Tribunal: TJDFT
Processo: 0705628-84.2019.8.07.0003
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-08-04

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA. OBJETO. ALUGUERES E ENCARGOS LOCATÍCIOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INSTITUIÇÃO DE ENSINO. LOCATÁRIA. MORA. QUALIFICAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. COMPREENSÃO. ALUGUERES, TARIFAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS E TRIBUTOS GERADOS DURANTE O PERÍODO DA LOCAÇÃO. EXCESSO. COMPROVANTE DE PAGAMENTO. ÔNUS DA LOCATÁRIA. DESINCUMBÊNCIA. INOCORRÊNCIA (CPC, art. 373, II). CONDENAÇÃO. IMPOSIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA. LOCAÇÃO. PRAZO DE VIGÊNCIA DECENAL. INADIMPLEMENTO ANTES DA VIGÊNCIA COMPLETAR 02 ANOS. COMPENSAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. APLICAÇÃO DA SANÇÃO. CUMULAÇÃO DA SANÇÃO COMPENSATÓRIA COM MULTA MORATÓRIA. VIABILIDADE. FATOS GERADORES DIVERSOS. INEXISTÊNCIA DE DUPLICIDADE. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. CAUÇÃO. INEXIGIBILIDADE. DESPEJO DERIVADO DO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUERES (LEI No 8.245/91, ARTS. 9o, III, e 64). AÇÃO. ADMINISTRADORA E PROCURADORA DA LOCADORA. INSERÇÃO NA COMPOSIÇÃO ATIVA EM LITISCONSÓRCIO. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. AFIRMAÇÃO. EXCLUSÃO DA ADMINISTRADORA DA RELAÇÃO PROCESSUAL. APELAÇÃO DA LOCADORA PROVIDA. APELAÇÃO DA LOCATÁRIA DESPROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MODULAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA E FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A administradora atua no contrato de locação como simples representante e mandatária da locadora, não exercitando direito próprio ao ser concertado o contrato, o que repercute na esfera processual, pois, aviada ação de despejo, a angularidade ativa está reservada exclusivamente à titular do direito vindicado, não se afigurando viável a formação de litisconsórcio entre a senhoria e sua mandatária, que, incluída na relação processual, dela deve ser excluída em razão de sua ilegitimidade ativa ad causam, pois lhe é lícito defender direito alheio em nome próprio (CPC, arts. 18 e 485, inciso VI).
2. Apreendido que a locação fora celebrada via de contrato escrito retratado em instrumento, que, de sua parte, não ostenta qualquer vício, e assimilando a locatária a mora que lhe fora imputada, somente questionando sua expressão material, o processo resta guarnecido do necessário à elucidação da pretensão formulada pelo locador almejando a condenação da locatária ao pagamento das parcelas inadimplidas.
3. A obrigação da locatária compreende o pagamento dos alugueres convencionados e dos acessórios inerentes ao imóvel locado e por ele gerados, notadamente os impostos, se assim contratado, e as tarifas derivadas do consumo dos serviços de energia, água e esgoto fomentados durante o período de locação, implicando a inadimplência quanto à quitação desses acessórios, a par da rescisão da locação, sua condenação ao pagamento dos locativos e correlatos acessórios vencidos no interstício que medeia entre o início do vínculo até a desocupação do imóvel locado, debitados os valores já comprovadamente pagos.
4. Na conformidade da regulação legal, os impostos gerados pelo imóvel locado podem ser transmitidos à responsabilidade do locatário, e, a seu turno, as despesas derivadas do consumo de serviços públicos que lhe são fomentados diretamente – água e esgoto, luz, telefone etc -, lhe estão afetos, pois derivam justamente dos serviços que lhe são destinados e dos quais fruíra, variando os custos justamente na proporção da fruição (Lei no 8.245/91, arts. 22, VIII, e 23, VIII), resultando que, não evidenciado o pagamento dos acessórios, conquanto gerados no período de vigência da locação, pois encerra a quitação fato extintivo do direito invocado, a locatária deve ser condenada a realizá-los como expressão das obrigações que lhe estavam reservadas e da cláusula geral que regula a repartição do ônus probatório (CPC, art. 373, II).
5. Caracterizada a inadimplência da locatária, ensejando o distrato da avença locatícia de forma antecipada, sujeita-se, sem prejuízo da multa moratória incidente sobre os locativos e acessórios não solvidos tempestivamente, à incidência da multa compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando adequada, pois conformada com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser mantida de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é, a par de penalizar o inadimplente, conferir justa compensação ao adimplente pela frustração do negócio de forma precipitada e sem justa causa (CC, art. 416.
6. Com o advento da Lei no 12.112, de 2009, que ditara nova redação ao artigo 64 da Lei das Locações, a caução para execução provisória do despejo lastreado na ausência de pagamento não mais se faz necessária, sendo irrefutável que, sob esse regramento, de natureza eminentemente processual, traduzindo a vontade do legislador em conferir maior efetividade ao despejo decorrente do inadimplemento do locatário quanto à obrigação primária que lhe está afeta, a previsão não pode ser ignorada e fixada exigência para a realização do despejo à margem do legalmente estabelecido.
7. Provido o apelo da parte autora e desprovido o recurso da parte ré, com o acolhimento do pedido na sua integralidade, a resolução implica a modulação e majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§2o e 11).
8. Apelações conhecidas. Ilegitimidade ativa ad causam da administradora afirmada de ofício, extinguindo-se o processo, sem resolução do mérito, em relação à sua pessoa. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação da locadora conhecida e provida. Honorários advocatícios modulados e majorados. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA. OBJETO. ALUGUERES E ENCARGOS LOCATÍCIOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INSTITUIÇÃO DE ENSINO. LOCATÁRIA. MORA. QUALIFICAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. COMPREENSÃO. ALUGUERES, TARIFAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS E TRIBUTOS GERADOS DURANTE O PERÍODO DA LOCAÇÃO. EXCESSO. COMPROVANTE DE PAGAMENTO. ÔNUS DA LOCATÁRIA. DESINCUMBÊNCIA. INOCORRÊNCIA (CPC, art. 373, II). CONDENAÇÃO. IMPOSIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA. LOCAÇÃO. PRAZO DE VIGÊNCIA DECENAL. INADIMPLEMENTO ANTES DA VIGÊNCIA COMPLETAR 02 ANOS. COMPENSAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. APLICAÇÃO DA SANÇÃO. CUMULAÇÃO DA SANÇÃO COMPENSATÓRIA COM MULTA MORATÓRIA. VIABILIDADE. FATOS GERADORES DIVERSOS. INEXISTÊNCIA DE DUPLICIDADE. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. CAUÇÃO. INEXIGIBILIDADE. DESPEJO DERIVADO DO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUERES (LEI No 8.245/91, ARTS. 9o, III, e 64). AÇÃO. ADMINISTRADORA E PROCURADORA DA LOCADORA. INSERÇÃO NA COMPOSIÇÃO ATIVA EM LITISCONSÓRCIO. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. AFIRMAÇÃO. EXCLUSÃO DA ADMINISTRADORA DA RELAÇÃO PROCESSUAL. APELAÇÃO DA LOCADORA PROVIDA. APELAÇÃO DA LOCATÁRIA DESPROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MODULAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA E FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2o E 11). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A administradora atua no contrato de locação como simples representante e mandatária da locadora, não exercitando direito próprio ao ser concertado o contrato, o que repercute na esfera processual, pois, aviada ação de despejo, a angularidade ativa está reservada exclusivamente à titular do direito vindicado, não se afigurando viável a formação de litisconsórcio entre a senhoria e sua mandatária, que, incluída na relação processual, dela deve ser excluída em razão de sua ilegitimidade ativa ad causam, pois lhe é lícito defender direito alheio em nome próprio (CPC, arts. 18 e 485, inciso VI).
2. Apreendido que a locação fora celebrada via de contrato escrito retratado em instrumento, que, de sua parte, não ostenta qualquer vício, e assimilando a locatária a mora que lhe fora imputada, somente questionando sua expressão material, o processo resta guarnecido do necessário à elucidação da pretensão formulada pelo locador almejando a condenação da locatária ao pagamento das parcelas inadimplidas.
3. A obrigação da locatária compreende o pagamento dos alugueres convencionados e dos acessórios inerentes ao imóvel locado e por ele gerados, notadamente os impostos, se assim contratado, e as tarifas derivadas do consumo dos serviços de energia, água e esgoto fomentados durante o período de locação, implicando a inadimplência quanto à quitação desses acessórios, a par da rescisão da locação, sua condenação ao pagamento dos locativos e correlatos acessórios vencidos no interstício que medeia entre o início do vínculo até a desocupação do imóvel locado, debitados os valores já comprovadamente pagos.
4. Na conformidade da regulação legal, os impostos gerados pelo imóvel locado podem ser transmitidos à responsabilidade do locatário, e, a seu turno, as despesas derivadas do consumo de serviços públicos que lhe são fomentados diretamente – água e esgoto, luz, telefone etc -, lhe estão afetos, pois derivam justamente dos serviços que lhe são destinados e dos quais fruíra, variando os custos justamente na proporção da fruição (Lei no 8.245/91, arts. 22, VIII, e 23, VIII), resultando que, não evidenciado o pagamento dos acessórios, conquanto gerados no período de vigência da locação, pois encerra a quitação fato extintivo do direito invocado, a locatária deve ser condenada a realizá-los como expressão das obrigações que lhe estavam reservadas e da cláusula geral que regula a repartição do ônus probatório (CPC, art. 373, II).
5. Caracterizada a inadimplência da locatária, ensejando o distrato da avença locatícia de forma antecipada, sujeita-se, sem prejuízo da multa moratória incidente sobre os locativos e acessórios não solvidos tempestivamente, à incidência da multa compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando adequada, pois conformada com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser mantida de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é, a par de penalizar o inadimplente, conferir justa compensação ao adimplente pela frustração do negócio de forma precipitada e sem justa causa (CC, art. 416.
6. Com o advento da Lei no 12.112, de 2009, que ditara nova redação ao artigo 64 da Lei das Locações, a caução para execução provisória do despejo lastreado na ausência de pagamento não mais se faz necessária, sendo irrefutável que, sob esse regramento, de natureza eminentemente processual, traduzindo a vontade do legislador em conferir maior efetividade ao despejo decorrente do inadimplemento do locatário quanto à obrigação primária que lhe está afeta, a previsão não pode ser ignorada e fixada exigência para a realização do despejo à margem do legalmente estabelecido.
7. Provido o apelo da parte autora e desprovido o recurso da parte ré, com o acolhimento do pedido na sua integralidade, a resolução implica a modulação e majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§2o e 11).
8. Apelações conhecidas. Ilegitimidade ativa ad causam da administradora afirmada de ofício, extinguindo-se o processo, sem resolução do mérito, em relação à sua pessoa. Apelação da ré conhecida e desprovida. Apelação da locadora conhecida e provida. Honorários advocatícios modulados e majorados. Unânime.