Tribunal: TJDFT
Processo: 0708308-76.2018.8.07.0003
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-15

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA - ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Presentes os requisitos, defiro ao autor e recorrente a gratuidade de justiça.
2. Trata o feito de pretensão de rescisão contratual em virtude de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. Requer o autor a devolução a quantia paga, a inversão da cláusula penal que prevê a incidência de multa pela inadimplência e a condenação do réu no pagamento de multa e lucros cessantes. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão contratual por culpa da ré e para condená-la na devolução da quantia paga corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, o que ensejou a interposição do presente recurso. A desistência do pedido de condenação da ré em lucros cessantes foi homologada pela decisão de ID 15470095.
3. Prazo de Tolerância.
3.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
3.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
3.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Décima Primeira, item I do Contrato particular de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em construção (ID 5446344 - Pág. 10).
3.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para setembro de 2017, com prorrogação por 180 dias, expirou em 29/03/2018 o prazo de entrega (ID 5446344 - Pág. 1). E, não tendo sido entregue o imóvel até a data do ajuizamento da presente ação (30/05/2018), na qual se requer a rescisão contratual (ID 5446321 - Pág. 1/13), ficou caracterizado o atraso na entrega em aproximadamente 2 meses.
4. Inexistência de Caso Fortuito
4.1 Afirma o réu que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que foi constatada escassez de mão de obra.
4.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem.
5. Inversão da Cláusula Penal.
5.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
5.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula Sétima do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que estabelece a forma de pagamento das parcelas, dispõe que “caso não sejam pagas em seus vencimentos as parcelas ficarão sujeitas, até o seu efetivo pagamento a reajuste “pro rata die” do índice pactuado e vigente no mês do pagamento, multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito atualizado e juros moratórios de 12% ao ano” (ID 5446344 - Pág. 7).
5.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à Cláusula Sétima, é de que a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa.
5.4 A referida cláusula prevê a incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor pago até o pedido de rescisão contratual (ajuizamento da ação) a base de cálculo para a incidência da multa.
5.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a reversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também os juros de mora, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.
5.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto na Cláusula Sétima, que prevê a incidência de juros anuais.
5.7 Dessa forma, deve ser a empresa ré condenada no pagamento de juros moratórios no valor de 1% ao mês sobre o valor pago pelo autor, a título de indenização, durante 2 meses, sendo igualmente cabível o pagamento de multa moratória, em favor do autor, no importe de 2% sobre o valor pago por ele, totalizando R$ 1.112,54.
6. Correção monetária
6.1 Dispõe a Súmula 43 do STJ que “incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo”.
6.2 No caso, a sentença decretou a rescisão contratual por culpa da ré, que deixou de cumprir o prazo contratual para entrega do imóvel. Por sua vez, resta comprovado que o autor pagou diversas prestações, no total de R$ 27.813,47, valor que lhe deve ser restituído, conforme determinado no decisum, entretanto, a referida quantia deverá ser atualizada pelo INPC/IBGE, mas contados do pagamento de cada parcela.
6.3 Dessa forma, nesse ponto, merece pequeno reparo a sentença para ordenar a devolução da quantia paga pelo autor atualizada pelo INPC/IBGE desde o desembolso de cada parcela pelo autor.
7. Da inovação recursal
7.1 Em respeito ao princípio do duplo grau de jurisdição e ao princípio da oportunidade é defeso à parte alterar seu pedido quando já esgotada a fase de instrução. Trata-se de inovação recursal, vedada pelo ordenamento jurídico e abrangida pelo instituto da preclusão.
7.2 Dessa forma, deixo de analisar o pedido de aplicação de multa de 10% sobre o valor a ser restituído pela ré (clausula 8a, item III), uma vez que somente requerido em sede de recurso.
8. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
Para reformar em parte a sentença e para:
a) Inverter a cláusula penal em favor do consumidor e condenar a ré no pagamento de R$ 1.112,54, atualizado monetariamente pelo INPC/IBGE desde 11/07/2014, acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
b) Determinar que o valor a ser restituído para o autor (R$ 27.813,47) seja atualizado monetariamente pelo INPC/IBGE, mas a partir do desembolso de cada parcela pelo autor, na forma da Súmula no 362 do STJ, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
9. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

10. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA - ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Presentes os requisitos, defiro ao autor e recorrente a gratuidade de justiça.
2. Trata o feito de pretensão de rescisão contratual em virtude de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. Requer o autor a devolução a quantia paga, a inversão da cláusula penal que prevê a incidência de multa pela inadimplência e a condenação do réu no pagamento de multa e lucros cessantes. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão contratual por culpa da ré e para condená-la na devolução da quantia paga corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, o que ensejou a interposição do presente recurso. A desistência do pedido de condenação da ré em lucros cessantes foi homologada pela decisão de ID 15470095.
3. Prazo de Tolerância.
3.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
3.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
3.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Décima Primeira, item I do Contrato particular de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em construção (ID 5446344 - Pág. 10).
3.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para setembro de 2017, com prorrogação por 180 dias, expirou em 29/03/2018 o prazo de entrega (ID 5446344 - Pág. 1). E, não tendo sido entregue o imóvel até a data do ajuizamento da presente ação (30/05/2018), na qual se requer a rescisão contratual (ID 5446321 - Pág. 1/13), ficou caracterizado o atraso na entrega em aproximadamente 2 meses.
4. Inexistência de Caso Fortuito
4.1 Afirma o réu que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que foi constatada escassez de mão de obra.
4.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem.
5. Inversão da Cláusula Penal.
5.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
5.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula Sétima do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que estabelece a forma de pagamento das parcelas, dispõe que “caso não sejam pagas em seus vencimentos as parcelas ficarão sujeitas, até o seu efetivo pagamento a reajuste “pro rata die” do índice pactuado e vigente no mês do pagamento, multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito atualizado e juros moratórios de 12% ao ano” (ID 5446344 - Pág. 7).
5.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à Cláusula Sétima, é de que a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa.
5.4 A referida cláusula prevê a incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor pago até o pedido de rescisão contratual (ajuizamento da ação) a base de cálculo para a incidência da multa.
5.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a reversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também os juros de mora, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.
5.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto na Cláusula Sétima, que prevê a incidência de juros anuais.
5.7 Dessa forma, deve ser a empresa ré condenada no pagamento de juros moratórios no valor de 1% ao mês sobre o valor pago pelo autor, a título de indenização, durante 2 meses, sendo igualmente cabível o pagamento de multa moratória, em favor do autor, no importe de 2% sobre o valor pago por ele, totalizando R$ 1.112,54.
6. Correção monetária
6.1 Dispõe a Súmula 43 do STJ que “incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo”.
6.2 No caso, a sentença decretou a rescisão contratual por culpa da ré, que deixou de cumprir o prazo contratual para entrega do imóvel. Por sua vez, resta comprovado que o autor pagou diversas prestações, no total de R$ 27.813,47, valor que lhe deve ser restituído, conforme determinado no decisum, entretanto, a referida quantia deverá ser atualizada pelo INPC/IBGE, mas contados do pagamento de cada parcela.
6.3 Dessa forma, nesse ponto, merece pequeno reparo a sentença para ordenar a devolução da quantia paga pelo autor atualizada pelo INPC/IBGE desde o desembolso de cada parcela pelo autor.
7. Da inovação recursal
7.1 Em respeito ao princípio do duplo grau de jurisdição e ao princípio da oportunidade é defeso à parte alterar seu pedido quando já esgotada a fase de instrução. Trata-se de inovação recursal, vedada pelo ordenamento jurídico e abrangida pelo instituto da preclusão.
7.2 Dessa forma, deixo de analisar o pedido de aplicação de multa de 10% sobre o valor a ser restituído pela ré (clausula 8a, item III), uma vez que somente requerido em sede de recurso.
8. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
Para reformar em parte a sentença e para:
a) Inverter a cláusula penal em favor do consumidor e condenar a ré no pagamento de R$ 1.112,54, atualizado monetariamente pelo INPC/IBGE desde 11/07/2014, acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
b) Determinar que o valor a ser restituído para o autor (R$ 27.813,47) seja atualizado monetariamente pelo INPC/IBGE, mas a partir do desembolso de cada parcela pelo autor, na forma da Súmula no 362 do STJ, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
9. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

10. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.