa julgada. Negou-se provimento ao apelo do réu e deu-se provimento ao apelo do autor.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFENSA À COISA JULGADA. REJEITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. TEMA No 492 DO STF. DISTINGUISHING. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PECULIARIDADE DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA LOCAL. TAXA DE MANUTENÇÃO. BENFEITORIAS COMUNS. DISPOSIÇÃO EM CONVENÇÃO E ASSEMBLEIAS. LEGITIMIDADE DA PRETENSÃO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Inexiste ofensa à coisa julgada quando na ação anterior, que continha pedidos sucessivos, constou expressamente que o pedido relativo à cobrança das taxas foi considerado prejudicado.
2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel.
3. Ao julgar o Tema 492 de repercussão geral (RE 695.911), o e. Supremo Tribunal Federal firmou a tese de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
4. A questão tratada no referido Acórdão Paradigma, contudo, não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, de contornos peculiares no âmbito do Distrito Federal, tendo em vista que esse formato não se confunde com a figura do loteamento fechado de acesso controlado mencionado no Tema 492 e disposto na Lei no 13.465/2017; esta última modalidade não se equipara a figura de um condomínio – nem nos termos da lei nem em suas características fundamentais –, uma vez que no referido loteamento fechado não há copropriedade nas áreas comuns, sendo essas áreas públicas de acesso regulamentado por ato do poder público Municipal/Distrital, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos não residentes.
5. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, Condomínio ou Associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais.
6. Apelações conhecidas. Rejeitada a preliminar de ofensa à coisa julgada. Negou-se provimento ao apelo do réu e deu-se provimento ao apelo do autor.