Tribunal: TJDFT
Processo: 0002392-40.2016.8.07.0014
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-05-05
Data de publicação: 2021-05-19

Ementa:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. ART. 932, IV, “B” DO CPC. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS ÁREAS COMUNS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. BASE DE CÁLCULO PROPORCIONAL À ÁREA. LOCALIZAÇÃO DA PISTA DE CAMINHADA/COOPER. CLAUSURA PARA VEÍCULOS. PUBLICIDADE ENGANOSA E PERDAS E DANOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. ADEQUAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do apelo, suscitada em contrarrazões com fulcro no art. 932, IV, “b”, do CPC, haja vista que o dispositivo legal invocado se refere à negativa de provimento ao recurso, tratando-se, pois, de providência a ser tomada pelo Magistrado em etapa logicamente posterior ao juízo de conhecimento do recurso, inexistindo, no caso concreto, óbice ao conhecimento da Apelação.
2 – Não contemplando o contrato de promessa de compra e venda do imóvel previsão contratual específica e, portanto, informação clara quanto à entrega das áreas comuns do empreendimento em etapas, escorreita a presunção de que também seriam entregues na data de recebimento das chaves do imóvel, evidenciando-se a mora das Rés ao promover a entrega das referidas áreas em data posterior.
3 – Sendo certo que as áreas comuns do empreendimento constituíram importante atrativo à aquisição do imóvel, integrando, como consta da promessa de compra e venda, a metragem do imóvel e o preço do bem, o atraso na entrega das referidas áreas, sem que demonstrada qualquer causa de exclusão da responsabilidade, impõe a responsabilização das promitentes vendedoras pelos prejuízos causados aos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
4 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 - Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo STJ, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."
5 – Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, o Juiz deve reduzir equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio.
6 – Embora as áreas comuns dos condomínios edilícios, com suas diversas comodidades e itens de lazer, constituam importante atrativo na aquisição de imóveis, integrando também o preço da unidade imobiliária, é preciso ponderar que a ausência de conclusão da área de lazer não impediu o recebimento do imóvel propriamente dito pelos promitentes compradores, sem qualquer atraso, razão pela qual a base de cálculo da multa moratória não pode contemplar o valor integral da contratação, devendo ser proporcional ao montante equivalente à área comum do empreendimento.
7 – O percentual de 1% a.m. arbitrado a título de multa moratória mostra-se razoável e consentâneo ao entendimento jurisprudencial sobre a matéria, devendo, contudo, incidir de forma proporcional ao valor representado pela área comum do condomínio edilício. Diante de tais parâmetros, considerando que o imóvel adquirido conta com área total de 290,84 m2, área privativa de 152,23 m2 e área comum correspondente a 102,61 m2, a multa moratória, aplicada proporcionalmente à área comum, equivale a 0,3528% da importância total do bem atualizado.
8 – De acordo com o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, “Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”. Trata-se, pois, do princípio da vinculação contratual da publicidade.
9 – Estando incompleto o folder publicitário do empreendimento anexado aos autos, o que impede de aferir a irregularidade alegada quanto à localização da pista de caminhada/corrida, e não havendo indicação de que a alteração do projeto inicial quanto à clausura de veículos tenha prejudicado a segurança do condomínio ou acarretado a desvalorização do imóvel, não há de se falar em publicidade enganosa e indenização por perdas e danos.
Preliminar rejeitada.
Apelação Cível parcialmente provida. Maioria qualificada.

Inteiro teor:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. ART. 932, IV, “B” DO CPC. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS ÁREAS COMUNS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. BASE DE CÁLCULO PROPORCIONAL À ÁREA. LOCALIZAÇÃO DA PISTA DE CAMINHADA/COOPER. CLAUSURA PARA VEÍCULOS. PUBLICIDADE ENGANOSA E PERDAS E DANOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. ADEQUAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do apelo, suscitada em contrarrazões com fulcro no art. 932, IV, “b”, do CPC, haja vista que o dispositivo legal invocado se refere à negativa de provimento ao recurso, tratando-se, pois, de providência a ser tomada pelo Magistrado em etapa logicamente posterior ao juízo de conhecimento do recurso, inexistindo, no caso concreto, óbice ao conhecimento da Apelação.
2 – Não contemplando o contrato de promessa de compra e venda do imóvel previsão contratual específica e, portanto, informação clara quanto à entrega das áreas comuns do empreendimento em etapas, escorreita a presunção de que também seriam entregues na data de recebimento das chaves do imóvel, evidenciando-se a mora das Rés ao promover a entrega das referidas áreas em data posterior.
3 – Sendo certo que as áreas comuns do empreendimento constituíram importante atrativo à aquisição do imóvel, integrando, como consta da promessa de compra e venda, a metragem do imóvel e o preço do bem, o atraso na entrega das referidas áreas, sem que demonstrada qualquer causa de exclusão da responsabilidade, impõe a responsabilização das promitentes vendedoras pelos prejuízos causados aos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
4 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 - Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo STJ, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."
5 – Conforme dispõe o art. 413 do Código Civil, o Juiz deve reduzir equitativamente a cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio.
6 – Embora as áreas comuns dos condomínios edilícios, com suas diversas comodidades e itens de lazer, constituam importante atrativo na aquisição de imóveis, integrando também o preço da unidade imobiliária, é preciso ponderar que a ausência de conclusão da área de lazer não impediu o recebimento do imóvel propriamente dito pelos promitentes compradores, sem qualquer atraso, razão pela qual a base de cálculo da multa moratória não pode contemplar o valor integral da contratação, devendo ser proporcional ao montante equivalente à área comum do empreendimento.
7 – O percentual de 1% a.m. arbitrado a título de multa moratória mostra-se razoável e consentâneo ao entendimento jurisprudencial sobre a matéria, devendo, contudo, incidir de forma proporcional ao valor representado pela área comum do condomínio edilício. Diante de tais parâmetros, considerando que o imóvel adquirido conta com área total de 290,84 m2, área privativa de 152,23 m2 e área comum correspondente a 102,61 m2, a multa moratória, aplicada proporcionalmente à área comum, equivale a 0,3528% da importância total do bem atualizado.
8 – De acordo com o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, “Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”. Trata-se, pois, do princípio da vinculação contratual da publicidade.
9 – Estando incompleto o folder publicitário do empreendimento anexado aos autos, o que impede de aferir a irregularidade alegada quanto à localização da pista de caminhada/corrida, e não havendo indicação de que a alteração do projeto inicial quanto à clausura de veículos tenha prejudicado a segurança do condomínio ou acarretado a desvalorização do imóvel, não há de se falar em publicidade enganosa e indenização por perdas e danos.
Preliminar rejeitada.
Apelação Cível parcialmente provida. Maioria qualificada.