Tribunal: TJDFT
Processo: 0006389-70.2016.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-05-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0006389-70.2016.8.07.0001 RECORRENTES: GOLD AMORGOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, PDG INCORPORADORA, CONSTRUTORA, URBANIZADORA E CORRETORA LTDA. RECORRIDA: ALESSANDRA SANTOS BORDONI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. NULIDADE DE SENTENÇA. REJEIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELA PROMITENTE COMPRADORA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 – Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 11.551.951/SP e 1.551.968/SP (Tema 939), o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” 2 – Em que pese a Autora não ter sido expressamente intimada a apresentar a réplica, não se verifica efetivo prejuízo ao exercício do contraditório no caso concreto, prevalecendo o disposto no art. 282, § 1o, do Código de Processo Civil, segundo o qual “O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.” 3 – Em hipótese de pagamento parcial do preço do imóvel, a cláusula penal, seja ela compensatória, seja moratória, deverá ser calculada sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador, sob pena de enriquecimento sem causa. 4 – Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra encerra verdadeiro conteúdo compensatório, pois constitui pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, afastando os lucros cessantes. Ainda que assim não fosse, não havendo manutenção do contrato com a efetiva entrega do imóvel e nem pagamento integral do preço, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que o promitente comprador ficou impossibilitado de utilizar o bem. 5 – A jurisprudência majoritária desta Corte de Justiça firmou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o valor desembolsado a título de comissão de corretagem. Preliminares rejeitadas. Apelação Cível parcialmente provida. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, sustentando que o contrato foi celebrado com o livre consentimento das partes contratantes, no qual foram estipuladas as condições de entrega do bem e de pagamento e foram respeitados os princípios da função social, da probidade e da boa-fé. Afirma que o pacta sunt servanda exprime o princípio da força obrigatória dos contratos e, consequentemente, as partes devem a ele se submeter rigorosamente; b) artigo 725 do Código de Processo Civil, argumentando que ambas as partes se beneficiaram da atividade de corretagem, a qual é lícita, sendo por isso devido o pagamento da comissão a esse título. Nesse sentido, aponta, ainda, divergência jurisprudencial com Recurso Especial Repetitivo 1.551.951 do STJ (Tema 939). Subsidiariamente, sem indicar qual dispositivo legal teria sido vilipendiado, pleiteiam a exclusão da condenação ao pagamento de multa contratual, porquanto demonstrada a impossibilidade de inversão da cláusula contratual ou, alternativamente, seja a multa fixada no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. Requerem a concessão da gratuidade de justiça e de efeito suspensivo ao recurso. Pedem que todas as intimações sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado FABIO RIVELLI, OAB/DF 45.788 (ID 24541062). II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo dispensado nos termos do artigo 99, § 7o, do Código de Processo Civil. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp 828.350/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 3/3/2021). Também não deve ser admitido o apelo especial no tocante à mencionada contrariedade ao artigo 725 do Código de Processo Civil, bem como em relação ao indicado dissenso pretoriano, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior: “a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem” (AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 6/5/2021). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). Ademais, "encontrando-se o aresto de origem em sintonia à jurisprudência consolidada nesta Corte, a Súmula 83 do STJ serve de óbice ao processamento do recurso especial, tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c', a qual viabilizaria o reclamo pelo dissídio jurisprudencial" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 741.863/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 1o/4/2020)” (AgInt no AREsp 1654833/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 11/2/2021). Cumpre esclarecer, ainda, que a matéria discutida no bojo do presente apelo é diversa daquela tratada no Tema 939 (REsp 1.551.951), que se aplica tão somente, para discutir a legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor, o que não é o caso tratado dos autos. Melhor sorte não colhe o inconformismo do recurso em relação aos pedidos subsidiários, porquanto o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que “Não se conhece de recurso especial que deixa de apontar o dispositivo legal violado no acórdão recorrido, incidindo na hipótese, por analogia, a Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal” (AgInt nos EDcl no REsp 1463254/RS, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, DJe 6/4/2021). Quanto ao pedido de concessão de gratuidade de justiça, é entendimento assente no STJ de que “É viável a formulação, no curso do processo, de pedido de gratuidade da justiça na própria petição recursal, dispensando-se a exigência de petição avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal do feito. Precedente da Corte Especial”. (AgInt nos EAREsp 604.667/RS, Rel. Ministro JORGE MUSSI, DJe 11/3/2021). Em face de tal razão, o pedido deve ser submetido ao juízo natural para a análise da questão, se o caso. No tocante ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), tem-se permitido a sua concessão, em casos excepcionalíssimos, desde que se vislumbre o perigo na demora do provimento jurisdicional requerido e a fumaça do bom direito, relacionando-se este último requisito diretamente ao exame da probabilidade de êxito da tese que constitui o mérito do apelo excepcional, após, por óbvio, ultrapassados todos os pressupostos genéricos e especiais de admissibilidade. Vejam-se: AgRg na TutPrv no REsp 1914065/PR, Rel. Ministro ANTONIO SALDANHA PALHEIRO, DJe 2/3/2021; AgInt na Pet 13.233/RJ, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, DJe 17/2/2021. Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o apelo especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência de requisito fundamental para a atribuição de efeito suspensivo. Assim, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Determino que todas as intimações relativas às recorrentes sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado FABIO RIVELLI, OAB/DF 45.788 (ID 24541062). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0006389-70.2016.8.07.0001 RECORRENTES: GOLD AMORGOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, PDG INCORPORADORA, CONSTRUTORA, URBANIZADORA E CORRETORA LTDA. RECORRIDA: ALESSANDRA SANTOS BORDONI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. NULIDADE DE SENTENÇA. REJEIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELA PROMITENTE COMPRADORA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 – Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 11.551.951/SP e 1.551.968/SP (Tema 939), o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” 2 – Em que pese a Autora não ter sido expressamente intimada a apresentar a réplica, não se verifica efetivo prejuízo ao exercício do contraditório no caso concreto, prevalecendo o disposto no art. 282, § 1o, do Código de Processo Civil, segundo o qual “O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.” 3 – Em hipótese de pagamento parcial do preço do imóvel, a cláusula penal, seja ela compensatória, seja moratória, deverá ser calculada sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador, sob pena de enriquecimento sem causa. 4 – Nos julgamentos dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Assim, a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra encerra verdadeiro conteúdo compensatório, pois constitui pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, afastando os lucros cessantes. Ainda que assim não fosse, não havendo manutenção do contrato com a efetiva entrega do imóvel e nem pagamento integral do preço, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que o promitente comprador ficou impossibilitado de utilizar o bem. 5 – A jurisprudência majoritária desta Corte de Justiça firmou-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o valor desembolsado a título de comissão de corretagem. Preliminares rejeitadas. Apelação Cível parcialmente provida. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, sustentando que o contrato foi celebrado com o livre consentimento das partes contratantes, no qual foram estipuladas as condições de entrega do bem e de pagamento e foram respeitados os princípios da função social, da probidade e da boa-fé. Afirma que o pacta sunt servanda exprime o princípio da força obrigatória dos contratos e, consequentemente, as partes devem a ele se submeter rigorosamente; b) artigo 725 do Código de Processo Civil, argumentando que ambas as partes se beneficiaram da atividade de corretagem, a qual é lícita, sendo por isso devido o pagamento da comissão a esse título. Nesse sentido, aponta, ainda, divergência jurisprudencial com Recurso Especial Repetitivo 1.551.951 do STJ (Tema 939). Subsidiariamente, sem indicar qual dispositivo legal teria sido vilipendiado, pleiteiam a exclusão da condenação ao pagamento de multa contratual, porquanto demonstrada a impossibilidade de inversão da cláusula contratual ou, alternativamente, seja a multa fixada no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. Requerem a concessão da gratuidade de justiça e de efeito suspensivo ao recurso. Pedem que todas as intimações sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado FABIO RIVELLI, OAB/DF 45.788 (ID 24541062). II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo dispensado nos termos do artigo 99, § 7o, do Código de Processo Civil. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp 828.350/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 3/3/2021). Também não deve ser admitido o apelo especial no tocante à mencionada contrariedade ao artigo 725 do Código de Processo Civil, bem como em relação ao indicado dissenso pretoriano, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior: “a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem” (AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 6/5/2021). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). Ademais, "encontrando-se o aresto de origem em sintonia à jurisprudência consolidada nesta Corte, a Súmula 83 do STJ serve de óbice ao processamento do recurso especial, tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c', a qual viabilizaria o reclamo pelo dissídio jurisprudencial" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 741.863/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 1o/4/2020)” (AgInt no AREsp 1654833/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 11/2/2021). Cumpre esclarecer, ainda, que a matéria discutida no bojo do presente apelo é diversa daquela tratada no Tema 939 (REsp 1.551.951), que se aplica tão somente, para discutir a legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor, o que não é o caso tratado dos autos. Melhor sorte não colhe o inconformismo do recurso em relação aos pedidos subsidiários, porquanto o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que “Não se conhece de recurso especial que deixa de apontar o dispositivo legal violado no acórdão recorrido, incidindo na hipótese, por analogia, a Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal” (AgInt nos EDcl no REsp 1463254/RS, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, DJe 6/4/2021). Quanto ao pedido de concessão de gratuidade de justiça, é entendimento assente no STJ de que “É viável a formulação, no curso do processo, de pedido de gratuidade da justiça na própria petição recursal, dispensando-se a exigência de petição avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal do feito. Precedente da Corte Especial”. (AgInt nos EAREsp 604.667/RS, Rel. Ministro JORGE MUSSI, DJe 11/3/2021). Em face de tal razão, o pedido deve ser submetido ao juízo natural para a análise da questão, se o caso. No tocante ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), tem-se permitido a sua concessão, em casos excepcionalíssimos, desde que se vislumbre o perigo na demora do provimento jurisdicional requerido e a fumaça do bom direito, relacionando-se este último requisito diretamente ao exame da probabilidade de êxito da tese que constitui o mérito do apelo excepcional, após, por óbvio, ultrapassados todos os pressupostos genéricos e especiais de admissibilidade. Vejam-se: AgRg na TutPrv no REsp 1914065/PR, Rel. Ministro ANTONIO SALDANHA PALHEIRO, DJe 2/3/2021; AgInt na Pet 13.233/RJ, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, DJe 17/2/2021. Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o apelo especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência de requisito fundamental para a atribuição de efeito suspensivo. Assim, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Determino que todas as intimações relativas às recorrentes sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado FABIO RIVELLI, OAB/DF 45.788 (ID 24541062). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025