Tribunal: TJDFT
Processo: 0701938-68.2020.8.07.0017
Órgão julgador: ANA CLAUDIA LOIOLA DE MORAIS MENDES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-06-28
Data de publicação: 2021-07-08

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. PRELIMINARES DE DESERÇÃO DO RECURSO E DE OFENSA À AMPLA DEFESA E CONTRADITÓRIO POR AUSÊNCIA DE OITIVA EM AUDIÊNCIA. REJEITADAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE IMPOSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO DE VALORES SEM AUTORIZAÇÃO POR ESCRITO DO LOCADOR. MEDIDA UNILATERAL ADOTADA PELO LOCATÁRIO REFERENTE AO ABATIMENTO DE VALORES DECORRENTES DE CONSUMO DE ÁGUA E ENERGIA NÃO INDIVIDUALIZADOS. ÓBICE EM FACE DA PREVISÃO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DOS TERMOS AJUSTADOS. PREVISÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INCIDÊNCIA DE MULTA. REGULARIDADE. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou improcedente o pedido contraposto e procedente em parte os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do contrato de aluguel com a determinação para a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, bem como para condenar a parte ré ao pagamento de R$ 1.950,00 a título de multa contratual e de R$ 684,00 referente aos aluguéis parcialmente inadimplidos nos meses de março a julho de 2020. Em seu recurso aduz em sede preliminar ofensa ao contraditório e ampla defesa face a ausência de oitiva da testemunha apenas pela sua suposta imparcialidade, sendo que deveria ser realizada a sua oitiva como informante ou oportunizar que fosse substituída por outra testemunha, o que não ocorreu no caso concreto. No mérito, assinala que no imóvel em que figurava como locatário também existia outra residência alugada, sendo que as contas de água e energia não eram individualizadas. Desse modo, a parte ré recorrente era “obrigada” ao pagamento das contas relativas à sua residência e também do outro inquilino, sob pena de não receber o adequado fornecimento de água e energia. Assim, sustenta a regularidade dos pagamentos efetuados em favor do locador em montante menor do que o pactuado, uma vez que era justificável deduzir os valores que pagou relativos a água e energia para a outra residência. Do mesmo modo, questiona a incidência da multa contratual prevista na cláusula 4a § único uma vez que não existia previsão de multa para a conduta da parte autora, que se omitiu ao deixar de individualizar os medidores das residências alugadas. Assim, pugna pela improcedência dos pedidos de cobrança parcial dos alugueres e da multa contratual. Subsidiariamente, que seja afastada apenas a incidência da multa face a vantagem indevida em benefício do locador do imóvel.
II. Recurso próprio, tempestivo e dispensado de preparo ante pedido formulado de concessão da gratuidade de justiça (ID 25261240). Contrarrazões apresentadas (ID 25261250).
III. Não prospera a preliminar de deserção face a ausência de concessão de gratuidade de justiça pelo juízo de origem. Isso porque há pedido de gratuidade formulado no recurso inominado, que deve ser apreciado por esta Turma Recursal. Também não prospera a alegação de que a declaração de hipossuficiência não estaria assinada. Isso porque a procuração ID 25261157 concede poderes expressos para o advogado assinar a declaração de hipossuficiência sendo que, em conformidade com o disposto no artigo 2o combinado com artigo 1o §2o, III da Lei 11.419/06, a juntada da declaração de hipossuficiência no sistema PJe pelo advogado é efetivada mediante assinatura eletrônica, o que afasta a irregularidade suscitada pela parte recorrida. Preliminar rejeitada.
IV. Na decisão ID 25261218 o juízo de origem acolheu a justificativa da parte autora para indeferir a oitiva da testemunha arrolada pela parte ré (pessoa que era locatária da outra moradia situada no mesmo local), cancelando a audiência de instrução e julgamento. Naquela ocasião a parte autora elucidou a existência de relação de ameaças e litígio judicial entre ela e a testemunha indicada, bem como que a parte ré também seria desafeto do depoente arrolado. Contudo, não prospera a preliminar de ofensa ao contraditório e ampla defesa suscitada pela parte ré recorrente. Isso porque o juiz é o destinatário das provas para formação da sua convicção frente ao caso concreto, não tendo obrigação pela produção de todos os meios postulados pelas partes. Assim, ao indeferir a oitiva da testemunha, não existia obrigatoriedade em permitir a sua manifestação na qualidade de informante, tampouco que fosse intimada a parte para indicar novas testemunhas. Inclusive, salutar esclarecer que no presente caso se mostra desnecessária a oitiva de testemunhas em razão da prova contratual nos autos, uma vez que a pretensão da parte ré em demonstrar que discordava quanto ao pagamento integral dos valores dos alugueres não é causa apta a autorizar a sua conduta unilateral em promover o pagamento parcial dos valores pactuados, face a existência de expressa previsão contratual fixando que eventual abatimento exigiria autorização por escrito da locadora do imóvel, impedindo a utilização dessa medida unilateral pela parte ré, como será detalhado na análise do mérito. Preliminar rejeitada.
V. Estabelece o artigo 23 da Lei 8.245/91 que “Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado”
VI. A leitura do contrato ID 25261138 permite apurar que a parte ré era locatária do imóvel há alguns anos, sendo que no mês de fevereiro de 2020 assinaram novo ajuste contratual. Neste instrumento contratual foi inserida a cláusula quarta, esclarecendo que era vedado ao locatário efetuar qualquer desconto ou depósito do aluguel em valor inferior ao devido sem prévia autorização escrita do locador, sob pena de multa e rescisão contratual. A partir dos fatos expostos no decorrer da demanda é possível compreender que a inserção da regra contratual foi proveniente de situação anterior envolvendo as partes no ano de 2019, uma vez que na vigência do contrato anterior o locatário estava efetuando os pagamentos do aluguel em montante inferior ao ajustado, abatendo valores relativos a conta de água e energia de uma outra residência no local alugada para terceiro, face a ausência de individualização dos medidores.
VII. Portanto, a discordância quanto ao procedimento adotado no decorrer do ano de 2019 (e até o mês de janeiro de 2020) é que ensejou o novo acordo contratual a partir de fevereiro de 2020, impedindo o locador do imóvel de abater, por conta própria, valores do total ajustado a título de aluguel. Ademais, é inconteste nos autos que a parte ré realizou os pagamentos dos alugueres entre março e julho de 2020 em montante inferior ao fixado no contrato, em afronta ao pactuado entre as partes na cláusula 4a do ajuste contratual (ID 25261138, pág. 2). Destaca-se que a parte ré poderia adotar medidas diversas para buscar o ressarcimento dos valores de água e energia que entende devidos como, por exemplo, formular pretensão em face do inquilino da outra residência, uma vez que era o usuário da água e energia compartilhadas nas contas que eram integralmente pagas pela parte ré. Todavia, face a previsão específica no contrato entre as partes prevista na cláusula 4a, exatamente com o objetivo de impedir que a parte ré promovesse a dedução por conta própria dos valores devidos a título de aluguel, confirma-se que o pagamento em montante inferior ao devido configura descumprimento contratual, com ofensa à cláusula mencionada, uma vez que a única possibilidade para pagamento em montante inferior ao pactuado era a autorização por escrito da parte autora neste sentido, o que ausente no caso concreto.
VIII. Ademais, não há que se falar em descumprimento e/ou abuso contratual da parte autora face a ausência de individualização dos medidores, tampouco de previsão contratual de multa por não adotar medidas para efetuar a separação dos consumos. Isso porque a parte ré alugou o imóvel ciente da existência de medidor único para ambas as residências no local, não existindo demonstração de que a parte autora tenha se obrigado a efetuar a individualização dos consumos das moradias.
IX. Portanto, comprovado que a parte ré não efetuou a sua obrigação contratual, face o não pagamento integral dos valores devidos nos meses de março a julho de 2020, deve ser mantida a sentença que determinou o pagamento das diferenças devidas, bem como a incidência da multa contratual estabelecida entre as partes na cláusula 4a § único do ajuste contratual, que estabeleceu a previsão de rescisão antecipada do contrato de locação por descumprimento contratual e a incidência de multa no valor de 3 (três) meses de aluguel, o que não caracteriza a alegada vantagem indevida em favor da parte autora.
X. Finalmente, o pedido contraposto é incabível em contrarrazões de recurso inominado, não sendo possível à parte recorrida pretender a reforma da sentença nesse momento processual.
XI. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas e não provido. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, contudo suspendo a exigibilidade na forma do art. 98, § 3o, do NCPC, que ora defiro.
XII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. PRELIMINARES DE DESERÇÃO DO RECURSO E DE OFENSA À AMPLA DEFESA E CONTRADITÓRIO POR AUSÊNCIA DE OITIVA EM AUDIÊNCIA. REJEITADAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE IMPOSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO DE VALORES SEM AUTORIZAÇÃO POR ESCRITO DO LOCADOR. MEDIDA UNILATERAL ADOTADA PELO LOCATÁRIO REFERENTE AO ABATIMENTO DE VALORES DECORRENTES DE CONSUMO DE ÁGUA E ENERGIA NÃO INDIVIDUALIZADOS. ÓBICE EM FACE DA PREVISÃO CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO DOS TERMOS AJUSTADOS. PREVISÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INCIDÊNCIA DE MULTA. REGULARIDADE. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou improcedente o pedido contraposto e procedente em parte os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do contrato de aluguel com a determinação para a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, bem como para condenar a parte ré ao pagamento de R$ 1.950,00 a título de multa contratual e de R$ 684,00 referente aos aluguéis parcialmente inadimplidos nos meses de março a julho de 2020. Em seu recurso aduz em sede preliminar ofensa ao contraditório e ampla defesa face a ausência de oitiva da testemunha apenas pela sua suposta imparcialidade, sendo que deveria ser realizada a sua oitiva como informante ou oportunizar que fosse substituída por outra testemunha, o que não ocorreu no caso concreto. No mérito, assinala que no imóvel em que figurava como locatário também existia outra residência alugada, sendo que as contas de água e energia não eram individualizadas. Desse modo, a parte ré recorrente era “obrigada” ao pagamento das contas relativas à sua residência e também do outro inquilino, sob pena de não receber o adequado fornecimento de água e energia. Assim, sustenta a regularidade dos pagamentos efetuados em favor do locador em montante menor do que o pactuado, uma vez que era justificável deduzir os valores que pagou relativos a água e energia para a outra residência. Do mesmo modo, questiona a incidência da multa contratual prevista na cláusula 4a § único uma vez que não existia previsão de multa para a conduta da parte autora, que se omitiu ao deixar de individualizar os medidores das residências alugadas. Assim, pugna pela improcedência dos pedidos de cobrança parcial dos alugueres e da multa contratual. Subsidiariamente, que seja afastada apenas a incidência da multa face a vantagem indevida em benefício do locador do imóvel.
II. Recurso próprio, tempestivo e dispensado de preparo ante pedido formulado de concessão da gratuidade de justiça (ID 25261240). Contrarrazões apresentadas (ID 25261250).
III. Não prospera a preliminar de deserção face a ausência de concessão de gratuidade de justiça pelo juízo de origem. Isso porque há pedido de gratuidade formulado no recurso inominado, que deve ser apreciado por esta Turma Recursal. Também não prospera a alegação de que a declaração de hipossuficiência não estaria assinada. Isso porque a procuração ID 25261157 concede poderes expressos para o advogado assinar a declaração de hipossuficiência sendo que, em conformidade com o disposto no artigo 2o combinado com artigo 1o §2o, III da Lei 11.419/06, a juntada da declaração de hipossuficiência no sistema PJe pelo advogado é efetivada mediante assinatura eletrônica, o que afasta a irregularidade suscitada pela parte recorrida. Preliminar rejeitada.
IV. Na decisão ID 25261218 o juízo de origem acolheu a justificativa da parte autora para indeferir a oitiva da testemunha arrolada pela parte ré (pessoa que era locatária da outra moradia situada no mesmo local), cancelando a audiência de instrução e julgamento. Naquela ocasião a parte autora elucidou a existência de relação de ameaças e litígio judicial entre ela e a testemunha indicada, bem como que a parte ré também seria desafeto do depoente arrolado. Contudo, não prospera a preliminar de ofensa ao contraditório e ampla defesa suscitada pela parte ré recorrente. Isso porque o juiz é o destinatário das provas para formação da sua convicção frente ao caso concreto, não tendo obrigação pela produção de todos os meios postulados pelas partes. Assim, ao indeferir a oitiva da testemunha, não existia obrigatoriedade em permitir a sua manifestação na qualidade de informante, tampouco que fosse intimada a parte para indicar novas testemunhas. Inclusive, salutar esclarecer que no presente caso se mostra desnecessária a oitiva de testemunhas em razão da prova contratual nos autos, uma vez que a pretensão da parte ré em demonstrar que discordava quanto ao pagamento integral dos valores dos alugueres não é causa apta a autorizar a sua conduta unilateral em promover o pagamento parcial dos valores pactuados, face a existência de expressa previsão contratual fixando que eventual abatimento exigiria autorização por escrito da locadora do imóvel, impedindo a utilização dessa medida unilateral pela parte ré, como será detalhado na análise do mérito. Preliminar rejeitada.
V. Estabelece o artigo 23 da Lei 8.245/91 que “Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado”
VI. A leitura do contrato ID 25261138 permite apurar que a parte ré era locatária do imóvel há alguns anos, sendo que no mês de fevereiro de 2020 assinaram novo ajuste contratual. Neste instrumento contratual foi inserida a cláusula quarta, esclarecendo que era vedado ao locatário efetuar qualquer desconto ou depósito do aluguel em valor inferior ao devido sem prévia autorização escrita do locador, sob pena de multa e rescisão contratual. A partir dos fatos expostos no decorrer da demanda é possível compreender que a inserção da regra contratual foi proveniente de situação anterior envolvendo as partes no ano de 2019, uma vez que na vigência do contrato anterior o locatário estava efetuando os pagamentos do aluguel em montante inferior ao ajustado, abatendo valores relativos a conta de água e energia de uma outra residência no local alugada para terceiro, face a ausência de individualização dos medidores.
VII. Portanto, a discordância quanto ao procedimento adotado no decorrer do ano de 2019 (e até o mês de janeiro de 2020) é que ensejou o novo acordo contratual a partir de fevereiro de 2020, impedindo o locador do imóvel de abater, por conta própria, valores do total ajustado a título de aluguel. Ademais, é inconteste nos autos que a parte ré realizou os pagamentos dos alugueres entre março e julho de 2020 em montante inferior ao fixado no contrato, em afronta ao pactuado entre as partes na cláusula 4a do ajuste contratual (ID 25261138, pág. 2). Destaca-se que a parte ré poderia adotar medidas diversas para buscar o ressarcimento dos valores de água e energia que entende devidos como, por exemplo, formular pretensão em face do inquilino da outra residência, uma vez que era o usuário da água e energia compartilhadas nas contas que eram integralmente pagas pela parte ré. Todavia, face a previsão específica no contrato entre as partes prevista na cláusula 4a, exatamente com o objetivo de impedir que a parte ré promovesse a dedução por conta própria dos valores devidos a título de aluguel, confirma-se que o pagamento em montante inferior ao devido configura descumprimento contratual, com ofensa à cláusula mencionada, uma vez que a única possibilidade para pagamento em montante inferior ao pactuado era a autorização por escrito da parte autora neste sentido, o que ausente no caso concreto.
VIII. Ademais, não há que se falar em descumprimento e/ou abuso contratual da parte autora face a ausência de individualização dos medidores, tampouco de previsão contratual de multa por não adotar medidas para efetuar a separação dos consumos. Isso porque a parte ré alugou o imóvel ciente da existência de medidor único para ambas as residências no local, não existindo demonstração de que a parte autora tenha se obrigado a efetuar a individualização dos consumos das moradias.
IX. Portanto, comprovado que a parte ré não efetuou a sua obrigação contratual, face o não pagamento integral dos valores devidos nos meses de março a julho de 2020, deve ser mantida a sentença que determinou o pagamento das diferenças devidas, bem como a incidência da multa contratual estabelecida entre as partes na cláusula 4a § único do ajuste contratual, que estabeleceu a previsão de rescisão antecipada do contrato de locação por descumprimento contratual e a incidência de multa no valor de 3 (três) meses de aluguel, o que não caracteriza a alegada vantagem indevida em favor da parte autora.
X. Finalmente, o pedido contraposto é incabível em contrarrazões de recurso inominado, não sendo possível à parte recorrida pretender a reforma da sentença nesse momento processual.
XI. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas e não provido. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, contudo suspendo a exigibilidade na forma do art. 98, § 3o, do NCPC, que ora defiro.
XII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.