Tribunal: TJDFT
Processo: 0705169-48.2016.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
PROCESSUAL CIVILE CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – PRESCRIÇÃO TRIENAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – PRORROGAÇÃO EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE – CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO – LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – JUROS DE OBRA. RECURSO DE JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A CONHECIDO E IMPROVIDO E RECURSO DE MARCONI EDSON BORGES MACHADO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.551.956/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a "Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)".2. Nos termos do artigo 189 do Código Civil, no momento da violação do direito, tem o início da contagem do prazo prescricional.3. No caso dos autos, uma das causas de pedir está centrada na cobrança indevida de comissão de corretagem, sendo que a pretendida repetição de indébito, por pressuposto da ilicitude da cobrança, está fulminada pelo prazo prescricional de 03 (três) anos, previsto no art. 206, § 3o, IV, do CC. Isso porque o pagamento da comissão de corretagem foi realizado em 13/02/2012 (recibo de pagamento de ID Num. 705382 - Pág. 1 e 2), e a presente ação somente foi ajuizada em 16/03/2016, após o término do prazo prescricional.

4. Trata o feito de pretensão de reparação material e moral cumulada com multa contratual e restituição de comissão de corretagem e de valores pagos a título de juros de obra em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e condenou a ré ao pagamento de R$ 6.131,13, a título de multa contratual.

5. Merece parcial reforma a sentença proferida.

6. Conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva, a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em 180 dias úteis.

7. Assim, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/03/2014, com prorrogação por 180 dias (decotada a expressão úteis), venceu em 25/09/2014 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 19/03/2015 (Termo de Recebimento de Chaves, ID Num. 705386 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em aproximadamente 6 meses.

8. Dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente e requerida pelo atraso na entrega do bem.

9. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, fixou a seguinte tese (Tese 970): “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

10. O contrato firmado entre as partes previu em sua cláusula 7.3: “Caso a PROMITENTE VENDEDORA não entregue a(s) Unidade(s) Imobiliária(s) conforme ajustado neste Contrato, ficará sujeita ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor atualizado do Preço Total, até a entrega da(s) referida(s) Unidade(s), pro rata die. Logo, pela aplicação da tese fixada quando do julgamento do Tema 970, incabível a incidência da multa concomitantemente com os lucros cessantes, como pretendido pela autora, razão por que deverá prevalecer a aplicação daquela multa apenas, como determinado pela magistrada de origem.

11. Quanto ao valor da multa apurado, deve prevalecer o fixado originariamente (R$ 6.131,13) e não R$ 6.277,62, porque há de ser calculado pro rata die.

12. É legítimo atribuir ao adquirente de imóvel na planta os juros de obra contratados ao agente financeiro (EREsp n. 670.117/PB). Todavia, é ilegítima a cobrança desse encargo entre a data prevista para a entrega do imóvel e a sua efetiva entrega, porque o encargo decorreu de mora da requerida, ora recorrente, motivo pelo qual os valores vertidos a esse título devem ser restituídos à autora. Com mais razão ainda no caso dos autos é devido tal ressarcimento, já que a própria requerida não impugnou os valores pedidos e comprovados nos autos (ID Num. 705360 - Pág. 1 a ID Num. 705393 - Pág. 1).

13. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. A caracterização do dano moral, em situação de inadimplemento contratual, exige a demonstração de circunstâncias excepcionais, que façam presumir o dano à pessoa, o que não foi demonstrado no caso concreto.

14. RECURSO DE JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A CONHECIDO E IMPROVIDO E RECURSO DE MARCONI EDSON BORGES MACHADO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

Para reformar parcialmente a sentença e condenar a ré ao pagamento de R$3.031,03 a título de juros de obra, a ser acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, permanecendo inalterados os demais termos do julgado.

11. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVILE CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – PRESCRIÇÃO TRIENAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – PRORROGAÇÃO EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE – CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO – LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – JUROS DE OBRA. RECURSO DE JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A CONHECIDO E IMPROVIDO E RECURSO DE MARCONI EDSON BORGES MACHADO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.551.956/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a "Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)".2. Nos termos do artigo 189 do Código Civil, no momento da violação do direito, tem o início da contagem do prazo prescricional.3. No caso dos autos, uma das causas de pedir está centrada na cobrança indevida de comissão de corretagem, sendo que a pretendida repetição de indébito, por pressuposto da ilicitude da cobrança, está fulminada pelo prazo prescricional de 03 (três) anos, previsto no art. 206, § 3o, IV, do CC. Isso porque o pagamento da comissão de corretagem foi realizado em 13/02/2012 (recibo de pagamento de ID Num. 705382 - Pág. 1 e 2), e a presente ação somente foi ajuizada em 16/03/2016, após o término do prazo prescricional.

4. Trata o feito de pretensão de reparação material e moral cumulada com multa contratual e restituição de comissão de corretagem e de valores pagos a título de juros de obra em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e condenou a ré ao pagamento de R$ 6.131,13, a título de multa contratual.

5. Merece parcial reforma a sentença proferida.

6. Conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva, a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em 180 dias úteis.

7. Assim, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/03/2014, com prorrogação por 180 dias (decotada a expressão úteis), venceu em 25/09/2014 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 19/03/2015 (Termo de Recebimento de Chaves, ID Num. 705386 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em aproximadamente 6 meses.

8. Dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente e requerida pelo atraso na entrega do bem.

9. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, fixou a seguinte tese (Tese 970): “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

10. O contrato firmado entre as partes previu em sua cláusula 7.3: “Caso a PROMITENTE VENDEDORA não entregue a(s) Unidade(s) Imobiliária(s) conforme ajustado neste Contrato, ficará sujeita ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor atualizado do Preço Total, até a entrega da(s) referida(s) Unidade(s), pro rata die. Logo, pela aplicação da tese fixada quando do julgamento do Tema 970, incabível a incidência da multa concomitantemente com os lucros cessantes, como pretendido pela autora, razão por que deverá prevalecer a aplicação daquela multa apenas, como determinado pela magistrada de origem.

11. Quanto ao valor da multa apurado, deve prevalecer o fixado originariamente (R$ 6.131,13) e não R$ 6.277,62, porque há de ser calculado pro rata die.

12. É legítimo atribuir ao adquirente de imóvel na planta os juros de obra contratados ao agente financeiro (EREsp n. 670.117/PB). Todavia, é ilegítima a cobrança desse encargo entre a data prevista para a entrega do imóvel e a sua efetiva entrega, porque o encargo decorreu de mora da requerida, ora recorrente, motivo pelo qual os valores vertidos a esse título devem ser restituídos à autora. Com mais razão ainda no caso dos autos é devido tal ressarcimento, já que a própria requerida não impugnou os valores pedidos e comprovados nos autos (ID Num. 705360 - Pág. 1 a ID Num. 705393 - Pág. 1).

13. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. A caracterização do dano moral, em situação de inadimplemento contratual, exige a demonstração de circunstâncias excepcionais, que façam presumir o dano à pessoa, o que não foi demonstrado no caso concreto.

14. RECURSO DE JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A CONHECIDO E IMPROVIDO E RECURSO DE MARCONI EDSON BORGES MACHADO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

Para reformar parcialmente a sentença e condenar a ré ao pagamento de R$3.031,03 a título de juros de obra, a ser acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, permanecendo inalterados os demais termos do julgado.

11. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.