Tribunal: TJDFT
Processo: 0715465-66.2015.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM: LIBERDADE CONTRATUAL PERMITE A EXCEPCIONAL TRANSFERÊNCIA DESSE ÔNUS AO COMPRADOR, DESDE QUE OBSERVADOS OS DIREITOS PROTETIVOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, A NECESSIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL (OU DOCUMENTO INTEGRANTE DA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA OU DO PRÉ-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA) E O DESTAQUE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE FIRMADA PELO STJ. CONFIGURADA OFENSA AO DIREITO DE TRANSPARÊNCIA E DE INFORMAÇÃO. CONCOMITANTE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL AO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL “MORATÓRIA” E LUCROS CESSANTES: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva (restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem), pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial. Constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trata de solidariedade das instituições (CDC, art. 7o, parágrafo único c/c art. 25, §1o), dado que participam da cadeia de consumo.

II. Mérito.

A. O Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: “1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp 1.551.951 – SP, tema 938) (grifo nosso).

B. Ato contínuo, essa Corte Superior de Justiça, no reexame da questão em embargos declaratórios, admitiu também a transferência daquela obrigação (em determinado caso concreto) fundada em documento antecedente ao pré-contrato, pois “a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC)” (Edcl no Resp No 1.551.951 - SP - 2015/0216201-2) (grifo nosso).

C. No mais, aludida tese foi igualmente adotada, em relação aos mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS).

D. As Turmas Recursais do TJDFT perfilham semelhante entendimento (Precedentes: 1a Turma Recursal, acórdão n. 989751, em 12.12.2016; 2a Turma Recursal, acórdão 986191, em 07.12.2016 e 3a Turma Recursal, acórdão n. 892830, em 14.9.2015), ao qual estaria alinhado, ao fim e ao cabo, o Enunciado n. 20140710173029UNJ da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal ("Na promessa de compra e venda de imóvel na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar comissão de corretagem, o ato negocial concernente à manifestação de vontade que a estabeleça com clareza ou que contemple no preço esse encargo").

E. Diante desse quadro e dos princípios da colegialidade e da segurança jurídica, ressalvado o meu entendimento pessoal de que a “construtora/incorporadora” é quem primariamente celebra o contrato dos serviços imobiliários (seria a única obrigada ao pagamento da respectiva comissão de corretagem), hei por bem seguir aludida diretriz, mediante a observância dos direitos protetivos ao consumidor (informação e transparência) nos documentos antecedentes à formalização do contrato preliminar à avença de promessa de compra e venda, a par do destaque à comissão de corretagem.

F. Nesse passo, deve-se ter em mente que, para a fundamentação de uma relação obrigacional por meio do negócio jurídico, assim como para a modificação do conteúdo de uma relação obrigacional, é imprescindível um contrato entre os participantes, em que a boa-fé contratual deve nortear inclusive os atos preliminares contratuais (CC, artigo 422).

G. Por conseguinte, no caso concreto, à luz da prova documental produzida (Quadro Resumo do Instrumento Particular de Compra e Venda, Contrato de Financiamento), verifica-se que não consta informação adequada ao adquirente sobre os valores discriminados do imóvel, da intermediação e do montante final. A ausência de tais elementos (essenciais) evidencia que a parte autora não foi satisfatoriamente cientificada sobre a natureza jurídica dos exatos valores a desembolsar para fins de aquisição do bem imóvel.

H. Ademais, não se divisa “pré-contrato” (ou outro documento hábil sinalagmático) entre o consumidor e a construtora/incorporadora acerca do serviço de corretagem. No ponto, seria insuficiente um isolado recibo - com letras pequenas (ID. 219006) - diante da inexistência de cláusula contratual (na promessa de compra e venda) que transfira ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, de sorte a não caracterizar a anuência do consumidor à transferência do encargo (TJDFT, Câmara de Uniformização, Acórdão n.1.045.585, DJE: 15/09/2017).

I. Sendo assim, o entendimento firmado pelo Colendo STJ no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos (n. 1.551.951/SP, n. 1.551.956/SP e 1.601.149/RS) se coaduna à compreensão da lide, na medida em que esta resulta da ponderação dos aspectos fáticos relacionados ao conflito e ao exame de documentos, dos quais as partes se valeram para a defesa dos respectivos interesses.

J. Por derradeiro, não vinga a tese de restituição, em dobro, dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por não ter despontado engano injustificável (CDC, artigo 42, parágrafo único) ou hipótese de má-fé a fundamentar a aplicação da dobra legal (Precedentes do TJDFT: 1a Turma Recursal, Acórdão n.1147973, DJE: 19/02/2019; 2a Turma Recursal, Acórdão n.1138583, DJE: 26/11/2018; 3a Turma Recursal, Acórdão n.1140071, DJE: 18/12/2018).

K. Em relação à mora na entrega do imóvel ao consumidor, verifica-se que a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.02.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 08.4.2015 (ID. 219053).

L. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).

M. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).

N. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

O. No caso concreto, verifica-se que o valor da multa contratual moratória (cláusula 7.4.2, item II – 0,5 % ao mês sobre o valor pago, durante o período da mora – ID. 219038, pág. 2/3) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem).

III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerida. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para que a restituição a título de “comissão de corretagem” seja na forma simples, bem como decotar a condenação a título de lucros cessantes. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM: LIBERDADE CONTRATUAL PERMITE A EXCEPCIONAL TRANSFERÊNCIA DESSE ÔNUS AO COMPRADOR, DESDE QUE OBSERVADOS OS DIREITOS PROTETIVOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, A NECESSIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL (OU DOCUMENTO INTEGRANTE DA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA OU DO PRÉ-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA) E O DESTAQUE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE FIRMADA PELO STJ. CONFIGURADA OFENSA AO DIREITO DE TRANSPARÊNCIA E DE INFORMAÇÃO. CONCOMITANTE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL AO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL “MORATÓRIA” E LUCROS CESSANTES: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva (restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem), pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial. Constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trata de solidariedade das instituições (CDC, art. 7o, parágrafo único c/c art. 25, §1o), dado que participam da cadeia de consumo.

II. Mérito.

A. O Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: “1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp 1.551.951 – SP, tema 938) (grifo nosso).

B. Ato contínuo, essa Corte Superior de Justiça, no reexame da questão em embargos declaratórios, admitiu também a transferência daquela obrigação (em determinado caso concreto) fundada em documento antecedente ao pré-contrato, pois “a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC)” (Edcl no Resp No 1.551.951 - SP - 2015/0216201-2) (grifo nosso).

C. No mais, aludida tese foi igualmente adotada, em relação aos mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS).

D. As Turmas Recursais do TJDFT perfilham semelhante entendimento (Precedentes: 1a Turma Recursal, acórdão n. 989751, em 12.12.2016; 2a Turma Recursal, acórdão 986191, em 07.12.2016 e 3a Turma Recursal, acórdão n. 892830, em 14.9.2015), ao qual estaria alinhado, ao fim e ao cabo, o Enunciado n. 20140710173029UNJ da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal ("Na promessa de compra e venda de imóvel na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar comissão de corretagem, o ato negocial concernente à manifestação de vontade que a estabeleça com clareza ou que contemple no preço esse encargo").

E. Diante desse quadro e dos princípios da colegialidade e da segurança jurídica, ressalvado o meu entendimento pessoal de que a “construtora/incorporadora” é quem primariamente celebra o contrato dos serviços imobiliários (seria a única obrigada ao pagamento da respectiva comissão de corretagem), hei por bem seguir aludida diretriz, mediante a observância dos direitos protetivos ao consumidor (informação e transparência) nos documentos antecedentes à formalização do contrato preliminar à avença de promessa de compra e venda, a par do destaque à comissão de corretagem.

F. Nesse passo, deve-se ter em mente que, para a fundamentação de uma relação obrigacional por meio do negócio jurídico, assim como para a modificação do conteúdo de uma relação obrigacional, é imprescindível um contrato entre os participantes, em que a boa-fé contratual deve nortear inclusive os atos preliminares contratuais (CC, artigo 422).

G. Por conseguinte, no caso concreto, à luz da prova documental produzida (Quadro Resumo do Instrumento Particular de Compra e Venda, Contrato de Financiamento), verifica-se que não consta informação adequada ao adquirente sobre os valores discriminados do imóvel, da intermediação e do montante final. A ausência de tais elementos (essenciais) evidencia que a parte autora não foi satisfatoriamente cientificada sobre a natureza jurídica dos exatos valores a desembolsar para fins de aquisição do bem imóvel.

H. Ademais, não se divisa “pré-contrato” (ou outro documento hábil sinalagmático) entre o consumidor e a construtora/incorporadora acerca do serviço de corretagem. No ponto, seria insuficiente um isolado recibo - com letras pequenas (ID. 219006) - diante da inexistência de cláusula contratual (na promessa de compra e venda) que transfira ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, de sorte a não caracterizar a anuência do consumidor à transferência do encargo (TJDFT, Câmara de Uniformização, Acórdão n.1.045.585, DJE: 15/09/2017).

I. Sendo assim, o entendimento firmado pelo Colendo STJ no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos (n. 1.551.951/SP, n. 1.551.956/SP e 1.601.149/RS) se coaduna à compreensão da lide, na medida em que esta resulta da ponderação dos aspectos fáticos relacionados ao conflito e ao exame de documentos, dos quais as partes se valeram para a defesa dos respectivos interesses.

J. Por derradeiro, não vinga a tese de restituição, em dobro, dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por não ter despontado engano injustificável (CDC, artigo 42, parágrafo único) ou hipótese de má-fé a fundamentar a aplicação da dobra legal (Precedentes do TJDFT: 1a Turma Recursal, Acórdão n.1147973, DJE: 19/02/2019; 2a Turma Recursal, Acórdão n.1138583, DJE: 26/11/2018; 3a Turma Recursal, Acórdão n.1140071, DJE: 18/12/2018).

K. Em relação à mora na entrega do imóvel ao consumidor, verifica-se que a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.02.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 08.4.2015 (ID. 219053).

L. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).

M. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).

N. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

O. No caso concreto, verifica-se que o valor da multa contratual moratória (cláusula 7.4.2, item II – 0,5 % ao mês sobre o valor pago, durante o período da mora – ID. 219038, pág. 2/3) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem).

III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerida. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para que a restituição a título de “comissão de corretagem” seja na forma simples, bem como decotar a condenação a título de lucros cessantes. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55).