Tribunal: TJDFT
Processo: 0716463-06.2020.8.07.0001
Órgão julgador: EUSTÁQUIO DE CASTRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-06-23
Data de publicação: 2021-06-28

Ementa:
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO. REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA FÁTICA NÃO AVENTADA OPORTUNAMENTE NO JUÍZO DE ORIGEM. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESIDENCIAL SUPER QUADRA ATLÂNTICA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. ÁREA COMUM DO EMPREENDIMENTO. ENTREGA CONDICIONADA À CONCESSÃO DE HABITE-SE PARCIAL. ABUSIVIDADE. CONSUMIDOR SUJEITO A EVENTO FUTURO E INCERTO, SEM PRAZO DEFINIDO PARA CONCLUSÃO DA ÁREA. TRANSFERÊNCIA DO RISCO DO NEGÓCIO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA PENALIDADE.
1. Os argumentos desenvolvidos em torno da ausência de inadimplemento contratual e as teses ventiladas para justificar a forma de entrega das obras demonstram o inconformismo dos recorrentes com o provimento judicial e a pretensão de obterem a reforma da decisão, inexistindo qualquer violação ao Princípio da Dialeticidade Recursal, consagrado no artigo 932, III, do Código de Processo Civil.
2. De acordo com o Código de Processo Civil, a Apelação devolverá ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada, a qual somente será objeto de apreciação e julgamento quando suscitada e discutida no processo (artigo 1.013 do Código de Processo Civil). Na espécie, a tese de caso fortuito a qual faz alusão o autor (tutela antecipada deferida nos autos da Ação Civil Pública n. 2010.01.1.119791-7) não foi suscitada, sequer lateralmente, em sua Contestação, não sendo possível invocá-la em sede recursal, por caracterizar hipótese de inovação recursal.
3. A atividade econômica exercida pelos réus possui riscos próprios e específicos de quem atua no respectivo seguimento, como falta de insumos, atrasos por parte da Administração Pública e escassez de mão de obra. Estes elementos devem ser observados pela construtora e pela vendedora, ao negociar unidades imobiliárias, não havendo como invocar a ocorrência de caso fortuito ou força maior quando tais eventos se relacionarem especificamente com o modelo de negócio desenvolvido. Logo, não há óbice ao reconhecimento do atraso na entrega da unidade imobiliária, quando cabalmente demonstrada a entrega fora do prazo pactuado.
4. A ausência de disposição contratual facultando às rés a entrega posterior da área comum faz surgir no imaginário do consumidor a legítima expectativa de que, uma vez recebidas as chaves do imóvel, poderá usufruir por inteiro e desde logo de toda a estrutura e comodidade disponibilizada na área comum do empreendimento.
5. O Princípio da Informação outorga à empresa contratada o dever de prestar ao consumidor de forma transparente, clara, correta e precisa todas as informações pertinentes aos produtos fornecidos, de sorte a repercutir, na fase pré-contratual, na tomada de decisão consciente e na efetividade do direito de escolha. Se não foi dada aos adquirentes plena ciência quanto à entrega posterior da área comum do empreendimento, padece de flagrante abusividade a interpretação a qual pretendem imprimir os réus para justificar o atraso, prevalecendo, nesse caso, o prazo específico para a entrega do espaço privativo, computado o prazo de tolerância.
6. A existência de cláusula prevendo a finalização da área comum após a concessão do habite-se parcial, expedido quando da conclusão de cada etapa do empreendimento, sujeita o consumidor a ocorrência de evento futuro e incerto, transferindo a ele o risco do negócio e exonerando a construtora de eventual responsabilidade por atraso na finalização das obras.
7. Analisando os termos de vistoria, é possível notar que apesar da impossibilidade de usufruir por inteiro dos componentes da área de lazer, parte dos itens foram entregues aos moradores, evidenciando o cumprimento parcial da obrigação. Diante do quadro fático narrado e das evidências expostas em torno da insatisfação dos consumidores com o atraso na entrega da área comum, não vejo como compará-la a real indisponibilidade da unidade imobiliária, a qual se mostra muito mais danosa. Nesse caso, não há razão alguma, lógica ou jurídica, para aplicar a penalidade, tal como prevista, a qual se mostraria manifestamente excessiva. Assim, a par das circunstâncias ora narradas, e considerando o tempo de indisponibilidade do espaço, reduzo a multa moratória mensal referente ao atraso na entrega da área de lazer para 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do preço total pago pelo imóvel.
8. Conhecido parcialmente o recurso dos réus e, na parte conhecida, parcialmente provida. Apelação adesiva do autor conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO. REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA FÁTICA NÃO AVENTADA OPORTUNAMENTE NO JUÍZO DE ORIGEM. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESIDENCIAL SUPER QUADRA ATLÂNTICA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. ÁREA COMUM DO EMPREENDIMENTO. ENTREGA CONDICIONADA À CONCESSÃO DE HABITE-SE PARCIAL. ABUSIVIDADE. CONSUMIDOR SUJEITO A EVENTO FUTURO E INCERTO, SEM PRAZO DEFINIDO PARA CONCLUSÃO DA ÁREA. TRANSFERÊNCIA DO RISCO DO NEGÓCIO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA PENALIDADE.
1. Os argumentos desenvolvidos em torno da ausência de inadimplemento contratual e as teses ventiladas para justificar a forma de entrega das obras demonstram o inconformismo dos recorrentes com o provimento judicial e a pretensão de obterem a reforma da decisão, inexistindo qualquer violação ao Princípio da Dialeticidade Recursal, consagrado no artigo 932, III, do Código de Processo Civil.
2. De acordo com o Código de Processo Civil, a Apelação devolverá ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada, a qual somente será objeto de apreciação e julgamento quando suscitada e discutida no processo (artigo 1.013 do Código de Processo Civil). Na espécie, a tese de caso fortuito a qual faz alusão o autor (tutela antecipada deferida nos autos da Ação Civil Pública n. 2010.01.1.119791-7) não foi suscitada, sequer lateralmente, em sua Contestação, não sendo possível invocá-la em sede recursal, por caracterizar hipótese de inovação recursal.
3. A atividade econômica exercida pelos réus possui riscos próprios e específicos de quem atua no respectivo seguimento, como falta de insumos, atrasos por parte da Administração Pública e escassez de mão de obra. Estes elementos devem ser observados pela construtora e pela vendedora, ao negociar unidades imobiliárias, não havendo como invocar a ocorrência de caso fortuito ou força maior quando tais eventos se relacionarem especificamente com o modelo de negócio desenvolvido. Logo, não há óbice ao reconhecimento do atraso na entrega da unidade imobiliária, quando cabalmente demonstrada a entrega fora do prazo pactuado.
4. A ausência de disposição contratual facultando às rés a entrega posterior da área comum faz surgir no imaginário do consumidor a legítima expectativa de que, uma vez recebidas as chaves do imóvel, poderá usufruir por inteiro e desde logo de toda a estrutura e comodidade disponibilizada na área comum do empreendimento.
5. O Princípio da Informação outorga à empresa contratada o dever de prestar ao consumidor de forma transparente, clara, correta e precisa todas as informações pertinentes aos produtos fornecidos, de sorte a repercutir, na fase pré-contratual, na tomada de decisão consciente e na efetividade do direito de escolha. Se não foi dada aos adquirentes plena ciência quanto à entrega posterior da área comum do empreendimento, padece de flagrante abusividade a interpretação a qual pretendem imprimir os réus para justificar o atraso, prevalecendo, nesse caso, o prazo específico para a entrega do espaço privativo, computado o prazo de tolerância.
6. A existência de cláusula prevendo a finalização da área comum após a concessão do habite-se parcial, expedido quando da conclusão de cada etapa do empreendimento, sujeita o consumidor a ocorrência de evento futuro e incerto, transferindo a ele o risco do negócio e exonerando a construtora de eventual responsabilidade por atraso na finalização das obras.
7. Analisando os termos de vistoria, é possível notar que apesar da impossibilidade de usufruir por inteiro dos componentes da área de lazer, parte dos itens foram entregues aos moradores, evidenciando o cumprimento parcial da obrigação. Diante do quadro fático narrado e das evidências expostas em torno da insatisfação dos consumidores com o atraso na entrega da área comum, não vejo como compará-la a real indisponibilidade da unidade imobiliária, a qual se mostra muito mais danosa. Nesse caso, não há razão alguma, lógica ou jurídica, para aplicar a penalidade, tal como prevista, a qual se mostraria manifestamente excessiva. Assim, a par das circunstâncias ora narradas, e considerando o tempo de indisponibilidade do espaço, reduzo a multa moratória mensal referente ao atraso na entrega da área de lazer para 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do preço total pago pelo imóvel.
8. Conhecido parcialmente o recurso dos réus e, na parte conhecida, parcialmente provida. Apelação adesiva do autor conhecida e não provida.