Tribunal: TJDFT
Processo: 0717237-88.2020.8.07.0016
Órgão julgador: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-02-24
Data de publicação: 2021-03-05

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV – CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – VINCULAÇÃO DO PRAZO PARA ENTREGA – TEMA 996 DO STJ. MORA DA CONSTRUTORA – LUCROS CESSANTES E JUROS DE MORA – MATÉRIA CONSOLIDADA. CORREÇÃO MONETÁRIA DO VALOR DO CONTRATO – LEGALIDADE. PROMESSA DE ÁREA DE LAZER COMPLETA – ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Restou incontroverso que as partes celebraram em 29.05.2014 Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, pelo valor global de R$ 97.500,00, dos quais R$ 81.726,00 seriam pagos com recursos do PMCMV. Em 09.06.2016 as partes, juntamente com a CAIXA, celebram o Contrato de Compra e Venda Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) RECURSOS DO FGTS. Previa as cláusulas 7.4 e 7.5 do primeiro instrumento contratual a previsão de conclusão da obra em 18 meses, contados da assinatura do financiamento bancário, com tolerância de 180 dias. Por sua vez, o contrato de financiamento bancário estabeleceu prazo diverso para conclusão da obra, porque no seu item B.8.2 e cláusula 12, estipulava 30 meses, contados da assinatura do mútuo, também com tolerância de 180 dias.
2. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1729593/SP, ocorrido em 27.09.2029, fixou a seguinte tese (Tese 996):
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
3. A cláusula da Promessa de Compra e Venda, celebrada no ano de 2014, que estipula o prazo de conclusão da obra em 18 meses, contados da assinatura do financiamento bancário, com tolerância de 180 dias, vai de encontro à tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça e, portanto, deveria ser considerada nula de pleno direito.
4. No entanto, sua declaração de nulidade levaria a um vazio contratual de proporções imprevisíveis, porque não se poderia afirmar qual o prazo para a conclusão da obra e, a partir daí, se extrair as consequências jurídicas. Não menos relevante é o fato de que a contratação se deu 5 anos antes de que fosse fixada a tese pelo STJ, agora pacificada. De mais a mais, não houve modulação na tese fixada, ou mesmo sua aplicação ao caso concreto, de modo que se faz necessário encontrar uma solução com os mecanismos jurídicos atualmente existentes.
5. Tenho que a solução adotada na r. sentença, que aplicou o prazo de entrega da unidade em 18 meses a partir da contratação com o agente financeiro, acrescida do prazo de tolerância de 180 dias, se mostra adequada e em consonância com o que diz o art. 6o da Lei. 9.099/95 e do pedido formulado pela parte autora. Esse último, formulado para que os lucros cessantes sejam computados somente a partir do dia 09.12.2017.
6. Com esses fundamentos, confirmo a sentença no que se refere ao prazo para entrega da unidade e dos dias de sua mora até a entrega das chaves (17 meses e 3 dias).
7. Dispõe o Código Civil: “Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”
8. No caso dos autos, a construtora requerida não fez prova da constituição em mora dos requerentes, ora recorridos, de que deveriam pagar qualquer remanescente como condição para a entrega das chaves. Sem essa prova não há como se invocar a aplicação da exceção de contrato não cumprido.
9. Confirmada a mora, impõe-se o dever de indenizar pela injusta privação do uso do bem e pelo pagamento dos juros de obra, contados até a disponibilização da posse direta da unidade adquirida (TEMA 996, itens 1.2 e 1.3).
10. Quanto ao valor dos lucros cessantes a recorrente não se insurgiu. No que se refere ao valor dos juros de obra, os extratos juntados no ID 22030713 - Pág. 1 trazem todos os pagamentos realizados pelos mutuários, inclusive aqueles no período da mora contratual, de modo que, nesses dois itens também confirmo a sentença.
11. Ainda no se refere ao TEMA 996, agora pelo item 1.4, verifico que a cláusula 3.3 do contrato, que prevê a atualização dos valores pelo índice setorial, está em consonância com a tese fixada pelo STJ até o início da mora contratual. Uma vez em mora a construtora, a atualização monetária deve prosseguir pelo índice que for mais benéfico a consumidor dentre os seguintes: 1) índice setorial (INCC); 2) IGP-M; ou 3) IPCA.
12. Em assim sendo, entendo ser necessária a reforma em parte da sentença, para reconhecer a legalidade da cláusula e da cobrança e indeferir o ressarcimento dos valores pagos a esse título. No que se refere ao valor, deverá a recorrente proceder sua revisão, com apresentação de memória discriminada dos cálculos e realizar o devido encontro de contas. Eventual diferença, caso encontrada, deverá ser imediatamente devolvida aos autores.
13. Por último, estipula o art. 20 do CDC que o fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que diminuam o valor do bem, inclusive aqueles decorrentes da oferta ou mensagem publicitária.
14. Restou provado nos autos que a oferta do imóvel compreendia área de lazer com quadra poliesportiva, churrasqueira, playground e pérgola (ID 22030719 - Pág. 1/2). As fotos apresentadas pelos autores no ID 22030718 - Pág. 1/3, revelam a inexistência de playground e pérgola, além de demonstrarem que a quadra poliesportiva foi substituída por um campo gramado e gradeado.
15. É o caso, portanto, de se abater do preço total do contrato a parte equivalente ao seu descumprimento. A sentença considerou que esse descumprimento corresponde a 2% do preço total do negócio, ou seja, a R$ 1.950,00.
16. Considerando que incumbe aos condomínios proverem os equipamentos necessários para funcionamento do playgroud, e à míngua de outro critério técnico, reputo, com fundamento no art. 6o da Lei n. 9.099/95, que ausência de pérgola e da pavimentação da quadra poliesportiva, devam corresponder apenas a valor equivalente a 1% do contrato, ou seja R$ 975,00. Isso porque o espaço para a pérgola está reservado e gramado, faltando tão somente a sua estrutura. E quanto ao espaço da quadra poliesportiva, encontra-se gramada e com alambrado, pendente apenas sua pavimentação.
17. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Para reformar em parte a sentença e: a) julgar improcedente o pedido declaração de nulidade da cláusula contratual 3.3 e ressarcimento dos valores cobrados a esse título; b) reduzir o valor da indenização por danos materiais para R$ 975,00. Permanecem inalterados todos os demais itens da sentença.
18. Sem custas adicionais e sem condenação em honorários advocatícios à ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV – CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – VINCULAÇÃO DO PRAZO PARA ENTREGA – TEMA 996 DO STJ. MORA DA CONSTRUTORA – LUCROS CESSANTES E JUROS DE MORA – MATÉRIA CONSOLIDADA. CORREÇÃO MONETÁRIA DO VALOR DO CONTRATO – LEGALIDADE. PROMESSA DE ÁREA DE LAZER COMPLETA – ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Restou incontroverso que as partes celebraram em 29.05.2014 Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, pelo valor global de R$ 97.500,00, dos quais R$ 81.726,00 seriam pagos com recursos do PMCMV. Em 09.06.2016 as partes, juntamente com a CAIXA, celebram o Contrato de Compra e Venda Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV) RECURSOS DO FGTS. Previa as cláusulas 7.4 e 7.5 do primeiro instrumento contratual a previsão de conclusão da obra em 18 meses, contados da assinatura do financiamento bancário, com tolerância de 180 dias. Por sua vez, o contrato de financiamento bancário estabeleceu prazo diverso para conclusão da obra, porque no seu item B.8.2 e cláusula 12, estipulava 30 meses, contados da assinatura do mútuo, também com tolerância de 180 dias.
2. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1729593/SP, ocorrido em 27.09.2029, fixou a seguinte tese (Tese 996):
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
3. A cláusula da Promessa de Compra e Venda, celebrada no ano de 2014, que estipula o prazo de conclusão da obra em 18 meses, contados da assinatura do financiamento bancário, com tolerância de 180 dias, vai de encontro à tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça e, portanto, deveria ser considerada nula de pleno direito.
4. No entanto, sua declaração de nulidade levaria a um vazio contratual de proporções imprevisíveis, porque não se poderia afirmar qual o prazo para a conclusão da obra e, a partir daí, se extrair as consequências jurídicas. Não menos relevante é o fato de que a contratação se deu 5 anos antes de que fosse fixada a tese pelo STJ, agora pacificada. De mais a mais, não houve modulação na tese fixada, ou mesmo sua aplicação ao caso concreto, de modo que se faz necessário encontrar uma solução com os mecanismos jurídicos atualmente existentes.
5. Tenho que a solução adotada na r. sentença, que aplicou o prazo de entrega da unidade em 18 meses a partir da contratação com o agente financeiro, acrescida do prazo de tolerância de 180 dias, se mostra adequada e em consonância com o que diz o art. 6o da Lei. 9.099/95 e do pedido formulado pela parte autora. Esse último, formulado para que os lucros cessantes sejam computados somente a partir do dia 09.12.2017.
6. Com esses fundamentos, confirmo a sentença no que se refere ao prazo para entrega da unidade e dos dias de sua mora até a entrega das chaves (17 meses e 3 dias).
7. Dispõe o Código Civil: “Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”
8. No caso dos autos, a construtora requerida não fez prova da constituição em mora dos requerentes, ora recorridos, de que deveriam pagar qualquer remanescente como condição para a entrega das chaves. Sem essa prova não há como se invocar a aplicação da exceção de contrato não cumprido.
9. Confirmada a mora, impõe-se o dever de indenizar pela injusta privação do uso do bem e pelo pagamento dos juros de obra, contados até a disponibilização da posse direta da unidade adquirida (TEMA 996, itens 1.2 e 1.3).
10. Quanto ao valor dos lucros cessantes a recorrente não se insurgiu. No que se refere ao valor dos juros de obra, os extratos juntados no ID 22030713 - Pág. 1 trazem todos os pagamentos realizados pelos mutuários, inclusive aqueles no período da mora contratual, de modo que, nesses dois itens também confirmo a sentença.
11. Ainda no se refere ao TEMA 996, agora pelo item 1.4, verifico que a cláusula 3.3 do contrato, que prevê a atualização dos valores pelo índice setorial, está em consonância com a tese fixada pelo STJ até o início da mora contratual. Uma vez em mora a construtora, a atualização monetária deve prosseguir pelo índice que for mais benéfico a consumidor dentre os seguintes: 1) índice setorial (INCC); 2) IGP-M; ou 3) IPCA.
12. Em assim sendo, entendo ser necessária a reforma em parte da sentença, para reconhecer a legalidade da cláusula e da cobrança e indeferir o ressarcimento dos valores pagos a esse título. No que se refere ao valor, deverá a recorrente proceder sua revisão, com apresentação de memória discriminada dos cálculos e realizar o devido encontro de contas. Eventual diferença, caso encontrada, deverá ser imediatamente devolvida aos autores.
13. Por último, estipula o art. 20 do CDC que o fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que diminuam o valor do bem, inclusive aqueles decorrentes da oferta ou mensagem publicitária.
14. Restou provado nos autos que a oferta do imóvel compreendia área de lazer com quadra poliesportiva, churrasqueira, playground e pérgola (ID 22030719 - Pág. 1/2). As fotos apresentadas pelos autores no ID 22030718 - Pág. 1/3, revelam a inexistência de playground e pérgola, além de demonstrarem que a quadra poliesportiva foi substituída por um campo gramado e gradeado.
15. É o caso, portanto, de se abater do preço total do contrato a parte equivalente ao seu descumprimento. A sentença considerou que esse descumprimento corresponde a 2% do preço total do negócio, ou seja, a R$ 1.950,00.
16. Considerando que incumbe aos condomínios proverem os equipamentos necessários para funcionamento do playgroud, e à míngua de outro critério técnico, reputo, com fundamento no art. 6o da Lei n. 9.099/95, que ausência de pérgola e da pavimentação da quadra poliesportiva, devam corresponder apenas a valor equivalente a 1% do contrato, ou seja R$ 975,00. Isso porque o espaço para a pérgola está reservado e gramado, faltando tão somente a sua estrutura. E quanto ao espaço da quadra poliesportiva, encontra-se gramada e com alambrado, pendente apenas sua pavimentação.
17. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Para reformar em parte a sentença e: a) julgar improcedente o pedido declaração de nulidade da cláusula contratual 3.3 e ressarcimento dos valores cobrados a esse título; b) reduzir o valor da indenização por danos materiais para R$ 975,00. Permanecem inalterados todos os demais itens da sentença.
18. Sem custas adicionais e sem condenação em honorários advocatícios à ausência de recorrente vencido.