Tribunal: TJDFT
Processo: 0701309-18.2020.8.07.0010
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-05-14
Data de publicação: 2021-06-11

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. DANO MORAL.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão declaratória de rescisão contratual, com devolução do valor pago. Recurso do réu visa à reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos.
2 – Preliminar. Incompetência territorial. Cláusula de eleição de foro. Ineficácia. Na forma do artigo 4o, inciso I e III, da Lei 9099/1995, o Juizado Especial Cível é competente para ações propostas no domicílio do autor ou do réu. A ação foi proposta na circunscrição judiciária de Santa Maria. Ainda que haja cláusula de eleição de foro estabelecida na comarca da Caldas Novas-GO, o autor reside em na circunscrição judiciária em que foi proposta a ação. O reconhecimento da incompetência territorial deve ser adotado em situações especiais, quando restar demonstrado prejuízo à defesa. Fora destas hipóteses, deve ser prestigiado o interesse do jurisdicionado, especialmente quando se trate de relação de consumo. (Acórdão n. 710945, 20130910063348ACJ, Relator: ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma). Preliminar que se rejeita.
3 – Preliminar. Ilegitimidade Passiva. Asserção. O exame das condições da ação se dá com abstração dos fatos demonstrados no processo. Examinados as provas e argumentos o provimento é de mérito. Jurisprudência pacífica do STJ (AgRg no AREsp 655283 / RJ 2015/0014428-8. Relator, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). As alegações expostas na petição inicial indicam falha na prestação do serviço do recorrente. A análise acerca da responsabilidade civil do réu demanda análise de provas e, portanto, é matéria atinente ao mérito. Preliminar que se rejeita.
4 – Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Resolução do contrato. Culpa do promitente vendedor. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato (art. 475 do Código Civil). No dia 11/01/2019, a autora adquiriu uma unidade imobiliária em regime de multipropriedade. Alega que, após firmar o contrato de promessa de compra e venda com o réu, descobriu que apenas poderia utilizar o imóvel após 3 anos, informação que não teria sido repassada no ato da celebração do contrato. Não há, no contrato de compra e venda, cláusula que informe ao promitente comprador sobre a impossibilidade de utilização do imóvel no período de 3 anos. De acordo com o contrato, há informação apenas de que o prazo para a entrega do imóvel seria de 60 meses, contados a partir de setembro de 2012 (22869350 - Pág. 5). Considerando o período de tolerância de 180 dias previsto no contrato, o prazo para a entrega do imóvel findou em junho de 2018, ou seja, antes mesmo de a autora celebrar o contrato de promessa de compra e venda. Desse modo, tendo em vista que o contrato foi celebrado em 11/01/2019, conclui-se que a entrega do bem deveria ocorrer de forma imediata, não havendo que falar em prazo de 3 anos para que a autora pudesse utilizar o imóvel. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento do contrato, razão pela é cabível a resolução do contrato por culpa do vendedor, sem qualquer ônus para o consumidor.
5 – Comissão de corretagem. Na forma do art. 35-A, inciso III, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, o contrato de promessa de compra e venda de unidades autônomas devem ser iniciados por quadro-resumo, o qual deve conter o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário. Do mesmo modo, o Superior Tribunal de Justiça já firmou jurisprudência vinculante sobre o tema: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511 / SP 2016/0129715-8 Relator (a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO). Apesar de haver previsão no quadro geral acerca da comissão de corretagem (ID 22869349 - Pág. 1), não houve especificação do beneficiário, requisito expressamente exigido pela lei. Ademais, no caso em exame, trata-se de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, de modo que as partes devem retornar ao estado anterior, o que impõe a devolução da totalidade dos valores pagos, inclusive os referentes à comissão de corretagem. Precedente na Turma: (Acórdão 1156319, 07035572520188070010, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Primeira Turma Recursal, publicado no PJe: 13/3/2019). Por fim, destaca-se que o art. 67-A da Lei 4.591/1964 possibilita a retenção da comissão de corretagem em caso de resolução do contrato por culpa do adquirente, razão pela qual não se aplica ao presente caso, em que o vendedor deu causa ao inadimplemento do contrato. Assim, é cabível a condenação do réu em restituir à autora o valor de R$ 2.950,00, a título de comissão de corretagem.
6 – Investidor. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. De acordo com entendimento do STJ, “o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade” (REsp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019). Apesar das alegações do réu de que a autora adquiriu o imóvel na qualidade de investidora – fato que sequer restou comprovado – não haveria que se falar em inaplicabilidade do Código Consumerista.
7 – Juros de mora. Na forma do art. 405 do Código Civil, por se tratar de obrigação oriunda de relação contratual, os juros de mora fluem a partir da citação. Não se aplica ao caso o Tema 1002 do STJ, o qual prevê que, nos compromissos anteriores à Lei 13.786/2018, em caso de a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, a fixação dos juros se dá partir do trânsito em julgado da decisão. Na hipótese dos autos, o contrato de compra e venda foi celebrado após a edição da Lei 13.786/2018 e a resolução ocorreu por culpa do promitente vendedor. Assim, os juros devem incidir a partir da citação, conforme dispões o art. 405 do Código Civil. Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos.
8 – Recurso conhecido, mas não provido. Custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% do valor da condenação, pelo recorrente vencido.
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Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. DANO MORAL.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão declaratória de rescisão contratual, com devolução do valor pago. Recurso do réu visa à reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos.
2 – Preliminar. Incompetência territorial. Cláusula de eleição de foro. Ineficácia. Na forma do artigo 4o, inciso I e III, da Lei 9099/1995, o Juizado Especial Cível é competente para ações propostas no domicílio do autor ou do réu. A ação foi proposta na circunscrição judiciária de Santa Maria. Ainda que haja cláusula de eleição de foro estabelecida na comarca da Caldas Novas-GO, o autor reside em na circunscrição judiciária em que foi proposta a ação. O reconhecimento da incompetência territorial deve ser adotado em situações especiais, quando restar demonstrado prejuízo à defesa. Fora destas hipóteses, deve ser prestigiado o interesse do jurisdicionado, especialmente quando se trate de relação de consumo. (Acórdão n. 710945, 20130910063348ACJ, Relator: ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma). Preliminar que se rejeita.
3 – Preliminar. Ilegitimidade Passiva. Asserção. O exame das condições da ação se dá com abstração dos fatos demonstrados no processo. Examinados as provas e argumentos o provimento é de mérito. Jurisprudência pacífica do STJ (AgRg no AREsp 655283 / RJ 2015/0014428-8. Relator, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). As alegações expostas na petição inicial indicam falha na prestação do serviço do recorrente. A análise acerca da responsabilidade civil do réu demanda análise de provas e, portanto, é matéria atinente ao mérito. Preliminar que se rejeita.
4 – Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Resolução do contrato. Culpa do promitente vendedor. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato (art. 475 do Código Civil). No dia 11/01/2019, a autora adquiriu uma unidade imobiliária em regime de multipropriedade. Alega que, após firmar o contrato de promessa de compra e venda com o réu, descobriu que apenas poderia utilizar o imóvel após 3 anos, informação que não teria sido repassada no ato da celebração do contrato. Não há, no contrato de compra e venda, cláusula que informe ao promitente comprador sobre a impossibilidade de utilização do imóvel no período de 3 anos. De acordo com o contrato, há informação apenas de que o prazo para a entrega do imóvel seria de 60 meses, contados a partir de setembro de 2012 (22869350 - Pág. 5). Considerando o período de tolerância de 180 dias previsto no contrato, o prazo para a entrega do imóvel findou em junho de 2018, ou seja, antes mesmo de a autora celebrar o contrato de promessa de compra e venda. Desse modo, tendo em vista que o contrato foi celebrado em 11/01/2019, conclui-se que a entrega do bem deveria ocorrer de forma imediata, não havendo que falar em prazo de 3 anos para que a autora pudesse utilizar o imóvel. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento do contrato, razão pela é cabível a resolução do contrato por culpa do vendedor, sem qualquer ônus para o consumidor.
5 – Comissão de corretagem. Na forma do art. 35-A, inciso III, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, o contrato de promessa de compra e venda de unidades autônomas devem ser iniciados por quadro-resumo, o qual deve conter o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário. Do mesmo modo, o Superior Tribunal de Justiça já firmou jurisprudência vinculante sobre o tema: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511 / SP 2016/0129715-8 Relator (a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO). Apesar de haver previsão no quadro geral acerca da comissão de corretagem (ID 22869349 - Pág. 1), não houve especificação do beneficiário, requisito expressamente exigido pela lei. Ademais, no caso em exame, trata-se de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, de modo que as partes devem retornar ao estado anterior, o que impõe a devolução da totalidade dos valores pagos, inclusive os referentes à comissão de corretagem. Precedente na Turma: (Acórdão 1156319, 07035572520188070010, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Primeira Turma Recursal, publicado no PJe: 13/3/2019). Por fim, destaca-se que o art. 67-A da Lei 4.591/1964 possibilita a retenção da comissão de corretagem em caso de resolução do contrato por culpa do adquirente, razão pela qual não se aplica ao presente caso, em que o vendedor deu causa ao inadimplemento do contrato. Assim, é cabível a condenação do réu em restituir à autora o valor de R$ 2.950,00, a título de comissão de corretagem.
6 – Investidor. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. De acordo com entendimento do STJ, “o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade” (REsp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019). Apesar das alegações do réu de que a autora adquiriu o imóvel na qualidade de investidora – fato que sequer restou comprovado – não haveria que se falar em inaplicabilidade do Código Consumerista.
7 – Juros de mora. Na forma do art. 405 do Código Civil, por se tratar de obrigação oriunda de relação contratual, os juros de mora fluem a partir da citação. Não se aplica ao caso o Tema 1002 do STJ, o qual prevê que, nos compromissos anteriores à Lei 13.786/2018, em caso de a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, a fixação dos juros se dá partir do trânsito em julgado da decisão. Na hipótese dos autos, o contrato de compra e venda foi celebrado após a edição da Lei 13.786/2018 e a resolução ocorreu por culpa do promitente vendedor. Assim, os juros devem incidir a partir da citação, conforme dispões o art. 405 do Código Civil. Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos.
8 – Recurso conhecido, mas não provido. Custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% do valor da condenação, pelo recorrente vencido.
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